臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第125號
105年7月28日辯論終結原 告 瓏山林企業股份有限公司代 表 人 林鴻堯（董事長）訴訟代理人 徐嶸文 律師
吳姝叡 律師被 告 公平交易委員會代 表 人 吳秀明（主任委員）訴訟代理人 黃佩琳
王宏炫上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院100 年9 月28院臺訴字第1000104395號訴願決定，提起行政訴訟，經本院以100年度訴字第1992號判決，經最高行政法院103 年度判字第615 號判決廢棄原判決，發回本院更為審理，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實概要：緣被告依據檢舉調查結果，以原告興建銷售瓏山林藝術館（下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以民國100 年1 月6 日公處字第100003號處分書命原告立即停止前開違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）1,200 萬元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟，經本院100 年度訴字第1992號判決駁回，原告提起上訴，經最高行政法院以103 年度判字第
615 號判決廢棄原判決，發回本院更為審理。
貳、本件原告主張：
一、本件係有關系爭契約第3 條及第4 條關於共同使用部分項目及範圍之解釋爭議，應屬原告與承購戶間就契約條款內容解釋之單純消費糾紛，非屬公平交易法事件，依「公平交易委員會公平交易法第二十四條案件之處理原則」（下稱處理原則）第3 點規定，自應循民事訴訟途徑解決，尚非被告所得介入。
二、原處分、訴願決定及本院前審判決混淆原告銷售系爭建案（95年間）及通知交屋找補（98年3 月間）等行為，原處分既認定原告違反揭露共用部分應含車道資訊之作為義務，自與97年9 月4 日陸續通知交屋並請求找補之時點無涉，原告於開始銷售系爭建案時既已違反上開義務（應作為而不作為），與購屋者簽訂系爭契約時，原告交易行為業已完成，加以法規不以發生某種結果為處罰要件時，縱然實際發生結果，亦與法定處罰要件之結果發生有別，自非以損害結果發生時始起算。故本件應自原告95年10月18日委託霞飛廣告股份有限公司進行系爭建案預售時起算，被告裁處權已逾3 年時效消滅。
三、原處分主文第一項載明「原告未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」，惟理由欄二、（五）至（七）卻略以「原告將系爭建案之車道逕自登記為所有承購人共同使用面積，向購屋者主張找補，藉此獲取不法利益」，則原告所負停止違法行為義務之範圍及被告嗣後執行原處分認定原告逾期未停止改正等情事，究係依「未於系爭契約揭露共用部分包含車道之資訊」或及於「將部分車道移轉登記於全體承購人並通知找補之行為」，已屬不明確，理由所述無足涵攝於原處分主文，參以被告於100 年12月29日修正「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱預售屋規範說明）第三、五點規定，益證上開二者誠屬不同違法行為態樣。
被告既未於訴願程序終結前補正，原處分違反行政程序法第96條第1 項第2 款規定而應撤銷。又原處分既係限定於「原告未於買賣契約揭露共用部分所含項目應含車道資訊」，本件爭點及審理範圍均當以此為限。
四、原告係於98年1 月7 日領得系爭建案建物使用執照，民法第
799 條則係於98年1 月23日修正為現行條文，參以證人地政士李忠憲於發回更審前於本院之證述、系爭建案房屋預定買賣契約書第3 、4 、8 條約定、100 年6 月15日修正建物所有權第一次登記法令補充規定第12點第2 項（四）等規定可知，系爭建案之共同使用部分包含車道面積。全體住戶車道持分面積：（公設面積÷公設與停車格之合計面積）×車道總面積（5815.85 ㎡）＝1558.89 ㎡。停車位購買人之車道持分面積：2785.52 ㎡－1558.89 ㎡＝1228.63 ㎡（詳見本院前審卷第114 頁）。至系爭建案停車位建物產權預定買賣契約書（下稱停車位預定買賣契約）第2 條第2 項係約定應持分之車道面積，並非約定所有車道面積，購買停車位如同建物購買人須依持有停車位面積持分共同使用部分，包括車道及其他必要空間，但車道部分之面積並非因此全由停車位購買人分攤持分。
五、原告於規劃預售系爭建案時並未預計於辦理建物第一次所有權登記時，即將車道納入共同使用部分登記予全體住戶，嗣經李忠憲建議，為避免車道面積部分使用爭議，遂按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比例分攤車道面積，前開計算方式，不論分子、分母、車道總面積及分攤比例等均合於修正後民法規定、不動產登記實務及使用者付費之公平原則，亦經過地政機關審核通過並公告，均有證人李忠憲及蔡孝宜於本院前審之證述可稽。原告於規劃預售之初既不知悉前開有關車道面積由全體住戶分攤持分之不動產登記實務，自無可能於系爭契約內詳細揭露此等資訊，足證原告並無故意欺罔之行為。至被告稱原告尚可透過其他如分管協議等方式解決前述使用爭議云云，惟此種僅有使用權而無所有權之債權性質約定仍有可能因嗣後所有權移轉，發生是否受拘束之爭議，為徹底防免糾紛，重新計算並登記分攤予全體住戶，始符常情。
六、原告於辦理建物第一次所有權登記始將車道面積列入共同使用部分，原告對於未滿1%及超過3%部分面積，並未向購屋者請求找補，故實際找補面積遠小於實際面積差異，原告倘有獲取不法利益之意圖，即應於預售期間將車道面積列入共用部分，而非於建物所有權第一次登記後始找補2%之款項。又停車位之價金係按個數、位置及規格等為計算依據，而非如建物係依實際登記面積核算，故停車位之實際登記面積與停車位之價金計算無關，自不生實際登記面積與契約所載面積不符而生找補款項問題，此觀停車位預定買賣契約第2 條第
1 項及第2 項及內政部公告訂定發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」有關「應記載事項」第三、四、十七項等規定即明。至系爭契約第5 條規定係約定以地政機關登記完竣之面積誤差而得找補價款，且共同使用部分之每坪單價與主建物、附隨建物相同，自無欺罔行為可言。縱一般人購屋未買停車位，衡諸社會一般通念，亦會認為車道係屬共同使用部分，尚不至影響購買意願。
七、綜上所述，並聲明：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）第一審及發回前上訴審訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、依處理原則第2 點第1 項前段規定，被告對於消費者權益之介入應以合致「足以影響交易市場秩序」要件且具有公共利益為限。原處分之非難重點並非找補價款之計算，而係基於房屋預售制度之交易特性，購屋者於簽訂系爭契約時，就所購房屋尚未辦理所有權移轉登記前，無從事先經由地政機關取得相關資訊，且預售屋通常具有價值高及不易流通等特性，是預售屋共用部分之項目涉及房地交易標的面積之計算，為購屋者決定是否交易之重要資訊。又預售業者擁有建造執照、使用執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部分權利範圍分配書，就市場資訊較購屋人顯然具有市場資訊優勢地位，卻未於系爭契約適當揭露相關資訊，利用資訊不對等地位從事不當競爭，不僅使消費者因誤認公設占比，而與原告交易造成損失，更影響同業競爭機會，所為欺罔行為自該當前開要件，非單純價款找補設算之民事契約糾紛。
二、依不動產經紀業管理條例第4 條第2 款規定，預售屋係指從領有建築執照至領有使用執照前之建築物，如已領有使用執照則屬成屋。原告係於95年間開始銷售系爭建案，於96年間訂定系爭契約，於98年1 月7 日取得使用執照，同年2 月間完成產權登記，並持坪數找補計算表通知購屋者完成補繳價款後交屋。原告違法期間（即銷售期間）至少涵蓋95年銷售時至98年領有使用執照前為止。原處分係於100 年1 月6 日做出裁罰，尚未逾3 年裁處權時效。退步言，原處分係處罰原告未於買賣契約適當揭露資訊等足以影響交易秩序之欺罔行為，購屋者係於原告請求找補時始知悉房屋共用部分與契約約定不符，故裁處權時效應自渠等受通知找補而生損害結果時起算，亦未逾3 年裁處權時效。
三、原處分內容依其文字雖有不明，若尚可由解釋整體意旨而得知，處分理由已足使受處分相對人明瞭主文依據之原因事實及法令，且不影響於處分結果，縱事實與理由記載稍欠完足，尚難謂理由不備，原處分機關並得於事實審言詞辯論終結前予以補充。觀原處分理由欄第二項可知，原告未於系爭契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，而將該原非屬契約約定之共用部分逕自登記予全體住戶分攤持分約463 坪，致房屋權狀所載與系爭契約不符，原告據此向購屋者請求找補，核屬足以影響交易秩序之欺罔行為，為主文第一項所涵攝，亦符合預售屋規範說明第3 點第2 款第4 目之行為態樣，其內容並無不明確。又被告就該前開說明例示之違法行為態樣如有未盡周延之處，本得隨時補充修正，被告於100 年12月29日修正說明內容並無礙原處分之認定，此觀該說明第
5 點規定即明。
四、自系爭契約第3 條第1 款、第4 條載有各購屋者所購買預售屋之共同使用面積、項目及其權利範圍面積分配計算方式，其中亦明確記載房屋產權登記之共同使用部分面積「不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積」、列舉之共同項目及附件三關於所有權人共同持分部分不包括車道。
又停車位預定買賣契約第2 條第2 款約定停車空間建物產權含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道。原告於簽約後卻將車道等共用部分依比例登記予所有購屋者，使渠等增加463 坪之車道共用部分面積，並請求找補房屋面積超出1%部分之價款，加以停車位之實際登記面積遠少於系爭契約約定卻約定不得找補，原告藉此獲取高額不法利益，顯見其主觀上具有欺罔故意。
五、原告雖稱伊係配合民法第799 條修正、避免使用地下室維修公共設施及防空避難設施等糾紛而更改配附云云。惟觀該條第4 項規定及立法理由可知其非強制規定，本件系爭契約既已列舉共同使用部分項目未包含車道，核屬民法第799 條第
4 項但書規定另有約定之情形而屬適法。又依防空避難設備管理維護執行要點第4 點第1 款、第5 點第6 款等規定可知，縱非住戶之民眾亦得進入避難，住戶縱無車道持分自亦可進入避難使用。復依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第6條1 項第3 款等規定，維修公共設施係由公寓大廈管理負責人或管理委員會負責，倘須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕，自不生原告所稱使用糾紛之問題，故變更車道配附自始欠缺法律正當性。
六、原告另稱係聽從李忠憲建議而更改配附，然李忠憲曾表示增加463 坪係因施工中產生之誤差所致，嗣與原告復改稱公設變更設計及避免使用糾紛等，前後陳述不一。縱屬實在，本件亦可透過如住戶間相互約定使用車道面積之方式達到避免糾紛之目的。且原告若非欺罔，於李忠憲建議更改車道配附時，何以不重新計算共用部分，反製作坪數找補計算表據向購屋者要求補繳面積增加價款。原告非但未事先於系爭契約中載明，事後亦未於登記前告知購屋者增加共用部分面積之來源，難謂無欺罔之故意。本件車道並非系爭契約原約定之買賣標的，自不發生預售屋買賣契約書範本關於房屋面積因施工誤差之找補原因。
七、依停車位預定買賣契約第3 條規定可知，原告銷售該車位並非係以個數計算，否則何來建物登記面積如有誤差可能。復依預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項第3 條、第17條等規定可知，停車位登記面積與契約面積不符時，買方有請求找補價款之權利，參以系爭契約第2 條第2 款關於停車空間建物產權範圍約定，使購買停車位之住戶車道面積持分減少，卻無法要求退回溢價，顯然偏利於原告，不符誠信及公平原則，原告不得據此約定反稱停車位實際登記面積不影響停車位價格。
八、本件爭點係原告未於系爭契約充分揭露交易資訊，是否屬於足以影響交易秩序之欺罔行為，最高行政法院指稱系爭建案實際銷售停車位之數量與建物第二類謄本登記不符部分，與原處分裁處原告之欺罔行為認定無關等語，資為抗辯。
九、綜上所述，並聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：如事實概要欄所述之事實，業據提出被告100 年1 月6 日公處字第10003 號（前審卷第21至26頁）、行政院100 年9 月28日院臺訴字第1000104395號訴願決定書（前審卷第27至32頁）、不動產委託銷售契約書（本院卷第90至94頁）、證人李忠憲之陳述紀錄及陳述書（本院卷第95至103 頁）及本院前審卷、上級審卷、原處分卷所附證物為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：
一、本件是否僅涉民事私權紛爭？原處分是否已逾裁處權時效？
二、原告是否於預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊？
三、系爭建案實際可銷售之停車位數量與建物第二類登記謄本記載之差異是否影響本件事實認定？
伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一）行為時公平交易法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」
（二）行為時公平交易法第24條及第41條前段規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2千5 百萬元以下罰鍰。」
（三）以下處理原則，係被告基於公平交易法主管機關之職權，所訂定解釋性行政規則，係為處理公平交易法第24條案件更具體化而訂定之技術性、細節性行政規則，與立法意旨相符，亦未對人民權利之行使增加法律所無之限制，於法律保留原則並無違背，行政機關予以適用，自無違誤：
１、行為時公平交易法第 24 條案件處理原則第 5 條第 1項規定：「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。」
２、行為時公平交易法第 24 條案件處理原則第 6條規定：「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極
隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）。其常見行為類型如：(一 )冒充或依附有信賴力之主體。(二 )不實促銷手段。(三 )隱匿重要交易資訊。」
二、本件非僅屬民事私權紛爭，原處分未逾裁處權時效：
（一）查原告興建銷售瓏山林藝術館，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，使消費者誤認公設占比，而與原告交易，原告行為涉及欺罔且足以影響交易秩序，已違反公平交易法第 24 條規定，被告依同法第
41 條前段規定，以原處分命原告立即停止前開違法行為，並處罰鍰 1,200 萬元，經核並無違誤。
（二）原告雖主張本件僅屬民事私權紛爭，原處分已逾裁處權時效云云，惟查：
１、預售屋因未辦理產權登記，故購屋人無從由地政機關查得相關產權資料，消費者就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，大多依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、格局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考。易言之，交易內容端賴建築業者於契約揭露之產權項目及面積，以使雙方得就此買賣必要之點，達成意思合致而完成交易。系爭契約係原告為銷售系爭建案房屋而單方面擬定，原告擁有建造執照、使用執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部分權利範圍分配書等資料，其市場資訊遠較消費者為優，而共同使用部分之項目為何，攸關交易相對人應給付之買賣價金數額，為足以影響交易決定之重要資訊，自應由原告於系爭契約中完整且充分地提供，消費者方能正確判斷應否與原告進行交易。本件系爭契約（見原處分卷甲2第550-597頁）第2條約定停車位承購戶購買之停車空間已含車道，第4條所列舉及附件3之平面圖所標示共同使用部分，復均不包括車道，可見原告於系爭契約中，並未揭露任何關於車道項目將分配納入共同使用部分面積計算價金之資訊，致使購買車位之締約相對人誤認其等依約支付購買停車空間之價金，已包括車道價款在內（未購買車位者則誤認車道不會計入其共同使用部分），則原告事後改將訟爭車道面積列入系爭建案建物共同使用部分，登記為全體購屋者共有，再以購屋者取得之共同使用部分面積增加為由，依系爭契約第5條第2款房屋面積誤差及其價款找補之規定，通知簽訂系爭契約之284名承購人進行找補價款程序，自係以隱匿足以影響交易決定之重要資訊致引人錯誤之方式，與購屋者從事交易，而構成行為時公平交易法第24條及處理原則第6條所謂欺罔行為。且原告未於系爭契約適當揭露相關資訊，反而利用資訊不對等地位從事不當競爭，使消費者因誤認公設占比，而與原告交易，基於預售屋具有價值高及不易流通等特性，消費者若與原告交易，即影響原告同業之競爭機會，其非僅涉及找補價款之計算，更涉及欺罔行為，已該當處理原則第2點第1項前段「足以影響交易市場秩序」之要件，自非單純之民事契約糾紛。參諸預售屋購屋人與建築開發業者間，常因雙方就給付內容之認知與期待不同，衍生交易糾紛，影響買賣雙方權益，為有效減少糾紛，以維護交易秩序與消費者利益，被告因而訂有行為時「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱規範說明，97年1月10日修正，於被告作成原處分時仍有效施行），該規範說明已將「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」，列為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣，並說明預售屋共用部分之分配，涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大資訊（見本院更審卷第176頁），則原告未於系爭契約揭露系爭建案「共同使用部分所含項目包括車道」之資訊，卻於系爭建案竣工後，將系爭車道面積列入共同使用部分，登記為全體購屋者共有，並向購屋者請求補繳因而增加之共用部分價款，自屬未於預售屋買賣契約載明「共用部分所含項目包括車道」此一足以影響交易決定之重要資訊，涉及公平交易法第24條所定欺罔行為，非僅民事糾紛。至購屋者或因急於交屋，或因對原告主張補繳之原因無暇、無力探究，故而已依原告之請求補繳價款，尚不影響原告違反行為時公平交易法第24條行政法上義務（即未於系爭契約揭露車道為共同使用部分之資訊）之事實，原告主張尚不足採。
３、按「行政罰之裁處權，因 3 年期間之經過而消滅。前項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算」，行政罰法第 27 條第 1、2 項定有明文。本件原告係於 95 年間開始銷售系爭建案，於96年間訂定系爭契約，於98年1月7日取得使用執照（見原處分甲1卷第151頁之使用執照），98年3月17日所有權第一次登記（見原處分甲2第542-544頁卷之建物所有權狀），其未於系爭契約揭露系爭建案共同使用部分應含車道資訊之欺罔行為，直到所有權第一次登記將系爭車道面積計入共同使用部分時，方對外公開，系爭契約之相對人亦至此時方有可能比對權狀上之共同使用部分與系爭契約約定有所不同，方能得知受原告之欺罔，故原告前述欺罔行為，於98年3月17日所有權第一次登記時始告終了，而被告對該違法行為之裁處權時效，應自該違法行為終了時起算，是原處分於100年1月6日做出裁罰，尚未逾3年裁處權時效，原告主張不足採信。
三、原告於預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊：
（一）查系爭契約第3條第3款（見原處分卷甲2第551頁）約定停車位承購戶購買之所定房屋產權登記面積之共同使用部分，明文將「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積」予以排除，第4條以文字列舉、另以附件3之平面圖著紅色及綠色部分標示之共同使用部分，均不包括車道，故車道不屬系爭契約約定之共同使用部分，並無疑義。又依系爭建案停車位建物產權預定買賣契約書第2條第2款約定，停車空間建物產權含購買汽車停車空間之應有持分及「應持分之車道」（見原處分乙1卷第647頁），車道部分持分自僅由購買車位者負擔，不應由全部住戶分擔，原告自不得向未購買車位者收取任何關於取得或使用車道之對價（更不得向已購買車位者要求補繳其已購買之車道共用部分持分之對價）。若原告真係「事後方知」有關車道共同使用部分之疑義，理應在將系爭車道面積登記為全體購屋者共有前，即對全部購屋戶據實以告，徵得其等同意，始符誠信。然原告竟逕行將訟爭車道面積登記為全體購屋人共有，並據以向購屋者請求補繳因而增加之共同使用部分價金，實難謂無欺罔之故意。另參諸原告所提出有購買車位（A01-5F）及未購買車位（C3-3F）之坪數找補計算表（見本院前審卷第338-342頁），均未提及所增加之共同使用部分係源自於「車道面積」，及檢舉人99年1月21日向被告提出檢舉後，原告99年3月10日於向被告提出之陳述書中自承：「瓏山林藝術館」建案……有關所詢系爭之權狀登記總坪數較之和約銷售總坪數增加之緣由，諒係施工過程中所產生之誤差，乃為工程實務上所常見之現象，此亦為內政部所頌佈之「預售屋買賣契約書範本」中亦有設計關於房屋面積誤差及價款互為找補之約定之故，是以權狀登記總坪數之增加，應無違反公平交易法之疑。鈞會99年2月24日來函詢「各戶持分之公共設施」乙節，陳述人實不解其意……。（原處分甲1卷第67-68頁），及原告99年4月9日陳述狀稱：系爭建案每戶之權狀登記坪數增加比例不同之原因，諒係每戶持分之比例不同所致。至於各戶共同使用面積增加部分係指公共設施，此係因公共設施嗣後變更設計故面積增加之情事……（見原處分甲1卷第215頁）等語，原告仍意圖欺瞞，絕口不提車道面積以觀，足徵原告明知「以車道面積計入共同使用部分作為找補理由」，與系爭契約約定「共同使用部分不含車道」不相符合，故而隱匿車道面積之事，利用辦理交屋前數日，多數承購戶因期盼儘速交屋，對其要求補繳價金之原因無瑕深究之心理，以「變更設計故共有部分面積增加」之籠統空泛理由，向購屋人請求找補，足證原告於預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊。
（二）原告逕將車道面積登記予全體住戶，就已購買停車位住戶應減少公設面積持分之部分，原告亦未找還價款：
１、查原告提出之找補明細表（見本院前審卷第408-414頁），最低找補金額為零元，並無任何一戶找還價款（獲得退款），且原告自承原有購買車位者（A01-5F，即台北市○○區○○○路○段○○○號5 樓）應補繳金額為422, 700元（見本院前審卷第338 頁之A01-5F找補計算表），實際補繳金額為295,890 元（見本院前審卷第
408 頁之找補明細表），可知原告對原已購買車位（車道持分）者，並未找還價款。何況，系爭建案前揭「停車位建物產權預定買賣契約書」第2 條（見原處分乙1卷第647 頁）約定「停車空間產權（含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道）如有誤差買賣雙方不另找補價金」，是縱使已購買車位者車道持分較系爭契約約定者為少，原告亦不可能將所減少之車道持分找還價款予已購買車位之購屋戶，益彰顯原告於預售系爭建案房屋時，即有欺罔購屋者之故意。
２、又依系爭契約（見原處分卷甲2第551頁）第3條（房屋出售面積及認定標準）：「本房屋產權登記面積共計Ｏ點Ｏ坪，包含：一、主建物面積及附屬建物（即陽台及雨遮）：合計Ｏ點Ｏ坪。二、共同使用部分面積總計Ｏ點Ｏ坪（不含地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積）。」約定原告出售之房屋面積，係指主建物、附屬建物及共同使用部分之面積，並明文將地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積予以排除；同契約第4條（共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算）：「
一、前條共同使用部分除地下層可銷售之汽車停車位另計外，係指梯廳、走道、陽台、樓梯間、電梯間、水箱、消防幫浦室、排煙室／梯間、機房、發電機房、電信機房、進排風管道間、台電受電室、臨時停車位、垃圾集中場、電錶區、管理委員會使用空間、機車停車區、裝卸位（含其應負擔之車道、等候空間及必要之空間）及依法令應列入共同使用部分之項目（如附件3著紅色及綠色部分產權登記為共同持分）……。二、前項共同使用部分之權利範圍面積分配計算方式如下：（一）附件三著紅色區域產權登記為全體區分所有權人所共同持有，其分配方式以各區分所有權人買受房屋主建物及陽台面積之和與本基地主建物及陽台總面積之比例而為計算。（二）附件三著綠色區域產權登記，由當棟房屋區分所有權人所共同持有，其分配方式以當棟之區分所有權人，依所買受之主建物及陽台面積之和與當棟建築物之主建物加陽台總面積之比例而為計算。」所列舉之共同使用部分，與該契約附件3之平面圖中以紅色與綠色標示之共同使用部分，均不包含車道等情，可知系爭建案地下層之車道面積，並非系爭契約第3條所定應計入房屋產權之主建物、附屬建物及共同使用部分，亦非第4條列舉之共同使用項目。而系爭契約第5條（房屋面積誤差及其價款找補）：「一、賣方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算。二、面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則超過百分之一以上部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上部分，買方均應找補，且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋總價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。」明定於原告出售之「房屋」面積發生誤差超過1%之情形時，始有依該條第2款約定找補之問題，則車道既不在系爭契約第3條所定「房屋產權面積」範圍內，原告對於購屋者自不得以訂約後車道面積增加為由，請求其等依該契約第5條第2款約定補繳價款。
３、原告雖主張系爭建案規劃銷售之初，並未考慮將車道列入共同使用部分範圍，直至原告取得使用執照後，委請地政士李忠憲辦理產權登記時，因其表示車道僅登記予購買停車位之人，則未購買停車位之區分所有權人將可能無從經由車道進入公共設施進行維修、保養及使用，易引起區分所有權人間之糾紛，建議未購買停車位之區分所有權人亦應分攤部分車道面積，遂經李忠憲建議，按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比例分攤車道面積，前開計算方式，亦經過地政機關審核通過並公告，原告於規劃預售之初既不知悉前開有關車道面積由全體住戶分攤持分之不動產登記實務，自無可能於系爭契約內詳細揭露此等資訊，足證原告並無故意欺罔之行為云云。
４、惟查：98年1月23日修正之民法第799條規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」，即區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地應有部分之比例，原則上固依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，惟區分所有權人亦得另為不同約定。易言之，前揭民法修正條文並未強制車道面積必定應分配登記予所有區分所有權人，則系爭契約約定「車道面積不計入共同使用部分」，與98年1月23日修正民法第799條規定並無違背。又按防空避難設備管理維護執行要點第4點第1款規定：「防空避難設備使用分配規定如下：(一)列管之防空避難設備地下室，由列管單位按其容量與人口分布狀況，以戶為單位，在三百公尺範圍內作適當之分配。……。」第5點第6款規定：「防空避難設備管理規定如下：(六)公、私之防空避難設備，由列管單位於明顯位置設置標誌牌（格式如附件三），並應於空襲警報發布後，立即開放供民眾避難使用。」，可知於空襲警報發布後，防空避難設備必須對外開放供民眾使用，避難設備位於公寓大廈之地下層者，即便非屬住戶之民眾亦得進入避難，何況是該公寓大廈之住戶？是該公寓大廈之住戶不問其是否為通往地下層之車道共有人，自均可入內避難。再者，公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」第6條第1項第3款規定：「住戶應遵守下列事項：……三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕」，可知公共設施之維修，由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，倘因而須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕，是車道縱非公寓大廈全體區分所有人共有，對於公共設施之維修亦不生任何妨礙。況且，系爭契約第8條（共同使用部分權屬）第2款約定：「……二、未購買停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有持分面積亦未含可出售汽車停車位之應有持分面積。三、……除共同利益之使用及其他法律之規定外，非購買停車位之區分所有權人，已確認並同意對本預售屋之地下室可出售汽車停車位應有持分，並無使用管理權等任何權利。」，已經明定未購買地下層停車空間之區分所有權人，對停車空間之公共設施，仍得為共同利益之使用及依其他法律規定（如防空避難時）使用。故而李忠憲於本院前審時證稱「系爭建案未購買停車位之區分所有權人若未分攤持分車道面積，可能違反98年1月23日修正民法第799條規定，且無從經由車道進入公共設施進行維修及至避難空間避難，致生糾紛」等語（見本院前審卷第77頁102年4月10日準備程序筆錄），與上開各法規條文及系爭契約第8條之約定均不相符，顯無可採。觀諸證人李忠憲係為原告辦理建案產權登記事宜之代書，其專長在地政法規，但民法、公寓大廈管理條例及關於防空避難設備之管理法規，非屬其專業領域，反之，原告乃具有相當規模之建築業者，聘有專業法律顧問及法務人員，為其處理興建與銷售房屋時可能遭遇之相關法律問題；系爭契約約定「車道由購買停車位之人購得，且非屬共同使用部分」，必係經原告法務人員或法律顧問確認後始予訂定，就此重大之法律上爭議，不太可能僅因非法律專業人士之代書李忠憲一人建言，即毫不猶豫地不通知購買戶逕推翻之前之契約約定，是原告主張是在與購屋者訂定系爭契約後，聽信李忠憲所言，才改將車道列入共同使用部分，登記為全體購屋者共有云云，實與常情有違，其孰能信？難認其於系爭契約訂立之時，並無欺罔之故意，原告主張要無可採。
（三）原告雖主張：伊於系爭建案竣工後，將車道列入共同使用部分，已使承購戶共同使用部分產權登記之面積增加，伊據而請求承購戶補繳價金，未致其等受損害云云。惟查，建物共同使用部分固使公設區域增加，但相同價金前提下，亦使購屋人所購得之專有部分變少，通常購屋者極重視共同使用部分占建物產權之面積比例（公設比），始為交易決定，若公設比於訂約後變高，相同價金購得之專有部分相對變少，顯有違當初之購屋規劃，何況有些共同使用部分購屋者極少使用（例如俗稱小公部分），若均要求購屋者分擔，購屋者等於花錢買入用處不大之公共設施持分，其受害更大於受益，當然會影響購屋之決定，本件原告稱其將訟爭車道面積計入共同使用部分，使簽訂系爭契約之建物承購人共同使用部分之登記面積增加一節，即便屬實，然已購買停車位之購屋人於簽訂系爭契約時，根據該契約第2至4條內容所認知者，乃其等購買停車位時，已購得包含車道在內之停車空間，且車道面積非屬應計算價金之房屋產權面積；未購買停車位之購屋人則認為車道持分不在其購買範圍之內，則原告於系爭建案竣工後，逕將系爭車道面積改計入共同使用部分，自與該購屋者訂定系爭契約時之需求及利益相違背。何況，此項公共面積之增加，依原告主張，尚須適用系爭契約第5條第2款有關房屋面積誤差及其價款找補之規定，並非無償，承購戶付費取得未經其同意購買之共同使用部分產權，不論原告找補規定之範圍或計價折扣如何優惠，既與訂約之合意不同，亦非購屋者所預見之變更，自難謂承購戶受有利益而無損害。
更何況原告將本非屬共同使用部分之車道持分改列入共同使用部分，已涉及買賣契約之標的內容變更，非僅面積誤差找補價金之問題，是原告主張所為未導致承購戶受損，及原告無得利云云，尚難採信。
四、原告雖主張原處分主文第一項載明「原告未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」，惟理由欄二、（五）至（七）卻略以「原告將系爭建案之車道逕自登記為所有承購人共同使用面積，向購屋者主張找補，藉此獲取不法利益」，理由所述無足涵攝於原處分主文，且未於訴願程序終結前補正，原處分違反行政程序法第96條第1項第2款規定而應撤銷云云。惟查：原告預售系爭建案時，系爭契約已明定車道非屬應列入房屋產權面積計價之共同使用部分，且購買停車位者購得之停車空間包含車道，其未於系爭契約內揭露「車道係屬共同使用部分」之資訊，其於系爭建案竣工後逕將系爭車道面積改列入共同使用項目，登記為全體承購戶共有，再以承購戶共同使用面積增加為由，依系爭契約第5條第2款約定，請求締約相對人補繳價款，適足以證明原告訂約之初即有欺罔故意，原告自係以隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易，構成行為時公平交易法第24條所稱欺罔行為。而原處分「主文（主旨）」第1項記載：「被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定」等語，業已具體表明原告違反前揭條文所定行政法上義務之行為態樣；參照被告於原處分理由第二（三）至（七）項，詳述系爭契約共用部分所含項目，並不包括停車格與車道，原告於銷售系爭建案時，係規劃由停車位購買人分攤，惟於竣工後，卻將其中之系爭車道面積，改由全體購屋人分攤，且未告知全體購屋人，即逕自將訟爭車道面積登記為所有購屋人共有，向簽訂系爭契約之購屋人主張找補，藉此獲取高額不當之經濟利益等情事，顯已足使原告明瞭原處分裁罰所依據之原因事實，難認原處分有何違誤。
五、原告復主張原處分認定原告不法利益逾1億5千餘萬元，未考量實際契約找補金額僅42,914,706元，致裁罰金額違反比例原則云云，惟按「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：一、違法行為之動機、目的及預期之不當利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度。三、違法行為危害交易秩序之持續期間。四、因違法行為所得利益。五、事業之規模、經營狀況及其市場地位。六、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。七、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。八、違法後悛悔實據及配合調查等態度。」公平交易法施行細則第36條定有明文，是被告依公平交易法規定裁處罰鍰時，應審酌包括前揭條文各款規定在內之一切情狀，至於違法行為所得利益，僅為裁處罰鍰時所應審酌事項之一。本件原告於系爭建案預售時，原係規劃由停車位購買人持分停車格與車道面積惟竣工後，原告卻將其中系爭車道面積由全體購屋人分攤持分，原告藉找補以獲取不當之經濟利益、系爭建案合約銷售總數與權狀登記之總坪數間相差共用部分463坪，原告違法行為對於市場交易秩序危害重大，原告之97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元、原告並非初犯（其曾於「四季紐約」建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，曾經被告97年4月11日以公處字第097049號處分書命其立即停止該違法行為，並處550萬元罰鍰）、本建案銷售金額約計41.78億元，原處分已審酌一切情狀後而為裁量，經核並無裁量怠惰或裁量逾越之違法，故原告主張原處分違反比例原則，尚不足取。
六、至有關系爭建案銷售狀況表所載停車格數量與系爭建物登記第二類謄本不符部分，原告自承係因原告申請建築執照原規劃388個停車位，然於銷售時僅規劃銷售338個（平面式184個及機械式154個），於銷售初期保留5個機械式車位不銷售，故最後規劃銷售車位為333個，其餘50個停車位自始即未規劃銷售，而係供全體住戶共同使用，並未約定專用（見本院卷第85頁），為被告所不爭執，是該部分尚與原告是否成立影響交易秩序之欺罔行為無關。
七、綜上，原告主張均非可採，被告以原告未於系爭契約揭露共同使用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24條規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止該項違法行為，並處罰鍰1,200萬元，經核尚無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核均於判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 11 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 黃秋鴻
法 官 陳金圍法 官 畢乃俊
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 105 年 8 月 11 日
書記官 簡若芸