臺北高等行政法院判決
102年度簡上字第81號上 訴 人 吳治緯被上訴人 新竹市政府代 表 人 許明財（市長）住同上上列當事人間地政士法事件，上訴人對於中華民國102 年5 月10日臺灣新竹地方法院102 年度簡字第4 號行政訴訟判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣上訴人係領有開業執照之地政士，於民國101 年8 月29日代理新竹縣○○地政事務所101 年東地字第121970號所有權買賣移轉登記案件（下稱系爭登記案件），於101 年9 月4日所有權移轉登記完畢。上訴人應依地政士法第26條之1 第
1 項規定，於所有權移轉登記完竣30日內申報登錄不動產成交案件實際資訊，惟上訴人未於該期限內申報登錄，嗣至
101 年10月9 日始補辦申報登錄，新竹縣政府遂於101 年10月22日以府地籍字第1010148350號函移知被上訴人。被上訴人乃於101 年10月30日以府地籍字第1010131734號函通知上訴人於文到10日內陳述意見，上訴人於101 年11月5 日提出陳述意見書後，被上訴人以上訴人逾期未完成申報登錄，違反地政士法第26條之1 第1 項規定，依同法第51條之1 及新竹市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第2 點之規定，於101 年12月10日以府地籍字第1010150904號裁處書（下稱原處分）處上訴人新臺幣（下同）30,000元罰鍰，上訴人不服，提起訴願，經遭訴願決定駁回，所提行政訴訟經原審法院以102 年度簡字第4 號行政訴訟判決駁回其訴（下稱原判決），上訴人仍不甘服，遂提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張：㈠本案新竹縣○○地政事務所業務承辦人員明顯失職，於限期申報期限內，即101 年10月4 日前完全沒有電話或書面通知，業務承辦人於期限外始電話通知，上訴人隨即於同年月9 日補申報實價登錄並於15日內依規定申報完成，並無違反地政士法之情事。㈡地政士法第26條之1、第51條之1 為100 年12月始增訂，本案則發生於新法實施未滿3 個月之時期，而新法之訂定，應有其過渡期間，及加強輔導訓練業者配合推行，惟被上訴人僅於101 年7 月宣導兩場各2 小時，辦理半日訓練、研習僅在市府大禮堂，沒有確實在電腦教室實務訓練，會後亦無評核，是相關公部門未盡其監督義務，致上訴人能力不足而疏忽，尚不得歸責於上訴人等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定與原處分。
三、被上訴人則以：㈠上訴人於101 年9 月4 日辦理所有權移轉登記完畢，依地政士法第26條之1 第1 項規定，應於30日內申報登錄，系爭登記案件之登記原因為買賣，上訴人為新竹市登記有案之專業地政士並實際從事地政業務，其代理申辦系爭買賣登記案件，即為本案之申報義務人。㈡又依地政士法第26條之1 、第51條之1 規定，地政士未於所有權移轉登記完竣30日內申報登錄不動產成交案件實際資訊者，並無限期改正而免罰之緩衝規定，屆期未申報應立即裁罰，對此，可參照不動產成交案件實際申報登錄及查詢收費辦法第8 條之立法說明。㈢自101 年8 月1 日正式實施辦理不動產成交案件實際申報登錄作業，除透過電子媒體、報章雜誌揭露訊息、於地政司網站架設不動產實價登錄專區、針對地政業者舉辦教育訓練宣導及說明會，並於101 年6 月18日起提供地政相關業者體驗線上申報作業外，被上訴人另於101 年7 月
6 日府地價字第1010081448號辦理二場次不動產成交案件實際資訊申報登錄制度宣導會並籲請業者於正式實施前利用內政部線上申報作業測試等宣導措施，顯見政府宣導不遺餘力，上訴人為新竹市登記有案之專業地政士並實際從事地政業務，即須對實價登錄法令及資訊主動了解並遵守法令云云，是以，原處分並無違誤等語。並聲明求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審為上訴人敗訴之判決，係以：㈠上訴人主張系爭登記案件之當事人間為贈與關係，惟渠等欲以自用住宅節稅，故上訴人仍以買賣之方式受託申請登記等語，足證上訴人仍認系爭登記案件為買賣關係，是上訴人尚難以不知系爭登記案件為地政士法地26條之1 第1 項之買賣受託案件為由而免受責罰。且上開法令雖於100 年12月30日始增訂，而於101 年8月1 日實施，惟上訴人自承被上訴人於101 年7 月有辦理宣導兩場各2 小時，是上訴人對於地政士法第26條之1 、同法第51條之1 應有認識，難以推諉不知上開法規之實施。㈡依地政士法第26條之1 第1 項、同法第51條之1 、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收辦辦法第8 條與平均地權條例第47條之1 立法意旨及說明，地政士依法應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，與主管機關有無於期限內通知無關，是縱本件被上訴人於限期申報期限後始以電話通知，對於上訴人未遵期於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄之行為並無影響等理由，駁回上訴人在原審之訴。
五、上訴意旨略以：㈠系爭登記案件買賣雙方已解約，原始契約無效，故無買賣事實。甲方返還價金，乙方返還不動產，於法買賣行為已不存在。實價登錄應依據買賣事實申報，如今買賣不成何須申報！㈡內政部96年5 月17日內授中辦地字第0960045649號函釋疑有關已辦竣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約案件，非屬契稅課徵範圍。㈢針對買賣不動產合意解約，返還不動產行為是否課徵特銷稅疑義，經財政部101 年8 月31日台財稅字第10100117020 號函釋發布以後，確定不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬特種貨物及勞務稅條例規定應課稅之銷售行為，自該函釋發布日後始辦竣返還移轉登記之案件適用之。㈣在法規未臻完善施行之初，既未對業者做足夠的在職訓練（如此重大的政策僅有2 小時的宣導），事後亦未發揮行政效能，及時督導或個別輔導；本案又因言詞答辯時，雙方陳述內容均與案由不符，原判決當然違背法令等語。
六、本院經核原判決駁回上訴人於原審之訴，尚無違誤，理由如下：
㈠按地政士法第26條之1 規定：「地政士應於買賣受託案件辦
竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。前2 項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。第1 項登錄資訊類別、內容與第3 項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」第56條之1 規定：「地政士違反第26條之1 第1 項規定者，處3 萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。」可見開業地政士於未依限申報者，無先限期改正而免罰之緩衝規定，屆期未申報應立即裁罰。
㈡查上訴人係領有開業執照之地政士，於101 年8 月29日代理
新竹縣○○地政事務所辦理系爭登記案件。惟查，上訴人未於101 年9 月4 日辦理所有權移轉登記完竣後30日內申報登錄上開不動產成交案件實際資訊，其遲至101 年10月9 日始補辦申報登錄，於法即有未合，此有不動產成交案件實際資訊申報書影本附訴願卷可稽。
㈢按地政士法第26條之1 之增訂目的係為建立並提供正常之不
動產交易價格資訊，使之公開透明化，以促進不動產交易市場之健全，並明定對違反者得依同法第51條之1 之規定，科以罰鍰（參見立法院公報100 年9 月15日第100 卷第88期院會紀錄）。是上揭條文之增訂非僅為便利稅捐機關查核稅務，亦兼有保障進行不動產交易之人民資訊取得之可能性。查上訴人援用財政部101 年8 月31日台財稅字第10100117020號函釋本旨，僅係規範何種銷售行為係特種貨物及勞務稅條例課稅之範疇；另內政部96年5 月17日內授中辦地字第0960045649號函釋疑已辦竣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約，非屬契稅課徵範圍，其內容均未兼及對不動產交易資訊取得性之保障，觀諸函釋意旨難謂地政士於解除情形毋庸依地政士法第26條之1 規定向主管機關申報登錄不動產案件實際資訊。又按「契約無效，乃法律上當然且確定的不生效力，其當事人於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。至契約之解除，乃就現已存在之契約關係而以溯及的除去契約為目的，於契約解除時，當事人雙方均有回復原狀之義務，故契約無效與契約解除，性質上並不相同。」有最高法院49年第1597號判例可參，故上訴人以「解約後致原始契約無效」，買賣行為已「不存在」毋庸向主管機關申報登錄不動產案件實際資訊，自無足採。故被上訴人以上訴人違反地政士法第26條之1 第1 項，遂依同法第51條之1 及新竹市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第2 點規定，以原處分處上訴人3 萬元罰鍰，於法洵無不合。
㈣綜上，原判決業已明確論述其事實認定之依據及得心證之理
由，且對上訴人在原審之主張如何不足採之論證取捨等事項均詳為論斷，其所適用之法規與應適用之法規並無違背，與解釋、判例亦無牴觸，並無所謂判決違背法令之情事；上訴論旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第236 條之2第3 項、第255 條第1 項、第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃 本 仁
法 官 蘇 嫊 娟法 官 林 妙 黛上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
書記官 蔡 逸 萱