臺北高等行政法院判決
100年度訴字第304號100年4月26日辯論終結原 告 林金源被 告 臺北市政府代 表 人 郝龍斌（市長）住同上訴訟代理人 簡瑟芳
黃雅芳胡曉玄上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國99年12月21日台內訴字第0990165479號訴願決定（案號：0000000000），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：訴外人麗源建設股份有限公司（下稱麗源公司）擬具「擬定臺北市○○區○○段○○段559地號等34筆土地都市更新事業計畫案」（下稱系爭計畫案）向被告申請報核，經被告以97年10月3日府都新字第09730249000號公告公開展覽系爭計畫案書圖，自民國（下同）97年10月4日起至97年11月2日止30天，並訂於97年10月24日舉辦公聽會。嗣被告將全案提請臺北市都市更新及爭議處理審議會98年6 月29日召開之第20次會議及98年9月21日召開之第25次會議審議，決議修正後通過，被告旋據以99年5月3日府都新字第09831596002號函（下稱原處分）通知麗源公司：「貴公司擔任實施者擬具之系爭計畫案，准予核定實施，請查照。」並副知所有權人在案。原告不服，指稱(一)系爭計畫案計畫書內未為騎樓之設計規劃，不利於店面營運，有所不當；(二)麗源公司於計畫書內編列之建築價值估算表不符實際行情云云，提起訴願，遭決定駁回，原告仍表不服，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）訴外人麗源公司就系爭計畫案向被告申請核准，被告則以原處分准予實施在案。
（二）惟原告取得被告公告之都市更新實施計畫後，發現其內有關騎樓之規劃設計不當，以及建築價值估算與市場行情不符等情，遂依法向被告提起訴願，然經訴願機關審議結果，認原告之訴願無理由，予以訴願駁回，原告不服，爰依法向本院提起行政訴訟。
（三）麗源公司之誠信有問題，其利用都市更新權利變換來的強制力來脅迫地主簽以55/45合建為分配條件之不平等契約且並未依當初所受委託實施時之承諾，做好善良管理人之責為地主爭取都更之最大權利。
（四）承上，相關其事實如下:
1.申請之獎勵太少(僅百分之19)。
2.折價抵付查建商完成都市更新之建案，需以土地成本及重建成本費用，分配地主及建商可取得之樓層，若編列之銷售單價越低，將來建商可分得之樓層越多，地主可取得之樓層則相對較少。而麗源公司所擬之計畫書第15-6頁、第15-7頁，表15─9 所編列之建築價值估算表，一樓編列樓層銷售單價每坪新臺幣（下同）70萬元，二樓樓層單價每坪35萬元，標準層單價每坪35萬元。而，麗源公司委託宏大不動產估價師事務所以99年12月31號為基準日之估價結果，一樓編列樓層銷售單價每坪92.4萬元，二樓樓層單價每坪50.3萬元，總價已較系爭計畫案內所載之建物價值增加18億元，可見麗源公司之誠信有瑕疵。
（五）另，觀察系爭計畫案附近（約距500公尺）已推出之「水美學建案」之預售屋銷售售價，一樓部分，一坪實際銷售金額為140.65萬元，二樓以上標準樓層一坪實際銷售金額約為70萬元，顯見麗源公司有故意低估建築價值之嫌，可證係麗源公司為求將來可分配較多之層，故意編列較低之銷售價格，該建築價值估算表顯非真正，抑或麗源公司無正確估計建築價值之能力
（六）再者，麗源公司以虛報共同負擔費（都更審查是18億元，但麗源公司在權利變換計畫書中卻虛報至25億元）及低估改建後市價方式來侵蝕地主權利，是益可證麗源公司辦理都更案之誠意有嚴重瑕疵，因此，麗源公司不具擔任系爭計畫案實施者之能力與誠信，是故，被告准予系爭計畫案由麗源公司擔任實施者之原處分，應予撤銷。
（七）依前所述，如無法撤銷麗源公司為實施者之原處分，則由於被告核定之都市更新事業計畫內容不實，亦應撤銷被告核定之系爭計畫案都市更新事業計畫之原處分。
（八）綜上，並聲明求為判決：
1.訴願決定及原處分均撤銷。
2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）事實：
1.系爭計畫案所在基地，係位於被告89年6月26日公告劃定之「北投區‧捷運北投站東側更新地區」範圍內。97年3月12日由麗源公司擬具都市更新事業計畫向被告申請報核，經被告依都市更新條例第19條之規定，於97年10月4 日至11月2 日辦理公開展覽30日，期間並由被告所屬都市更新處於97年10月24日假北投區清江區民活動中心舉辦公聽會在案。復經98年6 月29日臺北市都市更新及爭議處理審議會第20次會議、98年9 月21日第25次會議審議，經決議修正後通過，被告以原處分核定准予麗源公司實施系爭計畫案。
2.查原告為系爭計畫案土地及建物所有權人，因不服前述經被告核定實施之原處分及內政部於99年12月21日訴願決定，於100年2月17日提起本件訴訟。
3.另查系爭計畫案係採權利變換方式實施，麗源公司目前尚未依都市更新條例第29條規定，擬具權利變換計畫向被告申請報核，併予敘明。
（二）理由
1.按行政訴訟法第4 條第1 項規定，提起撤銷訴訟之要件為中央或地方機關之「違法」行政處分。本件原告雖對被告核定系爭計畫案之原處分提起撤銷訴訟，惟並未指出核定之原處分有何「違法」之處，原告未提出具體證據，指摘所核定系爭計畫案內容不實應予撤銷云云均屬臆測、誤解，洵不足採。
2.依行為時都市更新條例第19條、第25條規定：「都市更新事業計畫由實施者擬定，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施；其屬依第七條第二項規定辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。擬定或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。都市更新事業計畫擬定或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽三十日，並舉辦公聽會。公開展覽、公聽會之日期及地點，應登報周知，並通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向各級主管機關提出意見，由各級主管機關予以參考審議。經各級主管機關審議修正者，免再公開展覽。依第七條規定劃定之都市更新地區或採整建、維護方式辦理之更新單元，實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，於擬定或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會，不受前二項規定之限制。」、「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。以區段徵收方式實施都市更新事業時，抵價地總面積占徵收總面積之比例，由主管機關考量實際情形定之。」
3.原告主張系爭計畫案係麗源公司利用都更權利變換來的強制力來脅迫地主簽以不平等合建契約，且未依當初所受委託實施時之承諾乙節：查系爭計畫案係以權利變換為實施方式，故原告應分配之價值後續尚須依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法等法令及被告核定之權利變換計畫內容進行分配。查系爭計畫案麗源公司目前尚未擬具權利變換計畫向被告申請報核，另原告前與系爭計畫案之麗源公司私下另定協議合建契約係屬私權，尚非以權利變換為實施方式之都市更新案所涉；故有關契約所生之糾紛，應自循司法途徑解決。
4.原告主張本更新案申請獎勵太少（僅百分之19）乙節：容積獎勵係由麗源公司依其基地所屬現況條件及後續規劃設計，依臺北市都市更新自治條例第19條規定，逐項檢討申請，被告依麗源公司所申請之獎勵額度，辦理審議相關程序，其程序亦無違誤。
5.原告主張麗源公司故意編列較低之銷售價格，建物價值估算表顯非真正及虛報共同負擔費用（都更審查是18億元，但在權利變換計畫書中卻虛報至25億元）乙節：⑴系爭計畫案係採權利變換方式實施，故有關系爭計畫
案之價值評定，後續尚需由麗源公司依都市更新權利變換實施辦法第6條之規定，由麗源公司委託三家以上專業估價者查估後評定之，並依同辦法第5條規定進行權利變換選配意願調查後，擬具權利變換計畫，依都市更新條例第29條規定向被告申請報核。且有關權利變換估價之相關內容，後續尚需經由「臺北市都市更新及爭議處理審議會」依其職權進行審議通過後，並經被告核定發布實施，全案相關內容始能確定。
⑵惟麗源公司尚未擬具權利變換計畫報核，其共同負擔
相關費用、更新前後價值之評定等內容，亦尚未完全確定，而有關原告所引原證三「建物價值估算表」，僅麗源公司於事業計畫階段之估算內容；至有關事業計畫提列之共同負擔費用，係屬概估數值，尚未完全確定。後續仍應依上開規定及被告核定之權利變換計畫內容為準，故原告之主張自無理由。
⑶另依都市更新條例第32條第1項規定：「權利變換計畫
書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。」原告於權利變換計畫階段，另有法定救濟管道，是原告所述，核不足採。
6.綜上，系爭計畫案係由麗源公司依都市更新條例第19條規定擬具事業計畫向被告申請報核，並由被告依規定辦理公開展覽及舉辦公聽會，透過公平、公開之法定程序辦理審查作業，於審議會審議通過，經被告核定實施，相關作業被告均依法定程序辦理。故原告就被告原處分所提之訴訟，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
四、上開事實概要欄所述之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造所不爭執，並有原處分書、內政部99年12月21日台內訴字第0990165479號訴願決定、被告89年6 月26日府都四字第8904521800號函及劃定臺北市都市更新地區案示意圖、被告97年10月3 日府都新字第09730249000 號公告、被告所屬都市更新處97年10月7 日北市都新事字第09731060300 號函、臺北市都市更新及爭議處理審議會第20次審議會議資料、臺北市都市更新及爭議處理審議會第25次審議會議資料、被告98年7 月9 日府都新字第09830855600 號函、被告98年10月
1 日府都新字第09831337800 號函、麗源公司系爭計畫案說明書成本說明表、建物價值估算表及系爭計畫案財務分析、麗源公司評估價值及附近建案水美學售價對照表、麗源公司於都更說明會所公布之鑑價結果部分內容摘要、水美學建案相關位置圖及對外售價相關資料、麗源公司於都更說明會所公開之共同負擔費用計算說明摘錄等件附於原處分卷及本院卷可稽，為可確認之事實。
五、歸納兩造上述之主張，本件爭執之重點在於：被告將系爭計畫案提請臺北市都市更新及爭議處理審議會98年6 月29日召開之第20次會議及98年9 月21日召開之第25次會議審議，決議修正後通過，被告乃以原處分通知麗源公司，系爭計畫案准予核定實施，並副知所有權人在案，有無違誤？本更新案申請獎勵是否太少？系爭計畫書內編列之建築價值估算表，是否不符實際行情？茲分述如下：
（一）按「都市更新事業計畫由實施者擬定，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施；其屬依第七條第二項規定辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。擬定或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。都市更新事業計畫擬定或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽三十日，並舉辦公聽會。公開展覽、公聽會之日期及地點，應登報周知，並通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向各級主管機關提出意見，由各級主管機關予以參考審議。經各級主管機關審議修正者，免再公開展覽。依第七條規定劃定之都市更新地區或採整建、維護方式辦理之更新單元，實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，於擬定或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會，不受前二項規定之限制。」、「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。以區段徵收方式實施都市更新事業時，抵價地總面積占徵收總面積之比例，由主管機關考量實際情形定之。」、「前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。」行為時都市更新條例第19條、第25條及第36條第2 項分別定有明文。
（二）經查：本件訴外人麗源公司擬具系爭計畫案向被告申請報核，經被告以97年10月3 日府都新字第09730249000 號公告公開展覽上開都市更新事業計畫案書圖，自97年10月4日起至97年11月2 日止30天，並訂於97 年10 月24日舉辦公聽會。嗣被告將全案提請臺北市都市更新及爭議處理審議會98年6 月29日召開之第20次會議及98年9 月21日召開之第25次會議審議，決議修正後通過，被告旋據以原處分通知麗源公司：「貴公司擔任實施者擬具之系爭計畫案，准予核定實施，請查照。」並副知所有權人在案等情，此有被告97年10月3 日府都新字第09730249000號公告、臺北市都市更新及爭議處理審議會第20次審議會議資料、臺北市都市更新及爭議處理審議會第25次審議會議資料及原處分附於原處分卷可參，足見原處分，揆諸前揭規定，並無違誤。
（三）原告雖主張：系爭計畫案係麗源公司利用都更權利變換來的強制力，來脅迫地主簽以不平等合建契約，且未依當初所受委託實施時之承諾云云。惟查：系爭計畫案係以權利變換為實施方式，故原告應分配之價值後續尚須依都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法等法令及被告核定之權利變換計畫內容進行分配。次查：系爭計畫案麗源公司目前尚未擬具權利變換計畫向被告申請報核，另原告前與系爭計畫案之麗源公司私下另定協議合建契約，係屬私權，尚非以權利變換為實施方式之都市更新案所涉；故有關契約所生之糾紛，應自循司法途徑解決。足見原告此部分之主張，不足採信。
（四）原告又主張：本更新案申請獎勵太少（僅百分之19）云云。惟查：容積獎勵係由麗源公司依其基地所屬現況條件及後續規劃設計，依臺北市都市更新自治條例第19條規定，逐項檢討申請，被告依麗源公司所申請之獎勵額度，辦理審議相關程序，其程序亦無違誤。足見原告此部分之主張，洵非可採。
（五）原告另主張：麗源公司故意編列較低之銷售價格，建物價值估算表，顯非真正及虛報共同負擔費用（都更審查是18億元，但在權利變換計畫書中卻虛報至25億元）云云。惟查：系爭計畫案係採權利變換方式實施，故有關系爭計畫案之價值評定，後續尚需由麗源公司依都市更新權利變換實施辦法第6 條之規定，由麗源公司委託三家以上專業估價者查估後評定之，並依同辦法第5 條規定進行權利變換選配意願調查後，擬具權利變換計畫，依都市更新條例第29條規定向被告申請報核。且有關權利變換估價之相關內容，後續尚需經由「臺北市都市更新及爭議處理審議會」依其職權進行審議通過後，並經被告核定發布實施，全案相關內容始能確定。次查：麗源公司尚未擬具權利變換計畫報核，其共同負擔相關費用、更新前後價值之評定等內容，亦尚未完全確定，而有關原告所引之「建物價值估算表」（見本院卷第17頁），僅麗源公司於事業計畫階段之估算內容；至有關事業計畫提列之共同負擔費用，係屬概估數值，尚未完全確定。後續仍應依上開規定及被告核定之權利變換計畫內容為準。又查：原告此部分之主張，核屬權利變換計畫階段，依都市更新條例第32條第1 項規定：「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。」原告於權利變換計畫階段，另有法定救濟管道，非本件所審酌。足見原告此部分之主張，亦非可採。
六、綜上所述，原告主張各節，均無可採，本件被告所為原處分，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 10 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 王立杰
法 官 蘇嫊娟法 官 許麗華上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 5 月 10 日
書記官 林淑盈