臺北高等行政法院判決
99年度簡字第459號原 告 甲○○被 告 臺北市政府地政處代 表 人 乙○○○○○○上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服台北市政府中華民國99年5 月3 日府訴字第09970048700 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於87年成立東昇不動產投資開發顧問股份有限公司（下稱東昇公司）至今原從事房仲及房地投資顧問業，因法令改變故補辦申請房仲業務中須拍照有公司經營中相片，被告據此認定原告從事此行業，要求罰款，讓人無法信服理解。且原告已補辦妥房屋仲介特許，煩請查明。被告不查原告本無自行成交事實，單方認定有行為而處罰，讓人無法接受。原告僅係自行投資買賣以維生活，奈何自售房屋招買方舉報，難令原告甘服云云。並提出本件訴願決定書等件影本為證。
聲明：訴願決定及原處分關於罰鍰部分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
二、被告辯稱：㈠關於原告不服被告對其處以罰款及停業乙節，查原告自承
87年即成立東昇不動產至今，因法令改變故公司尚在補辦申請經營許可中，惟查不動產經紀業管理條例係於88年2月3 日公布，實施亦已10餘年，原告既從事不動產經紀業，對於相關法令規定，自應有相當之了解及注意義務，於執行不動產經紀業務時，自應嚴格遵守規定，實難以仍在申辦許可程序中或以其他投資顧問公司型態而規避其法定責任，其訴之理由並不可採。
㈡至於原告稱公司已補辦妥房屋仲介特許乙節，查東昇公司
（原告為負責人）於98年9 月與99年1 月發生本件消費爭議、被告於99年1 月至東昇公司進行業務檢查及99年1 月上網下載東昇公司相關網頁資料時，東昇公司當時均尚未向被告申請許可經營不動產經紀業，其執業情形即屬違反不動產經紀業管理條例第5 、7 條規定，故被告依同條例第32條規定，處以罰鍰並禁止營業，自屬有據。再者，依行政罰法第4 條規定：「違反行政法上義務之處罰，以行為時之法律或自治條例有明文規定者為限。」，即知本件違法行為並不因原告於99年3 月8 日補辦申請許可經營不動產經紀業後而可以免責。
㈢另原告稱被告為罰而罰不查東昇公司本無自行成交事實，單方認定有行為而處罰，讓人無法接受乙節：
⒈依臺北市政府法規委員會移來丙○○98年9 月24日消費
爭議案，申訴要旨略以：「98年8 月11日東昇不動產顧問有限公司，簽付看屋訂金新台幣2 萬元，房屋地址為…即合約內容載明若房屋貸款金額不足400 萬則退訂金
2 萬元整…」；及丁○○99年1 月7 日消費爭議案，其申訴要旨略以：「我於12月22日早上繳2 萬元斡旋金給東昇公司負責人甲○○，並於當日內通知洪先生取消委託，當時洪先生說計畫隔日才要找屋主談，表示取消委託當時賣方尚不知情。我要求退還2 萬元斡旋金，12月
28 日 洪先生退還1 萬元，扣留另1 萬元要我抵扣他公司其他的不動產產品。…」，該2 位申訴人並分別檢附98年8 月11日原告代理賣方戊○○之斡旋收據，及98年
12 月29 日立協議人為東昇不動產（該公司負責人即原告）簽章之2 份協議書以為證明（原處分卷附件1 ）之具體事證，即知該公司應有仲介行為，從事不動產買賣仲介業務行為之事證明確，與原告指稱被告為罰而罰不查、單方認定有行為而處罰之說法，顯係被告誤解，難認有理。
⒉被告曾於99年1 月22日赴東昇不動產（台北市○○區○
○路○ 段59號3 樓之6 ）實地查核，其現場係為設有店面之營業處所，其外觀、櫥窗、看板及廣告內容，有明顯從事仲介業務之徵象，現場狀況描述如下：營業處所外設有「法拍屋代標、房屋仲介…」等營業項目之標示，並堆置售屋立牌「紅樹林站、台北雪梨、2+2 房+ 車位980 万、1 房+ 車位568 万、大套房+ 車位468 万00000 000000」、「今日有人、俗俗ㄟ賣、板橋精緻雙套房、一車位、自住投資第一首選、低總價558、電洽陳小姐00000 000000」等廣告、室內牆面並張貼約二十來張內容分別有「賀專案拍定、賀專案成交、賀代標拍定」等字樣之各地不動產標的海報，加以牆面所掛玻璃白板上載明「本案與東昇不動產合作賣方服務費各半分配」之字樣等觀之（原處分卷附件6 ），與原告所稱東昇公司暫時以法拍屋投資顧問為業，自行投資買賣維生之說法不符。
⒊依東昇公司網站所顯示不動產買賣仲介業務及刊登出售
房屋、法拍屋代標等營業項目之訊息廣告觀之，亦與原告陳述係以自行投資為主及未經營仲介業務之主張不符。
⒋依東昇公司網站刊登房屋買斷代售（1.士林天星花園中
正路715 號2 樓、2.萬華公寓頂樓加蓋德昌街205 號4+5 樓3+1 房兩衛、3.深坑世新會館深南路51號4 樓等
6 筆房地資料）、法拍屋案件查詢及代標投資（1.案號：台北地院97庚68423 號建物座落於台北市○○區○○段○ ○段777-2 地號等數筆）及自售房屋等資料（淡水中正東路1 段137 號20樓之3 之5 、中市○○區○○○路○○○ 號7 樓之2 、北縣板橋中山路2 段359 號5 樓等
9 筆），經被告調閱前揭標的地籍登記謄本所有權部資料顯示（原處分卷附件12），14筆資料中，有13筆均非原告所有，亦與原告陳述以自行投資為主之說法不符等語。
聲明：駁回原告之訴。
訴訟費用由原告負擔。
三、按「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」；「本條例用辭定義如下：一、不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利…四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」；「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」；「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。…」；「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」，不動產經紀業管理條例第3 條、第4 條第1 款、第4 款及第5 款、第5 條第1 項、第7 條第1 項、第32條第1 項各定有明文。次按內政部89年12月26日臺內中地字第8980474 號函釋略以：「主旨：有關法院拍賣不動產代理投標者得否適用不動產經紀業管理條例等規定…說明：…二、…法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與本條例所稱『仲介業務』無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範…。」，該函釋核與相關法規，並無不合。又按臺北市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第2 點規定：「本處處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：」附表（節錄）類別：丙違規事件：非經紀業而經營仲介或代銷業務者。
法條依據：不動產經紀業管理條例第32條。
法定罰鍰額度（新臺幣：元）或其他處罰：應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰…。
統一裁罰基準（新臺幣：元）：一、公司負責人、商號負責人或行為人違反上開規定第1 次被查獲者，處10萬元並立即止其營業…。
四、本件原告為東昇公司負責人，訴外人丙○○及丁○○因購屋爭議向東昇公司請求解約、退還訂金及取消委託、請求退還斡旋金未果產生消費爭議，於98年9 月24日及99年1 月7 日分別檢附斡旋收據及協議書影本，向台北市政府消費者服務中心提出消費爭議申訴，經該府法規委員會以98年9 月29日北市法保字第09836240610 號函及99年1 月14日北市法保字第09930076810 號函移請被告依消費者保護法第30條及第31條規定處理。經被告分別以98年10月2 日北市地三字第09832733510 號函及99年1 月22日北市地權字第09930121810 號函通知東昇公司於文到15日內就申訴事項妥適處理，並將處理結果函復被告。惟東昇公司逾期未說明。其間，被告查詢內政部不動產服務業管理作業系統發現，東昇公司未依不動產經紀業管理條例第5 條規定申請許可經營不動產經紀業，而以東昇公司名義從事不動產買賣仲介業務，疑違反不動產經紀業管理條例規定，乃以98年10月30日北市地權字第09832733501 號函通知原告於文到20日內以書面向被告說明，而東昇公司及原告以98年11月5 日回覆函復知被告表示，關於丙○○欲購買之房屋為原告配偶之妹所有，東昇公司無從事仲介業務及收取服務費情事云云。嗣被告以99年1 月15日北市地權字第09930087000 號函復原告表示，原告以東昇公司名義，於網站刊登房屋買斷代售等6 筆房地資料（其中部分並載有「賀成交」字樣）、法拍屋案件查詢及代標投資與自售房屋等資料，似有從事不動產仲介業務，涉違反不動產經紀業管理條例，請原告限期提出書面說明。東昇公司及原告以99年1 月22日回覆函復知被告表示，東昇公司所做皆為不動產投資開發顧問業務，法拍部分則是客戶自行拍賣標購云云。被告復於99年1 月22日派員至台北市○○區○○路○段59號3 樓之6 之東昇公司所在地勘查，並製作不動產經紀業業務查處紀錄表，查處結果略以：「⒈設有店面或辦公室之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人知其為從事仲介業務者…⒊對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者…⒓收取法拍屋代標服務報酬者…。」，嗣審認東昇公司未經申請許可經營不動產經紀業，即從事不動產買賣仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5 條第1 項及第7 條1 項規定，爰依同條例第32條第1 項規定，以99年2 月10日北市地權字第09930339200 號函，處東昇公司負責人即原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並命令立即禁止營業。原告不服，提起訴願，亦遭駁回，乃對罰鍰部分不服，向本院提起本件行政訴訟等情，為兩造所不爭，且有上開各該文件、原處分及訴願決定書等件影本附原處分卷及訴願機關卷可稽。茲依前述兩造主張之意旨，就下列各點敘明判決之理由。
五、被告查認原告為東昇公司之負責人，該公司涉有未經申請許可經營不動產經紀業，而從事不動產買賣仲介業務之違章情事：
原告主張其未從事不動產買賣仲介業務，不應受罰云云。經查，依臺北市政府法規委員會移來丙○○98年9 月24日消費爭議案（原處分卷附件1 ），申訴要旨略以：「98年8 月11日東昇不動產顧問有限公司，簽付看屋訂金新台幣2 萬元，房屋地址為…即合約內容載明若房屋貸款金額不足400 萬則退訂金2 萬元整…」；及丁○○99年1 月7 日消費爭議案，其申訴要旨略以：「我於12月22日早上繳2 萬元斡旋金給東昇公司負責人甲○○，並於當日內通知洪先生取消委託，當時洪先生說計畫隔日才要找屋主談，表示取消委託當時賣方尚不知情。我要求退還2 萬元斡旋金，12月28日洪先生退還
1 萬元，扣留另1 萬元要我抵扣他公司其他的不動產產品。…」，該2 位申訴人並分別檢附98年8 月11日原告代理賣方戊○○之斡旋收據，及98年12月29日立協議人為東昇不動產（該公司負責人即原告）簽章之2 份協議書為證（原處分卷附件1 ），足證該公司應有從事不動產買賣仲介業務之行為。又被告曾於99年1 月22日赴東昇不動產（台北市○○區○○路○段59號3 樓之6 ）實地查核，其現場係為設有店面之營業處所，其外觀、櫥窗、看板及廣告內容，有明顯從事仲介業務之徵象，現場狀況描述如下：營業處所外設有「法拍屋代標、房屋仲介…」等營業項目之標示，並堆置售屋立牌「紅樹林站、台北雪梨、2+2 房+ 車位980 万、1 房+ 車位
568 万、大套房+ 車位468 万00000 000000」、「今日有人、俗俗ㄟ賣、板橋精緻雙套房、一車位、自住投資第一首選、低總價558 、電洽陳小姐00000 000000」等廣告、室內牆面並張貼約二十來張內容分別有「賀專案拍定、賀專案成交、賀代標拍定」等字樣之各地不動產標的海報，加以牆面所掛玻璃白板上載明「本案與東昇不動產合作賣方服務費各半分配」之字樣等（原處分卷附件6 ）觀之，核與原告所稱東昇公司暫時以法拍屋投資顧問為業，自行投資買賣維生之說法，並不相符。且依東昇公司網站所顯示不動產買賣仲介業務及刊登出售房屋、法拍屋代標等營業項目之訊息廣告（原處分卷附件4 ）觀之，亦與原告所述係以自行投資為主及未經營仲介業務等情不符。再者，依東昇公司網站刊登房屋買斷代售（1.士林天星花園中正路715 號2 樓、2.萬華公寓頂樓加蓋德昌街205 號4+5 樓3+1 房兩衛、3.深坑世新會館深南路51號4 樓等6 筆房地資料）、法拍屋案件查詢及代標投資（1.案號：台北地院97庚68423 號建物座落於台北市○○區○○段○○段777-2 地號等數筆）及自售房屋等資料（淡水中正東路1 段137 號20樓之3 之5 、中市○○區○○○路○○○ 號7 樓之2 、北縣板橋中山路2 段359 號5 樓等9 筆），經被告調閱前揭標的地籍登記謄本所有權部資料顯示（原處分卷附件12），14筆資料中，有13筆均非原告所有，核與原告稱係以自行投資為主云云，亦不相符。至於原告稱該公司已補辦妥房屋仲介特許乙節，經查，東昇公司於98年9 月與99年1 月發生本件消費爭議，被告於99年1 月至東昇公司進行業務檢查及99年1 月上網下載東昇公司相關網頁資料時，東昇公司當時均尚未向被告申請許可經營不動產經紀業，其執業情形即有違反不動產經紀業管理條例第5 、7 條規定之情事，並不因原告事後補辦申請許可經營不動產經紀業後而可免責。原告所稱其未從事不動產買賣仲介業務，不應受罰云云，由上事證及說明以觀，核不足採。
六、被告所為之罰鍰處分，並無違誤：綜上所述，被告查認原告為東昇公司之負責人，該公司涉有未經申請許可經營不動產經紀業，而從事不動產買賣仲介業務之違章情事，違反不動產經紀業管理條例第5 條第1 項及第7 條1 項規定，爰依同條例第32條第1 項規定，以99年2月10日北市地權字第09930339200 號函，處東昇公司負責人即原告10萬元罰鍰（原處分卷附件8 ），並無違誤。
七、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、從而，本件被告查認原告為東昇公司之負責人，該公司涉有未經申請許可經營不動產經紀業，而從事不動產買賣仲介業務之違章情事，所為之罰鍰處分，於法並無違誤。訴願決定遞予維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236 條、第
233 條第1 項、第98條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
臺北高等行政法院第三庭
法 官 蕭忠仁上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書記官 蕭純純