臺北高等行政法院判決
99年度訴字第2099號100年2月10日辯論終結原 告 王珍瑛
陳秀雲彭汝瑄朱威宙被 告 桃園縣中壢地政事務所代 表 人 何明光（主任）住同上訴訟代理人 邵俊宏
鄭淑芬上列當事人間所有權登記事件，原告不服桃園縣政府中華民國99年10月5 日府法訴字第0990375048號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
被告應依本判決意旨另為適法之處分。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：原告王珍瑛、陳秀雲、朱威宙經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218 條準用民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、事實概要：原告以被告民國99年3 月19日收件壢登字第118200、118210及118220號登記申請案申請就其所有桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地（下稱「系爭土地」）所有權應有部分以買賣為原因移轉登記予訴外人劉世惇、劉世堯2 人，經被告審查結果，系爭土地上有劉炎進、劉奕斌、劉奕鐘3 人地上權登記在案。依土地法第104 條第1 項前段規定，地上權人享有優先購買權，惟原告所附資料未有地上權人劉炎進放棄或視為放棄優先購買權相關證明文件，被告遂於99年3 月24日以壢登補字第000576號函通知原告補正（下稱「第一次通知」），原告則於同日提出補正理由書，主張地上權人劉炎進於系爭土地上無房屋，依內政部89年6 月8 日臺（89）內地字第8907933 號函釋（下稱「89年6 月8 日函釋」），應無優先購買權。被告為慎重起見乃指派測量人員於99年4 月19日至現場勘查確認地上建築情形，發現系爭土地上有8 個建物門牌，其中僅桃園縣中壢市○○路○○號及90號等2 棟建物辦竣建物第一次登記，得確認非屬地上權人劉炎進所有，餘6 棟建物則無法確認所有權歸屬。經被告函詢桃園縣政府及中壢市公所均因查無其餘6 棟建物請領使用執照相關資料，而無法證明是否為地上權人劉炎進所有，以確認優先購買權之有無，乃於99年7 月16日以中地登字第0991003746號函（下稱「第二次通知」）通知原告仍應依法查明並確認無優先購買權情事後，方得為移轉之登記，嗣以原告未為補正，遂依土地登記規則第57條第1 項第4 款規定，於99年8 月4 日以壢登駁字000222號駁回通知書（下稱「原處分」）駁回原告移轉登記之申請。原告不服，提起訴願，經桃園縣政府以府法訴字第0990375048號決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：伊分別出賣系爭土地之所有權應有部分予買受人劉世悖及劉世堯2 人，雖系爭土地上登記劉炎進為地上權人，且以系爭土地為基地之桃園縣中壢市○○段2 建號建物（下稱「2 建號建物」）亦登記劉炎進為所有權人。惟原登記劉炎進所有之2 建號建物，業經被告於99年8 月3 日辦理滅失登記，是依內政部89年6 月8 日函釋意旨，系爭土地縱仍登記劉炎進為地上權人，惟因其建物事實上已滅失而不存在，則伊出售系爭土地應有部分時，地上權人劉炎進之優先購買權亦不復存在。且劉炎進已於36年2 月7 日死亡，卻於38年12月3 日登記為地上權人，依法應屬無效之登記，縱登記劉炎進為地上權人，亦應認無優先購買權存在等語。並聲明：㈠訴願決定及原處分均撤銷。㈡被告應作成適法之處分。
四、被告則以：系爭土地上有劉炎進、劉奕斌、劉奕鐘3 人之地上權登記，原告以買賣為原因申請移轉登記其等系爭土地應有部分，依土地法第104 條及土地登記規則第97條第2 項之規定，應先徵詢優先購買權人之意願。而系爭土地上有8 棟建築物，除門牌桃園縣中壢市○○路○○號及90號建物有辦理第一次登記，可證明非地上權人劉炎進所有外，餘6 棟建物經函詢桃園縣政府及中壢市公所均無從認定其所有權歸屬，並按桃園縣政府地方稅務局函之內容，稅籍資料不作為產權及他項權利證明之用，故縱稅籍資料記載系爭建物納稅義務人均非地上權人劉炎進，仍不得遽以為系爭建物均非劉炎進所有之證明。既無法認定地上權人劉炎進於系爭土地上未建築房屋，是仍無法認定劉炎進無土地法第104 條之優先購買權。原告因逾期未依伊之通知完成補正，則伊依土地登記規則第57條第1 項第4 款之規定，以原處分駁回原告申請，於法有據，並無違誤等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、原告以被告99年3 月19日收件壢登字第118200、118210及11
8 220 號登記申請案申請就其所有系爭土地所有權應有部分以買賣為原因移轉登記予劉世惇、劉世堯2 人，惟系爭土地上有劉炎進、劉奕斌、劉奕鐘3 人地上權登記，是被告以原告申請書中僅附有劉奕斌、劉奕鐘之拋棄優先購買權證明書，而未附地上權人劉炎進放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，遂以第一次通知原告補正，原告則於同日提出補正理由書，主張地上權人劉炎進於系爭土地上無房屋，依內政部89年6 月8 日函釋意旨，劉炎進應無優先購買權。被告遂指派測量人員於99年4 月19日至現場勘查確認系爭土地上之建築情形，發現系爭土地上有桃園縣中壢市○○路○○號（下稱「80號」）、桃園縣中壢市○○路○○號（下稱「82號」）、桃園縣中壢市○○路○○○○號（下稱「82-1號」）、桃園縣中壢市○○路○○○○號（下稱「82-2號」）、桃園縣中壢市○○路○○ ○○ 號（下稱「82-3號」）、桃園縣中壢市○○路○○○○號（下稱「82-5號」）、桃園縣中壢市○○路○○號（下稱「87號」）、桃園縣中壢市○○路○○號（下稱「90號」）共8棟建物，其中80號及90號建物分別於76年、62年依法辦理保存登記，所有權分別為「賴劉秀妹」、「劉奕斌」所有，得確認非屬地上權人劉炎進所有外，其餘6 棟建物則認為無法確認非地上權人劉炎進所有之房屋，遂以第二次通知要求原告仍應依法查明並確認無優先購買權情事後，方得為移轉之登記，嗣於99年8 月4 日以原告逾期未補正為由，依土地登記規則第57條第1 項第4 款規定駁回原告之申請等情，為兩造所不爭執，並有被告99年3 月19日收件壢登字第118200、118210及118220號登記申請案相關資料影本、劉炎進、劉奕斌、劉奕鐘三人地上權登記謄本影本、地上權人劉奕彬、劉奕鐘之拋棄優先購買權證明書影本、被告99年3 月24日第一次通知影本、原告99年3 月24日補正理由書影本、99年4 月19日系爭土地建物勘查紀錄表影本、桃園縣中壢市○○路○○號及90號建物第一次登記證明影本、被告99年7 月16日第二次通知影本及原處分影本在卷可稽（訴願卷第142 至158 、
162 至194 、200 至207 、215 至218 頁），堪認為真正。
六、原告主張劉炎進已於36年2 月7 日死亡，卻於38年12月3 日登記為系爭土地地上權人，應屬無效之登記，且劉炎進於系爭土地上已無房屋存在，就系爭土地並無優先購買權等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點即為：被告以原告未依限補正劉炎進放棄或逾期未行使優先承買權之證明，亦未證明劉炎進於系爭土地上無建築物為由，而駁回原告移轉系爭土地所有權應有部分之申請，是否違法？茲詳述如下：
㈠按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。
」經查，劉炎進於38年12月3 日送件申請登記為系爭土地之地上權人，有系爭土地登記謄本在卷可稽（訴願卷第91至92頁），而依卷附系爭土地登記簿手抄本之記載（訴願卷第10
0 頁），劉炎進於38年12月3 日送件申請登記時為32歲，而原告所提出除戶戶籍謄本所記載業於36年2 月7 日死亡之「劉炎進」（訴願卷第98頁），則為民國前00年0 月00日出生（於38年12月3 日已年滿76歲），兩者顯非同一人。是原告主張劉炎進已於36年2 月7 日死亡，卻於38年12月3 日登記為系爭土地地上權人，應屬無效之登記云云，容有誤會，洵無足採。
㈡按土地法第104 條固規定：「（第1 項）基地出賣時，地上
權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。……。（第2 項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」且土地登記規則第97條第2 項亦規定：「依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」係因地上權人、典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，對其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭（64年7 月24日修正公布土地法第104 條第1 項規定修正理由參照）。
㈢惟按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。如基地地上權人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條項規定之適用（最高法院84年度臺上字第83號、第1750號判決意旨參照）。內政部89年6 月8 日函釋亦同此意旨。是劉炎進縱登記為系爭土地之地上權人，惟如於系爭土地上並無未建築房屋，則於原告出賣系爭土地應有部分時，亦無優先購買權。且按課予義務訴訟，其違法判斷基準時點，依目前學理及實務通說，原則上應以事實審行政法院言詞辯論終結時之法律及事實狀態為準（最高行政法院95年度判字第2203號判決意旨參照）。蓋所謂「行政決定基準時點」與「行政訴訟判斷基準時點」，乃分屬不同概念，以課予義務訴訟而言，行政法院須於判決中宣示被告是否有為某一行政處分之義務，而此項宣示並非針對「原告之申請於行政機關當初審查時是否應予核准」，而係針對「於法院判決時原告之請求權是否成立、行政機關有無行為義務」之問題，自應綜合考量事實審言詞辯論終結時之法律及事實狀態，以為判斷。經查：
1.系爭土地原坐落有於38年登記為劉炎進所有之2 建號一層磚造建物，面積126.38平方公尺（本院卷第94至96頁），約等於地上權人劉炎進於同年所設定之地上權權利範圍12
6.16平方公尺（38坪1 合6 勺），堪認該2 建號建物應即為劉炎進設定地上權所建築之房屋。惟經被告指派測量員吳昌駿實地複丈，發現系爭土地現有8 棟3 層或4 層之鋼筋混凝土造建物均與登記之2 建號建物不符，且依稅籍資料該8棟 建物最早起課始自62年，亦與2 建號建物之登記年代不符，足徵原2 建號建物業已滅失而不存在，故被告於99年8 月3 日辦竣2 建號建物之滅失登記等情，此有2建號建物滅失登記申請書影本、被告測量課簽呈影本在卷可佐（本院卷第85至90頁）。則系爭土地上是否仍有地上權人劉炎進所有之建物，即非無疑。
2.按行政程序法第37條規定：「當事人於行政程序中，除得自行提出證據外，亦得向行政機關申請調查事實及證據。
但行政機關認為無調查之必要者，得不為調查，並於第43條之理由申敘明之。」內政部89年9 月1 日（89）臺內地字第8910270 號函釋略以：「經設定地上權之土地，於申辦買賣所有權移轉登記時，除地上權人即係承買人之情形者外，應由土地所有權人檢附地上權人放棄優先購買權證明書或視為放棄之證明文件；如未能檢附，應由土地所有權人向地政事務所申請勘查，該基地上確未為房屋之建築者，始得准予辦理所有權移轉登記。」亦與上開規定意旨相符。本件原告提出本件申請時，雖未檢附地上權人劉炎進放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，並經被告以第一次通知原告補正，惟原告業於同日提出補正理由書，主張地上權人劉炎進於系爭土地上無建築房屋，應無優先購買權。被告即依上開內政部89年9 月1 日函釋意旨，指派測量員於99年4 月19日會同地上權人劉奕鐘至現場勘查確認系爭土地上之建築情形，並發現系爭土地上有8 棟建物，其中僅80號及90號等2 棟建物辦竣建物第一次登記，得確認非屬地上權人劉炎進所有，至於其餘6 棟建物則未辦理建物第一次登記等情，有系爭土地地上物勘查紀錄表、套繪地籍圖影本在卷可稽（答辯卷第82至84頁）。惟查：
⑴被告指派測量員方喬歆於99年11月1 日與原告王珍瑛及
地上權人劉奕鐘至系爭土地現場會勘時，劉奕鐘即已當場告知系爭土地上已無地上權人劉炎進原有之地上建物等情，有被告99年12月15日中地測字第0991006967號函影本在卷足憑（本院卷第61頁），並經證人方喬歆於10
0 年1 月11日本院準備程序時到場證述明確（本院卷第
10 1頁）。⑵另證人即系爭土地地上權人劉奕鐘亦於上開準備期日到
場結證稱：另一位地上權人劉炎進係伊祖父之父執輩，已過世多年，系爭土地上已無劉炎進所有之建物，系爭土地上現有之8 棟建物，除80號及90號等2 棟已辦竣建物第一次登記之建物外，82號建物為伊所有，82-2號建物為劉奕添所有，87號建物為伊與劉奕添及劉奕斌所有，82-5號建物屬於沈德勳、沈德勇所有，82-3號建物為劉奕斌所有，82-1號建物為劉玉秋所有（與82-3號建物相通且權利人姓名可能顛倒），上開全部建物均為伊祖父這邊家族所有，且上開所述均有稅籍資料可查等語（本院卷第102 至104 頁）。核與卷附被告向桃園縣政府地方稅務局中壢分局函調之上開建物房屋稅籍資料影本（訴願卷第51至75頁）大致相符。
3.綜合被告所查得之上開卷證資料，應足堪認定地上權人劉炎進於地上權登記後嗣已死亡，且其於系爭土地上所建築之房屋業已滅失而不存在，又系爭土地上現有8 棟建物均非劉炎進所有，則揆諸前揭規定及說明，地上權人劉炎進於原告出賣系爭土地應有部分時，應無優先購買權，且亦無從行使優先購買權。被告辯稱無法由上開卷證資料確認系爭土地上現有8 棟建物均非屬地上權人劉炎進所有等語，尚難憑採。則被告以原告未證明劉炎進於系爭土地上無建築物為由，而駁回原告移轉系爭土地所有權應有部分之申請，即於法有違。
㈣綜上所述，原告申請系爭土地所有權應有部分買賣之移轉登
記，雖未提出地上權人劉炎進放棄或逾期未行使優先承買權之證明，惟既已主張劉炎進於系爭土地上並無建物存在，故無優先購買權，且被告依其調查所得證據資料亦足以證明劉炎進於系爭土地上確無建物存在，則被告以原告未證明劉炎進於系爭土地上無建築物為由，而駁回原告之申請，於法有違，而訴願決定未予以糾正，亦有未妥，原告執此指摘原處分及訴願決定違背法令，求予撤銷，並請求命被告依本判決意旨另行作成適法之處分，為有理由，應予准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段、第218 條、民事訴訟法第385 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 24 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 闕 銘 富
法 官 林 育 如法 官 張 國 勳上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 2 月 24 日
書記官 陳 可 欣