臺北高等行政法院判決
105年度訴字第1572號107年6月7日辯論終結原 告 歡喜樓第一期管理委員會代 表 人 陳同見（主任委員）訴訟代理人 盧凱軍 律師被 告 新北市新莊地政事務所代 表 人 林泳玲（主任）訴訟代理人 汪士閔
官森盛章宗慧上列當事人間建物登記事件，原告不服新北市政府中華民國105年8月26日新北府訴決字第1051130591號（案號：0000000000號）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠本件原告代表人原為周文章，訴訟中變更為陳同見，業據原
告新任代表人陳同見提出承受訴訟狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
㈡按行政訴訟法第111條第1項、第2項、第3項第2款規定：「
（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。（第3項）有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。……」查本件原告於起訴時，原係聲明求為判決：「1.訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告對於原告105年5月18日申請，應作成准予將新北市○○區○○段4294建號建物內法定停車空間之『車道』面積1,084.08平方公尺，更正登記併入同段4377建號建物之行政處分。」（見本院卷第9頁之起訴狀）；嗣於107年4月23日具狀，並於本院言詞辯論變更其上開訴之聲明第2項為：「被告對於原告105年5月18日申請，應作成准予將新北市○○區○○段4294建號建物主要用途更正為『日常用品零售業』，面積63.8平方公尺；並更正登記同段4377建號建物地下一層之面積為18
56.63平方公尺（即將車道面積1084.08平方公尺及獎勵增設停車位面積219.94平方公尺劃入同段4377建號建物地下一層），及調整4294建號建物於4377建號建物之權利範圍比例為10000分之40之行政處分。」（見本院卷第335至356頁之準備㈥狀、第404至405頁言詞辯論筆錄）核原告固變更其聲明，惟因基礎事實同一，並無礙於訴訟終結及被告防禦，且被告於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，本院認原告變更其聲明尚屬為適當，合於法律規定，自應准許。
二、事實概要：歡喜樓第一期社區大樓（下稱系爭社區）之起造人宇淳建設股份有限公司（下稱宇淳公司），於民國84年5月1日向被告申辦建物所有權第1次登記，將系爭社區地下1層建物內28個法定停車位、2個樓梯間、1個電信機房、1個台電配電室及1個水箱扣除作為共同使用部分（與其他層樓之共有部分合併測繪登記為國宅段4377建號，下稱4377建號）外，剩餘地下1層空間則測繪登記為宇淳公司所有之區分所有建物（測繪登記為國宅段4294建號，下稱系爭建物）。嗣因原告於105年5月11日提具申請書（被告收文日為105年5月18日），請求被告將系爭建物之停車場與共用車道部分均更正登記併入4377建號範圍，案經被告以105年5月27日新北莊地測字第1053769037號函（下稱原處分或系爭函）回復原告略以，原告申請系爭建物更正登記一事，涉及建物範圍與權利主體變更，有違登記之同一性，礙難照辦，如涉所有權範圍之爭，建議循司法途徑解決之，爾後就同一事由一再陳情者，將不予處理等語。原告不服，提起訴願，遭決定不受理後，遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張略以：㈠按憲法第16條保障人民訴訟權，係指人民於其權利遭受侵害
時，有請求法院救濟之權利，以獲及時有效救濟之機會，此乃訴訟權保障之核心內容。被告辦理系爭建物第1次登記時，漏未審查竣工平面圖，將原應納入4377建號之地下1層車道及獎勵車位，違反法令登記為系爭建物之獨立產權，系爭建物登記應更正回復符合法令規定。原告為系爭社區區分所有權人依規約設立之組織，依公寓大廈管理條例第36條規定負責共有部分之管理，地下1層之車道、獎勵車位之管理係原告職權，並原告提出行政救濟，前經區分所有權人大會討論通過，原告自有權利提起本件行政訴訟。
㈡本件相關建物申請所有權第1次登記時，地下1層竣工平面圖
已明確詳載系爭建物日常用品零售業之範圍，故與地下1層其他區域空間相區隔之牆壁，被告即應於測量成果圖上以實線繪明。然於84年5月1日，宇淳公司持藍晒圖申辦第1次建物登記時，被告疏未審查藍晒圖之繪製明顯異於竣工平面圖，未以實線繪明「日常用品零售業」及「共有停車場（含車道）」間之牆壁，致其轉繪至測量成果圖上產生錯誤，連帶影響4377建號及系爭建物面積登載錯誤，既與登記原因證明文件（即竣工平面圖）所載之內容不符，自屬於土地法第69條規定得請求更正之情形。
㈢依臺灣省政府住宅及都市發展局84使林字第052號使用執照
（下稱系爭使用執照）地下1層竣工平面圖及系爭建物分布圖所示，地下1層面積為1900.2平方公尺，劃分為法定停車位（28個）及獎勵停車位（17個）加車道、台電配電室、電信機房等公共空間與日常用品零售業空間（面積28.01平方公尺）及日常用品零售業空間獨立梯間（面積35.79平方公尺），而新北市政府105年2月4日新北工使字第1050176767號函略以：「……地下1層總樓地板面積為1900.20平方公尺，原核准用途『日常用品零售業』面積為63.8平方公尺；『停車場』面積為1757.63平方公尺。」（新北市政府工務局＜下稱工務局＞106年1月6日新北工使字第1060017992號函即同此旨），故上開函示所謂「日常用品零售業」為日常用品零售業空間及其獨立梯間面積之總和，面積為63.8平方公尺。又鑑定人鄭偉豐證稱，竣工圖有設兩道牆面，無法直接從日常用品零售業這邊進到停車場空間。足見日常用品零售業有兩道牆面（即外牆）與其他空間相區隔，法定停車位及獎勵停車位加車道亦僅能從系爭社區公用樓梯間及車道出入地面層，無法使用日常用品零售業之獨立梯間進出。然因被告未將日常用品零售業與其他○○○區○○○道牆面以紅色實線繪製於測量成果圖上，致誤將獎勵停車位及共用車道面積登載至系爭建物，導致日常用品零售業登記面積竟為1367.82平方公尺，此明顯違反84年3月31日修訂之地籍測量實施規則第288條第1款及臺灣省各縣市辦理建物所有權第一次登記簡化測量作業實施要點參、一、（一）之規定。原告於105年1月8日請託新北市議員蔡淑君就本件登記錯誤乙情，邀集工務局及被告等召開協調會，會議中即由工務局提供地下1層至3層之竣工平面圖，而被告則提供系爭建物之測量成果圖，供與會人員詳細閱覽，工務局即於地下1層竣工平面圖特別以橘色線條沿外牆位置，畫出「日常用品零售業」之位置，其結果即與上開地籍測量實施規則及臺灣省各縣市辦理建物所有權第一次登記簡化測量作業實施要點之規定相同，被告竟仍主張此外牆係屬主建物內部空間區劃之隔間牆壁云云，顯係昧於事實及相關法規範。
㈣臺灣省各縣市辦理建物所有權第一次登記簡化測量作業實施
要點參、一、(一)之規定雖係為簡化測量作業，允許建物所有人檢附藍晒圖申請地政機關測繪，然申請人必須檢附建物使用執照、設計圖及竣工平面圖提供地政機關「繳驗」，顯見地政機關仍應查驗該藍晒圖是否與使用執照建物設計圖或竣工平面相符。而本件日常用品零售業與其他○○○區○○○道牆面乃「外牆」，應繪製於測量成果圖上。然此外牆消失於宇淳公司申辦第1次建物登記檢附之藍晒圖中，未以紅色實線繪明，明顯與竣工平面圖不符。被告竟未依前開實施要點查驗，逕依宇淳公司錯誤之藍晒圖為登記，顯有重大疏失。被告辯稱宇淳公司於申請建物所有權第1次測量時，已依規定在竣工圖繪製紅線範圍用以區分所有建物之範圍，範圍內之牆面未有必要繪製之強制規定云云，顯係基於錯誤之藍晒圖而誤解該區分所有建物之範圍（以為該兩道外牆係室內空間牆面），委無足取。至於被告於其製作之測量成果圖上記載「本建物平面圖及建物面積係依使用執照84使林字第052號設計圖或竣工平面圖轉繪計算」等字樣，亦明顯與事實不符。
㈤新北市林口戶政事務所106年3月30日新北林戶字第10639714
33號函亦謂，建築物地下層非屬法定附建防空避難設備範圍，並經以非臨時性構造物區劃分隔者，得申請編釘門牌；依法應附建之停車空間為建築物必要之設施，不必編釘門牌號碼。且實際上門牌號碼「文化二路1段68巷2號地下1層」（下稱系爭門牌）亦係編釘在訴外人蘿丹室內裝修有限公司（下稱蘿丹公司）所使用獨立之「日常用品零售業」空間，顯見門牌編釘範圍僅限於日常用品零售業，不及於日常用品零售業以外之其他空間。則被告舉內政部83年5月13日台（83）內地字第8375317號函，逕將系爭社區地下1層獎勵車位面積劃入系爭建物，而非全體區分所有權人全體共有之4377建號，顯有違誤。
㈥依內政部80年9月18日臺（80）內營字第8071337號函，區分
所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。而所謂的「停車空間」包含車位、車道、迴車道，此亦有63年2月15日修正發布之建築技術規則第60條、61條可稽。則被告依內政部83年12月21日台（83）內地字第8315101號函主張本件於84年間辦理第1次所有權登記時就車道是否應屬共同使用部分並無明確規範云云，顯有重大誤會。
㈦依系爭社區申請所有權第1次登記時之土地登記規則（69年1
月修正，同年3月1日施行）第69條第1項、第72條規定，建物屬區分所有者，共同使用部分雖應測繪於各區分所有建物之內，但有特殊情形時，得另編建號，單獨登記。再者，依土地登記規則第72條增訂理由，如部分建物使用性質特殊難以分割，而無法測繪於各區分所有建物之內者，得另編建號單獨登記以應事實需要。查系爭社區共同使用部分已另編4377建號單獨登記，層次包含1、2層、屋頂突出物、地下1、2、3層，並記載包含系爭建物區分所有權人在內之各區分所有權人之權利範圍，故系爭社區共同使用部分已依土地登記規則第72條規定另編建號單獨登記，並由各區分所有權人依權利範圍比例所共有。又系爭社區地下1層之法定車位係測繪於各區分所有權人所共有之4377建號內，而車道使用性質既與車位部分難以分割，亦有63年2月15日修正發布之建築技術規則（建築設計施工篇）第60條、61條可稽，則被告將系爭社區地下1層之車道測繪入系爭建物內，顯悖於土地登記規則第72條規定。
㈧被告舉臺灣高等法院103年度重上更(一)字第114號民事判決
指摘宇淳公司本即有意將地下1層保留使用，並未將地下1層車位出售予各區分所有權人云云，更屬無稽。暫不論本件民事案件爭執之法定停車位（面積）本即登記於4377建號（所爭執者僅係管理使用權是否究屬於系爭建物登記名義人蘿丹公司），實與系爭建物更正登記事件無涉。甚者，上開民事判決係以系爭建物主要用途為「商業用」之錯誤地政登記現狀為論據，而被告就上開主要用途已於105年1月7日更正為「日常用品零售業兼停車場」，並稱此為87年間辦理地籍資料電腦化作業轉載錯誤所致云云。被告竟執此判決指摘原告之主張，顯有循環論證之錯誤，不足採信。為此，提起本件訴訟，並聲明求為判決：⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告對於原告105年5月18日申請，應作成准予將系爭建物主要用途更正為「日常用品零售業」，面積63.8平方公尺；並更正登記4377建號地下1層之面積為1856.63平方公尺（即將車道面積1084.08平方公尺及獎勵增設停車位面積219.94平方公尺劃入4377建號地下1層），及調整系爭建物於4377建號之權利範圍比例為10000之40之行政處分。
四、被告答辯略以：㈠原處分僅係被告就原告105年5月11日申請書所為之答覆，其
內容除重申系爭建物之測繪登記符合申辦當時之相關法令規定外（前已多次詳覆說明），並告知其申請更正項目涉及系爭建物範圍與權利主體之變更，有違登記之同一性，核屬單純事實敘述，未有行政處分。依行政訴訟法第107條規定，原告之訴應以裁定駁回之。另原告之訴係主張請求更正系爭建物之產權登記範圍，及各區分所有主建物於共有部分4377建號之持有比例，非僅只牽涉建物使用用途之紛爭，乃涉及全體區分所有權人之所有權變動與分配，惟原告僅為系爭社區管理委員會，並非任一區分所有建物之所有權人，其請求事項亦非公寓大廈管理條例第36條所明定之相關職務，或係執行區分所有權人會議決議事項，難謂符合訴願法第18條之規定，是其訴願、行政訴訟之提起，顯非適法。又因原告更正系爭建物登記之主張，業已涉及系爭建物所有權人權益，前經被告以105年6月28日新北莊地登字第1053771564號函請系爭建物所有權人蘿丹公司表示意見，嗣獲其105年7月5日不同意之函覆，故本案確已涉及所有權之爭執，被告實無從逕依原告所請辦理更正登記，應訴由司法機關解決之。
㈡查起造人宇淳公司於84年5月1日，依當時地籍測量實施規則
第294條、第298條、內政部83年5月13日台（83）內地字第8375317號函釋及69年1月23日修正並於同年3月1日施行（被告行政訴訟辯論意旨狀誤載為80年11月29日修正施行）之土地登記規則第73條規定，檢附系爭使用執照、竣工平面圖及其影本申請系爭建物第1次測量，依系爭使用執照記載，地下1層編有門牌「○○○路0段00巷0號地下1層」，主要用途為「日常用品零售業『兼』停車場」，由此觀之，該門牌既包含日常用品零售業外，亦包含停車場空間範圍，顯非屬共同使用性質。而申請人依臺灣省各縣市辦理所有權第一次登記簡化測量作業實施要點規定，於系爭使用執照竣工平面圖以紅線繪明系爭區分所有範圍，包含整個地下1層部分（含牆壁），但扣除28位法定停車位及其他所主張之共同使用部分，此一區分所有範圍除包含日常用品零售業空間外，亦包含地下1層停車場部分，經查尚與系爭使用執照記載之主要用途「日常用品零售業『兼』停車場」相符，起造人依前開規定申請單獨編列建號，自符合增設停車空間申請登記為主建物之規定。被告即依其紅線繪製範圍（整個地下1層含牆壁扣除法定停車位及其他所主張之共同使用部分）轉繪，核與申請當時地籍測量實施規則第288條，建物地下室之面積，包含室內面積及建物設計圖內所載地下室四周牆壁厚度之面積之規定，並無不符之處。
㈢系爭建物於84年5月1日申請登記時，登記法令並無明文規定
法定停車空間包含車道空間，此由84年6月28日公寓大廈管理條例制定公布後，內政部85年2月27日台內地字第8573716號函釋、85年6月27日台內地字第8505406號函釋、101年9月20日台內地字第1010303637號令及100年6月15日修正建物所有權第一次登記法令補充規定第12點第2項第4款規定均足證之。而原告所引建築技術規則第59條、第60條及第61條，皆係規範建築物停車空間、車位及車道應如何設置之規定，所引之臺灣省建物增設停車空間鼓勵要點第5點、第8點及第9點亦同為停車空間設置及使用之規定，實與土地法第37條及第47條為規範不動產物權登記所授權訂定之土地登記規則及地籍測量實施規則立法目的不同，前者（建築法及建築技術規則，中央主管機關營建署）係就建築物之建築使用管理為規範，後者（土地法、土地登記規則及地籍測量實施規則，主管機關內政部）係就建築物於辦理物權登記測量之規範，則建築物之設置使用與產權登記既屬二事，地政機關自應依土地登記規則、地籍測量實施規則及中央主管機關內政部函釋辦理相關不動產物權登記。
㈣區分所有建物範圍由起造人或申請人標明，不宜由地政機關
認定：依臺灣省政府71年8月17日訂頒「臺灣省各縣市辦理建物所有權第一次登記簡化測量作業實施要點」第1點及第3點規定，除建物之座落位置係以現場測量繪製外，建物平面圖可免予實地測量，由申請人於系爭使用執照竣工平面圖藍晒圖以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物範圍，以紅色虛線繪明附屬建物範圍，地政事務所則按其紅線所繪區分所有範圍轉繪計算成果，至於區分所有主建物內之空間區劃，並無相關轉繪之規定，故建物平面圖內自無須再繪製「日常用品零售業」之隔間牆。爰此，系爭建物測量成果圖之繪製，係依上開規定辦理，並註記有「本建物平面圖及建物面積係依使用執照84使字第052號設計圖或竣工平面圖轉繪計算」，於法並無違誤。是本案區分所有建物申請測繪登記當時，無論區分所有建物或法定停車空間及法定防空避難設備範圍之劃分，皆係依當事人合意，由起造人或申請人劃定，登記機關據以轉繪平面圖及辦理建物第1次登記，並未賦予登記機關有否准之權。故原告所陳未依系爭使用執照竣工圖及建物實際狀況施測，及未將日常用品零售業獨立空間與17個獎勵增設停車位及車道之隔間牆畫出，以致測量成果圖呈現為同一空間，顯有誤解。
㈤原告陳訴被告曲解內政部法令，致侵犯系爭社區其他區分所
有權人權益一節，查本案申請當時區分所有建物持有之共同使用部分比例，法並無明定應按各區分所有建物面積比例訂定，皆係由申請人協議定之，至98年民法修訂，始於第799條規定以區分所有主建物面積比例為原則，但另有約定者仍從其約定，是原告所陳顯對法令有所誤解。況起造人辦理系爭社區建物第1次登記後，各區分所有建物之移轉買賣，皆係依各建物所登記之主建物面積與共用部分持分面積辦理，倘登記面積增加，其買賣價格相對也須增加，是各區分所有權人皆係按其購買之建物面積持有所有權，被告登記之建物面積並無增減，何來侵害其他區分所有權人之權益。
㈥另原告提出系爭建物所有權人主張其建物主要用途為「日常
用品零售業兼停車場」面積為1367.82平方公尺，設置電捲門阻擾社區住戶進出，阻絕消防逃生路線，危急大樓住戶安全一節。查早期區分所有建物之登記，或因法令規範未臻周全，確有車道登記於區分所有主建物之情形，惟區分所有建物之所有權與使用本係二事，故於公寓大廈管理條例第5條、第6條第1項第3款及第15條等乃有相關專有部分及共用部分使用之規定。本案地下1層車道雖登記於系爭建物內，惟依上開規定該區分所有權人仍須依系爭使用執照所載用途使用，且不得妨害建築物之正常使用。爰此，有關原告與系爭建物所有權人之爭議，實屬建物使用用途之紛爭，原告應依公寓大廈管理條例相關規定報請主管機關處理之。
㈦縱如原告主張，被告引用法令錯誤，將地下1層獎勵增設停
車空間及車道納入系爭建物所有，惟系爭建物之登記，被告係依登記原因證明文件（系爭使用執照、申請人主張測繪之建物測量成果圖、共用部分分配表等）及當時相關法令規定辦理，並經買賣移轉予第三人，今原告主張系爭建物面積範圍之更正並調整共用部分4377建物之分配持分，顯已違反登記之同一性，實非被告得依土地法第69條規定逕為更正登記之範疇。
㈧縱令系爭建物門牌不含車道及獎勵停車空間且皆屬共同使用
部分，惟依申請當時土地登記規則第69條及第72條規定，早期區分所有建物之共同使用部分，原則係測繪於各區分所有建物之內，如有特殊情形，才另編建號，單獨登記。查系爭建物領有83年1月26日核發83建林字第010號建造執照及84年4月22日核發84使林字第052號使用執照，於84年4月25日申辦建物第1次測量，依申請建物第1次測量當時地籍測量實施規則第311條之1（修正後為第283條之1）規定，83年10月19日前已領有建造執照之建物，申請建物第1次測量者，有關區分所有建物共用部分之測繪，適用同規則83年10月17日修正發布施行前第297條之規定。其立法說明：「申請建物所有權第一次登記時，應先向登記機關申請建物測量。本部『地籍測量實施規則』已於83年10月17日修正發布，其中第297條修正後，區分所有建物共同使用部分不能再測繪於主建物內，為維護房屋預售制度及原有建造執照之效力，對於在修正前已領有建造執照的建物，申請建物所有權第一次測量時，應依修正前規定辦理。」及地籍測量實施規則83年10月17日修正發布施行前第297條規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能測繪於各區分所有建物之內者，得視各區分所有權人實際使用情形分別單獨或合併勘測，另編建號。」故起造人將地下1層獎勵停車空間及車道測繪於系爭建物主建物之內，於法尚非無據。而原告與蘿丹公司間請求返還不動產事件，經臺灣高等法院104年4月22日103年度重上更(一)字第114號民事判決，原告應將○○市○○區○○○路○○巷○號地下1樓編號1號至編號28號停車位返還予蘿丹公司；復依臺灣高等法院查證，起造人宇淳公司為系爭建物保留未出售地下1層28個法定停車位之約定專用權。由此可知，起造人並未將地下1層內停車位出售予各區分所有權人。由於當時地政法令未有明確規定法定停車空間包含車道範圍，即令系爭建物之車道及獎勵停車空間皆屬共同使用部分，起造人仍可主張將其測繪於主建物內。是原告之訴請求將系爭建物車道及獎勵停車位區域劃出併入4377建號內，於法無據。
㈨雖系爭使用執照竣工平面圖標示「日常用品零售業」空間分
與停車空間、電信機房之間設有牆壁，惟地政事務所為登記機關，繪製核發之建物測量成果圖，係依據起造人所分配之每筆建物權利範圍分別繪製，其目的為辦理建物產權登記使用，僅需就起造人主張每筆建物登記範圍之外圍予以測繪，自與建管單位核發之系爭使用執照竣工平面圖，詳細繪製各建物空間位置有別。如同早期雙併公寓建物，多數將樓梯間分為一半，分別測繪於兩側區分所有建物內，區分所有建物與樓梯間有分戶牆惟未繪出，樓梯間中央並無實牆，建物測量成果圖卻有繪出，此情形實如前述，建物測量成果圖乃依起造人主張之各建物權利範圍外圍繪製，非以分戶牆為準。本案爭點在於共有部分得否為區分所有建物登記，原告徒執爭辯「日常用品零售業」牆壁屬分戶牆非隔間牆，惟系爭建物得將共有部分測繪於區分所有建物內已如前述，爰系爭建物範圍內之牆面（無論係隔間牆亦或分戶牆），皆與起造人主張每筆建物登記範圍無涉，是無需逐一繪製。為此，求為判決：駁回原告之訴。
五、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘為兩造所不爭執，並有原告105年5月18日申請書（原處分卷之答證5）、原處分（本院卷第45至46頁）、訴願決定（本院卷第26至28頁）等影本在卷可稽，自堪認為真正。是本件爭執事項厥為：原告依土地法第69條規定申請被告為系爭建物更正登記是否依法有據？
六、本院之判斷：㈠按所謂行政處分，係指行政機關就公法上具體事件所為之決
定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為，行政程序法第92條第1項、訴願法第3條第1項分別定有明文。次按行政機關對於人民依法申請為行政處分之案件所作之函復，屬駁回而為行政處分，抑或屬事實敘述或理由說明而為觀念通知，應從實質上是否拒絕而認定，非以形式上有無駁回之諭示而判斷。另按土地總登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤或遺漏時，依土地法第69條之規定，得以書面聲請該管上級機關查明核准後，予以更正。該管上級機關所為之核准或拒絕之意思表示，既足發生法律上之效果，自屬一種行政處分（改制前行政法院46年判字第64號判例參照）。查系爭函係針對原告申請系爭建物更正登記一案所為函復，系爭函說明二已載明：「本案之建物登記悉依84年申請建物所有權第一次測量及登記當時，申請人（即起造人）之申請內容及土地登記規則與相關函釋規定辦理，貴管理委員會申請旨揭建號建物更正登記一事，已涉及該建物範圍與權利主體之變更，有違登記之同一性，依更正登記法令補充規定第6點……及第7點……，礙難照辦。…。」等語，堪認實質上已拒絕本件申請案，不能謂非行政處分。是以，被告答辯稱系爭函非行政處分云云，並無可取。
㈡復按「人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，予以駁
回，認為其權利或法律上利益受違法損害者，經依訴願程序後，得向行政法院提起請求該機關應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟。」行政訴訟法第5條第2項定有明文。準此，人民請求中央或地方機關作成行政處分遭否准時，得依本條項提起課予義務訴訟，須以有「依法申請之案件」存在為前提，而所謂「依法申請」，係指人民依據個別法令之規定，有向該管行政機關請求就某一特定具體之事件，作成行政處分或應為特定內容行政處分之權利者而言。
㈢又按土地法第37條第2項規定：「土地登記之內容、程序、
規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」次按土地登記規則第1條、第13條規定：「本規則依土地法第37條第2項規定訂定之。」「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」再按「土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第69條之規定，以書面聲請該管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。」「登記機關發見登記有錯誤時，除於不妨害原登記之同一性之前提下，得依土地法第69條規定，以書面聲請該管上級機關核准後更正外，依現行法令，縱令發見原登記原因有瑕疵，亦無從依職權自為塗銷登記。」改制前行政法院48年判字第72號、49年判字第20號著有判例可參。是更正登記無論依職權或依聲請，均以不妨害原登記之同一性為限。所謂「不妨害原登記之同一性為限」，係指登記錯誤之更正，僅能更正為「記入土地登記簿之事項」與「登記原因證明文件所載內容」相符為止，不能超出「登記原因證明文件所載之內容」範圍。倘進一步發見「登記原因證明文件所載之內容」亦有瑕疵，而發生爭執，僅能訴請司法機關審判，以資解決，依憑確定判決內容辦理，而非地政機關可依職權或依申請辦理更正登記，亦有最高行政法院93年度判字第682號判決可參。另按內政部依職權訂頒之更正登記法令補充規定第6點：「申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。」第7點：「更正登記以不妨害原登記之同一性為限，若登記以外之人對於登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決。」係屬地政機關為辦理更正登記業務所為細節性或技術性之規定，符合土地法第69條規定意旨，並無違法律保留原則，自得予以援用。
㈣雖原告主張依公寓大廈管理條例第36條規定其有管理共有部
分之管理，地下1層之車道、獎勵車位之職權，系爭社區區分所有權人大會前經討論通過，於104年10月30日連署授權予原告依法處理系爭登記行政救濟事宜，其自有權利提起本件訴訟云云，並提出系爭社區第22屆區分所有權人大會紀錄、4377建號連署簽名單（本院卷第128至139頁、第141至148頁）以佐其說。經查，固然原告為本件105年5月18日申請案之申請人，系爭函既係以原告為受文者，原告即係原處分之相對人，自有依前揭行政訴訟法第5條第2項規定提起本件行政訴訟之權利。惟按公寓大廈管理條例第3條第1至3款規定：「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。」第33條第1款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。」第36條第1款、第2款、第11款規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。……。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。……。」準此可知，區分所有權人之專有部分，非屬管理委員會之職務範圍，在未經專有部分之區分所有權人同意，區分所有權人會議縱使決議將專有部分約定為共用部分，依公寓大廈管理條例第33條第1項第1款規定，尚且不生效力，則依舉輕明重原則，更遑論係未經專有部分區分所有權人之同意而決議將專有部分之一部分或全部申請辦理更正登記為區分所有權人共同所有乙事，當然亦不可能生效力，管理委員會並無權執行不生效力之區分所有權人會議決議事項至明。經查，系爭建物目前登記之所有權人為蘿丹公司，其權利範圍為全部，此有系爭建物之建物登記第二類謄本存卷可憑（見本院卷第150頁）。而因本件申請更正登記，從申請更正內容予以形式上觀察即知，不僅牽涉系爭建物使用用途之紛爭，更已涉及系爭建物所有權人蘿丹公司之權利範圍，及各區分所有主建物於共有部分4377建號之持有比例，惟原告僅為系爭社區管理委員會，並非任一區分所有建物之所有權人，其請求事項亦非公寓大廈管理條例第36條各款所明定之相關職務。且被告前以105年6月28日新北莊地登字第1053771564號函（見原處分卷之答證25）請系爭建物所有權人蘿丹公司表示意見，嗣獲其於105年7月5日不同意之函覆（原處分卷之答證26）。則系爭社區之區分所有權人會議，依法本無權將目前登記為蘿丹公司所有之系爭建物之部分以決議方式約定為區分所有權人共同所有，併入登記於4377建號，原告僅為系爭社區之管理委員會，自亦無可能執行與上開事項有關之事務，即難謂原告本身與系爭建物第一次登記有何利害關係。是以，原告非土地法第69條規定所稱之利害關係人，其申請本件更正登記案，已涉及所有權權利範圍之爭執，且顯非基於登記之同一性，則原告逕向被告申請辦理系爭建物更正登記，顯未符合土地法第69條規定所稱「利害關係人」之要件。況原告於本院言詞辯論時亦承稱：被告所為原處分否准原告之申請，並非使其權利或法律上利益受違法損害，而係系爭社區之全體住戶權益受到損害，縱被告作成准予更正登記亦非登記於原告名下等語（見本院卷第406頁）。則原告既非土地法第69條規定之利害關係人，即無以自己名義依該法請求被告作成更正登記之權利，其以自己名義提起本件課予義務訴訟，乃係欠缺權利保護之必要，應認其訴為無理由。
㈤至原告尚主張：依系爭使用執照竣工平面圖標示「日常用品
零售業」空間分與停車空間、電信機房之間設有牆壁，屬分戶牆非隔間牆，系爭建物除日常用品零售業空間外，並不應包含地下一層樓之獎勵增設停車空間及車道；且依當時登記法令規定法定停車空間應包含車道空間，屬共同使用部分，不應併同主建物登記；且系爭門牌編釘蘿丹公司所使用獨立之「日常用品零售業」空間，不及於日常用品零售業以外之其他空間；被告疏未審查宇淳公司申辦第1次建物登記時，所持藍晒圖其上並未以實線繪明「日常用品零售業」及「共有停車場（含車道）」間之牆壁，明顯異於竣工平面圖，致其未將牆面以紅色實線轉繪至測量成果圖上產生錯誤，連帶影響4377建號及系爭建物面積登載錯誤，既與登記原因證明文件（即竣工平面圖）所載之內容不符，自屬於土地法第69條規定得請求更正之情形云云。惟查：
⒈按系爭社區於84年5月19日完成第一次登記時（即84年7月12
日修正同年9月1日施行前）之土地登記規則第69條規定：「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其『共同使用』部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。登記機關發給建物勘測結果時，應附發建物位置圖及平面圖。」第70條第1項規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。其有下列情形之一者，並應添附其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。」第72條規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依第69條第1項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：……。」第73條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物第一次登記。」另按83年10月17日修正施行之地籍測量實施規則第294條第1項、第298條規定：「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本，其有左列情形之一者，並應依各該規定檢附文件正本及其影本：一、區分所有建物，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人者，應檢具移轉契約書或其他證明文件。」「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用性質，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得單獨編列建號，予以測量。」末按依臺灣省政府71年8月17日訂頒「臺灣省各縣市辦理建物所有權第一次登記簡化測量作業實施要點」規定略以：「壹、實施目的……建物平面圖自可依建設（工務）機關核發使用執照之附圖轉繪計算面積後辦理登記免予實地測量，…，符合工作簡化及簡政便民之原則。……參、作業方法，一、縣市地政事務所作業事項：（一）建物所有權人申請建物測量時，應檢附使用執照及其影本，設計圖或竣工平面圖（包括配置圖）之藍晒圖2份。……並應於藍晒圖上以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物範圍，以紅色虛線繪明附屬建物範圍，連同建物測量申請書及應添附之相關文件申請建物位置圖測量…，(三)建物平面圖應於建物位置測繪前，按申請人檢附之設計圖或竣工平面圖轉繪並註明其權利範圍，據以計算面積，除在建物測量成果圖適當空白處，加蓋『本建物平面圖及建物面積係依使用執照○○號設計圖或竣工平面圖轉繪計算』字樣之戳記外，於實地測量建物位置圖時由申請人認定蓋章後核發建物測量成果圖。……。」⒉經查，系爭社區之起造人僅有宇淳公司，其於84年4月15日
向臺灣省政府住宅及都市發展局申請系爭使用執照時，即已於使用執照申請書「建築物用途或雜項工程內容」欄中填載「地下壹層日常用品零售業兼停車場」、有關證件欄：「竣工圖一式二份、……、門牌證件一份」等字，且宇淳公司於84年4月25日出具之「共同使用部份分配表」亦有記載「…。其主建物已依照原申請許可建築之分配，分層分戶取得所有權全部，共同使用部份其明細如下：一‧第一層：……三、屋頂突出物：……四‧地下一層：552.61平方公尺，……。上列共同使用部分按後列明細表分配於各區分所有建物：……門牌（○○○路0段）00巷0號地下一層、權利範圍1103/ 10000，……。」，此有系爭使用執照申請書暨附表及共同使用部份分配表存卷可考（見訴願卷第13至14頁、第20至21頁）。又起造人宇淳公司申請系爭建物第一次測量時，係檢附系爭使用執照、竣工平面圖及其影本，此有系爭使用執照及被告以106年2月21日新北莊地測字第1064003211號函送之系爭使用執照竣工平面圖影本存卷可考（見原處分卷第21頁及外放證物袋內）。復細觀卷附系爭使用執照確有記載地下層用途為「日常用品零售業『兼』停車場」、建築地點地址○○○鄉○○村○○鄰○○○路○段○○號等162戶（如附表）」等字；再觀卷存之4377建號之建物登記第二類謄本（建號全部）及建物登記公務用謄本（標示部）（見本院卷第34至39頁及第304至310頁）記載之主要用途為「共有部分」、總面積為「4,801.11平方公尺」、地下一層之面積為「552.61平方公尺」，其中系爭建物所占權利範圍為「10000分之844」等情；另參酌卷附臺北縣林口鄉戶政事務所門牌編訂證明書暨門牌號碼附表（見原處分卷之答證1）已載明「文化二路一段68巷2號地下一層」為一獨立門牌，且並未載明該門牌僅限日常用品零售業使用。綜上各節所述，相互勾稽，足證該門牌非僅限於日常用品零售業，亦有包含停車場空間範圍，且因非屬共同使用性質，以致由戶政機關編列門牌時，得單獨編列建號，予以測量。是以，申請人即起造人依臺灣省各縣市辦理所有權第一次登記簡化測量作業實施要點規定，於系爭使用執照竣工平面圖以紅線繪明區分所有範圍，將系爭建物範圍包含整個地下1層部分（含牆壁），但扣除28位法定停車位及其他所主張之共同使用部分，此一區分所有範圍除包含日常用品零售業空間外，亦包含地下1層停車場部分，經核係與系爭使用執照記載之主要用途「日常用品零售業『兼』停車場」相符，亦係符合前揭84年9月1日修正施行前之土地登記規則第73條規定及83年10月17日修正施行地籍測量實施規則第294條第1項、第298條規定。縱認系爭建物內之車道係屬於「共同使用」部分，依前揭84年9月1日修正施行前之土地登記規則第69條規定，除有特殊情形者外，仍可以測繪於系爭建物之內。
⒊次查，系爭建物係於84年5月19日完成第1次登記，而考諸公
寓大廈管理條例係於84年6月28日始制定公布，乃有相關專有部分及共用部分使用之規定，而該條例第58條第2項方有規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」又內政部85年2月27日台內地字第8573716號函釋：「區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間，不得合意由某一專有部分單獨所有」（見原處分卷之答證16)、85年6月27日台內地字第8505406號函釋：「所稱『法定停車空間』係就建築物整體之法定停車位為計算之基礎，並非每一個別停車位。」（見原處分卷之答證17）、100年6月15日修正建物所有權第一次登記法令補充規定第12點第2項第4款明定法定停車空間（含車道及其必要空間）應為共有之登記（原處分卷之答證18），及101年9月20日台內地字第1010303637號令「一、鑒於84年6月28日公寓大廈管理條例發布前之早期區分所有建物，其共有及專有部分尚未明確規範，且於使用執照所附之竣工平面圖亦未詳加註記…」（原處分卷之答證19），準此可知，系爭建物於84年5月1日申請登記當時，相關法令就共有與專有部分及對於法定停車空間究為每一個別停車位亦或包含車道空間等並無明文規範。是以無論區分所有建物或法定停車空間及法定防空避難設備範圍之劃分，皆係依當事人合意，由起造人或申請人劃定範圍，登記機關據以轉繪平面圖及辦理建物第一次登記，並未賦予登記機關有否准之權。
⒋另觀諸卷附系爭建物之被告建物測量成果圖（見原處分卷第
24至25頁）亦載明「本建物平面圖及建物面積係依使用執照84使林字第052號設計圖或竣工平面圖轉繪計算」，其上記載系爭建物編有門牌「○○○路0段00巷0號地下一層」、主要用途為「日常用品零售業『兼』停車場」、地下一層面積為「1367.82」平方公尺。再加以對照卷附系爭建物之建物登記第二類謄本（見本院卷第150頁）係記載建物門牌「○○○路0段00巷0號地下一層」、地下一層面積為「1367.82」平方公尺（共有部分：國宅段4377建號、權利範圍10000分之844、使用執照字號：84林使字第052號）、所有權人蘿丹公司、權利範圍為全部等情。基上各節相互勾稽，足認系爭建物登記事項與前開登記原因證明文件所載之內容相符，並未有錯誤登記之情形。是以，倘如依原告之申請更正登記內容，將系爭建物之用途更正為「日常用品零售業」、面積更正為63.8平方公尺；並將4377建號地下1層之面積更正登記為1,856.63平方公尺（即將系爭建物之車道面積1,084.08平方公尺及獎勵增設停車位面積219.94平方公尺劃入4377建號地下1層）及調整系爭建物於4377建號之權利範圍比例為10000之40，則系爭建物所有權人之權利範圍暨面積及系爭建物之用途，均明顯與原登記原因證明文件所載不符，已超出「登記原因證明文件所載之內容」範圍，實非被告得依土地法第69條規定逕為更正登記之範疇，另倘係發見「登記原因證明文件所載之內容」係有瑕疵，而發生爭執，揆諸前揭說明，僅能訴請司法機關審判，以資解決，依憑確定判決內容辦理，而非被告可依職權或依申請辦理更正登記。從而，原處分以本件申請更正登記，已涉及系爭建物範圍與權利主體之變更，有違登記之同一性，否准原告之申請，於法即難謂無據。是以，原告前揭主張系爭使用執照竣工平面圖標示「日常用品零售業」空間分與停車空間、電信機房之間設有分戶牆，系爭建物除日常用品零售業空間外，並不應包含地下一層樓之獎勵增設停車空間及車道，且依當時登記法令規定法定停車空間應包含車道空間，屬共同使用部分，不應併同主建物登記，登記事項與登記原因證明文件（即竣工平面圖）所載之內容不符，屬於土地法第69條規定得請求更正之情形云云，容屬其一己主觀之見解，並無可採。
七、綜上所述，原告所訴各節，均非可採。原告未符合土地法第69條所稱「利害關係人」之要件，且原處分未使原告之權利或法律上利益受損害，並其申請亦妨害原登記之同一。從而，被告以原處分否准原告所請，並無違誤；訴願決定徒憑被告原處分之用語，認係單純事實敘述與法令規定之說明，以非屬行政處分為由，而依訴願法第77條第8款規定為訴願不受理之決定，其理由雖有未洽，惟駁回結論並無二致，仍應予以維持。原告猶執前詞，訴請判決如其聲明所示，為無理由，應予駁回。
八、至於原告聲請本院向內政部營建署函詢「法定停車空間是否包含車位與車道，以及法定停車空間之車道應否在建築圖說以黃色線繪出等疑義』、向內政部函詢「登記申請人或地政機關測(轉)繪建物測量成果圖時，可否自行消除建築圖說上『分戶牆』而不予劃出，以及不具『構造上及使用上之獨立性』之法定停車空間之車道及獎勵增設停車位可否作為主建物標的等疑義」，以及聲請本院囑託工務局暨被告會同到現場履勘，並請工務局協助確認本社區地下一層日常用品零售業及分戶牆之位置，再請被告繪製複丈成果圖等，均與本案之爭執事項無涉，與本件判決結果不生影響，本院認無調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法亦均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 曹瑞卿
法 官 林麗真法 官 林淑婷
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 107 年 7 月 9 日
書記官 黃玉鈴