臺北高等行政法院判決
103年度訴字第1473號105年1 月21日辯論終結原 告 興富發建設股份有限公司代 表 人 鄭志隆（董事長）訴訟代理人 黃世芳 律師
李宗霖 律師洪國勛 律師被 告 臺北市政府都市發展局代 表 人 林洲民（局長）住同上訴訟代理人 陳宥全
林佳萱蔡淑瑜上列當事人間建築法事件，原告不服臺北市政府中華民國103年8月6日府訴二字第10309104300號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件原告代表人鄭欽天於訴訟進行中變更為鄭志隆；又被告代表人邊泰明於訴訟進行中變更為林洲民，茲據兩造現任代表人依法具狀向本院聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：臺北市○○區○○路○○號等建物坐落於臺北市○○區○○段○ ○段○○○○○號等土地，為1 幢2 棟地上14層、地下二、3 層RC造建築物( 下稱系爭建物），領有99使字第0159號使用執照，土地使用分區為辦公服務區，依系爭建物之97建字第331 號竣工圖，其平面各樓層廁所等係留設於共用部分。嗣被告於民國102 年3 月7 日至系爭建物勘查，發現系爭建物各層公共廁所封閉，審認起造人即案外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下簡稱臺灣中小企銀）有擅自變更系爭建物各層共用部分空間情事，違反建築法第77條第1項規定，乃以102 年4 月18日北市都建字第10232887100 號函處臺灣中小企銀新臺幣（下同）30萬元罰鍰，並限於文到次日起6 個月內改善。該函於102 年4 月22日送達，惟迄至
102 年10月22日被告派員再至現場勘查，臺灣中小企銀仍未改善，被告審認臺灣中小企銀未維護系爭建物構造及設備合法使用之違規情節重大，並因違反行政法上義務所得之利益及其資產均龐大，爰依建築法第91條第1 項第2 款及行政罰法第18條第1 項、第2 項規定，以102 年10月23日北市都建字第10264399300 號裁處書處臺灣中小企銀390 萬元（第2至14層，每層30萬元，13層合計390 萬元）罰鍰，並限於文到次日起3 個月內改善。原告不服，提起訴願，經臺北市政府以被告得否以臺灣中小企銀為實際違規行為人而為處罰之對象尚有疑義等為由，以103 年2 月24日府訴二字第103090255005號訴願決定將原處分撤銷，由被告於決定書送達之次日起60日內另為處分。嗣經被告審認原告為系爭建物之真正起造人且係於共用部分點交前仍為具有管領能力之使用人時，即擅自將共用部分之設施設備變更（系爭建物之A 棟第2層至第14層及B 棟第2 層至第13層公共廁所全部封閉），違反建築法第77條第1 項規定，經審酌其違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響重大，又系爭建物第2 層至第14層共用部分均分別有違規（1 層計1 處，每處處30萬元罰鍰，共13處違規）爰依建築法第91條第1 項第2 款規定，以103 年3 月26日北市都建字第10331496400 號裁處書處原告390 萬元罰鍰。其間，被告於103 年2 月17日派員再至現場勘查，發現系爭建物A 棟第2 層至第14層及B 棟第2 層至第13層公共廁所仍封閉，乃以103 年3 月5 日北市都建字第10363997300 號函命原告於103 年3 月31日前依原核准圖說恢復原狀，該函於103 年3 月7 日送達，嗣被告於103 年4月1 日派員再至現場勘查，發現系爭建物A 棟第2 層至第14層及B 棟第2 層至第13層公共廁所仍全部封閉，經被告審酌其違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響重大，乃依建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款規定，以
103 年4 月10日北市都建字第10364054300 號裁處書，處原告390 萬元罰鍰並限於103 年6 月30日前改善完畢（下稱原處分）。該裁處書於103 年4 月15日送達，原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告起訴主張略以：
（一）原告於被告勘查及原處分作成時，對於系爭建物已無實質管領力，並非系爭建物之使用人，故原處分援引建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款規定裁罰原告，於法不符，原處分應予撤銷。
１、按建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款規定及同法第77條第1 項之立法理由，主管機關內政部營建署89年7月29日89營署建字第23814 號函、89年10月9 日臺89內營字第8910749 號函釋均認建築法第77條及第91條裁罰對象為建築物之所有權人及使用人。且司法實務見解亦認建築法第77條第1 項屬於狀態責任規定，應由具有實質管領力之所有權人及使用人負擔維護建築物合法使用之狀態責任（本院102 年度訴字第1954號判決、97年度簡字第731 號判決、96年度簡字第662 號判決）。準此，建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款明定建築物所有權人、使用人負有維護建築物合法使用之責任，確屬狀態責任，而非行為責任，故裁罰對象自應以勘查當時對於建築物具有實質管領力之所有權人及使用人為限。
２、經查，原告按都計及土開審議委員會決議，將系爭建物各樓層廁所設置於共用部分，並與承購戶約定由毗鄰戶約定專用，以利毗鄰辦公室人員就近使用管理，而原告係於99年11月底前將系爭建物過戶予承購戶，並於過戶後將約定專用之廁所一併點交予毗鄰戶，故被告於102 年3 月7 日、102 年10月22日、103 年4 月1 日至系爭建物現場勘查時，以及103 年4 月10日原處分作成時，約定專用之各樓層廁所並非由原告占有、使用或管理，亦即原告就系爭廁所已無實質管領力甚明。
３、被告辯稱原告於買賣契約中將系爭廁所約定專用已違反96年9 月13日臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會第204 次委員會會議記錄附帶決議（下稱系爭附帶決議），與公寓大廈管理條例第7 條第4 款及第5 款規定有違云云，洵屬無稽。
⑴按公寓大廈管理條例第7 條第4 款及第5 款規定，前述
附帶決議並未限制該等服務性空間之使用方法，更未禁止將廁所約定為專用；況系爭附帶決議性質上僅屬委員會決議，並非公寓大廈管理條例第7 條第4 款所稱之法令，故將系爭廁所約定專用並未違反公寓大廈管理條例第7 條第4 款之規定。
⑵次查，系爭建物各樓層廁所均約定由該樓層之毗鄰戶管
理、使用，蓋各樓層廁所規劃管理使用方式未盡相同，且由各樓層自行管理可減少管理委員會之營運負擔，並不妨害全體區分所有權人生活上之利用，此由該社區已依此管理使用逾4 年且管理委員會更發函被告表示「對相關設施設備使用上並無任何不便」可證，故並未違反公寓大廈管理條例第7 條第5 款規定。
⑶縱認將系爭廁所約定專用違反公寓大廈管理條例第7 條
規定（假設語），惟因違反公寓大廈管理條例第7 條規定並未規定違反效果，原告與承購戶於買賣契約中將系爭廁所約定為專用之條款仍屬民事上有效約定，故系爭廁所於原處分作成時之使用人並非原告，而係透過約定專用而取得實質管領力之毗鄰區分所有權人，故負有維護系爭廁所合法使用狀態之行政法上義務人，自非原告，至為明確。
４、基上，被告勘查系爭建物及作成原處分時，原告對於系爭廁所已無實質管領力，確非使用人，故原處分援引建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款規定裁罰原告，顯非適法，應予撤銷。
（二）公寓大廈管理條例第57條第1 項有關起造人移交管理委員會之標的，並不包含「約定專用部分」，故原告於移轉專有部分時，自得一併將「約定專用部分」之廁所交付予毗鄰之區分所有權人以利管理，且此亦為目前實務操作方式；被告未詳究法律規定及約定專用部分點交實務，徒按自行誤解之片段法規，認定原告仍為系爭廁所之使用人，誠非可採。公寓大廈管理條例第57條第1 項所指之「公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備」，當指性質上屬公寓大廈區分所有權人所共有、共同使用之共用部分，或係區分所有權人所專有、經約定供共同使用之約定共用部分，顯然不包括「約定專用部分」；其次，參臺灣宜蘭地方法院100 年度宜簡字第106 號民事判決意旨，「約定專用部分」並無應依公寓大廈管理條例第57條第1 項移交予管理委員會之問題，故起造人自得於移轉專有部分予承購戶時，一併將約定專用部分( 如停車空間、公共廁所) 之空間交付予承購戶，此亦為目前一般交屋實務。經查，原告既於99年11月底前完成系爭建物全部戶數之過戶，並連同系爭建物買賣契約所約定之「約定專用部分」即系爭廁所一併交付予毗鄰之區分所有權人使用管理，原告實已非系爭廁所之使用人，已如前述，故被告以系爭建物共用部分迄今尚無依公寓大廈管理條例第57條規定點交之報備記錄為由，即草率認定原告為系爭廁所之使用人而予以裁罰，顯係對於法律規定之重大誤會，從而，其據此錯誤見解所為之原處分，自屬違法不當，應予撤銷。
（三）被告並未提出原告確有變更系爭廁所之積極證據，僅憑臆測認定原告為變更系爭廁所之行為人，實有認定事實未依證據之違法，原處分應予撤銷。
１、按行政程序法第9 條、第36條及第43條規定，並參照行政法院( 現改制為最高行政法院) 61年判字第70號判例、62年判字第402 號判例及75年判字第309 號判例，及最高行政法院98年度判字第494 號判決，經查，被告雖以系爭建物所成立之領袖社區管理委員會（下稱領袖社區管委會）
102 年4 月12日( 102)儒字第0000000-0 號函，以及系爭廁所封閉方式一致等情，佐證其認定原告為變更系爭廁所之違規行為人及使用人，惟原告早於99年11月底前已將系爭建物點交予各樓層區分所有權人，至於點交後各樓層區分所有權人自行變更系爭廁所，實與原告無涉。
２、況查，領袖社區管委會係代表全體區分所有權人，渠等方為建築法第77條第1 項規定之狀態責任人，然為免遭受被告裁罰，因而提出與事實不符之陳述；被告未詳查實情，更未辨明領袖社區管委會所代表之區分所有權人與原告實處於利害衝突關係，竟於查無其他積極證據證明原告違法之情況下，僅憑領袖社區管委會之單方面陳述，恣意認定原告為變更系爭廁所之違規行為人及使用人，顯非合理；至於系爭廁所封閉方式一致，充其量僅為違規狀態之敘述，並無法據此證明造成違規狀態之行為人即原告。
（四）被告103 年3 月26日北市都建字第10331496400 號處分（下稱前次處分）就相同事件裁罰原告390 萬元，但未命原告限期改善，嗣於二週後復作成原處分再次裁罰原告390萬元，顯然不符建築法第91條第1 項屆期未改善始得連續處罰之規定，且亦有違「一行為不二罰原則」，故原處分顯屬違法，應予撤銷。
１、按建築法第91條第1項第2款規定，被告得對原告連續處罰之前提，在於被告前已裁罰原告並命限期改善，而原告屆期並未改善，被告方得於屆期後再次裁罰；換言之，如被告雖曾對原告進行裁罰，但並未命原告限期改善，自不得對原告再次裁罰，否則自不符建築法第91條第1 項規定，且亦有就同一違法事實重複處罰之違法。
２、經查，被告於前次處分主旨欄僅載明裁處原告罰鍰390 萬元，並未命原告限期改善，是依建築法第91條第1 項規定，被告自不得依前開規定對原告為連續處罰，詎被告竟於前次處分( 103 年3 月26日) 作成後，隨即於兩週後於10
3 年4 月10日再依前開規定以原處分對原告連續裁罰390萬元罰鍰，顯然與法律規定不符。
３、又按許宗力大法官於司法院釋字第604 號解釋協同意見書所闡釋「一行為不二罰原則」之意涵，「一行為不二罰原則」至少亦屬行政程序法第4 條所規定之一般法律原則，當為被告所遵守。然被告既主張因原告「於共有部分尚未全部移交予大樓管理委員會或所有權人前，即擅自將共用部分之設施設備變更，致該建築物共用部分之使用現況與原核准竣工圖不符」而作成前次處分，姑不論其所認定者是否與事實相符，亦不論被告是否違反狀態責任之法規處罰法定責任以外之人，今被告再以完全相同之事由對原告作成原處分，顯係針對同一行為重複處罰，而有違「一行為不二罰原則」，故原處分確屬違法，應予撤銷。
（五）原處分就違反單一行政法上義務之狀態，恣意以所謂13處違規，並據此裁罰逾越建築法第91條第1 項規定之法定最高罰鍰金額30萬元，顯然違反處罰法定原則，實屬權力濫用之違法處分，應予撤銷。
１、按行政罰法第4 條、行政訴訟法第4 條第2 項、建築法第91條第1 項第2 款規定，被告僅得對法定責任人裁罰最高金額30萬元罰鍰，逾此金額之罰鍰自無合法依據，當屬違法處分。因此，縱令原告確有違反建築法第77條第1 項規定（假設語），且縱令同法第91條第1 項規定如被告所稱係行為責任而非狀態責任，被告就原告違反此行政法上義務，依同法第91條第1 項規定，僅得裁處最高30萬元罰鍰甚明。
２、惟查，被告於102 年4 月18日就系爭違規狀態作成第1 次處分時，係以「整幢」建築物之共用部分違法使用為由，裁罰臺灣中小企銀30萬元罰鍰，詎被告就同一違法狀態，竟於原處分改以所謂「系爭建築物第2 層至第14層共用部分均分別有違規（1 層計1 處，每處處30萬元罰鍰，共13處違規）」，自行創設按每處違規乘以建築法第91條第1項規定最高罰鍰金額，因而裁罰原告390 萬元；然被告之裁罰標準不僅前後矛盾，且始終未說明其得按違規之「處」數加倍裁罰之法律依據為何？足見，原處分確屬違反處罰法定原則，且為被告濫用行政權之違法處分。
３、況且，若被告得按違規使用「處」數加倍裁罰，則依照相同邏輯，被告是否亦得就單一房屋內多處違規使用情形，例如陽台外推、臥室加設夾層空間、廚房改裝、廁所併入臥室等4 處違規使用情形，依建築法第91條第1 項規定，對該房屋之所有權人按違規使用「處」數，處以4 倍最高裁罰金額120 萬元，顯屬荒謬。足見原處分洵非合理，實屬違法。
（六）縱令被告主張建築法第77條第1 項及第91條第1 項規定係在處罰違規行為人，且原告確為違規行為人（假設語），該違規行為業於99年11月完成點交時終了，然原處分卻遲至103 年4 月10日始為裁罰，顯逾3 年裁處期間，故原處分違法，應予撤銷。
１、按行政罰法第27條第1 項及第2 項前段規定，被告主張原告違反者乃建築法第77條第1 項之「行為責任」，且認系爭廁所係於興建完成領得使用執照後，尚未點交前由原告擅自變更；再者，被告於訴願程序中並未否認原告於99年11月以前，已將約定專用之公共廁所與專有部分一併點交予各樓層住戶。因此，被告認定原告違規改建系爭廁所之行為發生時點，應為99年11月以前。依被告所持法律見解及事實主張，則原處分顯係針對原告99年11月以前違規改建系爭廁所之違法行為而為裁罰。
２、縱認被告所持法律見解及事實認定可採（假設語），則原告「違反行政法上義務之行為」於99年11月顯已「終了」；因此，依據前引行政罰法第27條第1 項及第2 項前段規定，被告就原告違反行政法上義務行為之裁罰權時效為99年11月至102 年11月，逾此期間該裁處權依法當歸於消滅。惟查，被告卻遲至103 年4 月10日始作成原處分裁罰原告，亦即被告就本件違規行為之裁處權已逾行政罰法第27條規定之3 年裁處期間而歸於消滅，故原處分顯屬違法，應予撤銷。
３、被告曾於訴願程序中表示其認為建築法第77條第1 項及建築法第91條第1 項屬於行為責任之規定，此自原處分及被告於歷次書狀中不斷強調「原告於共用部分尚未全部移交予大樓管理委員會或所有權人前，即擅自將共用部分之設施設備變更，違反建築法第77條第1 項規定」、「被告審認原告擅自將系爭建物第2 層至第14層之公共廁所封閉之行為，係多次違反同一行政法上義務規定，係屬數行為，應分別予以處罰」等語可稽，惟被告卻援引最高行政法院
101 年度判字第180 號判決關於狀態責任裁處權時效之見解，主張原處分並未逾行政罰法第27條第1 項規定之3 年裁處權時效，故被告就原處分之裁罰依據即建築法第77條第1 項及第91條第1 項究屬行為責任或狀態責任之規定乙事，其前後主張顯有矛盾，原處分之適法性實有疑義。
（七）縱認原告為系爭建物之使用人之一（假設語），被告應優先裁罰就系爭建物享有直接管領力之區分所有權人，而非裁罰僅具有形式管領力之原告，故原處分於法未合，應予撤銷。經查，依公寓大廈管理條例第18條第2 項之規定，領袖社區管理委員會須向被告報備系爭建物之共用部分已依公寓大廈管理條例第57條規定辦理點交，始得領取原告提撥之公共基金，然現今領袖社區管理委員會為避免過早負擔共用部分之管理維護費用及責任，故意延宕且拒不配合共用部分之點交，甚至即便事實上已點交完成而供使用數年，仍故意不完成相關文件之簽收及報備程序。本件究竟孰為對系爭廁所具有實質管領力之狀態責任人，自不應以形式上是否完成行政報備程序而為認定，故縱認被告主張領袖社區管理委員會怠於或尚未完成報備而原告仍為系爭建物之使用人為有理由（假設語），惟因原告並未直接占有、管理及使用系爭廁所，故原告就系爭廁所充其量僅具有「形式管領力」，然系爭建物區分所有權人則為實際占有、管理及使用系爭廁所之實際使用人，就系爭廁所具有「直接管領力」（即實質管領力），且現實上僅渠等有依建築法之規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全之能力，是依高雄高等行政法院95年度訴字第119 號判決意旨，被告置直接應負責任之區分所有權人不罰，恣意選擇負次要責任之原告予以裁罰，顯有違法，故原處分應予撤銷。
（八）姑不論被告將建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款解釋為行為責任是否有誤，然原告並非變更系爭廁所之行為人，故被告以行為責任之概念作成裁罰原告之原處分，認事用法亦有違誤，應予撤銷。被告未提出原告確有變更系爭廁所之積極證據，實有認定事實未依證據之違法，已如前述。被告雖另提出系爭建物銷售網路照片資料，以佐證原告為變更系爭廁所之行為人，惟查：
１、被告提出之網路資料發佈日期為100年3月23日，然原告已於99年11月底前將系爭建物全數過戶予承購戶，並於過戶後將約定專用之廁所一併交付予各區分所有權人，故該網路資料，係承購戶購屋後擬轉手出售房屋所刊登之廣告，無法證明原告於99年11月底，尚未將系爭廁所交付予區分所有權人之前，已有變更系爭廁所之情事。
２、其次，原告將系爭建物及約定專用之系爭廁所交付予區分所有權人後，區分所有權人就系爭廁所即具有實質管領力，且依常情，區分所有權人於入住前會先進行裝潢、室內裝修等工程，未必會立即入住，故實難以被告所謂承購戶「入住與否」，判斷違規行為人究為承購戶或原告。
３、是以，被告以系爭廁所封閉態樣於成屋銷售中尚無承購戶入住時即已存在，率論系爭廁所之違規態樣係原告於移轉建築物所有權及交付占有予承購戶前所為云云，純屬被告單方片面臆測，尚難作為認定原告為違規行為人之積極證據。
（九）系爭建物目前違規使用狀態，原告僅能配合系爭建物所有權人進行改善事宜，原告並無正當合法權源強制違規使用之區分所有權人進行改善事宜，故原處分並無助於「維護建築物合法使用」目的之達成，故該處分實已違反行政程序法第7 條比例原則之規定，應予撤銷。經查，原告早於99年11月底前將系爭建物包含約定專用之廁所部分過戶並點交予各樓層區分所有權人，亦即系爭廁所現均由區分所有權人管理使用，原告並無正當合法權源強制違規使用之區分所有權人進行改善事宜。又原告雖非違規行為人更非狀態責任人，惟為盡速解決爭議，仍願協助所有權人及實質管領力人盡速辦理改善建物違規使用狀態事宜，庶免後續無謂紛擾，故原告自102 年4 月18日台灣中小企銀第1次遭裁罰30萬元罰鍰起，至今已多次勸導違規區分所有權人同意由原告協助向將來辦理改善建物狀態事宜，但遭各區分所有權人斷然拒絕，此固為被告所明知。準此，縱然被告對原告多次裁罰高額罰鍰，但於區分所有權人同意前，原告仍無法就系爭建物逕行任何改善之舉；況查，倘原告依據或援引原處分強行對他人建物進行改善行為（例如阻止他人使用其所有之建物、毀棄損壞他人建物等行為），勢必觸犯刑法第304 條「強制罪」、第306 條「侵入建築物罪」及第354 條「毀損罪」等刑事犯罪。
（十）縱認被告得向原告處以罰鍰（假設語），惟被告並未依臺北市政府工務局處理違反建築法事件統一裁罰基準（下稱系爭裁罰基準）之規定，處以相應金額之罰鍰，已違反行政程序法第6 條平等原則及行政自我拘束原則，故原處分顯屬違法，應予撤銷。按系爭裁罰基準項次17規定，裁罰基準並未規定建築主管機關得就違反建築法第77條第1 項之事件，裁罰高於建築法第91條第1 項所規定之法定最高罰鍰金額30萬元。況查，縱認被告得依建築法第91條第1項第2 款向原告處以罰鍰（假設語），依據系爭裁罰基準項次17之規定，被告每次至多僅得裁處30萬元罰鍰，惟被告竟未遵循系爭裁罰基準之規定，逕向原告處以高達390萬元罰鍰，實已違反行政程序法第6 條平等原則及行政自我拘束原則，依最高行政法院102 年度判字第428 號判決意旨，原處分顯屬違法，應予撤銷。
（）被告稱原告憑藉其市場資訊優勢地位，利用購屋民眾資訊不對等之相對弱勢地位，誤導民眾系爭建物係合法使用狀態云云，實與事實完全不符，益證原處分實屬恣意濫權，確屬違法。經查，被告不僅未明確舉證證明原告如何藉用市場優勢地位、利用購屋民眾資訊不對等之劣勢，遑論提出證據證明原告有誤導民眾相信系爭建物係合法使用，徒以片面之詞，作為其加重裁罰原告之依據，無異以莫須有之違法事實，作為其加重裁罰之事實依據，而此等加重事由又顯非被告合法權限範圍，故原處分確屬權力濫用之處分。況查，原告於銷售系爭建案過程中，已於廣告文宣明確記載系爭建物之土地使用分區為「辦公服務區（商一用地）」，而非供住宅使用，故原告並無蓄意誤導消費者，或利用資訊不對稱之優勢欺罔消費者，然被告就此等有利於原告之事證均不予參採，執意以其主觀臆測作為原處分加重裁罰之依據，顯屬恣意濫權，故原處分當論以違法，要無疑義。
（）被告援引本院103 年度訴字第517 號判決、第633 號判決，以及第890 號判決，並未詳究建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款之責任性質，且率以起造人於取得使用執照後，有違法改建行為致建築物未合法使用，故應負違法責任；至於此等原告嗣後已移轉占有( 點交) 予區分所有權人乙節，前開判決則分別以此等原告為違法變更建築物使用之行為人，或者以其移轉占有不合法，故其仍為建築法上之使用人云云，顯然混淆建築法第77條所規範之「狀態責任」意涵，甚以私法關係上點交不合法，否定系爭建物現實上之占有使用狀態，擬制目前已無占有使用系爭建物之此等原告為建築法上之「使用人」，明顯違反最高行政法院100 年度判字第1323號判決見解，足見被告援引之三則判決見解，解釋適用法律確有諸多違誤，毫無可採。此外，被告援引之三則判決基礎事實，亦與本件有相當差異，難以援為參考。
（）觀臺灣臺北地方法院104 年度訴字第1326號民事判決可知，原告與承購戶締結系爭建物買賣契約之際，原告已明確告知系爭建物坐落基地之使用分區為辦公服務區，系爭建物用途為一般事務所，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用，且於領得使用執照後就共用廁所二次施工修改為承購戶室內空間，與現行建築法規不符，日後可能經主管機關取締等情，自無被告所指原告係刻意欺瞞消費者而有惡性重大之情形。且系爭廁所二次工程均是各承購戶基於其自由意志決定是否委託原告以外之第三人施作，故原告並非變更系爭廁所之行為人。
（）綜上所述，原處分及訴願決定均屬違法，應予撤銷。原告依法提起撤銷訴訟並聲明：１、訴願決定、原處分均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。
四、被告答辯略以：
（一）經查：
１、系爭建物領有99使字第0159號使用執照，土地使用分區為辦公服務區，依96年9 月13日臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會第204 次委員會會議紀錄附帶決議：
「爾後類似都市計畫不得作住宅使用之分區內建築物平面配置之服務性空間，均須集中設置於公共空間」，此係為防範有建商以低於住宅區市場行情之價格購入此類土地後，於建造建築物時以平面類似集合住宅之設計方式，誤導民眾得作為住宅，藉以提昇銷售量而獲取龐大利益，卻肇致民眾購屋後有違反建築法規而遭裁罰之風險，建商更以建物已交付民眾為由卸責，使無辜民眾權益受損，更有將戕害都市計畫之發展，影響合法建築開發業者之權益，妨害建築市場競爭秩序之重大影響，是以如辦公服務區等類型建築基地於開發設計階段，申請由本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會進行都市設計審議程序時，建築物各樓層例如廁所、茶水間、機電設備空間等此類服務性空間均應設計為集中留設於共用部分，以供公眾使用，且經都市設計審議通過、建築物按審議通過之設計圖興建完工後不得擅自變更，以維持民眾正常生活機能。系爭建物之都市設計審議申請案之平面圖、使用執照卷附之原核准竣工圖及公寓大廈共用專有區分圖，其2 樓以上之平面各層廁所均留設於共用部分，且設有公共出入口。
２、惟經建管處於102 年3 月7 日至現場勘查，發現系爭建物各層集中留設於共用部分之廁所，有擅自變更之情事（A棟2 至14層及B 棟2 至13層公共廁所全部封閉），致系爭建物各層公共廁所使用現況與原核准竣工圖不符，按系爭建物2 樓以上各層公共廁所均遭到封閉，變更態樣及使用材質完全一致，衡諸經驗法則，絕非購屋民眾力所能逮，復經領袖社區管理委員會陳述意見，表示系爭建物現況係起造人移交前所為，該管理委員會並未對共用部分作任何變更，被告研判系爭建物留設於共用部分之公共廁所係於建築物興建完工領得使用執照後，尚未依公寓大廈管理條例第57條規定點交予管理委員會前（迄今亦查無點交資料），即遭被告擅自變更，致系爭建物各層公共廁所使用現況與原核准竣工圖不符，當時被告審認系爭建物之共用部分尚未點交，起造人仍為有管領能力之所有權人或使用人，卻未維護建築物構造及設備之合法使用，業違反建築法第77條第1 項規定，爰依同法第91條第1 項第2 款規定以
102 年4 月18日北市都建字第10232887100 號函處使用執照記載之登記起造人臺灣中小企銀30萬元整罰鍰，並限於文到次日起6 個月內改善，嗣後臺灣中小企銀及原告均未就該函提起訴願。
３、嗣改善期間屆滿，建管處於102 年10月22日至現場複查，系爭建物之共用部分遭擅自變更態樣完全未改善，被告爰以102 年10月23日北市都建字第10264399300 號裁處書處臺灣中小企銀390 萬元整罰鍰，並限於文到次日起3 個月內改善，原告不服該裁處書之處分，於102 年11月22日提起訴願，經臺北市政府以103 年2 月24日府訴二字第10309025500 號訴願決定書決定：「原處分撤銷，由原處分機關於決定書送達之次日起60日內另為處分。」
４、按臺北市政府撤銷原處分原因主要係認為臺灣中小企銀為系爭建物之登記起造人，得否以其為實際違規行為人而處罰，並非無疑，故請被告釐清處罰對象後另為處分。經查臺灣中小企銀提供之不動產信託契約書內容，原告為系爭建物之承造廠商，另查系爭建物之都市設計審議審查報告書，系爭建物之開發案係由原告所申請，是系爭建物之真正起造人及共用部分點交前具有管領能力之使用人應係原告。
５、按原告於都市○○○○○段時即知悉系爭建物之廁所應集中設置並提供公眾使用，故原告申請都市設計審議時所提出之建築物平面圖均設計為集中留設於共用部分且有公共出入口，以符合臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會的要求，在該案件經委員會決議核備後，原告始得據以申請建築執照，惟原告嗣後竟悖離前揭委員會決議，於系爭建物完工取得使用執照後，共用部分未點交予管理委員會前，亦即其仍為具有管理能力之使用人時，擅自將公共廁所變更為與原核准圖說不符之態樣，更憑藉其市場資訊優勢地位，利用購屋民眾資訊不對等之相對弱勢地位，誤導民眾系爭建物係合法使用狀態，意圖將全部違法風險轉嫁予民眾，規避行政法上之責任，顯係惡性重大，審酌原告違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響均重大，且侵害民眾權益甚鉅，又系爭建物第2 至14層共用部分均分別有違規，被告爰依據前揭違規事實，重新以103 年3 月26日北市都建字第10331496400 號裁處書就各樓層依建築法第91條第1 項第2 款規定，分別處最高罰鍰額30萬元，總計390 萬元( 共13層) ，原告不服該裁處書，提起訴願，經臺北市政府訴願駁回，刻正提起行政訴訟，由本院103 年度訴字第1345號審理中。
６、又建管處於103 年2 月17日再次至現場查察，系爭建物A棟2 至14層及B 棟2 至13層公共廁所仍全部封閉，被告爰以103 年3 月5 日北市都建字第10363997300 號函限原告於103 年3 月31日前改善），惟建管處於103 年4 月1 日至現場勘查，前揭違規態樣仍存在），被告爰就各樓層依建築法第91條第1 項第2 款規定，以103 年4 月10日北市都建字第10364054300 號裁處書分別處最高罰鍰額30萬元，總計390 萬元( 共13層) 罰鍰（即本件原處分），並無違誤。
（二）有關原告主張業於買賣契約約定公共廁所空間由各樓層之毗鄰戶約定專用，且均已與承購戶專有部分同時進行點交，且建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款屬狀態責任而非行為責任，裁罰對象應為建築物所有權及使用人云云：
１、按土地使用分區為辦公服務區之建築物，各樓層之公共廁所應設計為集中留設，以供公眾使用，且經都市設計審議通過、建築物按圖興建完工後不得擅自變更，以維持民眾正常生活機能。
２、復依公寓大廈管理條例第7條、第23條第2項規定，原告為從事不動產開發事業之建設公司，應較一般民眾具備更完整之建築管理相關法令知識，與民眾訂定建築物銷售契約時，更應向民眾說明相關法令規定並負其專業責任，惟原告竟將應供公眾使用之公共廁所，逕自在第一屆區分所有權人會議召開並訂定規約前，擅自於買賣契約中約定供特定人專用，該買賣契約之約定專用條款效力顯有疑義，又廁所為一般人生活利用上不可或缺之設備，將公共廁所約定專用，顯不利其他區分所有權人之使用，且悖離前揭96年9 月13日臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會第204 次委員會會議紀錄附帶決議之目的，與公寓大廈管理條例第7 條規定有違，原告此舉，顯然係利用民眾於建築相關法令知識上之相對弱勢地位，將全部違法風險轉嫁予民眾，規避行政法上之責任，惡意顯為重大。
３、另依建築法第91條之規定，受裁處之對象包括建築物所有權人及使用人，非僅以處罰行為人為限，此即所謂「行為責任」與「狀態責任」；「行為責任」係指因作為或不作為違反行政法上義務所應負之責任；「狀態責任」則指人民依法規，對於某種狀態之維持，具有義務，因違背此項義務而應負之責任。在行政罰之立法中，以處罰違章行為人較為常見，然於部分行政法規，如建築、都市計畫法規，常見就「狀態」課予特定人維護之義務，故於行為責任人與狀態責任人競合時，即應由行政機關就其查獲違法之事實，為適當、合理之裁量，並非容許行政機關得恣意選擇處罰之對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰。且基於行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人為例外，如須對行為人以外之人科處行政罰，自應具備充分、合理及適當之理由，且行政機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對所有權人處罰（本院103 年訴字第890號判決參照），是若已知孰為行為人時，自應以處罰行為人為原則，且行為人不得以建築物已移轉所有權及交付占有為由阻卻違法。被告審認系爭建物之公共廁所應係於興建完工領得使用執照後，尚未點交予管理委員會前（迄今亦查無點交記錄），即原告仍為有管領能力之使用人時即擅自變更，其未維護建築物構造及設備之合法使用，被告依建築法第77條第1 項、第91條第1 項第2 款規定裁處原告，並無不合。
（三）有關原告主張被告並未提出原告有變更系爭公共廁所之積極證據云云：經領袖社區管理委員會表示，系爭建物現況係起造人移交前所為，該管理委員會並未對共用部分作任何變更，復查本案現場違規狀態，A 棟2 至14層及B 棟2至13層公共廁所全部封閉，封閉方式一致，全係以與牆面相同之磁磚封閉廁所入口，衡諸經驗法則，絕非購屋之住戶力所能逮，另參考網路資料之系爭建物銷售中民眾參觀現場照片，該公共廁所封閉態樣於成屋銷售中尚無住戶入住時即已存在，是系爭建物共用部分之違規態樣應係原告於移轉建築物所有權及交付占有予承購戶前所為，洵堪認定。
（四）有關原告主張被告以原處分處原告390 萬元罰鍰，但並未命原告限期改善云云：按原處分書係102 年10月23日北市都建字第10264399300 號裁處書因裁處對象有誤遭撤銷後所為之處分，因建管處前於103 年2 月17日至現場查察，系爭建物A 棟2 至14層及B 棟2 至13層公共廁所仍全部封閉，被告業以103 年3 月5 日北市都建字第10363997300號函限原告於103 年3 月31日前改善，是原處分書中未再命限期改善，惟建管處於103 年4 月1 日至現場勘查，前揭違規態樣仍存在，被告就各樓層依建築法第91條第1 項第2 款規定，以原處分分別處最高罰鍰額30萬元，總計39
0 萬元( 共13層) 罰鍰，並無違誤。
（五）有關原告主張被告就單一違反行政法上義務之狀態，處39
0 萬元罰鍰，已逾建築法第91條規定之罰鍰上限，違反建築法統一裁罰基準表規定云云：
１、按行政法上之違規行為究應評價為「一行為」或「數行為」並非僅就法規與法規間關連或抽象事實予以抽象判斷，必須就具體個案事實情節依據行為人主觀犯意、構成要件實現、受侵害法益及所侵害法律效果，斟酌被違反行政法上義務條文文義、立法意旨、制裁意義、期待可能性與社會通念等因素綜合判斷決定，即將因個案具體情節不同，結果未必相同（參本院103 年訴字第890 號判決意旨及法務部102 年1 月23日法律字第10100258120 號函釋）。被告審認原告擅自將系爭建物第2 層至第14層之公共廁所封閉之行為，係多次違反同一行政法上義務規定，係屬數行為，應分別予以處罰，從而，被告依建築法第91條第1 項第2 款規定，以系爭建物第2 層至第14層之各層共用部分，均分別有違規，分別處以30萬元罰鍰計390 萬元，於法並無不合。
２、復依臺北市政府處理違反建築法事件統一裁罰基準第4 點規定，按公共設施情狀係影響消費者承購房屋與否及做成交易決定之重要因素，往往有建商於預售屋銷售階段以住宅之平面設計方式( 例如在銷售時的平面示意圖上，將公共廁所畫為專有部分之廁所) 吸引消費者，增加銷售量，一般消費者難以知悉該等公共設施之違法性及日後需負擔之後果，易受建築物現況銷售條件吸引而承購之，待系爭建物興建完工取得使用執照後，建商再擅自變更公共設施
(即所謂二次施工) 交付予承購戶，惡意規避相關法律責任，坐擁龐大獲利，為維護民眾權益，此類特殊情況個案自應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響等要件酌予加重或減輕處罰。
３、按原告於都市○○○○○段時即知悉系爭建物之廁所應集中留設於公共空間，卻仍蓄意於系爭建物完工取得使用執照後，擅自將公共廁所變更，且憑藉其市場資訊優勢地位，利用購屋民眾資訊不對等之相對弱勢地位，誤導民眾系爭建物係合法使用狀態，待系爭建物銷售，原告獲取龐大利益後，建築物違規情事經查獲時，再以所有權業已移轉為由，將全部違反建築法之風險轉嫁予不知情之民眾，意圖卸責，應受責難程度及後續對民眾權益造成之影響甚為重大。綜上所述，衡酌原告違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響均重大，又系爭建物第2 至14層共用部分均分別有違規，被告就系爭建物各樓層依建築法第77條第1 項、第91條第1 項第2 款規定，分別處原告最高罰鍰額30萬元，總計390 萬元( 共13層) 罰鍰，並無違誤。
（六）有關原告主張原處分已逾行政罰法第27條第1 項規定之3年裁處權時效云云：按系爭建物之違規狀態迄建管處102年10月22日會勘為止仍持續存在，參照最高行政法院101年度判字第180 號判決，只要該建築物違規狀態持續存在，其行政罰之裁處權時效，即無從起算之旨，且系爭建物之公共廁所屬共用部分，迄原處分裁處之日止並無依公寓大廈管理條例規定點交予管理委員會之紀錄，原告就共用部分仍應為有管領能力之人，是原告之主張，不足憑採。
（七）綜上所陳，本件原告之訴為無理由，原處分請予維持。爰答辯聲明：１、駁回原告之訴。２、訴訟費用由原告負擔。
五、兩造聲明陳述同前，本件兩造爭點首為被告以原告違反建築法第77條第1 項規定，而依同法第91條第1 項規定，而連續處罰原告之原處分，是否合法？
（一）本件應適用之法律及本院見解：
１、按「（第1 項）主管建築機關……在直轄市為直轄市政府……。」、「（第1 項）建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」、「（第1 項）有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連績處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」建築法第2 條第1 項、第77條第1 項及第91條第1 項第2 款定有明文。
⑴建築法係為「維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進
市容觀瞻」等目的，針對各種建築行為與建築物安全之管理所實施的建築管制法律（建築法第1 條參照）。從建築法的規範架構，可區分為對建築實施行為之管制，以及對建築物本身之管制，其所課予之義務，即分屬「行為責任」範疇與「狀態責任」範疇。使用執照核發後，作與原核定使用不合之變更者，應由擅自變更之行為人負擔「行為責任」；至於使用執照核發後，未維護建築物之合法使用與其構造設備之安全之所有權人、使用人應負擔「狀態責任」，蓋依前揭建築法第77條第1 項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建築物於法定狀態─建築物受到合法使用，以及建築物之構造與設備安全─的抽象的行政法上義務，此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，即已構成狀態責任義務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為存在，其所歸責於「所有權人或使用人」者即是「狀態責任。」又使用執照核發後，將建物作與原核定使用不合之變更之行為人，若是該建物所有權人或使用人，即同時負擔「行為責任」與「狀態責任」，而有違反建築法第73條第2 項及第77條第
1 項規定之競合狀態。雖違反建築法第73條第2 項及第77條第1 項規定之法律效果，均應依建築法第91條第1 項規定處置；惟按建築法第73條第2 項之適用，因係「行為責任」，有違章行為係「數行為」或「一行為」之問題，若係「數行為」，即有合併計算罰鍰金額之問題；而建築法第77條第1 項，因屬「狀態責任」，則只能論以「一行為」。
⑵又建築法第91條第1項第2款規定之法律效果，首要為罰鍰
，為對於行為人過去所為違法使用建築物、構造及設備安全之行為所為之制裁，而其中「限期改善或補辦手續」在性質上並非對於行為人所為之制裁，而係主管機關為防止危害繼續或擴大，命處分相對人除去違法狀態，係課予處分相對人一定之「作為義務」，本質上為單純之負擔處分。如處分相對人未依前述負擔處分之內容履行其義務者，依本項後段規定，其法律效果為連續處罰及行政執行法中所稱之直接強制。亦即，主管機關依此規定所為之「限期改善」，係就特定事項，科相對人以「限期改善」之行政法上義務，並以此作為未改善時科處罰鍰之要件，而非以行為人過去所為違法使用建築物、構造及設備安全之行為為處罰對象。易言之，對於第1 次違反建築法第77條第1項規定之人，應依建築法第91條第1 項前段規定，科處罰鍰，並限期改善；若屆期未改善者，則依同項後段規定，連續處罰，並限期停止其使用，亦即，建築法第91條第1項前段與後段規定之適用前提要件不同。
⑶最高行政法院104 年度判字第228 號、判字第334 號、判字第762 號判決意均採相同上述見解。
２、次按臺北市政府處理違反建築法事件統一裁罰基準第4 點規定：「附表各項違規事件，如有個別特殊情況者，得審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響、因違反行政法上義務所得之利益及受處罰者之資力，並依照統一裁罰基準酌予加重或減輕處罰；但應敘明加重或減輕之理由。」
３、臺北市政府95年7 月5 日府工建字第09560103901 號公告: 「……公告事項：一、本府依建築法規定主管之建築管理業務之事項，自95年8 月1 日起依規定委任本府都市發展局辦理……。」
（二）兩造對事實概要欄記載及下列事實均不爭執，並有兩造提出之下列證據附本院卷及原處分卷可查，自足認為真實。
１、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會96年9 月13日第204 次委員會會議紀錄附帶決議：「爾後類似都市計畫不得作住宅使用之分區內建築物平面配置之服務性空間，均須集中設置於公共空間」（原處分卷第25至42頁）。
２、原告申請之「興富發建設（潭美段5 小段25等2 筆地號）辦公大樓新建工程」都市設計及土地使用開發許可審議案件，經被告以97年6 月18日府都設字第09732690100 號函核備，查該案經核備之設計圖說，建築物2 層以上平面各層廁所均留設於共用部分，且設有公共出入口（原處分卷第43至101 頁）。
⑴本件系爭建物之上開都市設計審議申請案之平面圖、使用
執照卷附之原核准竣工圖及公寓大廈共用專有區分圖，其
2 樓以上之平面各層之『廁所』均留設於共用部分，且設有公共出入口。
⑵99年5 月12日前揭開發許可審議案件經核備後，原告始得據以申請臺北市○○區○○路○○號等建築物（建案名稱：
原為「領秀」，後更名為「領袖- 層峰特區」，即系爭建物，坐落於○○區○○段○○段○○○○○號，為1 幢2 棟地上14層、地下3 層之RC造建築物，土地使用分區為辦公服務區）之建造執照（97建字第0331號），於97年8 月20日開工，99年1 月19日竣工，99年5 月12日領得使用執照（99使字第0159號）。
⑶系爭建物使用執照卷附竣工圖及公寓大廈共用專有區分圖
，系爭建物2 層以上之平面各層之廁所均留設於共用部分，且設有公共出入口（原處分卷第13至24頁）。又依上開臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會96年9 月13日第204 次委員會會議紀錄附帶決議，因系爭建物之土地使用分區為辦公服務區，故如廁所等服務性空間應集中留設，以供公眾使用。
３、102 年3 月7 日被告所轄臺北市建築管理工程處（下簡稱建管處）至系爭建物勘查，發現系爭建物2 層以上之公共廁所於建物興建完工領得使用執照後，尚未依公寓大廈管理條例第57條規定點交予管理委員會前，即遭擅自變更，將A 棟第2 層至14層及B 棟第2 層至13層公共廁所全部封閉，致系爭建物之公共廁所使用現況與原核准竣工圖不符（勘查照片詳原處分卷第102 至124 頁）。被告審認系爭建物共用部分有違反建築法第77條第1 項規定情事，爰依同法第91條第1 項第2 款規定，於102 年4 月18日以北市都建字第1023 2887100號函處使用執照記載之登記起造人臺灣中小企業銀行股份有限公司（代表人：廖燦昌，以下簡稱臺灣中小企銀）30萬元整罰鍰，並限於文到次日起6個月內改善（原處分卷第125 至127 頁），嗣後臺灣中小企銀及原告均未就該函表示不服。
４、102 年10月22日建管處至系爭建物勘查，系爭建物各層公共廁所仍全部封閉（會勘記錄詳原處分卷第129 至176 頁）。被告遂於102 年10月23日以北市都建字第1026439930
0 號裁處書處臺灣中小企銀390 萬元（每層30萬元計13層）罰鍰，並限於文到次日起3 個月內改善（原處分卷第17
7 至183 頁）。臺灣中小企銀不服對該裁處書提起訴願，經臺北市政府於103 年2 月24日訴願決定，撤銷被告102年10月23日裁處書之處分，撤銷原因係認為臺灣中小企銀為系爭建物之登記起造人，得否以其為實際違規行為人而處罰，並非無疑，故請被告釐清處罰對象後另為處分（訴願決定書詳原處分卷第185 至188 頁）。
５、103 年2 月17日，建管處至系爭建物勘查，各層公共廁所仍全部封閉（會勘記錄詳原處分卷第196 至210 頁）。被告再查相關資料後，審認系爭建物之真正起造人及共用部分點交前具有管領能力之使用人應係原告（原處分卷第18
9 至190 頁），爰先以103 年3 月5 日北市都建字第10363997300 號函，請原告於103 年3 月31日前改善（原處分卷第211 至212 頁）。
⑴被告依前開臺北市政府103 年2 月24日訴願決定，釐清處
罰對象應係原告後，衡酌行政罰係對於過去違反行政法上義務所為之裁罰性不利處分，先依據前揭102 年10月22日查獲之違規情事，於103 年3 月26日北市都建字第10331496401 號函，依建築法第91條第1 項第2 款規定，以系爭建物各『層』違規為數行為，分別處被告最高罰鍰30萬元，總計390 萬元( 一層一違規行為，共13層) （原處分卷第191 至194 頁）（下簡稱第一次裁罰）。原告不服，於
103 年4 月25日提起訴願，經臺北市政府以103 年7 月11日訴願決定駁回，復提起行政訴訟，目前繫屬本院審理中( 103年度訴字第1345號) 。
⑵103 年4 月1 日，建管處至系爭建物勘查，系爭建物A 棟
2 至14層及B 棟2 至13層公共廁所仍全部封閉，無任何進行改善施工之跡象（原處分卷第214 至241 頁）。被告審認原告前經以103 年3 月5 日函命限期改善，屆期仍未改善，乃以103 年4 月10日北市都建字第10364054300 號裁處書處原告390 萬元整罰鍰，並限於103 年6 月30日前改善完畢（即原處分，原處分卷第1 至4 頁）。原告不服，遂循序提起本件行政訴訟。上開原處分經本院於準備程序時詢問被告，確認原處分乃以原告違反建築法第77條第1項，而依據第91條第1 項第2 款後段之連續處罰。
（三）經查本件被告以系爭建物A 棟第2 層至第14層及B 棟第2層至第13層公共廁所全部封閉，認原告為系爭建築之『使用人』，違反建築法第77條第1 項規定，且先經103 年3月5 日北市都建字第10363997300 號函，命於103 年3 月31日前改善未果，並經第一次裁罰（按103 年3 月26日）後，及依建築法第91條第1 項第2 款連續處罰之規定，以系爭建物之各層違規使用所為一行為，而以原處分裁罰最高額30萬元合計390 萬元並命限期改善之事實詳如上述。
然參照本院前揭法律見解可知：
１、建築物所有權人、使用人，依據建築法第77條第1 項規定，所負之法律義務，乃因法律課予其等維護建築物於法定狀態即建築物受到合法使用，以及建築物之構造與設備安全的抽象的行政法上義務，此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，即已構成狀態責任義務的違反，即「建築物所有權人、使用人」依建築法第77條第1 項應負之責任乃「狀態責任」，故違反建築法第77條第1 項規定，及違反其應負之「狀態責任」，只能論以「一行為」，乃原處分竟論以13行為，適用法律顯然違法。
２、次查建築法第91條第1 項第2 款後段之「連續處罰」，乃以第1 次違反建築法第77條第1 項規定之人裁罰後，就特定事項（即本件系爭建築各層應將廁所改為共用並設公共出入口），科相對人以「限期改善」之行政法上義務，並以此作為「未改善」時科處罰鍰之要件，而非以行為人過去所為違法使用建築物、構造及設備安全之行為 為處罰對象，亦詳如前述本院法律見解，然查本件被告對原告第一次裁罰時，並『未』命原告限期改善（103 年3 月26日被告對原告第一次裁罰，雖係命「限期改善」處分前，但未屆至限期改善之時間），同時本件原處分認定原告違規行為之「連續」，仍如同第一次裁罰般，以原告過往『使用』系爭建築之行為（即13層認13次違規行為加以裁罰）裁罰，並非針對原告未於期限內「改善」之作為義務之違反加以裁罰（並計算行為數），因此本件原處分此部分亦有違法，應予撤銷。
３、再查原告與臺灣中小企銀為不同之行政處分之客體，被告將對第三人臺灣中小企銀為裁罰之處分效力，或調查程序，及令其陳述意見或命限期改善等處分，或認為對本件原告亦發生相同效力云云，顯然對行政處分中關於「受處分人」認知，有嚴重誤解（被告將原告與臺灣中小企銀，視為同一受處分人？），被告基此誤解所為抗辯，自顯無足採，應併敘明。
（四）末查，本件兩造於104年5月1日下午2時會勘後，參照上開會勘照片，認本件系爭建物違規部分有11處似已由各該層樓之專有部分所有權人「實質使用」，而系爭建物違規部分之共有部分所有權亦早經移由各區分所有權人，因此被告以尚「未點交」為由，逕認原告為仍為系爭建物違規部分之「使用人」（建築法第77條第1 項），自足生疑，仍應再予詳查；又若本件原告稱所有權業已移轉，無各該區分所有權人之配合及同意，無權進入系爭建物為改善等語是否屬實，亦為本件命限期改善是否具「期待可能性」之關鍵，均應由原處分機關（即被告）續予查明依法論處，應併敘明。
六、綜上，本件原處分有前揭違誤，訴願決定未予糾正，均有未合。原告訴請撤銷，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。本件為判斷基礎之事證已經明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法及提出之證據，雖經審酌亦不影響前開判決結果，爰不一一敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃本仁
法 官 林妙黛法 官 洪遠亮
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
書記官 陳德銘