臺北高等行政法院判決
104年度訴字第800號104年9月17日辯論終結原 告 英準國際實業股份有限公司代 表 人 黃燕婉（董事長）訴訟代理人 許佳新 會計師被 告 臺北市稅捐稽徵處代 表 人 黃素津（處長）訴訟代理人 喬藍瑩
林美君（兼送達代收人）陳英戀上列當事人間房屋稅條例事件，原告不服臺北市政府中華民國10
4 年4 月23日府訴一字第10409056900 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告所有臺北市○○區○○路○ 號11樓之1 房屋（下稱系爭房屋），坐落基地所興建之1 幢1 棟地上14層、地下3 層共25戶之建築物，領有臺北市政府都市發展局民國
100 年5 月3 日核發之100 使字第0123號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼骨RC造（即鋼筋混凝土以上構造等級），經被告所屬中南分處（下稱中南分處）於103 年12月間派員至系爭房屋所在之○○○○社區現場進行勘查，審認系爭房屋所在建築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點（自103 年7 月1 日起實施）所定之高級住宅，被告乃依上開規定，以104 年1 月12日北市稽中南乙字第10441814809 號函通知原告，系爭房屋業經核定為高級住宅，自103 年7 月1 日起按房屋坐落地點之街路等級調整率（260%）加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並重新核定房屋現值為新臺幣（下同）14,007,100元（下稱原處分）。
原告不服，提起訴願，經訴願決定駁回，遂向本院提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠原告於100 年以每坪單價91餘萬元購買系爭房屋，與10號之
房屋為雙拼雙梯建築，非獨棟建築，外觀以二丁掛為主，與豪宅外觀大理石牆面，不能相比；大樓後方為新生高架橋、門口為垃圾車集散地，對面是長安國小，空汙、噪音汙染嚴重，上下課放學時甚為吵鬧，晚間停滿各大旅行團大巴士，毫無景觀可言。該建案基地狹小，為雙拼戶，且中山區治安不佳，故社區住戶自聘保全與管理保障安全。系爭房屋距離捷運松江南京站約2 公里，並非臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定高級住宅8 項所論述。
㈡信賴保護原則為人民因相信既存之法秩序，而安排其生活或
處置其財產，則不能因嗣後法規制定修正或授益處分之撤銷廢止，而使其遭受不能預見之損害，用以保障人民的既得權，並維護法的安定性與法律之尊嚴。原告於100 年以每坪單價91餘萬元購買系爭房屋，而依臺北市政府地政局不動產交易實價查詢服務及被告高級住宅實價查詢系統查詢最近成交價格之結果，同一社區之某戶房屋，於103 年2 月27日之成交價格為108,850,000 元，建物移轉總面積為137.16坪，每坪單價為793,620 元，以臺北市建案每坪100 萬元起跳，每坪單價不到80萬元，應不屬高級住宅之範圍。原告購買房地時基於稅法之安定性及可預測性，每年繳交之房屋稅均為60,942元（103 年以前），今被告以104 年1 月12日北市稽中南乙字第10441814809 號函通知原告，系爭房屋業經核定為高級住宅，自103 年7 月1 日起按房屋坐落地點之街路等級調整率（260%）加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並重新核定房屋現值，每年房屋稅增加為325,319 元，應納房屋稅稅額增加5 倍，顯然違反行政程序法「依法行政原則」、「明確性原則」、「平等原則」、「比例原則」、「誠實信用原則」、「注意當事人有利及不利原則」、「行使裁量權原則」。
㈢並聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：㈠為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市○
路段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房屋稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，於103 年常會決議修訂房屋現值評定作業要點，並經臺北市政府於103 年2 月11日以府財稅字第1033000050
0 號公告自103 年7 月1 日起實施。依該修定後房屋現值評定作業要點第15點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000 萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100 萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：⒈獨棟建築⒉外觀豪華⒊地段絕佳⒋景觀甚好⒌每層戶少⒍戶戶車位⒎保全嚴密⒏管理週全，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。上開價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。此有臺北市政府103 年2 月11日府財稅字第10330000500 號公告、臺北市不動產評價委員會103年常會紀錄、臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點、臺北市○○街路等級調整率評定表及臺北市○○街路等級調整率表等資料附卷可稽（原處分卷可閱部分第42-54 頁，本院卷第58-59 頁）。
㈡原告主張系爭房屋外觀為二丁掛，與豪宅外觀大理石牆面，
不能相比，門口為垃圾車集散地，緊臨新生高架橋，並非房屋現值評定作業要點第15點規定高級住宅8 項所論述等語。
按房屋稅條例第11條第1 項規定，房屋標準價格係由不動產評價委員會依據該條項各款所定事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之。復依房屋現值評定作業要點第15點規定，有關高級住宅之房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。經查臺北市政府都市發展局核發100 使字第0123號使用執照所載，系爭房屋之構造別為鋼骨鋼筋混凝土造，用途為集合住宅，且系爭房屋房地總價及所登記之總面積，核與房屋現值評定作業要點第15點規定要件相符，被告將系爭房屋認列為高級住宅，並無違誤。
㈢另查原告所有系爭房屋104 年房屋稅增加5 倍，其原因除因
符合高級住宅要件加成核計房屋構造標準單價外，復依103年6 月6 日修正之房屋稅條例第5 條第1 項、103 年11月3日修正之臺北市房屋稅徵收自治條例第4 條第1 項、第14條第3 項（原處分卷可閱部分第39-41 頁）及財政部103 年6月29日台財稅字第10304579 390號令訂定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2 條規定（原處分卷可閱部分第110 頁），臺北市住家用房屋依其現值自103 年
7 月1 日起，其為法人持有供住家用之房屋2 戶以下，應適用非自住之其他住家用稅率2.4%課徵房屋稅，較原稅率1.2%增加一倍，併予敘明。從而，被告核定系爭房屋為高級住宅，自103 年7 月1 日起按系爭房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計房屋構造標準單價，並核定系爭房屋現值，揆諸前揭法條及財政部函釋規定，並無不合。
㈣並聲明求為判決駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。
四、本件事實概要欄所載事實，為二造所不爭執。歸納雙方之陳述，本件爭點厥為：⑴系爭房屋是否屬房屋現值評定作業要點第15點所定之高級住宅？⑵被告以系爭房屋為高級住宅，自103 年7 月1 日起按房屋坐落地點之街路等級調整率（260%）加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並重新核定房屋現值為14,007,100元，是否適法？茲分述如下：
㈠按房屋稅條例第2 條規定：「本條例用辭之定義如左：一、
房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」、第
3 條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」、第4 條第1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」、第5 條第
1 項規定：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」、第10條第1項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」、第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每3 年重行評定1 次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」。次按臺北市房屋稅徵收自治條例第4 條第1 項規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。（二）持有本市非自住之其他供住家用房屋在2 戶以下者，每戶均為百分之二點四；持有3 戶以上者，每戶均為百分之三點六。（三）公有房屋供住家使用者，除法規另有規定外，一律按百分之一點五計課。」、第8 條規定：「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1 項第1 款至第3 款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備查。」、第14條第3 項規定：「本自治條例中華民國103 年10月9 日修正條文，自中華民國103 年7 月1 日施行。」。
㈡次按臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第1 點規
定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」、第2 點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」、第
4 點規定：「適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。……。」、第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000 萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100 萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。第1 項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。第1 項認定標準，除已依第14點規定加成課徵之房屋外，自103 年7 月1 日起實施。」。
㈢復按「房屋稅係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則
由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（房屋稅條例第5 條、第10條參照）。不動產評價委員會評定之房屋標準價格，應以同條例第11條第1 項規定之3 款基準：『一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。』為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之。各直轄市及縣（市）政府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。準此，臺北市政府於100 年1 月24日修正公告臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點，其中第15點第1 項規定：『房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8 項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華
（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。』無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3 款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義。」最高行政法院104 年度4 月份第2 次庭長法官聯席會議著有決議。故本件103 年7 月1 日起實施之修正臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定，自得適用。
㈣本件原告所有之系爭房屋，坐落基地所興建之1 幢1 棟地上
14層、地下3 層共25戶之建築物，該等建築物之構造種類為鋼骨RC造，經被告所屬中南分處派員至現場勘查後，審認系爭房屋所在建築物屬臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點所定之高級住宅，被告乃以系爭房屋業經核定為高級住宅，自103 年7 月1 日起按房屋坐落地點之街路等級調整率（260%）加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並重新核定房屋現值為14,007,100元。有地籍資料查詢（原處分卷不可閱覽部分第8-12頁）、100 使字第0123號使用執照（原處分卷可閱覽部分第4-5 頁）、中南分處高級住宅處理意見表（原處分卷不可閱覽部分第15-16 頁）、照片16幀（原處分卷可閱覽部分第18-25 頁）、臺北市政府地政局不動產交易實價查詢服務網及被告高級住宅及實價查詢系統查詢畫面（原處分卷不可閱覽部分第26-27 頁）等影本附卷可稽。經核於法並無不合。
㈤原告雖稱：系爭房屋非獨棟建築，外觀以二丁掛為主，與豪
宅外觀大理石牆面，不能相比，且附近環境空汙、噪音汙染嚴重，距離捷運松江南京站亦有2 公里之遠，並非高級住宅云云。惟查：
1.系爭房屋坐落社區名稱為「○○○○」，經臺北市政府都市發展局核發100 使字第0123號使用執照，按該使用執照存根記載，建築物構造種類為鋼骨鋼筋混凝土造，用途為集合住宅（原處分卷可閱部分第4 頁）。又系爭房屋所有權登記總面積525.7 平方公尺（約159 坪，含室內面積62.95 坪，其餘為公設及車位面積），此有地籍資料查詢單可稽，復為原告所不爭執( 參本院第43頁筆錄) ，是其面積已達80坪以上。
2.依臺北市政府地政局不動產交易實價查詢服務與高級住宅及實價查詢系統（原處分卷可閱部分第26-29 頁），查得系爭社區於103 年2 月有1 筆交易案件其建物移轉面積137.16坪，交易總價為1 億885 萬元，交易單價每坪79萬3,620 元。
則以系爭房屋總面積159 坪計算，按上述交易單價每坪793,
620 元核計總價已逾8,000 萬元，符合房屋現值評定作業要點第15點認定為高級住宅之規定。況原告亦自陳其於100 年以每坪單價91餘萬元購入系爭房屋，是系爭房屋總價8,000萬元以上亦堪認定。
3.依被告所屬中南分處於103 年12月12日派員現場勘查結果，系爭房屋具備前開高級住宅之8 項特徵，茲分述如下：
⑴獨棟建築：系爭社區為1 棟地上14層、地下3 層之建物，未
與其他建物或建案相連結。原告訴訟代理人於本院準備程序亦稱：「我們是1 個大門進去，左右兩側分別為10、12號，有三個電梯，10、12號均為14層建物，雙拼，整體基地完整，外觀看來是1 棟建物。」足見系爭房屋外觀係完整的建物，未與其他建物相比鄰，其為獨棟建築，亦堪認定。
⑵外觀豪華：系爭社區外觀整體造型採用高級石材與二丁掛不
同建材搭配使用，具設計風格，社區內設有健身房、交誼廳、宴會廳等公共設施。
⑶地段絕佳：位處○○路上，臨近捷運中和新蘆線松江南京站
、新生高架道路，交通便捷；附近有長安國小、吉林國小、長安國中等學校；近吉林公園、伊通公園、光華商場、欣欣百貨、市立圖書館等，生活機能佳。
⑷景觀甚好：前後庭院有水瀑花園、水池、休憩亭。
⑸每層戶少：1 層1-2 戶，戶數單純，隱密性高。
⑹戶戶車位：依前開100 使字第0123號使用執照所載，總計96個汽車停車位，大於總戶數25戶。
⑺保全嚴密：系爭社區設有24小時保全人員、監視系統及卡片高階辦視系統，24小時把關，嚴格管控社區安全。
⑻管理週全：大樓外側有管理員室，管制住戶及訪客進出，外來訪客與洽公人員均須登記。
4.綜上可知，系爭房屋符合房屋現值評定作業要點第15點規定，自屬高級住宅，被告核定自103 年7 月1 日起按系爭房屋坐落地點○○路（○○東路至○○路）之街路等級調整率即
260 ％加成核計房屋構造標準單價，並核定系爭房屋現值，洵屬有據。
㈥原告復稱：系爭房屋核定為高級住宅，原告每年房屋稅因而
增加為325,319 元，應納房屋稅稅額增加5 倍，顯然違反行政程序法「依法行政原則」、「明確性原則」、「平等原則」、「比例原則」、「誠實信用原則」、「注意當事人有利及不利原則」、「行使裁量權原則」、「信賴保護原則」，及「法律不溯既往原則」云云。惟查：
1.臺北市不動產評價委員會在房屋稅條例第11條第1 項評定房屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素的範圍之內，考量臺北市的實際情形，制定房屋類型級別之判別標準，按房屋質量是否明顯高於一般情形，區分高級住宅及一般住宅，並於法定事項及合理之範圍內，依相關價格因素分別評定其房屋標準價格，符合量能課稅及稽徵經濟等規範意旨。臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條授權，修定房屋現值評定作業要點第15點規定，明確規範高級住宅價格及面積之必要條件，復考量房屋建造材料、建造工法、周遭環境、社區管理及基地規劃等
8 項酌參標準，區分臺北市房屋等級為一般住宅及高級住宅，凡符合該作業要點第15點房地成交總價、面積或每坪單價標準之高級住宅，優先覈實以其坐落地點所適用之街路等級調整率加成調高其房屋標準單價及房屋評定現值，使其反映高級住宅應有價值及稅捐負擔，俾能符合量能課稅及租稅公平，並未超出房屋稅條例第11條第1 項規定之授權範圍，是房屋現值評定作業要點並無違反授權明確性及法律明確性原則，亦未違反憲法第7 條之平等原則，符合量能課稅原則及租稅公平原則。( 最高行政法院103 年度判字第471 號判決參照)
2.再者，現行房屋現值之計算公式所依據之「臺北市房屋構造標準單價表」、「臺北市房屋折舊率及耐用年數表」、「臺北市○○街路等級調整率表」及房屋現值評定作業要點，係依房屋稅條例第11條規定，經臺北市不動產評價委員會103年常會審議通過後經臺北市政府公告，作為評定104 年房屋現值之準據，係屬經法律授權及法定程序為之，且各項數據均有明確規定，無需以行政裁量審認，自無違反行政裁量之界線。是被告據以核定系爭房屋為高級住宅，自無違反行政程序法等原則。
3.租稅之核課及免除決定，其性質上為確認性質之行政處分，亦即確認符合課稅法定要件之稅額或免徵之法定要件，其本身並非創設權利，因課稅要件之成立或減免係依據法律規定而成立或減免。是稅捐稽徵機關依法核課稅捐，要無違反信賴保護原則之問題。( 最高行政法院101 年度判字第424 號判決、102 年度判字第138 號判決參照)
4.又房屋稅為1 年徵收1 次之週期稅，每一稅捐週期屆至（每年7 月1 日至次年6 月30日），稅捐債務即告成立，房屋現值評定作業要點第15點第4 項既明定，第1 項認列標準自10
3 年7 月1 日（即104 年房屋稅課徵期間之起日）實施，系爭房屋經被告核定為高級住宅，則自斯時起即應按坐落地點之街路等級調整率加價課徵房屋稅，亦無違反法律不溯及既往原則之問題。
㈦綜上，原告所訴，核無足採。從而，原處分並無不法，訴願
決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 24 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 黃秋鴻
法 官 陳鴻斌法 官 陳金圍
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 104 年 9 月 24 日
書記官 劉道文