臺北高等行政法院判決
105年度訴字第681號106年10月26日辯論終結原 告 彭許春英訴訟代理人 馮彥錡 律師被 告 桃園市中壢地政事務所代 表 人 劉瑞德（主任）住同上訴訟代理人 張晉愷
參 加 人 王珍瑛上列當事人間地上權登記事件，原告不服桃園市政府中華民國105年3月16日府法訴字第1050020634號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國104年11月23日向被告表示其原設定於改制前桃園縣○○市○○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之地上權（權利範圍0000000000分之0000000000），未經原告同意，遭訴外人即地政士陳文旺於96年10月26日以被告壢登字第437980號土地登記申請書（下稱96年申請案），代理申請人雙方及簽證方式，以讓與為登記原因辦理地上權移轉登記予參加人王珍瑛，主張該案有無效或得撤銷之情事，請求撤銷該移轉登記處分，經被告以104年12月1日中地登字第1040022149號函（下稱原處分）函復原告，其說明：
「…三、經查貴女士於96年10月26日向本所提出申請移轉地上權予王珍瑛，並委由代理人陳文旺向本所送件…，該案經本所依法審核無誤並已於96年10月30日登記完畢，合先敘明。四、次查，旨揭登記申請案之案附文件與上開土地登記規則第34條規定相符。…因該案係依上開關於地政士辦理簽證之規定，由代理人陳文旺進行簽證，且無上開地政士法第21條不得簽證之事由。故該案既經地政士簽證。貴女士即無需親自到場亦無須檢附印鑑證明…。五、…經查土地法相關規定並未規範申請人之身分證明文件須檢附最新之資料，且案附身分證明文件亦無法證實係經偽造、變造，…再者，依前述該案既係以地政士簽證為之，相關義務人之本意自應由簽證之地政士為實質確認並完全負責。六、…該案既已依法辦理登記完畢，即具有絕對之效力，倘貴女士仍認為上開登記案有無效或得撤銷情事，還請循司法途徑解決，俟取得法院之確定判決後，再持憑該項判決辦理。」，原告不服，對原處分及96年申請案地上權移轉登記處分提起訴願，亦遭駁回，遂提起本件行政訴訟。並經本院裁定王珍瑛參加訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應依原告104年11月20日之申請作成撤銷96年壢登字
第437980號地上權移轉登記處分，並將桃園市○○區○○○○段○○○○號土地權利範圍0000000000分之0000000000地上權登記回復權利人為原告。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
㈢參加人聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張：㈠被告漏未審核簽訂人之身分與印鑑證明，違反土地登記規則
相關規定，原處分及96年申請案地上權移轉登記處分均應予撤銷：
⒈原告於96年3月27日取得系爭土地之地上權，詎料訴外人
陳文旺似利用其為具有簽證資格之執業地政士，與參加人即其妻王珍瑛共同持不明「彭許春英」之印章並蓋印於地上權移轉同意書與土地登記申請書，未經原告同意逕自於96年10月26日將原告所有系爭土地之地上權移轉登記予王珍瑛，此有被告土地登記申請書影本可稽。
⒉地政士法第22條第1項規定僅規範地政士為不動產契約或
協議簽證之情形時，地政機關「得」免重複查核簽訂人身分，未絕對免除地政機關查核簽訂人身分之義務，亦未排除無須檢附印鑑證明規定之適用。且倘具簽證資格之地政士辦理簽證案件時，必須依地政士法施行細則第16條、第17條規定建立契約或協議簽訂人基本資料並載明於業務紀錄簿，目的在於簽證案件影響簽訂人之權利義務甚鉅，應將查明身分過程予以載明，供地政機關或主管機關日後查驗稽核用。
⒊依原告提出之83至97年印鑑證明可知，96年申請案申請書
上登記義務人彭許春英之印文，顯非原告96年時之印鑑章印文，兩者印文字型不同，印文之外框形狀亦不同（印鑑章之印文外框略有弧度四個角非直角，陳文旺二人偽造之印章印文外框為正方形）。陳文旺利用其為具有簽證資格之執業地政士，於該土地登記申請書上蓋有「簽證人字號：（95）桃縣地簽字第36號資証明本件確經委託人同意並親自簽章，簽證地政士：陳文旺」等語之印章簽名，藉此免附印鑑證明書而使被告不察，致使被告地政人員誤信為真而作成該地上權移轉登記。
⒋況96年申請案申請書所附登記義務人即原告之身分證影本
，並非96年10月26日申請時原告之身分證影本，依原告最新戶籍謄本可知，原告戶籍地址於96年1月17日、97年2月27日有多次變更且原告每次辦理戶籍變更登記時均換發國民身分證，此有原告歷次國民身分證影本可證。原告彭許春英之戶籍於96年申請案申請時應係「臺灣省苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00○0號」，惟96年申請案申請書所附原告身分證影被告載戶籍地卻係「新竹縣○○鎮○○里○○鄰○○街○號」，可知陳文旺與王珍瑛共同持原告96年1月17日前之身分證影本作為土地登記申請書之附件，足見非基於原告之意思作成地上權移轉登記。
⒌揆諸最高法院90年度台上字第1372號民事判決意旨，被告
疏未注意土地登記書所附身分證影本上登記義務人即原告之「彭許春英」印文，非原告本人之印鑑章，有違其應負之有審查義務。
⒍臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）檢察署102年度調偵字第50號固將陳文旺之偽造文書犯行為不起訴處分。惟：
⑴原告否認有於96年間同意將所有系爭土地之地上權讓與
王珍瑛，亦否認有簽署地上權讓與及授權陳文旺以簽證方式辦理移轉地上權登記之同意書（桃園地院檢察署102年度調偵字第50號卷第21頁），依庭訊筆錄可知（同上卷第6頁），該同意書係陳文旺庭呈之「影本」，並非「正本」，桃園地院檢察署未命陳文旺出具該同意書正本核對，該同意書並非真正。
⑵陳文旺於偵查中聲稱告訴人（即原告）於調解的時候也
有承認是他簽的（同上卷第16頁），並非屬實，原告從未聲稱前揭同意書係原告所簽署。
⑶原告配偶彭金雄於偵查中聲稱「所以我們就蓋章給他，
就是蓋轉移地上權的書面給陳文旺，拋棄優先購買權的部分也是同樣的情形，陳文旺叫我蓋章我就蓋給他了…」云云（同上卷第15頁），並非屬實。蓋原告之配偶彭金雄年逾70，且患有中風十餘年，判斷事理能力與記憶力甚差，此部分陳述係原告配偶彭金雄記憶錯誤，且原告亦未授權或同意由彭金雄代為處理地上權移轉事宜。
⑷原檢察署自始均未於偵查中訊問陳文旺關於辦理簽證過
程，即是否確有於96年間就系爭地上權讓與同意書依辦理簽證規定查驗原告之身分與讓與真意、地上權讓與同意書是否為真正等。
㈡陳文旺刻意低報該地上權之權利價值，藉此規避地政士法第
21條規定辦理簽證登記之限制，被告漏未審查系爭地上權之權利價值有無低於土地登記規則第49條第3項關於權利價值最低計算之規定，准予陳文旺以簽證方式辦理地上權登記，顯然違法：
⒈依地政士法第21條第6款規定意旨，權利價值逾新臺幣（
下同）一千萬元時不得以地政士辦理理簽證登記，目的在於避免權利價值較高之登記遭到具簽證資格之地政士以不法方式移轉。
⒉依96年舊土地登記規則第49條規定可知，地上權移轉登記
之權利價值最低應以權利標的物之土地申報地價百分之四為一年之權利價值，按存續之年期計算。陳文旺辦理系爭土地地上權移轉登記，於登記申請書上所載之權利價值為3,147,356元，意在規避地政士法第21條第6款規定辦理簽證登記，被告漏未審查該權利價值有無符合土地登記規則第49條第3項之最低規定，遑論原告與王珍瑛間實則並無任何地上權買賣之金錢對價。
⒊倘依土地登記規則第49條第3項規定計算96年申請案地上
權之權利價值，至少應為17,337,706元，顯不得以地政士簽證方式辦理登記：
⑴依平均地權條例第16條規定，系爭土地於96年度之公告
地價為每平方公尺10,016元，故系爭土地96年度之申報地價依平均地權條例第16條規定計算應為每平方公尺80
12.8元（計算式：10,016x80%=8012.8元），系爭土地地上權之權利價值依土地登記規則第49條第3項規定計算最少應為17,337,706元（計算式：每平方公尺8012.8元x4%x系爭土地總面積617平方公尺X權利範圍0000000000/0000000000x存續年期150年=17,337,705.5838元，元以下四捨五入）。
⑵又地上權權利價值之認定，涉及登記費之計算與是否符
合地政士法第21條第6款關於地政士簽證辦理登記之強行規定，自不容以申請時自行填具之權利償值為準，否則他項權利之設定或移轉均得以填寫金額較低之權利償值，豈不得藉此規避繳納高額登記費與地政士法第21條第6款規定。
⑶陳文旺故意於申請地上權移轉登記時填具系爭地上權權
利價值為3,147,356元，顯然遠低於土地登記規則第49條第3項規定他項權利之權利價值最低計算標準17,337,706元，以規避繳納高額登記費與地政士法第21條第6款規定，並在原告毫不知情下以簽證方式辦理地上權移轉登記。
㈢被告不因地政士法第22條關於地政士簽證與賠償責任規定，
即當然、絕對免除被告身分審查義務與土地法第68條規定之損害賠償責任：
⒈地政士法第22條第1項規定並未排除地政機關查核簽訂人
身分之義務：⑴依文義解釋，本條係規定「地政機關『得』免重複查核簽訂人身分。」而非「地政機關免重複查核簽訂人身分。」即地政機關並非當然、絕對排除查核簽訂人身分之審查義務，至多係「減輕」地政機關之查核義務；⑵依目的解釋，土地登記為不動產權利之公示制度，依法具有公信力，故土地登記之正確與否攸關人民財產權影響甚鉅，地政機關自應履行嚴謹之實質審查程序，自無因有地政士辦理簽證即當然、絕對排除地政機關查核簽訂人身分之審查義務，否則顯與土地登記制度目的有違；⑶依立法解釋，地政士法於90年制訂時，有關地政士法第22條第1項，行政院提案之初係欲將經地政士簽證案件推定簽訂人之身分為真正，而當然、絕對排除地政機關之查核簽訂人身分義務。惟嗣後經委員會審查後否決，並經由黨團協商修改為現行地政士法第22條第1項規定，即「地政士簽證」與「公證人公證」兩者有別，後者具有私文書推定真正之效力，前者則無。可知立法者係認為辦理簽證案件時地政機關僅「得」免重複查核簽訂人身分而減輕地政機關之查核義務，並未賦予地政機關當然、絕對排除查核義務。
⒉是故，經地政士辦理簽證案件，地政機關仍負有審查簽訂
人身分真正之義務，例如地政機關如對於簽訂人身分真正有疑義時，得命地政士提供地政士法施行細則第16條、第17條規定須載明契約或協議簽訂人基本資料之業務紀錄簿供查驗等。本件係地政士陳文旺將原告所有價值甚鉅之地上權以土地登記實務罕見辦理簽證方式「無償」移轉給其配偶王珍瑛（登記申請書所附王珍瑛身份證之配偶欄即載明陳文旺），依被告之專業與經驗判斷，自應有查明簽訂人身分之必要，卻未查核簽訂人身分逕自辦理地上權移轉登記，顯然違法，應予撤銷。
⒊況依土地法第68條規定意旨，因登記錯誤遺漏或虛偽致受
損害時，地政機關負有無過失責任之損害賠償責任。揆諸最高法院99年度台上字第1842號民事判決意旨，地政機關所為虛偽登記係因不可歸責於受害人之事由所致者，地政機關均須負損害賠償責任。因此解釋上，不因有地政士法第22條第2項地政士損害賠償之規定即當然排除土地法第68條規定關於地政機關損害賠償規定之適用。
⒋倘本院認定被告所為之地上權移轉登記處分違法而准予撤
銷（或塗銷登記）並回復權利人為原告，對於現登記地上權人即第三人彭誠宏如係善意第三人（假設語氣，非表自認），其所受之損害仍得依土地法第68條規定向被告請求賠償，對於該第三人權利影響非鉅，併予補充。再者，系爭土地為共有土地，依地政士法第21條第3款規定，依土地法第34條之1規定為共有土地處分、變更或設定負擔之登記事項，不得辦理簽證，被告就此部分並未審查，系爭地上權移轉登記處分自屬違法。
㈣聲請調查證據：
⒈謹聲請傳喚陳文旺到庭作證：
⒉待證事實：陳文旺是否確有於96年間就系爭地上權讓與同
意書依辦理簽證規定查驗原告身分與讓與真意？地上權讓與同意書是否為真？涉及陳文旺以簽證方式辦理系爭地上權讓與是否虛偽不實，應有傳喚到庭作證之必要云云。
四、被告主張：㈠96年申請案地上權移轉登記處分業據被告依法辦理登記完畢
，具有絕對效力：依土地登記規則第34條、第7條、土地法第43條規定，及最高法院40年台上字第1892號民事判例要旨，96年申請案經被告依法審核無誤並已於96年10月30日登記完畢，其案附文件與土地登記規則第34條規定相符，既經依法審核無誤並辦理登記完畢，該登記之結果依法即有絕對效力，對於信賴登記機關所為登記而取得土地權利之人，自不應任意剝奪其權利而為塗銷登記，且土地登記規則第7條亦明定非經法院判決塗銷確定，登記機關不得就已依該規則登記之土地權利為塗銷登記。被告104年12月1日中地登字第1040022149號函所為之相關建議內容於法有據並無違誤。更遑論該案地上權受讓人即參加人王珍瑛於取得地上權後就其取得之部分又再經數次移轉，且已由第三人彭誠宏辦理拋棄登記（被告100年壢登字第253750號案），原告自無主張訴之聲明之第1項及第2項理由。爰此，更無須待原告與陳文旺刑事訴訟案件結果之必要。
㈡原告指稱被告疏未注意土地登記書上登記義務人之印文，非
原告本人印鑑章，並主張被告漏未查核簽定人之身分與印鑑證明，有違土地登記規則之相關規定云云，實對於法令規範有所誤解：
⒈登記義務人申請登記時，原應親自到場，並提出國民身分
證正本，供登記機關指定人員當場核符身分，此為土地登記規則第40條所明定，惟同規則第41條又同時明定符合該條規定之例外情形之一者，當事人得免親自到場，其中「登記原因證明文件經依法由地政士簽證」，以及「檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明」均為其中規範之例外情形而非屬案件應備之文件。
⒉96年申請案係依土地登記規則第41條關於地政士辦理簽證
之規定，由代理人陳文旺進行簽證，且無地政士法第21條不得簽證之事由，故既經地政士簽證，原告即無須親自到場亦無須檢附印鑑證明，是案內所蓋印章自無須與原告之印鑑章相符，且被告亦得免重複查核簽訂人身分，而由簽證之地政士全權負相關法律責任。
⒊再細究地政士法施行細則第15條之規範意旨，該規定係地
政登記機關僅就直轄市或縣（市）主管機關審查合於規定之簽證人名簿做書面上之審查，且該名地政士亦未有廢止簽證之公文備查記錄。登記機關若亦須重複實質查驗主管機關所核發之證明文件及地政士之業務紀錄簿載明細項，恐耗費過多行政資源，亦無相關法令規定之依據。
⒋又倘登記申請書上原告之印文係偽造，何以該地上權於設
定登記（被告96收件壢登字第110210號案，登記原因：地上權設定）時之印文與地上權讓與登記（被告96年收件壢登字第437980號案，登記原因：地上權讓與）所用之印文相同，而設定當時卻對所用同一款印文無偽造之質疑。㈢登記機關並無要求申請人須檢附最新身分證明文件之依據，
且原告僅以案附身分證影本非屬送件當時最新之資料，尚難表示該案非經原告之本意為之：
⒈土地法相關規定並未規範申請人須檢附最新之身分證明文
件，且案附身分證明文件亦無法證實係經偽造、變造，更遑論土地登記規則第34條係規定「申請人身分證明能以電腦處理達成查詢者，得免提出」，登記機關並無要求申請人須檢附最新身分證明文件之依據，且該案其他案附資料（例如他項權利證明書）確實已交付代理人向被告送件。
倘原告未曾授意代理人陳文旺代理向被告申請該案，何以被告原核發予原告之地上權憑證（他項權利證明書）確實已交付代理人向被告送件。
⒉再者，該案既係以地政士簽證為之，相關義務人之本意自
應由簽證之地政士為實質確認並完全負責。對於是否出於原告之本意，以及代理人陳文旺是否未經原告授意即不實以代理人身分為簽證行為，未經司法裁判確認前，實非屬被告所得評斷。
㈣縱原告不予承認該案地上權移轉登記係出自其本意為之，該
地上權讓與案之權利價值確實係出自其合意設定地上權之價值並以其權利範圍換算之結果為之：
⒈96年申請案係於96年10月26日向被告提出申請，細究當時
土地登記規則第49條（96年7月31日修正發布並於96年9月28日施行版本）之規範意旨，該規定僅為登記機關計收登記費之核算依據，而非契約或其他原因證明文件價值審認之依歸，契約價值之認定仍應依契約自由原則由立契當事人自行主張，是該案權利價值由立契人雙方於契約書原設定權利價值欄位所載認定權利價值為3,147,356元，被告於法有據並無違誤。
⒉再者，該案申請移轉之地上權原係原告、陳文旺以及王珍
瑛於96年3月19日向被告提出設定登記之申請，並委由王珍瑛代理送件（被告96年壢登字第110210號案），該地上權設定案立契雙方於案內合意主張之權利價值僅有0000000元，其中原告持有該地上權權利範圍0000000000分之0000000000，換算原告持有之權利價值為3,147,356元並無違誤。若以原告系爭土地地上權移轉登記之權利價值已逾一千萬元，依法不得由地政士辦理簽證之主張，何以於地上權設定時原告對於權利價值認定即依契約自由原則由立契當事人自行主張，原告所陳實有邏輯上之謬誤。
㈤原處分合法且適當，本件並無適用土地法第68條之餘地：
⒈經申請調閱桃園地院檢察署（案號：102年度調
偵字第50號）偽造文書案，原告既已檢附親簽授權陳文旺得以簽證方式全權代為辦理系爭土地地上權持分比例0000000000分之0000000000權利讓與登記手續之同意書，卻稱該讓與登記未經原告同意於96年10月26日即被移轉登記予王珍瑛名下，此與原告之陳述有所謬誤，且同意書之立書日亦與被告96年登記案契約書之立契日吻合。
⒉另經申請調閱101年度交查字第2119號偽造文書案之詢問
筆錄，原告同意當時委任律師所述，即原告與陳文旺往來之文件，皆有原告之簽名。且訊問筆錄最後之簽名樣式與前述地上權授權以簽證方式辦理之同意書之簽名樣式如出一轍。爰此，原告授權陳文旺得以簽證方式全權代為辦理讓與登記之同意書既經原告親自簽名，即表示被告96年登記案中系爭土地經陳文旺以簽證方式辦理讓與登記未有錯誤登記之情事，更無土地法第68條規定之適用。
⒊若上述96年登記案未經原告同意即遭陳文旺逕自移轉等情
，原告豈會於98年再委由陳文旺全權代辦同筆土地所有權買賣等相關手續事宜（該委託書亦有彭許春英親筆簽名），又豈會於100年再委由陳文旺擔任同筆土地所有權買賣移轉登記之複代理人（買受人彭雲伯即為原告彭許春英之子）（被告100年壢登字第339210號案），再豈會毫無查覺該筆土地地上權已不存在（該地上權在100年辦理拋棄登記）並在102年由王珍瑛擔任代理人辦理同筆土地之抵押權設定登記（被告102年壢登字第21280號案），復迄104年11月20日始提出本件行政處分無效之申請。
⒋原告於96年間以地政士簽證方式辦理96年登記案時，即檢
附原告他項權利證明書正本辦理，若該讓與登記非原告之本意，何以將如此重要之證明文件置於陳文旺手中，則原告亦屬可歸責而無適用土地法第68條之餘地。又本件為地上權讓與問題，並非土地法第34條之1之地上權設定，附予敘明等語。
五、參加人主張：原告確有委託陳文旺以地政士簽證方式將系爭土地之地上權移轉登記予參加人王珍瑛：
㈠該等事實分別經桃園地院檢察署為不起訴處分、臺灣高等法
院檢察署駁回再議處分及桃園地院裁定駁回交付審判在案（102年度調偵字第50號不起訴處分書、102年度上聲議字第5629號處分書、102年度聲判字第52號刑事裁定）。嗣原告以同一事實提出告訴，更經桃園地院檢察署以「事實上同一案件」、「查無再行起訴之事由」等駁回原告之告訴，有該署104年3月10日桃檢兆日103他6524字第018951號函可稽。
㈡原告明知委託陳文旺簽證辦理地上權移轉登記等事項為真，
卻一再提起刑事告訴及本件行政訴訟，顯有濫訴及恐涉嫌多起誣告罪嫌。
㈢訴外人即原告配偶彭金雄日前以與桃園地院檢察署102年度
調偵字第50號案件告訴內容相同之同一案件事實（即未經原告同意而將系爭土地之地上權移轉登記予王珍瑛），對王珍瑛提起偽造文書等告訴，業經桃園地院檢察署不起訴處分在案，有106年度偵字第1778號不起訴處分書影本可證等語。
六、按地政士法第16條規定：「地政士得執行下列業務：一、代理申請土地登記事項。…六、代理撰擬不動產契約或協議事項。…」、第21條規定：「地政士就下列土地登記事項，不得辦理簽證：一、繼承開始在中華民國74年6月4日以前之繼承登記。二、書狀補給登記。三、依土地法第34條之1規定為共有土地處分、變更或設定負擔之登記。四、寺廟、祭祀公業、神明會土地之處分或設定負擔之登記。五、須有第三人同意之登記。六、權利價值逾新臺幣1千萬元之登記。七、其他經中央主管機關公告之土地登記事項。」、第22條規定：「（第1項）地政士為不動產契約或協議之簽證時，應查明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。（第2項）地政士辦理簽證業務前，應向地政士公會全國聯合會繳納簽證保證金新臺幣20萬元，作為簽證基金。地政士辦理簽證業務，因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害者，簽證人應負損害賠償責任；其未能完全賠償之部分，由簽證基金於每一簽證人新臺幣4百萬元之範圍內代為支付，並由地政士公會全國聯合會對該簽證人求償。（第3項）前項有關簽證責任及簽證基金之管理辦法，由中央主管機關定之。」。土地法第37條第2項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。
」、第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」。
土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」、第34條規定：「（第1項）申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。（第2項）前項第4款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。」、第40條第1項規定：
「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。」、第41條規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：…四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證。…十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。…」、第49條第1項規定：「申請他項權利登記，其權利價值為實物或非現行通用貨幣者，應由申請人按照申請時之價值折算為新臺幣，填入申請書適當欄內，再依法計收登記費。」。
七、前揭事實概要所載各情，為兩造所不爭，且有上開各該文件、原處分、96年申請案地上權移轉登記申請書及訴願決定書等影本附原處分卷及訴願機關卷可稽。茲依前述兩造主張之意旨，敘明判決之理由。
八、按92年7月29日修正前之土地登記規則第41條規定：「申請登記提出之證明文件為協議書時，除有下列情形之一者外，應提出當事人之印鑑證明：……」，修正後第41條第4款規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：……四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證。」，已刪除應提出當事人印鑑證明之規定，其修正理由係為落實地政士簽證制度，以配合簡化使用印鑑證明之業務，而達停止使用印鑑證明之目標，是以登記原因證明文件經依法由地政士簽證之案件，依土地登記規則第41條第4款之規定，當事人無須親自到場，且無規定應提出當事人印鑑證明。又不動產契約或協議之簽證，為地政士法第16條所定地政士執業項目之一，凡經簽證之土地登記案件，得免附簽訂人之印鑑證明，地政機關亦得免重複查核簽訂人身分，惟為避免因簽證不實或錯誤，簽證人應負損害賠償金額過於龐大，一時無法完全理賠，地政士法第22條第2項訂有設置簽證基金代為支付及求償之規定，並授權內政部依同條第3項規定訂定地政士簽證責任及簽證基金管理辦法，以資因應。查本件係原告於96年10月26日向被告提出申請移轉地上權予王珍瑛，並委由代理人陳文旺向被告送件（被告96年收件壢登字第437980號案，登記原因：讓與），該案經被告審核申請案之案附文件與土地登記規則第34條規定相符，依法無誤，已於96年10月30日登記完畢，該登記之結果依法具有絕對效力（該案地上權受讓人王珍瑛於取得地上權後就其取得之部分又再經數次移轉【參見原處分卷附件8】，對於信賴登記機關所為登記而取得土地權利之人，自不應任意剝奪其權利而為塗銷登記），且土地登記規則第7條亦明定非經法院判決塗銷確定，登記機關不得就已依該規則登記之土地權利為塗銷登記。是被告以原處分即104年12月1日中地登字第1040022149號函（原處分卷附件3）向原告說明「該案既已依法辦理登記完畢，即具有絕對之效力，倘貴女士仍認為上開登記案有無效或得撤銷情事，還請循司法途徑解決，俟取得法院之確定判決後，再持憑該項判決辦理。」等語，於法並無不合，先予敘明。
九、原告主張被告疏未注意土地登記書上登記義務人即原告之彭許春英印文，非原告本人之印鑑章，被告漏未查核簽定人之身分與印鑑證明，顯有違反土地登記規則之相關規定云云。按申請登記時，登記義務人原應親自到場，並提出國民身分證正本，供登記機關指定人員當場核符身分，此為土地登記規則第40條所明定，惟同規則第41條亦明定符合該條規定之例外情形之一者，當事人得免親自到場，其中「登記原因證明文件經依法由地政士簽證」（同條第4款），以及「檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明」（同條第10款）均為其中規範之例外情形而非屬案件應備之文件。因該案係依上開關於地政士辦理簽證之規定，由代理人陳文旺進行簽證，且無地政士法第21條不得簽證之事由，故既經地政士簽證，原告即無須親自到場亦無須檢附印鑑證明，是案內所蓋印章自無須與原告之印鑑章相符，且被告亦得免重複查核簽訂人身分，而由簽證之地政士全權負相關法律責任。原告上開主張，核係對於法令之誤解，並非可採。
十、原告主張案附原告身分證影本非送件當時最新之資料，表示該案非經原告本意為之云云。經查，有關土地登記之相關法規並未規定申請人之身分證明文件須檢附最新之資料，且原告亦未舉證證明案附身分證明文件係經偽造、變造之情形，再者，土地登記規則第34條係規定申請人身分證明「能以電腦處理達成查詢者，得免提出」，意即登記機關並無要求申請人須檢附最新身分證明文件，且該案其他案附資料（例如他項權利證明書）確已交付代理人向被告送件，僅以案附身分證影本非屬送件當時最新之資料，尚難表示該案非經原告本意為之，倘原告未曾授意代理人陳文旺代理向被告申請該案，何以被告原核發予原告之地上權憑證（他項權利證明書）確實已交付代理人向被告送件，又該案既係以地政士簽證為之，相關義務人之本意自應由簽證之地政士為實質確認並負其責任。準此，被告以是否出於原告之本意，以及代理人陳文旺是否未經原告授意即不實以代理人身分為簽證行為，未經司法裁判確認前，實非被告所得評斷，故以原處分說明若是原告「認為上開登記案有無效或得撤銷情事，還請循司法途徑解決，俟取得法院之確定判決後，再持憑該項判決辦理。」等語，即無不合。原告上開主張，依前所述，尚非可採。
、原告主張本件地上權移轉登記之權利價值已逾一千萬元，依法不得由地政士辦理簽證，原處分有違反地政士法第21條第6款、土地登記規則第49條第3項規定之情形，又系爭土地為共有土地，地政士法第21條第3款規定，依土地法第34條之1規定為共有土地處分、變更或設定負擔之登記事項，不得辦理簽證云云。經查，該案係於96年10月26日向被告提出申請，依當時之土地登記規則第49條（96年7月31日修正發布並於96年9月28日施行）規定：「申請他項權利登記，其權利價值為實物或非現行通用貨幣者，應由申請人按照申請時之價值折算為新臺幣，填入申請書適當欄內，再依法計收登記費。申請地上權、永佃權、地役權或耕作權之設定或移轉登記，其權利價值不明者，應由申請人於申請書適當欄內自行加註，再依法計收登記費。前二項權利價值低於各該權利標的物之土地申報地價百分之四時，以各該權利標的物之土地申報地價百分之四為其一年之權利價值，按存續之年期計算；未定期限者，以七年計算之價值標準計收登記費。」。觀之該條文之規範意旨，僅係作為登記機關計收登記費之核算依據，而非契約或其他原因證明文件價值審認之依歸，契約價值之認定仍應依「契約自由原則」由當事人自行主張，是該案權利價值由立契當事人雙方於契約書原設定權利價值欄位所載認定權利價值為0000000元（原處分卷附件2），被告依法辦理，並無違誤。再者，該案申請移轉之地上權原係原告、陳文旺以及王珍瑛於96年3月19日向被告提出設定登記之申請，並委由王珍瑛代理送件（被告96年壢登字第110210號案，原處分卷附件14），該地上權設定案立契雙方於案內合意主張之權利價值僅有5,384,868元，其中原告持有該地上權權利範圍0000000000分之0000000000，換算原告持有之權利價值為3,147,356元，並無不符，是以縱原告否認該案地上權移轉登記係出自其本意為之，惟該地上權讓與案之權利價值確實係出自其合意設定地上權之價值並以其權利範圍換算之結果為之，且地上權設定所核發予原告之他項權利證明書上亦清楚載明權利價值為新台幣0000000元及其權利範圍（原處分卷附件2），益足證明本件地上權移轉登記之權利價值係出於立契當事人之主張，並無不合。又本件為地上權讓與（移轉登記）之登記，並非土地法第34條之1規定之地上權設定等情形，原告所稱系爭土地為共有土地，地政士法第21條第3款規定，依土地法第34條之1規定為共有土地處分、變更或設定負擔之登記事項，不得辦理簽證云云，應屬誤解。原告上開主張，揆諸前揭規定及說明，並不足採。
、至於原告指稱地政士陳文旺未經原告同意，於96年10月26日以96年申請案，代理申請人雙方及簽證方式，以讓與為登記原因辦理地上權移轉登記予參加人王珍瑛，涉及不法部分，業據王珍瑛否認其情，稱原告確有委託陳文旺以地政士簽證方式將系爭土地之地上權移轉登記予王珍瑛等語。而觀諸原告所指偽造文書等事實，分別經桃園地院檢察署為不起訴處分、臺灣高等法院檢察署駁回再議處分及桃園地院裁定駁回交付審判在案，有102年度調偵字第50號不起訴處分書、102年度上聲議字第5629號處分書、102年度聲判字第52號刑事裁定（本院卷第140至160頁）可稽。嗣原告以同一事實提出告訴，更經桃園地院檢察署以「事實上同一案件」、「查無再行起訴之事由」等駁回原告之告訴，有該署104年3月10日桃檢兆日103他6524字第018951號函（本院卷第161頁）足憑。此外，訴外人即原告配偶彭金雄以與桃園地院檢察署102年度調偵字第50號案件告訴內容相同之同一案件事實（即未經原告同意而將系爭土地之地上權移轉登記予王珍瑛），對陳文旺等提起偽造文書等告訴，業經桃園地院檢察署不起訴處分在案，有106年度偵字第1778號不起訴處分書（本院卷第203至206頁）可證。是以原告所指地政士陳文旺辦理96年申請案涉及不法，據以主張被告96年壢登字第437980號地上權移轉登記處分應予撤銷云云，觀諸前揭事證及說明，亦乏所據，不足為採。
、從而，本件被告以原處分否准原告申請撤銷96年申請案之地上權移轉登記處分，於法並無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，並請求被告應依原告104年11月20日之申請作成撤銷96年申請案地上權移轉登記處分，並將系爭土地權利範圍0000000000分之0000000000地上權登記回復權利人為原告，為無理由，應予駁回。
、本件事證，已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌對於本件判決結果並不生影響，爰不予逐一論列。原告復聲請傳訊證人陳文旺，如其聲請調查證據所述，核無必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 黃秋鴻
法 官 陳金圍法 官 蕭忠仁
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
書記官 陳清容