臺北高等行政法院判決
100年度簡字第589號原 告 蕭揮升被 告 新北市政府地政局代 表 人 康秋桂（局長）住同上上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國100 年6 月21日北府訴決字第1000400084號（案號：0000000000）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序說明：本件因屬不服行政機關所為罰鍰處分而涉訟，其標的之金額為新臺幣（下同）100,000 元，係在400,000 元以下，依行政訴訟法第229 條第1 項第2 款規定，應適用簡易程序，本院並依同法第233 條第1 項規定，不經言詞辯論，逕行裁判。
二、事實概要：原告於民國99年12月19日，經訴外人王瓏穎向臺北市政府地政處檢舉，原告在「591 房屋交易網」網站刊登臺北市○○區○○街○○號5 樓房屋（下稱系爭房屋）之銷售廣告，其因而與原告取得聯繫並訂定買賣斡旋金契約，嗣因斡旋金應否退還而與原告衍生糾紛，經臺北市政府地政處移請被告處理。經被告調查，得知原告係以個人名義與王瓏穎簽訂買賣斡旋金契約，且原告於網路廣告上載明其係代理人並收取服務費，然其並非受僱於合法經紀業，卻以個人名義從事仲介業務，已違反不動產經紀業管理條例第5 條第1 項及第7 條第1 項規定，乃以100 年3 月22日北地價字第1000269469號函所附同文號處分書（下稱原處分），依同條例第32條規定，處原告100,000 元罰鍰，並應立即停止營業。原告不服原處分，提起訴願經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張：系爭房屋所有權人即訴外人許瑛真因工作忙碌，無暇處理該房屋之銷售及管理事宜，故委請原告代為於網路上刊登售屋廣告，另開門供人看屋，及看管維護屋內家具、電器用品與裝潢設備；原告僅係出於熱心而協助許瑛真銷售房屋，並無圖利他人之意思。訴外人王瓏穎本欲購買系爭房屋，於支付定金時，要求原告於網路下載買賣斡旋金契約，由雙方簽約作為憑證，惟王瓏穎嗣後打消購屋意願，該契約並經雙方同意取消並撕毀。原告已藉由此事件瞭解相關法令，日後不會再有相同行為，為此提起本件訴訟，並聲明：訴願決定及原處分關於罰鍰部分均撤銷；訴訟費用由被告負擔。
四、被告抗辯：㈠原告與系爭房屋所有人許瑛真曾簽署委託書，該委託書內容
係約定由原告帶看房屋並代為收取買方定金等服務，可見原告係經許瑛真依民法第528 條規定而為委任，另依同法第
103 條規定授與代理權，代為提供消費者決定承買或承租與否之房屋現況相關重要交易資訊，其性質自為從事不動產買賣之代理業務，依內政部92年8 月18日內授中辦地字第0920012166號函：「…代為保管鑰匙帶人看屋，……固未有如仲介經紀業般積極斡旋於交易當事人間之媒合行為，……顯屬依民法第103 條、第528 條規定，受託代理區分所有權人（屋主）提供消費者決定承買或承租與否之房屋現況相關重要交易資訊，從而應屬前開條例所稱之仲介業務」意旨，原告所為應屬不動產經紀業管理條例所第4 條第5 款所稱之「仲介業務」，自應受該條例之規範。
㈡又系爭房屋在網路上刊登之銷售廣告，係以原告為聯絡人，
原告稱該售屋廣告乃系爭房屋所有權人委請其代為刊登，自非實在。又原告在該網路廣告中，除公開對不特定人提供系爭房屋出售之資訊，且留下個人聯絡方式，俾有意購買該房屋者與其聯繫，由其帶看該房屋、議價及提供該房屋相關資訊，顯有居間促成不特定人與系爭房屋所有人成立買賣交易之客觀事實；加以原告以個人名義與原本有意購買系爭房屋之訴外人王瓏穎簽訂買賣斡旋金契約，及臺北市政府地政處
100 年2 月18日北市地權字第10030350800 號函移送被告之調查資料顯示，原告曾於591 房屋交易網站多次刊登不動產廣告訊息等情，益足證明原告確有居間報告及媒介房屋買賣之行為，故其未申請不動產經紀業經營許可，而經營不動產仲介或代銷業務，違反不動產經紀業管理條例第32條規定之事實，已甚為明確，被告以原處分對原告裁處罰鍰，自屬有據，原告訴請撤銷原處分對其所處罰鍰，自無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
五、如事實概要欄所載事實，有訴外人王瓏穎於99年12月19日所具申訴電子郵件、買賣斡旋金契約、591 房屋交易網售屋廣告網頁、原處分及訴願決定書等附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。本件兩造爭執之點，厥為：原處分以原告並非不動產經紀業者而經營仲介或代銷業務，違反不動產經紀業管理條例第32條之規定，對原告予以裁罰，是否違法？經查：
㈠按「本條例用辭定義如下：……四、經紀業：指依本條例規
定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限」、「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。……」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金」，不動產經紀業管理條例第4 條、第5 條第1 項、第7 條第1 項及第32條分別定有明文。
㈡查訴外人王瓏穎係因原告在「591 房屋交易網」網站上刊登
系爭房屋銷售廣告，而與原告聯絡看屋，並與原告簽訂買賣斡旋金契約，支付原告30,000元斡旋金。由原告在上開售屋廣告中，自稱「蕭先生」，並留存個人電話號碼及電子郵件信箱，俾有意看屋者與其聯絡，復載明「收取服務費」（見答辯卷第13頁）；另原告與王瓏穎簽訂之買賣斡旋金契約，首段文字即言明：原告為仲介買賣系爭房屋及其土地持分，因王瓏穎承購條件與賣方出售條件尚有差距，王瓏穎願交付原告斡旋金30,000元，由原告代為斡旋，且該契約第1 條約明：王瓏穎同意於買賣契約成立後、交屋前，支付購屋總價金1%之服務費予原告（見答辯卷第2 、3 頁）等情觀之，原告係與王瓏穎訂定民法第565 條所定居間契約，而為王瓏穎與系爭房屋所有人訂定買賣契約之媒介，其所為自屬不動產經紀業管理條例第4 條第5 款規定之仲介業務。惟原告就系爭房屋買賣所為仲介行為，不論係刊登售屋廣告，或與王瓏穎訂定買賣斡旋契約書，均係以其個人名義為之，故其顯然不具備不動產經紀業管理條例第5 條第1 項及第7 條第1 項所定：經營經紀業，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後，方得營業之資格，而已違反同條例第32條第1 項規定，原處分依該條文規定，處原告罰鍰100,000 元，並命原告應立即停止營業，自無違誤。
㈢原告雖主張：其僅係因系爭房屋所有權人許瑛真工作忙碌，
無暇處理該房屋之銷售及管理事宜，故受許瑛真委託，代為於網路上刊登售屋廣告，並無從事不動產買賣仲介之行為等語；然原告若僅單純代理許瑛真刊登售屋廣告，而未居間仲介該房屋之買賣，當無要求有意購屋之人先行支付議價斡旋金，另於買賣成立後尚應對其給付服務費之理，是原告上開主張，顯非可採。至原告另主張：其與王瓏穎所訂上開買賣斡旋金契約，業經雙方同意取消並撕毀等語，乃其二人間之私法契約已否因合意解除而不存在之問題，對於原告因不具經紀業資格而從事仲介業務，已違反前揭行政法上所定義務之事實，不生任何影響，是原告此部分主張，不問是否屬實，均不足據為對其有利之認定，故仍無足取。
六、綜上所述，被告認原告非經紀業而經營不動產仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5 條第1 項及第7 條第1 項規定，依同條例第32條規定，以原處分處原告100,000 元罰鍰，並應立即停止營業，認事用法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分關於100,000元罰鍰之裁處，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 28 日
臺北高等行政法院第五庭
法 官 徐 瑞 晃上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 28 日
書記官 李 建 德