臺北高等行政法院簡易判決
99年度簡字第700號原 告 江漢平被 告 桃園縣政府代 表 人 吳志揚（縣長）住同上上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國99年7 月27日台內訴字第0990089046號訴願決定（案號：第0000000000號），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序說明：本件因屬不服行政機關所為罰鍰處分而涉訟，其標的之金額為新臺幣（下同）100,000 元，係在40萬元以下，依行政訴訟法第229 條第1 項第2 款規定，應適用簡易程序，本院並依同法第233 條第1 項規定，不經言詞辯論，逕行裁判。
二、事實概要：被告於民國（下同）99年2 月5 日接獲訴外人李○檢舉，指稱禾○不動產鑑定有限公司（以下簡稱禾○公司）及其僱用之經紀人（即原告）涉違反不動產經紀業管理條例第22條第
1 項規定，被告即以99年2 月24日府地價字第0990068940號函通知禾○公司陳述意見，該公司於99年3 月2 日向被告提出陳述，表示原告已於98年10月31日離職，其於98年11月3日及11月12日與他人簽訂之契約書，全屬原告個人行為，與該公司無關。被告認原告以非經紀業而經營仲介業務，遂以
99 年3月8 日府地價字第0990083647號函通知原告陳述意見，原告於99年3 月19日向被告提出陳述，主張略以：「一、原告是以私人承攬簽訂不動產專任委託銷售契約書。二、不動產經紀業管理條例，該條例是管理不動產經紀業。三、不動產經紀業管理條例第22條條文規定，如委由經紀業仲介，不動產出售委託書需經紀人簽章，如委由私人就不必經紀人簽章。四、本案僅簽有不動產出售委託書，惟並無實質買賣成交行為。」云云。被告認定原告非經紀業而經營不動產仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5 條第1 項規定，乃依同條例第32條規定，以99年3 月22日府地價字第0990103859號裁處書處原告100,000 元罰鍰（下稱原處分）。原告不服，以依內政部94年5 月4 日內授中辦字第0940724941號函，有關從事不動產仲介業務之行為共列計14點，原告僅犯其中第4 點，即簽署不動產委託銷售契約書，被告實不應就此認定原告從事不動產仲介業務云云，提起訴願，亦遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠訴願決定書第3 頁第19～23行內容之「另依訴願人98年12月
10日起訴狀所載…卻私下找被告簽約買地」原告在存證信函中是寫「邱垂法是我們的客人」，不是寫「邱○○是我個人的客人」，而事實上邱○○是原告朋友○○房屋內壢加盟店（禾○公司）的王振傳經理的客人（○○房屋內壢加盟店地址：桃園縣中壢市○○路○○○ 號；電話：（00）0000000 ），所以原告還是維持原來的內容，只承認犯第4 點（內政部
94 年5月4 日內授中辦字第0940724941號函），本事實與處分不合。
㈡綜上所述，原處分及訴願決定均有違誤之處，為此，原告依
據行政訴訟法第4 條第1 項規定，提起本件撤銷訴訟，並聲明求為判決：原處分裁處100,000 元罰鍰應予撤銷( 含有撤銷訴願決定之意)。
四、被告則以：㈠檢舉人李菊99年2 月5 日至被告檢舉○○房屋內壢加盟店禾
○公司及其僱用之經紀人員（即原告）違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章︰一、不動產出租、出售委託契約書。…」並提供雙方分別於98年11月3 日及同年月12日簽訂之專任委託銷售契約書共2 份、98年11月24日及同年12月1 日原告寄予檢舉人存證信函（中壢頂壢郵局存證信函第234 及244號）共2 封、名片等證明文件，被告以99年2 月24日府地價字第0990068940號函通知禾○公司陳述意見，惟禾○公司於
99 年3月2 日回函陳述原告業於98年10月31日離職，與檢舉人簽訂之契約書全屬原告個人行為; 被告遂以99年3 月8 日府地價字第0990083647號函通知原告陳述意見，原告於99年
3 月19日回函陳述如下：1.是以私人承攬簽訂不動產專任委託銷售契約書。2.不動產經紀業管理條例為管理經紀業。3.不動產出售委託書如由經紀業仲介需經紀人簽章，私人則無需，即私人可簽訂不動產出售委託書。4.本案簽訂不動產出售委託書，無實質不動產買賣成交行為。故無法可罰。以上原告陳述明顯違反不動產經紀業管理條例第4 條、第5條 第
1 項規定，構成同條例第32條之處罰要件，爰依不動產經紀業管理條例第32條第1 項規定，於99年3 月22日以原處分處原告100,000 元罰鍰，送達時間為同年3 月24日，原告不服遂於同年4 月21日提起訴願，經內政部99年7 月27日台內訴字第0990089046號訴願決定駁回在案，原告始依程序提起本件訴訟，惟本件原處分及訴願決定經查俱屬合法，被告爰檢卷答辯並聲明如主文。
㈡按不動產經紀業管理條例第4 條第4 款及第5 款、第5 條第
1 項、第32條第1 項分別規定：「本條例用辭定義如下︰…
四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記…」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」㈢查原告為不動產經紀營業員訓練合格領有經紀營業員證照者
，於96年10月15日至98年10月31日任職於禾○公司（此有該公司陳述回函及被告通知原告陳述意見函說明三而原告並無異議等件為據），後雖離職原告仍使用禾○公司之名片從事不動產仲介買賣行為，並於98年11月3 日及同年月12日與檢舉人簽訂專任委託銷售契約書共2 份（原告於陳述回函中亦坦承為私人承攬），其中98年11月12日專任委託銷售契約書更載寫「佣金約38萬」之約定，再者原告於98年12月10日於臺灣桃園地方法院桃園簡易庭提起損害賠償訴訟，請求檢舉人因違反契約書自行銷售第三者需賠償委託總價4%，即404,
000 元之價額。以上足證原告從事不動產仲介業務並要求仲介服務報酬之事實。
㈣另原告於98年12月1 日寄發之中壢頂壢郵局存證信函第244
號中書明「…邱○○也是我們的客人，邱○○跟我們要了土地的資料，…」亦足證原告為業，並就特定不動產進行媒合不動產買賣行為。
㈤綜上論述，本案違法事實明確，原處分及訴願決定並無違誤
等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴、訴訟費用由原告負擔。
五、上開事實概要欄所述之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造所不爭執，並有原處分書、原告與李○98年11月3 日專任委託銷售契約書、98年11月12日專任委託銷售契約書、原告98年11月24日存證信函、原告98年12月1 日存證信函、原告名片、被告99年2 月24日府地價字第0990068940號函、禾○公司99年3 月2 日回函、被告99年3 月8 日府地價字第0990083647號函、原告99年3 月19日回函、經紀營業員證明資料（原告）、桃園地方法院桃園簡易庭通知書、原告98年12月10日民事訴訟起訴狀、李○99年2 月25日書狀、內政部94年5 月4 日內授中辦地字第0940724941號函等件分別附原處分卷、訴願卷及本院卷可稽，為可確認之事實。
六、得心證之要領：㈠按不動產經紀業管理條例第4 條、第5 條及第7 條第1 項規
定：「本條例用辭定義如下︰一、…四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。…。」「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；…。」「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於
6 個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延1 次，其期限以3 個月為限。」同條例第32條第1 項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」又「…（一）從事不動產仲介業務之行為…2.未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。…7.代為收受不動產相關之定金或開立定金收據者。8.收取不動產仲介服務報酬或其他類此之對價者。…。」內政部94年5 月4日內授中辦地字第0940724941號函就「非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定等事宜」函釋在案，該函釋核與相關法規，並無不合，被告自得援用。
㈡經查，原告為不動產經紀營業員訓練合格領有經紀營業員證
照者，於96年10月15日至98年10月31日任職於禾○公司，竟於98年10月31日離職後，仍使用該公司名片從事不動產仲介業務，分別於98年11月3 日、11月12日與訴外人李○簽有專任委託銷售契約書，有禾○公司99年3 月2 日回函、原告名片及專任委託銷售契約書在卷可稽( 見本院卷第29、30、34、36頁) 。依該專任委託銷售契約書所載：「委託人李○，委託江漢平（受託人）銷售不動產，雙方協議訂立下列條款：…二、委託總價：新臺幣950 萬元整，實拿不付仲介費，不付土地增值稅；…。」「委託人李○，委託江漢平（受託人）銷售不動產，雙方協議訂立下列條款：…二、委託總價：新臺幣1010萬元整；…。備註：委託人實拿900 萬，不付土地增值稅和佣金（本委託1010萬為土增稅約72萬，佣金約38萬，另實拿900 萬）。」及李○99年2 月25日於臺灣桃園地方法院99年度桃簡字第41號損害賠償事件之答辯狀所載:
「本人李○... 向江漢平( 即本件原告) 所屬東森房屋內壢加盟店洽詢，○○房屋內壢加盟店稱此合約屬江漢平個人行為與公司無關... 此銷售契約非○○房屋專任委託銷售契約書，本人也無意委託江漢平個人代為銷售。」等語( 見本院卷第50頁) ，可知，原告有未具經紀業資格，持○○房屋內壢加盟店禾○公司名片，從事不動產仲介業務之違規行為。又原告前以李○於98年11月3 日委託原告將其所有位於桃園縣八德市○○段○○○ 號土地（下稱系爭土地）出售，約定委託期限自98年11月3 日起至99年2 月3 日止，委託價格為
950 萬元，並簽訂不動產專任委託銷售契約書。嗣於99年11月12日再簽立專任委託銷售契約（下簡稱系爭契約），並將前開委託期限變更為98年11月12日起至99年2 月12日止，委託價格則變更為1,010 萬元，以取代前開98年11月3 日簽訂之委託書，系爭契約第4 條並約定：「委託期間內，委託人不可自行銷售或委託第三者仲介，否則委託人需賠償委託總價額4%給受託人」。詎李○於98年11月20日通知原告解除系爭契約，並稱要將系爭土地留給其外孫蓋房子，原告為體諒李○，遂於98年11月22日主動將解約賠償金降為12萬元，而未依系爭契約第4 條約定向李○請求委託總價款之4%，然李菊均不置理，經原告調查後發現，李○早於98年11月19日即私下自行將系爭土地銷售與訴外人邱○○，是李○上開行為已違反系爭契約之約定，自應給付原告解約賠償金。為此，爰依雙方契約關係提起請求損害賠償訴訟，請求李○應給付原告404,000 元，有原告該案之起訴狀及臺灣桃園地方法院99年度桃簡字第41號民事簡易判決在卷可稽，益證原告確有未具經紀業資格，經營不動產仲介業務之違規行為。
㈢原告雖主張在存證信函中是寫「邱○○是我們的客人」，不
是寫「邱○○是我個人的客人」，而事實上邱○○是原告朋友○○房屋內壢加盟店（禾○公司）的王○○經理的客人（○○房屋內壢加盟店地址：桃園縣中壢市○○路○○○ 號；電話：（00）0000000 ），所以，處分與事實不符，原告只承認犯第4 點（內政部94年5 月4 日內授中辦字第0940724941號函）云云。惟查，被告係依訴外人李○之檢舉，以原告於離職後，仍使用禾○公司之名片從事不動產仲介買賣行為，並於98年11月3 日及同年月12日與李○簽訂專任委託銷售契約書共2 份，有從事不動產仲介業務並要求仲介服務報酬之事實，作成原處分裁處原告，有原處分及被告答辯狀附卷可按，足見，原處分之違規事實並無關於邱○○部分。是原告此部分之主張，容有誤解。
㈣從而，原告並未依法受僱不動產經紀業，未具經紀業資格，
經營不動產仲介業務，被告審認原告違規事實明確，依不動產經紀業管理條例第32條第1 項規定，裁處原告100,000 元罰鍰，揆諸首揭規定，尚無不合。
七、綜上，原告所訴各節，均非可採，原處分認事用法，核無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷原處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233 條第1項、第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
臺北高等行政法院第七庭
法 官 林惠瑜上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
書記官 劉道文