臺北高等行政法院判決
99年度訴字第2167號100年3月1日辯論終結原 告 王紫雲被 告 新北市政府地政局代 表 人 康秋桂（局長）住同上訴訟代理人 徐鳳儀
王耀聰簡鈺菁上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國99年8 月26日000000000 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：原告起訴時原被告為台北縣政府地政局，其代表人為方銘記，訴訟繫屬中，中華民國99年12月25日改制為新北市政府地政局，代表人變更為康秋桂，並由康秋桂聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：原告係松富貴房屋仲介股份有限公司（以下簡稱松富貴房屋仲介公司）營業員。民國99年1 月5 日，原告與第三人即買方林莊文前往賣方呂珊麗住處，林莊文與呂珊麗就買賣標的、價金意思合致，由原告擬寫訂金收據。嗣呂珊麗提出消費爭議申訴，被告認為原告未經申請核准經營不動產經紀業，於99年1 月5 日以個人身分居間從事仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條非經紀業而經營仲介業務規定，依新北市政府處理違反不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準第2 點規定，以99年2 月5 日北地價字第0990107427號處分書（以下簡稱原處分）處原告新台幣（下同）10萬元罰鍰，並命應立即停止營業。原告不服，提起訴願經決定駁回後，提起本件行政訴訟。
三、原告主張：
１、本案交易過程因第三人即出售人呂珊麗認為售價過低反悔不售，而對買方及原告提出刑事詐欺告訴，偵查結果為不起訴處分。本件係買賣雙方親自議價，非原告居間協調媒介，無所謂執行仲介行為。但被告在裁罰前未問過原告意見，也沒有詢問任何過程就直接處分，原告在本件買賣案，只是見證人，原告只是陪買方林莊文到賣方家。
２、原告從96年開始從事仲介業，是96年間在全國房屋認識林莊文。林莊文與呂珊麗住同一社區，林莊文要買呂珊麗房子，找原告一起去找呂珊麗，在此之前原告也知道呂珊麗的房子要賣，因為半年前呂珊麗有來找原告，看原告仲介的房子。99年1 月5 日當天晚上，林莊文要原告陪他一起去找呂珊麗，這是原告第一次知道林莊文要買這房子。當天訂金收據是原告寫的，原告為此還打電話問代書，因為內容原告也不會，訂金收據內容是原告寫的，簽名是他們自己簽的。原告的名片是在99年1月5 日的半年前就給呂珊麗，99年1月6日呂珊麗認為她賣便宜了，就到公司鬧，拿了一疊原告的名片。99年1 月5 日原告沒有聯絡呂珊麗，不知道是誰聯絡的，價格是林莊文與呂珊麗談的。
３、呂珊麗本即為房地產投資客，對原賣出房產所在地宏國大鎮社區行情極為清楚，除自身居住之戶籍地為法拍取得外，該處尚有兩間房屋，其在房地產專業程度絕非如消費爭議申訴資料表裡陳述的無辜與稚嫩。由於呂珊麗經常向汐止當地多家房仲業者詢問成交行情，房仲業者及營業人員均知呂珊麗為房地產投資客身分，故無任何房仲業者會抱有與其簽約代售機會。原告誠以朋友立場相助，絕無仲介情事，簽約付訂過程中，原告均以朋友立場幫助買賣雙方，也受邀於訂金收據上做為證人，完全無任何報酬約定，亦未收取買賣雙方任何一毛錢。
４、本案係賣方違約在先，嗣後惡意栽贓。呂珊麗簽約收取訂金後，仍四處探詢猶豫不決，並向買受人要求提高售價，否則退訂金不賣，為達目的四處告狀，藉以擴大事端，除使原告任職的松富貴房屋仲介公司產生嚴重誤會而失去工作外，並提出消費爭議申訴，甚至狀告詐欺。詐欺部分，經檢察官為不起訴處分。買賣爭議部分已協商和解，呂珊麗已順利將該筆爭議房產售予他人，惟獨原告無端捲入，無辜被裁罰。
５、居間除為訂約媒介外，必須以給付報酬為對價，僅一方提供訂約媒介，未為給付報酬約定，即非居間契約。本件買賣過程中原告未收取任何一毛錢，原告自始無仲介居間動機，何來居間事實，並未違反不動產經紀業管理條例。原處分於法有違，應予撤銷。請求傳訊21世紀副店長陳柏銘，以證明呂珊麗於99年1 月6 日有到公司鬧，向原告拿很多張名片。
６、為此提起撤銷訴訟，聲明求為判決：
1 訴願決定及原處分均撤銷。
2 訴訟費用由被告負擔。
四、被告抗辯：
１、按不動產經紀業管理條例第3 條規定：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」行政程序法第15條第1 項規定：
「行政機關得依法規將其權限之ㄧ部分，委任所屬下級機關執行之。」臺北縣政府組織自治條例第2 條第2 項規定：「中央法令規定本府為主管機關者，本府得將其權限委任所屬下級機關辦理。」據此，臺北縣政府於97年10月2 日以北府地價字第0970652036號函公告將不動產經紀業管理條例權限有關行政處分事項委任被告以自己名義執行。
２、第三人呂珊麗向被告申訴，其經由松富貴房屋仲介公司營業員即原告居間仲介出售房屋，因銷售價格問題衍生爭議，經被告函請該公司提供委託銷售契約書、不動產說明書等文件，該公司表示未接受賣方委託銷售房屋，該仲介案係原告在外個人行為，經電洽賣方亦表示未與業者簽署委託銷售契約書，均係原告與其接洽，係原告取間接洽並提供市價供參考，且原告於訂金收據簽署見證人21世紀王紫雲等字。
３、依不動產經紀業管理條例第4 、7 、32條規定、內政部90年
5 月10日台(90)內中地字第9007350 號函釋略謂「‥．仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又稱居間者，依民法第565 條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。據此，不動產經紀業管理條例第4 條第5 款所稱居間業務，當包括民法所定之報告居間及媒介居間。」及內政部90年8 月31日台(90)內中地字第9083624 號函釋略以「……固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱仲介業務尚非以收取服務報酬為其必要條件」原告陳稱係以朋友立場幫忙買受人，然據賣方表示係透過原告先向其洽談房價，並希望便宜賣出，而後原告媒介買賣雙方碰面議約，並於訂金收據上見證，顯見原告確有居間報告及媒介不動產買賣行為。原告以營業員之個人身分居間從事仲介業務，確違反不動產經紀業管理條例第32條規定。
４、有關不動產經紀業業務得否由經紀人員以個人名義執行，由於不動產交易過程繁複、價金龐大，影響交易當事人財產權益至鉅，若以個人名義提供買賣居間或代理服務等，因無法規範管理易造成房市紊亂，為健全房地產交易秩序，不動產經紀業應落實「人必歸業，業必歸會」之宗旨，經紀業者依法須繳交營業保證金，透過營業保證金制度，在不動產交易過程中，如因歸責經紀業事由而不履行應盡之義務，或因經紀人之故意或過失，侵害交易當事人合法權益時，消費者權益可透過營業保證金制度得到保障。此外，透過經紀業指派國家考試及格取得證照之經紀人審核交易過程相關契約文件，亦得於事前保障買賣雙方交易安全，故不動產買賣過程係嚴禁個人居間執行仲介業務。
５、聲明求為判決：
1 原告之訴駁回。
2 訴訟費用由原告負擔。
五、本案法律上的判斷：
１、按不動產經紀業管理條例第四條規定：「本條例用辭定義如下：……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」第5 條第1 項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」、同條例第7 條第1 項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。……」第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」
２、房地產仲介業的營業內容，營業方式影響房地產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關。為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，所以制定不動產經紀業管理條例，其規範內容多在於對經紀業及經紀人員的管理。「居間」二字的本意是指居於兩造簽約當事人之間，為之報告或媒介契約之行為，即居間行為的標的可能是單純的報告訂約機會，也可能是斡旋契約使之訂立，至於居間行為的有償與否，並不會影響居間行為的本質。有償的居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約類型，使相關的權利義務關係應適用民法關於居間乙節規定，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間契約定義有別的無償居間行為，二者並無差異。觀之不動產經紀業管理條例第4 條關於仲介業務的用辭定義為「仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，參以不動產經紀業管理條例就是管理不動產經紀業的法規及其立法目的，顯然條文中的「居間」係指居間行為，並未區別該居間行為究係有償與否。所以，只要是從事仲介業務，不問是否收取報酬，即應受不動產經紀業管理條例規範的管制。
六、本件事實的認定：
１、原告未經申請核准經營不動產經紀業，於99年1 月5 日與林莊文前往呂珊麗住處，當日林莊文與呂珊麗就呂珊麗所有之不動產買賣意思表示合致，並由原告擬寫訂金收據之事實，有訂金收據附於原處分卷可佐，並為兩造不爭執，此部分事實應堪認為真實。
２、至被告認為在本件買賣，原告個人非經紀業卻執行仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條第1 項規定乙節，則為原告否認，並主張：原告只是陪買方林莊文去找賣方呂珊麗，買賣雙方親自議價，原告未居間協調媒介，無約定或收取報酬，被告未詢問原告意見即逕行裁處，於法有違等語。經查：
⑴、第三人林莊文與呂珊麗就呂珊麗所有之不動產，於99年1 月
5 日成立的買賣契約，並非經由原告當時任職的松富貴房屋仲介公司仲介等情，有松富貴房屋仲介公司於99年1 月21日回覆被告99年1月4日的函文附於原處分卷可稽。
⑵、觀之林莊文與呂珊麗於99年1 月5 日簽訂的訂金收據，該收
據內容除表明收到訂金的字樣外，尚包括買賣標的、約定的價金、預定買賣書面契約的簽訂時間、違約時的罰則等，全文均係由原告擬寫完成後，再由買賣雙方即林莊文與呂珊麗各別簽名蓋章，原告介入本件買賣事件的深度，已然非吾人生活經驗中單純陪伴友人出席買賣協議現場可比擬。再者，原告於訂金收據簽名時更記載「證人立據21世紀王紫雲」等字，查21世紀即係原告當時任職的21世紀不動產汐止仁愛加盟店即松富貴房屋仲介公司，該「21世紀」文字，文義上更係表彰仲介意涵，亦與為證明買賣事件之證人於簽名時單純的簽寫姓名方式截然有別。參以證人呂珊麗於100 年2 月10日到院證述：「99年1 月5 日晚上10點多，原告打電話給我說她已經在我家附近，電話中只說有事要跟我說，沒有想到帶一個男的人來了，一進門就說幫我找到一個透天屋，她說要帶我去看，話題就轉到本件房屋，她還帶了房屋資料（房屋的圖），還要我拿權狀給她看，對話內容都是我和原告。99年1 月5 日前我並不認識林莊文，也沒有和林莊文聯絡過，當天是我第一次看到林莊文。」等語，證人林莊文於 100年2 月10日亦到院證述：「99年1 月以前認識原告1 、2 年，99年1 月5 日之前聽過呂珊麗這個人，認識她是在99年1月5 日。99年1 月5 日是我主動找原告陪我去，……到宏國社區後，請原告先打電話給呂珊麗。」等語，而99年1 月5日當日亦在呂珊麗住處的呂珊琴於臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第1526號偵查時之99年3 月29日亦證稱：「我在場，……我聽到王小姐跟我姐（指呂珊麗）說算便宜一點，不收仲介費要直接算給林先生（指林莊文），我姐再包個紅包給王小姐就好……」（見調閱之臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第1526號偵查卷），足以堪認原告就林莊文與呂珊麗間的不動產買賣事件，是從事促使不動產買賣契約有效簽訂，撮合買賣雙方完成交易的居間業務。
⑶、原告既係未經主管機關許可經營經紀業者，已如前述，卻從
事不動產買賣的居間業務，即屬不動產經紀業管理條例第32條第1 項所稱之非經紀業而經營仲介業務之違章行為，被告依法裁處，於法有據。
⑷、對於原告主張被告未詢問原告意見逕行裁處乙節，查呂珊麗
於99年1 月8 日申訴與原告間的消費爭議後，被告除於99年
1 月14日向原告當時任職的松富貴房屋仲介公司函詢外，另於99年1 月27日以北地價字第0990070776號函請原告於文到15日內陳述意見，原告並曾於99年2 月1 日出具陳述意見書表示意見，此等函件均附於原處分卷可查，而原處分裁處時間為99年2 月5 日，足見原告表示被告未詢問原告意見逕行裁處，並非事實，併予指明。
七、綜上，原處分依不動產經紀業管理條例第32條規定，對原告裁處最低度之罰鍰10萬元，並應立即停止營業之認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
八、本案事證已明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
九、結論，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 王立杰
法 官 楊得君法 官 蘇嫊娟上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
書記官 陳清容