臺北高等行政法院判決
100年度訴字第27號100年4月7日辯論終結原 告 洪興隆被 告 新北市政府地政局代 表 人 康秋桂（局長）住同上訴訟代理人 徐鳳儀
王耀聰簡鈺菁上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北縣政府（現改制為新北市政府）中華民國99年11月08日北府訴決字第0990593018號（案號：000000000 ）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
甲、程序方面：不動產經紀業管理條例第3 條規定：「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」，又新北市政府97年10月2 日北府地價字第0970652036號公告：「主旨：公告不動產經紀業管理條例所規定新北市政府權限之有關行政處分事項委任新北市政府地政局執行，並自即日起生效。」，新北市政府地政局自屬本件適格之被告，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、事實概要：緣原告為華富不動產仲介經紀有限公司（下稱華富公司）所屬經紀人，前經民眾向被告檢舉經由華富公司指派原告仲介購買位於桃園縣○○鄉○○○路○○○ 巷○○號4 樓建築物，原告未於不動產買賣契約書簽章，涉及違反不動產經紀業管理條例。經被告查證，該不動產買賣契約書確無原告之簽章，被告爰以原告違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定，依同條例第31條第1 項第1 款規定，以99年5 月20日北地價字第0990448996號函附懲戒決定書處分原告申誡一次。原告不服，提起訴願，未獲變更，遂向本院提起行政訴訟。
貳、本件原告主張：
一、華富公司於民國（下同）98年10月30日指派原告擔任本件之不動產經紀人及簽約地政士執行簽訂本件買賣契約及簽章，原告從未有逃避於買賣契約需有不動產經紀人簽章之想法；本件實因對法律解讀及認知不同，原告非故意或過失不於買賣契約書簽章，但被告認為原告違反不動產經紀業管理條例，經向新北市政府提起訴願，仍遭駁回。
二、原告除為本件執行簽約地政士亦為不動產經紀人。賣方於簽約前已知原告於本件委託銷售契約書、不動產說明書、要約書、斡旋書簽章；買方於簽約前已知原告於本件不動產說明書、要約書、斡旋書有簽章。買賣雙方之經紀營業員於簽約前均已介紹過原告與買賣雙方認識，介紹時買賣雙方也拿到原告名片，名片內容印有原告具有地政士及及經紀人雙重身份之文字。總之，買賣雙方於簽約時已並知原告將以地政士及經紀人雙重身份簽訂本件買賣契約。原告為執行、撰寫本案買賣契約內容之地政士，買賣契約內容除買賣雙方簽名及其電話號碼外，其餘文字書寫部份皆由原告親自撰寫，原告實質已對整份買賣契約負全責。原告因同時為本件經紀人，因此本件法律責任不論以經紀人簽章或地政士身份簽約皆由原告負責。然負責與否不應只是以形式上原告是否以經紀人身份簽章而判斷。原告於買賣契約書書寫之文字字數，遠超過簽名三個字或蓋章。
三、關於本件不動產經紀業管理條例第22條規定需由經紀人簽章文件，除買賣契約外皆有原告簽章。理由為原告依民法第3條意旨認為：買賣契約由原告撰寫，且原告兼本件經紀人及地政士，應不再需由原告人再以經紀人身份簽章始謂負責；而其他非由原告製作撰寫之文件，原告則必須以經紀人身份簽章以示負責。原告並非故意或過失逃避經紀人簽章法律責任。原告曾以電話及書面向地政局說明未簽章理由，並向地政司申請解釋，但未被接受。
四、按行政罰法第7 條第1 項規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」原告非因故意或過失不於本件簽章，實因本件買賣契約撰寫、簽訂皆由原告執行，原告又兼本件經紀人，原告已對本件契約負責。且買賣雙方於簽約時亦知上述情形，原告應不需再以經紀人身份簽章才足以表示負責。若本件不由原告擔任簽約地政士，原告自當以經紀人身份於買賣契約簽章以示負責；或本件自始即未由原告擔任經紀人，本件由原告擔任簽約地政士，本件即應由其他經紀人於買賣契約書簽章以示負責。
五、民法第3 條規定：「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必需親自簽名。」依其立法意旨：「即法律上規定某種法律行為，須以訂立書面為必自寫，但此種書面，原則上應由本人自寫，方符法定程式……。故其例外復規定得不由本人自寫，而許其使他人代寫，但為慎重計，在他人代寫之後，仍應由本人親自簽名耳。」本件買賣契約書由原告製作、撰寫，原告又兼本件經紀人，原告應不需再於契約書以經紀人身份簽章才足以表示對本件契約負責。
六、最高法院47年台上字第81號：「推事未於言詞辯論及宣判筆錄簽名，固不得謂為已備公證書之形式，惟基於該言詞辯論而為之判決，不能因此失效。原審因第一審推事未於言詞辯論及宣判筆錄簽名，及書記官之未能記明其不能簽名之事由遂認於訴訟程序為有重大之瑕疵，將第一審判決廢棄予以發回，殊難謂合。」、最高法院判例29年上字第395 號要旨：
「（一）民法第3 條關於依法有使用文字之必要者，及民事訴訟法第358 條關於私文書經本人簽名蓋章者、推定其為真正之規定，均與文書本身真偽問題不相干，該項文書縱未經本人簽名蓋章，而有他證據足以證明其為真正者，自不能以文書之形式條件有所欠缺，即為出於偽造之斷定。」、最高法院64年度第5 次民庭庭推總會議決議（一）：「所謂簽名，法律上並未規定必須簽其全名，且修正前票據法第6 條規定……」（依台北市銀行商業公會64、2 、27會業字第0138號復函，實務上關於票據上之簽名，雖非簽全名，而能證明確係出於本人之意思者，仍承認其效力）。原告及公司依本件買賣契約之執行已足以證明自始至終皆願意於本件買賣契約負責，從未逃避簽章責任，只因原告認為整份買賣契約由原告撰寫，且原告兼本件經紀人及地政士，應不再需由原告再以經紀人身份簽章始謂負責。
七、被告北地價字第09903190171 號函件隨文檢附台北縣不動產經紀人員獎懲委員會99年度第2 次會議議程所附前次會議決議執行報告之案由2 之決議：「一、經查本案經紀人陳鴻彬在不動產買賣契約書上僅於地政士欄位簽章，然其確有經紀人身份，並以經紀人、地政士之雙重身份執行相關業務，爰本案經紀人未於不動產契約書簽章部份不予懲戒。」本件原告與陳鴻彬皆具有經紀人、地政士之雙重身份執行相關業務，其相異之處為原告未於地政士欄位簽章，但法律並未規定地政士需於買賣契約書簽章，不知獎懲委員會及地政局其依據法理及懲戒標準為何等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
參、被告則以：
一、查本件訴外人簡維峰及原告任職公司提供之系爭買賣契約書，除經買賣雙方簽名外，均無相關人員簽章，惟本件既由不動產經紀業者仲介成交，經紀人漏未簽章部分顯已違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定，原告既自表知悉相關契約書需由經紀人簽章，且係經國家考試取得證照之專業人員，當應熟悉從業相關法令，難謂其係法令解讀及認知不同，非出於故意及過失而免除其責。另原告援用民法第3 條主張該契約係由其撰擬，故不需於買賣契約書以經紀人身分簽章一節。按不動產經紀業管理條例第22條規定經紀人應於重要交易文件簽章，係課予經紀人審閱、並確保交易內容正確性之責，並非要求經紀人須親自製作書寫相關文件，且該契約應係提供一般民眾使用之定型化契約，倘自始未簽名蓋章，當無從確認經紀人有無完成內容之審認以保障後續交易雙方權益。故本案原告缺漏簽章，已違反上開條例規範經紀人應於重要交易文件簽章之義務，被告依規定處以申誡一次處分，實屬有據，依法並無不符。
三、另原告表示99年第2 次獎懲委員會會議議程所附前次會議決議（附件9 ）之被付懲戒人陳鴻彬與其同樣具經紀人、地政士雙重身分，何以陳鴻彬不予懲戒，原告卻遭懲戒一節，查陳鴻彬同時兼具經紀人、地政士身分，而陳鴻彬雖僅於買賣契約書上之地政士欄位簽章，惟其於仲介過程中以雙重身分執行業務，故係分別依地政士法及不動產經紀業管理條例課予之義務審閱簽章，亦應分依其不同身分負責，是以經原臺北縣不動產經紀人員獎懲委員會討論決定不予懲戒；然本件原告雖亦具雙重身分，卻未於契約書任一位置簽章，實難謂其有合不動產經紀業管理條例第22條規定善盡經紀人審閱契約文件義務之意旨等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：如事實概要欄所述之事實，業據提出房地產銷售契約書、98年8 月1 日房地標的現況說明書、98年10月26日房屋買賣委託斡旋書附本院卷，簡維峰99年1 月21日陳情書、98年10月30日房地產買賣契約書、新北市政府地政局99年3 月2 日北地價字第0990154996號函、華富不動產仲介經紀有限公司（洪興隆）99年3 月8 日答覆函、新北市政府地政局99年5 月20日北地價字第0990448996號函暨懲戒決定書、新北市政府97年10月2 日北府地價字第0970652036號公告、新北市政府地政局99年4 月16日北地價字第09903190171 號函暨99年第
2 次不動產經紀人員獎懲委員會會議議程附被告答辯附件資料冊可稽，為兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：
一、不動產經紀人未於所經手之買賣契約上簽名時，得否以「可證明其就所經手之買賣契約有負責之意願」為由，主張不適用不動產經紀業管理條例第22條第1項規定？
二、原處分有無違反公平原則？
三、原告有無故意過失？
伍、本院之判斷
一、本件應適用之法條：
（一）不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…六、不動產租賃、買賣契約書。…」
（二）不動產經紀業管理條例第31條第1 項第1 款規定：「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、違反…第22條第1 項…規定者，應予申誡。…」
（三）不動產經紀業管理條例第33條第1 項規定：「經紀人員有第31條第1 項各款情事之一時，利害關係人、各級主管機關或其同業公會得列舉事實，提出證據，報請直轄市或縣（市）主管機關交付懲戒。」，內政部95年7 月11日內授中辦地字第0950047568號函釋：「按不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定，不動產之買賣如委由經紀業仲介者，其不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章。為兼顧實務作業與買賣雙方權益，不動產經紀業應於交付不動產買賣契約書予買賣雙方時，該契約書均應由經紀人完成簽章。本件縱使仲介公司及買方所持有之不動產買賣契約書均有經紀人簽章，惟賣方所持有之不動產買賣契約書無經紀人簽章，即有違不動產經紀業管理條例第22條第1 項之規定，請依同條例第29條、第31條規定處理。」，與前揭立法意旨無違，行政機關予以適用，自無違誤。
二、不動產經紀人未於所經手之買賣契約簽名時，不得以「實質上可證明其就所經手之買賣契約有負責之意願」為由，主張免除不動產經紀業管理條例第31條第1 項第1 款之處罰：
（一）按不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定「不動產之買賣契約應由經紀人簽章」，而同條例第31條第1 項第1 款規定「經紀人員違反第22條第1 項規定者，應予申誡」，並無任何除外條款，其立法目的固在於實質保障消費者之權益，但亦要求買賣契約具備「不動產經紀人簽名」之外觀形式，以避免實質審核舉證之爭議。故若不動產買賣契約上無「經紀人簽名」之外觀，即已符合不動產經紀業管理條例第31條第1 項第1 款之處罰要件，縱可實質證明該不動產經紀人確有「就所經手之買賣契約負責」之意願，仍無從免於處罰。
（二）本件原告雖同時兼具經紀人、地政士身分，但其在買賣契約書上並無任何簽章外觀，即已符合不動產經紀業管理條例第31條第1 項第1 款之處罰要件，縱可實質證明原告確有「就該買賣契約負責之意願」，仍無從認定原告在買賣契約上已具有「簽名」之外觀，自難免罰。
三、原處分未違反公平原則：另原告雖主張被告99年第2 次獎懲委員會會議議程所附前次會議決議之被付懲戒人陳鴻彬與其相同具經紀人、地政士雙重身分，何以陳鴻彬不予懲戒，原告卻遭懲戒一節，經查陳鴻彬同時兼具經紀人、地政士身分，其雖僅於買賣契約書上之「地政士欄位」簽章，但因買賣契約已具有「陳鴻彬簽名」之外觀，自可從寬認定「該地政士之簽名兼屬經紀人之簽名」，而予免罰，此與本件原告於買賣契約上全無任何簽名外觀之情形，顯有差異，難為相同解釋，原處分並未違反公平原則。
四、原告縱非故意，亦有過失：原告係經國家考試取得證照之專業人員，就相關契約書需由經紀人簽章之法律規定，自難謂為不知，且該規定要求經紀人簽名之外觀形式，簡單明瞭，並無任何除外之條款，原告主張係誤解法令云云，尚不足採，其未於買賣契約書上簽名，縱非故意，亦有過失，原告主張尚不足採。
五、從而，原處分處分原告申誡一次，原並無違法，訴願決定予以維持，亦屬正確，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 28 日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 陳秀媖
法 官 林惠瑜法 官 畢乃俊上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 4 月 28 日
書記官 簡若芸