臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第121號104年9月23日辯論終結原 告 瓏山林企業股份有限公司代 表 人 林鴻堯訴訟代理人 徐嶸文 律師
吳姝叡 律師被 告 公平交易委員會代 表 人 吳秀明訴訟代理人 王政傑
陳俊廷吳政道上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國101年3月8 日院臺訴字第1010125222號訴願決定，提起行政訴訟，經最高行政法院發回更審，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告依據檢舉調查結果，以原告銷售博物館建物（下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以民國100年8月25日公處字第100155號處分書，命原告立即停止前述違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）1,500 萬元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願經決定駁回，遂提起行政訴訟，經本院101 年度訴字第64
4 號判決（下稱前判決）駁回，原告仍不服，提起上訴，經最高行政法院103 年度判字第598 號判決（下稱發回判決），將本院前判決廢棄，發回本院更為審理。
二、原告主張：依被告所發布對於公平交易法第24條案件之處理原則第6點第1項規定，該條所稱「欺罔」，係指行為人「積極欺瞞」或「消極隱匿」重要交易資訊，故須為故意行為，不包括過失行為。伊於規劃預售系爭建案之初，不知悉不動產登記實務為全體區分所有權人仍會分攤、持分車道面積之資訊，如何能於系爭契約詳細揭露此等資訊，是伊與系爭建案各承購戶為交易時，自無故意積極欺瞞或消極隱匿此一資訊之行為，而未違反行為時公平交易法第24條規定。另依系爭契約第3、4條約定，共同使用部分項目，僅排除「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積」，未記載不包括車道面積；縱使承購戶就系爭契約所載「共同使用部分」範圍是否包括「車道」及分攤、持分「車道」面積有所爭執，僅係伊與承購戶對於契約之解釋方式歧異，應循民事訴訟途徑解決，非屬行為時公平交易法第24條規定範疇。退步言之，伊縱有違反行為時公平交易法第24條情事，伊就面積誤差所找補金額為8,105萬元，非被告所認定至少2億元，被告基於上述錯誤之找補金額，以原處分對伊裁處1,500 萬元，認定事實違誤，亦違反比例原則、行政罰法第18條第1 項及公平交易法施行細則第36條等規定。且伊於95年12月進行系爭建案之預售，與消費者簽訂系爭契約時，其交易行為即已完成，算至被告於100 年8 月25日作成原處分時，已逾行政罰法第27條所定3 年裁處期間，被告以原處分對伊裁罰，自屬違法等語，並聲明：撤銷訴願決定及原處分。
三、被告抗辯：原告為專業經營不動產投資興建之事業，顯然知悉房屋產權登記實務，惟原告先與購屋人約定房屋共用部分不包含車道面積，車道面積由停車位購買人共同持分，使購屋人誤認系爭建案之公設占比較低而與原告進行交易，嗣後卻將原未經系爭契約約定為「共同使用」之665.47坪車道面積（即2,199.9 平方公尺），逕自登記予全體購屋人，致房屋權狀所載共用部分面積較系爭契約所載為多，於建案竣工後，藉此為由向購屋人主張找補，獲取高額不當之經濟利益，顯有積極欺瞞或消極隱匿共用部分包含車道之故意。又依系爭契約第2 條第2 項、第3 、4 條等約定可知，系爭契約載明共用部分之項目不包含車道，且土地登記規則第78條以下，未規範專有與共有之權利範圍與項目，故車道顯非系爭契約第4 條第1 項所稱「依法令應列入共同使用部分之項目」；況原告於系爭契約附件12之附圖中，未將法定停車空間標示為紅色或綠色，顯見其確實未揭露共用部分所含項目應含車道之資訊。被告除衡酌原告實際不法所得金額外，併就公平交易法施行細則第36條所定各項事由予以綜合考量後，對原告裁處罰鍰1,500 萬元，屬合法裁量，無違比例原則。
再者，系爭建案之使用執照係於97年11月21日核發，原告則自98年1 月12日起陸續通知購屋人交屋，並檢附「坪數找補計算表」予購屋人，通知其等繳付補找價款，故原告藉由將非屬系爭契約之車道面積灌入房屋共用部分，再依系爭契約約定要求找補車道面積之欺罔行為，於其向購屋人主張找補時始發生結果，該違法行為之裁處權時效，應自行為結果發生時起算，是被告於100 年8 月25日作成原處分對原告裁罰，未逾行政罰法第27條所定3 年裁處權時效等語，並聲明：
駁回原告之訴。
四、如事實概要欄所載之事實，有原處分書、訴願決定書、本院前判決及最高行政法院發回判決附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、經核本件爭點為：被告以原告銷售系爭建案，未於系爭契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，違反行為時公平交易法第24條規定，依同法第41條前段規定，以原處分命原告立即停止該項違法行為，並處罰鍰1,500萬元，有無違法？經查：
㈠按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易
秩序之欺罔或顯失公平之行為。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰。」行為時公平交易法第24條及第41條前段分別定有明文。次按「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。」「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）。其常見行為類型如：㈠冒充或依附有信賴力之主體。㈡不實促銷手段。㈢隱匿重要交易資訊。」行為時公平交易法第24條案件處理原則第5 條第1 項、第6 條亦分別規定甚明。參諸司法院釋字第548 號解釋理由：「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407 號解釋在案，此項釋示亦屬行政程序法第159 條明定之行政規則之一種。公平交易法乃規範事業市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範。因此，立法者即在法律中以不確定之法律概念加以規定，而主管機關基於執行法律之職權，就此等概念，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。」是被告所訂上開處理原則，係其基於公平交易法主管機關之職權，所訂定解釋性行政規則，作為其承辦行為時公平交易法第24條案件時，認定事實、適用法律之準據，核其內容與公平交易法限制競爭及不公平競爭等相關規定並無違背，亦未對人民權利之行使增加法律所無之限制，於法律保留原則並無違背，自得援用。
㈡經查：
⒈原告於臺北市○○區○○段105之4地號土地，規劃興建系爭
建案對外銷售，於97年12月21日取得97使字第0469號使用執照，並於97年12月18日辦理建物所有權第一次登記，有臺北市政府都市發展局使用執照及建物登記謄本，附原處分甲卷第3 、129 至130 之1 頁及本院前審卷第216 頁可稽。原告與系爭建案預售階段購屋之101 名消費者訂有系爭契約，且該101 人均同時購買停車位一節，為兩造所不爭執；依系爭契約第2 條（房屋標示）約定：「……二、汽車車位部分：
買方購買之停車空間為本建物大樓地下Ｏ層編號Ｏ號停車位……；本停車空間另含車道及其他必要空間，依地政機關登記完竣之面積為準。」該101 名簽訂系爭契約之購屋者，所購得之停車空間已包含車道在內。另觀諸系爭契約第3 條（房屋出售面積及認定標準）：「本房屋產權登記面積共計Ｏ點Ｏ坪，包含：一、主建物面積及附屬建物（即陽台及雨遮）：合計Ｏ點Ｏ坪。二、共同使用部分面積總計Ｏ點Ｏ坪（不含地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積）。」約定原告出售之房屋面積，係指主建物、附屬建物及共同使用部分之面積，並明文將地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積予以排除；同契約第4 條（共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算）：「一、前條共同使用部分除地下層可銷售之汽車停車位另計外，指原設計圖之各樓層中梯廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱、機車停車區、台電受電室、發電機房、公共陽台、電信機房、垃圾儲藏室、蓄水池、裝卸車位、進風機房、編號1 ～7 號停車空間及管委會空間等及依法應列入共同使用部分之項目（如附件12著紅色及綠色部分所示）。二、前項紅色部分共同使用權利範圍之面積，由本建築大樓全體區分所有權人依買受主建物加陽台面積與本建築主建物加陽台總面積之比例而為計算持分共有；綠色部分共同使用權利範圍之面積，由本建築大樓全體區分所有權人依買受主建物加陽台面積與本建築各該層主建物加陽台總面積之比例而為計算持分共有。」所列舉之共同使用部分，與該契約附件12之平面圖中以紅色與綠色標示之共同使用部分，均不包含車道等情，暨原告至被告機關陳述時，自承：買賣契約書所載之共同使用面積不含停車位面積（停車格、車道及其他非屬機電等之大公面積）等語（參見原處分甲卷第109 頁），可知系爭建案地下層之車道面積，並非系爭契約第3 條所定應計入房屋產權之主建物、附屬建物及共同使用部分，亦非第4 條列舉之共同使用項目。而系爭契約第5 條（房屋面積誤差及其價款找補）：「一、賣方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3 項之規定計算。二、面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則超過百分之一以上部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上部分，買方均應找補，且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋總價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。」明定於原告出售之「房屋」面積發生誤差超過1%之情形時，始有依該條第2 款約定找補之問題，則車道既不在系爭契約第3 條所定「房屋產權面積」範圍內，原告對於與其簽訂系爭契約之101 名購屋者，自不得以訂約後車道面積增加為由，請求其等依該契約第5 條第2 款約定補繳價款。
⒉次查，系爭建案竣工後，原告對與其訂定系爭契約之101 名
購屋者，均出示格式如本院前審卷第183 、184 頁所示坪數找補計算表，要求其等分別補繳如本院前審卷第222 至224頁所列找補款後，始辦理交屋；該101 人無任何一人經原告依系爭契約第5 條第2 款約定退還價金等情，有卷附前開坪數找補計算表及補繳價款明細資料可憑。該101 名購屋者中之本件檢舉人，於100 年1 月14日向被告提出內容略為：原告將系爭建物部分車道面積虛灌入共同設施，意圖借找補款為由，請求買方再次付款，涉嫌違反行為時公平交易法第24條等語之檢舉信，被告因而通知原告陳述意見，經原告委託代理人於100 年4 月27日至被告機關陳稱：系爭建案規劃銷售之初，並未考慮將車道列入共同使用部分範圍，直至原告取得使用執照後，委請地政士李忠憲辦理產權登記時，因其表示車道僅登記予購買停車位之人，則未購買停車位之區分所有權人將可能無從經由車道進入公共設施進行維修、保養及使用，易引起區分所有權人間之糾紛，建議未購買停車位之區分所有權人亦應分攤部分車道面積，原告遂同意由李忠憲按系爭建案地下2 至4 層大小公設面積總和與停車位面積總和之比例，由全體購屋人分攤車道面積為2,199.9 平方公尺（下稱訟爭車道面積）等情，另有檢舉信、陳述紀錄及陳述書，附原處分甲卷第4 至7 頁及第108 至120 頁可佐。由上可知，原告係在系爭建案竣工後，辦理第一次所有權登記時，將訟爭車道面積，列為共同使用部分範圍，並登記為系爭建案全體購屋人共有，再以購屋人登記取得之共同使用部分增加為由，要求簽訂系爭契約之101 人補繳房屋價金，然此與系爭契約約定車道非屬系爭建案建物之共同使用部分，且不計入房屋產權登記面積，故其增減並無系爭契約第5 條第2 款找補約定之適用者，顯相違背。而預售屋因未辦理產權登記，故購屋人無從由地政機關查得相關產權資料，交易內容端賴建築業者於契約揭露之產權項目及面積，以使雙方得就此買賣必要之點，達成意思合致而完成交易。系爭契約係原告為銷售系爭建案房屋而單方面擬定，其內容既明定系爭建案之共同使用部分應列入房屋產權面積計算價金，則關於共同使用部分之項目為何，攸關交易相對人應給付之買賣價金數額，自屬足以影響交易決定之重要資訊，應由原告於系爭契約中，提供完整且充分之資訊，方足使消費者正確判斷應否與之進行交易。然觀諸系爭契約第2 條約定停車位承購戶購買之停車空間已含車道，第4 條所列舉及附件12之平面圖所標示共同使用部分，復均不包括車道，可見原告於系爭契約中，並未揭露任何關於車道項目將分配納入共同使用部分面積計算價金之資訊，致使上述101 名締約相對人誤認其等依約支付購買停車空間之價金，已包括車道價款在內，則原告事後改將訟爭車道面積列入系爭建案建物共同使用部分，登記為全體購屋者共有，再以購屋者取得之共同使用部分面積增加為由，依系爭契約第5 條第2 款房屋面積誤差及其價款找補之規定，通知簽訂系爭契約之101 名承購人進行找補價款程序，自係以隱匿足以影響交易決定之重要資訊致引人錯誤之方式，與該101 人從事交易，而構成行為時公平交易法第24條及被告就該條案件所定處理原則第6 條所謂欺罔行為。
⒊再查：
⑴原告從事建築專業，就預售屋之交易程序及產權登記知之甚
詳，對於以預售方式銷售之房屋，如共同使用部分項目發生變更，對於承購人之交易決定將有重大影響，自屬明瞭；且依前述，其於被告調查階段自承系爭契約所載共同使用部分不包括車道等語，可知原告對系爭建案之原始規劃，即將車道排除於應列入房屋產權面積計算價金之共同使用部分以外，則其嗣後將訟爭車道面積列入共同使用部分，登記為包括簽訂系爭契約之101 人在內之系爭建案全體承購戶共有，與系爭契約第2 至4 條有關購買停車位者，所購得停車空間已包含車道，且車道並非共同使用部分等約定，自不相符，原告理應在將訟爭車道面積登記為全體購屋者共有前，即對與其簽訂系爭契約並同時購買停車位之101 名承購戶據實以告，徵得其等同意，始符誠信。惟原告捨此不為，逕行違約將訟爭車道面積登記為全體購屋人共有，並據以向簽訂系爭契約之101 名購屋者請求補繳因而增加之共同使用部分價金，實難謂無欺罔之故意。
⑵至代書李忠憲於接受被告詢問時，雖分別以書面與言詞陳稱
：「其事務所係於系爭建案完成並取得使用執照後始受瓏山林公司委託就系爭建案辦理第一次建物所有權登記，該公司之買賣、銷售事宜，均與該所無關。該所受瓏山林公司委託後，……，因考量上開建案中未購買停車位之承購戶若無車道持分，將來無法經由車道進入地下室維修公共設施及防空避難設施等，未來易生糾紛，乃本於專業建議瓏山林公司採取目前之登記方式，此等登記方式亦與一般登記實務相符，且符合使用者付費及公平原則」（參見原處分卷甲第181 頁）；「由於全體住戶，不論有無購買車位的住戶，都會使用到地面層與地下層車道部分，……因此全體住戶應可以持分該面積，該面積應該可以登記於全體住戶名下。全體住戶持分車道面積之計算方式係將公設與停車格面積作分母，公設作為分子，乘以車道總面積（7,167.83平方公尺），為2,19
9.9 平方公尺。車位購買人持分之車道面積為4,967.93平方公尺（7,167.83平方公尺－2,199.9 平方公尺）。博物館面積表（即分坪表）所載之車公面積為全體住戶持分車道的面積（按即665.47坪）以及購買車位住戶持分車位與車道的面積，總計為14,011.36 平方公尺，該分坪表所載車公之持分僅有記載全體住戶應持分的比例，若住戶還有購買車位，再加其車位與車道的持分比例（小車位持分22/10,000 ，大車位44/10,000 ）」（參見原處分卷甲第174 頁）；嗣於本院前審102 年4 月10日準備期日到庭具結後，除為同上內容之陳述外，另證稱：「……如水箱、機房、防空避難空間等，沒有買停車位之人沒有產權持分，沒有所有權，會變成有些糾紛。當時民法第799 條有修正建議，要以專有部分面積比例來持分公共設施」（參見本院前審卷第162 頁）等語，原告則援引李忠憲上述證言，主張：伊係於取得系爭建案建物之使用執照後，委請李忠憲辦理產權登記時，因李忠憲表示：地下層如仍設置有公共設施，而建物承購戶未分攤、持分車道面積者，未購買停車位之區分所有權人將可能無從經由車道進入公共設施進行維修、保養及使用，導致住戶間對各人是否有權使用該地下層停車空間之車道部分，產生紛爭，伊為免引起區分所有權人間之糾紛，始依李忠憲之建議，由其按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比例分攤車道面積，並非於規劃預售系爭建案之初，即故意不於系爭契約揭露全體購屋者應持分車道面積之資訊云云。惟查，98年1 月23日修正之民法第799 條規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」故區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地應有部分之比例，原則上固依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，惟區分所有權人亦得另為不同約定，亦即，前揭修正民法條文，並未強制車道面積必定應分配登記予所有區分所有權人，則系爭契約約定車道面積不計入共同使用部分，與98年1 月23日修正民法第799 條規定，並無違背。次按防空避難設備管理維護執行要點第4 點第1 款規定：「防空避難設備使用分配規定如下：㈠列管之防空避難設備地下室，由列管單位按其容量與人口分布狀況，以戶為單位，在三百公尺範圍內作適當之分配。……。」第5 點第6 款規定：
「防空避難設備管理規定如下：㈥公、私之防空避難設備，由列管單位於明顯位置設置標誌牌（格式如附件三），並應於空襲警報發布後，立即開放供民眾避難使用。」是以於空襲警報發布後，防空避難設備必須對外開放供民眾使用，倘避難設備位於公寓大廈之地下層，即便非屬住戶之民眾亦得進入避難，該公寓大廈之住戶，自不問其是否為通往地下層之車道共有人，均可入內避難。再按公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」第6 條第1項第3 款規定：
「住戶應遵守下列事項：……三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」可知維修公共設施，係由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，倘因而須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕，是以車道縱非公寓大廈全體區分所有人共有，對於公共設施之維修不生任何妨礙。況且，系爭契約第8 條（共同使用部分權屬）第2 款：「……二、未購買停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有持分面積亦未含可出售汽車停車位之應有持分面積。除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室可出售汽車停車位應有持分，並無使用管理權等任何權利。」業已明定非購買地下層停車空間之區分所有權人，對停車空間之公共設施，仍得為共同利益之使用及依其他法律規定（如防空避難時）使用。故李忠憲於被告調查中及本院審理時證述：系爭建案未購買停車位之區分所有權人若未分攤持分車道面積，可能違反98年1月23日修正民法第799 條規定，且無從經由車道進入公共設施進行維修及至避難空間避難，致生糾紛等語，與上開各法規條文及系爭契約第8 條之約定均不相符，顯非可採。而證人李忠憲係為原告辦理建案產權登記事宜之代書，對於地政法規固有一定程度之瞭解與認識，惟前揭民法、公寓大廈管理條例及關於防空避難設備之管理法規，非屬其專業領域，未必為其所熟悉；反之，原告自80年2 月23日即已成立，登記資本額達5 億6 千萬元（參見本院前審卷第6 頁之原告公司基本資料），乃具有相當規模之建築業者，聘有法律專業人士，為其處理興建與銷售房屋時可能遭遇之相關法律問題；系爭契約約定車道由購買停車位之人購得，且非屬共同使用部分，必係原告徵詢其法務人員後確認並無違法，始予訂定之約款，則其所稱在與前述101 名購屋者訂定系爭契約後，僅因並非法律專業人士之代書李忠憲一人所言，即推翻先前契約約定，改將車道列入共同使用部分，登記為全體購屋者共有，實屬悖離常情，殊難遽予採信。退步言之，縱認原告主張其係於上述101 人訂立系爭契約後，因聽從證人李忠憲之言，始決意改將訟爭車道面積規劃為共同使用部分云云，係屬可採，然所謂故意，除對於違反行政法上義務之構成要件事實，明知並有意使其發生者外，如預見其發生而其發生並不違反其本意，亦不妨故意之成立。依前所述，系爭契約所定共同使用部分之面積，乃應由系爭建案建物買受人支付價金之房屋產權，原告與買受人締約後，將原本依約非屬共用使用部分之車道改列入共同使用部分，事涉房屋產權面積與價金之增加，原告本即負有揭露之義務，俾使買受人得衡量資訊及有就原有契約調整權益之機會，且原告就其隱匿此項資訊而未予揭露，將影響承購人權益一事，衡諸常情，應可預見，惟原告仍決意不先行告知該101 名承購人，即逕將訟爭車道面積，變更為共同使用項目，難認其無欺罔之故意，是原告主張其主觀上無欺罔系爭契約相對人之故意云云，要非可採。
⒋綜上，原告預售系爭建案時，使用之系爭契約，明定購買停
車位者購得之停車空間包含車道，且車道非屬應列入房屋產權面積計價之共同使用部分，並未於系爭契約內揭露任何關於系爭建案之車道係屬共同使用部分之資訊；惟其於系爭建案竣工後，未告知與其訂定系爭契約、且均購買停車位之10
1 名購屋者，即逕將訟爭車道面積改列入共同使用項目，登記為包括該101 人在內之全體承購戶共有，再以承購戶共同使用面積增加為由，逕依系爭契約第5 條第2 款約定，請求上述101 名締約相對人補繳價款，自係以隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易，構成行為時公平交易法第24條所稱欺罔行為。被告於原處分「主文（主旨）」第1 項記載：「被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定」等語，業已具體表明原告違反前揭條文所定行政法上義務之行為態樣；且不論原告係在與該
101 人簽訂系爭契約時，即故意隱瞞共用部分應含車道之資訊，或於辦理系爭建案建物第一次所有權登記時，始出於欺罔之故意，違約將訟爭車道面積登記為全體住戶共有，其欺罔行為客觀上均表現在系爭契約未載明車道將被列入共同使用部分一節，從而原處分主文第1 項，已完整涵蓋原告本件不法行為之主觀意思及客觀行為。另參照被告於原處分理由第三至七項，詳述系爭契約共用部分所含項目，並不包括停車格與車道，原告於銷售系爭建案時，係規劃由停車位購買人分攤、持分停車格與車道面積總計約2,168.27坪，惟於竣工後，卻將其中之訟爭車道面積，改由全體購屋人分攤，且未告知全體購屋人，即逕自將訟爭車道面積登記為所有購屋人共有，向簽訂系爭契約之購屋人主張找補，藉此獲取高額不當之經濟利益等情事，更足使原告明瞭被告對其裁罰所依據之原因事實。是以，被告業依行政程序法第96條第1 項第
2 款規定，於原處分載明其主旨、事實、理由及法令依據，且其認事用法，並無違誤，則原處分自屬合法。
㈢原告雖主張：伊於系爭建案竣工後，將車道列入共同使用部
分，已使承購戶共同使用部分產權登記之面積增加，伊據此請求簽訂系爭契約之承購戶補繳價金，未致其等受損害云云。惟查，建物共同使用部分之規劃，各有其設置目的，其範圍項目之多寡，是否必要合理，因消費者之需求而異，且以不動產交易價值通常較高，及共同使用部分非得專有專用之性質以觀，消費者於買賣前，就共同使用部分占建物產權之面積比例，通常會詳予審酌始為交易決定，原告稱其將訟爭車道面積計入共同使用部分，使簽訂系爭契約之建物承購人共同使用部分之登記面積增加一節，即便屬實，然該101名承購戶於簽訂系爭契約時，根據該契約第2至4條內容所認知者，乃其等購買停車位時，已購得包含車道在內之停車空間，及車道面積非屬應計算價金之房屋產權面積，原告於系爭建案竣工後，未予告知，即逕將訟爭車道面積改計入共同使用部分，自與該等承購人訂定系爭契約時之需求及利益考量相違背。再者，此項面積之增加，依原告主張，尚須適用系爭契約第5條第2款有關房屋面積誤差及其價款找補之規定，由承購戶與原告進行價金找補，並非無償，承購戶付費取得未經其同意購買之共同使用部分產權，不論原告找補規定之範圍或計價折扣如何優惠，既非屬承購戶於訂約之初已與原告達成之合意，或為其等所得預見之變更，自難認為承購戶係受有利益而無損害。更何況前揭找補之約定，原係用於買賣標的之契約與登記面積有誤差情形，原告將本非屬共同使用部分之車道改列入共同使用部分，已涉及買賣契約之標的內容變更，非單純同一標的面積誤差找補價金問題，是其主張所為未導致簽訂系爭契約之承購戶受損，及其依約找補並無得利云云，殊難採憑。
㈣原告復主張：本件僅係伊與承購戶對系爭契約所定共同使用
部分是否包含車道之解釋方式歧異，應屬民事糾紛，非行為時公平交易法第24條規定範疇；原處分認定伊違反前揭條文規定，有違被告所訂行為時「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱規範說明）云云。惟查：⒈被告因認目前房屋預售制度之交易特性，購屋人於簽訂買賣
契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，購屋人大多依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、格局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考，復以預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通」等特性，致購屋人與建築開發業者間，常因雙方就給付內容之認知與期待不同，衍生交易糾紛，影響買賣雙方權益，為於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化，有效減少糾紛，以維護交易秩序與消費者利益，訂有前揭規範說明。97年
1 月10日修正、且於被告作成原處分時仍有效施行之規範說明，已將「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」，列為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣，並說明預售屋共用部分之分配，涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大資訊（參見本院更審卷第176 頁），則原告未於系爭契約揭露系爭建案共同使用部分應含車道之資訊，於系爭建案竣工後，卻將訟爭車道面積列入共同使用部分，登記為全體購屋者共有，據此向簽訂系爭契約之購屋者請求補繳因而增加之共用部分價款，自屬未於預售屋買賣契約載明共用部分所含項目包括車道此一足以影響交易決定之重要資訊，被告因認原告有行為時公平交易法第24條所定欺罔行為，與原處分作成時施行之被告自訂規範說明內容相符，故被告並無違反行政自我拘束之原則。
⒉次查，系爭契約第3條第2款所定房屋產權登記面積之共同使
用部分，明文將地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積予以排除，第4條以文字列舉、另以附件12 之平面圖著紅色及綠色部分標示之共同使用部分，復均不包括車道，故車道不屬系爭契約約定之共同使用部分，並無疑義。而與原告訂立系爭契約之101名購屋者均購買停車位，依該契約第2條約定，所購得停車空間已包含車道，原告本不得在系爭契約約定之停車位價款以外，再向其等收取任何關於取得或使用車道之對價。然原告非但未先行告知該101 名締約相對人，即將訟爭車道面積改計入共同使用部分，登記為全體購屋人共有；另參諸本件檢舉人於100年1月21日至被告機關陳稱：原告於97年12月21日取得系爭建案之使用執照後，在98年2 月上旬通知伊交屋，並告知伊因為面積增加需要找補，嗣伊至原告公司聯繫交屋事宜，原告即提供「坪數找補計算表」，表示因權狀面積較買賣合約坪數多2.2152坪，扣除買賣合約約定坪差大於3%不收費部分，面積多出1.0234坪，檢舉人應補繳684,000 元，惟原告並未告知伊增加之面積是否為共用部分，若是，其增加之共用部分項目為何等語（參見原處分甲卷第40頁），及原告通知該101 人依系爭契約第5 條第2款補繳價款時所提前述坪數找補計算表，僅記載主建物、附屬建物、雨遮、當棟小公、當棟大公、公設1 及公設2 之持分權利範圍與面積，並未敘明原告宣稱之房屋登記面積增加部分，係因其將訟爭車道面積列入共同使用部分所致等情，暨原告於向被告提出之陳述書中，自承：伊直至李忠憲辦妥系爭建案之所有權產權登記後，始明確知悉各戶總登記面積與系爭契約所載總面積之差距，緊接著通知各承購戶辦理交屋及找補手續，兩時點之間相距僅數日，並無充裕作業時間就此點向各承購戶說明等語（參見原處分甲卷第119 頁）觀之，原告迄至向該101 名購屋者請求補繳價款時，仍未以口頭主動告知、復未在坪數找補計算表中清楚說明其找補原因，足徵其係明知以車道計入共同使用部分作為找補理由，與系爭契約明確約定共同使用部分不含車道者，不相符合，故對締約相對人隱匿其事，且利用辦理交屋前數日，多數承購戶因期盼儘速取得新屋產權，對其要求補繳價金之原因無意深究之心理，以「共有部分面積增加」之籠統空泛理由，向與其簽訂系爭契約，並已支付包括車道在內之停車空間價款，並無再支付任何車道價金義務之上述101 名購屋人，請求找補，所為自係對該101 人隱瞞重要交易資訊之欺罔行為，而非締約雙方因對契約有不同解釋所衍生民事爭議。至該10
1 名購屋者均依原告請求補繳價款，或係因對所購建物有迫切居住需要，必須補繳價金方可獲原告交屋，或因原告所要求補繳價款遠少於購屋總價金，故對原告主張補繳之原因不欲探究，抑或出於其他考量，對於原告未於系爭契約揭露車道為共同使用部分之資訊，違反行為時公平交易法第24條所定行政法上義務之事實，不生任何影響，原告另稱本件係民事爭議，非行為時公平交易法第24條規範範疇云云，委無足取。
㈤再按「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事
項：一、違法行為之動機、目的及預期之不當利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度。三、違法行為危害交易秩序之持續期間。四、因違法行為所得利益。五、事業之規模、經營狀況及其市場地位。六、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。七、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。八、違法後悛悔實據及配合調查等態度。」公平交易法施行細則第36條定有明文。是被告依公平交易法規定裁處罰鍰時，應審酌包括前揭條文各款規定在內之一切情狀，至於違法行為所得利益，僅為裁處罰鍰時所應審酌事項之一。被告依調查結果，認系爭建案預售時，原係規劃由停車位購買人持分停車格與車道面積約2168.27 坪，惟竣工後，原告卻將其中之訟爭車道面積由全體購屋人分攤持分，並於原處分中說明此部分面積並無契約所訂找補原因及事由，而認定原告找補以獲取不當之經濟利益，已考量原告所稱之實際找補金額8,105 萬元（參見原處分事實欄第三項㈠所載）；此外，被告另審酌原告違法行為對於市場交易秩序危害重大，原告之97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元、原告並非初犯，犯後毫無悛悔之意，系爭建案銷售金額約計49.1億元等情狀後，裁處原告罰鍰1,500 萬元，核無裁量怠惰或裁量逾越之違法。又遍觀原處分全文，並無任何關於被告認定原告因本件違法行為所獲利益至少2 億元之記載，原告援引非原處分內容之聯合晚報100 年8 月24日A11 版之新聞報導（參見本院前審卷第60頁），指稱被告認定伊獲取不當利益至少2 億元，與伊實際找補金額僅8,105 萬元者不符，是原處分對伊裁處1,500 萬元罰鍰，違反比例原則，且有裁量瑕疵云云，自無可採。
㈥末按「行政罰之裁處權，因3 年期間之經過而消滅。前項期
間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算。」行政罰法第27條第1、2 項定有明文。經查，原處分係認定原告未於系爭契約揭露系爭建案共同使用部分應含車道資訊，屬足以影響交易秩序之欺罔行為；而原告就其隱匿之上開重要交易資訊，在其將訟爭車道面積計入共同使用部分，於97年11月21日委請證人李忠憲向地政機關申請辦理所有權第一次登記（參見本院前審卷第102 頁所附土地登記申請書）時，方對外公開，系爭契約之相對人亦至此時方有可能得知受原告欺罔之情。故原告前述欺罔行為，於97年11月21日始告終了，被告對該違法行為之裁處權時效，自該違法行為終了時起算，至被告於100年8月25日作成原處分時，尚未逾3 年之裁處權時效期間，原告復主張其縱有被告所指違法行為，於95年9月1日提供系爭契約書時，違法行為即已終了，被告逾3 年始作成原處分，有違反行政罰法第27條規定之違法云云，仍難憑採。
六、綜上所述，原告主張均非可採，被告以原告未於系爭契約揭露共同使用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24條規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止該項違法行為，並處罰鍰1,500 萬元，經核尚無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核均於判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 蕭 惠 芳
法 官 陳 姿 岑法 官 鍾 啟 煒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 104 年 10 月 21 日
書記官 李 建 德