臺北高等行政法院判決
98年度訴字第1409號98年10月1日辯論終結原 告 好厝多不動產經紀股份有限公司代 表 人 甲○○（董事長）被 告 臺北市政府地政處代 表 人 乙○○（處長）住同訴訟代理人 丁○○（兼送達代收
丙○○上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國98年5 月13日府訴字第09870056300 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：⑴原告仲介訴外人張愛麗購買訴外人李謀進所有臺北市○○區
○○○路6 段6 號10樓之1 房屋及土地，因訴外人張愛麗與原告產生消費爭議，嗣訴外人張愛麗於民國（下同）97年10月3 日提出消費爭議申訴，經臺北市政府法規委員會以97年10月15日北市法保字第09732655910 號函移請被告依臺北市消費者保護自治條例第30條及第31條規定處理。嗣被告以97年10月16日北市地三字第09732571510 號函請原告提供上開消費申訴事項之處理結果並檢送該案不動產說明書及買賣契約書，經原告以97年10月24日申明書向被告說明略以：「....六、違約期間買方一再來電公司要求取回本票及保證金，並表示他不買，我們亦可賣給別人....因賣方堅持依約履行，經紀人基於協助買方，若有他人出價購買，應較有助於賣方溝通，故持續帶看找尋替代買主，但賣方知悉上情後，亦已斷然拒絕此做法....。」並檢具買賣議價委託書、不動產說明書及買賣契約書等影本在案。
⑵被告再以97年10月29日北市地三字第09732571501 號函通知
原告於文到15日，就其在買賣雙方尚未解除買賣契約前就系爭不動產所刊載之出售廣告及該廣告未依規定註明經紀業名稱等情提出說明，因原告遲未回復，被告再以97年12月18日北市地三字第09733166400 號函，請其於文到10日內提出說明，經原告於97年12月26日以說明函向被告說明略以：「....二、....買方張愛麗於97年5 月19日即表明不買之意思....，本公司經紀人亦積極協調處理，然買賣雙方就違約之責任一時無法達成共識，買方曾來電告知經紀人可將物件賣給其他買主他確定不會買，賣方亦表示於協調期間若有其它（他）買主，可在不影響前組買方之權益下繼續帶看作為，本公司亦認為此舉有助於買賣雙方之調解....。」，案經被告核認原告於買賣雙方尚未解除買賣契約前，仍有銷售廣告持續帶看尋找買主之銷售行為及於廣告上註明加盟總部公司名稱而非原告名稱，違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，爰依同條例第29條第1 項第2 款規定，以98年1 月6日北市地三字第09733158900 號函處原告新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限期文到30日內改正。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、原告訴稱：⑴不動產經紀業管理條例第21條之立法旨意，參照立法院88年
1 月20日第88卷第6 期公報第816 頁揭示「明定房地產廣告應於委託契約書簽訂後始得刊登，並應註明經紀業名稱，以明房地產廣告刊登事項之責任」，其目的係使仲介業者之權利義務與責任更為明確及充分揭露服務業者之資訊，以保障消費者權益及不動產交易市場安定。本件原告刊登銷售廣告係於與賣方李謀進簽訂委託契約書後，且內容與委託銷售之事實並無不符。
⑵原告於97年10月24日申明書已說明買賣雙方於簽訂契約之後
，賣方即以「希望再折減服務費」為由，表明不想賣，若原告不同意則自行向買方要求補貼，同時買方也明確表明其亦不想買，故買賣雙方均曾執意不履行契約，係原告再三催告通知後，將簽約款擔保本票交付賣方提示，並交付代保管之保證金，賣方見買方不履約，才轉而欲依約履行。故原告係基於為買賣雙方解決紛爭，才會在與買賣雙方溝通協調後，持續找尋替代買主，並非買方張愛麗所稱有一屋二賣之情形，且買賣雙方均曾有明確不買及不賣之意思表示，依法意思表示到達對方，即生合意解約之效力，僅不過賣方事後又堅持履約，才又衍生爭議。故原告於訴願書中主張雙方已解除契約，與97年10月24日申明書之陳述內容並無不符。⑶不動產經紀業管理條例第21條規定係為保障消費者之權益及
不動產交易市場之安定，原告因買賣雙方間有爭議下，尋找替代買主以利解決雙方紛爭，若能覓得替代買主，不但會將買賣雙方合意解約之事宜詳盡告知替代買主，且能以和平方式以書面清楚載明買賣雙方合意解約之協議，完全能顧及並保障買賣雙方及替代買主之權益，原告所為與不動產經紀業管理條例第21條之立法意旨相符，能保障消費者之權益，且不影響交易市場之安定，自無違反該第21條規定之情事。又本件消費者所認知者為「住商不動產」，廣告中已明確載明「住商不動產」仁愛光復加盟店，足使消費者明確知悉該廣告之刊登經紀業者為何人，比載明「好厝多不動產經紀股份有限公司」更能保障消費者權益，換言之「住商不動產仁愛光復加盟店」即為「好厝多不動產經紀股份有限公司」，故僅載明「住商不動產仁愛光復加盟店」足以充分揭露服務業者之資訊，並無損及消費者之權益或市場交易之安定。
⑷「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰
。」、「不得因不知法規而免除行政處罰責任。但按其情節，得減輕或免除其處罰。」為行政罰法第7 條第1 項及第8條所明定，被告未審酌上情，縱認有違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，然按其情節亦得減輕或免除處罰。
⑸綜上，原告以本件買賣雙方均曾有明確不買及不賣之意思表
示，已生合意解約之效力；又「住商不動產仁愛光復加盟店」即為原告，僅載明「住商不動產仁愛光復加盟店」足以充分揭露服務業者之資訊，本件並無未註明經紀業名稱之情事。從而，本件被告依不動產經紀業管理條例第29條第1 項第
2 款規定，處原告6 萬元罰鍰並限期改正，顯有違誤等情。因而聲明：「訴願決定及原處分均撤銷，訴訟費用由被告負擔」。
三、被告抗辯：⑴不動產經紀業管理條例第1 條規定：「為管理不動產經紀業
，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」、第3 條規定：「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」、第4 條第4 款規定：「....經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。....」、第21條規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。....」、第29條第1 項第2 款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：
....二、違反....第21條第2 項... 規定者，處新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰。....」及臺北市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第2 點：「本處處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：....」附表：
（節略）類別：乙/ 違規事件：八、所刊登廣告及銷售內容，與事實不符，或未註明經紀業名稱者/ 法條依據（不動產經紀業管理條例）：第21條第2 項/ 法定罰鍰額度（新臺幣：元）或其他處罰：一、處經紀業6 萬元以上30萬元以下罰鍰。二、依前項處罰經紀業並限期改正而未改正者，應連續處罰/統一裁罰基準（新臺幣：元）：第1 、2 、3 、4 、5、6 、7 （含以上）次查獲，分別處6 、10、14、18、22、
26、30萬元。並以書面通知限期30日內改正。⑵依行政罰法第4 條規定：「違反行政法上義務之處罰，以行
為時之法律或自治條例有明文規定者為限」，此即行政法上處罰法定主義。依不動產經紀業管理條例第21條規定內容可知，除為保障不動產交易安全外，更應註明經紀業之名稱，使一般民眾得以辨識及確認廣告刊登事項之企業經營者與業務責任。故經紀業者所從事之廣告及銷售內容如有不實或未註明經紀業之名稱之情形，均得據以處罰。原告於97年10月24日申明書說明6 自承「賣方堅持依約履行，經紀人基於協助買方，若有他人出價購買，應較有助於賣方溝通，故持續帶看找尋替代買主，但賣方知悉上情後，亦已斷然拒絕此作法」及未具日期（被告97年12月26日收文）說明函說明二略以：「....買方張愛麗於97年5 月19日即表明不買之意思（詳附件），本公司經紀人亦積極協調處理，然買賣雙方就違約之責任一時無法達成共識，買方曾來電告知經紀人可將物件賣給其他買主他確定不會買，賣方亦表示於協調期間若有其他買主，可在不影響前組買方之權益下繼續帶看作為，本公司亦認為此舉有助於買賣雙方之調解....」，前述行為縱經買賣雙方同意，亦應於合意解除買賣契約後，始得為之，由此可知原告在買賣雙方尚未解除買賣契約前，仍有銷售廣告及持續帶看尋找買主之行為，並於97年6 月10日於聯合報F5版刊登售屋廣告，無疑係就已成交而尚未確認解除買賣契約之不動產進行廣告銷售，使一般欲購買之民眾誤認其為待售之不動產，該廣告及銷售內容顯與事實不符，已違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，是原告就此主張已充分揭露服務業者之資訊，保障消費者權益及不動產交易市場安定，容係對不動產經紀業管理條例有所誤解。
⑶原告之廣告銷售行為與事實不符已如前述，其依不動產經紀
業管理條例第21條第2 項所應註明之經紀業名稱為原告「好厝多不動產經紀股份有限公司」，其廣告並未註明，而加註加盟總部公司名稱「住商實業股份有限公司」之品牌名稱「住商不動產」，僅係依不動產經紀業管理條例施行細則第22條規定：「經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。」加註加盟店，以與直營店作區別，供民眾辨識。亦已違反上述條例第21條第2項規定，是被告就其未註明經紀業名稱及廣告銷售不實之違規行為，依同條例第29條第1 項第2 款規定，處罰自屬有據。況原告屬合法經紀業者，於社會生活上就相同性質事務反覆實施不動產仲介業務行為，已具備專業知識及能力，自應恪遵執業規範，對於相關法令規定，基於業務所需，自應有相當之了解及注意義務，不能藉詞以圖免責，故按上述情節，原告作為仍屬應注意、能注意而不注意致違反法令，則原告執行業務過程亦難謂無過失。且被告處原告法定最低額6萬元罰鍰，亦無原告所稱違反行政罰法第7 條及第8 條之情事。
⑷綜上，被告以原告於買賣雙方在尚未解除買賣契約前，仍有
銷售廣告持續帶看尋找買主之銷售行為及未註明經紀業名稱，被告依不動產經紀業管理條例第29條第1 項規定，以98年
1 月6 日北市地三字第09733158900 號函處原告6 萬元罰鍰並限期改正，係屬有據，原處分於法並無不合等語。而聲明：「原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔」。
四、得心證之理由：⑴本件爭點有二：
①被告原處分是基於：1.原告為仲介公司，在仲介交易完成
後，而買賣雙方尚未結束契約之前，又在97年6 月10日於聯合報F5版刊登售屋廣告，使一般欲購買之民眾誤認該已銷售完成者仍為待售之不動產，違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定。2.且原告在聯合報刊登之廣告，未註明經紀業名稱，亦違反不動產經紀業管理條例第21條第
2 項規定。②原告不服提起本件訴訟：1.訴外人即買方張愛麗不買，故
有向賣方協商，希望原告在此期間內另找買方替代，原告是基於好意，幫助他們完成交易，並減少雙方損失，故原告並無一屋二賣的意思，只為化解系爭交易爭端。2.原告在所有廣告均有註明「住商不動產仁愛光復加盟店」，市場上所有仲介公司，在廣告上都不會加註店名，且只要註明「住商不動產仁愛光復店」就足以讓消費者查明是哪家公司，如有糾紛也可尋找到負責的公司，自無違法。
⑵本件原告為不動產經紀業者，仲介張愛麗與李謀進為不動產
買賣，原告在買賣雙方尚未解除買賣契約前，就系爭不動產仍有銷售及刊登廣告之事實，且未於廣告上註明經紀業名稱之違規事實，有97年5 月17日簽訂之不動產買賣契約書、97年6 月10日聯合報廣告剪報及原告97年10月24日申明書、97年12月26日說明函等影本附卷可稽，相關事實之認定應無疑義。按不動產經紀業管理條例第21條第1 項、第2 項規定：
「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」這是以明責任的作法，原告公司名稱為好厝多不動產經紀股份有限公司，此乃不動產經紀業管理條例第21條所稱之經紀業名稱，實際參與交易者為「好厝多不動產經紀股份有限公司」，應承擔法律責任的也是「好厝多不動產經紀股份有限公司」，而非「住商不動產仁愛光復店」在外觀上所呈現之「住商不動產公司」，這是會讓消費者產生誤解的，也是所謂仲介公司直營店與加盟店因承擔法律責任之不同，而衍生消費爭議之來源，原告辯稱自無足採。另原告主張買賣契約已解除失效，原告受賣方繼續委託處理後續銷售事宜，未違反不動產經紀業管理條例規定者，是誤解法規範之本旨，此部分涉及到銷售廣告與事實是否相符，已經出售之物件若買賣雙方有涉及不買或不賣之爭執，當然要先釐清爭執，才可以再為仲介交易，否則交易秩序必當混亂，仲介商是以仲介交易平順而無爭執為目的，原告豈能假藉服務為託辭，而將經手物件導入一個容易發生爭執之仲介程序中，況原告於97年10月24日申明書說明6 自承「賣方堅持依約履行，經紀人基於協助買方，若有他人出價購買，應較有助於賣方溝通，故持續帶看找尋替代買主，但賣方知悉上情後，亦已斷然拒絕此作法」，足以彰顯原告銷售廣告與事實不符，而有形成交易混亂之可能，所稱服務買方即使為真，亦與仲介之本旨不符，自無可憑。
⑶綜上所述，被告所為之處分，並無不法，訴願決定予以維持
，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。又本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 98 年 10 月 22 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 楊莉莉
法 官 畢乃俊法 官 陳心弘上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 22 日
書記官 鄭聚恩