臺北高等行政法院判決
99年度訴字第2315號100年5月5日辯論終結原 告 馮廣忱
馮廣毅馮 雲共 同訴訟代理人 翁瑞麟 律師被 告 新竹縣政府代 表 人 邱鏡淳（縣長）住同上訴訟代理人 余錦清
黃莉雯許玉芳上列當事人間土地徵收補償事件，原告不服內政部中華民國99年
9 月28日台內訴字第0990163901號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告共有坐落新竹縣○○鄉○區段○及○地號等2 筆土地（下稱系爭土地），經被告以民國（下同）96年6 月1 日府地徵字第0960075801號公告徵收，作為行政院國家科學委員會所屬科學工業園區管理局辦理新竹○○○區○○區○○○路沿線用地擴建案）工程用地。原告分別於96年6 月28日及同年11月20日向被告提起訴願，請求原地保留廠房，復於97年
1 月7 日向被告提起訴願，請求撤銷公告徵收處分及補償處分。關於徵收處分部分之訴願案，內政部以97年5 月26 日台內訴字第0970086931號函移轉行政院管轄；至96年6 月28日、96年11月20日及97年1 月7 日原告不服被告上開96 年6月1 日府地徵字第0960075801號公告徵收補償處分提起訴願應視為異議，內政部乃以97年7 月25日台內訴字第0970107126號函移請被告依土地徵收條例第22條第2 項規定辦理。
被告據以提交新竹縣地價及標準地價評議委員會98 年 第4次會議復議，復議結果公告土地現值仍維持為新臺幣（下同）4,000 元/ 平方公尺，被告並以98年12月14日府地徵字第0980189496號函復原告「……二、旨揭公告土地現值偏低案，本府依98年6 月3 日召開本縣地價及標準地價評議委員會98年第4 次會議決議：台端案內所有之土地維持原地價不變。」原告不服，經提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠系爭土地原屬都市計畫「工業區」範圍內，被告分別於95年
12月15日及同年月27日公告實施「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫〈新竹縣轄部分○○○區○路○○路地區〉案」及「擬定新竹科學工業園區特定區〈新竹縣轄部分○○○區○路○○路地區〉細部計畫」案，將系爭土地使用分區由「工業區」變更為「園區事業專用區」。被告辦理公告現值查估作業時，係按照農業用地估價，然系爭土地屬工業區及園區事業專用區土地，係作為工業廠房建築之用，價格遠較農業用地為高，被告選取農業用地價格，估計園區事○○○區○○○區段地價，導致系爭土地價格被低估，影響補償費計算，與地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，應選取2 個以上使用分區或編定用地相同的區段進行調整不符。
㈡內政部於88年已公佈逐步廢除地目之管制，並於89年起均應
按其編定使用分區及使用地類別，作為利用及管制之依據，土地登記謄本關於地目之記載僅供參考用。系爭土地在未徵收前，其使用分區為「工業區」，係供高科技產業使用之工業建築用地，故應以工業區土地的價格徵收。被告於95年依土地登記謄本（地目）旱編列徵收，完全不能反映出系爭土地之實際價值，係屬違誤。
㈢系爭土地使用分區為工業區，價格較農業用地為高，影響地
價區域因素分析明細表竟認為基準區段A、B之農業用地之使用分區較優，將系爭土地價格以基準區段價格減15% ；日照及風勢2 個項目，系爭土地分別按A 、B 的區段價減5%及2.5%；電力及用水設施減10% ；推算系爭土地區段價格為6,10
0 元，區段地價評議表，又將估價結果修正為4,000 元，僅為區段價格的65.57%。系爭土地區段地價係以非都市土地價格估算都市土地，以農業用地價格估算工業用地，又認為農業地分區較工業區佳而下修15% ，日照風勢下修5%，電力用水下修10% ，導致系爭土地價格完全謬誤；嗣送到地價評議委員會，又被下修34.43%，卻無任何理由說明修正的正當性，其依行政程序法第111 條第7 款規定顯然無效等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠系爭土地之地價補償費依公告徵收當期96年之公告土地現值
加4 成辦理補償，符合土地徵收條例第30條之規定。系爭土地之96年公告土地現值，係屬於地政機關所劃分○○○鄉○○○區段○區段地價，於新竹縣地價及標準地價評議委員會98年6 月3 日復議前，該地價區段之範○○○區段○○○段大崎小段園區事○○○區○○○○道路保留地，該會復○○○區段○○○區段、雙溪段大崎小段園區事業專用區。並非96年公告徵收，以農業用地辦理徵收，導致地價補償費偏低。系爭土地於76年12月4 日辦理都市計畫個案變更時，即已變更為屬於「工業區」範圍。復於95年12月15日公告實施「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部份○○○區○路○○路地區）案」時，系爭土地之使用分區再變更為「園區事業專用區」，並非以農業用地辦理徵收。
㈡系爭土地雖位屬於都市計畫「園區事業專用區」，但該區96
年公告土地現值之區段地價○○○鄉○○○區段）調查估計作業時，使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，尚無開發，且無買賣或收益實例，其區段地價係依平均地權條例第46條、地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定之方法，以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正辦理查估，並無不當。
㈢徵收補償地價所依據之公告土地現值，係依據內政部頒地價
調查估計規則及不動產估價技術規則等規定辦理查估，土地之都市計畫使用分區及地目等，僅是估價參考條件之一，仍須依規調查買賣或收益實例及調查有關影響區段地價之因素做為依據。系爭土地徵收當期96年公告土地現值，係屬於地政機關所劃分之○○鄉○○○○○○區段，據該地價調查估計機關新竹縣竹東地政事務所100 年3 月9 日東地所價字第1000001152號函已詳述系爭土地徵收時公告土地現值之估價係依相關規定辦理，以及系爭土地位屬地價區段之估價理由，並已依據評價基準與優劣等級辦理查估。
㈣系爭土地徵收時，雖位屬於新竹科學工業園區都市計畫內「
工業區」，惟依科學工業園區管理局97年4月30日園建字第0970010575 號函，該「工業區」依都市計畫說明書所載開發方式係由該局徵收整體開發後，供高科技產業設置使用之工業區，並非屬於「零星工業用地」。系爭土地於未經科學工業園區管理局徵收開發前，非屬於「零星工業用地」性質。㈤系爭土地徵收時現況雖有舊廠房或鐵皮屋，惟其原屬旱地目
土地，非屬於零星建築用地，故地價區段之劃設時，劃屬於該鄉○○○○○○區段，而未劃設於第76-1號零星建築用地地價區段。至第76號地價區段，於地價調查作業時，選取鄰近（即○○鄉毗鄰之○○鎮轄區內）使用性質類似之農業使用土地地價區段為基準地價區段，並予以區域因素修正以求取，亦無違反地價調查估計規則第21條第1 項2 款之規定。
㈥依土地登記謄本所載，科管段10地號於74年間徵收後地籍整
理，其前次移轉現值74年2月（即徵收移轉時）之現值為1,400元。雙高段10地號，其前次移轉現值79年5 月（即徵收移轉時）之現值為3,200 元。該兩例土地目前之公告土地現值較高，係因已徵收開發完成公共設施後所自然增值。顯見尚未開發時之系爭土地96年以公告土地現值4,000 元徵收，並無不當。況該公告土地現值係依規辦理地價調查估計後，並經地價評議委員會評定，合於相關法制之規範等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：被告以農業用地作為基準區段，對於系爭土地維持原地價區段劃分及公告土地現值之估價，有無違誤之處？
五、本院之判斷：㈠按土地徵收條例第22條第1項及第2項規定：「土地權利關係
人對於第18條第1 項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人。被徵收土地權利關係人對於徵收補償價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」同條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價……。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」次按平均地權條例第10條規定：「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價，其地上建築改良物，應參照重建價格補償。」同條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」又依平均地權條例施行細則第6 條規定：「本條例第10條所稱徵收當期之公告土地現值，係指徵收公告期滿第15日當時之公告土地現值而言。但徵收公告後，土地現值依本條例第46條規定評定降低者，仍按徵收公告時之土地現值補償。」同施行細則第64條規定：「在舉辦規定地價或重新規定地價之當年，直轄市或縣（市）政府地價評議委員會得以依本條例第46條編製之土地現值表，作為評定公告地價之參考。」再依地價調查估計規則第18條規定：「劃○○○區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同○○○區段○○○○道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一○○○區段○○區段號。公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留○○○區段之不同，分段劃分地價區段。」同規則第21條第1 項規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2 個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。」。
㈡經查，系爭土地原屬都市計畫工業區範圍內，95年12月15日
及95年12月27日被告分別公告實施「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫〈新竹縣轄部分○○○區○路○○路地區〉案」及「擬定新竹科學工業園區特定區〈新竹縣轄部分○○○區○路○○路地區〉細部計畫」案，將系爭土地使用分區由「工業區」變更為「園區事業專用區」，依土地徵收條例第30條及其施行細則第30條第1項前段規定，被告96年6月1日公告徵收系爭土地，應按照徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值即96年度土地公告現值加計4 成為補償地價價格。又被告辦理96年公告土地現值作業係以95年9 月1 日為估價基準日，新竹縣轄區內土地之96年公告土地現值及96年被徵收土地徵收補償地價加成補償成數為4 成，均經新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議所評定。系爭土地經評定後劃為第76號一般地價區段，其96年公告土地現值為每平方公尺4,000 元。新竹○○○區○○區○○○路沿線用地擴建案〉經被告於96年6 月1 日公告徵收後，因有其他被徵收土地所有權人於徵收公告期間內對土地徵收補償價額提出異議，被告乃彙整各徵收補償價額內容，重新檢討徵收範圍及毗鄰地區之土地，經95年12月間都市計畫變更後，各地價區段劃分有無符合規定，先後於96年7 月30日與96年
8 月6 日提請新竹縣地價及標準地價評議委員會96年度第2次及第3 次會議復議，復議結果系爭土地所在之第76號地價區段，96年度公告土地現值仍維持為每平方公尺4,000 元。
嗣被告受理原告異議案件，復提交新竹縣地價及標準地價評議委員會98年6 月3 日98年第4 次會議復議，評議後系爭土地歸屬之地價區段仍為第76號地價區段，96年度公告土地現值維持為每平方公尺4,000 元。核被告所屬竹東地政事務所就系爭土地○○○區段○○○○○區段地價之估算，係依上開地價調查估計規則第17條第3 項，以95年9 月1 日為估算基準日，並斟酌同規則第3 條所列各項影響地價因素而勘查，將勘查所得資料依地價區段勘查表規定之項目填寫，而依同規則第18條第1 項、第19條規定，將地籍圖上地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，系爭土地因而劃屬第76號地價區段。其地價之查估，因系爭土地所屬區段並無買賣實例及收益實例，乃依前開規定第21條第
1 項第2 款規定，選○○○鎮區○○○區段，而以其區段地價而修正之，估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，則填載於區段地價估價報告表，系爭土地所屬區段地價經此修正並經地價評議委員會評定為4000元/ 平方公尺等情，有新竹縣政府95年12月15日府工都字第0000000000B 號公告、96年6 月1 日府地徵字第0960075801號公告、系爭土地之地價區段勘查表、區段地價估價報告表、影響地價區域因素分析明細表、新竹縣地價及標準地價評議委員會96年第2 次、第3 次會議紀錄、98年第4 次會議紀錄附卷可稽( 見訴願卷訴願答辯書第6-10頁、訴願卷第50-55 頁、第62-64 頁、第69-79 頁) 。是被告就系爭土地地價區段之劃分及地價區段地價估算程序，悉依前揭地價調查估計規則為之，並無違誤。
六、原告雖主張土地使用係依使用分區為準，系爭土地使用分區為工業區，被告應依工業區土地之價格為徵收，其上興建工廠並領有營利事業登記證，僅因漏未辦理地目變更，故徵收時仍為旱地目，被告僅以系爭土地為旱地目，未比照建地徵收，顯係錯誤云云。按公告土地現值之估價作業，依上開平均地權條例第46條規定，係直轄市或縣市政府每年均需辦理地價調查、估計區段地價及定期公告之作業。查系爭土地徵收時，雖位屬於新竹科學工業園區都市計畫內工業區，惟依科學工業園區管理局97年4 月30日園建字第0970010575號函，該工業區依都市計畫說明書所載開發方式係由該局徵收整體開發後，供高科技產業設置使用之工業區，並非屬於零星工業用地( 見本院卷第75-76 頁) ，即系爭土地未經科學工業園區管理局徵收開發前，為尚未開發狀態，非屬於零星工業用地性質。再者，系爭土地徵收時現況雖有舊廠房或鐵皮屋( 見本院卷第101-102 頁) ，惟其原屬旱地目土地，非屬於零星建築用地，故地價區段之劃設時，劃屬於該鄉第○號地價區段，而未劃設於第76-1號零星建築用地地價區段，其地價區段之劃設並無不當。原告主張系爭土地應比照建地為徵收，洵屬無據。
七、原告又主張被告辦理公告現值查估作業時，係按照農業用地估價，然系爭土地屬工業區及園區事業專用區土地，係作為工業廠房建築之用，價格遠較農業用地為高，被告選取農業用地價格，估計園區事○○○區○○○區段地價，導致系爭土地價格被低估，影響補償費計算，與地價調查估計規則第21條第1 項第2 款之規定不符云云。經查，系爭土地雖位屬於都市計畫「園區事業專用區」，但系爭土地位處○○○鄉○○區段於96年公告土地現值之區段地價調查估計作業時，以該區段於96年度為未開發之工業區，依變更前之主要計畫有限作整體開發之建築限制，且公共建設如工業污廢水及廢棄物處理設施欠缺、電力資源與工業用水及設施不足，接近服務性設施之程度較劣，交通運輸之主要道路僅有8 公○○○區段○道路平均寬度不足4 公尺，又遠離大型車站、客運站牌距離超過400 ○○○區段○道路闢建及鋪設情形稍劣，致其工業用地基準區段數項區域因素調整率大於百分之10，且總調整率大於百分之30，故依不動產估價技術規則第25條規定，應排除工業用地基準區段之適用。又該76號○○區段當時土地利用現況多為雜林或荒地，故○○○區○○區段作為其基準地價區段。此有為該地價調查估計機關即新竹縣竹東地政事務所100 年3 月9 日東地所價字第1000001152號函在卷可稽( 見本院卷第116-118 頁) ，足徵被○○○區段並無買賣或收益實例，其區段地價係依上開地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定「以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之」之方法，選取鄰近即寶山鄉毗鄰之竹東鎮轄區內使用性質類似之農業使用土地地價區段為基準地價區段，並予以區域因素修正以求取第76號區段地價，其估價作業並無不當。原告逕主張系爭土地係按照農業用地估價，顯有誤解，自不可採。
八、至原告提出已徵收之新竹縣○○鄉○○段○○號○○鄉○○段○○號，目前公告土地現值分別為24,000元及28,000元之例，而認為系爭土地以公告土地現值4,000 元徵收，使原告蒙受損害云云。惟查，依前揭二筆地號之土地登記第二類謄本所載，科管段10地號於74年間徵收後地籍整理，其徵收移轉時即74年2 月之現值為1,400 元；雙高段10地號，其徵收移轉時即79年5 月之現值為3,200 元( 見本院卷第103-104頁) ，該兩例土地100 年1 月之公告土地現值較高，係因已徵收開發完成公共設施後自然增值所致，核與本案系爭土地屬尚未開發之情況不同，尚難資為有利於原告之認定。
九、綜上所述，原告所訴均委無足採，被告以農業用地作為地價區段基準，核估系爭土地之徵收價格，其核估結果，於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段、第104 條，民事訴訟法第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 19 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 徐瑞晃
法 官 蔡紹良法 官 陳姿岑上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 5 月 19 日
書記官 李依穎