臺北高等行政法院判決
99年度訴字第420號101年1月12日辯論終結原 告 賴秀卿訴訟代理人 吳貞良 律師被 告 臺北市政府代 表 人 郝龍斌（市長）訴訟代理人 林光彥 律師
簡瑟芳江中信上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國98年12月25日台內訴字第0980186956號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：㈠被告為都市更新條例之主管機關，因坐落於台北市○○區
○○段○○段679 、679-1 、680 地號等3 筆土地（原○○大廈基地）先後逢921 、331 地震遭被告拆除，被告依據都市更新條例第7 條第1 項第1 款，因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞，及該條例第8條規定，於91年11月19日以府都四字第09125869500 號公告劃定系爭土地為更新地區及更新單元。嗣被告於92年12月18日以府都四字第09228237300 號函核准元大建設開發股份有限公司所擬具之系爭土地都市更新事業概要。元大建設開發股份有限公司（下稱實施者）於94年3 月4 日檢送上開系爭土地都市更新事業及權利變換計畫向被告申請審議。案經被告依都市更新條例第19條規定審查實施者擬定之都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫內容，並經臺北市都市更新及都市設計聯席審議委員會94年10月14日聯席委員會議決議本件都市更新事業計畫及權利變換計畫有條件修正後同意通過。被告旋據以95年8 月24日府都新字第09570894602 號函准予前揭實施者所擬定之都市更新事業計畫及權利變換計畫案准予修正後核定實施，並以95年8 月24日府都新字第09570894600 號予以公告。原告為本件都市更新之土地所有權人，對被告95年8 月24日府都新字第09570894602 號核定函及95年8 月24日府都新字第09570894600 號公告不服，提起訴願，經內政部審議，以96年6 月4 日台內訴字第0950197631號訴願決定，關於原告不服被告95年8 月24日府都新字第09570894602 號核定函及95年8 月24日府都新字第09570894600 號公告都市更新事業計畫部分之訴願駁回；該二處分公告權利變換計畫部分之訴願不受理。原告對於公告都市更新事業計畫部分不服，提起行政訴訟，經本院96年度訴字第2763號判決「原告之訴駁回。」，原告於97年10月16日提起上訴，業經最高行政法院於99年7 月8 日以99年度判字第668 號判決「上訴駁回」而確定在案。
㈡另原告對於系爭權利變換計畫書中權利價值有異議部分，
被告依修正前都市更新條例第32條規定，於95年10月19日申請調解，經被告提交臺北市都市更新審議委員會96年6月25日第79次會議決議調解不成立，原告續於96年8 月22日申請調處，被告依修正後之都市更新條例第32條第1 項規定，於97年10月6 日召開都市更新及爭議處理審議會第
3 次會議與98年5 月4 日召開第16次審議會辦理審議事宜，按原告11項異議事項審議，決議⑴- ⑹項異議事項非屬權利價值，不予審議；⑺、⑻、⑽、⑾等4 項異議決議維持原計畫；⑼項「更新後騎樓價格以1 樓室內0000000 元估算之合理性」異議，請實施者據以評估異議人所分配之
A 棟1 樓價格之修正額度後，再行提會審議。98年7 月6日臺北市都市更新及爭議處理審議會召開第21次審議會，審議原告異議事項，決議：「本案參依臺北市不動產估價師公會所提之技術性諮商意見，原估價報告就評估標的更新後A 棟1 樓每坪155 萬元之原評估單價應向下調整，並於會中建議應下修4%之意見，經與會委員討論確認，並徵求實施者同意及異議人表示可以接受後，計算本案實施者應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予異議人賴秀卿新台幣0000000 元整…。」；被告乃據以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函復原告：「…三、旨揭案件前經本府以95年8 月24日府都新字第09570894600 號函核定公告實施，台端針對前開核定內容提出異議事項，涉及權利價值部分，業於98年7 月6 日提經臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議審決，本案實施者元大建設開發股份有限公司應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予台端新台幣9,253,500 元整。」。原告不服，提起訴願，亦遭駁回，遂向本院提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分不利於原告部分〔即除審決本案實施
者應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予原告新台幣（下同）9,253,500 元整之部分外〕均撤銷。
⒉被告針對原告前依都市更新條例第32條第1 項規定所提
異議事項之決定，有關原不予審議之部分，應依本判決意旨，為審議核復之處分，有關原已審議但不利於原告之部分（即除審決本案實施者應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予原告9,253,500 元整之部分外），應依本判決意旨，重為審議核復之處分。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張：㈠被告未針對原告所提10項異議，表明其審議核復處分之結果及理由，顯有違法：
⒈按都市更新條例第32條第1 項規定，又行政行為之內容
應明確，行政處分以書面為之者，應記明理由，為行政程序法第5 條及第96條第1 項第2 款所明定，其主要目的，乃為使人民得以瞭解行政機關作成行政處分之具體內容、法規根據、事實認定及裁量斟酌等因素，以資判斷行政處分是否合法妥當，及對其提起行政救濟可獲得救濟之機會。是土地所有權人得對權利變換計畫有關權利價值之爭議，提出異議請求主管機關審議核復，而主管機關則應作成審議核復之處分並記明理由。倘主管機關未為適法之審議核復處分或未記明理由，即屬違法，人民得訴請撤銷違法處分，並請求主管機關另為適法之處分（行政訴訟法第200 條第4 款及第216 條第2 項規定參照）。
⒉查原告為本件都市更新之土地所有權人，針對被告核定
之權利變換計畫共提出「估價報告不實」、「應重新選取估價案例」、「重新估價」、「評價基準日違法」、「共同負擔費用金額違法超列」、「以差額價金找補方式多選配更新後建物」、「更新前建物裝潢價值未被估算」、「更新前花園與車庫及加蓋之價值未被估算」、「騎樓價格找補」、「更新後車位價格過高」、「更新前1 樓建物應合併估價」等11項異議，乃兩造所不爭。
雖被告以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函為審議核復處分，表明係依98年7 月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議決議與都市更新條例第32條規定辦理，審議結果為實施者應以現金找予原告9,253,500 元（鈞院卷1 第37頁，附件2 ），然查該函所指之審議會第21次會議，僅針對原告所提11項異議中的其中1 項有關騎樓價格找補問題（即異議事項9 ）作出決議，然並未審議原告所提之其餘10項異議，有該次會議紀錄在卷可稽（鈞院卷1 第167-171 頁，被證27）。被告未於前開函文中表明駁回原告所提其餘10項異議之處分意旨，亦未記載駁回之理由，今卻辯稱有以該函為駁回原告其餘10項異議之意，不僅有違行政程序法第5 條規定之明確性原則，未依同法第96條第1 項第2 款規定載明其駁回之理由，更有違法。
⒊雖被告稱曾就原告所提其餘10項異議，以98年5 月12日
府都新字第09830514200 號函檢送同年5 月4 日審議會第16次會議紀錄（鈞院卷1 第156-166 頁，被證26），並以98年7 月14日府都新字第09830866300 號函檢送同年7 月6 日審議會第21次會議紀錄（鈞院卷1 第167-17
1 頁，被證27）通知原告，事實上已對原告所提異議發生否准之效果，應認該二件函文係行政處分；退步言，縱認該二函文非行政處分，惟其98年8 月13日府都新字第09830985000 號函仍屬行政處分，該函既表明係就原告所提異議事項作處理，並於說明三表明審議結果為實施者應找予原告9,253,500 元，則綜觀全文意旨即有駁回原告其餘異議之意。然查被告所辯，並無可採：
⑴按行政處分，固不應拘泥於公文書所用之文字，而應
探求行政機關之真意。惟觀諸被告檢送前開二次會議紀錄之函文記載「主旨：檢送... 會議紀錄1 份，請查照。」、「說明：一、依... 開會通知單續辦。二、倘對本次發送會議紀錄內容，認有誤寫、誤繕或類此之顯然錯誤，請依行政程序法第168 條等相關規定，於文到5 日內提出書面意見，送本府彙辦。」（鈞院卷1 第156-171 頁，被證26、27）可見該二件函文只是檢送會議紀錄之觀念通知。此觀該二函文引用行政程序法第168 條之規定為：「人民對於行政興革之建議、行政法令之查詢、行政違失之舉發或行政上權益之維護，得向主管機關陳情。」，可明被告檢送會議紀錄之函文，僅係促請受文者注意會議紀錄有無誤寫、誤繕或類此之顯然錯誤，以循行政程序法第7 章有關陳情之規定表達意見，並未對外直接發生法律效果，更無規制力可言，殊非行政處分（訴願法第3 條第1 項及行政程序法第92條第1 項規定參照）。由前開2 函文正本送達對象多達數十人（鈞院卷1 第156-
171 頁，被證26、27），更可佐證被告並無以該函之送達為審議核復處分而對外直接發生法效之意。
⑵再稽之被告雖以98年7 月14日府都新字第0983086630
0 號函檢送第21次會議紀錄（鈞院卷1 第167-171 頁，被證27），然嗣於98年8 月13日府都新字第09830985000 號函，始表明審議結果為依據第21次會議審決實施者應找予原告金錢，並記載如有不服得提起訴願（鈞院卷1 第37頁，附件2 ），更印證被告98年5 月12日及7 月14日檢送會議紀錄之行為，充其量僅屬其作成完全及終局之決定前，於行政程序進行中所為之處置（即學理所稱之『準備行為』），並非行政處分（最高行政法院94年裁字第150 號裁定參照）。被告引用他案訴願決定書（鈞院卷1 第230-235 頁，）辯稱檢送會議紀錄之通知係屬行政處分，並非可取；此見該案經鈞院99年度訴字第190 號裁定闡釋：「如行政機關對於人民之申請或異議，先行以函文將處理經過情況通知相對人... 則先前通知之函文僅單純為事實陳述或理由說明，屬於觀念通知之性質，並非行政處分。」、「揆諸... 明顯可見前者僅係被告單純送達開會紀錄文本予原告，對於原告之異議尚不生規制效果... 」甚明（鈞院卷2第57-59頁，原證43）。
⑶由被告97年10月21日府都新字第09731101400 號函檢
送審議會第3 次會議紀錄予原告（鈞院卷1 第205-20
6 頁，原證10），決議事項為「本案權利價值之爭議，宜依都市更新條例施行細則第10條規定委託專業團體或機構協助作技術性諮商」，然被告嗣後卻未依照審議會之決議將原告異議事項⑴至⑹送交技術性諮商，更可彰顯：審議會之決議並不等同於被告之決定、被告無受會議決議拘束之意、審議會之決議更不等同於被告之審議核復處分。今被告曲解檢送會議紀錄之通知即係審議核復之處分，乃其因違反行政程序法第
5 條及第96條第1 項第2 款規定所為避責之詞。由被告未於歷次檢送會議紀錄之通知，依行政程序法第96條第1 項第6 款規定表明行政處分之意旨及行政救濟方法，甚且審議會決議之事項，被告嗣後仍予變更，再再證明被告歷次檢送會議紀錄之函文，均只是觀念通知，並非行政處分。
⑷被告稱退步言，縱前開檢送會議紀錄之函文不能認係
行政處分，惟其98年8 月13日府都新字第0983098500
0 號函仍屬行政處分，該函既表明係就原告異議事項作處理，說明三並表明審議結果為實施者應找予原告9,253,500 元，則綜觀全文意旨即隱含有駁回原告其餘十項異議之意。然查：被告前開98年8 月13日函，並未表明有針對原告所提10項異議為審議核復處分之意旨，所辯已難憑採。何況被告不遵守行政程序法規定，針對原告所提10項異議作出明確的審議核復處分，又不記明理由，以使人民易於了解其行政處分之意旨及理由，如今才來穿鑿附會，忽云98年5 月12日及
7 月14日檢送會議紀錄之通知係其審議核復處分、忽云98年8 月13日函文隱含有駁回原告10項異議處分之意、忽云綜合前開3 件函文可推知有審議核復處分之意，連針對原告所提10項異議為審議核復之處分，究竟是那一件函文竟無法說明，不僅有違法治國家重視程序合法之行政原則，更有撤銷必要，而非姑息，始能令被告知所改正，以保障人民權益。
⑸另被告雖稱審議會第16次會議有針對原告所提10項異
議作審議，然查該次會議紀錄僅記載原告所提異議事項⑴至⑹「經審議會討論後，非屬權利價值之爭議，不予審議」，就原告所提其他5 項異議，除異議事項⑼更新後騎樓價格再行提會討論外，其餘⑺、⑻、⑽、⑾之異議事項也只記載「經大會審議結果為同意維持原核定之計畫內容」（鈞院卷1 第156-166 頁，被證26）。顯見被告不僅未具體說明其審議所得心證之理由何在，也沒說明其認為原告異議不可採之理由為何，僅以一句「經審議會討論後，非屬權利價值之爭議，不予審議」、「經大會審議結果為同意維持原核定之計畫內容」，即否准原告所提之10項異議，等於未記載理由，有違行政程序法第92條第1 項第2 款應記明理由之規定。正因被告未依法表明有否准原告所提10項異議之處分意旨，又未敘明駁回之具體理由為何，以致事後穿鑿附會，連何時、以何方式為駁回原告10項異議之處分都說不清楚，顯違行政程序法第5條及第96條第1 項第2 款規定。
⒋綜上，被告未就原告所提10項異議為適法之審議核復處
分，且理由不備，顯然違法，應令被告重新審議、重為適法之處分。謹呈高雄高等行政法院92年訴字第1157號及台中高等行政法院94年訴字第681 號判決意旨供參（鈞院卷1 第370-373 頁，原證31、第363-367 頁，原證29）。
㈡被告核定本件都市更新權利變換計畫所據之『估價報告』
不實，錯誤百出，不僅嚴重低估原告之權利價值，選取估價案例更有判斷瑕疵之違誤，且違反不動產估價技術規則第12條第2 款、第4 款及第27條（異議事項1 ），應令被告重新審議、『重新選取估價案例』（異議事項2 ）、『重新估價』（異議事項3 ）：
⒈按都市更新條例第3條第5款規定，不動產估價，應切合
價格日期之價值，而價格日期係指不動產價格之基準日期，不動產估價技術規則第6 條第1 項前段及第2 條第
7 款有明文規定。另按都市更新權利變換實施辦法第6條規定，都市更新土地與建物之『權利價值』須以『評價基準日』之權利價值為準，且須由三家以上專業估價者查估之價格（估價報告）評定之，是原告異議事項4『評價基準日』（以何時間點之價格為準）、異議事項
1 『估價報告』（所估之價格多少），涉及原告更新前與更新後土地建物權利價值之認定，顯與權利價值有關。至於估價報告所選取之估價案例，乃估算原告更新土地與建物權利價值之基礎，若估價案例之選取有違法或判斷瑕疵之違誤，即動搖估價報告之正確性，自影響原告權利價值之認定。被告亦坦稱「更新案之審議原則乃就實施者評定之專業估價者進行審議，亦即應就評定之該份估價報告之權利價值是否適當加以審議」，是原告本案爭議自身之權利價值遭低估、估價報告不實（異議事項1 ）、估價案例之選取有判斷瑕疵之違誤且違反不動產估價技術規則、應重新選取估價案例（異議事項2）、重新估價（異議事項3 ），均屬有關權利價值之爭議，當應獲實體審議救濟之機會。
⒉又按都市更新權利變換實施辦法第10條規定，以數學計
算式表列之，即：（更新後土地建物總權利價值- 共同負擔費用金額）x 原告更新前權利價值比例= 更新後原告應分配之權利價值。故都市更新計畫之『更新後土地建物總權利價值』、『共同負擔費用金額』、『原告更新前權利價值』等3 項數額，係計算原告更新後應分配權利價值之基礎，均屬有關權利價值之爭議。
⒊查被告核定本件都市更新計畫之估價報告不實，不僅嚴
重低估原告之權利價值，選取估價案例更有判斷瑕疵之違誤，且違反不動產估價技術規則第12條第2 款、第4款及第27條規定。
⒋估價報告不採更新基地之實際成交價，卻捨近取遠，選
用價格日期與條件不相當之他筆土地為估價案例，嚴重低估原告更新前之土地權利價值：
⑴查本件更新基地坐落於臺北市○○○路（70米）、○
○路（30米）口之三角窗黃金地段，二側分別面對高級百貨SOGO敦南館、24小時營業的誠品敦南店，人潮洶湧，價值不斐。實施者於93年1 月2 日購買本案更新基地之土地價格每坪為220 萬元，有土地買賣契約書等資料可證（見鈞院卷1 第71-75 頁，原證5 、鈞院卷3 ，原證65）。
⑵然系爭估價報告不採更新基地之土地實際成交價，卻
捨近取遠，選用距更新基地數公里遠、臨15米巷道、成交時間89年（距離被告核定之評價基準日93年1 月
6 日相差4 年）、每坪單價僅177 萬9 千元的他筆土地交易案例（見鈞院卷2 第24、196-199 頁，原證37及44本件都市更新計畫案之案例3 ），低估原告更新前之土地權利價值，顯有判斷瑕疵之違誤。
⑶雖被告稱前開案例3 已於估價報告書之最終核定版排
除運用，本件都市更新計畫書仍將之載入，係繕打製作之作業疏失，不影響估價內容之實質正確性，至刪除案例3 後雖僅剩2 件案例，惟仍符合95年6 月12日修正前不動產估價技術規則第27條第1 項及第2 項規定，然查被告辯詞，顯無可採：
①查被告95年8 月24日核定之本件都市更新計畫案將
案例3 列入（見鈞院卷2 第196-199 頁，原證44），今臨訟辯稱是擅打製作錯誤，然未說明何時變更、如何變更、亦未提出完整估價報告書與變更過程之紀錄，僅以幾張來源不明的所謂估價報告變更節影本，就稱是擅打製作錯誤，輕描淡寫未影響估價內容之實質正確性，欠缺詳實證據，自難憑信，更令人不服，何況被告雖稱估價報告書已將案例3 刪除，惟查該案例仍記載於本案都市更新計畫案上，而都市更新計畫之變更，應循法定程序辦理，乃都市更新條例第19條、第19條之1 、第29條及第29條之1 所明定，今未見被告提出有踐行法定程序辦理變更之事證，就諉稱計畫書內容有誤，應予刪除變更，亦有違法。
②被告稱刪除案例3 後雖僅剩二件案例，惟仍符合95
年6 月12日修正前不動產估價技術規則第27條第1項及第2 項規定云云，更是誤導之詞。此見不動產估價技術規則第27條早在95年6 月12日已作修正，刪除原第27條第2 項比較標的不足三件之例外規定（鈞院卷3 ，原證64），而本件被告核定都市更新計畫之時間係95年8 月24日（原處分卷，被證6 ），有關估價事項自應適用95年6 月12日修正後之不動產估價技術規則第27條規定，但被告竟引用修正前之舊法規飾詞諉責，不僅有適用法規（不動產估價技術規則第27條）錯誤之違法，更違反中央法規標準法第18條規定。
⑷另估價報告據以估算原告更新前土地權利價值所用之
估價案例1 涉及不實，此見該案例1 雖記載價格日期為92年6 月，然經查證地政資料，該時並無買賣過戶之異動（鈞院卷2 第196-199 、365 頁，原證44、58）。被告空言諉稱該案例之交易時間係92年6 月，惟未舉證以實其說，顯係穿鑿附會無稽之詞，更與地政資料相違。無論如何，更新基地在93年1 月2 日有每坪220 萬元成交之案例（鈞院卷1 第71-75 頁，原證
5 ），距離被告核定之評價基準日93年1 月6 日，相隔僅4 天，估價報告捨近取遠，不採更新基地之實際成交價，卻選用價格日期與臨路地段條件不相當之其他土地交易案例，將原告更新前之土地權利價值低估為每坪200 萬元，不僅有判斷瑕疵之違誤，更違背論理法則。
⒌原告更新前之建物權利價值遭嚴重低估，有財團法人金
融聯合徵信中心（下稱聯徵中心）之交易案例可證（鈞院卷1 第286 、320 頁，原證14、18），被告核定本件都市更新計畫之估價報告不採與更新前建物價格日期及條件相當之聯徵中心交易案例，卻捨近取遠，選用價格日期與條件不相當之估價案例，雙重標準、恣意率斷，顯有判斷瑕疵之違誤：
⑴按聯徵中心乃財團法人，非以營利為目的，該中心所
建置之不動產交易資料，係各銀行所提供，乃銀行授信資料蒐集、處理及交換中心，所載之交易案例均記明建物面積、土地面積、成交價、單價、屋齡、層次、層數、建物用途、建物材質、成交日期等（鈞院卷
1 第286 、320 頁，原證14、18），信而有徵。又聯徵中心於93年經世界銀行對全世界信用報告機構調查評比（評比指標包括資料量及查詢量、信用資料蒐集範圍、分享範圍、資訊分享對象、資訊提供之品質等項目），在「公共信用報告機構」所屬之68個國家中，綜合評分名列第1 名，公信力無庸置疑。
⑵查原告所有之更新前建物座落於「臺北市○○○路○
段○○○ 號」1 樓，依據聯徵中心資料，距離本件更新基地不遠的「臺北市○○○路○ 段○○○ 號-250號」，12層樓建物之1 樓店面於93年間成交價為每坪231 萬
1 千元（鈞院卷1 第286 、320 頁，原證14、18），且該筆交易案例之建物層次、層數、建物材質（RC造12層樓建物之1 樓），與本件更新前建物（RC造10層樓建物之1 樓），顯屬相當。經查前開區域範圍內於93年間12層樓建物之1 樓房屋有買賣過戶異動，僅「臺北市○○○路○段○○○ 號」一筆（鈞院卷2 第377-
378 頁，原證62），對照該筆過戶異動之建物面積、屋齡、層次、層數、買賣日期，均與聯徵中心資料相符（鈞院卷1 第286 、320 頁，原證14、18），可證該筆交易案例之門牌係「臺北市○○○路○ 段○○○ 號」。
⑶然被告核定之估價報告不採前開聯徵中心資料所示與
更新基地同樣位於70米敦化南路上、交易時間93年、每坪231 萬1 千元的「臺北市○○○路○ 段○○○ 號」
1 樓店面成交案例（鈞院卷1 第286 、320 頁，原證
14、18），卻選用離更新基地較遠、位於30米安和路上、交易時間91年（距離評價基準日2 年前）、每坪僅70萬元的「臺北市○○路○ 段○○號」為估價案例（鈞院卷2 第22-23 、196-199 頁，原證36及44之估價案例9 ），捨近取遠、選用條件不相當之案例，不僅有判斷瑕疵之違誤，將原告更新前建物低估為每坪93萬元、63萬元，更致原告權益受損甚鉅。
⑷雖被告稱前開聯徵中心交易案例之日期係93年12月3
日，距離評價基準日93年1 月6 日，相差11個月，無法比較推估，又稱該案例係位於敦化南路之西側與本件更新基地位於東側，二者不同，且更新基地既位於敦化南路、安和路口，選用臨安和路之案例9 並無違誤，復稱聯徵中心案例之門牌號碼「臺北市○○○路○ 段○○○ 號」，位於忠孝東路北側、與SOGO百貨公司及頂好名店城同一側、並臨捷運南港線忠孝敦化站西北側出口附近，而本件更新基地位於忠孝東路之南側、商業效益較該案例為低、故價格較低實屬合理，然查被告所言並無可採，反而洽證被告雙重標準、恣意率斷，有判斷瑕疵之違誤：
①前開聯徵中心案例之交易日期雖為93年12月3 日，
然查被告核定本件都市更新計畫亦有引用93年11月之估價案例（鈞院卷2 第196-199 頁，原證44第4頁案例20、21），可見被告所辯絕非可採，豈有93年11月案例可用，93年12月案例不能用之理；況聯徵中心案例之交易日期雖係93年12月3 日，但至少與評價基準日93年1 月是同一年度，然被告核定選取之估價案例竟有89年6 月（鈞院卷2 第196-199頁，原證44第1 頁案例3 ）、91年3 月（鈞院卷2第196-19 9頁，原證44第2 頁案例9 ），距離評價基準日相隔長達3 年7 個月、1 年10個月，更顯見被告雙重標準，殊非可取。被告稱原告是刻意挑選高價案例，原告才想質疑被告核定估價案例，才是刻意選用低價案例，否則為何不選用與評價基準日同一年度的聯徵中心案例，卻要選用距評價基準日相隔長達3 年7 個月、1 年10個月之案例。
②被告以聯徵中心案例係位於敦化南路西側，與更新
基地位於東側，二者不同為由置辯，亦非可取，此見被告核定選用之估價案例1 、2 、3 、5 、13、
14、17、19、20、21（鈞院卷2 第196-199 頁，原證44），都在敦化南路西側，且距離更新基地相隔數公里之遠（復興南路巷子、南京東路巷子、建國南路等），甚至還有遠在大直明水路的建物也被列為估價案例（鈞院卷2 第196-199 頁，原證44第4頁之案例19），何以其他位於敦化南路西側的估價案例可採，唯獨聯徵中心案例不可採，被告所辯，顯自相齟齬。
③被告雖稱案例9與更新基地同樣臨安和路，然查：
供作更新前建物估價基礎之安和路側另有比較標的（案例10、11、12，見鈞院卷2 第196-199 頁，原證44），但估價報告不將臨安和路的案例9 作為更新前建物安和路側之比較標的，卻拿來作為更新前建物敦化南路側的比較標的，另將遠離更新基地的案例10（信義路南邊的小巷弄）、11（市○○道北邊）、12（仁愛路小巷弄）拿來作為安和路側的比較標的（原證63），不僅類比錯誤，更有恣意不當之判斷瑕疵。兩相比較，聯徵中心案例與更新基地同樣位於敦化南路一段、價格日期（93年12月）亦明顯比案例9 （91年3 月）更接近評價基準日（93年1 月），被告稱臨安和路之案例9 可作為更新前建物臨敦化南路側之比較標的、卻稱與更新基地同樣位於敦化南路一段上的聯徵中心案例不能作為比較標的，恣意率斷，違反論理法則，更有判斷瑕疵之違誤。
④本案更新基地坐落臺北市○○○路○ 段○○○ 號，二
側分別面對SOGO百貨公司敦南館與24小時營業的誠品敦南店、離捷運南港線忠孝敦化站6 號出口（忠孝東路、敦化南路口）不到1 百公尺（原證63），人潮洶湧，商業效益較之聯徵中心案例所在之臺北市○○○路○段○○○ 號，毫不遜色。縱聯徵中心案例之位置係位於忠孝東路北側，然被告核定估價報告之案例7 亦同樣位於忠孝東路北側（原證63），且聯徵中心案例之價格日期（93年12月）亦明顯較案例9 （91年3 月）為優（鈞院卷1 第286 、320頁、355 -359，原證14、18、被證37），豈有案例
7 、9 可用、聯徵中心案例就不能用之理。⑤縱被告稱估價案例需依不動產估價技術規則調整區
域因素與價格日期，然何以原告所舉之聯徵中心案例不能比照辦理；何況每坪231 萬1 千元之價格無論如何調整，地處臺北市○○○○○段的○○○路、○○路口1 樓店面價格，也不可能低到被告所核定之每坪93萬或63萬元。更重要的是聯徵中心交易案例，不論是坐落位置（敦化南路1 段上）或價格日期（與評價基準日為同一年度），均明顯較案例
7 、9 更接近更新基地與被告所核定之評價基準日，被告謂估價案例7 與案例9 可用、但聯徵中心案例不能用，雙重標準、恣意無理，不僅有判斷瑕疵之違誤。
⑥另查被告所提附圖1 （鈞院卷2 第299 頁）所標示
之案例8 座落位置，與其核定本件都市更新計畫書所標示之案例8 位置（鈞院卷2 第327 頁，原證57），二者明顯不同（被告書狀所提之附圖1 案例8位置是在敦南、仁愛圓環的北側，但其核定本件都市更新計畫書之附圖案例8 位置卻是在南側）。
又該案例8 之交易價格顯令人質疑，被告若要引用，應提出具體事證為憑，而非空言主張。
⑸承前，原告所舉聯徵中心交易案例（每坪231萬1千元
），不論是價格日期或座落位置，都明顯比系爭估價報告所選取之估價案例更為可取。被告以遠離本件更新基地、交易時間較久之其他案例，執為核定原告更新前建物權利價值1 樓A 戶每坪93萬元、1 樓B 戶每坪63萬元（鈞院卷1 第287-289 頁，原證15），嚴重低估原告之權利價值，價差高達2.5 至3.7 倍，不僅違誤，更嚴重減損原告權利價值之比例與金額，造成原告權益受損甚鉅；另有信義房屋資料可參（鈞院卷
3 ，原證67）。（以本件而言，全棟建物更新後之總權利價值為2,792,560,406 元，原告更新前之權利價值若被低估0.1%，損失金額為2,792,560 元，若被低估1%則損失近2 千8 百萬元，若被低估10% 損失即高達近2 億8 千萬元，鈞院卷2 第117-118 頁，表4 ）⒍有關更新後全棟建物之總權利價值，估價報告錯誤百出
且案例不實，有判斷瑕疵之違誤，更違反不動產估價技術規則第12條第2款、第4款規定：
⑴按估價案例所在之位置，涉及○○○區○○○段、臨
路狀況、距離勘估標的（更新基地）之遠近，攸關區域因素價格調整之正確性。然系爭估價報告所標示估價案例之坐落位置，卻錯誤百出，且與實際位置相去甚遠，例如：案例13為忠孝東路2 段、但位置圖卻標示到仁愛路上，案例14大安路標示到仁愛路上，案例15敦化南路標示到敦化北路，案例16與17同樣仁愛路
4 段46號卻分別標示到敦化南路及大安路上，案例18敦化北路標示到敦化南路2 段上（原證63）。總計21個案例，竟有案例8 、13、14、15、16、17、18等7個案例位置錯誤，比例高達三分之一，連最基本的案例所在區域及位置，標示都錯誤百出，估價報告已無正確性可言。連案例之實際坐落位置都弄不清楚，又如何依區域因素作價格調整。被告並坦承都市更新計畫書所標示之案例位置錯誤，雖稱不影響估價內容之實質正確性，然僅憑空言諉飾錯誤，未舉證以實其說，殊難憑採。
⑵估價報告大量採用虛擬價格、而非成交價，欠缺實證
基礎：查本件都市更新計畫書所載之案例10、11、14、15、16、17、18，均未實際成交，而係『預估可能成交價』或『擬售價格』（鈞院卷2 第196-199 頁，原證44），無實際成交之實證基礎，憑何認定所估之虛擬價格正確；況有3 個案例（案例13、14、15）其中2 個是虛擬價格（案例14、15），更有3 個案例（案例16、17、18）全部都是虛擬價格。雖被告稱有賣方開價、經過議價空間之調整後，即可使用『預估可能成交價格』或『擬售價格』作為估價基礎，然被告所指『有賣方開價』、『有經過議價空間之調整』之證據何在，將『擬售價格』作為估價基礎，讓人憑信其虛擬價格可採之證據又何在。若如被告所言，只要有人開價並經過議價、縱使未成交也可作為估價案例，則依其邏輯，只要假藉開價，以沒有實際成交的擬售價或預估可能成交價之虛擬價格名目，便可影響、左右、甚至操弄估價結果，估價之公正性何在。
⑶同樣案例，卻拆開分為2 個估價案例：案例16與17、
案例20與21，均屬同一大樓、同一樓層、價格、日期均完全相同，顯無拆開分為2 個估價案例之參考價值（鈞院卷2 第196-199 頁，原證44）。甚至案例20與21連買賣雙方亦屬相同（鈞院卷2 第373-376 頁，原證61），顯應視為同一案例，而無分開作為2 個比較標的（估價案例）之參考價值。若如被告所言，同一大樓、同一樓層、同樣價格、日期可作為不同估價案例，再加上被告稱可用開價作為估價基礎，難道估價只要任選用一棟大樓並藉所謂開價之虛擬價格，就可製造多個估價案例。
⑷估價案例涉及不實：都更計畫書所載案例1 、10、11
之價格日期，經查並無買賣過戶異動資料（鈞院卷2第365-372 頁，原證58、59、60）。所謂之價格日期何來，顯有問題，更涉及不實，不能作為估價案例。⑸估價案例之位置，與更新基地相隔甚遠，甚至偏遠到
即使都市更新計畫書所附之位置圖，已拉開到半個台北市中心，仍看不到估價案例5 、19、20、21的標示，可見該等案例之位置偏遠（鈞院卷2 第196-199 頁、327 ，原證44、57、63），更違反不動產估價技術規則之規定：
①按不動產估價應蒐集之比較案例，須與勘估標的位
於同一供需圈之近鄰地區或類似地區，且案例價格形成日期須與勘估標的之價格日期接近，此參不動產估價技術規則第12條第2 款、第4 款規定自明。
所謂『同一供需圈』係指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍；『近鄰地區』指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區；『類似地區』指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區，乃不動產估價技術規則第2 條第11款、第12款、第13款所明定。顯然不動產估價所選用之比較標的，有一定區域之限制，並非毫無限制。否則若如被告所言只要有作區域因素價格調整就可作為比較標的者，難道臺北市中心的房屋，可以拿淡水、桃園、新竹、甚至中南部的房屋作為比較標的嗎，未免過於恣意、無理。②查系爭估價報告所選用之估價案例（即不動產估價
技術規則所稱之『比較標的』），其中多數案例均遠離本案更新基地（即不動產估價技術規則所稱之『勘估標的』），例如案例19位於基隆河北邊的大直明水路、案例20與21位○○○區○○○○路○ 段巷子、案例18位○○○區○○○路○○巷弄（鈞院卷2 第196-199 頁，原證44、63），與更新基地○○○區○○○路○ 段○○○ 號）不僅非同一區域，距離更新基地更有數公里之遠，並非更新基地之周圍，且更新基地屬敦化南路特定專用區A 區，與前開案例為住宅區之使用性質與使用分區亦不相同，繁榮程度差異甚大（大直明水路與松山南京東路小巷弄的住宅區，怎能跟位於臺北市○○○○○路○ 段、近忠孝東路商業鼎盛的更新基地相比擬），價值顯不相當，更無成立替代關係之可能，殊不符合不動產估價技術規則所定義之『同一供需圈』（須以能成立替代關係為前提），亦不符合不動產估價技術規則所稱勘估標的（更新基地）周圍供相同或類似用途之不動產而形成同質性較高之『近鄰地區』、或同一供需圈內近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之『類似地區』要件，明顯違反前開不動產估價技術規則之規定。
⑸承前，被告核定本件都市更新計畫之估價報告，將原
告更新前土地建物之權利價值嚴重低估，與市價相差
2.5 至3.7 倍（鈞院卷1 第286-289 頁、320 ，原證
14、15、18），將更新後全棟建物權利價值低估為每坪均價687,307 元（鈞院卷2 第29頁，原證41），亦與更新後建物（建案名稱『元大柏悅』）之實際市價每坪至少200 萬元以上（鈞院卷2 第30頁，原證42），價差將近3 倍，正因如此，以致不僅造成原告權益受損甚劇，反而實施者獲利至少高達20億元以上（鈞院卷2 第30頁，原證42），殊屬不公。今對照被告核定之本件都市更新計畫，將實施者之損益估算為零元（鈞院卷2 第29頁，原證41），更令人覺得諷刺。按權利價值之估價，在都市更新之權利變換至為關鍵，更是權利變換機制之核心。依都市更新條例規定，實施者只是『代工』角色，都市更新之利益係由地主享有（都市更新條例第3 條第5 款及都市更新權利變換實施辦法第10條規定參照）。然現行實務，攸關更新地主權益之權利價值，估價機構卻是由實施者委託、估價條件也是由實施者設定，而估價機構在爭飯吃的情形下，為爭取得來不易的估價業務、維繫與建商財團之關係猶恐不及，要求估價機構獨立作業、不迎合實施者，實屬難事，故實務界多有論者撰文批評現行都市更新之估價委託機制欠缺客觀與公正性。觀諸實施者提出3 家估價報告之內容與案例均大同小異，甚至連鑑價結果，其中2 家（宏大與華邦）估價之單價與總價百分之百相同，另1 家（國泰）鑑價結果近似率也高達99% ，換算成機率，估價金額同為948,640,
000 元，只有9 億4 千8 百64萬分之一，如此巧合，顯違經驗法則。況依被告所提之幹事會議紀錄，更新處業務科指出「有關估價原則部分，三家估價條件應該一致，有出入之部分，請估價公司予以修正。」（原處分卷，被證22第4 頁第16、17行）豈有三家估價公司之估價條件不一致，所估價格卻完全相同之理。⑹綜觀本件系爭估價報告所選用的21個估價案例，其中
有7 個案例位置標示錯誤（案例8 、13、14、15、16、17、18），6 個案例之價格日期過遠且與更新基地之區域條件顯不相當（案例3 、9 、18、19、20、21），7 個案例採用非成交價的虛擬價格（案例10、11、14、15、16、17、18），4 個相同案例卻拆開分為不同案例（案例16與17、案例20與21），3 個案例涉及不實（案例1 、10、11），如此估價品質，被告還要諉稱無誤，不提詳實事證就空言沒有影響估價內容之實質正確性，以雙重標準，百般挑剔原告所舉聯徵中心之交易案例，甚至無視更新基地之實際成交價，不僅恣意率斷，違反論理法則、經驗法則與不動產估價技術規則第12條第2 款、第4 款及第27條規定，更有判斷瑕疵之違誤（參最高行政法院94年判字第208號判決，鈞院卷1 第376-378 頁，原證33），判決如原告訴之聲明。
㈢被告核定之『評價基準日』違法（異議事項4 ），影響原
告之權利價值，經原告提出異議，被告卻認評價基準日與權利價值無關而不予審議，顯有不適用法規及適用法規不當之違法：
⒈被告認『評價基準日』（異議事項4 ）與權利價值無關而不予審議，顯有不適用法規及適用法規不當之違法：
⑴按不動產估價，應切合價格日期之價值，而價格日期
係指不動產價格之基準日期，不動產估價技術規則第
6 條第1 項前段及第2 條第7 款定有明文。另按都市更新權利變換實施辦法第6 條規定，顯見更新前、後土地與建物之『權利價值』，係以『評價基準日』（即不動產估價技術規則所稱之價格日期）之價值為準，評價基準日為何日，當然影響原告之權利價值。被告竟謂評價基準日與原告之權利價值無關，而不予審議，已有不適用法規及適用法規不當之違法。
⑵由被告於「臺北市○○區○○段○○段53-20 地號等
62筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」（下稱『萬隆段都更案』），針對該案土地所有權人依都市更新條例第32條所提異議，被告將『評價基準日』列為審議核復之標的而為實體決定（鈞院卷2 第211頁，原證46），且該案之內政部訴願決定、被告答辯、 鈞院判決，均認『評價基準日』係屬都市更新條例第32條『權利價值』之爭議（鈞院卷2 第212-217頁，原證47、48、49），另最高行政法院100 年度判字第2004號判決亦認『評價基準日』係屬都市更新條例第32條規定之『權利價值』爭議，應循該條規定之異議程序處理（鈞院卷3 ，原證66），尤證被告稱『評價基準日』與原告之權利價值無關而不予審議，殊非可取。
⒉被告核定本件都市更新之『評價基準日』違法：
⑴按權利價值之評價基準日，其日期限於權利變換計畫
報核日前6 個月內，乃都市更新權利變換實施辦法第
8 條前段所明定。查本案訴願決定書認定之事實為：「元大建設開發股份有限公司（以下簡稱實施者）於94年3 月4 日檢送上開系爭土地都市更新事業及權利變換計畫向原處分機關申請審議。」（鈞院卷1 第38頁，附件3 之第1 頁），則以94年3 月4 日往前推算
6 個月，評價基準日不能早於93年9 月4 日，然被告核定本件都市更新權利變換計畫之評價基準日卻是93年1 月6 日，顯然違法。被告於前案訴願答辯書亦稱實施者報核權利變換計畫之日期是94年3 月4 日（鈞院卷1 第45-47 頁，原證1 ），而該案之訴願決定書亦為相同記載（鈞院卷1 第48-50 頁，原證2 ）。今被告雖臨訟辯稱本件及前案訴願決定書、答辯書之記載有誤，然該等文書之記載若非事實，豈可能一再發生誤載、一錯再錯。
⑵另被告稱實施者曾於93年5 月報核，嗣為回應93年9
月10日幹事會之決議（原處分卷，被證22），始於94年3 月修正計畫再次報核，然查被告所提之幹事會議紀錄，並無任何隻字片語指示實施者將93年5 月報核版本的16層樓建築變更為94年3 月報核的17層樓，更未指示實施者可提高共同負擔費用金額，反而該次幹事會議中，財政局代表還質疑「計畫執行人事行政管理費及營建工程管理費用在案例中尚無建商提出」、「資金利息費用」及「稅捐部分」有高估等問題（原處分卷，被證22第3 頁第4-12行），嗣實施者提報共同負擔費用金額不減反增，被告竟謂實施者變更報核計畫之內容係因幹事會議指示而作修正，顯非可取。⑶況實施者擬具之93年5 月版本與94年3 月報核之版本
，所載適用獎勵容積率之類型均是「臺北市都市更新自治條例」（鈞院卷1 第51-59 、293-295 頁，原證
3 、17），顯與被告95年8 月核定版本所載適用獎勵容積率之類型為「921 震災重建暫行條例」（鈞院卷
1 第60-70 頁，原證4 ）不同，亦與被告所稱實施者94年3 月報核版本是因幹事會指示適用921 震災重建暫行條例而作修正不同。甚且該93年版本所載更新後建物樓層為16層樓（鈞院卷1 第51-59 頁，原證3 ），亦與其嗣後94年、95年報核之17層樓建物版本不同。
⑷迺實施者一再變更報核之都市更新計畫，被告不以審
查17層樓版本之報核日期為準，竟在審議期間，大幅調高實施者報核之營造費等共同負擔費用，讓實施者憑為分配更新後建物之出資費用，以最新報核版本與時間點（95年）為準，卻將原告分配更新後建物之權利價值評價基準日限制為93年1 月6 日，顯違公平原則。對照被告審議的另案『萬隆段都更案』，實施者於96年3 月26日報核都市更新計畫，訂評價基準日為95年9 月4 日，嗣於96年9 月7 日再次報核時，即將評價基準日改為96年6 月1 日（鈞院卷2 第218-219頁，原證50）以求適法、公平；相較於本件實施者多次報核都市更新計畫，評價基準日卻始終不變，被告未予以糾正以維公平，造成原告之權利價值被限制在93年1 月6 日，但實施者據以分配更新後不動產之價值（出資額）基準卻為95年8 月，兩相對照，尤見本件權利變換之不公。也正因如此，以致實施者93年擬具都市更新計畫之更新建物為16層樓，94年再次報核時變更為17層樓，但攸關原告（土地所有權人）權益之評價基準日卻始終未作調整，以致新增建之1 層樓（17樓）全數落入實施者口袋歸其所有（鈞院卷1 第51-70 頁，原證3 、4 ），殊屬不公。
㈣被告核定之『共同負擔費用金額違法超列』（異議事項5
），減損原告受分配之權利價值，經原告提出異議，被告竟認共同負擔費用與權利價值無關，而不予審議，顯有不適用法規及適用法規不當之違法：
⒈共同負擔費用金額之多寡，與原告應受分配之權利價值有關，被告竟認無關而不予審議，顯有違法：
⑴按都市更新權利變換實施辦法第10條規定可知，更新
後原告（土地所有權人）應分配之權利價值，須扣除共同負擔費用後計算之，則被告核定之共同負擔費用金額越高，原告可受分配更新後之權利價值金額即相對越低。被告亦坦稱：「都市更新案之成本（即共同負擔）係由實施者提列，經主管機關審查後核定」、「共同負擔提列越高，實施者可分配之房地相對越多」。
⑵是被告核定共同負擔費用金額之多寡，顯影響原告更
新後可受分配之權利價值數額，當然與原告之權利價值有關。以本案而言，被告核定原告更新後應分配之權利價值為335,090,946 元（鈞院卷2 第28頁，原證40），係以更新後全棟建物之權利價值（2,792,560,
406 元）、扣除共同負擔費用（992,667,286 元）後、乘以原告更新前權利價值比例（18.6173%）計算之（鈞院卷2 第117-118 頁，表4 ），即足證原告爭議「共同負擔費用金額違法超列」，確實影響原告更新後受分配之權利價值，顯屬都市更新條例第32條規定之權利價值爭議。
⑶迺被告竟謂都市更新法規只有更新前之權利價值、無
所謂更新後之權利價值，不僅有不適用法規之違法，錯認共同負擔費用金額（異議事項5 ）與原告之權利價值無關而不予審議，更有違誤。被告無視都市更新條例第32條第3 項規定，竟稱原告應另循一般訴願及行政訴訟途徑以訴請撤銷權利變換計畫之方式救濟，尤非可取。
⒉被告核定本件都市更新計畫之營造費、管理費等『共同
負擔費用金額違法超列』（異議事項5 ），損害原告更新後可受分配之權利價值甚鉅：
⑴按最高行政法院99年度判字第212 號判決意旨，經查
，被告針對都市更新審議案，訂有「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」（鈞院卷1 第209-216 頁，原證13），為被告所是認（鈞院卷1 第242-244 頁，被證32），其中有關共同負擔費用之營造費規定為：「（一）臺北市都市更新審議案建築物工程造價基準，採『臺北市地價調查用建築改良物標準單價表』（以下簡稱『本表』）所定標準單價區間範圍內之低值作為認列合理標準，且以不超過上限為原則，如超過認列合理標準，應具體說明其單價形成之使用建材、設備及特別因素分析。」、「㈣建築物有下列情形者，得按標準單價依下列核計原則另予加價或加成：1.地下層數：... 地上十六層以上建築物其地下樓層數超過三層者，其超建樓層部分，以各超建樓層之實際面積按核列地面層以上認列單價依下述計算式加計造價：超建第一層部分加計造價百分之四十...2. 樓層高度：樓層高度以表列高度為標準，建築物之各樓層高度超過或低於標準達○‧五公尺者，為超過或偏低，其單價應照本表單價酌予提高或降低，其超出部分，以每十公分為一單位，調整標準單價百分之一‧二五，未達十公分者不計。」（鈞院卷1 第209-216 頁，原證13）另「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」之規定為：鋼骨鋼筋混擬土造第二類建築改良物17層樓造價每平方公尺上限32,800元、下限24,700元，標準高度3 公尺（鈞院卷1 第209-216 頁，原證13）。被告亦稱「該核計原則係供本市都市更新案實施者擬具事業計畫與權利變換計畫有關造價金額之參考依據，更新案均應依該核計原則擬具計畫，以供主管機關審議」。
⑵然被告核定本件都市更新計畫之共同負擔費用，卻違
背其自訂之「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」，殊屬違法：
①查本案更新後之建物為地上17層、地下4 層鋼骨鋼
筋混擬土造，依前開核計原則第㈣點之1 規定，地上16層以上建築物其地下樓層數超過3 層者，其超建第1 層部分僅加計造價百分之四十；但被告核定本件都市更新之營造費，竟以「地下層數超過三層者，該部分（即第四層）造價以二倍計算」（鈞院卷1 第208 頁，原證12），明顯違法。②本件更新後建物地下1 至3 層之高度為3.1-3.4 公
尺，未達核計原則第㈣點第2 項樓層高度超過0.5公尺之加成規定，被告竟予加成（鈞院卷1 第208頁，原證12），顯違核計原則之規定。
③屋突部分，核計原則並無任何加成規定，被告竟予加成（鈞院卷1 第208 頁，原證12），亦有違法。
④被告核定之計價面積，與權利變換計畫所載之面積
不符（鈞院卷1 第208 頁、卷220-231 頁，原證12、51 ），計價基礎顯有違誤。
⑤前開各點及依核計原則加成之項目、加成後單價、
面積、複價、總價、平均造價上限（參鈞院卷2 第204-205 頁之表）。
⑥以上合計本件更新後建物造價之上限為512,574,80
5 元，換算每坪造價之上限為117,646 元（35,588元/ m2）。被告違法核定實施者之營造費每坪單價145,000 元、總造價689,794,000 元，不僅超過核計原則第㈠點應以低值（下限）每坪81,653元（每平方公尺24,700元）為認列合理標準之規定，還超過每坪108,430 元之上限（每平方公尺32,800元），甚至超過加成、加價規定之上限每坪造價117,64
6 元。合計被告核定之營造費，每坪違法超列27,354元（145,000-117,646=27,354）、總造價違法超列177,219,195 元，以原告更新前之權利價值比例
18.6173%計算，原告應受分配更新後之權利價值遭減損之金額高達32,993,429元（177,219,195x18.6173% =32,993,429）。若以更新後建物標準層每坪單價60萬元計（見權利變換計畫核定本第11-1頁），原告少分配面積55坪，以更新建物完成後每坪市價20 0萬元計算（鈞院卷2 第30頁，原證42），原告實際損失至少1 億1 千萬元。
⑶另被告雖引用核計原則第㈧點及第㈨點規定稱本件都
市更新計畫有記載工法（設計）與建材（結構材料）得作為調價依據，然查：前開核計原則第㈠點明文規定「臺北市都市更新審議案建築物工程造價基準，採『臺北市地價調查用建築改良物標準單價表』（以下簡稱『本表』）所定標準單價區間範圍內之低值作為認列合理標準，且以不超過上限為原則，如超過認列合理標準，應具體說明其單價形成之使用建材、設備及特別因素分析。」；第㈧點規定：「本表各種構造之造價上下限範圍，已反應樓層高度、建材（包括結構材料）、設計及法定設備之差別；建材須屬合格（符合規範）之中級至高級品，設計及設備乃一般等級至高等級。樓層高度、建材、設計及設備等特殊者得敘明理由，視其實價酌予調整。」（鈞院卷1 第209-
216 頁、242-244 ，原證13及被證32），顯然被告所謂實施者有提報工法（設計）與建材（結構材料），充其量只能作為其造價得超過低值之合理標準而已，惟仍不得超過『臺北市地價調查用建築改良物標準單價表』所定標準單價區間範圍之上限，此見前開核定原則第㈠點及第㈧點規定自明。今被告將超過認列低值合理標準所應表明之事項，引為超過上限（高值）之理由，顯係魚目混珠、誤導之詞。
⑷縱被告稱營造費係經審議會通過，乃其判斷餘地，然
審議會之審議，不能凌駕核計原則而作違法決議，所謂判斷餘地，亦不能違反被告自訂之行政規則，法理甚明。尤其實施者原先報核之營造費為562,111,887元、平均每坪造價124,939 元（鈞院卷1 第207 頁，原證11），但被告竟於審議期間大幅調高營造費，最後核定689,794,000 元、平均每坪造價145,000 元（鈞院卷1 第208 頁，原證12），不僅超過核計原則規定之每坪造價上限117,646 元（35,588元/ m2），亦超過被告核定權利變換計畫所誤算的每坪128,252 元。被告違法調高實施者報核之營造費超過上限1 億7千7 百多萬元（177,219,195 元），損害原告權益甚鉅。
⑸甚且前開核計原則第㈤點明文規定：「本表所列單位
面積造價均包含施工者之稅捐、利潤及管理費；樓層數六樓以上者含法定電梯設備。」（鈞院卷1 第209-
216 頁，原證13），但被告卻違法核定實施者提報管理費224,378,842 元；換算原告權利價值受損之金額，至少4 千1 百多萬元（224,378,842x18.6173%=41,773,282 ）。雖被告稱核定管理費係依據都市權利變換實施辦法第13條第1 項第6 款規定，然查：該條第
1 項前段明文規定「本條例第30條之用詞涵義如下... 」，顯係以都市更新條例第30條為前提，而都市更新條例第30條係針對「實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地」。然本件都市更新之權利變換範圍內，並無都市更新條例第30條規定供公共使用的7 項用地，被告竟以都市權利變換實施辦法第13條第1 項第6 款及都市更新條例第30條作為核准實施者管理費用及折價抵付之依據，更有適用法規不當之違法。
⑹是本來不該核定的管理費，理應全數刪除，怎可巧立
名目編列風險管理費；被告不將管理費刪除，卻稱有將管理費從實施者提報的12% 下修為11.4% ，刪除區區0.6%即謂公平，實非可取。尤其，被告同意實施者提報超過百分之10以上的風險費用以預防未來，還在審議期間任由實施者不斷往上調高營造費用，試問：若實施者須反應其成本，難道原告的權利價值就沒有因時間之遞延而有所變化嗎。何況原告之權利價值，既須與實施者投入的營造成本，一併列為更新後建物的分配基準，豈有原告（土地所有權人）之權利價值，被限制只能以評價基準日的價值（過去時間）為準，但實施者提報之出資金額（共同負擔費用），卻可不受評價基準日之限制，而隨營造時間（未來時間）不斷往上調漲之理，還要原告負擔實施者未來的風險費用。被告核定「共同負擔費用」與「評價基準日」失衡，顯違公平原則，此不啻凸顯被告過於偏袒實施者，造成權利變換之分配嚴重失衡與不公，更涉及實施者應增加找予原告金錢之問題。
⑺再稽之被告核定銷售管理費之理由謂「實施者更新後
，所取得之可銷售樓地板之銷售成本，採用一般房屋代銷公司銷售費收費行情編列之」（鈞院卷1 第64頁，原證4 第5 頁），然查其計費標準並未以實施者因權利變換所分配之面積為準（按須扣除原告等更新地主所分配之更新後建物面積後計之，蓋非實施者分配之面積，實施者自無銷售問題、亦無銷售成本可言），卻以更新後全棟建物面積之工程費用（鈞院卷1 第60-70 頁，原證4 第4 頁之項目A ）、加計全部權利變換費用（項目C ）、貸款利息（項目D ）、稅捐（項目E ）、營造工程管理費（項目X ）等之總額乘以6%（鈞院卷1 第63頁，原證4 第4 頁），明顯與其核定銷售管理費之理由不合；另風險管理費又重覆將前開項目A 、C 、D 、E 、X 加上人事行政管理費（項目F ）、銷售管理費（項目G ）之總額再乘以11.4%，用各式各樣名目重覆計算，一再層層累加，毫無公理可言。
⑻綜上，被告違法核定營造費、管理費等共同負擔費用
，造成原告權益受損甚劇，事證俱在。正因被告違法核定超額的共同負擔費用，且嚴重低估原告更新前的權利價值，以致表面上被告核定本件都市更新計畫雖將實施者之損益估算為零元（鈞院卷2 第29頁，原證41），但實際上實施者之獲利卻高達20億元以上（鈞院卷2 第30頁，原證42），尤證本件權利變換之分配極為不公，豈容被告稱原告權利受損與其核定共同負擔費用之行政行為是否合法係屬二事，就要飾責。
㈤原告主張『以差額價金找補方式多選配更新後建物』（異
議事項6 ），於法並無不合，被告認與權利價值無關而不予審議，顯有違法，且違平等原則，更與其核定本件都市更新計畫有關風險管理費與銷售管理費之理由，自相矛盾：
⒈按選配更新後之建物，不論是所選之位置、面積或戶數
等，均會影響權利價值之差額找補，自屬都市更新條例第32條第1 項規定有關權利價值之爭議，並衍生同條第
3 項規定之差額價金找補問題，最高行政法院100 年度判字第2004號判決，亦認該案上訴人爭議申請分配與評價基準日之爭執，及分配更新後建物面積、戶數、坐落位置，係屬都市更新條例第32條之權利價值爭議，應循該條規定之異議程序處理，而非訴請撤銷權利變換計畫（鈞院卷3 ，原證66）。又權利變換應分配之土地及建物位置，由更新地主自行選擇，實施者並無優先選配之權利，乃行為時都市更新權利變換實施辦法第11條所明定。查原告更新前土地建物之權利價值遭嚴重低估，更新後全棟建物之權利價值亦有低估，實施者擅自取走高樓層房屋，不讓原告選配，硬塞給原告9 個高價車位，致原告之權利價值遭嚴重減損，是原告提出異議事項6『以差額價金找補方式多選配更新後建物』，不僅於法無違，乃維護己身權益所必要，更與分配之權利價值有關，並衍生權利價值差額價金找補問題，自屬都市更新條例第32條規定有關權利價值之爭議，被告竟認無關而不予審議，已有違法。
⒉被告漠視原告之異議，有違平等原則，更與其核定本件
都市更新計畫有關風險管理費與銷售管理費之理由自相矛盾：
⑴查被告核定本件都市更新計畫之工程費用719,973,24
1 元，其中營造費689,794,000 元、管理費224,378,
842 元，均違反其自訂之核計原則（鈞院卷1 第209-
216 頁、242-244 ，原證13被證32），且被告核定之風險管理費101,583,546 元、銷售管理費48,166,689元（鈞院卷1 第64頁，原證4 第5 頁）於法無據，又原告更新前之權利價值遭嚴重低估，以致更新後可受分配之權利價值受損，已如前述。被告謂原告未舉證有多出的權利價值可分配更新後之建物，已非正言。⑵又被告核定本件都市更新計畫有關銷售管理費之理由
為「實施者更新後，所取得之可銷售樓地板之銷售成本，採用一般房屋代銷公司銷售費收費情形編列之。」、風險管理費為「根據都市更新權利變換計畫『共同負擔』所提列之費用，折價抵付樓地板面積必須在完全銷售方能償付開發成本，唯考慮市場變動及成本變動之因素（如鋼料上漲）可能引發銷售金額不足償付實施者所支付之成本之情，故編列本項開發風險管理費用」（鈞院卷1 第60-70 頁，原證4 ）。然原告主張以現金找補方式給實施者俾多選配房屋，而不以更新後建物抵付共同負擔費用之方式，於法並無不合，且可免被告所謂實施者的銷售費用與風險，使實施者得回收資金，但被告卻漠視原告之異議而不予審議，顯與其核定本件都市更新計畫有關『銷售管理費』與『風險管理費』之理由自相矛盾。
⑶況遍查都市更新條例並未賦予實施者有優先受分配更
新後建物之權利，反而行為時都市更新權利變換實施辦法第11條明定：權利變換應分配之土地與建物位置，由更新地主自行選擇。本案實施者將更新後建物之10樓B 戶以上至17樓，限制為實施者自己分配的範圍（鈞院卷1 第66頁，原證4 第7 頁），不讓原告以補差額價金之方式選配高樓層房屋，顯然違法。今見被告稱：「地主選配完畢後，所餘房地，始由實施者取得」，更洽證被告不予審議，違法不當。蓋若如被告所言，須待原告等地主選配完畢後，始由實施者取得所剩房屋，何以原告要求以差額價金找補多選配房屋而不要9 個地下車位，被告卻迴避問題不予審議，任由實施者奪走高樓層房屋。
⑷由被告核定之他案『萬隆段都更案』權利變換計畫，
各樓層房屋均有更新地主選配（鈞院卷2 第232 頁，原證52），且有應分配權利價值僅740,472 元之更新地主，以補差額價金10,504,588元方式，選配價值11,245,060元之更新後建物（鈞院卷2 第233-234 頁，原證53）；亦有應分配權利價值2,712,714 元之住戶，以補差額價金16,607,744元，選配價值19,320,458元之更新後建物（鈞院卷2 第233-234 頁，原證53），更可證明本案被告不讓原告以補差額價金之方式多選配更新後建物，標準不一，顯違平等原則。
㈥原告爭議『更新前建物裝潢價值未被估算』、『更新前花
園與車庫及加蓋之價值未被估算』、『更新後車位價格過高』、『更新前1 樓建物應合併估價』之異議事項⑺、⑻、⑽、⑾，均屬適法有據；被告違法在先，嗣經原告提出異議，卻漠視原告主張與權利受損之情，不僅違法，更有不公：
⒈『更新前建物裝潢價值未被估算』（異議事項7）：
⑴按原告更新前之建物雖因地震遭拆除，然於查估更新
前之權利價值時，仍應假設建物存在，將裝潢價值予以估價計入不動產價格，此見被告94年2 月4 日鑑價事項協調會議紀錄之討論結果三：「考量921 震災更新重建條例，無論更新前建築物拆除與否，個案於查估更新前權益價值時，均係假設『建築物仍存在』之狀況，並採聯合貢獻原則作為評估基準」自明（鈞院卷1 第76頁，原證6 ）。
⑵查原告更新前之建物係作為尚林鐵板燒餐廳使用，雖
該建物於91年5 月遭被告強制拆除，然拆除前，原告曾在90年6 月中旬花費鉅資2 千萬元重新裝潢，有設計圖可佐（鈞院卷1 第77頁，原證7 ）、裝潢設計合約可證、並有支出之付款證明可供為估價基礎。惟原告曾檢具裝潢設計圖等資料請求審議，被告卻不理會，又不說明其理由為何，不僅理由不備，有應加裁量卻怠於裁量之違法，更違反不動產估價技術規則第13條「確認影響價格之各項資料」之規定。
⑶雖被告稱估價報告記載「建物已滅失，本公司依其謄
本登記狀況及委託者提供之建物平面圖，基於一般裝潢、正常使用之原則，評估更新前各戶不動產價格。」（鈞院卷1 第51-59 頁，原證3 ）而推論已有考量住宅用與商業用之裝潢予以估價，然查被告所謂原告更新前建物之裝潢價值已以商業用估價，證據何在、究竟所估之金額多少、如何計算出該數值，被告均未說明，徒憑空言稱有估算在內，顯難憑信。況被告稱係依使用執照平面圖及建物登記簿謄本估價，然使用執照之平面圖與建物登記簿謄本，如何評估建物之裝潢價值？豈會比參酌原告實際裝潢之資料更為可採。⑷縱被告引用臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮
商報告（下稱諮商意見書）為佐，然查該諮商結論明示「本案更新前建物之裝潢應併入不動產總值中...所有權人應提出相關資料供估價師參考。」（原處分卷，被證10第25頁第2 至4 行），被告卻未依諮商結論將原告所提之裝潢資料交由估價師參考，以審議原告之裝潢價值，即率為不利原告之認定，更非允洽。被告所為之審議，不僅理由不備，更有未充分斟酌相關事項（未依諮商意見之結論，將原告裝潢資料提交估價師參考），及以無關連因素作考量之違法。
⒉『更新前花園與車庫及加蓋之價值未被估算』（異議事項8）：
⑴按原告更新前建物坐落土地（即原○○大廈基地）之
外圍，自始即設有圍牆，而圍牆與1 樓建物間之空地，係專供1 樓建物所有權人使用，該空地非通過1 樓建物A 戶與B 戶內部之出入口，無法進出。又原告於前開圍牆與1 樓建物間之空地，設有花台及花園，面積約41.97 坪，可供9 輛轎車停車使用，另有其他加蓋建物，面積約74.16 坪。上情，有變建圖、原告更新前建物之平面圖、空照圖及照片等可證（鈞院卷1第77-84 頁，原證7 、8 ）。
⑵原告曾提出相關資料請求審議，被告卻置之不理；雖
被告稱原告所設之花園、車庫及加蓋違章等，未經土地之其他共有人同意，惟查：原告使用前開空地設置花園、車庫及加蓋建物等，時間長達20年以上，從無人提出異議，且大樓其他住戶有獨立之出入口，與原告使用的花園、車庫、加蓋部分各自獨立，住戶從未經過原告之花園、車庫或加蓋部分，堪認基地之其他所有權人已有默示同意，而與原告成立事實上之分管契約關係。退步言，縱認前開花園、車庫、加蓋，係屬占用他人土地之違章建物，然依都市更新條例第41條規定，仍可估算其價值，若有爭議亦可依同條例第32條規定提出異議，提請審議核復。況被告引用之諮商意見書指出：「依不動產估價技術規則第107 條及第109 條規定，本案庭園設施及植栽應歸屬土地改良物，得計入不動產價值內，... 得依協商結果，以補償費計算... 」（原處分卷，被證10第7 頁第22-23及27-28 行），然被告不參考諮商意見，計入不動產價值內，只選擇以不利原告之方式處理，未充分斟酌相關之事項，更有違反行政程序法第9 條之規定。⑶尤其被告稱只有合法建物始能計算權利價值，原告占
用他人土地之違章建物不能計算權利價值、不能分配更新後建物，然查：被告核定之『萬隆段都更案』權利變換計畫，有讓占用他人土地之違章建物所有權人以現地安置方式分配更新後建物（鈞院卷2 第235-23
6 頁，原證54）。雖被告稱原告更新前建物已遭拆除，無都市更新條例第36條第2 項規定之適用，但查本件估價原則既為「考量921 震災更新重建條例，無論更新前建築物拆除與否，個案於查估更新前權益價值時，均係假設『建築物仍存在』之狀況，並採聯合貢獻原則作為評估基準。」（鈞院卷1 第76頁，原證6）今被告以更新前建物遭拆除為由，否定原告請求（異議事項8 ），不僅違背其自訂之估價原則，對照被告核定之『萬隆段都更案』都市更新計畫，更可見被告雙重標準，違反平等原則。
⒊『更新後車位價格過高』（異議事項10）：
⑴查被告核定更新後地下2 樓車位之價格每個310 萬元
（鈞院卷1 第60-70 頁，原證4 ），顯然過高，此見權利變換計畫書所附之估價報告記載更新前之1 樓平面車位每個僅300 萬元（鈞院卷1 第60-70 頁，原證
4 ），迺1 樓平面車位出入方便，相較地下樓層車位之出入須繞行下坡車道，以到地下樓層（地下2 至4樓），被告核定更新後地下車位價格，竟然高過更新前地上平面車位價格，明顯違反經驗法則。
⑵被告引用諮商意見書稱「本區一般中古華廈之車位價
格，於本案價格日期時，約為170-200 萬元/ 個，但以中古華廈之車位與新成屋之車位價格相較，並不合理」（原處分卷，被證10第18頁倒數7-9 行）「標的更新後規劃之車位數為75個，全棟戶數共計34戶，但依其規劃屬高級住宅，單戶面積均逾100 坪，一戶需配置二個以上之車位，綜合判定，標的車位為需求大於供給」，而認估價報告所估B2層車位價格310 萬元屬合理區間（原處分卷，被證10第19頁第7-13行），然查：車位之供需與座落位置（地段及樓層），始為影響車位價格之關鍵因素；至於車位新舊對價格之影響，不可能大到新車位為舊車位價格的1.82-1.55 倍（以310 萬除以170 、200 萬計）。何況本件更新後建物之戶數為33戶，並非諮商意見書所稱之34戶，以
1 戶配置2 個車位，合計不過66個車位，相較於本更新建物之總車位數75個，尚多出9 個車位，諮商意見書竟謂1 戶配置2 個車位、需求大於供給，不僅前提錯誤（33戶、非34戶），所導出『車位需求大於供給』之結論更有錯誤（每戶配置2 個車位、尚餘9 個車位，乃供大於求，並非供不應求）。由原告被分配2戶房屋、9 個車位，更可證明車位絕非供不應求。被告以前提錯誤、論理可議的諮商意見書，為不利原告之論斷，顯有違誤。
⑶另揆諸被告核定『萬隆段都更案』都市更新權利變換
計畫，評價基準日96年6 月1 日之地下2 層平面車位，每個僅150 萬至160 萬元（鈞院卷2 第237 頁，原證55）；本件評價基準日93年1 月6 日之地下2 層車位價格，每個卻高達290 萬至310 萬元。雖二案之區域不同，但同樣位於臺北市○○○○○段都更案』之價格日期還比本件都更晚3 年半，二者價差竟高達1倍，難以讓人接受。被告違法同意實施者擅自取走10樓B 戶以上至17樓景觀視野俱佳之高樓層建物，塞給原告9 個高價車位，稀釋、減損原告應受分配之權利價值，又不讓原告補差價選配高樓層房屋，分配不公，更令人不平。
⒋『原告更新前1樓建物應合併估價』（異議事項11）：
⑴原告更新前之1A、1B兩戶合併作為尚林鐵板燒餐廳使
用，長達數10年，遠近馳名。然實施者未告知估價公司有關原告1A、1B兩戶長期合併使用之情形，造成原告事實上合併使用之建物，被分開估價，以致價格被區分為1A每坪93萬元、1B每坪63萬元，顯未反映估價標的實況，更致原告更新前1B價值被低估，權益受損。
⑵雖被告稱原告既主張合併估價，即應先探究可否合併
使用，然查：合併估價乃估價之方式，顯與合併估價之標的物可否合法使用，係屬二事。被告未說明必須合法使用始能合併估價之依據為何，擅自增加法律所無之限制，不僅於法無據、理由不備，更有以無關聯因素作考量及違背論理法則之違法。
⑶況原告更新前1A、1B二戶確有打通，長期合併使用之
事實，外觀上1A、1B二戶已形同為一戶，反而難以區分何界線是1A或1B；若以分開估價方式計價，才是違反當時狀況，不符合估價應反映標的物現況與實際價值之估價原則。
⑷另被告稱經函詢建築管理處復以兩戶合併申請作為餐
飲業使用面積達607.61平方公尺，得否依臺北市土地使用分區管制第94條第1 項第3 款辦理，建請加會都市規劃科；住宅用途申請作為餐飲業使用，申請面積大於300 平方公尺者，需依建築法辦理變更使用執照，故認原告「合併估價」之異議無理由云云。惟查：諮商意見書明載原告更新前建物之「標的二戶合併後，扣除騎樓及梯間之面積合計為539.37m2」「『廚房』、『廁所』得不計入營業樓地板面積核算」「綜合上述，標的二戶合併後之營業樓地板面積為539.37m2扣減50m2，故為489.37m2，因此標的二戶合併使用之面積並未違反台北市土地使用分區管制規則之相關規定」（原處分卷，被證10第23頁第1 至9 行）。又原告更新前建物二戶均係「營業用」並非「住宅」（被告亦承認係營業用，故稱裝潢價值應以商用而非住宅計算），亦不適用被告所指住宅用途申請作為餐飲業用面積大於300 平方公尺之限制，尤見被告率指原告將二戶合併使用違反法令規定，並無可取。
⑸縱被告引用其他案例辯稱合併估價對原告未必有利，
然查本件諮商意見書已清楚表達原告更新前1 樓A 、
B 兩戶合併估價，具有更高的價值效用：「勘估標的更新前一樓A 、B 二戶已實際合併使用，若合併使用確實較分別使用具有更高的使用效益，基於最有效使用的原則，於估價時自可考慮合併估價，惟二戶合併使用是否具有較高的使用效益仍然須進一步分析：就本件實際狀況而言，使用者已將兩戶合併供營業使用相當一段時間，在商言商如無更高的使用效益，業者當不會將其合併使用且持續相當的時日，故依使用者的態度而言，顯然認為合併使用具有更高的使用效益；當二戶合併使用時，合併行為是否會造成原有A 棟一樓之使用效益下降，另合併行為是否會造成原有B棟一樓之使用效益提高，由本件坐落之區位與周遭之商業條件而言，並無明顯之理由合併會使A 棟一樓之使用效益下降，但合併後卻會使B 棟一樓之使用效益明顯提高，故依一般觀點來看，合併應較分別使用具有較高的使用效益」（原處分卷，被證10第23頁倒數16至3 行）。被告不適用不動產估價技術規則第104條規定，對原告更新前建物合併估價以求取『最有效使用』狀態之正常價格，即率認合併估價對原告未必有利，殊非可取。
㈦被告違法核定權利變換計畫在先，嗣經原告提出異議，卻
漠視原告主張及權利受損之情，為不予審議及維持原核定之決定，不僅違法，更有不公，殊無容被告以一句判斷餘地即飾詞卸責。敬請 鈞院撤銷訴願決定及原處分不利於原告之部分，命被告重為適法之審議核復處分，以維公理：
⒈被告身為都市更新之主管機關，明知都市更新權利變換
計畫是實施者所擬定，且實施者為參與分配人之一，立場偏頗，卻未嚴格把關，以致原告權益受損，造成偏袒實施者之極度不公結果：
⑴查被告於本件都市更新計畫審議期間，無視實施者一
再變更計畫內容，將原告1B建物位置改成大樓交誼廳（按更新前之原大樓門廳是面8 米小巷道、並未設交誼廳），由面臨30米之安和路變成面臨車道旁的8 米小巷道，剝奪、減損原告之權利價值；甚至使原告更新後建物之1A、1B二戶無可通往1 樓門廳的出入口，以致原告進出地下室停車位，必須先從1A或1B繞道戶外，再從戶外進入1 樓門廳，搭門廳內之電梯才能到地下樓層車位，出入極為不便；又原告1A、1B二戶係供營業用，竟各只有一個對外的出入口，且無任何可開啟的逃生窗戶，一旦唯一出入口發生火災等公安意外時，無第二逃生出口，後果不堪設想；又將原告更新後1 樓建物之柱位置中（主建物中間），從原先只有3 柱（鈞院卷1 第287-289 頁，原證15），變更增加為5 柱（鈞院卷1 第293-295 頁，原證17），再變更增加為7 柱（鈞院卷1 第290-292 頁，原證16），大幅減損原告更新後建物之使用效益。
⑵反觀實施者93年5 月擬具之計畫只規劃16層樓，自訂
可分配樓層為10樓B 戶以上至16樓、共12戶（鈞院卷
1 第51-59 頁，原證3 ），嗣94年3 月重新檢送計畫報核改成17層樓，但自訂分配樓層卻增加為10樓B 戶以上至17樓、共14戶（鈞院卷1 第60-70 頁，原證4），等於多蓋的一層樓全數歸實施者所有，極不公平。被告無視實施者一再損人利己，竟同意其分配之面積大幅增加，且均為景觀視野俱佳之高樓層建物，亦無視實施者一再變更計畫，評價基準日已有失真，竟還違法核定大幅調高營造費，造成原告權利受損甚鉅。被告稱建物設計有充分依原告要求調整、兼顧原告意見與需求，顯不實在。被告罔稱原告雖在94年5 月16日審議時不同意更新計畫之內容，但嗣於94年10月14日審議時已同意計畫內容，更非事實；此見原告在94年10月14日會議當日曾提出陳情書面交審議委員，表明權益受到極大損害（鈞院卷2 第200 頁，原證45），即可證明原告絕對未同意被告所核定之計畫內容。
⑶原告因被告違法不公，曾於審議期間迭次提出異議，
至少40幾次以上，本件所陳均是以先前異議事項為主軸補充事證及理由，並綜合整理敘明歷來異議事項內容與先前書狀重點，絕非如被告所稱係起訴後始變更異議事項之內容。另被告所舉鈞院98年訴字第802 號判決，顯與本件形不同，二案原告之主張亦大不相同，更無比附援引之餘地。
⒉被告違法不公，事證明確，不能以一句判斷餘地，即逃避司法審查，飾詞諉責：
⑴按行政訴訟法第201 條所謂「逾越權限」、「濫用權
力」，包括行政機關之作為或不作為，逾越裁量權限、不為裁量、應加裁量而怠於裁量（裁量怠惰）、裁量錯誤等裁量瑕疵情形。所謂裁量錯誤，係指行政機關雖已行使其裁量權，然而方式錯誤，譬如與裁量決定相關的重要觀點，在行政機關形成決定的過程中，未予斟酌（裁量不足）等（最高行政法院90年判字第1783號及92年判字第1511號等判決意旨參照）。又行政裁量，並非可任意自由選擇其行為方式，亦非不受任何拘束之自由裁量。行政機關之積極作為逾越權限，或應作為而不作為，即屬濫用權力，人民得訴請法院撤銷。
⑵又按最高行政法院92年判字第904 號判決（鈞院卷1
第374-375 頁，原證32）、最高行政法院94年判字第
208 號判決意旨（鈞院卷1 第376-378 頁，原證33），查被告核定之本件都市更新權利變換計畫，嚴重低估、減損原告之權利價值，且有前述之違背法令、理由不備、違反論理與經驗法則、怠於裁量、裁量錯誤及判斷瑕疵之違誤，並有未充分斟酌相關事項、以無關聯因素作為考量、及判斷係基於不正確事實之判斷瑕疵，更有疏未注意有利原告之事證理由及法令規定之違法，還違反其自訂的「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」，致原告損失慘重。殊無容被告以一句判斷餘地，即逃避司法審查，粉飾違法行政處分之責。
⑶尤其，都市更新條例第32條規定之異議與審議核復程
序，係為處理有關權利變換分配不公之爭議，此觀該條第3 項規定自明「前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」本件核心問題乃原告之權利價值有無遭低估、減損；若有此事，則被告當應重新審議核復，計算原告應有之權利價值，並依該條第3 項規定作出差額價金找補之處分云云。
㈧提出被告98年8 月13日府都新字第09830985000 號函、本
件訴願決定書、被告95年9 月26日訴願答辯書、內政部96年6 月4 日台內訴字第0950197631號訴願決定書、93年5月都市更新事業權利變換計畫節、95年8 月都市更新事業權利變換計畫（核定版）節本、實施者93年1 月14日說明會會議紀錄及資料節本、被告94年2 月4 日有關鑑價事項協調會議記錄節本、原告更新前建物之裝潢設計圖、變建圖、空照圖及原告更新前建物加蓋與花台花園照片、立法院公報第87卷第42期院會紀錄節、被告97年10月21日府都新字第09731101400 號函及審議會第3 次會議紀錄、93年
5 月都市更新事業權利變換計畫第7-1 頁、95年8 月都市更新事業權利變換計畫第7-2 頁、95年5 月「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編」節本、聯徵中心資料、93年
5 月都市更新事業權利變換計畫節本、95年8 月都市更新事業權利變換計畫節本、94年4 月都市更新事業權利變換計畫節本、聯徵中心資料、最高法院19年上字第278 號判例、改制前行政法院87年判字第1417號判決、改制前行政法院87年判字第1609號判決、最高行政法院99年判字第66
8 號判決、最高法院27年上字第1688號判例、最高行政法院91年判字第2195號判決、最高法院51年台上字第2038號判例、最高法院72年度第4 次民事庭會議決議、司法院（82）廳民一字第02448 號法律問題研究意見、最高行政法院93年判字第1716號判決、台中高等行政法院94年訴字第
681 號判決、最高行政法院91年判字第1112號判決、高雄高等行政法院92年訴字第1157號判決、最高行政法院92年判字第904 號判決、最高行政法院94年判字第208 號判決、附表（被告應為審議核復之事項）、最高行政法院92年裁字第235 號裁定、最高行政法院95年判字第1037號判決、95年8 月都市更新事業計畫（核定本）第2-10頁、95年
8 月都市更新事業計畫（核定本）第2-9 頁、95年8 月都市更新權利變換計畫（核定本）第11-1頁、原告更新前建物登記簿謄本、95年8 月都市更新權利變換計畫（核定本）第11-3頁、95年8 月都市更新事業計畫（核定本）第12-7頁、99年8 月23日工商時報報導之網頁資料、鈞院99年度訴字第190 號裁定、表1 （系爭估價報告嚴重低估原告之權利價值且選用估價案例不當）、表2 （原告異議事項⑴至⑹）、表3 （原告異議事項⑺⑻⑽⑾）、表4 （被告核定之權利變換計畫與原告異議事項之關聯性）、表5 （被告應重為審議核復之事項）、被告95年8 月核定本件都市更新計畫第2-9 至2-12頁、原告94年10月14日陳情書、被告99年8 月2 日審議會會議紀錄（萬隆段都更案）節本、內政部100 年1 月31日訴願決定書（萬隆段都更案）節本、被告於萬隆段都更案行政訴訟所提之答辯二狀節本、鈞院99年度訴字第2552號判決（萬隆段都更案）節本、被告於萬隆段都更案行政訴訟所提之答辯三狀節本、本案權利變換計畫（95年8 月核定本）第3-5 至3-16頁、萬隆段都更案之權利變換計畫（核定本）第12-2頁、萬隆段都更案之權利變換計畫（核定本）第14-4及14-5頁、萬隆段都更案之權利變換計畫（核定本）第9-3 及9-5 頁、萬隆段都更案之權利變換計畫（核定本）第11-11 頁、本案更新基地與聯徵中心資料交易案例之坐落位置地圖、被告核定本件都市更新計畫第2-13頁、案例1 （懷生段4 小段13地號）之地政異動資料、案例10（敦化南路2 段63巷60號1樓）之地政異動資料、案例11（敦化南路1 段57號1 樓）之地政異動資料、案例20、21（南京東路3 段48巷36號5樓之2 及之3 ）之地政異動資料、臺北市○○○路○ 段○○○ 號之地政異動資料、估價案例之位置圖、不動產估價技術規則之沿革及全文、實施者於93年1 月2 日購買本案更新基地之土地價格每坪為220 萬元之不動產買賣契約書、最高行政法院100 年度判字第2004號判決、信義房屋提供之交易案例、媒體報導及地政過戶異動資料等件影本為證。
四、被告主張：㈠按原告所提異議事項第1 項至第6 項（即「估價報告」、
「重新選取案例」、「更新後建物價值重新估價」、「評價基準日」、「共同負擔費用金額」、「以差額價金找補方式選擇多分配更新後建物之戶數」等），均非原告對本身權利價值之異議，故並非都市更新條例第32條第1 項所稱「對其權利價值」有異議之情形：
⒈按都市更新條例第32條第1項規定，都市更新條例第32
條第1 項之適用，係僅限於土地所有權人「對其權利價值」有異議時，方有此一特別救濟途徑之適用，並衍生實施者「差額找補」之問題。若係對他人之權利價值、共同負擔之項目及金額等其他權利變換計畫之內容有所爭執，則須依通常救濟程序即訴願、行政訴訟之程序為之，尚非都市更新條例第32條第1 項異議程序之適用範圍參最高行政法院98年度判字第403 號判決意旨，且按臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點第3 點規定（原處分卷，被證18），被告依此作成不予審議之決定，並無違法。
⒉異議事項第1 項，原告主張「三家估價報告相似度奇高」部分：
⑴按都市更新權利變換實施辦法第6 條之規定，更新案
之估價係由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之，故更新案之審議原則乃就實施者評定之專業估價者進行審議，亦即應就評定之該份估價報告之權利價值是否適當加以審議，從而其餘二家估價報告是否與評定之估價報告有相似度奇高及其是否合理之問題，與權利價值之爭議無關，非屬權利價值之爭議。
⑵至原告起訴後，將異議事項第1 項變更為「估價報告
嚴重低估原告更新前土地之權利價值」，已與原本異議事項「三家估價報告相似度奇高」有所不同。按原告於異議及訴願程序之異議事項第1 項主張者均為「三家估價報告相似度奇高」，被告亦係就原告此項主張判定為「非屬權利價值之異議」，如今原告以不同之爭議事項指摘被告就「三家估價報告相似度奇高」之認定，顯不足採。
⒊異議事項第2 項，原告主張「原估價選取之案例至今已
有30% 至50% 之漲幅，應重新選取案例」部分：按權利價值之評估，係就評價基準日當時之權利價值為準，後續土地之漲幅與權利價值之評估無關，故本項非屬權利價值之爭議。至原告起訴後，將異議事項第2 項變更為「選用之估價案例不當」、「捨近取遠、選用偏離估價、成交時間距離評價基準日2 年前」等，已與原本異議事項「原估價選取之案例至今已有30% 至50% 之漲幅」有所不同。按原告於異議及訴願程序之異議事項第2 項主張者均為「原估價選取之案例至今已有30% 至50% 之漲幅」，被告亦係就原告此項主張判定為「非屬權利價值之異議」，如今原告以不同之爭議事項指摘被告就「原估價選取之案例至今已有30% 至50% 之漲幅」之認定，顯不足採。
⒋異議事項第3 項，原告主張「建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」部分：
按分配比例並非權利價值之爭議，權利價值指的是原告建物及土地應被評定為多少金額之價值問題。再者，分配比例之決定係於權利變換計畫時即已決定，建物完成日期之延後不致影響所有權人之分配比例，無論依照何者，本項均非屬權利價值之爭議；至原告於起訴後，將異議事項第3 項變更為「更新後之權利價值」，已與原本異議事項「建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」有所不同。按原告於異議及訴願程序之異議事項第3 項主張者均為「建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」，被告亦係就原告此項主張判定為「非屬權利價值之異議」，如今原告以不同之爭議事項指摘被告就「建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」之認定，顯不足採。
⒌異議事項第4 項，原告主張「更新後價值以93年1 月6日為評價基準日，有所不當」部分：
評價基準日係直接影響他人之權利價值，並非土地所有權人「對其權利價值」異議之問題，故非都市更新條例第32條第1 項異議程序之適用範圍，亦即應非屬該項權利價值之爭議。
⒍異議事項第5 項，原告主張「營建費用在審議過程中調高，屬不合理」部分：
如前所述，權利價值指的是原告建物及土地應被評定為多少金額之價值問題，惟營建費用並非原告土地或建物之權利價值，故應非屬權利價值之爭議。原告雖稱共同負擔費用攸關原告「更新後可受分配之權利價值」，惟按都市更新條例第3 條第5 款、第30條第1 項、第31條第1 項本文、第39條第2 項、第40條第1 項規定有關「權利價值」之規範，其均指「更新前權利價值」、「原有之權利價值」或「權利變換前之權利價值」，權利變換後則稱為「更新後建築物及其土地」、「應分配之土地及建築物」或「權利變換後之土地及建築物」，故都市更新條例所稱之「權利價值」，係指更新前之權利價值而言，並無所謂「權利變換後之權利價值」，原告此項主張尚不足採。
⒎異議事項第6 項，原告主張「所有權人無法多分配兩戶以上單元，並補足差額予實施者，故不合理」部分：
按所有權人之分配比例並非權利價值之爭議，已如前述；易言之，原告未具體說明其何項土地或建物之權利價值應予增加，因此可多分配兩戶以上單元，故本項非屬權利價值之爭議。另都市更新條例所稱之「權利價值」，係指更新前之權利價值而言，並無所謂「權利變換後之權利價值」，故原告主張「可受分配之權利價值」等語，並非都市更新條例所稱之「權利價值」。
㈡系爭審議核復處分屬判斷餘地之範圍：
⒈按最高行政法院98年度判字第290 號判決意旨（原處分
卷，被證19），原告所爭估價之權利價值，以及部分爭點是否屬權利價值之認定，均應屬「判斷餘地」。且被告已秉權責與專業，依法定程序與「判斷餘地」，於兼顧原告權益與公共利益下詳予審議原告之異議，故除非原告能證明該審議決定有判斷瑕疵，否則不能僅以認知不同而主張此項行政行為為違法。
⒉次按臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點第2 點
（原處分卷，被證18）、臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第3 點第1 項（原處分卷，被證20）規定可知，臺北市都市更新及爭議處理審議會之審議委員成員係由主管機關及有關機關代表（例如工務局、地政處、交通局、法規委員會、都市發展局等）和都市計畫等專家學者所組成，所為之審議核復決議具有高度屬人性、專業性、經驗性之專業判斷，如國家考試之評分、學生成績之評定、計畫性政策之決定、公務員能力之評價、獨立專家委員會之判斷、專門科技事項、行政上之預測決定或風險評估等事項，屬於「判斷餘地」，其專業認定自應受司法尊重。
⒊同屬都市更新事件之鈞院98年訴字第802 號案件，業已
於日前做成判決，亦認定此類事件屬判斷餘地之範圍，其判決理由有諸多得參考之處（鈞院卷2 第251-297 頁，被證36）；該判決業經最高行政法院100 年度判字第2093號判決駁回上訴確定在案（鈞院卷3 ，被證41）。
⒋從而，關於都市更新事業計畫、權利變換計畫之審議，
應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。被告所為核定系爭權利變換計畫，並無上揭夾雜與事件無關之考慮因素等事項，被告所為之核定自應予以尊重。
㈢被告已就原告所提10項異議為駁回之處分，並無應作為而不作為之情形：
⒈按司法院釋字第423 號解釋意旨，就都市更新事件中被告檢送會議紀錄之性質，業經內政部認定為行政處分。
就原處分機關亦為本件被告臺北市政府，事件性質同為都市更新事件之內政部98年11月26日台內訴字第0980057665號訴願決定書理由欄第一點表示：「查原處分機關97年10月15日府都新字第09731089600 號函係檢送97年10月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會專案會議紀錄，通知訴願人決議維持原核定之計畫內容，參酌司法院釋字第423 號解釋意旨，上開函事實上已對訴願人之異議，發生否准之法律效果，自應認定為行政處分，是本件訴願案應由本部予以實體審理，合先敘明。」（鈞院卷1 第230-235 頁，被證30）。
⒉就本件而言，原告針對「臺北市○○區○○段○ ○段67
9 、679-1 、680 地號等3 筆土地（原○○大廈基地）更新單元都市更新權利變換計畫案」提出異議案，被告係分別以98年5 月12日府都新字第09830514200 號函檢送98年5 月4 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第16次會議紀錄（鈞院卷1 第156-166 頁，被證26），通知原告其異議事項第1 項至第8 項、第10項至第11項之審議結果（附表1 ），並以98年7 月14日府都新字第09830866300 號函檢送98年7 月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議紀錄，通知原告其異議事項第9項之審議結果為應找補9,253,500 元（鈞院卷1 第167-
171 頁，被證27）。是以，上開兩項函文事實上已對原告之異議發生否准之法律效果，自應認定為行政處分，茲說明如下：
⑴第16次會議紀錄第4頁第六點決議㈠就其中6項異議事
項表示「異議人所提『三家估價報告相似度奇高問題』、『原估價選取之案例，至今已有30% 至50% 之漲幅，應重新選取案例』、『建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價』、『更新後價值以93年1 月6日為評價基準日，有所不當』、『營建費用在審議過程中調高，屬不合理』、『差額價金找補：所有權人無法多分配兩戶以上單元，並補足差額予實施者，故不合理』等異議內容，經審議會討論後，非屬權利價值之異議，不予審議。」。
⑵上開第六點決議㈡、㈢、㈤、㈥項則就原告其餘4 項
異議事項說明參酌臺北市不動產公會之諮商內容（鈞院卷1 第162 頁，被證26會議紀錄第5 頁），經大會審議結果為同意維持原核定之計畫內容。
⑶因此，系爭第16次會議紀錄已就原告10項異議事項表
明「不予審議」或「同意維持原核定之計畫內容」，亦即已明白表示駁回其異議之意思決定，而屬行政處分，並無應作為而不行為之情形。
⑷再者，原告雖稱「不予審議」為「應作為而不作為」
之情形，惟查：所謂不予審議即係自程序上不予受理之意，其仍為一種駁回之意思表示，此如同「訴願駁回」及「訴願不受理」均為一種訴願決定，在法律狀態上均為已作為，而非不作為。從而，被告既已作成不予審議之決定，其即係自程序上駁回原告之異議，而為已作為，並無應作為而不作為之違法。
⒊退步言，若不認為上開兩項函文為行政處分，則本件爭
訟標的被告98年8 月13日府都新字第09830985000 號函即應為行政處分，仍無應作為而不作為之情形。按系爭98年8 月13日函說明一已表明係就原告95年3 月9 日申請都市更新調處書予以處理，並於說明三表明其結論為實施者應以現金找予台端9,253,500 元整，故綜觀98年
8 月13日函之意旨，其即係就原告之異議事項除找補9,253,500 元外，其餘均予駁回之意，並非未予處理。況且，上開第16次會議紀錄既已送達原告（鈞院卷1 第156-166 頁，被證26），則原告事實上已知被告就其餘10項異議事項均決定不予審議（程序駁回）或維持原核定計畫（實體駁回），此亦為98年8 月13日函之真意，故被告確實並無應作為而不作為之情形。
⒋易言之，綜觀被告98年5 月12日府都新字第0983051420
0 號函檢送98年5 月4 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第16次會議紀錄（鈞院卷1 第156-166 頁，被證26），通知原告其異議事項第1 項至第8 項、第10項至第11項之審議結果（附表1 ），及98年7 月14日府都新字第09830866300 號函檢送98年7 月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議紀錄，通知原告其異議事項第9 項之審議結果為應找補9,253,500 元（鈞院卷1第167-171 頁，被證27），復以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函（鈞院卷1 第37頁，附件2 ）通知原告異議案之審議結果等3 項函文之內容，顯見被告確實已就原告所有異議事項均已作成決定，並均送達原告發生行政處分之效力，並無應作為而不作為之情形，亦無原告所稱被告未依法定程序針對原告所提10項異議為審議核復處分之情形，原告之主張顯與事實不符。
⒌另原告主張「審議會並不等同於被告，被告自無從以原
告所提異議事項業經審議會決議為由，即謂被告已為合法之審議核復處分…」等語，並無理由：
按臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點第2 點規定（原處分卷，被證18），本件業經審議會第3 次、第16次及第21次會議審議，並經被告於98年8 月13日府都新字第09830985000 號函（原處分卷，被證1 ）為審議核復之處分，於法並無不合。
㈣關於原告所提11項異議之決議內容被告分別已以98年5 月
12日府都新字第09830514200 號函（鈞院卷1 第156-166頁，被證26）、98年7 月14日府都新字第09830866300 號函（鈞院卷1 第167-171 頁，被證27）送達原告，故被告就原告11項異議事項之審議決定均已記載理由，並無原告所主張不附理由之違法。茲說明如下：
⒈原告所提異議事項第1項至第6項部分：
如前所述，審議會第16次會議紀錄（鈞院卷1 第156-16
6 頁，被證26）已載明：「經審議會討論後，非屬權利價值之異議，不予審議。」其中「非屬權利價值之異議」即係表明不予審議之理由，並無不附理由之情形。
⒉原告所提其他異議事項部分（除更新後騎樓價格外）：
審議會第16次會議紀錄內容並非如原告所稱僅記載「經大會審議結果為同意維持原核定之計畫內容」，而係清楚記載其理由為參酌臺北市不動產公會之諮商內容，分別為「裝潢價值應歸屬於建物價值內，不屬於更新前土地權利價值，故不致影響權利變換之基礎，至於建物價值是否應予補償，則應依都市更新法令之規定由主管機關裁定」、「不能併入土地價格評估」、「原宏大估價報告所評估之更新後車位價格每個以310 萬元及290 萬元，應屬合理價格區間」、「本案更新前後一樓均以二戶分別單獨評估應屬公平、合理並無不妥」（鈞院卷1第162 頁，被證26會議紀錄第5 頁）。因此，各項駁回異議之決定均已詳載理由，並無原告所稱不附理由之情形。
⒊再者，即使認為系爭98年8 月13日府都新字第09830985
000 號函方為行政處分，惟既然上開第16次及第21次會議紀錄業已送達原告，且該函文說明三業揭示處分係依「98年7 月6 日提經本市都市更新及爭議處理審議會第21次會議審決」，而審議會第21次會議紀錄亦函知原告在案（原處分卷，被證14），原告無待處分機關之說明已知悉或可知悉作成處分之理由，即符合行政程序法第97條第2 款之情形，該行政處分得不記明理由。
⒋退步言，即使認為被告所為之行政處分原有不附理由之
瑕疵，此項程序瑕疵亦因「補正」而已治癒，仍無違法之情形：
按行政程序法第114 條第1 項第2 款規定、最高行政法院97年判字第214 號判決意旨，被告已於訴願程序中，以98年9 月30日訴願答辯書第7 頁至第12頁再次重申上開會議紀錄之內容，並詳細說明駁回原告異議之理由（鈞院卷1 第172-185 頁，被證28），並送達原告，故應可認為已踐行行政程序法第114 條第1 項第2 款補記理由程序，該行政處分原未載明理由之瑕庛即已告治癒。
另被告訴願答辯書並非僅有原告摘錄之數語（鈞院卷1第179-184 頁，被證28第7 頁至第12頁），原告此項斷章取義、僅摘錄其中一段話而攻擊被告，忽略同一份書狀內其餘詳細理由之主張方式，實為顯然曲解上開訴願答辯書之內容，不足採納。
⒌另同屬都市更新事件之鈞院98年訴字第802 號判決（鈞
院卷2 第251-298 頁，被證36）此項判決並經最高行政法院維持而確定在案（鈞院卷3 ，被證41）。
⒍綜上所述，原處分確實已詳細說明理由，無不附理由之
違法；或依行政程序法第97條第2 款「處分相對人或利害關係人無待處分機關之說明已知悉或可知悉作成處分之理由」（上開會議紀錄均已送達原告），得不記明理由；或依行政程序法第114 條第1 項第2 款「必須記明之理由已於事後記明者」（詳見上開訴願答辯書第7 頁至第12頁），而已於訴願程序終結前補正。從而，原處分並無違法，原告之主張為無理由。
㈤原告所提異議事項第1 項至第6 項即「1.三家估價報告相
似度奇高」、「2.原估價選取之案例至今已有30% 至50%之漲幅，應重新選取案例」、「3.建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」、「4.更新後價值以93年1 月6日為評價基準日，有所不當」、「5.營建費用在審議過程中調高，屬不合理」、「6.所有權人無法多分配兩戶以上單元，並補足差額予實施者，故不合理」等，就實體部分原告之異議亦為無理由：
原告主張被告就其權利價值之審議核復具有判斷瑕疵，應具體說明具有何種判斷瑕疵及其證據。惟綜觀原告主張之內容，其或係就非屬權利價值之事項予以異議，或係僅就被告之審議持不同意見，並無具體指出有何判斷瑕疵之情形。原告又主張被告未依審議會97年10月6 日第3 次會議記錄之決議事項將上開6 項爭議移送技術性諮商等語，惟查，上開97年10月6 日第3 次會議決議係「本案權利價值之爭議，宜…作技術性諮商。」（原處分卷，被證9 ）該次決議係使用「宜」而非「應」，故其並非決議要求被告移送技術性諮商，而係一種建議，不具強制力；再者，其係就「權利價值之爭議」建議移送技術性諮商，上開6 項爭議則為「非屬權利價值之爭議」，故該6 項爭議並不在該次會議建議之範圍。
㈥異議事項第1 項，原告主張「三家估價報告相似度奇高」部分：
⒈按都市更新權利變換實施辦法第6 條規定，本件實施者
既已委託3 家以上專業估價者做成合法之估價報告，即已符合上開規定，並無不法。
⒉原告以系爭土地之公告現值合計625,875,978 元為由，
主張宏大與華邦公司之鑑價結果同為948,640,000 元，有所不當等語，惟查，土地公告現值與實際交易價格有所差距，乃社會一般經驗法則，故兩家公司之鑑價結果高於土地公告現值，並無不當。
⒊依本件實施者97年11月6 日元建（都更）字第085 號函
（原處分卷，被證23）說明二㈠，亦就原告所提三家估價之結果部分數字相同疑義，提出說明，摘述如下：
本案權利變換計畫評價基準日為93年1月6日，是時因土地上建物已於91年4 月拆除，故估價當以土地素地價格為基礎，計算更新前總價值…。本案土地計有三筆，估價方法既以素地價格為基礎，在面積一定之前提下，估算土地之單價，其結果當然有極相近之機率。至於更新前三家估價公司所估算權利價值之總價縱無差異或有所不同，均不影響權利人更新後應分配價值之權益…。更新前素地價格每坪平均價格：宏大公司200 萬元，總價948,640,000 元、國泰公司198 萬元，總價939,153,60
5 元、華邦公司200 萬元，總價948,640,000 元。⒋若自結果論而言，或許會質疑兩家公司之鑑價結果為何
恰巧一致；惟若詳細了解其估價過程，其係先估定土地每坪平均價格後，再乘以土地面積，方得出上開鑑價結果，則只要兩家公司對土地每坪單價之意見一致，其鑑價結果即為一致，而兩家公司對土地每坪單價之看法相近或一致，在估價實務及經驗法則上並非不可想像。從而，在面積一定之前提下，對每坪單價之看法又為一致（均為200 萬元），則鑑價結果當然會同為948,640,00
0 元，此無任何違法或不當之處。⒌另原告所提實施者93年1 月2 日向某人購買持分云云，
係屬私契範疇，且不動產之估價係屬不動產估價師法所規範之專業，原告所引某案例當委無可採。
㈦異議事項第2 項至第4 項，原告主張「原估價選取之案例
至今已有30% 至50% 之漲幅，應重新選取案例」、「建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」及「更新後價值以93年1 月6 日為評價基準日，有所不當」等部分：⒈按行為時都市更新權利變換實施辦法第8 條規定，本件
都市更新事業計畫、都市更新事業權利變換計畫之報核日期均為93年5 月5 日（原處分卷，被證5 ），依上開規定，評價基準日限於權利變換計畫報核日前6 個月內即92年11月5 日至93年5 月4 日間，故本件以93年1 月
6 日為評價基準，係屬合法。⒉原告所引98年12月25日內政部訴願決定書第1 頁有關「
實施者於94年3 月4 日檢送…計畫向原處分機關申請審議」（該敘述未描述清楚，事實為實施者於93年5 月5日報核，原處分卷，被證2 ）；以及被告於本院另案96年10月24日第1 次答辯書第1 頁有關「實施者於94年3月4 日檢送…計畫向被告申請審議」（原處分卷，被證21），已陳明該敘述係屬誤植，事實為實施者於93年5月5 日報核）。原告刻意2 次引用誤植之敘述藉以誤導鈞院，甚不可採。
⒊原告表示本件93年5 月5 日之計畫版本，與94年3 月4
日之修正版本，之間所存之樓層差異、共同負擔差異，均屬誤解。蓋該差異係因實施者回應93年9 月10日臺北市都市更新審議委員會幹事會之決議（原處分卷，被證22）所為之修正，既有修正，當存差異，其理甚明。況該修正內容，再經臺北市都市更新審議委員會94年5 月16日、94年6 月6 日、94年10月14日3 次審議後修正通過，均符合法令規定。原告起訴狀第12頁所稱「數次報核」（事實為僅有1 次報核，即93年5 月5 日），並非事實，且依都市更新條例第19條第3 項亦規定略以「經各級主管機關審議修正者，免再公開展覽」。
⒋原告爭執「評價基準日時間越早，土地所有權人被評定
的權利價值越低，影響可受分配之權利」並無理由。查本件權利變換評價基準日期符合都市更新權利變換實施辦法第6 條規定之評價基準日，至都市更新權利變換之分配，係依「都市更新權利變換辦法」第10條規定計算，故倘評價基準日日期有所調動，亦為全體所有權人價值併同調整，並且計算各所有權人之比例，以該比例進行分配，故原告所爭係無理由。
⒌再依都市更新權利變換辦法第6 條規定，實施者委託之
專業估價者，係評估權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，藉以決定所有權人之權利價值比例，故與後續土地之漲幅無關。
⒍至於原告以上開計畫嗣後之核定過程，主張應另定評價
基準日之主張，實與法不符。按都市更新權利變換實施辦法第8 條係明定「報核日」前6 個月內，而非「核定日」前6 個月內，故相關計畫何時核定，不影響評價基準日之決定。實則，都市更新事業計畫及權利變換計畫如同其他計畫案，其核定過程必然會有眾多討論及修改，故最終核定之版本未必與當時報核之版本相同，此為計畫核定過程之常態，惟此不影響該計畫初始提出之「報核日」為何，亦不因該計畫遭修改而變更「報核日」之確定事實。從而，原告相關主張實與上開都市更新權利變換實施辦法第8 條以權利變換計畫報核日前6 個月內為評價基準日之規定不符，為無理由。
㈧異議事項第5 項及第6 項，原告主張「營建費用在審議過
程中調高，屬不合理」及「所有權人無法多分配兩戶以上單元，並補足差額予實施者，故不合理」（即主張以差額價金找補方式選擇多分配更新後建物之戶數）部分：
⒈本都市更新案之共同負擔額度應以核定之計畫內容為準
，本件核定共同負擔營建費用為689,794,000 元（鈞院卷1 第236-241 頁，被證31），原告所陳以本件核定金額與計畫初期所提金額相較，並無意義，亦與本件訴訟無關，合先敘明。
⒉原告爭執共同負擔金額內有關「銷售管理費」、「風險
管理費」、「以差額價金找補方式選擇多分配更新後建物之戶數」之意見，不符都市更新條例之規定。惟查：
有關「銷售管理費」與「風險管理費」，係屬都市更新權利變換實施辦法第13條第1 項第6 款規定之實施權利變換「管理費用」，為都市更新案內共同負擔項目之一。再按都市更新條例第30條規定，故本件實施者提列共同負擔，並經被告依法審議，故案內土地與合法建築物所有權人當以應分配之土地及建築物『折價抵付』該共同負擔，本為法令所規定。原告所提本項爭點之論述，僅屬一廂情願之詞，於法無據。
⒊原告所稱「共同負擔金額184,807,540 元高於土地價值176,610,862 元」，係扭曲都市更新權利變換之法理。
惟查：原告土地價值雖為176,610,862 元（權利價值比例為18.6173%），但更新後應分配價值高達335,090,94
6 元（增值達約1.9 倍）。原告選取更新後建築物A01、B01 兩戶單元與編號1 、2 、3 、4 、5 、6 、7 、
8 、9 號共9 個停車位，建物與車位價值為258,237,50
0 元，尚可找領947,806 元（原處分卷，被證24，權利變換計畫書第11-3頁）。原告比較「共同負擔」與「土地權利價值」之金額差異毫無意義，不足採納。
⒋原告所提有關「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」之主張，並無理由：
按該核計原則係供臺北市都市更新案實施者擬具事業計畫與權利變換計畫有關造價金額之參考依據，更新案均應依該核計原則擬具計畫，以供主管機關審議。按該核計原則第㈠點、第㈧點、第㈨點（鈞院卷1 第242-244頁，被證32）規定，本件事業計畫第8-23頁至8-27頁已依上開規定載明本案相關工法與建材（鈞院卷1 第245-
249 頁，被證33，第12-2頁至12-3頁（鈞院卷1 第237-
238 頁，被證31）則載明本件工程費用之提列。該費用係經臺北市都市更新審議委員會審議核定，如被告99年
3 月16日答辯狀第8 頁與第9 頁有關該審議委員會之「判斷餘地」說明，其審議本件營建費用均秉專業依法辦理，當無原告所稱權利受損之情事。
㈨異議事項第7 項，原告主張「更新前建物裝潢應考量為不動產總值中以為更新前權利價值基礎」部分：
⒈本勘估標的於評價基準日當時已拆除完畢，估價師勘估
現況時，土地上並無地上物，因此本案均依相關建物使用執照平面圖及建物登記謄本等相關資料進行評估。原告雖主張「被告所謂原告更新前建物之裝潢價值已以商業用估價，究竟所估之金額多少？如何計算出該數值？」等語，惟查，本件由宏大不動產鑑定顧問股份有限公司出具之估價報告第14頁有關建物個別條件分析中，業已載明分析因素包括「9 、標的建築物謄本法定用途為商業用及住家用」與「10、建物已滅失，本公司依其謄本登記狀況及委託者提供之建物平面圖，基於一般裝潢，正常使用之原則，評估更新前各戶不動產價格」（原處分卷，被證25）。因此，本件之更新前建物之估價，業已分別考量住宅用之一般裝潢與商業用之一般裝潢無誤；此論點亦由被告委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商報告（原處分卷，被證10）肯認。
⒉至裝潢部分之金額，則併入不動產總值中計算，不另單
獨認列裝潢價值，此種估價方式為估價實務之常態。如前所述，本件諮商意見書即表示：「本案建物之裝潢價值僅適於應反映在建物價值上，並不適於分配於土地之權利價值內」、「本案更新前建物之裝潢應併入不動產總值中，惟應僅限於附著於合法建物上之部分為限，裝潢價值並僅應歸入建物價值中，不分配於土地權利價值內，所有權人應提出相關資料供估價師參考。」（原處分卷，被證10第8 頁及第25頁）。
⒊另上開諮商意見所稱「所有權人應提出相關資料供估價
師參考」，綜觀全文係指所有權人應提出相關資料供估價單位參考，而非做為技術性諮商意見之判斷資料。再者，此項義務要求之對象似為所有權人，而非被告，附此敘明。
⒋從而，本件有關原告原有建物之估價，已與「住宅」相
區分，非以住宅之裝潢進行估價，而採「商用」裝潢之一般標準估價無誤。故原告所稱「原告之權利價值遭低估」，係無理由，故本件並無原告所稱未就更新前建物裝潢價值予以估價之情形，其主張實有誤會。
㈩異議事項第8 項，原告主張「合法使用權未予估價，實施者未反應異議人約定專用之花園與車庫價值」部分：
⒈按都市更新條例第3條第5款規定，權利變換中有關「權
利價值」之估算，於土地與建築物，均係以「合法」持有認估，有關更新前花園與車庫加蓋部分皆未取得合法登記事宜，自無法視為「合法」。復原告不思其長期佔用本案更新前圍牆內花園部分屬「○○大廈」之建築基地為全體區分所有權人所共有之事實，已有不當得利之嫌，且未能舉證其他所有權人同意其使用之證明，更不當主張其所占用之空間應計入權利價值，於法無據；上開論點，復為被告委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商報告（原處分卷，被證10）肯認。
⒉再因本件更新地區之劃定、擬具權利變換計畫皆在「建
物拆除」之後，故尚無依都市更新條例第36條第2 項規定略以「因權利變換而『拆除』或『遷移』之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定」之適用。原告因長期佔用本案原建物之法定空地而提補償及「更新前花園與車庫加蓋之價值」異議，不符法令規定。
⒊另原告雖以諮商意見書第7 頁主張得依協商結果，以補
償費計算等語，惟查：諮商意見書第7 頁第3 點（原處分卷，被證10第7 頁下段）已明確表示「除合法建物外，其他未被列入之土地改良物及農作改良物依法則不能併入土地價格評估」，原告就此部分刻意隱匿不談，似有斷章取義之嫌。至於「僅得依協商結果，以補償費計算」，其既稱協商，當係原告與實施者須加以協商之事項，被告無加以干涉之法定權力，亦與系爭土地之權利價值無涉，故被告審議核復之結果維持原核定計畫並無違法。
異議事項第10項，原告主張「更新後停車位價格每個以31
0 萬元及290 萬元計價之不合理」部分：⒈按原告係主張「系爭建物更新『前』一樓停車位估價為
300 萬元，更新『後』B2停車位估價卻為310 萬元，地下停車位價格反較一樓停車位高」等語，惟查，系爭建物更新前後之建物新舊及建築設計已有不同，更新後之建物較為新穎、相關消防設備等公共設施亦較更新前之建物更為完善，原告以更新「前」一樓停車位與更新「後」B2停車位之價格比較，並非立基於同等之建築狀況，此種比較方式顯有違誤。詳言之，原告應就更新「後」停車位之價值多寡具體訴求，並非逕以更新前後價值加以比較。更新前之停車位係位於老舊建物內，其消防、出入動線均未能充分符合相關法規，而更新後之停車位雖非位於地面層，惟係採新式規劃，出入動線均無需日曬雨淋，其價值未必低於原先之地面老舊車位。此外，原告更新前並「無」持有車位，故原告所爭更新前車位價格若干，與其權利價值無關，依都市更新條例第32條第1 項規定，原告所提更新前後停車位價格之比較，甚無實益，亦無意義。
⒉再者，不動產交易價格並無明確之標價機制，所謂市價
亦係浮動之概念，故原告僅以估價結果310 萬元與其主張之市價300 萬元有所不同，即稱被告之審議核復有違背經驗法則之判斷瑕疵，實不足採。實則，原告所爭之停車位價值問題，業經被告依都市更新條例第16條與都市更新條例施行細則第10條規定，委託臺北市不動產估價師公會進行技術性諮商，並出具「技術性諮商意見書」具體就停車位價值問題出具意見（原處分卷，被證10）第2 頁略以：「經本會蒐集於本案本權利變換價格基準日當時，標的附近之車位待售及交易價格、本案地下層車位之規劃情況，並考量影響車位價格之價格影響因素後，原宏大估價報告所評估之更新後車位價格，每個以310 萬元及290 萬元，應屬合理價格區間。」並於第19頁諮商意見結論略以：「本都市更新案，依據宏大不動產鑑定公司所評估之車位價格由B4層的250 萬元至B2層之310 萬元，均屬合理之市場價格區間內，其評估結果應屬合理。」，故原告所爭並無理由。
⒊原告另稱「車位之新舊，對價格之影響，會大到新車位為舊車位價格的1.82-1.55嗎」等語，惟查：
諮商意見書並非僅以新舊車位為比較因素，其係表示「標的所屬地區為台北市東區商圈（SOGO及明耀商圈中間），附近無公有停車場，道路二側亦少有停車格之劃設，建物密集，除主要道路二側外，巷內絕大部分之建物為中古公寓及華廈，多半無劃設車位或車位不足，加上該地區住戶車輛持有率高及外來停車之需求，因此車位需求遠高於上述三個車位交易實例所在地區」、「依其規劃屬高級住宅」、「標的車位為需求大於供給」等因素，經綜合考量後認定宏大公司評估之車位價格由B4層的250 萬至B2層之310 萬元，均屬合理之市場價格區間內，其評估結果應屬合理（原處分卷，被證10第19頁上段）。從而，原告此項主張實有誤解，不足採納。
⒋另原告主張「更新後建物縱有34戶，以一戶配置2 個車
位計算，合計不過68個車位」等語，亦有誤會。按諮商意見書係表示「一戶需配置二個以上之車位」，而非「二個車位」，故原告計算之方式有所違誤。再者，原告指稱「實施者擬具之權利變換分配方式，擅自取走10樓
B 戶以上至17樓景觀視野俱佳之高樓層建物，塞給原告
9 個高價車位其分配豈能謂公平」等語，亦非事實。查本案之更新後房地之分配，係依權利變換方式辦理，依本件行為時「都市更新權利變換實施辦法」第11條規定，原告自行選擇編號A01 與B01 單元之建物，並選擇編號1 、2 、3 、4 、5 、6 、7 、8 、9 個停車位（原處分卷，被證24）；另各所有權人選配後剩餘之建物，由實施者取得。從而，原告所稱「實施者…擅自取走」、「塞給原告9 個高價車位」等語，並非事實，委無可採。
異議事項第11項，原告主張「更新前其之1A與1B二戶係合
併使用，應予以合併估價，調高B 戶更新前單價，使單價一致」部分：
⒈既然原告主張應合併估價，故被告當應就是否得合併利
用先予釐清。按被告所屬臺北市政府都市更新處函詢臺北市政府建築管理處該事宜，建築管理處回覆略以：「有關拆除前原敦化南路1 段235 號（13建號）、233 巷
4 號（23建號）得否合併作為餐廳使用乙節，查被告都市發展局之網際網路土地使用分區申請及查詢系統資料結果，為敦化南北路特定專用區（A 區）（原屬第四種住宅區、第四之一種住宅區）（比照第三種商業區），依貴處檢附之建物登記謄本，兩戶合併申請作為餐飲業使用面積達607.61平方公尺，另依84年9 月27日府都二字第84064377號公告商業區調整案說明書，若建築物坐落於第四種住宅區，須繳納回饋金後始可為商業使用。
」、「次查本市商業處營利事業登記資料查詢結果，23
5 號原領有供餐廳使用之營利事業登記證，惟因為震災受損建物遭強制拆除，於93年1 月13日辦理停業，故得否依臺北市土地使用分區管制第94條第1 項第3 款辦理，建請加會都市規劃科。」、「另依臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法，住宅用途申請作為餐飲業使用，申請面積大於300 平方公尺者，須依建築法辦理變更使用執照。」。
⒉另依被告委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮
商報告書（原處分卷，被證10）第3 頁，業對原告所爭之「合併估價」問題表示「本更新案因屬災後重建之都市更新，更新後採更新前同樓層原位次分配方式為原則辦理，實施者給予估價師之估價條件為一樓A 、B 二戶分別評估，且更新前後對一樓之價值評估亦均採同一估價前提，故不動產鑑定公司依一致標準，更新前後一樓均以二戶分別單獨評估應屬公平、合理並無不妥。本案估價目的為辦理都市更新前後權利價值變換之參考，所以估價條件上需在考慮公平性、合理性之前提及更新範圍內權利人同意下而訂定，至於是否採用『合併估價』於學理上並無不可，但於本案價格日期當時權利人應提出是否有『合法申請』合併使用之相關證明文件，並經過權利人間同意後始為合宜。」。
⒊此外，原告所有之原敦化南路1 段235 號（13建號）、
233 巷4 號（23建號）兩戶建物，其中僅235 號原領有供餐廳使用之營利事業登記證。原告未提出是否有合法申請合併使用之相關證明文件，亦未提出經過權利人間同意之證明，故審議會衡酌前述建管處與臺北市不動產估價師公會意見，決議「同意維持原核定之計畫內容」，並無違法，故原告「合併估價」之異議為無理由。
⒋另原告雖以諮商意見書記載「標的二戶合併使用之面積
並未違反台北市土地使用分區管制規則之相關規定」等語，主張系爭1A與1B二戶應合併估價，惟查：
綜觀諮商意見書此部分之全文，其係表示「本案標的一樓二戶合併使用是否違反建築管理相關法令，仍需由台北市政府相關主管單位裁定」、「估價法規中並未對建物合併使用下之估價原則有所規範，因為就同一所有權人所擁有之更新前數個不動產並無法規規定必須採『合併估價』，依不動產估價技術規則第八十四條規定，僅『純素地』可考量更新前就互相毗鄰且屬同一所有權人者，可視為同一宗土地」、「若更新後採分別估價，而更新前採合併估價，將導致更新前後估價條件基礎不一致，且對於其他權利人亦不公平」、「本案在都市更新權利變換中為達到更新前後估價基礎一致，更新前後各戶均未採『合併估價』，則是對全體權利人屬合理且具公平性之評估方式」（原處分卷，被證10第23頁至第24頁）。因此，原告之主張僅擷取片段，而忽略諮商意見書之整體意旨，其主張不足採納。
⒌復就估價實務而言，合併估價之結果亦非必然就分別估
價之價值較高。按在他案之估價意見書中，不動產估價師公會即曾引用美國不動產估價協會「不動產估價TheAppraisal of Real Estate」中文版第十三章第403 頁表示：「針對在評估多項使用不動產之市場價值時，個別使用價值之總和，可能小於、等於或大於整個不動產價值。」、「因此，採合併使用估價之結果並非一定導向合併後市場價值提升，乃需視當地區域不動產市場狀況、租金水準、商業活動等因素而進行判斷」（鈞院卷
1 第186-187 頁，被證29）。故原告主張應合併估價之主張，亦無實益，而無權利保護必要。
⒍按關於臺北市不動產估價師公會諮商意見書內容之解讀
，需就該諮商意見書之通盤意旨予以觀察，特別是其結論之判斷。原告僅摘取理由中之部分陳述，而忽略其後續之相關意見及說明，即屬斷章取義，不足採納。
⒎另同屬都市更新事件之鈞院98年訴字第802 號案件，業
已於日前做成判決（鈞院卷2第251-298頁，被證36）原告一再指摘系爭估價之內容不當，亦為無理由：
按系爭都市更新事業計畫案及完整之估價報告（鈞院卷3，被證42）內容均經台北市都市更新審議委員會審議通過，該委員會集合不動產業界及產官學專家嚴格審議把關，其內容足堪確信，說明各案例之勘估標的如下：
⒈案例1、2（案例3 為計畫案繕打製作時作業疏失漏未刪
除，估價報告實質上未列入此項案例）：更新前土地價格、案例4 、4 、6 ：更新前標準層（即二樓以上各樓層）價格、案例7 、8 、9 ：更新前敦化南路側地面層（即1 樓）價格、案例10、11、12：更新前安和路側地面層（即1 樓）價格、案例13、14、15：更新後地面層價格、案例16、17、18、19、20、21：更新後標準層價格；以上估價案例係分組比較，各組之間係各自獨立評定價格。至系爭都市更新事業計畫案第2-13頁附圖所標示之案例位置雖有錯誤，惟此僅為該圖之標示錯誤，都市更新事業計畫案第2-9 至2-12頁所載案例之地址並無錯誤，故此項形式錯誤不影響案例資料之實質正確性。
⒉案例1部分：
⑴雖案例1 依地政機關資料所示，於92年6 月並無產權
異動紀錄，此僅表示當時該標的未於地政機關辦理權利異動登記。按依一般市場交易習慣通常先簽訂買賣交易契約後，再辦理過戶登記，因此估價師當時蒐集當地市場交易資訊時，確實得知當時該土地於92年6月訂立買賣契約，土地交易金額為每坪210 萬元，此時該案例即為買賣成交案例。不論事後買賣雙方何時辦理土地過戶登記，市場即以認知該交易價格確實存在，這於市場上時有所見，因此地政機關所載產權異動登記僅表示當時產權有異動情況，並無法確認92年
6 月是否有簽訂買賣契約。⑵另依原證58（鈞院卷2 第365 頁）所示，案例1 之土
地於93年4 月2 日即有所有權移轉之過戶登記，此與前開買賣成交時間差距不遠，此即為前開買賣之過戶資料。
⑶至原告雖主張實施者於93年1月2日購買本件更新基地之土地價格每坪為220萬元等語，惟查：
土地價格之評估係以「法定容積率」為基礎，本案土地法定容積率為392%，故估價報告以此法定容積率選取與其相近之案例1 及案例2 為比較標的（其法定容積率各為400%），而評定每坪土地價格200 萬元（其估價過程詳見鈞院卷3 ，被證42估價報告書第20至24頁、估價結果見第44頁）。至於系爭土地之交易與一般土地之情形不同，因其已列入都市更新計畫，故其於都市更新後會有都更獎勵容積之效益，實施者以考量都更獎勵容積後的土地價格向地主購買，自不能以此非一般交易價格做為評估之基礎。
⒊案例3部分：
⑴案例3 已於最終核定版不動產估價報告書排除運用該
案例進行不動產價值評估（鈞院卷2 第355-359 頁，被證37，完整估價報告書見此次提出之鈞院卷3 ，被證42第20至23頁，其確實未將案例3 列入比較標的），並無不當。至系爭都市更新事業計畫案第2-9 頁仍記載案例3 係屬該計畫案文書作業時，因繕打製作之作業疏失而漏未刪除，事實上估價報告之內容確實無案例3 ，自不會成為估價參考之內容，故此項作業疏失不會影響估價內容之實質正確性。
⑵原告雖表示應以「都市更新計畫書」為準等語，惟查：
都市更新條例所定「都市更新計畫」與「都市更新事業計畫」各有不同。都市更新計畫為主管機關就更新地區範圍、基本目標與策略等事項所訂定之計畫，作為擬定都市更新事業計畫之指導（都市更新條例第5條參照）；都市更新事業計畫則由實施者擬定，就都市更新之細部計畫、都市設計或景觀計畫、實施方式及有關費用分擔等事項所擬定之計畫，經主管機關審議通過後核定發布實施（都市更新條例第19、21條參照），其不包括系爭土地及建物之估價事項，此綜觀系爭都市更新事業計畫案全文內容即可自明，相關案例僅為現況分析之房地產市場調查，尚未進入估價階段。因此，原告之主張不僅將系爭「都市更新事業計畫」誤載為「都市更新計畫」，且誤認「都市更新事業計畫」之範圍包含系爭土地及建物之估價事項，容有誤會。從而，「都市更新事業計畫」之記載內容僅為現況分析，並非估價之比較標的（系爭案例係編於卷附都市更新事業計畫案「貳、現況分析」、「六、房地產市場調查」，且綜觀其通篇內容並無估價事項），故關於估價事項、究竟選取哪些案例做為比較標的，自應以系爭估價報告為準（鈞院卷3 ，被證42），原告之主張不足採納。
⑶至刪除案例3 後雖僅餘2 件案例，惟此仍符合估價時不動產估價技術規則之規定，茲說明如下：
按95年6 月12日修正前不動產估價技術規則第27條第
1 項及第2 項規定（鈞院卷3 ，被證38），及本件估價報告書第20頁第⑷點已載明：「本勘估標的位於敦化南路旁，為敦化南北路特定專用區Ａ區，近年來區域內類似土地交易案例稀少，故於運用比較法時，僅採用二個案例」（鈞院卷3 ，被證39、被證42第20頁），故本件已於估價報告書中詳述理由，符合行為時不動產估價技術規則之規定。至原告雖主張「不動產技術規則第27條早在95年6 月12日已作修正，刪除原第27條第2 項比較標的不足三件之例外規定」等語，惟查，本件被告核定都市更新事業計畫及權利變換計畫之時間雖為95年8 月24日，惟不動產估價技術規則既係規範不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項（不動產估價師法第19條第1 項參照），則其當應以不動產估價師進行估價時為適用法規之基準時，而非以都市更新事業計畫及權利變換計畫核定之時間為準。本件估價報告之價格日期為93年1 月6 日，勘察日期為93年1 月6 日及94年1 月12日，其均為不動產技術規則95年6 月12日修正前，故自應適用修正前之第27條規定，原告之主張實有違誤。
⒋案例8部分：
其地址為臺北市○○○路○ 段○○○ 號（鈞院卷2 第196-
199 頁，原證44），故被告100 年7 月22日綜合辯論意旨續狀提出之附圖一標示位置正確無誤，而係本件都市更新計畫書圖2-5 （鈞院卷2 第327 頁，原證57）標示之案例8 位置有誤，惟此不影響本件估價及權利價值之評定，謹更正如上。又查，自更新前地面層案例7 、8、9 之位置（附圖1 ），即可知該3 件案例接近勘估標的，且均位於敦化南路東側，商業效益相近，價格替代性高，故案例7 、8 、9 之選取並無違誤。
⒌案例9部分：
⑴案例9 雖為91年3 月成交，但已依不動產估價技術規
則第19條、第21條之規定進行價格日期調整，價格從70萬元/ 坪調整為90.73 萬元/ 坪，符合不動產估價技術規則規定。按不動產估價技術規則第19條第2 款、第21條則規定，估價師選取比較標的，可透過價格日期調整來求取勘估標的價格，案例9 經不動產估價師依不動產估價技術規則第19條、第21條之規定進行價格日期調整，符合不動產估價技術規則規定，故使用該案例進行評估。
⑵原告雖主張案例9 「捨近取遠」，惟查，依原告所提
原證63所示，案例9 與系爭○○大廈均臨安和路1 段，且兩者僅相距一個街廓，並無原告所稱「捨近取遠」之情形，其主張顯不足採。再者，原告僅提出一案例，即欲以該案例價格作為更新前地面層房屋價格，與系爭都市更新事業計畫案第2-10頁係列舉案例7 、
8 、9 三個更新前地面層房屋交易案例相較，其價格可信度似有不足。
⑶按不動產估價技術規則第14條規定不動產估價師於估
價時，原則應採用兩種估價方法進行估價，以避免因不動產特性差異，估價方法選擇過少導致估價偏離合理價格。目前原告所提案例不論就案例的數量及各項條件均較估價報告書所提案例之可信度差，且不符估價方法應兩種以上之規定，因此該案例不足採信。
⑷又依原告所提更新前案例「台北市○○○路○ 段○○○○
○○○ 號」1 樓店面成交價格為231 萬1 千元/ 坪，卻未質疑更新後140 萬/ 坪估價之合理性，反而認為更新後由140 萬元/ 坪調增至155 萬元/ 坪之價格影響其分配權益，此豈有更新前價格（舊店面）遠較更新後（新店面）價格高之理，顯見原告對於更新前後所提估價理由前後有矛盾之處，不足採納。
⒍案例10、11部分：
按一般市場上不動產出售銷售時，一般賣方會先定一個價格即為開價，通常開價與最後成交價格會有議價空間，因此案例10、11之「預估可能成交價格」為開價經過議價空間調整後，市場上預估可能成交之價格，而非真正成交價格。其既然未成交，當然更不可能在地政機關有產權異動登記情事發生。另不動產估價技術規則並沒有限制開價價格不能使用，估價師依當地市場交易行情進行議價空間調整後，即得用於估價報告書做為價格比較之標的。
⒎案例14、15部分：
按「擬售價格」即賣方之開價。不動產估價技術規則並沒有限制開價不能使用，故估價師依當地市場交易行情就開價進行議價空間調整後，將「預估可能成交價格」使用於估價報告書，並無違法。再者，內政部94年7 月11日台內地字第0940009736號函指出：「按不動產估價技術規則第18條：『比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。
』其中比較標的價格，不動產估價技術規則尚未限定須採成交價格，合先敘明。」、「擬售價格並應先進行議價空間調整為推定成交價格後，再進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。惟於依不動產估價技術規則第27條採用3 件以上比較標的估價時，該比較標的應至少含有1 件成交價格案例，以免對正常情況下形成之合理價格掌握性不足。」（鈞院卷3 ，被證43），因此，於比較價格推估過程中，擬售價格當然可以運用，於一般市場買賣交易時，除會參考成交價格外，在交易案例稀少的地方，也會運用擬售案例（即開價）來推估合理市場價格，此係合乎法規及估價實務之方法。
⒏案例16至18部分：
按「擬售價格」之說明同前，查不動產估價技術規則並未限制不得以同一大樓及同一樓層之交易標的為估價案例，案例16及17既屬2 項交易標的，估價報告將其列為兩個案例依法運用，並做情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整，並無違法。估價報告對於案例16、17預估價格調整均以已考量當地交易習慣，故預估價格有可能相同。另案例16至18並未運用於更新後標準層之估價，其係使用案例19至21，此見估價報告關於更新後標準層之估價內容即可得知（鈞院卷3 ，被證
42 第54至55頁）。⒐案例19至21部分：
本案例雖稍遠但仍屬於台北市精華區，且估價師對該案例運用，已依不動產估價技術規則第21條規定，依價格日期調整、情況調整、區域因素調整、個別因素調整來求取勘估標的價格，故已依不動產估價技術規則之規定調整後方作為比較標的，得使用該案例進行評估，並無違法。案例20、21之價格日期雖為93年11月，但亦已依不動產估價技術規則第19條、第21條之規定進行價格日期調整，符合不動產估價技術規則規定。按不動產估價技術規則並無規定僅能選擇勘估標的附近之案例做為比較標的，否則不動產估價技術規則第21條第2 項何須規定「區域因素調整」乙項。易言之，此即係因不動產估價技術容許及預見估價案例可能並非與勘估標的同一區域，方要求估價者需考量「區域因素調整」之因素，故案例19、20、21之選擇並未違法。至為何估價報告未能選取系爭大廈附近之建物為比較標的之原因，係因此組案例係「更新後」標準層之估價，故須選擇屋齡較新者（新成屋或屋齡5 年前），其同時期成交案例較少，故選取雖距離較遠，但同屬高○○○區○○○○○路○○○區○○○路之案例為比較標的，其並無任何違法情事。再者，此組案例雖距離較遠，惟均已考量區域因素而予以修正，其區域因素綜合修正率均達106 ％（鈞院卷
3 ，被證42第54頁），故區域因素確已考量及修正，並無違法。
⒑按依不動產估價技術規則第21條規定，估價師選取比較
標的，可透過價格日期調整、情況調整、區域因素調整、個別因素調整來求取勘估標的價格，因此原證44（鈞院卷2 第196-199 頁）案例1 、2 、5 、13、14、17、
19、20、21已依不動產估價技術規則規定調整後且符合規定，故使用上述案例進行評估。
⒒不動產的價值，來自於其使用收益所反應之價值，同時
亦為市場上一般人皆能同意認可之交易價格，因此不動產估價師於評估不動產時，須全方面考量，且進行評估之過程須極為嚴謹，故內政部於訂定不動產估價師法後，立即著手訂定不動產估價技術規則做為不動產估價師評估不動產時必須遵循之規則，以避免估價失真或偏頗一交易案例。依不動產估價技術規則進行估價時，按不動產估價技術規則第14條及95年6 月12日修正前不動產估價技術規則第27條規定，原則上應採用兩種估價方法進行估價，以避免因不動產特性差異，估價方法選擇過少導致估價偏離合理價格。又運用比較法時，案例應選擇3 件以上，以避免比較案例選擇過少時，將導致可能因比較案例本身交易有特殊考量，或是區域因素、個別因素之差異性導致估價偏離合理價格，因此原告僅提一比較案例，且未採用兩個估價方法從不同角度來衡量不動產價格，不僅不符不動產估價技術規則，更容易造成價格偏頗，其主張不足採納。
⒓關於更新前土地權利價值，係由3 家估價公司獨立估價
而得，又土地權利價值為土地單價乘以土地面積之積，土地面積固定不變下，土地單價當然有可能因為估價師市場調查結果而相接近或相同，並非如原告所提發生土地價值相同機率很低之情事。
至於原告所提以聯徵中心資料案例「台北市○○○路○ 段
○○○ 號」1 樓店面成交價格為231 萬1 千元進行比較乙節，於法無據，並無理由：
⒈不動產價格之評估，依法必須依照「不動產估價技術規
則」評估，原告僅由單一情況不確定之案例價格逕為比較，於法不合不動產估價師須依不動產估價技術規則進行估價，而按不動產估價技術規則第14條、第21條第1 項及第2 項、95年6 月12日修正前不動產估價技術規則第27條規定，不動產估價師於估價時，原則上應採用兩種估價方法進行估價，以避免因不動產特性差異，估價方法選擇過少導致估價偏離合理價格。原告僅以「單一」、「情況不確定」之「特殊」案例逕為價格之比較，於法無據。易言之，原告僅提一聯合徵信中心案例，與前述相關估價作業程序嚴謹對比，凸顯該案例過於單薄且欲以該價格比照本案更新前地面層價格，於相關不動產估價作業程序及法令上，違反法令且可信度不足。
⒉關於原告所提案例之不合理性：
⑴聯徵中心所蒐集資訊來自於各銀行提供，但各銀行所
提供之資訊係來自客戶提供之不動產買賣契約，惟客戶為了取得較高貸款成數，通常市場上可能同一次交易但有兩套買賣契約，而以較高成交價格之買賣契約向銀行申請貸款，此案例於實務上屢見，故聯徵中心之交易價格是否符合事實，已有疑問。
⑵按該案例門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號
，該案例所處街廓與SOGO百貨公司及頂好名店城同一側，屬忠孝東路北側，商業效益已較忠孝東路南側高出很多；且該案例又位於捷運南港線忠孝敦化站西北側出口附近，人潮進出頻繁（鈞院卷3，被證40）。
而本勘估標的位於敦化南路、安和路口，並非如前開案例臨最熱鬧之忠孝東路，其商業效益遠較該案例差，故本標的價格當然遠較該案例低，實屬合理，亦無違法。
⑶再者，原告僅提出一案例，即欲以該案例價格作為更
新前地面層房屋價格，與系爭都市更新事業計畫案第2-10頁係列舉案例7 、案例8 、案例9 三個更新前地面層房屋交易案例相較，其價格可信度似有不足，尚難據此主張原處分有何違法情形。
⑷又其交易日期為93年12月3 日（鈞院卷1 第286 頁，
原證14），與本件價格日期為93年1 月6 日兩者相差近11個月。按本件評價基準日為93年1 月6 日，當時正逢92年SARS過後，不動產景氣位於相對低點，故原告以11個月後、不動產景氣已有所回升之案例加以比較，誠屬不公平之主張，亦與現實情況不符。
⑸另按不動產估價技術規則第15條規定，原告所提案例
相關資料（屋況、屋齡、區域及其他個別因素）並不明確之情形下，該案例無法進行比較推估，且亦未經任何各項因素修正（情況、時間、區域及個別因素之調整，不動產估價技術規則第21條第2 項參照），其可信度大幅降低。再者，原告所提案例，其成交價格是否具特殊性，是否屬買方急購、是否有特別目的、是否屬合理價格等，均無法確認，不但無法檢驗，且屬被告刻意挑選之高價案例，因此當不具客觀性，亦不具參考價值。
⑹縱使擬就蒐集之案例，運用「比較法」進行不動產價
格評估時，案例也應選擇3 件以上，以避免比較案例選擇過少時，將導致可能因比較案例本身交易有特殊考量或區域等個別因素的差異性，導致估價偏離合理價格，因此本次原告僅提單一比較案例而欲決定不動產價格當嫌不足，且不符「不動產估價技術規則」之規定，於法不符。
⒊本件原始估價，即已依法蒐集3 處價格相當之成交案例：
本件原始估價報告中，即已依法蒐集3 處案例（鈞院卷
2 第184 頁，被證35），3 處案例均位於基地附近，且均具體成交，均日期相當，均屋齡相當，其中2 處均位於敦化南路東側（與勘估標的同側，原告所提案例位於敦化南路西側）。再，該3 筆比較案例之成交價格，分別為「案例7 ：每坪80.6萬元」、「案例8 ：每坪110萬元」、「案例9 ：每坪70萬元」，與原告所持有之「
1 樓A 戶估價為每坪93萬」、「1 樓B 戶每坪63萬元」，價格相近，不但證明原估價合理，亦證明原告所提之單一且情況不確定特殊案例之價格不合理。是以，原告僅以所提情況不明確之單一特殊案例，便擬對抗本件依法估價且依法搜尋出3 處合理案例而評估出之合理價格，除完全不具理由，亦突顯該案例之偏激性。原告若擬證明該每坪231 萬之價格為合理價格，應至少依法蒐集
3 個條件相當之案例，以為佐證。否則即可證明該案例確為特殊案例，完全無參考價值。
⒋又依原告所提更新前案例「台北市○○○路○ 段○○○○○○
○ 號」1 樓店面成交價格為每坪231 萬1 千元，卻未質疑更新後每坪140 萬元估價之合理性，反而認為更新後由每坪140 萬元調增至每坪155 萬元之價格影響其分配權益，此豈有更新前價格（舊店面）遠較更新後（新店面）價格高之理，顯見原告對於更新前後所提估價理由前後有矛盾之處，不足採納。
⒌易言之，原告雖主張更新前地面層之價格應以其主張之
案例為每坪231 萬1 千元等語，惟查，本件更新後之價值係為前棟地面層每坪155 萬元、後棟地面層每坪108萬元（鈞院卷3 ，被證42第62頁），因此若依原告主張之案例，則更新後新建物之價值（155 萬元、108 萬元）反而比更新前舊建物之價值（231 萬元）更低，此顯不符經驗法則及不動產交易常情，顯見原告所主張之案例確實不應做為本件估價之比較標的。
原告指稱「多蓋的一樓全數歸實施者所有…分配不公」等語，並無理由：
如前所述，都市更新權利變換之分配方式，係依「都市更新權利變換實施辦法」第10條規定，故土地所有權人可獲配之權利，乃依更新前「權利價值『比例』」，扣除共同負擔後計算。若更新後建物可分配面積增加（即所謂多蓋
1 樓），所有權人當得依其權利價值比例扣除共同負擔，多分配該增加之部分。是以，原告對都市更新權利變換法令之解釋，實有未洽。
原告並無權利受損甚劇之情形；再者，原告是否權利受損，與被告之行政行為是否合法，係屬兩事，應分別判斷：
原告所稱「雨天撐傘走出戶外」等語，並未指出該事宜違反何法，故僅屬對建築設計之抱怨，蓋建築設計係屬建築師之簽證責任，原告所陳，與本件無關，實無可採。原告另陳「實施者自訂自己可受分配之戶數」、「多蓋的一樓全數歸實施者」等，亦屬誤導。因本都市更新案之實施方式係為「權利變換」，並非「協議合建」，而權利變換之分配方式，係依都市更新權利變換實施辦法第11條規定略以：「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。」（前述條文係97年8 月25日修正前內容），亦即地主選配完畢後，所餘房地，始由實施者取得。原告再三陳述分配不公等語，純屬主觀臆測，並無實據，當無可採。綜上所述，無論原告是否有權利受損之情形，此與被告之行政行為是否合法，係屬兩事，應分別判斷。
原告稱被告偏袒實施者，僅注意不利原告事項、對有利原告情形未予注意等語，並非事實：
⒈都市更新案之成本（即共同負擔）係由實施者提列，經
主管機關審查後核定。都市更新案權利變換關係人均應依都市更新條例第30條規定，以各該權利價值比例，共同負擔該成本，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。共同負擔提列越高，實施者可分得之房地相對越多。故主管機關在審議上，均詳予確認實施者所提列之成本是否合理。如94年6 月6 日臺北市都市更新及都市設計聯席審議委員會專案小組會議，即針對貸款利息予以下修（鈞院卷2 第174 頁，被證34第XXXVI 頁，編號二之㈦）。又如94年10月14日臺北市都市更新及都市設計聯席審議委員會會議，亦針對風險管理費，要求實施者由12% 下修至11.4% （鈞院卷2 第180 頁，被證34第XLI 頁，編號四之㈥）。因此，被告就實施者所提之案件，均秉公平公正公開原則審議，絕無原告所臆測被告偏袒實施者之情事。
⒉經查，93年9 月10日幹事會議中，被告即就實施者所提
原告持有之1 樓價值，提出是否偏低之意見（鈞院卷2第139 頁，被證34第I 頁，編號二、地政處幹事意見之㈤）。另為充分徵詢本案所有權人對該更新案實質內容之意見，被告於94年5 月16日臺北市都市更新及都市設計聯席審議委員會會議中，已徵詢並記載原告「未予同意」（見原處分卷，被證三十四第XXXIV 頁，編號一）。惟94年10月14日臺北市都市更新及都市設計聯席審議委員會會議，再次徵詢本案所有權人（含原告）對該更新案實質內容之意見後，原告業已表示同意（鈞院卷2第179 頁，被證34第XL頁，編號1 ）。再者，於前開94年10月14日會議中，亦針對原告更新前之建物係為餐飲業使用，基於尊重，決議允許原告更新後所獲配之1 樓，仍得為餐飲用途（鈞院卷2 比179 頁，被證34第XL頁，編號4 之㈠）。此外，該次會議亦要求實施者再邀請所有權人討論建築設計事宜（鈞院卷2 第180 頁，被證34第XLI 頁，編號四之㈩），續於95年4 月12日之協調會中，充分依原告之要求調整設計，將1 樓原設計之圓柱，改為扁方柱，並移至與牆結合，（鈞院卷2 第183頁，被證34第XLIV頁，編號3 ）。因此，被告審議本件均充分徵詢原告之意見，兼顧原告之意見與需求，對有利不利原告之情形均予注意，絕無僅注意不利原告事項之情事。
⒊按實施者對所委託者基於其專業之認知及能力之鑑價，
有其判斷餘地，除非其判斷顯有背於經驗法則或其判斷使用顯不正確的工具或方法，否則基於權力分立原則，行政法院自應予以尊重（最高行政法院100 年度判字第2093號判決意旨參照），已如前述，故原告不能僅以結果面上估價金額之高低，即稱原估價之決定違法，而係須指出原處分究竟有何判斷瑕疵，方得主張撤銷原處分。按不動產之估價當有高低，高者不一定正確，低者亦然，故對於權利變換價值異議事項之審議，因涉及高度專業範疇，依規定應由專家組成審議委員會，本於專業素養為判斷，倘行政機關作成審議判斷，無違反專業判斷須遵照之事項，要難任意指摘其有違法之情形，從而原告不得僅以估價結果之高低不同，即稱原處分違法，其主張為無理由等語。
提出被告98年8 月13日府都新字第09830985000 號審議核
復函、內政部98年12月25日訴願決定書、被告91年11月19日府都四字第09125869500 號公告、92年12月18日被告核准事業概要、93年5 月5 日實施者送件申請事業計畫與權利變換計畫報核申請書、被告95年8 月24日府都新字第09570894602 號函、96年6 月25日臺北市都市更新審議委員會第79次會議紀錄、97年10月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第3 次會議資料、97年10月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第3 次會議紀錄、臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商報告、98年5 月4 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第16次會議資料、98年5 月4 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第16次會議紀錄、98年7月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議資料、98年7 月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議紀錄、原告98年9 月9 日訴願書、內政部於96年6 月
4 日以內政部第000000 0000 號訴願決定書、鈞院97年9月16日判決、臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點、98年3 月27日最高行政法院98年度判字第290 號判決第14頁、臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點、原告於鈞院院田審二股96訴02763 字第0960017153號案96年10月24日補充答辯狀、93年9 月10日都市更新幹事會會議紀錄、實施者97年11月6 日元建（都更）字第085 號函、本案核定版都市更新權利變換計畫書第11-3頁、宏大不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告第14頁、98年5 月12日府都新字第09830514200 號函檢送98年5 月4 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第16次會議紀錄、98年7 月14日府都新字第09830866300 號函檢送98年7 月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議紀錄、被告98年9 月30日訴願答辯書、內政部98年11月26日台內訴字第0980057665號訴願決定書、社團法人台北市不動產估價師公會96年12月24日諮商意見書、內政部98年11月26日台內訴字第0980057665號訴願決定書、本案都市更新事業計畫第12-1頁至第12-6頁（財務計畫）、臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則、本案都市更新事業計畫第8-23頁至第8-27頁（建築結構、設備及建材說明）、擬定臺北市○○區○○段○ ○段679 、679-1 、680 地號等3 筆土地（原○○大廈基地）都市更新事業計畫案【核定本】、宏大不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告第29頁、鈞院98年度訴字第802 號判決、宏大不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告第21、28至30頁95年6 月12日修正前不動產估價技術規則第27條、宏大不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告第20頁、原告所提案例臺北市○○○路○ 段○○○ 號座落位置地圖、最高行政法院100 年度判字第2093號判決、宏大不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告完整內容（最終核定版）內政部94年7 月11日台內地字第0940009736號函等件影本為證。
五、按「以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之擬定報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。實施者為擬定或變更權利變換計畫，須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時，準用第二十三條規定辦理。權利變換計畫應表明之事項及權利變換實施辦法，由中央主管機關定之。」；「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」，97年1 月16日修正公布之都市更新條例第29條及第32條各定有明文。次按「權利變換計畫應表明之事項如下：一、實施者姓名及住所或居所；其為法人或其他機關（構）者，其名稱及事務所或營業所所在地。二、實施權利變換地區之範圍及其總面積。三、權利變換範圍內原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地之面積。四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地三七五租約承租人、限制登記權利人、占有他人土地之舊違章建築戶名冊。五、土地、建築物及權利金分配清冊。六、第十三條第一項第三款至第五款所定費用。七、依本條例第三十條第一項各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金。八、各項公共設施之設計施工基準及其權屬。九、工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期。十、不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊。十一、依本條例第三十六條第二項土地改良物因拆除或遷移應補償之價值或建築物之殘餘價值。十二、公開抽籤作業方式。十三、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖。其比例尺不得小於五百分之一。十四、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖。十五、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。十六、地籍整理計畫。十七、本條例第四十一條之舊違章建築戶處理方案。十八、其他經各級主管機關規定應表明之事項。前項第五款之土地、建築物及權利金分配清冊應包括下列事項：一、更新前各宗土地之標示。二、依第六條及第七條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權及耕地三七五租約價值。
三、依第六條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。四、更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊。五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地及建築物標示及無法分配者應補償之金額。六、土地所有權人、權利變換關係人與實施者達成分配權利金之約定事項。」；「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」，都市更新權利變換實施辦法第3條及第6條各設有規定。
六、前揭事實概要所載各情，為兩造所不爭，且有上開各該文件、原處分及訴願決定書等件影本附原處分卷及訴願機關卷可稽。茲依前述兩造主張之意旨，就下列各點敘明判決之理由。
七、本件原處分包括被告98年8 月13日府都新字第09830985000號函、98年5 月12日府都新字第09830514200 號函通知之98年5 月4 日會議記錄及98年7 月14日府都新字第0983086630
0 號函通知之98年7 月6 日會議記錄：原告為本件都市更新之土地所有權人，針對被告核定之權利變換計畫共提出「估價報告不實」、「應重新選取估價案例」、「重新估價」、「評價基準日違法」、「共同負擔費用金額違法超列」、「以差額價金找補方式多選配更新後建物」、「更新前建物裝潢價值未被估算」、「更新前花園與車庫及加蓋之價值未被估算」、「騎樓價格找補」、「更新後車位價格過高」、「更新前1 樓建物應合併估價」等11項異議，乃兩造所不爭。原告固不否認被告以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函為審議核復處分，表明係依98年7月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議決議與都市更新條例第32條規定辦理，審議結果為實施者應以現金找予原告9,253,500 元（本院卷1 第37頁，附件2 ）；惟曾主張然該函所指之審議會第21次會議，僅針對原告所提11項異議中的其中1 項有關騎樓價格找補問題（即異議事項9 ）作出決議，並未審議原告所提之其餘10項異議，被告就原告所提其餘10項異議，係以98年5 月12日府都新字第09830514
200 號函檢送同年5 月4 日審議會第16次會議紀錄（本院卷
1 第156-166 頁，被證26），並以98年7 月14日府都新字第09830866300 號函檢送同年7 月6 日審議會第21次會議紀錄（本院卷1 第167-171 頁，被證27）通知原告，惟被告檢送前開二次會議紀錄之函文，只是檢送會議紀錄之觀念通知云云。惟查，被告以該等函文檢送前開二次會議紀錄，依該等函文及會議紀錄之意旨，已對原告所提其餘10項異議發生否准之效果，應認屬行政處分；且該等函文及會議紀錄之否准處分，經原告不服提起訴願，由訴願機關作成訴願駁回之決定，原告仍表不服，而提起本件行政訴訟；況原告嗣已表明該等函文及會議紀錄，亦屬本件之原處分（參見本院卷3 ，
101 年1 月6 日準備程序筆錄第5 至6 頁）。故原告之前所稱該等函文僅係檢送會議紀錄之觀念通知云云，並非可採。
本件之原處分，應包括被告98年8 月13日府都新字第09830985000 號函、98年5 月12日府都新字第09830514200 號函通知之98年5 月4 日會議記錄及98年7 月14日府都新字第09830866300 號函通知之98年7 月6 日會議記錄，先予敘明。
八、被告以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函通知原告11項異議事項之第9 項，本案實施者元大公司應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予原告9,253,500 元，係對原告有利之處分，該部分非在本件原告訴請撤銷之範圍：經查，被告於97年10月6 日召開都市更新及爭議處理審議會第
3 次會議與98年5 月4 日召開第16次審議會辦理審議事宜，就原告11項異議事項進行審議，其中決議第⑼項「更新後騎樓價格以1 樓室內0000000 元估算之合理性」異議，請實施者據以評估異議人所分配之A 棟1 樓價格之修正額度後，再行提會審議。98年7 月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會召開第21次審議會，審議原告該異議事項，決議：「本案參依臺北市不動產估價師公會所提之技術性諮商意見，原估價報告就評估標的更新後A 棟1 樓每坪155 萬元之原評估單價應向下調整，並於會中建議應下修4%之意見，經與會委員討論確認，並徵求實施者同意及異議人表示可以接受後，計算本案實施者應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予異議人賴秀卿新台幣0000000 元整…。」；被告乃據以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函復原告略以：「…
三、旨揭案件前經本府以95年8 月24日府都新字第09570894
600 號函核定公告實施，台端針對前開核定內容提出異議事項，涉及權利價值部分，業於98年7 月6 日提經臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議審決，本案實施者元大建設開發股份有限公司應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予台端新台幣9,253,500 元整。」等語，故本件之原處分中，被告以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函通知原告11項異議事項之第9 項，本案實施者元大公司應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找予原告9,253,500元，係對原告有利之處分，該部分非在本件原告訴請撤銷之範圍，詳如原告聲明所示，應予敘明。
九、被告以98年5 月12日府都新字第09830514200 號函通知之98年5 月4 日會議記錄，查認原告11項異議事項之第1-6 項非屬權利價值事項，不予審議，核無不合：
㈠按都市更新條例第32條第1 項規定，都市更新條例第32條
第1 項之適用，係限於土地所有權人「對其權利價值」有異議時，方有此一特別救濟途徑之適用，並衍生實施者「差額找補」之問題。是若非屬「權利價值」之異議，而係權利變換計畫書內其他項目，尚非都市更新條例第32條第
1 項異議程序適用之範圍（最高行政法院98年度判字第40
3 號判決意旨參照）。準此，對於他人之權利價值、共同負擔之項目及金額等其他權利變換計畫之內容有所爭執，則須依通常救濟程序即訴願、行政訴訟之程序為之，尚非都市更新條例第32條第1 項異議程序之適用範圍。經查，原告所提異議事項第1 項至第6 項（即「估價報告」、「重新選取案例」、「更新後建物價值重新估價」、「評價基準日」、「共同負擔費用金額」、「以差額價金找補方式選擇多分配更新後建物之戶數」等），均非原告對本身權利價值之異議，故非屬都市更新條例第32條第1 項所稱「對其權利價值」有異議之情形。就此等異議事項，被告依臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點第3 點規定，不予受理（審議），於法並無不合。茲就上開異議事項，分別說明如下：
⒈異議事項第1項「三家估價報告相似度奇高」部分：
依都市更新權利變換實施辦法第6 條規定，更新案之估價係由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之，故更新案之審議乃就實施者評定之專業估價者進行審議，即應就評定之該份估價報告之權利價值是否適當加以審議，是以其餘二家估價報告是否與評定之估價報告有相似度奇高及其是否合理等問題，依前揭規定及說明可知，與權利價值之爭議無關，被告因認其非屬權利價值之爭議，並無違誤。至於原告本件起訴後，所提「估價報告嚴重低估原告更新前土地之權利價值」云云，核與本件異議事項「三家估價報告相似度奇高」有別，自無從取代而為主張。且本件有關鑑價部分，依被告答辯所述（參見四、被告主張：至，第74頁至89頁），系爭估價之內容，亦無不合，附此敘明。
⒉異議事項第2 項「原估價選取之案例至今已有30% 至50% 之漲幅，應重新選取案例」部分：
按權利價值之評估，係就評價基準日當時之權利價值為準（都市更新權利變換實施辦法第6 條第1 項參照），後續土地之漲幅與權利價值之評估無關，故原告異議所稱原估價選取之案例至今已有30% 至50% 之漲幅，應重新選取案例云云，與前揭規範意旨不符，且非原告對本身權利價值之異議，核其主張，非屬權利價值之爭議。
至原告起訴後另提「選用之估價案例不當」、「捨近取遠、選用偏離估價、成交時間距離評價基準日2 年前」云云，核與本件異議事項「原估價選取之案例至今已有30% 至50% 之漲幅」有所不同，故無從取代而為主張。
⒊異議事項第3 項「建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」部分：
按權利價值係指原告建物及土地應被評定為多少金額之價值問題，即限於「對其權利價值」有異議，並衍生實施者「差額找補」之問題，故分配比例並非權利價值之爭議。再者，分配比例之決定係於權利變換計畫時即已決定，建物完成日期之延後不致影響所有權人之分配比例。準此，被告因認原告異議所稱建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價云云，非屬權利價值之爭議，並無違誤。至於原告起訴後另稱「更新後之權利價值」云云，其與本件異議事項「建物完成日期延後影響分配比例，應重新估價」有別，亦無從取代而為主張。
⒋異議事項第4 項「更新後價值以93年1 月6 日為評價基準日，有所不當」部分：
按評價基準日係評價權利變換之各該權利價值之基準日（都市更新權利變換實施辦法第6 條第1 項參照），並非土地所有權人「對其權利價值」異議之問題，故非都市更新條例第32條第1 項異議程序之適用範圍。被告因認原告異議所稱更新後價值以93年1 月6 日為評價基準日，有所不當云云，非屬權利價值之爭議，並無違誤。
又依行為時都市更新權利變換實施辦法第8 條規定，本件都市更新事業計畫、都市更新事業權利變換計畫之報核日期均為93年5 月5 日（原處分卷，被證5 ），依上開規定，評價基準日限於權利變換計畫報核日前6 個月內即92年11月5 日至93年5 月4 日間，故本件以93年1月6 日為評價基準，並無不合。原告雖引98年12月25日內政部訴願決定書第1 頁有關「實施者於94年3 月4 日檢送…計畫向原處分機關申請審議」（該敘述未描述清楚，事實為實施者於93年5 月5 日報核，原處分卷，被證2 ）；惟被告於本院另案（96年度訴字第2763號）96年10月24日第1 次答辯書第1 頁有關「實施者於94年3月4 日檢送…計畫向被告申請審議」（原處分卷，被證21），已陳明該敘述係屬誤植，事實為實施者於93年5月5 日報核，附此敘明。
⒌異議事項第5 項「營建費用在審議過程中調高，屬不合理」部分：
按權利價值係指建物及土地應被評定為多少金額之價值問題，已如前述，故原告所稱營建費用並非其土地或建物之權利價值，亦不衍生實施者「差額找補」之問題，被告因認原告異議所稱營建費用在審議過程中調高，屬不合理云云，非屬權利價值之爭議，並無違誤。原告雖稱共同負擔費用攸關原告「更新後可受分配之權利價值」，惟依都市更新條例第3 條第5 款、第30條第1 項、第31條第1 項本文、第39條第2 項、第40條第1 項等有關「權利價值」之規定，均指「更新前權利價值」、「原有之權利價值」或「權利變換前之權利價值」，權利變換後則稱為「更新後建築物及其土地」、「應分配之土地及建築物」或「權利變換後之土地及建築物」，故都市更新條例所稱之「權利價值」，係指「更新前」之權利價值而言，並非指「權利變換後之權利價值」。原告所稱，核屬誤解，並不足採。
⒍異議事項第6 項「所有權人無法多分配兩戶以上單元，並補足差額予實施者，故不合理」部分：
經查，原告未具體說明其何項土地或建物之權利價值應予增加，因此可多分配兩戶以上單元；且有關所有權人之分配比例並非權利價值之爭議，已如前述。是以被告所認原告異議所稱所有權人無法多分配兩戶以上單元，並補足差額予實施者，故不合理云云，非屬權利價值之爭議，並無違誤。再者，都市更新條例所稱之「權利價值」，係指更新前之權利價值而言，並非指「權利變換後之權利價值」，亦如前述，故原告所稱「可受分配之權利價值」云云，並非都市更新條例所稱之「權利價值」，附予敘明。
㈡又查，審議會第16次會議紀錄（本院卷1 第156-166 頁，
被證26）已載明：「經審議會討論後，非屬權利價值之異議，不予審議。」。其中「非屬權利價值之異議」即係表明不予審議之理由，並無原告所稱不附理由之情形，併此敘明。
十、被告以98年7月14日府都新字第09830866300號函通知之98年7月6日會議記錄，查認原告11項異議事項之第7、8、10、11項，因原核定之計畫內容尚無不合，予以維持，核無不合：
㈠按當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，
不足為其主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實，改制前行政法院36年判字第16號著有判例。又依臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點第2 點（原處分卷，被證18）、臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第
3 點第1 項（原處分卷，被證20）規定可知，臺北市都市更新及爭議處理審議會之審議委員成員係由主管機關及有關機關代表（例如工務局、地政處、交通局、法規委員會、都市發展局等）和都市計畫等專家學者所組成，所為之審議核復決議具有高度屬人性、專業性、經驗性之專業判斷，在此判斷範圍內，行政機關若無未遵守法定秩序、基於錯誤之事實、未遵守一般有效之價值判斷原則、夾雜與事件無關之考慮因素等事項，其有關專業認定應予尊重（最高行政法院95年度判字第2143號判決意旨參照）。故原告主張被告之審議決定有違誤，應舉證證明該審議決定有判斷之瑕疵，不能僅以認知不同而主張其為違法。經查，本件被告以98年7 月14日府都新字第09830866300 號函通知之98年7 月6 日會議記錄，查認原告11項異議事項之第
7 、8 、10、11項，因原核定之計畫內容尚無不合，予以維持，於法並無不合；且原告並未能舉證證明被告予以維持之處分有何違誤。茲分項說明如下：
㈡異議事項第7 項「更新前建物裝潢應考量為不動產總值中以為更新前權利價值基礎」部分：
原告主張其更新前建物裝潢應考量為不動產總值中以為更新前權利價值基礎云云。經查，本件勘估標的於評價基準日當時已拆除完畢，估價師勘估現況時，土地上並無地上物，因此本案均依相關建物使用執照平面圖及建物登記謄本等相關資料進行評估。原告復稱「被告所謂原告更新前建物之裝潢價值已以商業用估價，究竟所估之金額多少？如何計算出該數值？」等語；惟查，本件由宏大不動產鑑定顧問股份有限公司出具之估價報告第14頁有關建物個別條件分析中，業已載明分析因素包括「9 、標的建築物謄本法定用途為商業用及住家用」與「10、建物已滅失，本公司依其謄本登記狀況及委託者提供之建物平面圖，基於一般裝潢，正常使用之原則，評估更新前各戶不動產價格」（原處分卷，被證25）。故本件更新前建物之估價，已分別考量住宅用之一般裝潢與商業用之一般裝潢，此有被告委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商報告（原處分卷，被證10）可證。至於裝潢部分之金額，則併入不動產總值中計算，不另單獨認列裝潢價值，此種估價方式為估價實務之常態。而在本件諮商意見書即表示：「本案建物之裝潢價值僅適於應反映在建物價值上，並不適於分配於土地之權利價值內」、「本案更新前建物之裝潢應併入不動產總值中，惟應僅限於附著於合法建物上之部分為限，裝潢價值並僅應歸入建物價值中，不分配於土地權利價值內，所有權人應提出相關資料供估價師參考。」（原處分卷，被證10第8 頁及第25頁）。是以本件有關原告原有建物之估價，已與「住宅」相區分，非以住宅之裝潢進行估價，而採「商用」裝潢之一般標準估價，核無不合。原告所稱本件未就其更新前建物裝潢價值予以估價，原告之權利價值遭低估云云，核係誤會，並非可採。
㈢異議事項第8 項「合法使用權未予估價，實施者未反應異議人約定專用之花園與車庫價值」部分：
按都市更新條例第3 條第5 款規定，權利變換中有關「權利價值」之估算，於土地與建築物，均係以「合法」持有認估。經查，原告所稱更新前花園與車庫加蓋部分皆未取得合法登記事宜，自無法視為「合法」，故不應將其占用之空間計入權利價值，此亦為被告委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商報告（原處分卷，被證10）所肯認。又因本件更新地區之劃定、擬具權利變換計畫皆在「建物拆除」之後，故尚無依都市更新條例第36條第2 項規定「因權利變換而『拆除』或『遷移』之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定」之適用。再者，原告雖以諮商意見書第7 頁主張得依協商結果，以補償費計算云云。惟查，諮商意見書第7 頁第3 點（原處分卷，被證10第7 頁下段）已明確表示「除合法建物外，其他未被列入之土地改良物及農作改良物依法則不能併入土地價格評估」，且原告亦未舉證證明有以補償費計算之協商結果之存在，原告上開異議事項，即非可採。
㈣異議事項第10項「更新後停車位價格每個以310 萬元及29
0 萬元計價之不合理」部分：原告主張系爭建物更新「前」一樓停車位估價為300 萬元，更新「後」B2停車位估價卻為310 萬元，地下停車位價格反較一樓停車位高云云。經查，系爭建物更新前後之建物新舊及建築設計已有不同，更新後之建物較為新穎，相關消防設備等公共設施亦較更新前之建物更為完善，原告以更新「前」一樓停車位與更新「後」B2停車位之價格比較，並非立基於同等之建築狀況。蓋更新前之停車位係位於老舊建物內，其消防、出入動線均未能充分符合相關法規，而更新後之停車位雖非位於地面層，惟係採新式規劃，出入動線均無需日曬雨淋，其價值未必低於原先之地面老舊車位。此外，原告更新前並「無」持有車位，故原告所爭更新前車位價格若干，與其權利價值無關，依都市更新條例第32條第1 項規定，原告所提更新前後停車位價格之比較，即無實益。又不動產交易價格並無明確之標價機制，所謂市價亦係浮動之概念，本件原告僅以估價結果
310 萬元與其主張之市價300 萬元有所不同，即稱被告之審議核復有違背經驗法則之判斷瑕疵，實則原告主張之停車位價值問題，業經被告依都市更新條例第16條與都市更新條例施行細則第10條規定，委託臺北市不動產估價師公會進行技術性諮商，其「技術性諮商意見書」就停車位價值問題出具意見（原處分卷，被證10）第2 頁略以：「經本會蒐集於本案本權利變換價格基準日當時，標的附近之車位待售及交易價格、本案地下層車位之規劃情況，並考量影響車位價格之價格影響因素後，原宏大估價報告所評估之更新後車位價格，每個以310 萬元及290 萬元，應屬合理價格區間。」，並於第19頁諮商意見結論略以：「本都市更新案，依據宏大不動產鑑定公司所評估之車位價格由B4層的250 萬元至B2層之310 萬元，均屬合理之市場價格區間內，其評估結果應屬合理。」，原告所稱，並非可取。原告另稱車位之新舊，對價格之影響，為何會大到新車位為舊車位價格的1.82-1.55 倍云云。經查：本件諮商意見書並非僅以新舊車位為比較因素，依其所示「標的所屬地區為台北市東區商圈（SOGO及明耀商圈中間），附近無公有停車場，道路二側亦少有停車格之劃設，建物密集，除主要道路二側外，巷內絕大部分之建物為中古公寓及華廈，多半無劃設車位或車位不足，加上該地區住戶車輛持有率高及外來停車之需求，因此車位需求遠高於上述三個車位交易實例所在地區」、「依其規劃屬高級住宅」、「標的車位為需求大於供給」等因素，經綜合考量後認定宏大公司評估之車位價格由B4層的250 萬至B2層之310 萬元，均屬合理之市場價格區間內，其評估結果應屬合理（原處分卷，被證10第19頁上段）。原告所稱，亦非可取。
是以原告此項異議，核不足採。
㈤異議事項第11項「更新前其之1A與1B二戶係合併使用，應
予以合併估價，調高B 戶更新前單價，使單價一致」部分：
經查，有關原告更新前1A與1B二戶係合併使用，應否予以合併估價一事，被告所屬臺北市政府都市更新處函詢臺北市政府建築管理處回覆略以：「有關拆除前原敦化南路1段235 號（13建號）、233 巷4 號（23建號）得否合併作為餐廳使用乙節，查被告都市發展局之網際網路土地使用分區申請及查詢系統資料結果，為敦化南北路特定專用區（A 區）（原屬第四種住宅區、第四之一種住宅區）（比照第三種商業區），依貴處檢附之建物登記謄本，兩戶合併申請作為餐飲業使用面積達607.61平方公尺，另依84年
9 月27日府都二字第84064377號公告商業區調整案說明書，若建築物坐落於第四種住宅區，須繳納回饋金後始可為商業使用。」、「次查本市商業處營利事業登記資料查詢結果，235 號原領有供餐廳使用之營利事業登記證，惟因為震災受損建物遭強制拆除，於93年1 月13日辦理停業，故得否依臺北市土地使用分區管制第94條第1 項第3 款辦理，建請加會都市規劃科。」、「另依臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法，住宅用途申請作為餐飲業使用，申請面積大於300 平方公尺者，須依建築法辦理變更使用執照。」。又被告委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商報告書（原處分卷，被證10）第
3 頁，對於原告所爭之「合併估價」問題表示「本更新案因屬災後重建之都市更新，更新後採更新前同樓層原位次分配方式為原則辦理，實施者給予估價師之估價條件為一樓A 、B 二戶分別評估，且更新前後對一樓之價值評估亦均採同一估價前提，故不動產鑑定公司依一致標準，更新前後一樓均以二戶分別單獨評估應屬公平、合理並無不妥。本案估價目的為辦理都市更新前後權利價值變換之參考，所以估價條件上需在考慮公平性、合理性之前提及更新範圍內權利人同意下而訂定，至於是否採用『合併估價』於學理上並無不可，但於本案價格日期當時權利人應提出是否有『合法申請』合併使用之相關證明文件，並經過權利人間同意後始為合宜。」等語。原告雖以諮商意見書記載「標的二戶合併使用之面積並未違反台北市土地使用分區管制規則之相關規定」等語，主張系爭1A與1B二戶應合併估價云云。惟查：綜觀諮商意見書此部分之全文，係表示「本案標的一樓二戶合併使用是否違反建築管理相關法令，仍需由台北市政府相關主管單位裁定」、「估價法規中並未對建物合併使用下之估價原則有所規範，因為就同一所有權人所擁有之更新前數個不動產並無法規規定必須採『合併估價』，依不動產估價技術規則第八十四條規定，僅『純素地』可考量更新前就互相毗鄰且屬同一所有權人者，可視為同一宗土地」、「若更新後採分別估價，而更新前採合併估價，將導致更新前後估價條件基礎不一致，且對於其他權利人亦不公平」、「本案在都市更新權利變換中為達到更新前後估價基礎一致，更新前後各戶均未採『合併估價』，則是對全體權利人屬合理且具公平性之評估方式」（原處分卷，被證10第23頁至第24頁）。原告所稱，僅擷取片段，並未把握諮商意見之整體意旨，自非可取。是以原告所有之原敦化南路1 段235 號（13建號）、233 巷4 號（23建號）兩戶建物，其中僅235 號原領有供餐廳使用之營利事業登記證，原告並未提出合法申請合併使用之相關證明文件，亦未提出經過權利人間同意之證明，故審議會衡酌前述建管處與臺北市不動產估價師公會意見，決議「同意維持原核定之計畫內容」，並無違誤。
原告前開異議事項，亦非可採。
、原告就系爭不予審議之事項，請求判命被告應為審議核復之處分，及就系爭維持原核定計畫內容之事項，請求判命被告應重為審議核復之處分，為無理由：
綜上所述，被告以98年5 月12日府都新字第09830514200 號函通知之98年5 月4 日會議記錄，查認原告11項異議事項之第1-6 項非屬權利價值事項，不予審議；及被告以98年7 月14日府都新字第09830866300 號函通知之98年7 月6 日會議記錄，查認原告11項異議事項之第7 、8 、10、11項，因原核定之計畫內容尚無不合，予以維持，於法並無違誤。訴願決定均予維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷，並就系爭不予審議之事項，請求判命被告應為審議核復之處分，及就系爭維持原核定計畫內容之事項，請求判命被告應重為審議核復之處分云云，為無理由，應予駁回。
、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 9 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 徐瑞晃
法 官 鍾煒法 官 蕭忠仁上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 2 月 9 日
書記官 蕭純純