臺北高等行政法院判決
102年度訴字第164號102年5 月1 日辯論終結原 告 顏式淇訴訟代理人 李淑寶 律師複代理人 楊 揚 律師被 告 臺北市政府代 表 人 郝龍斌（市長）住同上訴訟代理人 李寶玲
李芳怡上列當事人間地政士法事件，原告不服內政部中華民國101 年11月30日台內訴字第1010339616號（案號：0000000000）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意，或行政法院認為適當者，不在此限。」「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111 條第1 項、第2 項定有明文。查本件原告起訴時原係提起撤銷訴訟，嗣於本院審理中，因獲悉被告所作成之原處分即停止執行業務3 個月之行政處分，於起訴前之101 年12月19日已執行完畢而無回復原狀之可能，原告乃變更訴之聲明為請求確認原處分為違法之訴。
依行政訴訟法第6 條第1 項後段規定，及被告對於原告所為訴之變更，於本案行言詞辯論時，表示無意見而為本案之言詞辯論，是揆諸前開規定，原告所為訴之變更，應予准許，合先敘明。
二、事實概要：緣訴外人王心芯以中華民國（下同）101 年4 月5 日函向被告所屬地政局（下稱地政局）陳情，其於98年間透過○○不動產仲介購買坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地及其地上2222建號（○○路53號10樓之5 ）、2146建號（編號45號車位）建物（下稱系爭土地及建物），惟未曾見過受託辦理登記之地政士（即原告），購屋至交屋，原告未核對當事人身分，且未經授權同意即將所有權狀等文件交付第三人，被告認涉有違反地政士法第18條及第26條規定情事，爰依同法第47條第1 項規定函請原告答辯後報請臺北市地政士懲戒委員會（下稱懲戒委員會）處理。經被告於101 年8月20日召開懲戒委員會第15次會議審議，認原告違反地政士法第18條及第26條第1 項規定，依同法第44條規定，以101年9 月6 日101 年度地懲字第7 號懲戒決定書（下稱原處分）決議：「被付懲戒人顏式淇應予停止執行業務3 個月。」被告乃以101 年9 月6 日府地開字第10132337300 號函知原告停止執行業務期間自101 年9 月20日起至101 年12月19日止，並檢送原處分。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：
（一）原告係受訴外人李懿靜（賣方）、其代理人陳孝慈、訴外人王心芯（買方）及其代理人蔡麗香之委任辦理不動產買賣簽約及移轉登記，訴外人蔡麗香向原告表示黃亞密為王心芯之配偶，其與黃亞密夫婦共同出資購買系爭土地及建物，並訂定合夥契約書。蔡麗香又表示本件不動產買賣之簽約、交付身分文件、用印、交付契稅、交付買賣價金、交付過戶文件、銀行對保、撥款，至辦理交屋、交付不動產所有權狀等均由其出面代為處理。而買方王心芯對於蔡麗香全權代理其買賣行為，從未終止代理權，且迄今均無任何異議，則原告將權狀交付予王心芯之代理人蔡麗香，並無違法。而黃亞密僅係登記名義人，並非案件之委託人，故原告無由將產權憑證交付登記名義人。
（二）原告於受託辦理上開不動產買賣簽約及產權移轉登記時，已依地政士法第18條規定核對買賣雙方當事人之身分，黃亞密僅為本件買方指定之登記名義人，其並非契約當事人，並不須與黃亞密見面及核對其身分。
（三）黃亞密於98年11月23日授權蔡麗香為有關本件不動產之出賣、設定負擔、收售價金、稅費分算、房地點交、期限兩年之租賃、購買、貸款及其他處分等一切事務之特別代理，足證黃亞密知悉蔡麗香持有其不動產權狀。
（四）依臺灣高等法院100 年度上字第821 號民事判決事實及理由之認定，足以證明蔡麗香確實係王心芯之代理人。另由臺灣臺北地方法院100 年度訴字第777 號及臺灣高等法院
100 年度上字第821 號民事判決可知，王心芯、黃亞密係與蔡麗香間因共同出資問題無法解決因而遷怒原告，故於
101 年4 月5 日始向被告為不實之申訴，原告誠屬冤枉。黃亞密陳情時，曾提出臺灣臺北地方法院100 年度訴字第
777 號民事判決書，惟被告未提供上開判決書予原告審閱以進行答辯，且已將黃亞密有權訴求返還權狀之觀念置入本行政處分中，有失公平原則。
（五）並聲明求為判決：⒈確認原處分為違法。⒉訴訟費用由被告負擔。
四、被告抗辯則以：
（一）本件不動產交易時，簽訂有買賣私契及公契，其中私契之契約當事人為王心芯及李懿靜，其代理人分為蔡麗香及陳孝慈，而公契（即98年信義字第193790號土地登記申請書所附契約書）所載當事人則為黃亞密及李懿靜，且雙方皆無代理人，是於公契之物權契約，黃、李二人自為契約當事人，亦即為委託人，依地政士法第18條規定，原告自應於受託辦理業務時，確實核對黃亞密及李懿靜身分，是原告指黃亞密僅為本件買方指定之登記名義人，非契約當事人之主張，顯與上述物權契約之內容不符，尚不足採。又原告一方面主張不須核對黃亞密身分，另一方面卻又於上開98年信義字第193790號買賣登記之土地登記申請書（7）委任關係欄用印切結「並經核對身分無誤，如有虛偽不實，本代理人願負法律責任」確認委託人身分，依原告係專業地政士及上開切結可知，原告明知其須核對委託人黃亞密身分之法定義務，否則除違反地政士法外，亦切結不實。是原告既自承未曾見過黃亞密，即無從核對其身分，違反地政士法第18條之事實足資確認，被告之處分於法有據，並無違誤或不當。又原告曾於95年間因未核對當事人身分等事由，違反地政士法第18條等規定，經懲戒停止執行業務2 個月，其提起訴願遭駁回在案，可證原告對地政士法第18條所指核對委託人身分之責已知之甚詳，爰原告訴之理由顯為卸責之詞，實不足採。
（二）又土地及建物所有權狀係登記機關發給登記名義人之產權憑證，應於登記完畢後交予登記名義人收執，本案物權登記98年信義字第193790號買賣案件中，原告係受權利人黃亞密及義務人李懿靜之委託代理申辦買賣登記，且觀諸該買賣登記案權利人黃亞密並無代理人，則原告於辦竣買賣登記後，應將所有權狀交付予委託人（即登記名義人）黃亞密，而非於未經授權下，將該所有權狀逕交付第三人蔡麗香，足證原告未盡執行業務上應盡之義務，違反地政士法第26條第1 項規定，是原處分於法有據，尚無不妥。又原告所指之房地買賣契約（即私契），亦未見有將本案標的之權狀交付予蔡麗香之約定，是原告未經登記名義人黃亞密之同意，即任意將權狀交付第三人蔡麗香之行為既無所據，確已違反地政士業務上應盡之義務，其訴訟理由顯係混淆之詞，顯不足採。
（三）有關原告主張黃亞密於98年11月23日授權蔡麗香為本件不動產之出賣、設定負擔等一切事物之特別代理權，足證黃亞密知悉蔡麗香持有其不動產權狀一節，按本案原告受懲戒處分之原因為代理申辦買賣登記後，未經權利人黃亞密之授權同意，即將所有權狀等文件交付第三人蔡麗香，與黃亞密因買賣取得不動產後再授權蔡麗香代為出賣不動產一事無涉。另觀諸上開黃亞密出售不動產授權書，授權日期為98年11月23日，且授權「期限兩年」並未溯及至98年
8 月10日及同年8 月24日買賣契約簽訂當時，故與原告將所有權狀交付第三人蔡麗香亦無因果關係。且原告於懲戒委員會第15次會議中亦說明，上開授權書係為黃亞密取得本案不動產後「出售」與設定負擔等之授權，則於法而言，黃亞密委託原告代辦買賣登記，與黃亞密授權蔡麗香處分不動產，係兩個法律關係。是以原告舉98年11月「出售」不動產之授權，合理化其98年9 月將「買賣取得」不動產權狀交付蔡麗香之行為，二者實無法律關聯性，顯為原告卸責之詞。
（四）又，訴外人王心芯向地政局陳情時，並未提出臺灣臺北地方法院100 年度訴字第777 號民事判決資料，是被告於函請原告答辯時無從提供；嗣訴外人王心芯補充提供該判決書時，為維護原告答辯權，被告於懲戒委員會第15次會議審議進行時，將上開判決書提供原告親自審閱以進行答辯，是於程序上已注意維護原告權益。又懲戒委員會審議決議原告應予懲戒之處分理由，為原告未核對當事人身分及未經當事人授權而將權狀交付第三人，並非依上開民事判決，係考量該民事判決係訴外人王心芯與蔡麗香之私權爭執，雖與原告將權狀交付蔡麗香有事實上利害關係，惟無法律上利害關係，故未將之列入是否懲戒之考量，此有懲戒決定書可證。爰原告指懲戒委員會將黃亞密有權請求返還之觀念置入原處分有失公平者，顯係揣測之詞，實不足採。
（五）並聲明求為判決：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
五、本院判斷：
（一）按地政士法第18條規定：「地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託。」第26條第1 項規定：
「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」第43條第1 項規定：「地政士之懲戒處分如下：一、警告。二、申誡。三、停止執行業務二月以上二年以下。四、除名。」第44條第2 款、第3 款規定：「地政士違反本法規定者，依下列規定懲戒之：……（第2 款）二、違反……、第十八條、……規定、……者，應予申誡或停止執行業務。（第3 款）三、違反……、第二十六條第一項、……者，應予停止執行業務或除名。」第45條規定：「（第1 項）直轄市或縣（市）主管機關應設立地政士懲戒委員會（以下簡稱懲戒委員會），處理地政士懲戒事項；其組織，由直轄市或縣（市）主管機關定之。（第2 項）懲戒委員會置委員九人，其中一人為主任委員，由直轄市政府地政處長或縣（市）政府地政局長兼任，其餘委員，由直轄市或縣（市）主管機關就下列人員派兼或聘兼之：一、公會代表二人。二、人民團體業務主管一人。三、地政業務主管三人。四、社會公正人士二人。」第47條規定：「（第1 項）懲戒委員會於受理懲戒案件後，應將懲戒事由通知被付懲戒之地政士，並通知其於二十日內提出答辯書或到會陳述；不依限提出答辯書或到會陳述時，得逕行決定。（第2 項）懲戒委員會處理懲戒事件，認為有犯罪嫌疑者，應即移送司法機關偵辦。」
（二）查訴外人王心芯以101 年4 月5 日函向被告所屬地政局（下稱地政局）陳情，其於98年間透過○○不動產仲介購買系爭土地及建物，惟未曾見過受託辦理登記之地政士（即原告），購屋至交屋，原告未核對當事人身分，且未經授權同意即將所有權狀等文件交付第三人，被告認涉有違反地政士法第18條及第26條規定情事，爰依同法第47條第1項規定函請原告答辯後報請懲戒委員會處理，經被告於10
1 年8 月20日召開懲戒委員會第15次會議審議，認原告違反地政士法第18條及第26條第1 項規定，依同法第44條規定，以原處分決議：「被付懲戒人顏式淇應予停止執行業務3 個月。」被告乃以101 年9 月6 日府地開字第10132337300 號函知原告停止執行業務期間自101 年9 月20日起至101 年12月19日止，並檢送原處分。原告不服，提起訴願，遭決定駁回等情，有陳情函（見原處分卷證物1 ）、不動產買賣契約書（見原處分卷證物1-1 號）、土地登記申請書（見原處分卷證物4 ）、原處分書即臺北市懲戒委員會101 年度地懲字第7 號懲戒決定書（見本院卷第11頁至第14頁）及內政部訴願決定書（見本院卷第16頁至第18頁）在卷可稽。而原告辦理系爭土地及房屋所有權移轉登記時，係由訴外人蔡麗香向原告稱伊可全權幫登記名義人黃亞密處理，而由蔡麗香將所需文件交付原告，辦理登記後原告亦係將權狀交由蔡麗香收執之事實，並據證人蔡麗香到庭證述甚明（見本院102 年4 月11日準備程序筆錄，本院卷第73頁），堪認為真實。
（三）原告雖主張：黃亞密僅係買方王心芯指定之登記名義人，並非契約當事人，依地政士辦理移轉登記實務，原告並無需親自與登記名義人黃亞密見面核對其身分，只需買方提供黃亞密之身分證明文件即可辦理，且原告查明訴外人蔡麗香確有代理買方王心芯簽訂買賣契約及辦理交屋之事實，原告乃將系爭土地及建物之所有權狀交付買方王心芯之代理人蔡麗香，並無疏失，亦未違反地政士法相關規定云云，惟查：
⒈系爭土地及房屋之買賣債權契約（即俗稱之私契），係由
訴外人蔡麗香代理王心芯買受，系爭土地及建物買賣之債權契約上固已表現蔡麗香代理王心芯之意旨，契約並約定買賣標的產權移轉登記之名義人由王心芯指定，惟並未約定授權由蔡麗香辦理移轉登記及取得所有權狀（見本院卷第19頁至第21頁）。且系爭土地及建物之物權契約即土地登記申請書（即俗稱之公契），係由受指定之登記名義人黃亞密與出賣人即不動產所有權人李懿靜為契約當事人，直接委任原告代理辦理所有權移轉登記（見原處分卷證物
4 ），是依該文件以觀，黃亞密始為本件土地申請登記事件之委託人。
⒉按土地登記涉及不動產之得、喪及變更，攸關人民財產權
益至鉅，故除查明委託人是否為登記標的之權利人或權利關係人外，亦應確實核對其身分無誤，始得辦理，此誠屬地政士受委託時必要之責任，方能確保不動產交易安全及委託人之權益。本件原告並未與黃亞密謀面確認核對其身分，即任由訴外人蔡麗香自稱可全權代理，而以黃亞密為委託人，代理黃亞密辦理系爭土地及建物之移轉登記，原告並於土地登記申請書「委任關係」欄切結「經核對身分無誤」。於辦妥系爭土地及建物所有權移轉登記，取得所有權狀後，復將權狀交付非登記權利人之訴外人蔡麗香，未盡執行業務上應盡之義務，自屬違反前揭地政士法第18條、第26條之規定。
（四）至於原告主張黃亞密與訴外人蔡麗香訂有合夥契約，並授權蔡麗香出售系爭土地及房屋一節，經查本件不動產申請辦理所有權移轉登記日期為98年9 月22日，然合夥契約書簽訂日期為98年12月1 日（見本院卷第35頁），黃亞密授權蔡麗香出賣、點交系爭土地及房屋之授權書日期為98年11月23日起2 年（見本院卷第41頁），均在本件不動產所有權移轉登記之後。尚不因此而得以排除原告確實核對委託人身分，受託辦理事項不得違反業務上應盡義務之責任。
（五）原告另指檢舉人陳情時，曾提出臺灣臺北地方法院100 年度訴字第777 號民事判決，惟被告並未提供原告審閱答辯，有失公平云云，惟被告稱檢舉人於陳情時並未提出該判決，而係事後補提，故於懲戒委員會第15次會議進行時，當場提供原告閱覽答辯。原告對被告此主張亦無爭執，且本院認由懲戒委員會決定書內容以觀，懲戒委員會並未依前述民事判決而為不利原告之認定，尚難認定懲戒委員會之程序有失公平。
（六）又原告曾於95年間因未核對當事人身分等事由，違反地政士法第18條等規定，經懲戒停止執行業務2 個月，其提起訴願遭駁回在案，有被告95年7 月19日府地三字第09531899403 號函及被告95年度地懲字第2 號懲戒決定書、內政部訴願決定書（見原處分卷證物5 ）在卷可參。原處分認原告就未核對當事人身分部分已屬再犯，而決定本件懲戒處分以停止執行業務3 個月為適當，於法亦無不合。
六、從而，原處分以原告違反地政士法第18條、第26條規定，依同法第44條規定予以停止執行業務3 個月之懲戒處分，於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告提起本件確認訴訟，請求確認原處分為違法，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證，經核於判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 王 立 杰
法 官 楊 得 君法 官 洪 慕 芳
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 陳 又 慈