臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第4號105年1月27日辯論終結原 告 李志龍
李憶蔓李憶梅李志驤李憶櫻共 同訴訟代理人 李勝雄 律師
詹順貴 律師黃昱中 律師被 告 臺北市政府代 表 人 柯文哲（市長）訴訟代理人 張雨新 律師
張天欽 律師
參 加 人 「臺北市○○區○○段三小段285等二筆地號都市
更新地區（晶宮大廈）都市更新會」代 表 人 胡冠謀訴訟代理人 李成功 律師
參 加 人 許月鳳訴訟代理人 李逸文 律師複 代理人 王筱涵 律師上列當事人間都市更新事件，原告不服本院中華民國102年5月16日100年度訴字第356號判決，提起上訴，經最高行政法院102年度判字第764號判決廢棄發回更審，本院更為判決如下：
主 文訴願決定關於原處分（即被告以98年8月13日府都新字第09830983800號函所為核復處分）部分及原處分均撤銷。
原告其餘之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用，除確定部分外，由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：被告代表人於起訴時為郝龍斌，訴訟繫屬中變更為柯文哲，業據其具狀承受訴訟，核無不合，依法應予准許，合先敘明。
二、事實概要：緣被告於民國91年10月9日公告劃定「臺北市○○區○○段三小段285地號等二筆土地都市更新單元」，嗣於91年11月6日核准參加人臺北市○○區○○段三小段285等二筆地號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新會（下稱「參加人都更會」）之籌組。參加人都更會於93年2月19日將都市更新事業計畫暨權利變換計畫送被告申請報核，經被告以95年1月9日以府都新字第09570601200號公告（下稱「被告95年1月9日公告」）核定實施，並以95年1月9日府都新字第09570601202號函（下稱「被告95年1月9日函」）通知參加人都更會核定實施。本件核定發布實施後，原告之被繼承人鄭葆珠（下稱原告被繼承人）以其土地持分比例不對稱、所有店面建坪單價42.5萬低估為由，對其權利價值有異議，於95年3月9日向被告申請調解，經被告依修正前都市更新條例（下稱「都更條例」）第32條規定，於95年8月16日召開都市更新審議會（下稱「更審會」）專案會議，並於95年9月25日召開委員會第71次會議完成調解程序，決議調解不成。因鄭葆珠於95年11月14日死亡，原告續於95年11月20日以鄭葆珠繼承人身分申請調處。因都更條例第32條於97年1月16日修正，廢除修正前之調解與調處程序，依法律程序從新原則，無再續辦調處，應回歸都更條例第32條第1項規定，於一定時間內審議核復。被告遂召開97年9月8日都市更新及爭議處理審議會（下稱「爭審會」）第2次會議、97年10月6日爭審會專案會議辦理本件審議核復事宜，依該次專案會議決議意旨，被告於98年4月6日第14次爭審會決議通過「本案依98（應為97年之誤）年3月19日召開研商會議決議所提計算方式辦理找補作業，並作為爾後類此案件之通案處理原則。」即：（一）有關都更條例第32條第3項之差額找補，屬「不願參與分配」或「應分配之土地與建築物未達最小分配面積單元無法分配」者，以更新前權利價值計算現金找補；屬「參與分配」者，以扣除共同負擔後之更新後權利價值計算現金找補。
（二）異議人若為參與重新分配者，其現金找補計算方式為依審議核復後調整之更新前權利價值重新計算權利價值比例，並以該權利價值比例，重新依都市更新權利變換實施辦法（下稱「權變實施辦法」）第10條規定計算其應分配價值（共同負擔亦應從新核算之權利比例計算），再以重新核算之應分配價值與原應分配之價值之差額進行找補。該找補係由實施者以現金對異議人進行找補，不影響其他權利人之原權利變換結果，亦即原核定之權利變換計畫，不予變動。並函請參加人都更會依該方式計算之。經參加人都更會計算後，提請98年7月6日爭審會第21次會議討論並決議：「本案參依臺北市不動產估價師公會所提之技術性諮商意見，有關異議人所有之後棟更新前權利價值以每坪新臺幣（下同）365,000元評定之，並依98年4月6日本市都市更新及爭議處理審議會第14次會議確認之差額價金計算方式核計，決議本案實施者即參加人都更會應依都市更新條例第32條第3項規定以現金找補予異議人鄭葆珠君之繼承人李志龍、李志驤、李憶梅、李憶櫻、李憶蔓等5人736,547元整。」辦理本件審議事宜，並以98年8月13日以府都新字第09830983800號函為核復處分（下稱「原處分」）。原告不服，併對原處分及被告95年1月9日公告、函、97年10月6日、98年7月6日爭審會決議等提起訴願，經訴願決定不受理，原告循序提起行政訴訟，訴訟中減縮撤銷訴訟部分之聲明，僅訴請撤銷原處分及訴願決定，嗣原告之訴經本院以100年度訴字第356號判決（下稱前判決）駁回，原告提起上訴，經最高行政法院102年度判字第764號判決（下稱發回判決）廢棄原判決關於撤銷訴訟部分暨該部分之訴訟費用，發回本院更為審理；其餘上訴（即課予義務訴訟部分），則經駁回確定。
三、原告主張：
㈠、原告因不服原處分對原告權利價值異議案件之審議結果，而為行政爭訟，審理範圍限於原告對權利價值異議之部分。都更條例第31條及權變實施辦法第6條明白承認關於更新前之土地價額屬於權利價值內容，則土地持分多寡與權利價值計算息息相關，權利人應列入計算之土地持分本應為權利價值計算之內容。被告爭審會於97年10月6日異議審議核復專案會議時，就原告提出權利價值異議之內容，早已明文承認包括更新前建物權利價值估算及土地持分比例問題；參酌被告爭審會97年10月6日及98年7月6日2次會議所依據的96年12月24日不動產估價師公會諮商意見書內容，亦就土地持分問題及建物單價調整分別作出建議。是原告對於權利價值異議之範圍，自已包括建物更新前估價及土地持分計算2部分。關於原告原持有511/10,000土地部分，原告完全遵照系爭權利變換計畫採用土地及建築物之「聯合貢獻估價原則」，惟系爭權利變換計畫應依系爭權利變換計畫之附表「晶宮大廈更新前權利價值一覽表」，以及「附表十四、土地及建築物分配清冊」所揭示之「聯合貢獻原則」，即「建物」佔「16%」，「土地」佔「84%」比例，就鄭葆珠原所有511/10,000持分之土地之全部，依「土地84%」計算其更新前權價值，與被告審議標準及系爭權利變換計畫所採估價原則相同，而非全以素地估價。該原則之內容僅包含將土地及建物納入計算，並不包含判斷系爭土地持分是否「過高」、「不合理」，亦無法就此提供任何判斷之標準或依據，換言之，採用該原則，不必然排除原告所持有之364/10,000土地持分。
㈡、內政部94年5月12日內授營都字第0940083192號函（下稱內政部94年5月12日函）所附之94年4月25日「續商都市更新事業計畫、權利變換計畫法規適用執行疑義事宜」會議結論認為：「……土地持分不相當且超過合理持分比例部分，實施者宜就各持有期間所增繳之地價稅予以現金補償，並列入共同負擔，以維公平」，參加人更新會依此會議決議逕認定原告被繼承人登記持有511/10,000部分中之364/10,000部分為超過合理持分比例部分，逕以382,692元現金補償其增繳之地價稅後，即不計入原告被繼承人更新前之權利價值計算。惟原告被繼承人登記持分之511/10,000部分，屬於原告所有土地之財產權，依司法院釋字第443號解釋及土地法第43條規定觀之，如需排除土地登記之絕對效力，因此等事項涉及限制人民財產權，自應由法律明文規定，不容單以內政部會議予以侵害或變更土地登記所彰顯之效力，且該會議紀錄亦載明：「以上見解，供臺北市政府審議本案權利變換計畫時參考」，並非正式會議決議或法規命令案，自無限制人民權利之法律效力，參加人都更會實應依原告被繼承人所登記持分511/10,000部分，核算原告應有之權利價值，不得僅以所謂合理持分比例計算權利價值，亦不得僅以現金補償增繳地價稅，即將原告被繼承人鄭葆珠登記持有511/10,000部分中之364/10,000部分排除於應分配權利價值計算之外。原處分及被告爭審會97年10月6日及98年7月6日2次會議依據之96年12月24日不動產估價師公會諮商意見書，亦認為內政部94年5月12日函法理不足，並建議以原面積登記為宜。國稅局於96年亦依原告之所有權狀511/10,000之全部土地權利課徵遺產稅，並未因內政部系爭函釋而有所變更，而認原告之土地持分因超過合理持分，就超過部分予以減免遺產稅，原告亦已依法再繳交近400萬元遺產稅。而發回判決亦表示原告被繼承人超過應有部分比例部分並非違法，依法自應計入原告系爭都更案之權利價值中，不得以無法律明文規定或授權之內政部會議結論，即以顯不相當之現金補償，恣意侵害原告財產權。
㈢、又臺北市○○區○○路0段000號1樓建物（下稱448號建物）原即一戶，應以一戶評定，實無分為二不同評定。環宇不動產鑑定股份有限公司（下稱環宇公司）僅依原竣工圖所記載之法定用途予以鑑價，不顧原448號1樓建物於921震災後仍以每月73,000元出租之高價值使用狀態，徒以竣工圖所載法定用途，亦即以前棟為店舖用途，後棟為辦公室用途之估價條件，及天井係在隔鄰446之1號與446之2號建物中間，非在448號建物中間之不實條件，而逕將早已經合併且門牌號碼亦僅為448號1戶，並無448之1號之分戶，擅自分割為前後棟2戶，而為不同之估價，致使原1戶更新前權利價值因變為2戶而遭嚴重低估。又依臺灣營建研究院88年關於海砂屋之鑑定，已指出海砂屋情形最嚴重乃地下室及7樓，448號1樓店面並無海砂屋情形，921地震後仍出租他人繼續營業，然環宇公司對地下室之估價未考慮海砂屋條件下修權利價值，反而就無海砂屋之1樓448號、450號店面估價下修20%，其估價明顯違法。環宇公司之估價報告違反權變實施辦法第6條及行為時不動產估價技術規則第13條確認勘估標的狀態時，應至現場勘察其使用現況等規定，乃屬違法無效，448號1樓建物自應依環宇公司之估價標準每坪500,000元，還原因海砂屋因素扣減之20%，回復成每坪單價675，000元，重新評定其更新前權利價值。被告就環宇公司違反常規分別前後計價，以刻意壓低448號1樓之權利價值，仍准予核定實施等情，明顯違法。
㈣、原告被繼承人於本件更新單元內原有土地權利範圍為511/10,000，持分面積為46.96平方公尺（約14.21坪），建築物為448號1樓，主建物面積為87.10平方公尺，附屬建物面積為
24.24平方公尺，合計116.86平方公尺（35.34坪）。若以環宇公司估價報告所列之更新前店面基準價格每建坪500,000元，將未被計入之364/10,000土地持分(經換算為33.35平方公尺，約10.11坪，加入計算，原告更新前權利價值應為170,173,206元：
A、原告更新前之「土地所有權人權利價值小計」應變更為500,000元/坪x35.34坪= 17,670,000元
B、更新前「土地貢獻價值」應變更為17,670,000元x84% =14,842,800元
C、原列之土地貢獻價值總值僅計算4.0846坪，應加計少算之10.11坪(14,842,800元+4.0846坪=3,633,844元/坪)xl0.11坪=36,738,163元
E、則更新前「土地貢獻價值」之「合計」應變更為：36,738,163元+521,392,822元（本案土地貢獻總值）=558,130,985元
F、原列更新前土地權利價值「比例」少計算6.5823%36,738,163元÷558,130,985元x% = 6.5823%
G、依「土地及建築物分配清冊」原列「應分配權利價值比例」應為：1,804,536,507元（更新前應分配權利價值總額）x6.5823% =118,780,007元。
H、故更新前之「權利價值總值」應修正為118,780,007元+17,670,000元=136,450,007元
I、重新計算更新前建物價值(17,670,000元x16% =2,827,200元）-2,403,120元=424,080元-(建物少計價值)x424,080元+建物價值總值99,222,506=99,646,586元424,080元+99,646,586元x% =0.426% (建物少計之比例)
J、原告「應分配權利價值比例」應修正為(6.5823% +0.426% ) +2.4220% =9.4303%
K、是以，原告「應分配權利價值」應為1,804,536,507 (應分配權利價值總值）x9.4303%=170,173,206元準此，依據95年權利變換計畫所列項目計算，原告應分配權利價值為170,173,206元，參加人不當短計原告權利價值，被告於審議核復程序亦未詳盡審查，顯已違法。參加人自應依原告所列170,173,206元之權利價值重行分配建物；若參加人認不能重行分配建物，則應以現行市價換算原告應得權利價值總額，以現金補償原告所受之損失。
㈤、本件應找補金額為9,727,319元：應回復予店丁（即原446號1樓）門面增加之價值1,670,256元：
3.03㎡(店乙即原446-1號土地持分面積）xl214=2.60㎡(店乙更新後應分配數）建地總面積920㎡x50/10,000(店乙更新後分應配比例）=4.60㎡(店乙更新後所分配數）店乙更新後分配數-店乙更新後應分配之數=店乙多出之土地面積4.60㎡-2.60㎡= 2㎡總樓層14x2.0㎡=28㎡店乙多出之建築物面積28㎡(店乙多出之面積）x11,930,400元（店乙分配建物總價）+50/10,000（店乙土地面積持分比例）=1,670,256元更新後店丁加計上開應回復予店丁門面增加之價值後之總價值為28,950,408元：
27,280,152元(原店丁分配建物總價)+1,670,256元(應回復予店丁門面增加之價值）=28,950,408元28,950,408元+ (61,349,526元+ 70,145,953元）（即13樓之權利價值）=160,445,887元（應分配建物總值），參加人都更會應以現金9,965,927元找補予原告9,727,319元：170,173,206元-160,445,887元=9,727,319元。
㈥、依都更條例第31條第1項前段及權變實施辦法第6條第1項規定，明示更新後單元分配及權利變換之鑑價基礎均以「各宗土地」為權利價值計算依據。聯合貢獻原則係綜合考量土地及建物之成本與利潤，據以計算區分所有建物占總開發成本與利潤之比例。然而此處所稱土地成本與利潤之「估價面積」，是否如被告及參加人所稱無須考量土地登記持分，誠有疑問。蓋聯合貢獻原則雖為不動產業界所採用之估價方法，卻不必然代表此等估價方法可凌越法定公示登記原則。誠言之，有關本案採取聯合貢獻原則，當初參加人所據以計算之土地持分究係其所稱通常情況下之147/10,000土地持分？或者是依據原告公示登記持有511/10,000之土地持分？本件原告所爭執者係「估價面積」，而非「估價方法」。無論是以147/10,000或511/10,000為計算面積，均得以適用聯合貢獻原則，而得出被告所稱16：84的建物土地比例。在這個情況下，最初「估價面積」多寡即會直接反映在原告更新前的權利價值。而系爭都市更新案進行至今，參加人對於如何估算原告更新前權利價值？又以多大的面積估算？此等事項始終未為詳細說明。原告並非爭執95年事業暨權利變換計畫之合法性，而是針對審議通過的原告更新前權利價值數額表示異議，請求被告重新合法適當計算原告更新前權利價值。詎被告未就參加人權利變換計畫中針對原告更新前土地之估價程序及估價面積做實質審議，僅以內政部函示同意補償原告364/10,000土地持分之地價稅，即認參加人估價程序於法無違；而被告所稱之程序，僅是參考不動產估價師公會之諮商意見書，將原告原有建物後棟價格由34.63萬/坪，提高為36.5萬/坪，根本沒有任何實質審議或討論之紀錄或參考估價方式，故原告認為被告所為審議核復決定，未經實質審議，違反正當法律程序之要求，應予撤銷等語。並聲明：原處分及訴願決定均撤銷。
四、被告則以：
㈠、依都更條例第32條規定可知，得循審議核復程序處理者限於「權利價值」本身(如下敘)之爭議，不包括對權利變換計畫書內其他項目之爭議，關於後者之爭議應循一般行政爭訟程序救濟。被告以95年1月9日函核定參加人更新會實施「臺北市○○區○○段三小段285地號等2筆土地都市更新事業計畫暨權利變換計畫案」，原告被繼承人對其權利價值有異議，以更新單元內土地所有權人之身分，依本條例第32條規定於95年3月9日向被告申請調解(嗣因法律修正為審議核復) 。
被告為求慎重就本件更新案數異議人(含原告)所提異議事項，依都更條例第16條規定及第32條第1項但書規定，送請臺北市不動產估價師公會諮商。案經提請98年7月6日爭審會第21次會議討論並決議：「本案參依臺北市不動產估價師公會所提之技術性諮商意見，有關異議人所有之後棟更新前權利價值以每坪365,000元評定之，並依98年4月6日本市都市更新及爭議處理審議會第14次會議確認之差額價金計算方式核計，決議本案實施者臺北市○○區○○段三小段285等2筆地號都市更新地區(晶宮大廈)都市更新會應依都更條例第32條第3項規定以現金找補予異議人鄭葆珠之繼承人李志龍、李志驤、李憶梅、李憶櫻、李憶蔓等5人新台幣736,547元整」辦理本案審議核復事宜，被告因據而為原處分。是本件僅涉及原告更新前權利價值認定問題。
㈡、環宇公司估價在前(勘察日期為92年6月23日；價格日期為92年9月20日)；參加人都更會遵循上開內政部94年5月12日號函於94年7月2日討論決議補償地價稅在後，時序事實發生有先後，原告稱有364/10,000土地持分比例未估價，乃是以參加人都更會決議補償地價稅檢討比例倒推而得，然此地價稅補償與原告更新前權利價值之評估，係屬二事。因參與本案更新地主之權利價值經專業估價人員依權變實施辦法第6條以聯合貢獻原則評估，並得出各地主權利價值在案。而非參加人都更會所能為之。故參加人都更會依內政部會議決議補償地價稅根本不能等同原告有上開土地持分比例未估價，此參參加人補償地價稅之計算方法與估價師估價基礎完全不同可明。區分所有建物之估價須考量土地及建物之正常房地交易市場價值。依行為時不動產估價技術規則(90年10月)第91條第1項規定及第114條第1款規定可明。參加人都更會依內政部決議補償原告地價稅與本案估價無關，本案估價人員計算基礎是房價，不是持分土地的大小，即土地持分多寡本來就不是估價所應考量，估價人員既已透過估價制度估出各區分所有建物之權利價值，本無須再畫蛇添足去細究各區分所有權人土地持分是否相當及補貼補償地價稅之議題存在。惟內政部94年會議既有指示，參加人都更會也依內政部會議結論計算補貼原告地價稅之數額，並列入共同負擔，此屬估價人員正常估價以外額外負擔之費用。再本案之估價時點發生於00年間(估價基準日為92年9月20日)，證人余國彰自82年即從事不動產估價工作，依不動產估價師法第44條第1項規定，自得於94年10月6日前繼續執行估價業務，並無估價資格不符之問題。本件權變計畫之估價，是以住宅大樓之市場交易房地價值來計算，並無調整(或剝奪)原告被繼承人土地登記應有部分情形。此估價之合理性不僅獲得內政部認同，也經臺北市不動產估價師公會出具本案估價合理性之諮商意見書：「依目前之市場交易習慣，住宅大樓類型之房地價值係以建物面積乘以建坪價格之值來認定，而在住宅大樓之單戶買賣過程中亦甚難察覺該戶土地持分面積與建物面積是否呈適當比例，因此在交易實務上亦罕見以土地持分比例不當為由為議價訴求或要求找補情形，因此在一般交易市場上，土地持分面積之多寡並不影響住宅大樓之交易價格。……」肯認。
㈢、聯合貢獻原則為權利變換之估價方法，並無涉及違反物權法不動產登記原則。而採用聯合貢獻原則之理由則為：⑴聯合貢獻原則加權平均求得土地及建物個別貢獻價值，房地共同創造價值由房地共享，較為公平、合理，並符合市場法則，向為估價學界及業界所認同，可謂為主流見解。⑵內政部於95年不動產估價規則修法時予以明文化(見第101條、第125條)，此都更案採此原則更為最高行政法院100年度判字第2093號判決所支持。依都更條例第32條規定及最高行政法院101年度判字第534號判決、102年度判字第753號判決。不能於本件審議核復案復為爭執其不當。
㈣、依環宇公司出具之估價報告所示之估價方法與估算過程及價格決定，係乃先求得全棟大樓土地及建築物個別貢獻比例，就晶宮大廈之土地貢獻時值，係以比較法、土地開發分析法2種分析方法來做分析，因該區域內缺乏土地買賣案例可資比較，故以土地開發分析法並修正其他誤差因素，求得2,600,000元/坪計算更新前285地號(278坪)之土地總值為722,800,000元(2,600,000元x278坪=722,800,000元)。就晶宮大廈之建物貢獻時值，是以更新前建築物之建築結構、耐用年限推定成本價格，並經折舊後求得成本價值為54,530元/坪，再乘上晶宮大廈總樓地板面積2588.63坪等於141,157,994元(54,530元/坪x2588.63坪=141,157,994元)。合上，上開土地貢獻時值為722,800,000元；更新前建築物貢獻時值為141,157,994元，合計為863,957,994元(722,800,000元+141,157,994元=863,957,994元)，計算本案更新前土地、建物價值比例為：⑴土地價值比：722,800,000元/863,957,994元=84%⑵建物價值比：141,157,994元/863,957,994元=16%。再以正常交易情形下之市場價值評估(即建坪價格)各區分所有權人房地價值，即係以比較法及收益法比較後，推定住宅基準價為220,000元/坪；店面基準價為500,000元/坪，並視樓層別效益經濟價值微調價位。原告原448建號計有35.34坪，每坪以單價42.5萬(因有前後棟打通部分為店舖部分為辦公室)，據此估算該448號建物價值於92年9月(評價基準日)為=15,019,500元(單價42.5萬/坪＊建物坪數35.34坪=15,019,500元)，再依聯合貢獻原則拆算建物及土地價值分別為：建物貢獻16%＊15,019,500元=2,403,120元；土地貢獻84%＊15,019,500元=12,616,380元。據此，原告被繼承人原448號權利價值比例為2.4197%【12,616,380元(原告土地總價值)/521,392,822元(所有地主土地總價值)=2.4197%】。此符合行為時不動產估價技術規則第114條規定：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：一變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。……」規定。
㈤、都更條例第31條第1項前段及權變實施辦法第6條第1項所規定者，都是指依土地及建築物所有權人依各宗土地之「權利價值比例」分配，並非規定依各宗土地之「持分比例」進行分配，且此權利價值在區分所有建物，應以單戶買賣之交易習慣來認定其房地價值，而非以土地持分多寡來認定。原告被繼承人建物坪數較林瑞山少約20.38坪，土地持分卻多出4倍有餘(511/122=4.18倍)。倘以原告主張之土地持分來估價，將得到原告被繼承人權值竟然比林瑞山多4倍之荒謬結果，更與房市交易習慣嚴重悖離；而1樓更新住戶林瑞山(編號7)，其所有之5165建號(建坪31.6坪，土地持分216/10,000)，僅因土地持分較大，即可比5159建號(55.72坪，土地持分為122/10,000)權值為高，亦不合理。再依我國傳統習慣及房地市場交易實務，1樓店面商效價值最高，4樓發音近「死樓」，不論公寓、大樓亦或住宅、商業使用，4樓均為最低價樓層，樓層別效用比的計算一般也都以4樓為基準樓層。如以本案450地號4樓住戶張文欽及莊順全(編號17)，其二者土地持分合計為183/10,000，高於上開林瑞山所有5159建號之土地持分(122/10,000)，如以土地持分為基礎進行分配，將形成4樓分配權值高於1樓店面，顯與常情不合。況我國房地產景氣在亞洲金融風暴時持續走跌，至92年間發生SARS疫情事件，房地產景氣更是觸底，原告謂其448建物在92年間有1.7億餘元的價值(1坪約481萬)，明顯誇大不實。原告建物僅35.34坪，估價師估算房地總值為1,501萬餘元，折合每坪約為42.5萬，即屬合理價格。此參環宇估價報告當時調查更新案周邊中古成屋市場電梯華廈成交單價多落在25萬至38萬之間，成交總價約莫在450萬至1900萬可明等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、參加人陳述略以：
㈠、參加人都更會部分：⒈發回判決援引98年1月23日修正後之民法第799條第4項規定
判稱：「區分所有建築物基地依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但亦許另為約定。是以，參與本件系爭都更之建物，區分所有人基地之應有部分，超過其專有部分面積與專有部分總面積之比例者，尚非當然違法。」其所稱：「尚非當然違法」，顯係以「亦許另為約定」為基礎，惟原告「更新前基地之應有部分，超過其專有部分面積與專有部分總面積之比例」，實係緣於原告當初以3層樓公寓之1樓所有權人，與建商合建、改建為前晶宮大廈時，因拒絕依合建契約由參與合建之原住戶負擔土地增值稅，建商無奈，始以維持改建前原告原土地持分511/10,000辦理區分所有建物、土地登記，並非基於其與前晶宮大廈其他區分所有人「另有約定」而生。故與修正後之民法第799條第4項規定之法理並不相合。至都更條例第31條及都市更新權利變換實施辦法第6條所稱之「各宗土地」，實係指以「土地位置」及「地號」等要素，區別不同土地之基本單元，至於多數區分所有建物之所有權人共有「一或數地號」之土地而分別計算其所有權範圍之應有部分（持分），與「一宗土地」或「各宗土地」或「宗地」，則顯非同一意義。亦即「持分」並非「宗地」或「一宗土地」，各個「持分」，更非「各宗土地」。⒉原告李憶梅103年10月28日準備程序，並已自認當初其以3層
樓公寓之1樓所有權人，與建商合建、改建為前晶宮大廈後，仍持有「原來的土地（持分）」。自足證其原土地持分為511/10,000，未曾為分毫移轉，而無庸繳納土地增值稅。雖其又稱：「原來改建的建商，跟我們的合約，我們應該要多分配房子，因為有糾紛，但建商倒閉的關係，後來沒有辦法去告他，所以只有持有原來的土地。並不是像他們所說的。」云云，惟未提出所謂建商與伊的合約以證明所謂「應該要多分配房子」之說，均非事實。現行民法第799條第4項算定之原則，早已行之有年，此一原則，不僅「合理」，而且「公平」，有該條項增修之立法理由可參。參加人都更會於擬定權利變換計畫時，作成「晶宮大廈區分所有權人基地應有部分比例計算明細表」。其中以上開早已成為習慣之算定方式，算出之各原區分所有權人土地「應有持分」與原「登記持分」有差異者，僅有超過者4戶及不足者4戶，其餘44戶均無分毫差異。顯見70年代興建之原晶宮大廈，大部分區分所有權人按照現行民法第799條第4項規定之習慣原則，辦理「土地持分」之登記，即屬「合理之比例」。而原告前「登記持分」超過「合理之比例」約達1.5倍（364÷147＝2.476），自屬極不合理之比例。又原告系爭建號5163號之「主建物面積」（即專有部分面積）為87.1平方公尺，而主建物總面積（即專有部分總面積）為5929.41平方公尺，據以計算原告系爭448號1樓之土地「應有持分」為147/10000（87.1÷5929.41＝0.014689），確屬「合理之比例」。原告在本件都市更新權利變換計畫中，並非因「信賴登記而取得土地權利」之第3人，自非土地法第43條保護之對象，而此都市更新權利變換計畫之爭議，亦與憲法保障人民財產權之規定無涉。
⒊本件都市更新案係因前晶宮大廈已被認定為海砂屋，於921
震災後整棟大樓傾斜，又經臺北市政府鑑定為危樓，而勒令限期拆除重建。除合於都更條例第44條第1項第1款規定「實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築」，得以按前晶宮大廈「原容積」建築之容積獎勵實施更新重建外，且因屬於同條例第44條第1項第4款所定「主管機關依第6條或第7條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵」之情形（97年1月16日修正公布之現行第44條第1項條文，移列為第3款），依據九二一震災重建暫行條例第18條第1項規定：「災區建築物因震災重建而適用都更條例第44條第1項第2款、第4款或第5款之規定者，得不超過該建築基地原建築容積之0.3倍，予以容積獎勵。」故本件都市更新，除係得以依原建築容積建築外，更獲得原建築容積之0.3倍給予容積獎勵（原建築容積乘以130％）。正因本件都市更新，所獲得之「依原建築容積建築」及「按建築基地原建築容積之0.3倍之容積獎勵」，均係以「原建築容積」為基準。故本案可建產權面積之來源為全體原住戶之「建物總面積」（即原建築容積），並非「土地面積」，個別原住戶土地面積持分多少，顯然無從影響本更新案之可建產權面積，全體原住戶原有之「建物總面積」加0.3倍之容積獎勵，均係全體原住戶「原建物面積」之貢獻，因而取得之更新後「建物總面積」，自應由全體原住戶按其原有個別「建物」面積之貢獻比共享。原告原持有土地511/10,000，雖因有其特殊歷史原因而高於正常之持分比例，惟其土地持分再多，亦無從對本更新案可建總面積提供任何貢獻。原告稱依其土地持分應分得超過其原有個別「建物」所貢獻之面積，不僅於法不合，反之乃剝奪全體原住戶之合法權益。
⒋95年6月12日修正發布之「不動產估價技術規則」第7章「權
利估價」章。故本件權利變換之估價，自有別於該規則第4章之宗地估價、第5章之房地估價及第6章之土地改良物估價。由於95年6月12日修正前之「不動產估價技術規則」第104條關於「權利估價」之規定，其中權利變換之定義未臻明確，乃於修正後移列之114條明定為：「都市更新權利變換之估價」，且修正前關於權利變換估價，行為時不動產估價技術規則第114條規定欠周全，故於修正後，自第124條至128條已針對都市更新權利變換之估價事項詳為規定，並於第125條特別就舊法關於權利變換前為區分所有建物者未予規定部分，明定其估價原則（第1項）及其計算公式（第2項）。
故95年6月12日修正發布之「不動產估價技術規則」第124條至128條，關於權利變換前為區分所有建物之情形（諸如本案晶宮大廈），自屬民法第1條所稱之「法理」，而有行政法上「法規先發效力」之適用。甚且，縱使依前揭修正前「不動產估價技術規則」第114條第1款規定，亦必須按「變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率」估計之。仍非將變換前各所有權人所擁有之個別房屋及土地分別估價。事實上，依民間對區分所有房地之交易習俗所顯示之正常市場權利狀態，區分所有房地之價值，端僅以市場之建物每坪單價乘以建物坪數計算，並不因其土地持分多寡而有不同。原告復未舉證明其更新前之系爭區分所有房地之價值，有可能因其土地之異常持分而有超逾按其建物坪數計算之價值；對照前揭「不動產估價技術規則」第7章「權利估價」章於95年6月12日修正發布之內容，及98年1月23日民法第799條之修正，尤可認內政部94年5月12日函附件「續商都市更新事業計畫、權利變換計畫法規適用執行疑義事宜」，第七項第（三）款所示「區分所有建築物更新前土地權利價值鑑價，因涉及全體之權利價值平衡，與單一區分所有單元之個案鑑價有別。……」，以及「惟土地持分不相當且超過合理持分比例部分，實施者宜就各持有期間所增繳地價稅予以現金補償，並列入共同負擔，以維公平」等研商結論，完全恝符立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之論理法則等語。
㈡、參加人許月鳳部分：參加人都更會之作業人員，自91年10月9日公告劃定更新單元開始，甚至更早之前置作業期間，即開始辦理本案並郵寄各項資料、通知給包括原告被繼承人在內之所有住戶。參加人都更會係依照權利變換計畫核定當時有效之修正前權變辦法第11條第2項規定，於92年12月17日以（92）晶宮都更字第1217號權利變換分配通知書通知所有住戶，請住戶於92年12月18日起至93年1月18日止之31天內就權利變換分配單元之位置提出申請，惟原告被繼承人自始至終均未提出申請，參加人都更會方於93年1月31日為其辦理公開抽籤，其程序均符合當時有效之都市更新權利變換實施辦法第11條，且原告被繼承人及原告自始亦從未否認有收受到92年12月17日權利變換分配通知書。原告被繼承人於93年1月27日前、後之所有通知與資料均有收到，且在此之後的所有通知與資料均有收到，唯獨93年1月27日之抽籤通知未收到，非為事理之常。且原告既從不否認有收受到92年12月17日權利變換分配通知書，則自已知悉都更會將在93年1月31日於台北市信義區正和里活動中心辦理公開抽籤之事宜等語。
六、本件如事實概要欄所載之事實，有內政部99年12月23日臺內訴字第0990072290號訴願決定書（第34-36頁）、被告95年1月9日公告（第114頁）、被告95年1月9日函（第115頁）、被告98年8月13日府都新字第09830983800號函（第116頁）、被告97年6月3日府都新字第09730446102號函（第120頁）、社團法人台北市不動產估價師公會96年12月24日諮商意見書（第124頁）、被告爭審會98年7月6日第21次會議紀錄（第127頁）、被告97年10月6日府都新字第09731089600號函及檢附之被告爭審會專案會議紀錄（第131-135頁）、被告95年10月12日府都新字第09530854800號函及檢附之95年9月25日都審會第71次委員會議記錄（第138-142頁）影本附前審卷（一）；被告爭審會97年9月8日第2次會議紀錄（第205頁）、環宇不動產鑑定估價報告（第131-155頁）、原告被繼承人異議內容（第235頁）影本附本院卷（一）可稽，洵堪認定。因原告、被告分別於言詞辯論意旨狀陳明：「……原告起訴表示不服者，係被告……)對原告權利價值異議之核復結果……與發回判決指摘關於抽籤通知送達一事無涉，故本件鈞院應審理之範圍應限於原告對權利價值異議之部分……」（見本院卷第104-105頁）、「……本案為權利價值之行政救濟案件，只有當事人間(參加人實施者與原告)差額現金找補之議題……無涉95年權變計畫之分配位置部分，……原處分為……審議核復之處分，審議核復案在處理個別地主之權利價值問題，並被告就本件審議核復係以都更條例第32條為據……」（見本院卷第104-105頁）等語在卷，足見參加人都更會就以公開抽籤方式決定原告被繼承人土地及建築物分配之位置，是否踐行合法之程序，已非本件更審案爭訟範圍，而無庸再予調查、論述。是本件爭點厥在：原告被繼承人以其土地持分比例不對稱、所有448號建坪單價42.5萬低估為由，就其權利價值提出異議，被告核復參加人都更會應以現金736,547元找補原告，是否合法？
七、本院判斷如下：
㈠、依都更條例第3條規定：「本條例用語定義如下：一、都市更新：係指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。……五、權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」第16條規定：「各級主管機關為審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議，應分別遴聘（派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制及公開方式辦理之；必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。」第19條第1項規定：「都市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施；其屬依第7條第2項規定辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告30日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。」第29條第1項、第3項規定：「（第1項）以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。……（第3項）權利變換計畫應表明之事項及權利變換實施辦法，由中央主管機關定之。」第32條第1項、第3項規定：「（第1項）權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後3個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限3個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。……（第3項）前2項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」（97年1月16日修正前同條第1項係規定：
「權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應申請當地直轄巿、縣（巿）政府都巿更新審議委員會調解；調解不成立者，由直轄巿、縣（巿）主管機關調處之。」）第35條規定：「權利變換後，原土地所有權人應分配之土地及建築物，自分配結果確定之日起，視為原有。」第43條規定：「經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變換結果，列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記，換發權利書狀；未於規定期限內換領者，其原權利書狀由該管登記機關公告註銷。」準此，權利變換乃都市更新之實施方式之一，藉此制度將土地所有權人更新前之權利，變換到更新後。
㈡、次按都市更新為都市計畫之一環，目的在促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。因都市更新之實施，不僅攸關使人民得享安全舒適之居住環境等上述重要公益之達成，亦嚴重影響眾多更新單元及其週邊土地、建築物所有權人之財產權及居住自由，是訂有都市更新條例以實施都市更新，並作為限制財產權與居住自由之法律依據。而為確保都市更新之實施符合公益且未侵害人民權益，都市更新條例就都市更新計畫擬定程序，於該條例第19條定有公開展覽、舉辦公聽會、送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議核定程序；又對於採權利變換方式實施都市更新者，因其權利變換計畫涉及更新單元內重建區段提供土地、建築物、他項權利或資金等土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金之具體內容，是都市更新條例第29條第1項規定，以權利變換方式實施都市更新者，其權利變換計畫，亦應依同條例第19條規定程序辦理公開展覽、送請當地主管機關審議、核定等程序。其中關於應送請主管機關審議、核定部分，主管機關係應設置公平、專業及多元之適當組織以行審議，旨在由公權力為必要之監督及審查決定，俾無違憲法保障人民財產權及居住自由之精神。是都市更新之主管機關依都更條例第32條規定，對於都市更新之實施者所提出之權利變換計畫書，應為實質之審查。而依都市更新第19條第3項授權訂定之權變實施辦法第3條規定：「（第1項）權利變換計畫應表明之事項如下：……五、土地及建築物分配清冊。……（第2項）前項第5款之土地及建築物分配清冊應包括下列事項：一、更新前各宗土地之標示。二、依第6條及第7條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權及耕地三七五租約價值。三、依第6條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。四、更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊。
五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地及建築物標示及無法分配者應補償之金額。」足見權利變換計畫書中有關土地所有權人之權利價值，係屬上述主管機關之實質審查範圍。
㈢、復依行為時都更條例第31條第1項規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依『各宗土地』權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。……」及行為時權變實施辦法第6條規定：「權利變換前『各宗土地』及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上鑑價機構查估後評定之。（95年3月3日修正為：「（第1項）權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上專業估價者查估後評定之。（第2項）前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」）」第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按『各土地所有權人』更新前權利價值比例計算之。」可知，權利變換係以各宗土地「更新前權利價值」比例為分配依據，並非土地面積。又權利變換之估價與一般個別房地之鑑價有別，此參不動產估價技術規則將「宗地估價」、「房地估價」、「土地改良物估價」、「權利估價」等各列專章規範益明。
㈣、又依行為時不動產估價技術規則第104條規定：「權利估價，指地上權……及容積移轉與權利變換之估價。」第114條規定：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：一、變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。
二、更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分之房地總價值及其占房地總價值之比率。……」並未就區分所有建物之估價為細節性之規定，惟區分所有建築物更新前土地權利價值鑑價，因涉及全體之權利價值平衡，與單一區分所有單元之個案鑑價本屬有別，是該規則於95年6月12日修正時，就權利變換前為區分所有建物者，於第125條規定得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值，而以所得之土地權利價值作為該區分所有建物之土地所有權人參與權利變換之分配依據。嗣該第125條規定於102年12月20日修正為：「（第1項）權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區分所有建物房地總價之基地權利價值，公式如下：各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價×基地價值比率。（第2項）前項基地價值比率之計算公式如下：……（第3項）區分所有建物情況特殊致依第1項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第126條之2計算之基地權利價值予以調整。」同時新增之第126之2條則規定：「權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者，其土地權利價值計算方式如下：一、該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依第125條或第126條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。二、該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者，依下列方式計算：（一）依第125條或第126條計算同一建築基地平均單價。（二）前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。（三）計算地上建物全棟之權利價值。（四）前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。（五）第2目扣除前目之餘額。……」依上開不動產估價技術規則第125條修正理由明載：鑑於都市更新權利變換係以土地權利價值作為分配基礎，乃刪除原有關建物權利價值及建物權利價值比率計算方式，並為因應實務上如有區分所有建物對應基地持分過大過小，顯與一般正常持分比例有別者，得比照第126條之2規範未持有區分所有建物產權之基地所有權人權利價值計算方式，就其特殊比例與一般正常合理持分比例計算結果進行調整，而增訂第3項得依實際情形評估並酌予反映於估價結果之規定等語，顯見區分所有建物更新前，對應基地持分與一般正常持分比例相較過大者，仍將之與一般正常持分比例者以相同之方式計算其權利價值，係有失公平。因此，倘區分所有建物對應基地持分過大，顯與一般正常持分比例有別者，其持分過大情形乃應於估價時納入考量。
㈤、經查，本件都更案之實施者即參加人都更會為擬定權利變換計畫，已依權變實施辦法第6條第1項之規定，委託環宇公司、歐亞不動產鑑價股份有限公司、產經不動產鑑價股份有限公司計3家鑑定機構以92年9月20日為評價基準日，查估更新前後權利價值，並以土地建物聯合估價，扣除建物貢獻價格後之土地價值為更新前總價值，參加人都更會且於92年7月7日召開之理、監事會議決議採用環宇公司之鑑價報告書為本件都更案權利變換之基準等情，有被告都更會權利變換計畫、歐亞、產經公司鑑價摘要等件影本附卷可稽（見本院卷㈠第214-215、253-258頁），且為兩造所不爭，堪信為真實。
次查，環宇公司係依比較法、土地開發分析法求得晶宮大廈之土地貢獻時值；另以更新前建築物之建築結構、耐用年限推定成本價格，並經折舊後求得成本價值，再乘上晶宮大廈總樓地板面積，求得建物貢獻時值，亦即先求得全棟大樓土地及建築物個別貢獻比例分別為84%及16%後，再以正常交易情形下之市場價值評估(即建坪價格，係以比較法及收益法比較)各區分所有權人房地價值後，推定住宅基準價為220,000元/坪；店面基準價為500,000元/坪，並視樓層別效益經濟價值微調價位。而原告被繼承人原有448建號計有35.34坪，每坪以單價42.5萬(因有前後棟打通部分為店舖部分為辦公室)，據此估算該448號建物價值於92年9月(評價基準日)為=15,019,500元(該建物係由前、後棟兩戶合併為1戶，前棟18.10坪為店面用途以50萬/坪、後棟17.24坪為辦公室以
34.63萬/坪拆算，每坪單價為42.5萬/坪；42.5萬/坪×建物坪數35.34坪=15,019,500元)，再依聯合貢獻原則拆算建物及土地價值分別為：建物貢獻16%×15,019,500元=2,403,120元、土地貢獻84%×15,019,500元=12,616,380元。據此計算該448號權利價值比例為2.4197%【12,616,380元(原告土地總價值)/521,392,822元(所有地主土地總價值)=2.4197%】，乃經被告陳明在卷，並有環宇公司估價報告影本在卷可憑（見本院卷㈠第146頁背面-147頁、152、155頁），是本件都更案就土地所有權人之權利估價，並未將各區分所有權人登記之土地應有部分列入計算，堪以認定。核此估價方法固無違上揭行為時不動產估價技術規則之規定。
㈥、惟查，原告被繼承人就其上開權利價值提出異議，經被告依都市更新條例施行細則第10條規定：「直轄市、縣(市)主管機關審議都市更新事業計畫、權利變換計畫或調處有關爭議時，認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，於徵得實施者同意後，由其負擔技術性諮商之相關費用。」委託台北市不動產估價師公會協助為技術性諮商，依該公會於96年12月24日出具之諮商意見書（見本院卷㈠第194-195頁）記載：「……按依市場交易習慣，住宅大樓類型之房地價係以建物面積乘以建坪價格之認定，而在住宅大樓之單戶買賣過程中亦甚難察覺該戶之土地持分面積與建物面積是否呈適當比例，因此在交易實務上亦罕見以土地持分比例不當為由議價訴求或要求找補等情形，因此在一般交易市場上，土地持分面積之多寡並不影響住宅大樓之交易價格。本案會產生土地持分比例不均衡之異議，係因整棟住宅大樓為都市更新權利變換目的而同時進行分戶估價，在各戶之建物面積與土地持分比例資料同時揭露下，各戶間土地持分比例不當之問題方才顯現出來。然所謂『更新前』之權利價值評估，依其字義應解釋為『若非以都市更新為目的而為正常交易情形下之市場價值評估』，因此各區分所有建物理應皆以前述『單戶買賣之交易習慣』認定其房地價值，土地持分多寡不應列為價格調整之考量。環宇出具之估價報告書，其土地權利價值之計算方式已依現行不動產估價技術規則之規定辦理，故各土地權利人本應接受依法辦理之土地權利價值評估結果。惟鄭葆珠所提之異議事項，實因現行土地登記制並未針對建物面積與相對應之土地持分比例、或房地價值與相對應土地持分比例做出明確之登記規範，以致產生建物面積大，但對應之土地持分過小,或建物面積小，但對應之土地持分過大等不均衡之情形。在權利變換估價時依上述不動產估價技術規則第125條之規定，各區分所有建物房地總價之土地權利價值之計算，係先求得各戶之房地價值（本案不動產屬於住宅大樓，依市場交易習慣，房地價值係以建物面積乘以建坪單價而得），再以『全棟建物』之土地價值比率，分別乘以各戶之房地價值而得。由於『全棟建物之土地價值比率』隱含『土地價值比率之平均值』的意義，故對於區分所有建物之土地持分『未按建物面積或價值相對比例分配』之特殊個案，卻須以土地價值比率之平均值』計算土地權利價值時，即會造成不公平之情形。……」等語，已見環宇公司上開估價方式固符合行為時不動產估價技術規則之規定，然對土地應有部分原占511/10,000之原告被繼承人而言（差額364/10,000），乃致生不公平情事。
㈦、雖被告執內政部94年5月12日函檢附之94年4月13、25日研商「都市更新事業計畫、權利變換計畫法規適用執行疑義事宜」會議紀錄（見本院卷㈠第91-93頁）結論㈠３：「有關區分所有建築物更新前土地權利價值鑑價……更新前土地及建物權利價值，如採聯合貢獻說拆算土地及建築物價值時，應先行求得全棟大樓土地及建築物之個別貢獻比例，並以該比例為計算基準，再以各區分所有權人所有房地合併估價後之價值，依上開計算基準拆算其土地、建築物之貢獻價值。惟土地持分不相當且超過合理持分比例部分，實施者宜就各持有期間所增繳地價稅予以現金補償，並列入共同負擔，以維公平。」謂參加人都更會業於94年7月2日臨時會員大會決議補償土地超過合理比例增繳地價稅為現金補償，並列為共同負擔，該決議補償原告地價稅乃屬估價人員正常估價以外，由全住戶額外負擔之費用，對原告而言乃屬溢領之補償金錢，且與本案估價無關云云。然上開內政部所召開會議結論既認對於參與都市更新之土地所有權人，其土地持分不相當且超過合理持分比例者，應予補償始維公平，顯然已認依行為時不動產估價技術規則之規定，並不能合理反映具上開情形之土地所有權人其更新前之權利價值。又依上述台北市不動產估價師公會諮商意見書摘要（見本院卷㈠第192頁）記載：「……異議權利人鄭葆珠認為其更新448號土地單價過低係因其土地持分過大之問題，雖內政部有函文（按指上述結論）解釋但就法理而言似仍不足，經本公會討論後提供可能之處理方式包括可能以原面積登記（乃指依各戶對應之土地持分面積亦按更新前各戶之原比例登記予各土地所有權人），或有所補償列入共同負擔等供參……。」等語，亦見原告被繼承人參與本件都市更新案，其權利價值是否於參加人都更會補償上述地價稅即係經合理之估算，並非無疑。而內政部經本院函詢何以就參與都市更新，其土地持分不相當且超過合理持分比例之土地所有權人，以現金補償其持有期間所增繳地價稅即屬公平乙節，依該部104年6月25日內授營更字第1040046179號函（見本院卷㈡第56頁）復所稱：「……上開結論係本部邀請估價、地政及都市更新等專家，以及相關部會、地方政府所討論之見解，作為臺北市政府審議之參考……」等情，仍未說明於此情形，為何以現金補償土地所有權人持有期間所增繳地價稅，即合於公平原則之理由。是被告上開抗辯，尚難採據。
㈧、按區分所有人就區分所有建築物基地之應有部分比例，於98年1月23日民法第799條修正前並無明文，該條修正後，依其第4項規定，區分所有建築物基地依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但亦許另為約定。是以，參與本件都市更新案之區分所有人，就區分所有建築物基地之應有部分，登記超過其專有部分面積與專有部分總面積之比例者，尚非法所不許。縱原告被繼承人參與本件都市更新案時，其就區分所有建築物基地登記之應有部分，超過其專有部分面積與專有部分總面積之比例，係因其前提供土地與建商合建更新前之區分所有建物，未履行土地所有權移轉登記義務始然，亦屬其與建商間之債務糾葛，不能以此即認其取得上開土地所有權登記係有何違法或不當得利情事。核所有權人之土地應有部分比例之大小，關係人民財產權之範圍，係屬法定秩序之一環。依上述台北市不動產估價師公會諮商意見書所載：住宅大樓類型之房地價係以建物面積乘以建坪價格之認定，因在住宅大樓之單戶買賣過程中，甚難察覺該戶之土地持分面積與建物面積是否呈適當比例，故在交易實務上罕見以土地持分比例不當為由議價訴求或要求找補等情，亦未完全排除區分所有建築物於市場交易過程，以土地持分比例不當為由，議價訴求或要求找補之情況；審酌本件都市更新係因海砂屋（參見前審卷㈡第53頁背面參加人都更會92年9月25日會議紀錄影本），而為重建之具體情形，則於評價基準日以海砂屋而非正常中古屋交易情形下之市場價值評估，其土地持分面積之多寡是否仍不影響此區分所有建築物之交易價格，誠有斟酌餘地。
㈨、另被告為辦理都市更新條例第16條及第32條有關審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議，訂有臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點。於該要點第3點規定：「（第1項）審議會置委員17人至21人，其中1人為主任委員，由市長或其指派人員兼任之；1人為副主任委員，由市長指派人員兼任之；其餘委員，由市長分別就下列人員聘派之：（一）主管業務及有關機關之代表。（二）具有都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價或地政等專門學識經驗之專家學者。（三）熱心公益人士。……（第3項）第1項第2款聘任之委員，不得少於委員總數2分之1。」足見被告關於都市更新事業計畫、權利變換計畫之審議及有關爭議之處理，係由學者、專家、熱心公益人士及機關代表組成審議會，以合議制方式為之，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定；因上開事項復涉專業，應認享有判斷餘地。在被告享有判斷餘地範圍內，行政法院固應尊重被告之專業認定；惟仍得就其判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項為審查。
㈩、再依行政程序法第36條規定：「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人有利及不利事項一律注意。」承前所述，原告被繼承人以其土地持分比例不對稱、所有店面建坪單價42.5萬低估為由，對其權利價值提出異議，惟被告爭審會於其98年7月6日第21次會議（見前審卷㈠第127頁會議紀錄）僅參酌台北市不動產估價師公會部分諮商意見書（見本院卷㈠第195頁）記載：「……依照原建築物平面圖，目前為448號建物係由兩戶(即前棟1c與後棟1f)合併為一戶……以鄭葆珠於民國95年3月20日之申請調解書第10頁指出之面積，前後棟分別為59.10的平方公尺(核算為18.10坪)與57.01平方公尺(核算為17.24坪)為依據，以環宇評估之平均單價42.5萬，將前棟部分以50萬/坪拆算（環宇對於446、446-1與450號店面均以50萬/坪評估），則後棟部分之拆算價格為34.63萬/坪，低於446-2號之36萬/坪與450-1號之36.5萬/坪，而448號既已前後棟打通使用並辦理合併登記完竣……其商業效益具有前後串聯之優勢，對於單價將會產生正面之助益，惟經考量商業效益亦會因建物縱深而遞減，且基於面積較大的總價考量，對於單價亦會產生負面影響，綜合考量其增減因素後，就價格合理性而言，本公會認為應酌予提高後側單價至不低於上述兩戶（446-2號與450-1號）由後側單面進出之店面價格為宜。」決議將原告被繼承人原448號建物後棟權利價值由346,300元/坪調整為365,000元/坪計算，原告之權利價值比例由2.4197%調升為2.4705%，依該比例計算原告應領之差額價金為736,547元（詳細計算式見前審卷㈡第155頁背面及第156頁被告答辯狀），經被告據為原處分。惟針對原告被繼承人於更新前，其土地持分較正常比例過高情事，被告於98年8月13日作成原處分時，未注意原告被繼承人於95年11月14日死亡，國稅局係依原告被繼承人上開土地所有權狀所載土地持分全部納為計算遺產稅之基礎，並未因本件都市更新案之實施，即排除登記超過其專有部分面積與專有部分總面積比例部分，已得見僅以歷年地價稅列入共同負擔，對原告而言，難謂符合公平原則；被告就為海砂屋重建之本件都市更新案，應再評估參加人都更會對原告被繼承人上開持有期間地價稅之現金補償，是否即得合理反映其應有之權利價值，以保障其上開財產權。然被告未注意及此，逕以參加人都更會業補償原告被繼承人持有期間之地價稅，且此無關原告更新前權利價值之評估等由，認不影響原告被繼承人更新前權利價值之估算，已然有悖行政程序法第36條規定。因此部分未予審酌，影響原告被繼承人更新前權利價值之整體計算，是原告指摘原處分違法，即屬可採。被告抗辯環宇公司以住宅大樓之市場交易房地價值來計算原告被繼承人之權利價值，其估價之合理性不僅獲得內政部上開結論認同，亦經臺北市不動產估價師公會出具本案估價合理性之諮商意見書云云，並無足為其有利論據。
、綜上所述，原處分於法有違。原告訴請撤銷原處分及維持原處分部分之訴願決定，為有理由，應予准許；至逾此部分之訴願決定，因除原處分外，原告已撤回對被告95年1月5日公告等部分所提撤銷訴訟，惟就該等部分經訴願決定駁回原告所為訴願部分，未予一併撤回，顯係疏漏，是就訴願決定關於上開部分，原告請求撤銷，乃欠缺權利保護必要，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及參加人所為之陳述，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，故不逐一論究說明，附敘明之。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依行政訴訟法第104條，民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 許瑞助
法 官 洪慕芳法 官 林玫君
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 徐子嵐