臺北高等行政法院判決
99年度訴字第1492號99年12月2日辯論終結原 告 蔡銘福被 告 臺北縣新店地政事務所代 表 人 莊月桂訴訟代理人 劉芳瑜上列當事人間更正土地登記事件，原告不服臺北縣政府中華民國99年7月2日北府訴決字第0990031164號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國（下同）98年2 月13日辦理其被繼承人蔡連興所遺坐落於臺北縣新店市○○段○○○段○建號建物之分割繼承登記，經被告審查該案件時，發現蔡連興於前開系爭建物基地（坐落臺北縣新店市○○段○○○段○地號）上尚有地上權( 下稱系爭地上權) 應一併繼承，遂查閱該地上權之詳細地籍資料，發現該他項權利部之「債權／權利範圍」欄位登記為0 分之0 ，再經調閱檔存38年地上建築改良物情形填報表及他項權利登記聲請書等原申請登記相關資料核對，查知該地上權定有存續期間為「自38年1 月1 日至47年12月末日，拾個年」，惟本件地籍資料登載系爭地上權之存續期間為空白，被告以98年2 月16日新登字第16590 號逕將系爭地上權存續期間由空白更正為自38年1 月1 日至47年12月31日，被告不服，提起訴願，案經臺北縣政府以98年10月21日北府訴決字第0980367522號訴願決定書將原處分撤銷，由被告於決定書送達之次日起60日另為適法之處分，嗣被告以98年11月9 日北縣店地登字第0980016762號函陳報上級機關即臺北縣政府地政局審核，經臺北縣政府地政局以98年12月22日北地籍字第0980961344號函復准依土地法第69條規定辦理更正登記，是被告爰以98年12月23日新登字第235000號案辦理更正登記，將系爭地上權存續期間更正為自38年1 月1 日至47年12月31日，並以98年12月29日北縣店地登字第09800198 11 號函將本案處理結果通知原告，原告不服，經提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠按「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理審
查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章。」土地登記規則第55條定有明文，故知承辦人、審查意見、收文日期及字號等諸欄位乃係依法所設而為聲請書中之必要欄位，其除具有積極防弊之作用外，尚得於發生登記錯誤、遺漏之情形下，調閱相關文件以資勾稽還原，也因其有證可稽，使得更正之公正、客觀、可信得以維持，此與土地法第69條「登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」之規定緊密結合。然被告更正登記所據之他項權利登記聲請書上無收文日期及字號，亦不知係經何人承辦或審核，又依更正登記法令補充規定第1 點規定：「逕為辦理更正登記，登記完畢後應通知全體利害關係人」，惟被告明知有通知義務卻未為之，且該聲請書上亦曾遭塗改，由法務部94年4 月28日政四字第0941106837號函有關政府機關易滋弊端業務之研析與防制對策報告：⑺地政業務之內容觀之，地政機關之資料仍有偽造、竄改及控管不嚴等諸多不法與不當之情事發生，本案他項權利登記聲請書之真實性實令人質疑。㈡查除蔡連興他項權利登記聲請書之存續期間由無期塗改為自
38年1 月1 日至47年12月末日，拾個年外，尚有張蘭城、薛烶、柳淑玉及蔡德生等4 人之聲請書亦皆有同樣的塗改情形，若登記時即已塗改，縱有部分疏漏，亦應有部分聲請書之地上權存續期間會被審核為拾個年，然卻皆被核為未定期限之地上權。若被告審理案件的錯誤率為1%，則連續發生5 筆塗改未被察覺的錯誤機率微乎其微，故該聲請書中存續期間之塗改，於登記前即已存在之假設顯然難以成立。反觀被告之聲請書存續期間欄於聲請登記之時若僅為無期二字，則因無從填寫日期，故留下空白，此正可輕易地解釋為何前述5人之地上權存續期間均被核為未定期限，及證明書上的存續期間欄為何為空白。
㈢查本村莊共有二十餘租戶，但僅有少數幾戶有地上權，可知
雖同屬一地主，但租戶間之租約顯然不盡相同。與地主所定為一般租約之租戶，其每隔一段時間再續約，屆期續約乃正常之事不足為奇，而本案如建築物改良情形填報表所載係屬基地租約，而非一般租約，租約之存續期間如他項權利證明書所示為未定有期限，既未定有期限自無屆期再續約的問題。況依民法第449 條規定，未定有期限之基地租用並非法所不許，且該條文同時指明以建築房屋為目的之基地租約與一般租約在存續期間上的不同。一般租賃契約之租期最長為20年，逾此期限，就需處理續或不續約的問題，而本案如他項權利證明書及建築物改良情形填報表所載為未定有期限之基地租約，而非一般租約，兩者存續期間並不相同。而被告稱曾現場訪查現住戶，然經原告向受訪者張姓婦人求證，其表示不清楚何為基地租約，也未曾見過基地租約，並沒有跟來訪者談論有關基地租約之事，被告雖實地訪查，卻將兩種不同性質之租約混為一談，致其推論與事實不盡相符。
㈣原告所持之他項權利證明書第2 頁右上角與被告所持之建築
物改良情形填報表右上角，均有「1375」之編號，足稽該填報表即為登記之時證明書之審核文件，其載有「審核符合」之字樣並經承辦人核章，故原告所持之他項權利證明書係依法完成登記、經層層審核而為地政機關所核發之證明書，依土地法第43條規定，該證明書有相當之效力，其具有證明能力應無疑義，原告既持載有存續期間之證明書可供直接證明存續期間，其它文件莫不皆顯多餘。再者，他項權利證明書之存續期間欄為空白，與聲請書中存續期間欄所載之無期二字，參酌最高法院86年度台上字第3585號、臺灣高等法院高雄分院92年度上字第126 號等實務見解，地上權之設定中無期與空白均為永久存續之意，再次證明被告所持聲請書之存續期間欄於申請登記之時應僅載有無期二字。至於被告指稱原告持有內容約定為10年之租約3 份至被告處所一節更令人費解，原告豈會持僅載有10年期限的租約，卻要求恢復為「空白」登記。另依桃園縣土地建物更正登記作業要點第3 點規定之說明，桃園縣的他項權利證明書可作為土地建物更正登記時之佐證資料，亦可供參採。
㈤依土地法第69條規定，被告上級主管機關不僅有核准之權，
亦有查明事實之責。然被告上級主管機關之核准函，除大量複製被告之請示函內容外，毫無其他查明之作為。倘若事實早已查明，本於政府依法行政與公開、公正、透明之宣示及當事人對其案情應有知之權利，被告或其主管機關應將查明之事實與證據告知當事人，然其卻未善盡舉證之責，對人民依法取得之證明書及法院之實務見解棄之不理，動輒以客觀上足以明白、確認之詞，而核予被告准其變更登記顯屬不當等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠按「登記機關發現登記有錯誤時，除於不妨害原登記之同一
性之前提下，得依土地法第69條規定，以書面聲請該管上級機關核准後更正外，依現行法令，縱令發現原登記原因有瑕疵，亦無從依職權自為塗銷登記。」及「所謂『登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限』，係言登記錯誤之更正，僅能更正到『記入土地登記簿之事項』與『登記原因證明文件所載內容』相符為止，不能超出『登記原因證明文件所載之內容』範圍，倘進一步發現『登記原因證明文件所載之內容』亦有瑕疵，而發生爭執，僅能訴請司法機關審判，以資解決。」分別為改制前行政法院49年度判字第20號判例及85年判字第339 號判決闡明在案，是更正登記所謂不妨害原登記之同一性，乃指更正登記後，登記事項所示之法律關係，與原登記原因證明文件相同，不得變更。易言之，登記之更正有無妨害原登記之同一性，須視更正後與原登記原因證明文件所載，是否為同一土地或建物、同一權利種類、同一範圍及同一權利主體而定。系爭地上權設定迄今，該土地標示、權利人、義務人皆未曾變動，登記簿所載之權利種類亦與登記原因證明文件相符，是被告既查明登記簿所載之存續期間與原因證明文件不符，純係肇因地政機關作業之錯誤而更正，依上開相關裁判要旨，該更正登記並無違反登記之同一性，倘原告認登記原因證明文件所載內容有瑕疵，僅能訴請司法機關審判，以資解決，被告無權依職權自辦塗銷更正登記。
㈡次查光復初期各縣市政府辦理建築改良物之登記，係以臺灣
省政府37年巳巧府綱地甲字第754 號訓令訂頒之各縣市辦理土地登記有關建築改良物補充要點為依據，其規定建物與土地非屬同一人時，須檢附他項權利登記聲請書，並由土地所有權人蓋章證明，作為同時申請地上權登記之用。本案地上權人蔡連興為系爭建物之所有權人，土地所有權人為王家信，其當年為辦理建物所有權第1 次登記，自應依上開要點同時申辦地上權設定登記，否則無法辦理建物登記，故系爭地上權登記與建物登記係同時收件，並依38年當時地上權設定之實務，登錄該登記聲請書所記載之事項，該聲請書係為登記原因證明文件，與現行土地登記規則規定之設定契約書相當，換言之，他項權利登記聲請書記載內容為申請人間約定之事項，非登記機關之審查文件，自無收件字號、日期及相關審查人員之核章；另查本案之建築改良物情形填報表係所有權人辦理建物第1 次登記文件之一，觀諸該填報表上載有收件日期、收件字號，且蓋有承辦人員姓名章，審查意見欄亦簽註審核相符等事項，足見該填報表始係當年地政機關辦理地上權及建物登記之審查文件。是以，原告對他項權利登記聲請書上無收件字號及日期，無承辦人員用印，而質疑該文件之真偽，實是對早年登記實務作業不知悉所生之誤解。㈢又查本案原始建築改良物情形填報表之權利憑證名稱及件數
欄位載有基地租約壹份，可見系爭土地地上權登記之原因證明文件除有類似現行公定契約書之他項權利登記聲請書外，另有雙方當事人簽定之租約為證，囿於年代久遠，被告並未保存該租約書，惟原告曾於來所洽詢時，提出前揭租約書正本及47年底之後雙方再續定之租約共3 份，並經被告核對相關資料確認，該租約約定之租期為38年1 月1 日起至47年12月31日止，共計10年，此與他項權利登記聲請書之存續日期相符，是以，本案他項權利登記聲請書之存續日期由無期修改為自38年1 月1 日至47年12月末日，拾個年，雖僅由土地所有權人單方認章，然實有雙方簽定之租約足資為憑。又基於調查事實及證據之必要，被告於98年4 月22日現場訪查，經查訪現住戶表示，該村莊之土地幾乎都向該基地之所有權人王家信承租，承租當時皆有簽定租約，且每隔一段時間會再續約，原土地所有權人過世後，未再簽定租約，惟仍繼續繳交租金，由上開事實調查之參證，足認系爭地上權之登記確有一定期之租約為依據等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點: 被告經臺北縣政府地政局以98年12月22日北地籍字第0980961344號函核准，依土地法第69條規定，將系爭地上權存續期間辦理更正登記為自38年1 月1 日至47年12月31日 ，是否合法？
五、本院之判斷：㈠按土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完
畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」土地登記規則第13條規定：「土地法第68條第1 項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」。次按「…『至於尚未移轉登記於第三人部分之土地，依前所述，如對於登記所示之法律關係有所爭執者，則應訴由司法機關審判，似不得以更正登記方式恢復原登記。』換言之，尚未移轉登記於第三人部分之土地，如登記有錯誤，而其登記所示之法律關係不涉及私權爭執者，依土地法第69條暨土地登記規則第121 條規定意旨，自得由登記機關以書面報經上級地政機關查明核准後更正之。」「所謂『登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限』，係言登記錯誤之更正，僅能更正到『記入土地登記簿之事項』與『登記原因證明文件所載內容』相符為止，不能超出『登記原因證明文件所載之內容』範圍，倘進一步發現『登記原因證明文件所載之內容』亦有瑕疵，而發生爭執，僅能訴請司法機關審判，以資解決。」分別為法務部78年1 月
9 日78法律字第0454號函、改制前行政法院85年度判字第33
9 號判決所明釋。㈡經查，蔡連興為系爭建物之所有權人，系爭土地所有權人為
王家信，蔡連興於辦理系爭建物登記時即38年間，各縣市政府辦理建物之登記，係以臺灣省政府37年巳巧府綱地甲字第
754 號訓令訂頒之各縣市辦理土地登記有關建築改良物補充要點( 下稱辦理登記建物補充要點) 為依據，其規定建物土地所有權非屬同一人者，須檢附他項權利登記聲請書，並由土地所有權人蓋章證明，作為同時申請地上權登記之用( 見原處分卷第60-62 頁) 。系爭地上權人蔡連興當年為辦理系爭建物所有權第1 次登記，自應依上開要點同時申辦地上權設定登記，否則無法辦理建物登記，故系爭地上權登記與系爭建物登記係同時收件，並依38年當時地上權設定之實務，登錄該登記聲請書所記載之事項，該聲請書係為登記原因證明文件，與現行土地登記規則規定之設定契約書相當，換言之，他項權利登記聲請書記載內容為申請人間約定之事項，非登記機關之審查文件，自無收件字號、日期及相關審查人員之核章。再觀之建築改良物情形填報表係系爭建物所有權人辦理建物第1 次登記之文件，該填報表上載有收件日期、收件字號，且蓋有承辦人員姓名章，審查意見欄亦簽註審核相符等事項( 見原處分卷第6 頁) ，足見該填報表實係當年地政機關辦理地上權及建物登記之審查文件，而他項權利登記聲請書僅為原因證明文件之一，故無收件字號、日期及相關審查人員之核章，應可認定。原告以被告更正登記所據之他項權利登記聲請書上無收文日期及字號，而質疑他項權利登記聲請書之真實性，自非可採。
㈢次查，依卷附原始建築改良物情形填報表之權利憑證名稱及
件數欄位記載：「一、保證書壹份。二、他項權利聲請書壹份。三、基地租約壹份。」，可見系爭建物第1 次登記之原因證明文件除有類似現行公定契約書之他項權利登記聲請書外，另有雙方當事人簽訂之租約為證，囿於年代久遠，被告並未保存該租約書，惟原告在與被告洽詢時，曾提出第一份基地租約書正本及47年底之後雙方再續定之租約共3 份，並經被告承辦人核對第一份租約期日與檔存期日起、迄日相同乙節，亦經證人即承辦人邱維彬到庭證述屬實( 見本院卷第86頁) ，足徵系爭建物之基地原始租約約定之租期為38年1月1 日起至47年12月31日止，共計10年，應可認定。此核與他項權利登記聲請書之存續日期由無期修改為自38年1 月1日至47年12月末日，拾個年之記載相符。從而，被告以本件地籍資料登載系爭地上權之存續期間為空白，核與其登記原因證明文件所載之內容不符為由，陳報其上級機關即臺北縣政府地政局審核後，准依土地法第69條規定辦理更正登記，被告乃將系爭地上權更正為地上權權利範圍為1 分之1 ，存續期間為自38年1 月1 日至47年12月31日，揆諸首揭法條規定，洵屬有據。
六、原告雖主張他項權利登記聲請書所載地上權存續期間遭塗改，未經地上權人同意，該聲請書並無證明能力云云。惟查，系爭他項權利登記聲請書上除存續日期欄處有塗改外，有其聲請人由王振南塗改為王家信，地租或利息欄處亦有塗改之情形，然其塗改處均僅有王家信之印章，未見有蔡連興之印章，此觀諸系爭土地上其他地上權人蔡德生、柳淑玉、張蘭城之他項權利登記聲請書上亦有相同之情況，以長年來雙方就地租未生紛爭，足認他項權利登記聲請書上塗改處雖僅由土地所有權人單方認章，未見有他項權利人之印章，實可據以認定塗改處業經地上權人同意。又依前揭改制前行政法院85年度判字第339 號裁判意旨，更正登記所謂不妨害原登記之同一性，乃指更正登記後，登記事項所示之法律關係，與原登記原因證明文件相同，不得變更。易言之，登記之更正有無妨害原登記之同一性，須視更正後與原登記原因證明文件所載，是否為同一土地或建物、同一權利種類、同一範圍及同一權利主體而定。系爭地上權設定迄今，該土地標示、權利人、義務人皆未曾變動，登記簿所載之權利種類亦與登記原因證明文件相符，是被告既查明登記簿所載之存續期間與原因證明文件不符，純係肇因地政機關作業之錯誤而逕予更正，依上開說明，該更正登記並無違反登記之同一性。原告此部分之主張，殊無可採。
七、原告又主張依土地法第69條規定，被告上級主管機關不僅有核准之權，亦有查明事實之責，然被告上級主管機關之核准函，除大量複製被告之請示函內容外，並無查明之作為，即准被告變更登記顯屬不當云云。經查，被告之上級主管機關即臺北縣政府地政局以被告已經調查他項權利聲請書內容，依當時辦理登記建物補充要點規定，僅須土地所有權人蓋章證明，即可由建物所有權人持憑單獨聲請地上權登記，是本件他項權利聲請書內容倘有錯誤修正，而由土地所有權人單獨蓋章，尚難稱有違誤；且以被告依行政程序法第36條進行職權調查證據，於98年4 月22日現場訪查，經查訪32建號建物之現住戶表示，該村莊之土地幾乎都向該基地之所有權人王家信承租，承租當時皆有簽定租約，且每隔一段時間會再續約，原土地所有權人過世後，未再簽訂租約，惟仍繼續繳交租金，此有實地訪查記錄表可稽( 見原處分卷第98-101頁) ，確認系爭地上權所登載之存續期間確有錯誤，被告審查後乃准被告辦理更正登記，於法並無不合。原告空言指摘被告之上級主管機關未盡查明之責，尚不可採。至原告所持有之他項權利證明書上權利存續期間為空白，應係當初承辦人員漏載所致，併此敘明。
八、綜上所述，原處分依土地法第69條規定，經臺北縣政府地政局核准辦理更正登記後，將系爭地上權存續期間更正為自38年1 月1 日至47年12月31日，並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 16 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 徐瑞晃
法 官 蔡紹良法 官 陳姿岑上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 16 日
書記官 李依穎