臺北高等行政法院判決
103年度簡上字第189號上 訴 人 新北市政府地政局代 表 人 康秋桂（局長）被 上訴人 胡良驥上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國
103 年10月30日臺灣新北地方法院103 年度簡字第101 號行政訴訟判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣被上訴人為長和不動產仲介經紀有限公司（稱長和公司）所屬不動產經紀人，該公司前經上訴人以其於「591 售屋網」上刊登售屋廣告，雖與該廣告物件之所有權人簽有「帶看同意書」，並經上訴人認定該同意書之實質內容等同委託銷售契約書，惟因該「帶看同意書」未經經紀人即被上訴人簽章，故認長和公司違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款規定，依同條例第29條第1 項第3 款規定，裁處該公司新臺幣（下同）6 萬元罰鍰在案。嗣上訴人另以被上訴人未於該「帶看同意書」簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款規定，經由新北市不動產經紀人員獎懲委員會審議後，上訴人乃以民國（下同）103 年1 月8 日北地價字第10233841620 號函附102 年度經懲字第8 號懲戒決定書（下稱原處分），依不動產經紀業管理條例第31條第1 項第1 款規定，予以被上訴人申誡1 次。被上訴人不服，提起訴願遭駁回，乃提起行政訴訟。經原審法院以103 年度簡字第101 號行政訴訟判決將訴願決定及原處分均撤銷。上訴人不服，遂提起本件上訴。
二、被上訴人於原審起訴主張略以：
（一）系爭「帶看同意書」在名稱上使用並非不動產委託銷售契約書，且在實質內容上亦非不動產委託銷售契約書，被上訴人自無須簽章，原處分和訴願決定卻依不動產經紀業管理條例第22條第1 項予被上訴人申誡，於法未合：
1、系爭「帶看同意書」在名稱上使用並非不動產委託銷售契約書，非不動產經紀業管理條例第22條第1 項所規範需由經紀人簽章之文件，被上訴人自無須簽章，且被上訴人根本不知道有系爭「帶看同意書」之存在。
2、原處分和訴願決定以長和公司主張系爭「帶看同意書」為實質上不動產委託銷售契約書，而認定系爭「帶看同意書」係不動產委託銷售契約書，惟此係長和公司單方面之主張，上訴人和訴願決定機關不應逕採長和公司之主張而為認定，且長和公司之主張並不使被上訴人因此而有在系爭「帶看同意書」上簽章之義務。
3、又原處分和訴願決定因系爭「帶看同意書」在內容上已記載銷售期間、銷售價格以及服務報酬，而將系爭「帶看同意書」認定為不動產委託銷售契約書，惟帶看同意書僅能約定長和公司得帶客戶來查看系爭不動產，又此類帶看行為，為長和公司身為專業不動產經紀業為了爭取締結契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為促進委託銷售契約成立之要約引誘，尚不能逕認為長和公司已有訂立委託銷售契約書。
4、再觀諸一般不動產所有人委託經紀業者代為出售不動產時，通常有兩種委託情形，「一般委託」或「專業委託」，系爭「帶看同意書」對於委託情形究竟為一般或專任之重要條件，並未記載。又本件於系爭帶看同意書除了價金和不動產之位置、大小，參照內政部編印之不動產委託銷售契約書範本，其餘重要條件均付之闕如，忽視其他於實務常見者，諸如：小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推？是否有增建物？是否為凶宅？是否漏水？有無其他瑕疵？是否分期給付即清償期？交付方法？屋內家具是否贈與買受人？等等重要買賣條件。不但顯與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153 條第2 項規定之要件不同（房屋買賣具體化於民法第153 條第2 項規定，「必要之點」絕非僅有價金合致乙項），更有異於目前不動產交易實務之運作，實難謂系爭「帶看同意書」堪能被認定為具有不動產委託銷售契約書之實質內容。
（二）是此，系爭「帶看同意書」不論是名稱使用上，或實質內容上，皆與不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定之不動產銷售委託契約書有別，被上訴人自無簽章之義務，又如以「立法精神」而擴張經紀人應簽章之文件書表，認為經紀人應於相關之「重要文件」簽章，將課以經紀人於法律上未明定之責任，顯失衡平。
（三）被上訴人在103 年1 月27日所提訴願書中已提及完全不知道系爭帶看同意書存在，然原訴願決定書卻言訴願人即被上訴人主張不知系爭帶看同意書存在為空言，卻未要上訴人提出被上訴人確實知悉系爭帶看同意書存在之證據。而上訴人僅憑長和公司片面之言，即逕自認定被上訴人應有看過系爭帶看同意書和不動產說明書，此已有違行政罰法第7 條、行政程序法第36條和第43條以及前揭判決要旨。
亦即上訴人和原訴願決定機關均根本未充分舉證被上訴人確實有明知系爭帶看同意書存在卻未在其上簽名之違規事實以及被上訴人確有故意或過失，是原處分和原訴願決定即均有違法之處。被上訴人在受上訴人為申誡處分前，完全不知系爭帶看同意書和不動產說明書存在，怎能苛責上訴人未在系爭帶看同意書上簽名。而且也是長和公司為脫免其受上訴人處分，方陳述被上訴人有在不動產說明上簽名，但這僅是長和公司片面之詞，如何可作為處分被上訴人之憑據。至於被上訴人之前陳述意見有提及系爭帶看說明書和委託銷售契約書性質和名稱均不同，這是在說明被上訴人因上訴人欲對其作成處分，而得知有系爭帶看同意書後，認為這根本和委託銷售契約書不同，上訴人對被上訴人之原處分已有違不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定之構成要件；況且上訴人在對被上訴人作成處分前即應依職權調查對被上訴人有利和不利之情形，豈可說因為被上訴人都是在質疑系爭帶看同意書之性質，就逕自認定被上訴人確有見過系爭帶看同意書。又上訴人指稱被上訴人有在不動產說明書上簽章，乃是根據長和公司之說法，但這是長和公司片面之詞，被上訴人確實未曾見過系爭帶看同意書和不動產說明書。況且上訴人根本未提示過上有被上訴人簽章之不動產說明書，就依長和公司說詞認定被上訴人有在不動產說明書上簽章，此根本就是恣意推論，完全漠視自身應負之職權調查證據義務。又在實務上，委託銷售契約書和不動產說明書本就不是一定會同時簽立的契約，先簽立不動產說明書後再簽立委拖銷售契約書本就是實務上常見之情形，上訴人卻認為在不動產說明書前必定會有委託銷售契約書，實在是有所誤解。簡言之，被上訴人在受處分前，完全不知系爭帶看同意書和不動產說明書等之存在，更遑論在其上簽章。上訴人未依職權調查對被上訴人有利之情形，僅憑長和公司片面之詞就認定被上訴人有在不動產說明書上簽章，所以一定有看過系爭帶看同意書，此已有違前述諸法條規定，且完全未盡對被上訴人作成處分之違規事實的舉證責任，因此上訴人所為之原處分和其後之訴願決定均有違法之處。
（四）本件系爭房屋之不動產說明書上之經紀人簽章確為被上訴人所簽，但因被上訴人經手相關文件數量甚鉅，且上訴人機關在作成處分前，完全未曾提示該不動產說明書之內容，並詢問上訴人，所以被上訴人之前才會對究竟有無見過本件不動產說明書印象模糊。雖上訴人主張依不動產經紀業管理條例第21、22、23和24條等規定整體觀之，簽訂委託契約書並在製作不動產說明書之前云云。然這僅屬上訴人機關片面解釋，難道當有人欲委託不動產經紀業者（即俗稱仲介業者）銷售房屋，仲介業者不能先對該房屋先進行瞭解，即先製作不動產說明書，再跟屋主商談是否願意委託銷售，如屋主願意，再製作委託銷售契約書？上訴人既陳稱應有之實務作業流程就是先有委託銷售契約書，才會有不動產說明書，上訴人應舉證確有相關法規規定應有此種實務作業流程。不動產說明書和委託銷售契約書既然無必然的先後關係，而認系爭帶看同意書屬委託銷售契約書僅是長和公司片面說詞，被上訴人確實從未見過系爭帶看同意書，則被上訴人究竟有何違規事實或主觀上故意或過失？不能只憑上訴人的「想當然爾」，就嚴重侵害被上訴人之權益，否則行政程序法和行政罰法等法律豈非形同具文？況且系爭帶看同意書實質內容和委託銷售契約書應有之內容相去甚遠，上訴人應無以僅憑長和公司之說詞就認定系爭帶看同意書等同委託銷售契約書。
（五）上訴人陳稱實務流程一定是有委託銷售契約書才有不動產說明書，並舉出立法院公報內容欲加以佐證云云。然上訴人所提之立法院公報之內容也僅是在強調要求不動產經紀人要在特定文書上簽章，以及委託銷售契約書簽訂後方能刊登廣告，何來可以就此推論出一定是先有委託銷售契約書才有不動產說明書！又系爭房屋之不動產說明書上雖載有委託日期2012年8 月3 日，但正如前述，長和公司仍可能就系爭房屋先製作不動產說明書後再填載委託銷售契約書。被上訴人身為國家考試及格之不動產經紀人，當然深知不動產經紀業管理條例第21條和第22條之規定，一定是見到該條所明訂需要不動產經紀人簽章之文書，方會簽章。而且被上訴人也相信長和公司和其員工均知一定要有委託銷售契約書後方能刊登廣告和銷售，所以被上訴人在系爭房屋不動產說明書上簽章時，一定是相信長和公司會再提供系爭房屋之委託銷售契約書，而且一定是待其於委託銷售銷售契約書上簽章後，長和公司方會刊登廣告和銷售。此就是法理上所稱「容許信賴」，亦即被上訴人有充分理由相信長和公司絕對會用法律正式名稱就系爭房屋製作委託銷售契約書，也會將載明有委託銷售契約書字樣之委託銷售契約書交予其簽章，且在其就委託銷售契約書簽章前，長和公司絕對不會刊登廣告或銷售。所以被上訴人就未在系爭房屋之委託銷售契約書上簽章，完全沒有故意或過失。因此如何能僅憑被上訴人在不動產說明書上簽章就認定被上訴人對未在委託銷售契約書上簽章有故意或過失。況且，本件系爭房屋根本未有委託銷售契約書此一文件，長和公司在上訴人接獲檢舉並通知後，為脫免其行政責任，當然會說帶看同意書就是委託銷售契約書，豈知上訴人機關就憑藉此一說法，不但先裁罰長和公司，還欲處分被上訴人。被上訴人完全出於對長和公司同仁和內部作業之信賴，如何能料到卻有如此遭遇，亦即上訴人裁罰長和公司後，還要牽連被上訴人，並用「想當然爾」之理由，欲陷被上訴人於罪，此時有失上訴人身為行政機關之格調。又上訴人在102 年3 月20日對長和公司進行業務檢查時，就已認定長和公司就系爭房屋之處理符合不動產經紀業管理條第22條之規定，卻在事後一反前詞，開始追究長和公司責任，甚至牽連被上訴人，此等作風，實讓人民無所適從。另上訴人又說如果長和公司就拿系爭房屋不動產說明書去向消費者說明，恐衍生消費糾紛云云。這完全是上訴人臆測之詞。正如前述，被上訴人基於對相關法規之認識和對長和公司同仁之信賴，一定是相信長和公司絕對不會在未製作以委託銷售契約書為名之系爭房屋的委託銷售契約書前，就遽然對系爭房屋開始進行銷售，如此，被上訴人怎麼能預想上訴人前述之臆測內容，如此又如何能據以推論被上訴人難謂無過失。簡言之，上訴人根本無法舉證被上訴人就未於委託銷售契約書上簽章在主觀上有故意或過失，僅一直強調因為被上訴人在訴願程序之前都未爭執未曾見過帶看同意書，而且因為被上訴人有在不動產說明書簽章，所以沒在委託銷售契約書上簽章就是難謂無過失等情，並聲明求為判決：１、訴願決定及原處分均撤銷。２、訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人則以：
（一）被上訴人為長和公司所屬經紀人，該公司前經訴外人檢舉未受委託即於591 售屋網刊登售屋廣告，該公司僅與所有權人簽有帶看同意書，並未簽訂委託銷售契約書，上訴人遂於102 年3 月27日函請該公司說明，經該公司102 年4月8 日回覆表示：「…帶看同意書…實質內容已屬於『委託銷售契約書』，只是屬於比較簡化的版本…」。因該公司表示該帶看同意書之性質等同於委託銷售契約書，則依不動產經紀業管理條例之規範，該同意書應有該公司經紀人簽章，上訴人復於102 年4 月18日函請該公司與被上訴人及廖武忠君提出說明，嗣該公司102 年4 月22日回覆表示：「…該帶看同意書係與不動產說明書並同交付委託人，且不動產說書上已有經紀人簽章，故委託人已知悉該實質內容屬委託銷售契約書之『帶看同意書』亦併同不動產說明書業經經紀人簽章…」，廖君102 年5 月3 日回覆表示：「…公司未指派本人於該銷售案件簽章…本人並非知情…」，被上訴人102 年5 月3 日則回覆表示：「…『帶看同意書』名稱使用上非『委託銷售契約書』，故經紀人即無簽章於其上之必要，至於是否實質上屬於『委託銷售契約書』，經紀人應無認定之必要。如胡亂簽章是否衍生其他違反法令之規定，不得而知，經紀人當不敢冒險於其上簽章…」。為釐清案情，上訴人復於102 年6 月13日函請被上訴人就本案有關帶看同意書未簽章部分提出說明，被上訴人以102 年6 月26日回覆函：「…三、…『帶看同意書』是否實質內容上屬『委託銷售契約書』，係該公司之認定，非本人之意見。故本人未就有爭議之內容簽章，保障自己…」。
（二）再查本案長和公司於101 年8 月3 日與屋主簽訂帶看同意書，並於101 年8 月10日製作不動產說明書，被上訴人並於不動產說明書上簽章，則被上訴人自應於審核不動產說明書時，同時確認本案是否受有委託，以符上開規定及實務作業流程，換言之，被上訴人應於審核不動產說明書內容前，先行確認本案是否與委託人簽訂委託銷售契約書，始得再行審認不動產說明書內容的正確性，否則未能確認是否經委託前，即於不動產說明書簽章，尚難認符合上開條例第22條之立法意旨，倘本案後續如有進行銷售之行為，在未確認是否經委託前，亦恐生後續消費爭議，未能保障消費者權益，亦未符合上開不動產經紀業管理立法意旨。
（三）至被上訴人主張根本不知有系爭帶看同意書之存在一節，查被上訴人為國家考試及格之專業不動產經紀人，應相當熟知執行業務之相關程序，其既已於本案不動產說明書上簽章確認，則尚難再主張不知有此帶看同意書，又上訴人於做成申誡之決定前已分別於102 年4 月18日、102 年6月13日函請被上訴人就本案有關帶看同意書未簽章部分提出說明，惟依據被上訴人102 年5 月3 日、6 月26日回覆內容觀之，被上訴人皆僅爭執該帶看同意書之性質並主張其無認定之必要，從未主張其不知情，且上訴人於召開新北市政府不動產經紀人員獎懲委員會審議前亦通知被上訴人出席說明，惟被上訴人並未到場陳述，故上訴人於行政處分做成前已給予被上訴人3 次陳述意見之機會，亦未見被上訴人主張不知系爭帶看同意書之存在，反一再主張系爭帶看同意書之性質有疑義而不敢簽章，綜上，被上訴人主張不知系爭帶看同意書之存在實屬推諉之詞。
（四）又被上訴人主張帶看同意書不論名稱使用上或實質內容上皆與不動產銷售委託契約書有別，被上訴人自無簽章之義務等云云，惟查不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定各項應簽章文件，於實務上並未有統一名稱，以出售委託書為例，依目前交易習慣即有「不動產出售委託銷售契約書」、「不動產委託銷售契約書」、「不動產帶看同意書」等名稱，探究該規定之立法精神，經紀業應指派經紀人於重要交易文件簽章，係課予經紀人就交易相關重要文件審認負責之義務，以確保交易安全及保障買賣雙方消費者權益，本案帶看同意書其內容記載為促進委託標的儘速成交並准予刊登各類售屋廣告等云云，並言明銷售期間、銷售價格以及服務報酬，揆諸其內容，所有權人已有委託該公司銷售該不動產之意思表示，其性質應屬委託銷售契約書應無疑義，為落實前揭規定之立法目的，被上訴人自應簽章以示負責，不能以無「委託銷售契約書」字樣為由而免除經紀人依法簽章之義務，且被上訴人依其專業判斷本應於執行業務過程中注意相關作業程序是否符合法令規定，本案該公司既已認定該帶看同意書之性質屬於委託銷售契約書，被上訴人倘認該公司未使用制式委託銷售契約書，或對帶看同意書內容及性質認定等產生疑義，本應於審查不動產說明書的同時向該公司確認相關疑義事項後，始進行後續程序，被上訴人於帶看同意書之性質存有疑義，且尚未確定本案有無受委託之情況下，即於不動產說明書確認簽章，執業情形已難謂無過失，被上訴人上開主張之論點，實不足採。
（五）本案經訴外人檢舉後，經上訴人查核發現長和公司與廣告物件所有權人僅簽有帶看同意書，該公司並未提供委託銷售契約書供稽，嗣經上訴人函請該公司說明，該公司回覆表示該帶看同意書之性質等同於委託銷售契約書，案經上訴人審認該帶看同意書其內容記載為促進委託標的儘速成交並准予刊登各類售屋廣告等云云，並言明銷售期間、銷售價格以及服務報酬，揆諸其內容，所有權人已有委託該公司銷售該不動產之意思表示，其性質應屬委託銷售契約書應無疑義，被上訴人為該公司經紀人卻未於該帶看同意書上簽章之違規事實明確，顯已違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項之規定，上訴人爰依同條例第31條規定交付新北市不動產經紀人員獎懲委員會審議，並經會議決定予以申誡1 次之行政處分自屬有據。又被上訴人係經國家考試取得證照之專業人員，已具備專業知識及能力，就業務相關契約書需由經紀人簽章之法律規定自難謂為不知，且於執行業務過程應遵守執業規範並且善盡善良管理人之注意義務，故被上訴人未於該帶看同意書上簽章，縱非故意，顯有過失，被上訴人之主張並無理由。
（六）依不動產經紀業管理條例第21、22、23、24條等規定整體觀之，可知簽訂委託契約書並由經紀人審查簽章為不動產經紀業從事廣告及銷售必要之前置程序，後續方有製作不動產說明書、指派經紀人於不動產說明書簽章及銷售解說等過程，此為經紀業執行業務應有之實務作業流程，方得充分保障交易當事人權益，俾符上開條例立法意旨。經查本案上訴人以102 年3 月27日北地價字第1021514818號函函請長和公司說明，嗣經該公司102 年4 月8 日回覆並檢附本案帶看同意書及不動產說明書供稽，惟經檢視該不動產說明書，除被上訴人確實有於其上簽章外，本案委託人亦於不動產說明書內容中之標的現況說明書中簽名，被上訴人既為長和公司所屬經紀人，依前開作業流程，自應於審核不動產說明書內容前，先行確認本案是否與該委託人簽訂委託銷售契約書，倘在尚未確定本案有無受委託之情形下，即於不動產書說明書上簽章，已難謂無過失，至被上訴人主張不知該不動產說明書之存在，卻於其上簽章，更顯示被上訴人並未親自審核該不動產說明書內容，被上訴人既為長和公司經紀人，未負起經紀人應有之職責，顯有違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定之事實，被上訴人之主張實不足採。
（七）被上訴人為國家考試及格之專業不動產經紀人，更應相當熟知執行業務之相關程序並負高度注意之義務責任，從上述答辯理由二內容，被上訴人已明知本案不動產說明書製作日期係於所有權人委託予所任職之長和公司，且被上訴人先前已自承係對於「帶看同意書」性質認定產生疑義故未於「帶看同意書」簽章，現又陳稱從未看過「帶看同意書」，兩者說法均有疑義。因按被上訴人之專業知識判斷，倘如被上訴人所述認為長和公司未使用制式委託銷售契約書，或對帶看同意書性質認定等產生疑義，本應先向長和公司確認相關疑義事項後，始進行後續作業程序；再者，倘被上訴人陳稱從未看過「帶看同意書」，惟被上訴人於本案不動產說明書簽章時，應可看到「委託日期：2012/08/03」等字樣，則被上訴人自應於審核不動產說明書時，同時確認本案是否受有委託，以符上開規定及實務作業流程。本案被上訴人在尚未確定本案有無受委託之情況下，即於不動產說明書上確認簽章，執業過程縱無故意情節，亦難謂無過失，況本案在未能確認是否經委託之情況下，倘長和公司進行後續銷售行為，且所屬不動產經紀人員有持本案不動產說明書向交易之相對人進行解說之情形，恐衍生消費爭議，未能保障消費者之權益，亦未能符合上開條例立法意旨。
（八）況本案上訴人於做成申誡處分之決定前已分別於102 年4月18日、102 年6 月13日函請被上訴人就帶看同意書未簽章部分提出說明，惟依據被上訴人102 年5 月3 日、6 月26日回覆內容觀之，被上訴人皆僅爭執該帶看同意書之性質並主張其無認定之必要，從未主張其不知有帶看同意書之存在，也未能就本案執業過程無故意或過失之情形提出說明，上訴人始將本案完整調查過程提請102 年12月26日召開之新北市不動產經紀人員獎懲委員會審議，並於召開會議審議前通知被上訴人出席說明，惟被上訴人未到場陳述，復經該獎懲委員會審視案情結果予以被上訴人申誡1次之處分。故上訴人於行政處分作成前已分別給予被上訴人3 次陳述意見之機會，均未見被上訴人主張不知帶看同意書之存在，反一再主張帶看同意書之性質有疑義而不敢簽章等云云，雖現行又一再主張從未看過「帶看同意書」，惟本案不動產說明書內容既已明確載明委託日期，則被上訴人在未能確認是否經委託之情況下，即於不動產說明書簽章，此執業過程已難謂無過失，故綜觀被上訴人陳述意見內容係屬推諉之詞，實非可採等語，資為抗辯。並聲明求為判決：１、被上訴人之訴駁回２、訴訟費用由被上訴人負擔。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，係以：
（一）證人蕭振榮於本院言詞辯論期日具結證稱：「（是否認識劉純成？）他是我朋友的朋友。」、「（你是否有幫忙劉純成處理房屋買賣的事情？）有。」、「（0000000000是不是你的電話？）是。」、「（你有見過劉純成本人？）有。」、「（〈提示本院卷第11頁帶看同意書〉有無看過？）只有「劉純成」、「0000000000」的部分，是我寫的。其他應該是仲介寫的。」、「（是哪一個仲介跟你接洽的？）應該是一位王先生。這個王先生是我之前就認識的，我沒有到臺灣房屋的店裡簽名，是約在我的住處簽名的。」、「（在庭的被上訴人，你有無見過？）沒有印象。」、「你跟所稱的王先生除了簽這張帶看同意書外，還有無簽什麼文件？）應該就是買賣的合約吧。」、「（〈提示本院卷第114 頁至130 頁不動產說明書〉有無看過這些資料？）122 頁的『劉純成』不是我簽的。」、「（你有無提供所附的資料？）我沒有提供，應該是仲介自己調的。」、「（你之前有無看過這份不動產說明書？）有，就是要簽約的時候，都會拿給我們看。帶看同意書及不動產說明書。」、「（是在簽帶看同意書的時候，有給你看不動產說明書？）應該是這樣。」、「（誰提供前開帶看同意書給你簽名？）就是我剛剛說的王先生。」、「（仲介王先生是給你同時簽文件，還是有先後？）帶看同意書應該是在後面。我記得他有拿給我說要簽這個，才可以帶看，所以我確定帶看同意書是在後面，不是同一天簽的。」、「（王先生拿這個不動產說明書給你簽名時，你有無看到胡良驥經紀人的章？）沒有。」（見本院卷第149 頁背面至第151 頁背面），觀乎證人張振榮之上開證述，其已明確證稱：①伊係幫劉純成代為處理委託仲介人員出售本件不動產之事宜，與伊接洽之仲介人員係「王」先生，並非被上訴人，且伊未到過仲介公司，均係在伊住處接洽。②系爭帶看同意書係「王」先生提供讓伊簽名，是先看不動產說明書，之後才簽系爭帶看同意書，且不是同一日等節無訛。
（二）被上訴人所稱伊於之前並未見過系爭帶看同意書一事，核與證人蕭振榮之上開證述並無不符，自非無可採；至於被上訴人於本件處分前固未明確主張伊不知有系爭帶看同意書存在，惟由被上訴人於102 年5 月3 日、102 年6 月26日之回函內容以觀，斯時雙方所爭執之重點乃系爭帶看同意書實質上是否屬於「委託銷售契約書」。則若被上訴人所主張系爭帶看同意書非屬不動產紀業管理條例第22條第
1 項第1 款之「出售委託契約書」為可採，即無違反此規定之問題，是被上訴人因之而為該一主張，核與一般事理尚非有違，是上訴人執之而推論被上訴人知情而未於系爭帶看同意書上簽名云云，實難採信。
（三）又不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、同條例第23條第1 項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」、同條第24條規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，是依此等規定僅足認經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向與委託人交易之相對人解說，且於簽訂買賣契約時並應將「不動產說明書」交付與委託人交易之相對人，並視「不動產說明書」為買賣契約之一部分，至於「出售委託契約書」與「不動產說明書」之製作先後順序於不動產經紀業管理條例並未加以規範，且不論實務上究竟如何為之，依本件「帶看同意書」與一般名為「不動產委託銷售契約書」者，於形式上之名稱及簡繁程度上均有不同，則是否仍能推知係先製作「帶看同意書」後再製作「不動產說明書」，已堪置疑；再者，依證人蕭振榮之上開證述，伊是先看「不動產說明書」後，才簽系爭帶看同意書，且不是同一日所為，益見上訴人此部分所指亦屬無據，故上訴人執之而稱被上訴人既於不動產說明書上簽章，自應於審核不動產說明書時，同時確認本案是否受有委託云云，即非的論。
（四）況且，本件上訴人所指被上訴人違反行政法上之作為義務乃在於「未於實質上等同於委託銷售契約書之帶看同意書上簽章」（此觀原處分內容即明），而非其於「不動產說明書」簽章時對是否存有「帶看同意書」，且對該「帶看同意書」有無經紀人簽章一事是否明知或有無注意義務，亦即其被認為違反者並非未查明本件「帶看同意書」未經經紀人簽章即於「不動產說明書」上簽章，二者自應予以辨明，而系爭帶看同意書並非被上訴人提供予證人蕭振榮簽名一節，已如前述，則於無其他證據足資證明被上訴人確實知悉存有系爭帶看同意書之情況下，又豈能苛責被上訴人未於系爭帶看同意書簽章，進而認其有違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定？從而，即難認被上訴人就系爭帶看同意書未經經紀人簽章一事，有何責任條件之可言。
（五）綜上析論，不論系爭帶看同意書「實質上」是否等同於不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款所指之「出售委託契約書」，然因被上訴人就系爭帶看同意書未經經紀人簽章一事並無責任條件，自不應認其違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定，而應依同條例第31條第1 項第1 款之規定加以處罰等語，而將訴願決定及原處均撤銷。
五、上訴人上訴意旨略以：
（一）不動產經紀業管理條例第1 條即揭櫫立法目的為促進不動產交易市場健全發展，建立不動產交易秩序，以保障交易者權益，又該條例第22條指派經紀人於交易個案相關契約文件上簽章之立法意旨，係課予不動產經紀人就交易個案相關契約文件審認負責之義務，以維不動產交易安全暨保障消費者權益，況不動產經紀人為國家考試及格之專業人士，自應嫻熟執行業務程序與相關法令規定，並於執行業務過程中遵守執業規範且負擔高度注意責任，倘能以未知悉契約文件之存在即可免除經紀人審認之責任，應有違該條例之立法原意，更無從落實健全業者管理，確保交易秩序，保障消費者交易安全之法益。
（二）次查不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定各項應簽章文件，於實務上並未有統一名稱，以出售委託書為例，依目前交易習慣即有「不動產出售委託銷售契約書」、「不動產委託銷售契約書」、「不動產帶看同意書」等名稱。本案長和公司所提供之「帶看同意書」其性質確實為「不動產委託銷售契約書」，惟原審法院提出「依本件『帶看同意書』與一般名為『不動產委託銷售契約書』者，於形式上之名稱及簡繁程度上均有不同，則是否仍能推知係先製作『帶看同意書』後再製作『不動產說明書』，已堪置疑」，惟審酌上述論點，未來不動產經紀業者若無使用與第22條「名稱一致」之文件，且未能考量其實質性質是否與規範名稱相同，是否將造成不動產經紀人故意使用不同名稱之委託書，藉此規避不動產經紀人之簽章責任與義務，造成脫法行為，除未符不動產經紀業管理條例立法意旨外，反造成漏洞，致消費者權益無法真正獲得保障。
（三）復按不動產經紀業管理條例第21條之立法意旨，參照立法院88年1 月20日第88卷第6 期公報（附件三）第816 頁揭示「明定房地產廣告應於委託契約書簽訂後始得刊登廣告及銷售，並應註明仲介業名稱，以明房地產廣告刊登事項之責任」，避免任意以他人之不動產作為廣告銷售標的而衍生爭議，以保障消費者權益及不動產交易市場之安定性，另同條例第22條之立法意旨則於第816 、817 頁揭示「為保障交易當事人之權益，明定房地產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、…應由仲介業指派仲介主任（不動產經紀人）為之…仲介主任應於房地產仲介交易特定重要文件簽章以示負責…。」，係考量委託銷售契約書及不動產說明書為不動產交易之重要文件，自應先由經紀人審查簽章以確認資料之正確性，又同條例第23條之立法意旨則於第818 頁揭示「明定仲介人員應以經委託人及仲介主任（不動產經紀人）簽章之房地產說明書解說仲介案件。俾交易過程得以公開書面化，防杜糾紛。」故由上開條例第21、22、23條規定，可知須經簽訂委託契約書並經經紀人審查簽章後，不動產經紀業始得進行該案件廣告及銷售之仲介業務，換言之，委託程序確認後方有製作不動產說明書、指派經紀人於不動產說明書簽章及銷售解說等過程，上述過程為符合不動產經紀業管理條例立法意旨之作業流程，惟原審法院未能參照上述立法意旨，僅以「至於『出售委託契約書』與『不動產說明書』之製作先後順序於不動產經紀業管理條例並未加以規範，且不論實務上究竟如何為之，依本件『帶看同意書』與一般名為『不動產委託銷售契約書』者，於形式上之名稱及簡繁程度上均有不同，則是否仍能推知係先製作『帶看同意書』後再製作『不動產說明書』，已堪置疑」，即認定被上訴人已於不動產說明書簽章，而未於系爭帶看同意書簽章一事並無責任條件。
（四）本案被上訴人主張之前並未見過系爭帶看同意書一事，原判決採用證人蕭振榮之證述：「系爭帶看同意書係『王』先生提供讓伊簽名，是先看不動產說明書之後才簽系爭帶看同意書，且不是同一日所為」，因此認定在無其他證據足資證明被上訴人確實知悉存有系爭帶看同意書之情況下，被上訴人就系爭帶看同意書未經經紀人簽章一事並無責任條件，認其並未違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第1 款規定，惟依原判決第18頁證人蕭振榮之證述內容觀之，證人蕭振榮當時所看到不動產說明書上並無本案被上訴人之簽章，足見當時該不動產說明書未經被上訴人審視確認，該文件仍處於公司未受委託銷售前之前置準備階段，證人之證述僅係證明蕭振榮先看過不動產說明書後再於系爭帶看同意書簽章，惟查蕭振榮並非長和公司之專任不動產經紀人，本無須於系爭帶看同意書及不動產說明書簽章，其審閱文件之先後與本案被上訴人於執行業務交易過程必須就交易個案相關契約文件審認簽章之義務，兩者無必然因果關係，原判決依證人證述而採信被上訴人所持未見過系爭帶看同意書之主張，判斷上顯有偏頗。
（五）況且，由本案不動產說明書（附件四）封面與內頁成屋產權說明書上分別以「電腦打字」註明「建檔日期/101年08月10日」及「委託日期：2012/08/03」，且被上訴人於不動產說明書封面「蓋章」之情形觀之，以合理常識判斷被上訴人於不動產說明書審認蓋章之時機應於委託日期101年8 月3 日以後，而系爭帶看同意書簽立之時間亦是101年8 月3 日，與不動產說明書內頁成屋產權說明書上所載委託日期完全相符，由此更可合理推斷本案不動產說明書交由被上訴人審認蓋章之時點應於簽立系爭帶看同意書之後，且被上訴人於不動產說明書審認蓋章時應已確知委託日期為何，被上訴人實難謂不知本案受有委託，其主張不知有系爭帶看同意書存在之說詞，已堪置疑；惟原審判決認為「而系爭帶看同意書並非原告提供予證人蕭振榮簽名一節，已如前述，則於無其他證據足資證明原告確實知悉存有系爭帶看同意書之情況下，又豈能苛責原告未於系爭帶看同意書簽章，進而認其有違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定？從而，即難認原告就系爭帶看同意書未經經紀人簽章一事，有何責任條件之可言」未符一般認知情形，顯有偏誤。
（六）再者，本案長和公司既已認定該帶看同意書之性質屬委託銷售契約書，並指派被上訴人於不動產說明書審認蓋章，後續亦於591 網站上刊登廣告銷售（附件五），顯示該公司針對本案執行業務之過程與前揭不動產經紀業執行業務之實務作業流程無異，則被上訴人既為本案不動產經紀人，依前開立法意旨，自應於執行業務交易過程負有高度注意責任，於審核本案不動產說明書或後續刊登廣告時，確認本案是否與該委託人簽訂委託銷售契約書，惟被上訴人主張未知悉系爭帶看同意書，卻於不動產書說明書審認蓋章，亦未再就公司刊登廣告銷售時確認是否受有委託，執業過程已難謂無過失，豈能再以不知悉系爭帶看同意書之存在，而冀求免除經紀人依法審認簽章之責任，此舉顯與不動產經紀業管理條例之立法精神與欲彰顯之法益有違等情，並聲明求為判決：１、原判決廢棄，被上訴人在原審之訴駁回。２、第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
六、本院經核原審判決並無違誤，茲更說明如下：
（一）上訴意旨略以：依不動產經紀業管理條例第21條之立法意旨，及同條例第22、23條規定，可知委託程序確認後方會製作不動產說明書、指派經紀人於不動產說明書簽章，況且，由本案不動產說明書（附件四）封面與內頁成屋產權說明書上分別以「電腦打字」註明「建檔日期/101年08月10日」及「委託日期：2012/08/03」觀之，以合理常識判斷不動產說明書交由被上訴人審認蓋章之時點，應於簽立系爭帶看同意書之後，被上訴人實難謂不知本案受有委託，且被上訴人縱不知悉系爭帶看同意書，但於不動產書說明書審認蓋章時，卻亦未就公司刊登廣告銷售時確認是否受有委託，執業過程已難謂無過失等語。
（二）惟依不動產經紀業管理條例第21條之立法意旨縱應該「先有出售委託契約書，再製作不動產說明書」，但是否果真如此？乃事實認定問題。本件依證人蕭振榮（幫屋主劉純成處理委託出售系爭不動產之人）於原審證詞可知，本案台灣房屋（長和公司係台灣房屋之雙和特許加盟店）與證人蕭振榮接洽之仲介人員係「王」先生，並非被上訴人，系爭帶看同意書係「王」先生提供讓證人蕭振榮簽名，且是先看不動產說明書，之後才簽系爭帶看同意書，不是同一日，是本件事實上是先有不動產說明書，之後才有「帶看同意書（即出售委託契約書）」，確無證據證明被上訴人在不動產說明書簽章時，「帶看同意書（即出售委託契約書）」已經存在，被上訴人於在不動產說明書簽章時，即無法同時或先在「帶看同意書（即出售委託契約書）」上簽章。上訴人雖主張「證人蕭振榮當時所看到不動產說明書上並無本案被上訴人之簽章，足見當時該不動產說明書未經被上訴人審視確認，該文件仍處於公司未受委託銷售前之前置準備階段」云云，但更足以說明「不動產說明書製作在『帶看同意書（即出售委託契約書）』之前」。上訴人復主張「證人之證述僅係證明蕭振榮先看過不動產說明書後再於系爭帶看同意書簽章，惟查蕭振榮並非長和公司之專任不動產經紀人，本無須於系爭帶看同意書及不動產說明書簽章，其審閱文件之先後與本案被上訴人於執行業務交易過程必須就交易個案相關契約文件審認簽章之義務，兩者無必然因果關係，原判決依證人證述而採信被上訴人所持未見過系爭帶看同意書之主張，判斷上顯有偏頗」云云，但經查系爭房屋所有權人劉純成於原審證稱：「我委託我的姐夫幫我處理」、「（問：幫你處理的姐夫是誰？）梁金生」、「（問：有沒有授權人家填過這張帶看同意書？）要我姐夫才知道，名字不是我簽的，電話也不是我的。」、「都是我姐夫在處理」（見原審卷第133-134頁），劉純成於103 年9 月18日並出具其簽名之說明書，由其姐夫梁金生處劃一個箭頭指向蕭振榮○○○區○○街○○巷○ 號，0000000000），表示梁金生是委託蕭振榮辦理，訊據蕭振榮並證稱「（問：提示本院卷第11頁帶看同意書有無看過？）只有『劉純成』、『000000000 』的部分是我寫的」（見原審卷第150 頁），可見蕭振榮確有受託為代劉純成簽訂帶看同意書之權，則蕭振榮在本案中之地位相當於屋主劉純成，其審視不動產說明書並在系爭帶看同意書上代劉純成簽章，自與本案待證事實（是否先有帶看同意書，才有不動產說明書）有因果關係，故蕭振榮證稱「是先看不動產說明書，之後才簽系爭帶看同意書，不是同一天簽的」等語，自堪信為真實，上訴人主張尚不足採。上訴人復主張被上訴人於本件行政訴訟之前均未主張「不知悉帶看同意書存在」，而只爭執帶看同意書並非實質之出售委託契約書，可見其主張「不知悉帶看同意書存在」為臨訟杜撰云云，惟查被上訴人從未坦承「知悉帶看同意書存在」，其爭執「帶看同意書並非實質之出售委託契約書」，並不能解釋為「知悉帶看同意書存在」之默認，衡諸本件屋主代理人之蕭振榮起初並非委託台灣房屋專賣，之前有台灣房屋「王」先生之介入，事後蕭振榮再委託永慶房屋專賣時，蕭振榮證稱「那時候簽給王先生的時候，就是一般約，等到約滿，我就跟永慶簽專約，而王先生跟我說因為永慶是專約，所以他不能帶看，他就叫我補一個可以帶看的約，我就說不行，因為我已經給永慶專約」（見原審卷第152 頁103 年10月9 日準備程序筆錄），可知「王」先生始終介入交易，且系爭房屋在591 房屋交易網上之仲介是「姚先生」（見訴願卷第29頁），並非被上訴人，其交易情形顯然複雜，被上訴人確有可能不知系爭帶看同意書之事後存在，被上訴人於原審證稱「（問：就本件案子在看不動產說明書之前跟以後，你做了什麼事情？）我就沒有再接觸過。之後、之前都沒有接觸過。」、「（問：那這個案子是怎麼到你手上？）公司分配到我手上。」等語（見原審卷第135 頁103 年9 月18日準備程序筆錄），堪信為真，是被上訴人雖於行政訴訟時方主張「不知悉帶看同意書存在」，但所述情節在複雜之交易狀況中，確有可能，復與證人蕭振榮所述情節相符，難認係臨訟杜撰，上訴人主張尚不足採。
（三）被上訴人於在不動產說明書簽章時，無法同時或先在「帶看同意書（即出售委託契約書）」上簽章，且之後因系爭帶看同意書係「王」先生提供讓證人蕭振榮代簽（劉純成之名），不是被上訴人所處理，銷售廣告上登的仲介也不是被上訴人，被上訴人因不知該「帶看同意書（即出售委託契約書）」之事後存在，故而未於其上簽名，即難謂有何故意過失。上訴人雖主張被上訴人於不動產書說明書審認蓋章，未再就公司刊登廣告銷售時確認是否受有委託，執業過程已有過失云云，但不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款規定只課予專業經紀人「在已知存在之出售委託契約書上簽名」之義務，並未課以「追蹤出售委託契約書是否事後存在」之義務，原處分認定被上訴人違反行政法上之作為義務乃在於「未於（實質上等同於）出售委託契約書（之帶看同意書）上簽章」，並非認定被上訴人違反「追蹤出售委託契約書是否事後存在之義務」，是被上訴人先於「不動產說明書」上簽章，縱使未持續追蹤出售委託契約書（帶看同意書）已於事後製作，因而未於其所不知悉之「帶看同意書」上追加簽章，均無違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款規定之故意過失，上訴人主張尚不足採。
（四）綜上所述，原判決以系爭帶看同意書不論「實質上」是否等同於不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款所指之「出售委託契約書」，因被上訴人就系爭帶看同意書未經經紀人簽章一事並無責任條件，難認違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定，因而撤銷訴願決定及原處分，核無違誤。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第236 條之2 第3項、第255 條第1 項、第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 6 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 黃秋鴻
法 官 林惠瑜法 官 畢乃俊上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 6 日
書記官 簡若芸