臺北高等行政法院判決
102年度訴字第1253號102年11月6日辯論終結原 告 王樹幗被 告 臺北市大安地政事務所代 表 人 高麗香（主任）住同上訴訟代理人 朱顯湧
潘信興林文泰上列當事人間所有權登記事件，原告不服臺北市政府中華民國10
2 年7 月18日府訴二字第10209106200 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地，權利範圍7349
9 分之32，及同小段3019建號建物，權利範圍全部、4459建號建物，權利範圍20376 分之10（下稱系爭不動產），原係王吉齋所有，王吉齋及其配偶周永春分別於民國（下同）98年2 月13日及101 年3 月12日死亡後，系爭不動產為王吉齋之繼承人，即原告及訴外人王樹眉、王格琦、王格瑜、王格璿等5 人公同共有。其中王樹眉、王格琦、王格瑜（下稱申請人）等3 人，依土地法第34條之1 規定，於102 年2 月18日向被告申請將系爭不動產所有權移轉登記予曾盈珮( 收件案號102 年收件大安字第038490號) ，原告於102 年2 月19日提出異議。經被告審酌原告並未檢附確於期限內向他共有人表示願行使優先購買權，或出賣人未依通知或公告之條件出賣之證明文件，乃以102 年2 月23日北市大地登字第10230162910 號函（下稱102 年2 月23日函）通知原告，請其於文到7 日內提出前開證明文件憑核，該函於102 年3 月7 日送達。因原告逾期未提出上開相關證明文件，被告乃以102年3 月18日北市大地登字第10230162900 號函( 下稱系爭函文) ，通知原告102 年收件大安字第038490號申請案將依法續行處理，該登記申請案並於102 年3 月18日辦竣買賣移轉登記，其後被告以102 年3 月20日北市大地登字第10230418
300 號函（下稱原處分）通知原告已辦竣移轉登記案。原告不服系爭函文及原處分，經提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：數人公同共有土地或建築物時，始得依土地法第34條之1 第
5 項準用同條第1 至4 項規定，若數人就土地或建築物之應有部分有公同共有權利時，自無準用之餘地。原告係系爭不動產之應有部分有公同共有權利，自無準用土地法第34條之
1 第1至4項規定之餘地，故本件並不符合土地法第34條之1規定。又原告既已檢具王吉齋所立自書遺囑，及已向法院提起遺產分割訴訟之證明文件，聲明異議，而被告亦已於102年2 月4日 辦竣遺產分割之不動產訴訟繫屬登記，顯見原告與申請登記之相關權利人間具有爭執，被告本得依土地登記規則第57 條 第1 項規定駁回登記之申請，俟該訴訟案件判決確定後，再另依判決結果申辦登記。且本件相關關係人間既對該公同共有物有所爭執，依行政程序法第3 條第3 項第
5 款規定，私權爭執之行政裁決程序不是用行政程序法之程序規定，故被告無以審究關係人間遺產爭執情形，原告僅需向臺北地院家事庭提出相關證據，被告以原告未舉證以實其說，因而辦竣買賣移轉登記，屬違法之行政行為。另公同共有人於遺產分割前，無應有部分可言，本件應有部分不明且尚有爭議，自無法準用土地法第34條之1 第1 至4 項規定而行使權利等情。並聲明求為判決訴願決定、原處分及系爭函文均撤銷。
三、被告則以：原告雖就被告102 年大安字第038490號買賣所有權移轉申請案提出異議，惟因該登記案所附文件齊備，並附有請原告於期限內表示是否願依同樣條件優先購買系爭不動產之存證信函，則原告請求駁回前開申請，依土地登記規則第97條第3項及土地法第34條之1 執行要點第10點規定，應提出確於收到通知10日內表示願以同樣條件優先購買，或出賣人未依通知或公告之條件出賣之文件。然原告僅表示將於存證信函所定期限即102 年2 月18日前向申請人以書面表示是否行使優先購買權，被告爰以102 年2 月23日函通知原告於文到7 日內提出前開文件，因其逾期仍未提出，被告遂以系爭函文通知原告將續行辦理登記，並於102 年3 月18日辦竣移轉登記，自屬有據。又申請人等3 人依土地法第34條之1 規定，檢附登記申請書、契約書、提存書、受領證明、切結書等證件，就與原告所公同共有之系爭不動產，申請買賣所有權移轉登記於曾盈珮。而土地登記簿公同共有人共5 人，該公同共有關係係因繼承其父親王吉齋及母親周永春之遺產而成立，依民法第1141條規定，本件公同共有人間之潛在應繼分應均等即各為5 分之1 。另依民法第1148條及第765 條規定，申請人等3 人於繼承開始時即得自由處分其所有物，則其依土地法第34條之1 第5 項準用第1 項規定，自由處分系爭不動產，被告依土地法第34條之1 執行要點第6 點第1 項規定，以申請登記時土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準，計算共有人數及潛在應有部分，審認已符合土地法第34條之1 規定要件，准予辦理登記，並無違誤等語，資為抗辯。
並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：本件有無土地法第34條之1 規定之適用？被告於102 年3 月18日辦竣系爭不動產買賣移轉登記，是否合法？茲分別論述如下。
五、本院之判斷：㈠按土地法第34條之1 規定：「（第1 項）共有土地或建築改
良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。（第2項 ）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。（第3 項）第1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。（第4 項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。（第5項）前4 項規定，於公同共有準用之。……」第37條規定：
「（第1項 ）土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。（第2 項）土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」民法第828 條第3 項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」土地登記規則第97條第3 項規定：「依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」土地法第34條之1 執行要點第1 點規定：「依土地法第34條之1（ 以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。」第6 點第1項 規定：「本法條第1 項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾3 分之2 ，指應有部分逾3 分之
2 者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。」第10點規定：「本法條第4 項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
……㈡徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第10
4 條第2 項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。㈢他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。……㈥本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。……土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。」㈡經查，系爭不動產原係王吉齋所有，王吉齋及其配偶周永春
分別於98年2 月13日及101 年3 月12日死亡後，系爭不動產為王吉齋之繼承人，即原告及訴外人王樹眉、王格琦、王格瑜、王格璿等5 人公同共有。其中王樹眉、王格琦、王格瑜（下稱申請人）等3 人會同訴外人曾盈珮於102 年1 月10日，檢附土地登記申請書、所有權買賣移轉契約書、未會同申請登記之公同共有人之一王格璿之受領證明及原告之提存書等文件，依土地法第34條之1 規定，向被告以102 年收件大安字第008400號土地登記申請案，申請將系爭不動產所有權移轉登記予曾盈珮（原告、王格璿等2 人未會同），並切結原告已放棄優先承購權。經原告於102 年1 月18日向被告提出異議，表示願優先承購，被告認申請人切結不實，依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定駁回該登記申請案。嗣申請人等3 人於102 年2 月18日檢附其等102 年1 月25日通知原告行使優先購買權之存證信函，將前揭土地登記申請案重新送件（新收件號為102 年收件大安字第038490號）。原告於102 年2 月19日再次提出異議，附具其102 年2 月1 日向申請人等3 人表示將於102 年2 月18日前以書面表示是否行使優先購買權之存證信函。經被告審酌原告並未檢附確於期限內向他共有人表示願行使優先購買權，或出賣人未依通知或公告之條件出賣之證明文件，乃以102 年2 月23日函通知原告，請其於文到7 日內提出前開證明文件憑核，該函於10
2 年3 月7 日送達。因原告逾期未提出上開相關證明文件，被告乃以系爭函文通知原告102 年收件大安字第038490號申請案將依法續行處理，該登記申請案並於102 年3 月18日辦竣買賣移轉登記等情，有土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、繼承系統表、財政部臺北市國稅局遺產稅免稅證明書、102 年1 月25日認證信函、原告異議書、異議補充理由書、被告102 年2月23日函等件影本在卷可憑（見原處分卷第1-6 、27-30 、
35、47-51 、57-59 頁），堪信為真實。則被告以原告於接獲102 年2 月23日補正通知函後，逾期未提出上開相關證明文件，被告乃於102 年3 月18日辦竣系爭不動產買賣移轉登記，核諸上開規定，於法並無不合。
㈢原告雖主張其就系爭不動產之應有部分有公同共有權利，本
案並不符合土地法第34條之1 規定，自無法準用土地法第34條之1 第1 至4 項規定；又本件繼承案件潛在應繼分並不均等、且有繼承人有喪失繼承權事由，其已於102 年1 月17日向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）起訴（案號：102 年度家調字第55號），被告亦已於102 年2 月4 日辦竣遺產分割之不動產訴訟繫屬登記，其本得依土地登記規則第57條第
1 項規定駁回登記之申請云云。經查：
1.按土地法第34條之1 第5 項規定「前4 項規定，於公同共有準用之。」所謂準用又可稱為「間接適用」，係法律明文規定，某些情形適用其他法律，此種準用的規定模式可避免重複規定，此種規定之標的係作為大前提的法規範間接適用於另一種法律事實。準用以方式而言，有「構成要件的準用」、「法律效果準用」( 如行政程序法第126 條第2 項) ，或二者皆準用（如行政程序法第149 條），視法律具體規定而定。準用須法律有明文規定，但準用須該所擬適用之法律事實與該引據之規範所擬規制的事實具有同類的情形，始可準用。是以，土地法第34條之1 第5 項既規定，同條第1 項至第4 項之規定，則於公同共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定權利，準用同條第1 項至第4 項規定，即為法律效果準用，為全面性適用。
2.經查，系爭不動產為原告及訴外人王樹眉、王格琦、王格瑜、王格璿等5 人公同共有，該公同共有關係係渠等因繼承其父親王吉齋及母親周永春之遺產而成立，此為原告所不爭執，依民法第1141條規定，同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承。故本案公同共有人間之潛在應繼分應均等各為
5 分之1 。又民法第1148條及第765 條規定，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利，並得自由處分其所有物。是申請人等3 人依土地法第34條之1 第5 項準用第1項規定自由處分系爭不動產，被告依土地法第34條之1 執行要點第6點 第1 項規定，以申請登記時土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準計算共有人數及潛在應有部分，審認已符合土地法第34條之1 規定要件准予辦理登記並無違誤。原告主張本案並不符合土地法第34條之1 規定，自無法準用土地法第34條之1 第1 至4 項規定，顯對法令之誤解，尚非可採。
⒊次按「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由
及法令依據，駁回登記之申請：…三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。…」土地登記規則第57條第1 項第3 款固有明文，惟該規定「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」應係指登記權利人與登記義務人或關係人間，就「申請登記之法律關係」之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言。經查，本案系爭登記之權利人、義務人申請登記之法律關係為就系爭不動產之「買賣關係」，業經申請人等3 人於102 年2 月18日提出收件大安字第038490號土地登記申請書時，檢附系爭不動產所有權買賣移轉契約書，而申請人等3 人就系爭不動產買賣之事，已依法通知原告優先承購，原告並未行使優先承購權，已如前述。從而，本案登記之權利人、義務人就申請登記之買賣法律關係並無爭執甚明，被告依土地法第34條之1 執行要點之規定，審核本案申請核與各該規定無違後，依申請人等3 人及訴外曾盈珮之申請辦理系爭不動產所有權移轉登記，於法即無違誤。又遺產變價與遺產分割本屬二事，原告主張本案有繼承人有喪失繼承權事由，其已另案提起分割遺產訴訟云云，僅涉各繼承人就被繼承人遺產（財產上一切權利義務）分割找補之事，並不因系爭土地之處分（即遺產變價行為）而遭剝奪，亦無礙於系爭公同共有不動產處分合法與否之認定。原告主張被告已於102 年2 月4 日辦竣遺產分割之不動產訴訟繫屬登記，其本得依土地登記規則第57條第1 項規定駁回登記之申請，亦無可採。
六、綜上所述，原告所訴各節均不可採，被告以本案符合土地法第34條之1 規定，辦竣系爭不動產買賣移轉登記，並以原處分通知原告，於法並無違誤，訴願決定雖以原處分非為行政處分，予以訴願不受理，理由雖有不同，但結論並不同，原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。至原告對系爭函文提起訴訟部分，本院另裁判以裁定駁回之，併此敘明。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 102 年 11 月 20 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 徐瑞晃
法 官 侯志融法 官 陳姿岑
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 102 年 11 月 20 日
書記官 李依穎