臺北高等行政法院判決
100年度訴字第1110號100年9月29日辯論終結原 告 姜美君訴訟代理人 蔡文燦律師被 告 新北市政府代 表 人 朱立倫（市長）住同上訴訟代理人 林圭宏
徐慧敏上列當事人間地政士法事件，原告不服內政部中華民國100 年4月29日台內訴字第1000030764號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣訴外人黃靜枝於民國99年8 月23日向被告陳情具地政士身分之原告未受其兄黃經助之委託，冒名代理申辦繼承登記，經被告函請原告、黃經助提出說明後，認定原告承辦99年士林字第6426號土地繼承登記案時，由其公司未具地政士資格之業務人員張戎佳告知已獲得黃經助之授權辦理，未善盡查明及核對委託人身分責任，涉有違反地政士法第18條規定情事，乃提請臺北縣政府地政士獎勵及懲戒委員會（現改制為新北市政府地政士獎勵及懲戒委員會，下稱地政士獎懲委員會）審議決定，經該委員會以99年12月23日99年度地懲字第
2 號懲戒決定書：「應予以申誡處分1 次。」，被告並以99年12月23日北府地籍字第0991239674號函通知原告。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：
（一）有關黃經助委託辦理坐落於台北市○○區○○段○○段699-4 、699-5 、699-21、699-22、699-23地號等土地（下稱系爭土地）之繼承事件，係經由公司業務張戎佳告知已獲得其授權辦理，且已確實核對其身分，並非僅係藉由同公司之業務張戎佳告知即予辦理。又原告於辦理繼承登記後，將黃經助之土地所有權狀委由張戎佳交付，如本件未獲得黃經助之授權辦理，且未確實核對其身分，原告豈有可能正確無誤辦理繼承登記？又豈有可能於辦理繼承登記後，將黃經助之土地所有權狀委由張戎佳交付之理？
（二）依民法第1147條、第1148條之規定，本件於辦理繼承登記之前，黃經助早已因繼承取得系爭土地之所有權。是以，本件土地繼承事件之辦理，並不涉及不動產之得、喪及變更，原告之行為未違反地政士法第18條「確保不動產交易安全及委託人之權益」之立法目的。又依土地登記規則第26條、27條、120 條規定，繼承登記於部分繼承人因故不能會同其他繼承人辦理繼承登記時，既得由繼承人中一人或數人為全體申請為公同共有之登記，足見得由他人代為申請。從而，原告並未違反地政士法第18條之規定，原處分及訴願決定，均有違誤等語。並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告則以：
（一）依原處分卷附之99年9 月6 日郵局存證信函、原告及張戎佳99年6 月1 日致歉函及原告之陳述函等觀之，其已自承於承辦本案僅係藉由同公司未具地政士資格之業務張戎佳告知，即予辦理，確未善盡查明及核對委託人身分之義務，已違反地政士法第18條規定，原處分並無違誤。
（二）申請登記之程序於土地登記規則第26條、第27條既有明文，縱繼承人於繼承事實發生時已取得不動產所有權，然倘其未申請繼承登記，尚無由他人代為申請之餘地，此由土地登記規則第120 條規定自明，原告認所為未違反地政士法第18條規定，尚無可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件如事實概要欄所載之事實，有99年8 月23日黃靜枝陳情書、臺北市士林地政事務所99年4 月16日北市士地一字第09930761800 號函、系爭土地登記申請書、同年6 月1 日原告及張戎佳致歉函、同年9 月2 日及9 月15日原告說明書、同年9 月15日張戎佳說明書、臺北縣政府99年9 月16日北府地籍字第0990828374號函、同年9 月21日黃靜枝補述資料及同年9 月6 日黃經助存證信函、張戎佳未具地政士資格查詢資料、同年12月23日99年度地懲字第2 號懲戒決定書、原處分、訴願決定書影本等件附於原處分卷可稽。原告於99年6 月
1 日與張戎佳之致歉函已陳述：「因黃明生先生授權辦理黃木樹先生所遺留財產之繼承登記，為方便傳述案件之意願，出具黃明生先生與黃經助先生二位的公同共有所有權狀，造成黃經助先生的困擾及不悅情緒深感歉意……」；復於99年
9 月2 日及9 月15日之說明書中亦自承「經由張戎佳先生告知已獲得當事人之授權辦理」、「公司經營模式係業務員對外接洽業務交給本人辦理」等語，足見原告接受委託承辦該案係藉由張戎佳之告知即予辦理，應未查明及核對委託人身分，是其主張已確實核對黃經助確為系爭土地即登記標的物之權利人即繼承人之身分，並非僅係藉由同公司之業務張戎佳告知即予辦理云云，應無足採。
五、按「地政士應自己處理受託事務。但經委託人同意、另有習慣或有不得已之事由者，得將業務委由其他地政士辦理。」又「地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託。」地政士法第17條、第18條分別定有明文。因土地登記涉及不動產之得、喪及變更，攸關人民財產權益至鉅，故除查明委託人是否為登記標的之權利人或權利關係人外，亦應確實核對其身分無誤，始得辦理，此誠屬地政士受委託時必要之責任，方能確保不動產交易安全及委託人之權益。而本件訴外人黃經助既未委託原告辦理系爭土地之繼承登記，原告又係經由不具地政士資格之公司業務張戎佳告知已獲得黃經助之授權辦理而接受委託，均已如前述，足認其未盡到確實核對委託人身分之規定，尚不因黃經助早已繼承取得系爭土地所有權而可排除此責任。又本件原告係違反未確實核對委託人身分之規定，與土地登記規則第120 條得由部分繼承人申請就被繼承人之土地，為公同共有之登記之規定，並不相涉，原告此部分之主張亦不足採。
六、從而，原處分以原告違反地政士法第18條規定，依同法第44條第2 款規定予以申誡處分1 次，於法並無違誤，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 13 日
臺北高等行政法院第四庭
審 判 長 法 官 胡方新
法 官 劉穎怡法 官 鍾啟煌上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 10 月 13 日
書記官 樓琬蓉