臺北高等行政法院判決
98年度訴字第1439號99年7月14日辯論終結原 告 甲○○被 告 臺北縣板橋地政事務所代 表 人 乙○○○○○○訴訟代理人 丁○○
戊○○上列當事人間地上權登記事件，原告不服臺北縣政府中華民國98年6 月22日北府訴決字第0970988698號（案號：00000000號）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於97年3 月24日提出申請書略謂：原告之被繼承人己○生前在坐落臺北縣土城市○○段○○○ ○號（重測前為土城○○段內○○○小段42地號）土地上蓋有本國式土造住家用房屋一戶，且已於39年9 月6 日向地政機關辦竣地上權登記有案，但地政機關登記人員於56年3 月17日辦理土地總登記時，因疏忽致遺漏登載原有地上權登記等語，並檢附蓋有臺北縣政府關防及縣長「梅達夫」姓名戮章、地上權利人己○之他項權利證明書及建物附表各1 紙為證，而向被告申請補辦地上權之遺漏更正登記，先經被告以97年4 月2 日北縣板地登字第0970004347號函否准所請，嗣因原告提起訴願，經臺北縣政府以97年11月17日北府訴決字第0970344515號訴願決定撤銷該處分，責成被告另為適法處分。原告乃於97年11月19日再行提出同上內容之申請，經被告調取相關檔案資料審查後，認定己○當時並非申請上開地上權登記，而係申請建築改良物登記，且無原始之原因證明文件或土地所有權人之同意書，不能憑依上開他項權利證明書辦理地上權登記，乃以97年12月3 日北縣板地登字第0970017960號函（下稱原處分）否准原告所請。原告不服，提起訴願，經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：㈠上揭土地之所有權人原為祭祀公業○○○、○○○（應有部
分分別為五分之四、五分之一），嗣變更為祭祀公業○○○、○○○（應有部分各為二分之一），管理人原為○○○、○○、○○○、○○○、○○○、○○○等6 人，55年12月
3 日管理人變更為○○○、○○○及原告3 人。原告之父己○於上開土地上蓋有本國式土造住家用房屋一戶，且已於39年6 月1 日與同年9 月6 日經地政登記機關為建物所有權登記及地上權登記，有他項權利證明書及建物附表可證。嗣原告父親己○於64年3 月11日死亡，原告母親則早於63年5 月
7 日即已死亡，原告之姊妹即訴外人○○○已拋棄繼承，故上開地上權應由原告及訴外人○○共同繼承。
㈡依建築改良物登記補充要點規定，土地與建物權利人不同者
，不論已否辦理建物保存登記，仍應依土地登記規則先辦理地上權登記，經審查證明無誤後，分別登記於土地總登記簿之他項權利部及建物標示部。故己○所有之房屋坐落於上開他人之土地，即應辦理地上權登記。己○既已辦理地上權登記，有他項權利證明書可憑。故被告依據土地登記有關建築改良物登記作業方法及內政部相關函釋，審認己○無地上權存在，否准原告申請地上權登記，即有違法疏漏。
㈢依民法第98條規定，解釋意思表示應探求當事人真意，不得
拘泥於所用辭句。本件設定地上權登記確有他項權利書可以證明，該他項權利證明書文字記載為「為發給他項權利證明書事據地上權利人己○取得左記土地地上權業經呈驗證件核明登記合給證明書為憑此證」，被告即不得捨他項權利書之文字而曲解為地上物所有權之登記。
㈣己○興建上開房屋後，原告及家人已居住達60餘年，上開房
屋於38年間興建完成後，己○即申請地上權登記，經臺灣省臺北縣政府土城字第129 號登記完成（收件日期及文號：38年11月4 日土城字第42號），並發給他項權利證明書證明地上權存在，該證明書附表並註明建物所有權人為己○，故己○應確已完成地上權登記。被告認僅屬建物登記，無地上權存在，顯屬倒果為因、指鹿為馬，因申請他項權利登記必須附呈確有建物存在之證明，而該建物存在之事實，須於他項權利登記申請書表上載明，故登記機關於他項權利登記完成後，發給他項權利證明書及建物附表，該建物附表係屬他項權利證明書之附屬文件，如僅辦理建物登記，登記機關斷不可能發給他項權利證明書。被告所持見解與經驗法則相悖。㈤地上權登記資料應永久保存，否則無以證明土地所有權人及
地上權人間權利義務關係；土地登記規則第14條所稱得銷毀之檔案，應係指無關權利證明或利害關係之檔案，如申請書類等，而非證明文件。被告以光復初期登記簿標示部、所有權部及他項權利部均係同一張登記用紙，而認無脫落之虞，惟文書受限於篇幅，不敷記載時得以黏單延長之，他項權利種類繁多，且設定無次數限制，極可能以黏單延長之，而有脫落之虞，被告詎認無脫落之虞，殊不可採。本件應為被告保管不慎或銷毀不當，致己○之地上權設定登記檔案遭到毀損；該檔案既然已經被告銷毀而不存在，被告如何認定己○之地上權係先予造狀而未登記於登記簿？㈥上開建物既已辦妥地上權登記，不應因檔案銷毀而致權利滅
失。且他項權利證明書亦載稱己○於申請地上權登記時已提出證明文件，經呈驗審查無訛後，當時臺灣省臺北縣政府始發給他項權利證明書，依該他項權利證明書記載，本件地上權應已存在並完成設定登記。
㈦上開土地即祭祀公業○○○、○○○已經死亡，被告要求原
告檢具土地所有權人同意書，無異強人所難等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分，被告應作成准予原告辦理上開地上權登記之行政處分。
三、被告則抗辯略以：㈠原告前於97年3 月24日申請補辦上開土地地上權登記，被告
否准所請，原告依法提起訴願，經臺北縣政府於97年11月17日以「原處分機關未確實依法查明原因（諸如：該他項權利證明書記載有收件字號，則其申請書目前何在？）…」為由，撤銷被告所為處分，並令被告查明事實後另為適法之處分。
㈡按光復初期有關建物登記，係依臺灣省j 政府於民國37年6
月18日三七已巧綱地甲字第754 號訓令頒發之「臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充要點」，作為辦理建物登記之依據，依該要點規定權利人應填具建物情形填報表，並檢附有關文件申請建物登記。如建物與土地係不同人所有者，須由土地所有權人蓋章證明，同時申請地上權登記。本件地上權登記案，依所附文件觀之，應係依前開作業要點辦理，經被告調閱檔存資料，該土地登記簿後面他項權利部分係屬空白。依規定，地政機關於受理申請後應按收件程序登記於收件簿，並填發收據予申請人並派員審查，審查結果若證明無誤，即予登簿及繕發權利憑證。被告查閱檔存土地建築改良物登記收件登記簿資料，己○於係38年11月4 日填具建物情形填報表申辦建物登記，並經完成收件（土城字第342 號），並填發收據予申請人，書狀送印簿亦記錄有他項權利書及建物附表各一張送縣府用印，依當時登記實務，有關權利書狀之繕發，應將登記事項登記於土地登記簿後繕製，並於書狀繕寫及校對完竣後送縣府加蓋印信，始得核發（參照臺灣省政府民政廳36午虞民地甲94號代電頒發之「臺灣省各縣市土地權利書狀繕校及發狀須知」）。惟經查對被告檔存光復後土地登記簿（舊簿），自始並無前開地上權登記之記載。按光復初期登記簿標示部、所有權部及他項權利部均係同一張登記用紙，並無脫落之虞，本件當時何以收件後先繕發書狀卻無登記資料，因土地登記申請書等相關檔案已逾當時土地登記規則第14條保存期限10年之規定而銷毀，目前被告已無原始登記原因證明文件可稽，確實原因為何並無可考（被告38年至56年逾法定保管年限申請書類檔案，業依臺北縣政府68年6 月30日68北府行一字第146344號函規定，於68年7 月間會同有關機關派員監督銷燬）。惟可能情形為當時土地所有權人並未蓋章同意設定地上權，但建物所有權人已經向登記機關申請登記地上權，承辦人員乃將他項權利證書作為建物所有權狀，而連同建物附表一併發出。
㈢按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力。」「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」「土地法第68條第1 項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」「申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。」分別為民法第758 條、第759 條之1 、土地法第69條、土地登記規則第13條、更正登記法令補充規定第6 點所明定。登記錯誤之更正，僅能更正到「記入土地登記簿之事項」與「登記原因證明文件所載內容」相符為止，不能超出「登記原因證明文件所載之內容」範圍。倘發現「登記原因證明文件所載之內容」亦有瑕疵而發生爭執，僅能訴請司法機關審判，以資解決，依憑確定判決內容，辦理更正登記，而非地政機關所可依職權辦理更正（最高行政法院48年判字第72號、49年判字第20號判例參照）。原告主張持有臺北縣政府核發之地上權他項權利證明書，即表示其已取得地上權利，應逕行辦理不動產登記。然被告所管土地登記簿上並未見己○有申請地上權登記，依前開民法規定，於未辦理登記完畢情形下，自不得主張已合法取得地上權之權利。不動產物權因法律行為而取得者，其效力以「登記」為憑，不動產物權之權利內容一切應依主管機關登記簿所記載之事項為準，否則並不生任何效力，原告雖持有地上權他項權利證明書，惟該書狀因係於登記完畢前即繕製並先行發給，其效力顯有疑義，當時先予造狀卻未登記於登記簿之確實原因為何，是否遺漏未辦，因無登記原因證明文件可稽，依前揭規定被告尚不得僅依原告所持權利書狀即據以辦理更正登記。原告申請補辦地上權登記乙節，因屬更正登記範疇，本件被告以原處分請原告檢具原始原因證明文件及土地所有人同意書俾憑辦理，於法並無違誤，依法有據等語。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本件兩造爭執要點在於被告可否徒逕憑上開他項權利證明書即認定原告被繼承人己○已辦竣地上權登記之申請，而因地政機關登記人員遺漏登記，而准原告補辦地上權登記之申請？亦即被告作成原處分否准原告所請，有無違法？
五、按土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」土地登記規則第13條：「土地法第68條第1 項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」更正登記法令補充規定第1 條：「因登記錯誤或遺漏而有案可稽者，登記機關得逕為辦理更正登記，登記完畢後應通知全體利害關係人。」第6 條：「申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。」第7 條：「更正登記以不妨害原登記之同一性為限，若登記以外之人對於登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決。」準此以論，土地法第69條所指登記遺漏之更正，係指已為申請登記，但因地政機關登記人員之疏忽，致漏未登記應登記之事項而言。再所謂遺漏登記，固不以部分漏載為限，即漏未將已申請之全部應登記事項登載，亦屬之。惟不論係部分或全部遺漏登記，皆須以申請登記時之提出之原因證明文件為據。易言之，須依申請登記時之原始原因證明文件可認申請人有該項登記之申請，但登記人員遺漏未予登錄，始足該當。若無任何原因證明文件可資證明地政登記機關有未依申請為正確登記之情形，地政登記機關即不能准許更正登記之申請，否則，即違反原登記之同一性。
六、經查：㈠原告主張渠為己○之繼承人，執有己○所遺留，蓋用39年間
之臺北縣政府關防及縣長「梅達夫」姓名戮章，記載己○為地上權利人之他項權利證明書，但土地登記簿迄無辦理該項地上權登記等情，為兩造所不爭執，並有卷附戶籍登記簿謄本、繼承系統表（見本院卷第20至28頁）及該他項權利證明書( 影本見本院卷第13至14頁、原本置卷內證物袋）及土地登記謄本( 見本院卷第19頁) 為憑，足認屬實。
㈡原告雖復主張臺北縣政府既已掣給其被繼承人己○上開他項
權利證明書，可見己○已完成地上權登記之申請，因登記人員遺漏致未辦理登記云云。惟稽之上開他項權利證明書所載之收件年月日及收件字號為「卅八年拾壹月肆日土城字第42號」，經與卷附當時臺北縣土城鄉建築改良物登記收件登記簿影本之登錄資料( 見原處分卷第16至17頁) 相比對，彼此相符，堪認己○當時係申請建築改良物登記，並非申請地上權登記無訛。再稽之該他項權利證明書之權利事項欄關於「登記年月日及字號」項目係填寫「卅九年六月一日」，而「設定日期」則登載為「三十九年九月六日」，衡情己○苟確已與上開土地所有權人簽訂地上權設定契約後，再持向地政機關辦理登記，地政機關辦竣地上權登記之日期當不可能早於雙方設定之日期，上開他項權利證明書登載之情形，明顯悖離事理。況且該證明書關於登記字號及土地所有權狀字號等項目均付之闕如，尤難認其記載已臻完備無瑕，可憑為黃坤確有申請地上權登記之證據。
㈢復按「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工
作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」為民法第832 條所明定( 註：此條文已經立法院修正為：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」並據總統於99年5 月26日公布，定於00年
0 月0 日生效施行) ，故地上權之登記乃限制他人行使土地所有權，地政登記機關非有原因證明文件為憑據，無從徒憑申請人之申請逕為辦理( 參照土地登記規則第34條規定) 。
所稱原因證明文件者，如申請人係以他人同意設定地上權為原因者，須提出土地所有權人與申請人簽訂之地上權設定契約書為憑；其以時效取得或其他法定之事由取得者，亦須提出足以證明各該事由存在之文件；若以已經法院判決准許取得者，則應提出已據法院民事判決勝訴確定之相關證明文件。至於他項權利證明書係地政登記機關所製作，並非申請人申請登記時所提出之原始文件，無從資以憑認地政登記機關在土地登記簿上所為之登記與申請人之申請登記事項是否相符，自非屬原因證明文件甚明。況且就他人土地特定部分申請設定地上權，未經地政機關先行就其實際範圍測繪位置圖，亦無從辦理登記( 參照土地登記規則第108 條規定) 。是以本件原告雖主張其被繼承人己○已就上開土地申請地上權登記云云，然除現存檔案亦不能證明己○有提出地上權登記之申請外，且未見己○與該土地所有權人間有簽訂設定上開地上權相關契據。又參諸原告提出之他項權利證明書所載，上開土地原登記面積計有2066公頃(2130 甲) ，己○係就其中之34坪330 取得地上權，則己○當初申請地上權登記，自須由地政機關測繪該地上權範圍之實際位置圖，故己○如確有申請地上權登記無訛，其原因證明文件當應包括地政機關測繪之位置圖( 複丈成果圖) ，惟本件上開建物既無保存登記，亦無所有權狀，復無任何地政機關就該建物測繪之位置圖，況據原告於99年1 月19日本院準備程序期日之陳述，權利證明書載示之原土造建物在20至30年前即已毀壞滅失等情在卷( 見本院卷第132 頁) ，地政機關亦無從再行測繪該建物之實際位置範圍。是本件既未見有任何原始原因證明文件，可資憑認己○當初確有提出地上權登記之申請，自不能認定地政機關登記人員有疏忽遺漏登記之情事。且上開土地所有權之現有登記，並無設定地上權登記，被告無任何原因證明文件為據，自不能逕依原告之申請為地上權登記，否則，即限制上開土地所有權人之使用收益權能，明顯違反登記之同一性。此外，己○究如何取得上開他項權利證明書？當時承辦人員何故製發該證明書予己○收執？是否因不諳地上權登記之相關法令及作業程序致誤發？等諸多疑義，固因年代久遠，人事已非，無從查考釐清，惟無論如何，要不能徒憑上開記載不完備之他項權利證明書，遽認原告上開主張屬實。故被告否准原告所請，於法自屬有據。
七、綜上所述，本件並無任何積極證據足認原告之被繼承人己○已辦竣地上權登記申請手續，而因登記人員疏忽致遺漏登記。且就他人之土地為地上權登記，明顯違反該土地所有權登記之同一性，未經土地所有權人同意或有其他原因證明文件為據，地政機關依法不許徒憑原告之申請逕為登記。從而，被告作成原處分否准原告所請，並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，並求為判決如前揭聲明所示，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 99 年 7 月 28 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 徐 瑞 晃
法 官 蕭 惠 芳法 官 蔡 紹 良上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 28 日
書記官 林 俞 文