臺北高等行政法院判決
100年度訴字第581號100年6月8日辯論終結原 告 許金鍊
沈福勝共 同訴訟代理人 李林盛律師
王彩又律師張淑美律師被 告 桃園縣中壢地政事務所代 表 人 何明光（主任）訴訟代理人 邵俊宏
張素卿上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服桃園縣政府中華民國100 年2 月11日府法訴字第0990472439號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告與訴外人徐明男、林易麟、鍾陳來好、魏清旗、蔡坤塗、沈昌明等8 人共有桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），因訴外人徐明男、林易麟及鍾陳來好等3 人擬將系爭土地出售予訴外人宋月香，乃以存證信函分別通知其他共有人是否主張行使優先承買權，案經原告與訴外人魏清旗等分別以存證信函通知願依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承買權後，並約定期日簽約，惟簽約當日優先承買人魏清旗未完成簽約手續即先行離去，原告認定魏清旗之優先承買權已不存在，乃逕行與出賣人徐明男等3 人簽訂買賣契約，並於99年9 月27日以被告收件文號壢登字第423310號土地登記申請書檢附買賣契約書等文件申請土地所有權買賣移轉登記，惟訴外人魏清旗亦於同日向被告提出聲明書，表示已對系爭土地主張優先承買權，對原告所為買賣移轉登記提出異議，被告認本件涉有私權爭執，乃依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定，以99年10月7 日壢登駁字第000285號駁回通知書（下稱原處分）駁回原告之申請，原告不服，提起訴願，遭訴願駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、原告聲明求為判決撤銷原處分及訴願決定，應命被告對於原告99年9 月27日之申請案，作成就坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地應有部分89096/100000移轉登記為原告各二分之一之行政處分。並主張如下：
訴外人魏清旗雖主張優先承買，但不願支付2%仲介費，此有存證信函可證，則其既未按訴外人徐明男等3 人與宋月香所簽訂之買賣契約之條件，行使優先購買權，則依最高法院86年台上字第3122號判決意旨見解，其優先承購權即行消滅，此被告形式審查即可確認魏清旗之優先承買權已喪失，其對原告本件申請土地所有權移轉登記案件異議，顯無理由。訴外人魏清旗對系爭土地優先承買關係不存在，亦經台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）於100 年3 月15日以99年度重訴字第342 號民事判決確認，有該判決影本可憑。且依土地法第34條之1 執行要點第4 點第2 項規定意旨，公私有共有土地之處分，符合土地法第34條之1 規定時，其申請所有權移轉登記，地政機關應予受理，則私有土地之處分，符合土地法第34條之1 之規定時，其申請所有權移轉登記，地政機關自應受理，被告未據訴外人魏清旗提出其已完成優先承買之證據，率依訴外人魏清旗多次無理之異議，即認有土地登記規則第57條第1 項第3 款之情形，駁回原告本件土地所有權移轉登記申請案，顯有未洽，而無可採。受理訴願機關亦據同一理由，駁回原告之訴願，亦屬無據，委無可採。
三、被告聲明求為判決駁回原告之訴，並主張如下：㈠「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購。」、「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：……（九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買全人均主張或拖人主張優先購買權時，其優先購買權之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。」為土地法第34條之1 第
4 項及土地法第34條之1 執行要點第11點所規定。另查土地登記規則第97條第1 、3 項亦規定：「申請土地權利移轉登記時，依……土地法第34條之1 第四項……規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。……依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」原告就系爭土地申請所有權買賣移轉登記，於未完成登記前，其他共有人魏清旗以書面提出異議並附具證明文件，證明其確於期限內表示願以同樣條件優先購買，是依前開規定，原告本應駁回其登記之申請。
㈡土地登記規則第57條規定略以：「有下列各款情形之一者，
登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：……三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」即涉及私權爭執事項之登記申請案件，登記機關應予以駁回。本案倘原告所附文件齊全，且有關優先承買權之爭議已釐清者，依土地法第34條之
1 提出申請登記，被告自當受理登記。然系爭土地係原告及訴外人徐明男、林易麟、鍾陳來好、蔡坤塗、沈明昌申請辦理買賣登記，經被告收件，尚未登記完竣前，訴外人魏清旗提出異議並附具證明文件主張已依土地法第34條之1 第4項行使優先購買權，是原告與訴外人魏清旗就系爭土地之優先承買權有所爭議，極為明確，被告依土地法第57條第3 款駁回申請，合法有據。
四、本院判斷如下：㈠按「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之
登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」土地法第37條定有明文。內政部依此授權，制定土地登記規則，其中第57條第1 項第3 款、第3 項分別規定，登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請；經依此駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。核上開規定意旨，無非重申土地登記涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關以裁判為之，而非由地政機關以行政處分定之，此為權力分立之本質。是以，於涉及私權爭議之司法機關終局裁判未定讞前，地政機關本不得逕為私權認定並為相關土地登記處分，因此就相關申請予以駁回，乃依法行政。
㈡原告與訴外人徐明男、林易麟、鍾陳來好、魏清旗、蔡坤塗
、沈昌明等8 人共有系爭土地，因訴外人徐明男、林易麟及鍾陳來好等3 人擬將系爭土地出售予訴外人宋月香，經原告行使優先承買權，與出賣人徐明男等3 人簽訂買賣契約，據此向被告申請系爭土地出賣人應有部分買賣移轉登記，惟訴外人魏清旗於同日就此申請提出異議，表示已對系爭土地主張優先承買權，被告乃以本件涉有私權爭執為由，依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定，以原處分駁回原告申請乙節，為兩造所不爭執，並有被告收件文號壢登字第423310號土地登記申請書檢附買賣契約書、系爭土地所有權狀、訴外人魏清旗異議聲明書、原處分等件影本可憑，自堪信為事實。原告與訴外人魏清旗就共有土地之優先承買權各執一詞，攸關原告據以申請共有土地買賣移轉登記之買賣契約生效與否，則被告以系爭申請案權利關係人間對登記之法律關係已有爭執為由，依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定，予以駁回，並無不合。
㈢原告雖主張訴外人魏清旗就系爭土地之之優先承買權消滅，
業經桃園地院99年度重訴字第342 號民事判決確認在案，被告非得再以登記原因關係涉有私權爭執為據，駁回系爭申請云云。惟上開民事判決雖確認訴外人魏清旗就系爭土地之之優先承買權不存在，但訴外人魏清旗業就該判決已提起上訴，則經原告自承在卷，是訴外人魏清旗之優先購買權是否存在，尚未經普通法院裁判確定，揆諸首揭說明，此又非被告所得定奪，被告乃援引土地登記規則第57條第1 項第3 款駁回原告申請案，並無不法。原告執詞為上開主張，為無理由，應俟其與訴外人魏清旗間私權爭執經普通法院訴訟有所確定再行續辦，始符法制。
五、從而，原處分並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 王立杰
法 官 許麗華法 官 楊得君上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
書記官 徐子嵐