臺北高等行政法院判決
98年度訴字第2536號99年 4月 7日辯論終結原 告 甲○○訴訟代理人 卓忠三 律師
梁燕妮 律師被 告 臺北市中山地政事務所代 表 人 乙○（主任）訴訟代理人 丙○○上列當事人間所有權登記事件，原告不服臺北市政府中華民國98年11月2 日府訴字第09870132000 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
（一）原告與其母即案外人吳楊蜜枝於民國（下同）於95年8 月
7 日委由代理人沈有軒檢具土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、契稅繳款書、原告人之印鑑證明等相關文件，以被告收件中山字第27177 號土地登記案件申請書，向被告就台北市○○區○○段1 小段27
1 地號土地（權利範圍1/2 ）及其上388 建號建物（門牌：臺北市○○區○○○路○ 段55之3 號，權利範圍1/2 ）（下稱系爭房地）申辦所有權買賣移轉登記，案經被告於95年8 月9 日辦竣登記在案。嗣被告發現上開系爭房地所有權移轉登記案並未檢附登記義務人即案外人吳楊蜜枝之印鑑證明，依土地登記規則第40條及第41條規定不得准予登記，被告爰認上開登記有疏失而有錯誤登記之情形，乃依土地登記規則第144 條第1 項第2 款規定，以97年6 月
6 日北市中地一字第09730827200 號函報請臺北市政府地政處核准塗銷，案經臺北市政府地政處以97年6 月24日北市地一字第09731482700 號函復略以，本案如尚未有第三人取得該土地權利之新登記，得依所擬意見辦理，並於登記完畢後，通知土地權利關係人。被告乃以前開登記案於95年8 月9 日移轉登記予原告後，尚未有第三人取得土地權利之新登記，於97年6 月26日97年中山字第22965 號登記案辦理塗銷及回復所有權登記，另因前揭不動產於95年
8 月9 日移轉予原告後，原告於96年3 月27日辦理抵押權混同登記，故於辦理前揭回復所有權登記名義人為吳楊蜜枝之同時，並辦理回復抵押權登記，並於97年6 月27 日登記完畢，嗣以97年7 月2 日北市中地一字第0973100150
0 號函將登記結果通知相關權利人（下稱原處分）；同日被告並以北市中地一字第09730928901 號公告系爭土地前開移轉登記註銷等事宜，同日被告並以北市中地一字第09730928900號函將上開公告函送原告收受。
（二）原告收受原處分後，以被告依土地登記規則第144 條第1項第2 款規定塗銷95年中山字第27177 號買賣移轉登記案，未先命補正逕予塗銷顯然違法，乃於97年9 月24日申請書請求被告撤銷前開塗銷登記並回復原告系爭土地及建物之所有權登記，案經被告以97年10月13日北市中地一字第09731570500 號函復否准所請。原告不服，於97年11月3日向臺北市政府提起訴願，經臺北市政府以98年3 月13日府訴字第09870030300 號訴願決定：「原處分撤銷，由原處分機關於決定書送達之次日起90日內另為處分。」
（三）被告嗣依臺北市政府前開訴願決定意旨，以98年7 月6 日北市中地一字第09831112400 號函，就有關土地登記規則第144 條第1 項第2 款規定所稱「錯誤之登記」與同規則第13條所稱「登記錯誤」意義是否相同，函請臺北市政府地政處轉內政部釋示，經內政部以98年7 月24日內授中辦地字第0980047281號函復略以：「……說明：……二、按塗銷登記係指已登記之土地權利，因法定或約定原因消滅，向登記機關申請將該權利予以塗銷，或由行政機關依職權行使撤銷辦理之塗銷，於該塗銷係屬使其效力完全消滅之登記，本案如經貴處查明原准予登記之處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分，於該登記之土地權利未經第三人取得前，自得本依職權依土地登記規則第144 條第1項規定辦理塗銷登記。至同規則第13條之登記錯誤，係指准予登記之行政處分並無違誤，僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載內容登記而生登記事項與之不符之情事，登記機關依職權或經依利害關係人申請而辦理更正該不符部分之登記內容者，二者法律關係尚屬有別。」嗣被告據以98年8 月10日北市中地一字第09831270800 號函（原處分）通知原告略以：「主旨：有關臺端97年9 月24日申請書請求本所自為撤銷塗銷登記並准予補正吳楊蜜枝之印鑑證明乙案……說明：……三……臺端以97年9 月24日以申請書附具吳楊蜜枝之印鑑證明請求補正乙事，據查登記名義人吳楊君（即臺端之母）於民國91年8 月16日當時已屬重度失智且領有殘障手冊之人，復於97年4 月4日死亡，臺端要求補正其印鑑證明，經本所審酌結果，本案確無法就其未附印鑑證明乙事再為補正，是上開請求，本所礙難照辦。四、基上，本案本所依土地登記規則第
144 條第1 項第2 款規定報請本府地政處核准塗銷前揭95年中山字第27177 號買賣登記案，行政程序並無違誤。至於97年6 月26日中山字第22965 、22966 號撤銷登記案，並不符合土地法第69條及土地登記規則第144 條之意旨，本所自無法逕依臺端之請求報請本府地政主管機關核准更正或塗銷，而回復所有權……。」（下稱系爭函件）原告對原處分及系爭函件仍表不服，再次提起訴願，亦遭訴願駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張略以：
（一）被告以「原告未檢附登記義務人吳楊蜜枝之印鑑證明為由」，塗銷原告95年8 月7 日申請之系爭房地所有權移轉登記等。惟本件登記案既屬土地登記規則第56條「應提出之文件有欠缺」之情形，被告依同條規定負有命原告補正之義務，故被告未依土地登記規則第55條、56條，以「書面」敘明理由或法令依據命申請人補正，竟於97年7 月間以原告欠缺申請登記文件為由，為塗銷系爭房地之所有權登記、並註銷系爭房地之所有權狀之處分，顯然違法。又依行政程序法第114 條規定，除有同第111 條無效情形外，補正行為本質上得於行政處分「作成後」為之，故原告自得為事後之補正行為，以治癒行政處分程序或方式之瑕疵，使原處分轉為合法。本件原告即於接獲被告原處分後，主動補正登記義務人吳楊蜜枝之印鑑證明，符合上開行政程序法規定，是被告原處分侵害原告之權利，顯然違法。
（二）查登記義務人吳楊蜜枝雖不幸於97年4 月4 日死亡，惟此不影響「登記權利人即原告」、「登記義務人吳楊蜜枝之繼承人」等人依法補正之權利，且本件申請登記案，當初原告依照土地登記規則第41條第1 項第10款：「於登記文件檢附『登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明』，則當事人得免親自到場」之規定，由原告及訴外人吳楊蜜枝委由地政士沈有軒先生向被告申請辦理，故本件申請案亦可由沈有軒地政士檢附「吳楊蜜枝之印鑑證明」為補正行為，亦即本件並無被告所謂「……據查登記名義人吳楊君（即台端之母）於民國91年8 月16日當時已屬重度失智且領有殘障手冊之人，復於97年4 月4 日死亡，台端要求補正其印鑑證明，經本所審酌結果，本案確無法就其未附印鑑證明乙事再為補正。」之情；且查被告塗銷原告系爭房地所有權登記時，根本「未先」以書面方式命吳楊蜜枝女士補正印鑑證明，又如何「知悉」「吳楊蜜枝過世」乙事，被告所辯顯為事後推拖之詞。況且土地登記規則第55條及第56條「應命申請人」補正之規定，性質為強制規定，被告無裁量「命申請人補正」或「不命申請人補正之權利」之權限。又由土地登記規則第102 條規定可知，登記義務人於申請登記「前」死亡，尚可由登記權利人敘明理由「單獨」向地政機關申請登記，舉重以明輕，本件登記義務人吳揚蜜枝既已向被告為登記之申請，則其過世後更無不許登記權利人單獨補正登記文件之理，是以本件被告徒以登記義務人吳楊蜜枝女士死亡為據，拒絕原告之補正行為，顯然違法。
（三）被告以原告未檢附登記義務人吳楊蜜枝之印鑑證明為由，塗銷原告系爭房地之所有權登記，顯然與其依據之土地記規則第144 條第1 項第2 款之「法定構成要件」不符。
１、依土地登記規則第144 條規定，及參照內政部98年7 月24日內受中辦地字第0980047281號函意旨，土地登記規則第
144 條第1 項第2 款之規定為「塗銷處分」，則應以「土地權利有法定或約定原因消滅」，且「純屬登記機關之疏失」以及「錯誤之登記」之情形，為構成要件。
２、然系爭房地所有權之登載，與原告95年間申請移轉登記之文件內容相符且無錯誤，即本件原告於申請系爭房地登記，所檢附之「買賣契約書」、「土地所有權狀」、「建物所有權狀」、「原告印鑑證明」、「身分證影本」、「贈與稅繳清證明書影本」……等申請登記原因文件，內容完全與登記謄本上「登記名義人為原告」之登記事項相符，而與土地登記規則第144 條第1 項第2 款「錯誤之登記」要件不符，故本件應屬「登記機關有疏失」未命補正登記義務人印鑑證明，然「所有權登記名義人為原告之結果仍為正確」之情形，且系爭房地之基礎關係並無法定或約定原因消滅之情事，參照上開構成要件說明，被告原處分塗銷原告之所有權登記，確屬不法。
（四）被告臨訟始抗辯本件另有土地登記規則第144 條第1 項第
1 款「登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造」應為原處分塗銷系爭房地之登記之事由云云。惟查被告於「行政訴訟階段」始追加「行政程序階段」所無之塗銷理由，依法已不得准許，且查本件之登記證明文件亦無被告所述存有偽造之情事，詳如下述：
１、台灣台北地方法院（下稱台北地院）97年度易字第175 號判決及台灣台北地方法院檢察署（下稱台北地檢署）97年度偵字第8476號聲請簡易判決處刑書所指事項。其中台北地院之判決係原告甲○○95年5 月間向被告申請「抵押權登記」案件之爭議，顯然與本件「所有權登記」乙案無關；台北地檢署之起訴書，則業已經該案告發人劉麗珍（劉麗珍為原告甲○○之弟媳）向法院撤回告發在案，故均未能證明系爭買賣契約確有虛偽情事，被告所述系爭買賣契約有偽造情事即無可採。
２、臺北地檢署97年度偵字第8476號之告發人劉麗珍98年6 月
5 日之「刑事撤回告訴狀」中，記載「……茲告發人依情理認為甲○○、吳兆義係吳楊蜜枝之子女，長期在老人安養中心照護母親吳楊蜜枝，因此吳楊蜜枝將其名下財產台北市○○區○○○路○段55之3 號房屋（建地為台北市○○段○○段○○○ ○號）同意過戶給甲○○；台北市○○區○○路○○號9 樓之3 、4 號房屋（建地為台北市○○區○○段3 小段754 地號）同意過戶給吳兆義也是人之常情。
台北市春寧護理之家醫師徐冬民及護士謝明芳做證吳楊蜜枝以眨眼睛或嘴巴動一下方式來表達同意，況吳思賢也是吳家長孫、告訴人劉麗珍為吳家長媳、先夫吳兆義為吳家長子，一生孝順父母友愛兄弟姐妹，同屬一家人應以和為貴，告訴人因一時不察意氣之爭徒浪費司法資源甚感歉意願意撤銷告訴，尚祈貴院鑒諒。」顯見告發人告發後，亦認為訴外人吳楊蜜枝確有可能同意將系爭房地過戶予甲○○所有，故向法院坦承其提出告發係因意氣，而非認為系爭買賣契約確有不實或偽造情事，乃迅即向法院撤回告發行為，祁請法院不再追究。
３、又撤回告訴狀所提及之台北市春寧護理之家醫師徐冬民先生，為訴外人吳楊蜜枝於護理之家之照護醫師，徐冬民醫師曾就前述原告偽造文書乙案出庭應訊，徐冬民醫師並依其專業醫療知識，向台灣台北地方法院檢察署表示，訴外人吳楊蜜枝確實可以「眨眼睛」和「動嘴巴之方式」表達意思，絕非無行為能力人，此有台灣台北地方法院「98年度偵字第1951號」不起訴處分書可茲為證。故負責照護訴外人吳楊蜜枝之醫師及護士，均於台灣台北地方法院當庭證述訴外人吳楊蜜枝確實有意思能力，亦得獨立為有效之法律行為，且徐冬民醫師就系爭買賣契約亦證稱「吳楊蜜枝有平常同意的表情」，是以系爭買賣契約確實經訴外人吳揚蜜枝之同意而訂定，並無被告所述之偽造情事。
４、檢附訴外人吳楊蜜枝於台北市春寧護理之家之日常生活照片，供鈞院參酌，由照片可知，訴外人吳楊蜜枝雖因年紀老邁，吞嚥功能退化而以鼻管餵食，然其意識清楚，平日亦熱心參與護理之家院內之團康活動，與照護人員感情甚篤，並非無行為能力之人，有訂立買賣契約之能力，系爭買賣契約確實合法有效。
（五）原告就被告系爭房地之95年間登記行為有信賴利益存在，且原告之信賴利益值得保護，故被告依法應先命原告補正欠缺之文件，不得逕行塗銷系爭房地之所有權登記。原告95年5 月間向被告申請為系爭房地之所有權登記，並經被告收件辦理，允為登記在冊，原告依法已取得系爭土地之所有權，是以被告前開收件、允為所有權登記之行政行為，即為原告之「信賴基礎」；又原告因信賴被告所為系爭房地所有權登記之行政行為，故於系爭房地之所有權登記完畢後，已開始使用、收益系爭房地，逐年依法繳納系爭房地之房屋稅、地價稅等稅款，且因信賴系爭房地已經合法登記為原告所有，原告並未向相關之稅捐稽徵機關請求返還申請登記時所繳納之土地增值稅、贈與稅等稅款，是以本件原告就被告准予登記之行政行為，確實已有「信賴表現」存在；又，本件原告因申請登記而提供予被告之相關文件，內容均為真正，且原告未以不正當之方法使被告作成登記處分，信賴基礎之獲得無可歸責於原告之處，且信賴表現非基於惡意，原告已符合「信賴值得保護」之要件，是以本件原告確有信賴保護原則之適用，被告不得未命原告補正欠缺文件，而逕行塗銷系爭房地所有權登記。又本件登記義務人吳楊蜜枝就已於95年8 月依法向財政部台北市國稅局完納贈與稅，故被告之塗銷處分並同時侵害登記義務人吳楊蜜枝之財產權，而顯然違法。
（六）綜上，依行政訴訟法提起撤銷之訴，並聲明：１、訴願決定及原處分（被告98年8 月10日北市中地一字第09831270
800 號函、97年7 月2 日北市中地一字第09731001500 號函）均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯則以：
（一）法令依據：
１、土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」
２、土地登記規則第40條第1 項規定：「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。」、第41條規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：……十、檢附登記原因發生日期前1 年以後核發之當事人印鑑證明者。……」、第
144 條規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：…… 二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。……」；又第144 條修正理由謂：「按違法之行政處分除係無效或瑕疵已補正者外，其餘均屬得撤銷」。
３、內政部98年7 月24日內授中辦地字第0980047281號函釋說明二略以：「按塗銷登記係指已登記之土地權利，因法定或約定原因消滅，向登記機關申請將該登記予以塗銷，或由行政機關依職權行使撤銷權辦理之塗銷，該塗銷係屬使其效力完全消滅之登記，本案如經貴處查明原准予登記之處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分，於該登記之土地權利未經第三人取得前，自得本依職權依土地登記規則第144 條第1 項規定辦理塗銷登記。至同規則第13條之登記錯誤，係指准予登記之行政處分並無違誤，僅登記機關辦理登記時，未依登記原因證明文件所載內容登記而生登記事項與之不符情事，登記機關依職權或經利害關係人申請而辦理更正該不符部分之登記內容者，二者之法律關係尚屬有別。」
（二）本件原告雖持前開理由訴訟撤銷原處處分，惟卷查：
１、土地登記規則第40條第1 項規定，申請土地登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證，惟若檢附有原因發生日期前1 年以後核發之當事人印鑑證明，依同規則第41條規定，當事人得免親自到場。本案於95年間已登記完畢之95年中山字第27177 號買賣登記案，案附印鑑證明為權利人（即原告）甲○○者，非義務人吳楊蜜枝君之印鑑證明，依上開規定尚不得准予登記，惟95年8 月9 日已登記完畢。依土地登記規則第
144 條第1 項第2 款規定，純屬登記機關之疏失而錯誤之登記，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。是被告陳報台北市政府地政處核准塗銷95年中山字第27177號買賣登記案，自無不法或疏失，故被告以97年中山字第22965 號案撤銷買賣登記、中山字第22966 號辦理回復債權人甲○○之抵押權設定登記，行政程序並無違誤。
２、至原告於97年9 月24日以申請書補正吳楊蜜枝之印鑑證明乙節，按土地登記規則第144 條規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：……二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。……」，其修正理由謂：「按違法之行政處分除係無效或瑕疵已補正者外，其餘均屬得撤銷。」，查被告收件中山字第27177 號所有權買賣移轉登記案，被告疏未依規定審核登記義務人吳楊蜜枝之相關身分證明文件，亦未於其時通知原告補正即逕而准予登記，則上開所有權買賣移轉登記案，即因被告之疏失為錯誤登記而隨之終結，自不因事後被告依土地登記規則第144 條第1 項第2款規定於報請台北市政府地政處核准塗銷登記後，以97 年6月26日97年中山字第22965 號登記案辦理塗銷，並於97年
6 月27日辦理塗銷登記完畢，而使前開已終結之中山字第27177 號所有權買賣移轉登記案回復；況登記義務人吳楊蜜枝已於97年4 月4 日死亡，吳楊蜜枝之印鑑證明已屬無從補正事項，被告自無從再原告補正；是原告就此主張，容有誤解。另本案因吳楊蜜枝（係原告之母）於民國91年8 月16日當時已屬重度失智且領有殘障手冊之人（此有身心障礙手冊可稽），復於97年4 月4 日死亡，經被告審酌結果，認本案確已無法就其未附印鑑證明再為補正，始依上開規定報請台北市政府地政處核准後撤銷買賣登記，並非拒絕原告補正，此應係原告之誤解。
３、原告陳明確實由吳楊蜜枝處取得系爭房地所有權，並申報完納稅捐，對於所有權登記之適法性原告顯然有正當合理之信賴。查本案相關稅捐之完納乃係原告於被告機關為前開所有權買賣移轉登記「前」依相關稅法之規定所繳納，並非因信賴前開登記處分所為之財產上處置，是原告縱有財產上之損失亦難謂係信賴原處分機關前開登記處分所致，且查被告為前開所有權登記後，原告並未舉證證明其有何信賴表現行為，原告主張，不足採據。惟吳楊蜜枝君於91年8 月6 日鑑定為重度失智，復於97年4 月4 日死亡，其買賣真意已無法查知，且買賣屬私權，被告尚無權介入，況原告所指被告對買賣登記案之信賴，與被告否准原告請本所自為撤銷並回復申請人所有權登記，尚無因果關係。爰原告以之為由提起本訴訟，實於法未合。
４、有關台北市政府98年3 月13日府訴字第09870030300 號訴願決定書理由四後段指出，就土地登記規則第144 條第1項第2 款規定所稱「純屬登記機關之疏失而錯誤之登記」究係何指？其與土地登記規則第13條所稱「登記錯誤」意義是否相同？應由被告報請中央主管機關釋示以求原處分之正確適法。頃奉內政部於98年7 月24日內授中辦地字第0980047281號上開函釋。基上，被告依土地登記規則第14
4 條第1 項規定於報奉台北市政府地政處核准後塗銷95年買賣登記並回復原抵押權設定之處分確屬適法。
５、綜上，本所依土地登記規則第144 條第1 項第2 款規定塗銷95年中山字第27177 號買賣登記案，程序並無違誤，且被告97年中山字第22965 號案辦理撤銷登記，中山字第22
966 號辦理回復債權人甲○○之設定登記，無土地法第69條及土地登記規則第144 條規定之適用，被告無法逕為辦理更正或塗銷，而回復甲○○君之所有權。原告指陳被告否准原告補正印鑑證明，違背土地登記規則第56條、行政程序法第114 條規定，實屬誤解。
（三）原告於準備書（一）狀一、第1 頁11行至15行所敘略以臺北地院97年度易字第175 號判決以臺北地院檢察署97年度偵字第8476號聲請簡易判決處刑書係「抵押權登記」案件之爭議，與本件「所有權登記案」無關，惟查臺北地院檢察署97年度偵字第8476號聲請簡易判決處刑書犯罪事實一、第9 行：「……嗣於95年8 月9 日以虛偽買賣將上開不動產移轉登記為甲○○名下，足以生損害地政機關對於地籍管理正確性。」。基此，足證系爭買賣確屬虛偽不實，致其所立買賣契約書當然無效，所有權移轉亦當然無效，被告依相關法律撤銷該登記並無違誤。再者，原告偽造文書案，雖經告發人劉麗珍事後以和為貴而撤回告發，但不能否定系爭買賣虛偽不實之事實。換言之，若准原告補正吳楊蜜枝之印鑑證明，仍無法改變偽造契約書之事實。況本案係依土地登記規則第144 條第1 項第2 款規定陳報台北市政府地政處核准塗銷，已無補正吳楊女士印鑑證明之必要。再查原告書狀引述僅係推論原告無罪之說詞，並不能改變系爭不動產買賣虛偽不實之事實。
（四）綜上，本件原告上開主張並無理由，為此答辯聲明：１、駁回原告之訴。２、訴訟費用由原告負擔。
四、本件應適用之法律及本院見解：
（一）土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」
（二）按土地登記規則第26條規定：「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」第28條規定：「下列各款應由登記機關逕為登記：一、建物基地號因重測、重劃或依法逕為分割或合併之標示變更登記。二、依第一百四十三條第二項規定之國有登記。三、依第一百四十四條規定之塗銷登記。四、依第一百五十三條規定之住址變更登記。五、其他依法律得逕為登記者。登記機關逕為登記完畢後，應將登記結果通知登記名義人。但登記機關依登記名義人之申請登記資料而逕為併案辦理之住址變更登記者，不在此限。」第34條第1 項規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」第40條第1 項規定：「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。」第41條第10款規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場……十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明者。」第144 條規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」按按國家對人民自由權利之限制，應以法律定之，且不得逾越必要程度，憲法第23條固定有明文。但法律內容不能鉅細靡遺，一律加以規定，其屬細節性、技術性之事項，法律自得授權主管機關以命令定之，俾利法律之實施。土地法第37條第2 項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」即係本此意旨所為之立法，授與行政機關就其細節性、技術性及解釋性之事項另以授權命令形式訂定之。其中上開母法已明確規定授權之範圍，則內政部依此所修正之「土地登記規則」，並於發布之後已依法送立法機關審查，既未逾越土地法等相關規定之授權範圍及目的，亦未加重人民負擔，與憲法尚無牴觸，行政機關據以作成行政行為，應予尊重。
（三）內政部98年7 月24日內授中辦地字第0980047281號函釋說明二略以：「按塗銷登記係指已登記之土地權利，因法定或約定原因消滅，向登記機關申請將該登記予以塗銷，或由行政機關依職權行使撤銷權辦理之塗銷，該塗銷係屬使其效力完全消滅之登記，本案如經貴處查明原准予登記之處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分，於該登記之土地權利未經第三人取得前，自得本依職權依土地登記規則第144 條第1 項規定辦理塗銷登記。至同規則第13條之登記錯誤，係指准予登記之行政處分並無違誤，僅登記機關辦理登記時，未依登記原因證明文件所載內容登記而生登記事項與之不符情事，登記機關依職權或經利害關係人申請而辦理更正該不符部分之登記內容者，二者之法律關係尚屬有別。」再按，主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，有司法院釋字第407 號解釋可查，此種行政釋示核屬行政程序法第159 條明定之行政規則之一種。查上開內政部函示，核屬土地法及土地登記主管機關內政部基於職權，依據土地規則相關規定所訂定具有解釋性之行政規則，為法律必要之補充，未對人民權利之行使增加法律所無之限制，亦未逾越母法之限度，行政機關用為土地登記行政，本院亦予尊重。
五、兩造對事實欄記載，及下開事實並不爭執，並被告提出系爭房地95年中山字第27177 號買賣登記案、被告97年6 月6 日以北市中地一字第09730827200 號函、台北市政府地政處97年6 月24日北市第一字第09731482700 號函、97年中山字第22965 號、22966 號撤銷登記案、被告97年7 月2 日北市中地一字第09731001500 號函、甲○○97年9 月24日申請書、被告97年10月13日北市中地一字第09731570500 號、台北市政府98年3 月13日府訴字第09870030300 號訴願決定書、被告98年8 月10日北市中地一字第09831270800 號函、臺北市政府98年11月2 日府訴字第09870132000 號訴願決定書、內政部98年7 月24日內授中辦地字第0980047281號函、吳楊蜜枝身心障礙手冊；原告提出之98年8 月10日北市中地一字第09831270800 號函、不動產買賣契約書、贈與稅繳清證明書、土地登記申請書、台北市中山地政事務所北市中地一字第09730928901 號公告、台北市中山地政事務所北市中地一字第09730928900 號函、吳楊蜜枝之印鑑證明、97年10月13日北市中地一字第09731570500 號函、98年3 月13日府訴字第09870030300 號台北市政府訴願決定書、台灣台北地方法院97年度易字第175 號判決、台灣台北地方法院檢察署97年度偵字第8476號聲請簡易判決處刑書、刑事撤回告訴狀、台灣台北地方法院98年度偵字第1951號不起訴處分書、吳楊蜜枝生活照八張、原告97年9 月24日申請、被告北市中地一字第09730928900 號函、被告北市中地一字第09730928901 號公告（除照片外均為影本）附本院卷及原處分卷可查，自足認為真實。
（一）吳楊蜜枝於97年4 月4 日死亡，原告為吳楊蜜枝之長女。吳楊蜜枝生前即因失智症而重度殘障，領有台北市政府91年8 月16日核發之中華民國身心障礙手冊。
（二）原告明知系爭房地為吳楊蜜枝所有，且其無貸款予吳楊蜜枝之情形，於95年5 月11日以其就系爭房地應有部分二分之一對吳楊蜜枝有債權之事，以其為抵押權人，填載土地登記申請書，向臺北市中山區地政事務所虛設1,000 萬元之抵押權，使不知情之承辦人員信以為真，於95年5 月12日將此不實事項登載於土地及建物登記謄本上，足以生損害於地政機關對於抵押權登記管理之正確性。嗣經劉麗珍告發後經台北地檢署檢察官聲請簡易判決處刑，經台北地院97年4月28日以97年度易字第175 號判決甲○○明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾及他人，處有期徒刑拾月，減為有期徒刑伍月，如易科罰金，以銀元參佰元即新臺幣玖佰元折算壹日；嗣經確定。
（三）原告於95年6 月22日虛設吳楊蜜枝將系爭房地二分之一信託移轉登記給自己，同年7 月17日又向台北市中山地政事務所辦理塗銷信託登記。嗣再於95年8 月9 日以虛偽買賣將上開不動產移轉登記為甲○○名下，足以生損害地政機關對於地籍管理正確性。案經告發人劉麗珍告發，而原告於檢察官偵查時自白，並有證人徐冬民、沈有軒之證詞，及台北市中山地政事務之系爭房地所有權移轉登記事可，故經台北地檢署檢察官以97年度偵字第8476號聲請簡易判決處刑書起訴。而上開系爭房地之移轉登記即本件被告原處分撤銷之標的。
六、兩造主張如前述，是本件首要爭點乃原告與吳楊蜜枝95年間就系爭房地申辦所有權買賣移轉登記，雖經被告登記畢，嗣被告發現上開移轉登地案並未檢附登記義務人即案外人吳楊蜜枝之印鑑證明，乃依土地登記規則第144 條第1 項第2款規定，經報請臺北市政府地政處核准塗銷後，以97年6 月26日97年中山字第22965 號登記案辦理塗銷及回復所有權登記，並以原處分即97年7 月2 日北市中地一字第09731001500號函將登記結果通知原告等之原處分，是否合法？
（一）經查，土地登記規則第144 條第1 項第2 款規定所稱純屬登記機關之疏失而「錯誤之登記」與土地登記規則第13條所稱「登記錯誤」意義並不相同。按土地登記規則第13條規定：「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」則所謂之「登記錯誤」，係指准予登記之行政處分並無違誤，僅登記機關辦理登記時，未依登記原因證明文件所載內容登記致生登記事項不符情事。而土地登記規則第144 條第1項所謂之「塗銷」登記，係指已登記之土地權利，因法定或約定原因消滅，向登記機關申請將該登記予以塗銷，或由行政機關依職權行使撤銷權辦理之塗銷，該塗銷係屬使其效力完全消滅之登記，故同條第1 項第2 款所謂「錯誤之登記」，即指登記機關為登記之行政處分時，因純屬登記機關疏失而為之登記之謂。從而解釋上因地政機關內部疏失，例如本件被告疏未審查本件系爭房地買賣所有權移轉登記，並未提出案外人之吳楊蜜枝之印鑑證明，即屬之。本件事實詳如上述，參照上開說明，被告依前開土地登記規則第144 條第1 項第2 款規定，在系爭房地未經第三人取得前，所為塗銷原告所有權移轉登記等行政行為，核未違法，應先敘明。
（二）依原告97年9 月24日申請書（原告附件11即本院卷第75至91頁）所載，原告雖主張被告未先命申請人補正逕予塗銷原告之申請登記案，而認前開事實概要欄（一）被告北市中地一字第09730928901 號公告及北市中地一字第09730928900 號函違法云云，然查：本件應屬土地登記規則第144條第1 項第2 款規定所稱純屬登記機關之疏失而「錯誤之登記」，並非原告所稱之土地登記規則第13條所稱「登記錯誤」如上述；從而原處分及系爭函件否准被告之申請，亦未違法，是原告主張此部分公告等違法云云，亦無理由。
七、再查經確定原告起訴意旨並經本院闡明後，原告明確陳稱本件乃撤銷訴訟，即撤銷原處分及系爭函件。而原處分及系爭函件並無違法，同時原處分僅將「原告與其母即案外人吳楊蜜枝於95年8 月7 日委由代理人沈有軒檢具土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、契稅繳款書、原告人之印鑑證明等相關文件，以被告收件中山字第2717
7 號土地登記案件申請書，就系爭房地申請案」之申請結果（准予登記之行政處分），予以撤銷而已；並未進一步針對原告之原始申請案即被告收件之中山字第27177 號土地登記案件明確為准駁意思表示，應予敘明。
（一）本件原申請案被告既然尚未為明確准駁，從而原告陳稱得否補正，及是否業已補正等，本非本件爭點及應予考量事項。
（二）退步言，縱認本件被告以原處分及系爭函件，間接否准原告本件原始聲請所有權移轉登記案之請求，然查：
１、如前述台北地檢署檢察官以97年度偵字第8476號聲請簡易判決處刑書、及台北地院97年4 月28日以97年度易字第17
5 號判決書可知，本件原告就系爭土地之所有權移轉登記案，乃觸犯偽造文書（吳楊蜜枝為「被害人」），原告並於刑事偵查程序中自白犯罪，檢察官乃據以聲請就原告此部分犯罪簡易判決處刑。且原告另就系爭土地同於95年間之虛偽抵押權設定及買賣等情事，涉犯偽造文書案，亦遭起訴判刑確定在案，為兩造所不爭執。
２、再查吳楊蜜枝於91年間即因重度失智而領有殘障手冊，因無意思表示能力，更無法於95年間至戶政事務所，領取本件印鑑證明；吳楊蜜枝又於97年4 月4 日死亡；參照前開原告坦承就系爭房地於95年間之抵押權設定登記為為偽造文書，經法院判決確定，及原告本件系爭土地買賣所有權移轉登記案，原告亦於偵查中自白偽造文書；及不論抵押權設定或土地買賣移轉登記，均須使用義務人吳楊蜜枝之印鑑證明等一切情事，綜合觀之，被告98年8 月10日北市市中地一字第09831270800 號所稱經「本案確已無法就其未附印鑑證明乙事再為補正」等語，核屬有據。
３、綜上，有關原告95年之土地所有權買賣移轉登記案，是否可以補正，雖非本件審酌範圍，惟原告所指之原處分主張違法之主要理由如上述，本院乃附此敘明。
八、再查本件原告主張95年間系爭房地所有權移轉登記，因此發生之相關稅捐，乃原告於原處分機關即被告為前開所有權買賣移轉登記前即應依相關稅法之規定所繳納，並非因信賴前開准許系爭土地所有權移轉登記之處分合法，所為之財產上處置，是原告並無何信賴基礎；另查吳楊蜜枝為登記義務人即相對人，同時依前開判決書及簡易處刑聲請書偽造文書之「被害人」且已死亡；原告更不能據以主張本件登記義務人吳楊蜜枝可能因此發生損失為其信賴基礎。從而原告此部分泛稱原處分違反信賴保護原則，應予撤銷云云，並無所據。
末查本件被告於95年8 月9 日准許對系爭房地辦理所有權移轉登記之處分，乃未依土地登記規則相關規定審查，為違法之行政處分，再退步言之，本件縱認原告之信賴值得保護，至多僅屬行政程序法第120 條是否給予合理補償問題，與本件撤銷訴訟亦無關係，應併附予敘明。
九、綜上，本件原處分及系爭函件，並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判斷結果無涉，爰不一一敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 21 日
臺北高等行政法院第一庭
審 判 長 法 官 王立杰
法 官 楊得君法 官 洪遠亮上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 21 日
書記官 陳德銘