臺北高等行政法院判決
106年度訴字第148號107年1月4日辯論終結原 告 游廷士訴訟代理人 劉上銘 律師
陳靖怡 律師被 告 桃園市政府代 表 人 鄭文燦（市長）訴訟代理人 洪文賢
高曜堂曹家芸上列當事人間不動產估價師法事件，原告不服內政部中華民國105年11月22日台內訴字第1050077797號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告前任職於「中美不動產估價師聯合事務所」，基於圓方創新股份有限公司（下稱圓方公司）於民國103年間就坐落新竹縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）委託辦理估價，由原告出具2份不動產估價報告書（其中估價案號0000000000號、記載價格日期103年3月25日者，下稱系爭估價報告1，案號0000000000號、記載價格日期103年10月30日者，下稱系爭估價報告2，與前示系爭估價報告1下合稱系爭2份估價報告），嗣經財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心（下稱櫃買中心）審閱後質疑系爭2份估價報告有違反不動產估價技術規則及不動產估價師法第19條第2項規定等情，經金融監督管理委員會（下稱金管會）函請內政部轉由被告查處，被告提送桃園市不動產估價師懲戒委員會為審議，經該會於105年5月31日105年度第1次會議（下稱系爭懲戒委員會會議）審議並經原告到場陳述後，決議認原告就系爭2份估價報告違反不動產估價師法第19條第2項規定屬實，遂依同法第36條第2款規定，由被告以105年8月10日府地價字第1050188882號函檢附105年度估懲字第1號懲戒決定書，作成對原告處申誡1次之懲戒決定（下稱原處分），遞經內政部為訴願駁回決定，原告乃提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
(一)原告依一般不動產估價流程，向地政事務所調取系爭土地之電子土地登記謄本，謄本內容已詳載系爭土地之基本狀況、使用管制限制與土地沿革之資訊，又屬公文書，倘土地曾變更編定，應會登載於其他登記事項中，但使用地類別卻僅記載為遊憩用地，其他記載事項亦未登載土地經變更編定，規劃作為遊樂區使用之情事，原告為前開調查並信賴系爭土地電子謄本公文書所載為估價，已盡不動產估價技術規則第11條第1款之調查義務，至於地政事務所漏未在系爭土地電子謄本之其他記載事項處記載系爭土地於85年經變更編定，規劃作為遊樂園使用之情事，並非常態，原告信賴為真正，方未進而調取系爭土地85年之手抄謄本，無從知悉系爭土地85年有變更編定情事，系爭估價報告1假設內容有誤，不可歸責原告。
(二)系爭2份估價報告僅供圓方公司內部參考，並非為該公司出具予櫃買中心審閱所製作，系爭2份估價報告均為訴外人李承峰不動產估價師出具之第三份報告書之工作底稿，並非最終確定版本，訴外人李承峰業經為懲戒決定，被告卻又處原告申誡1次，有違一事不二罰原則。
(三)被告未能證明系爭懲戒委員會會議之主席王明德有合法指定委員陳錫禎代理，該次會議程序不合法，且原處分亦未記載理由，違法且無效。又被告適用不動產估價師法第19條第2項、第36條第2款及不動產估價技術規則第11條第1款等條文對原告作成原處分，應嚴格考量法規並參酌不動產估價常規、個案情節等為判斷，本件被告係課予原告無限且不合理之調查義務，違反前開規定及誠信原則，原處分於法無據等語。
(四)並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、本件被告則以：
(一)系爭土地為非都市土地，且於85年間變更編定為山坡地保育區遊憩用地，規劃作為遊樂園使用，系爭土地各分區容許使用建蔽率最高為住宿區之30％，而容積率最高亦為住宿區之80％，其建蔽率、容積率之使用管制均應依核定之開發事業變更計畫管制使用，與一般丙種建築用地與遊憩用地不同，原告僅調閱系爭土地電子謄本，卻未蒐集系爭土地之開發事業變更計畫即為估價，可見其亦未向委託人圓方公司確定勘估標的之使用管制項目內容，逕以開發觀光旅館為假設前提（土地開發分析法）預估，確已違反不動產估價技術規則第11條第1款規定之義務，亦悖於不動產估價技術規則第8條應先行確定估價基本事項之規定。
(二)非都市土地使用管制規則原本未規定非都市土地辦理變更編定應在土地登記簿註記所核定計畫內容，迄92年間修正之非都市土地使用管制規則第30條規定後，內政部方以92年5月1日內授中辦地字第0920083004號函釋要求土地登記機關應於土地登記簿標示部加註核定事業計畫項目，但系爭土地乃函釋前之85年間即辦竣變更編定，系爭土地電子謄本因而未予登載，並非疏漏，且欲勾稽該不動產登記事項全貌應一併申請土地異動索引或清冊，原告卻疏於查證，且估價時既知悉系爭土地預定開發為觀光渡假村使用，更應注意遊樂區可能存在有非都市土地開發審議作業規範貳、專編第三編遊憩設施區第4點第1款，及非都市土地管制規則第30條第6項等使用管制狀態，依系爭土地所在之新竹縣政府檔案開放應用須知第2點規定，原告得向新竹縣政府調閱系爭土地之法定使用管制事項，其未運用專業經驗蒐集資料，系爭估價報告2有關土地開發分析法之總銷售金額之求取，亦未載明相關數據來源，原告各該違規行為縱無故意，亦有過失。
(三)系爭2份估價報告與訴外人李承峰所製作者，乃不同之不動產估價師分別於估價報告書簽名或蓋章後交付委託人，各為不同估價行為，應各自就估價報告書內容負責，並無一事不二罰之適用。另系爭懲戒委員會會議符合不動產估價師懲戒委員會組織規程第2、4、5條等規定，被告據以作成原處分，並無違誤等語，資為抗辯。
(四)並聲明：原告之訴駁回。
四、本件如事實概要欄所示事實，除下述所示爭點外，其餘為兩造所不爭執，並有中美不動產估價師聯合事務所估價服務委託書（本院卷一第18頁）、系爭估價報告1（本院卷一第19至74頁）、系爭估價報告2（本院卷一第75至121頁）、金管會104年11月13日金管證審字第10400438781號函暨櫃買中心審閱寶源不動產及中美不動產估價師歷次估價報告基本假設及評估作業不合理之參考資料（原處分卷一第106至108頁）、內政部104年11月17日台內地字第1040084317號函（原處分卷一第105頁）、系爭懲戒委員會會議紀錄暨簽到單（原處分卷一第125至139頁）、被告105年8月10日府地價字第1050188882號函暨原處分（原處分卷一第140至148頁）、訴願決定書（本院卷一第143至147頁）等件影本在卷可稽，堪認與事實相符。而兩造既以前詞爭執，則本件所應審究者厥為：1、原告作成系爭2份估價報告，是否有善盡不動產估價技術規則第11條、第16條第2項第12款等規定之義務？2、被告依不動產估價師法第19條第2項、第36條第2款規定對原告所為原處分，是否適法？
五、本院之判斷如下：
(一)本件應適用之法令及法理：
1.按不動產估價師法第19條第1、2項規定：「(第1項)不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。(第2項)不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」第36條第2款規定：「不動產估價師違反本法規定者，依下列規定懲戒之︰……二、違反第十八條或第十九條第二項規定情事之一者，應予申誡或停止執行業務。」第38條規定：「不動產估價師有第三十六條各款情事之一時，利害關係人、直轄市或縣（市）主管機關或不動產估價師公會得列舉事實，提出證據，送請該不動產估價師登記地之不動產估價師懲戒委員會處理。」。
2.次按不動產估價技術規則第5條規定：「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」第11條第1款：「不動產估價應蒐集之資料如下：一、勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。」第16條第1項規定：「不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。」第16條第2項第12款規定：「估價報告書應載明事項如下：…十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。」基於法律內容不能鉅細靡遺，一律加以規定，其屬細節性、技術性之事項，法律自得授權主管機關以命令定之，俾利法律之實施。行政機關基於此種授權，在符合立法意旨且未逾越母法規定之限度內所發布之施行細則或命令，自為憲法之所許。惟在母法概括授權情形下，行政機關所發布之施行細則或命令究竟是否已超越法律授權，不應拘泥於法條所用之文字，而應就該法律本身之立法目的，及其整體規定之關聯意義為綜合判斷（參司法院釋字第480號、第606號及第651號解釋理由書）。又司法院釋字第443號解釋理由書略以：「至何種事項應以法律直接規範或得委由命令予以規定，與所謂規範密度有關，應視規範對象、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異：諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者，必須遵守罪刑法定主義，以制定法律之方式為之；涉及人民其他自由權利之限制者，亦應由法律加以規定，如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時，其授權應符合具體明確之原則；若僅屬與執行法律之細節性、技術性次要事項，則得由主管機關發布命令為必要之規範，雖因而對人民產生不便或輕微影響，尚非憲法所不許。」故行政機關於法規未明文訂定，根據行政目的考量，就執行法律之細節性、技術性次要事項，基於其職權訂定統一之行政規則，原非法所不許。是內政部依前開不動產估價師法第19條第1項規定之授權訂定不動產估價技術規則第5條、第11條第1款及第16條等規定，授權事項並無涉人民基本權之重大侵害或權利本身內涵等事項，復明定以估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等作為授權範圍、內容，符合授權明確性原則，上開規定實乃執行母法（不動產估價師法）之細節性、技術性事項，核其內容亦與立法意旨相符，未逾越母法之授權範圍，自得適用。
(二)經查：
1.原處分確有記載理由，並無違反行政程序法第96條規定之情形：
按行政程序法第96條第1項第2款固規定：「行政處分以書面為之者，應記載下列事項︰……。二、主旨、事實、理由及其法令依據。」觀之原處分即被告以105年8月10日府地價字第1050188882號函檢附之105年度估懲字第1號懲戒決定書理由欄四，乃針對系爭估價報告1具體說明系爭土地經許可使用項目、使用強度均非如原告在報告中所指，原告所為估值有失公正客觀，明顯未依規定確實蒐集勘估標的土地使用管制條件等相關資料，故認原告違反不動產估價技術規則第11條第1款規定，理由欄六則係針對系爭估價報告2，具體說明原告估價採用現金流量分析過程，所採用營業利潤率、營收/資產比及營收/淨值比等現金流量相關數據悉由委託人所提供，估價報告亦未說明該收入與成本預估之合理性，此易影響估價結果之客觀性及公正性等情，理由欄七並陳述係依不動產估價師法第19條第2項、第36條第2款規定辦理，並無原告所稱未記載理由及法律依據之情形。至於系爭估價報告2所涉不動產估價技術規則第16條第2項第12款之條文，雖未據原處分載明，而係被告於本院準備程序期日方予指明（本院卷二第54頁之筆錄），惟此乃針對原處分書理由欄六所指系爭估價報告2原告僅參考委託人所提供資料，又未說明該收入與成本預估之合理性之違章事實，加以補述得佐以此條文為認定，並非增加原處分所無之違章事實，亦在原處分說明違反不動產估價師法第19條第2項規定之法律依據內，被告於法院審理中就原告主張為攻擊防禦之補充陳述，仍係基於原處分所載情由且無礙原處分之同一性，原告執此謂原處分未依行政程序法第96條規定記載理由，洵屬無稽。
2.原告就系爭估價報告1未依不動產估價技術規則第11條第1款規定進行，確有違反不動產估價師法第19條第2項之情事：
(1)系爭土地於81年間曾經訴外人富吉育樂事業股份有限公司申請新竹縣政府准予開發許可並經公告，於85年11月21日辦理用地變更編定登記為「山坡地保育區遊憩用地」，於87年10月且依87年5月修正發布之「臺灣省非都市土地申請變更作為遊樂區使用之興辦事業計畫審查作業要點之規定提出開發事業變更計畫在案，有新竹縣政府81年11月3日81府建都字第22749號函、土地清冊表、系爭土地之土地登記簿、訴外人富吉育樂事業股份有限公司87年10月「天鵝堡遊樂園（現名：大聖渡假遊樂世界）開發事業變更計畫書（下稱系爭開發事業變更計畫）影本等件在卷可稽（訴願卷第33頁、第36至39頁，原處分卷一第157至168頁）。而依系爭開發事業變更計畫附表4-6-1「調整後土地分區與建築強度分析表」可知，系爭土地之建蔽率及容積率因分區項目不同雖有差異，其中比率最高者為住宿區之建蔽率30％、容積率80％（原處分卷一第167頁）。是以，依區域計畫法第15條第1項規定授權訂定之行為時（下同）非都市土地使用管制規則第9條第1項第7款雖規定：
「下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查︰……七、遊憩用地︰建蔽率40％。容積率120％」，惟同條第3項亦規定：「經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第1項之規定者，依核定計畫管制之。」關於系爭土地建蔽率、容積率之使用管制，既有經主管機關核定之系爭開發事業變更計畫，核定內容又低於前示非都市土地使用管制規則第9條第1項第7款規定之比率，自應依系爭開發事業變更計畫所核定之管制條件辦理，原告在系爭估價報告1竟採用非都市土地使用管制規則第9條第1項第7款所定建蔽率40％。容積率120％作為評估內容（本院卷一第36頁、第39頁、第46頁），確有錯誤。
(2)其次，被告基於內政部函轉金管會所舉原告涉有違反不動產估價師法第19條第2項規定之資料後，先以104年11月26日府地價字第1040310871號函請原告於文到20日內提出書面說明，原告並有提出書面說明，有該函文及原告之說明書影本各1份可按（見原處分卷一第109至116頁），嗣經被告依不動產估價師法第38條規定提送系爭懲戒委員會會議為審議，原告亦有到場陳述意見，斯時曾令原告就估價未按系爭開發事業變更計畫之允許使用條件估價一節表示意見，經原告答以：「因委託人沒提供該開發事業變更計畫，故只能依土地謄本、坡度分析圖及現勘來查估」等語，惟會議審議結果，併同下述系爭估價報告2之違規情節，仍認原告未詳實蒐集勘估標的土地使用管制條件等相關資料情形，違反不動產估價技術規則第11條第1款規定，而有違反不動產估價師法第19條第2項規定之行為，仍決議依同法第36條第2款規定，對原告為申誡1次處分，有系爭懲戒委員會會議紀錄附卷可參（見原處分卷一第125至第133頁）。參酌前開不動產估價技術規則第11條就不動產估價應蒐集資料予以規範之目的，在確立不動產估價師之行為標準及注意義務，基於不動產估價師之職業義務無從窮舉，何為不動產估價師憑其專業知識蒐集資料之應有水準，為不確定法律概念且具有專業性，此所以不動產估價師法第37條明文直轄市及縣（市）主管機關應設不動產估價師懲戒委員會，處理不動產估價師懲戒事項，系爭懲戒委員會會議依法審議後，就個案估價是否符合就勘估標的所應蒐集資料之專業水準一事作成違規與否之判斷後，再依不動產估價師法第40條規定由被告執行。是以，基於尊重其不可替代性、專業性及法律授權之專屬性，行政法院應承認行政機關就此等事項之決定，有判斷餘地，對其判斷採取較低之審查密度，僅於行政機關之判斷有恣意濫用及其他違法情事時，得予撤銷或變更，其可資審查之情形包括：1.法律之解釋是否正確；2.事實之認定有無錯誤；3.由委員會為決定時，其組織是否合法；4.是否遵守有關之程序規定；5.是否根據與事件無關之考量觀點；6.有無違反一般事理之考量（違反經驗法則或論理法則）或顯然不當之情事（司法院釋字第432號、第462號解釋及釋字第553號解釋理由書第2段參照）。
(3)準此，系爭懲戒委員會會議乃依不動產估價師法第37條第2項規定授權訂定直轄市縣（市）不動產估價師懲戒委員會組織規程（下稱系爭組織規程）組成並召開會議，系爭組織規程第4條規定：「本會會議由主任委員召集，並為會議主席；主任委員有第十條規定應自行迴避或其他因故不能出席之情形時，應指定委員一人代理之。」本件系爭懲戒委員會之主任委員王明德雖未出席擔任該次會議主席，而係由委員陳錫禎任主席，有該次會議開會通知單、會議記錄及簽到單影本之記載可佐（原處分卷一第117頁、第125至第139頁），惟主任委員王明德係因當日同時段另經指派出席其他會議，方口頭指定由委員陳錫禎任該次會議主席，主席陳錫禎在會議紀錄上亦有簽寫「代」以徵為代理人之意，有被告106年11月9日府地價字第1060269338號函暨檢附主任委員王明德另參加會議之會議紀錄、出席簽名單影本及被告106年11月28日府地價字第1060286214號函之說明為憑（本院卷二第45至51頁、第71至72頁），關於主任委員指定其他委員代理主席之程式，既無明文專以書面指定方屬合法，復參酌該次會議出席委員甚或到場之原告，就此亦未見有何質疑，堪認該會議主席雖另由委員代理，尚符合前開規定，原告謂該次會議有組織、程序不合法云云，要無足採。是以，系爭懲戒委員會既依法組成、召開，並由委員（含主任委員）8人中之5人出席，一致決議依不動產估價師法第36條第2款規定給予原告申誡1次之處分，有系爭懲戒委員會會議紀錄暨簽到單影本1份附卷可稽（原處分卷一第125至139頁），均難認有違反系爭組織規程等組織或程序不合法情事。
(4)抑且，關於原告未蒐集發現有系爭開發事業變更計畫所定土地使用管制比率存在一節，原告雖主張其調查取得之系爭土地電子登記謄本之其他登記事項欄中，未如紙本土地登記謄本在該欄中有註記85年11月21日曾經辦理變更編定登記為「山坡地保育區遊憩用地」之情形，致其無從察覺系爭土地有經核定之系爭開發事業變更計畫存在云云，並提出系爭土地電子登記謄本1份（本院卷一第195至199頁）資與卷附系爭土地紙本登記謄本影本1份（訴願卷第39頁）為比對。然查，由系爭估價報告1之估價內容及不動產估價技術規則第11條第1款規定即可知，作為勘估標的之系爭土地有無經使用管制、內容為何，實屬原告為不動產估價應蒐集之基本資料之一，並非僅憑土地登記謄本所載即足，關於系爭土地曾經辦理變更編定而得令其注意尚應調查有無系爭開發事業變更計畫存在之可能，除調閱系爭土地紙本登記謄本可得知外，諸如調閱土地登記異動索引查詢資料亦可見相關登載，有系爭土地之登記異動索引查詢資料影本1份在卷可資比對（見原處分卷一第16頁至第183頁），再參酌區域計畫法第15條第1項規定授權訂定之非都市土地使用管制規則第11條第1項第3款、第7款規定：「非都市土地申請開發達下列規模者，應辦理土地使用分區變更：……三、申請開發遊憩設施之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區。……七、前六款以外開發之土地面積達二公頃以上，應變更為特定專用區。」系爭估價報告1所勘估標的即系爭土地乃登記為山坡地保育區、遊憩用地且面積達21公頃以上（見原處分卷一第25頁），依前開規定必當辦理土地使用分區變更，相關資料按系爭土地所在之新竹縣政府檔案開放應用須知規定（見原處分卷一第184頁至第187頁）亦得查詢，原告本於不動產估價師之專業知識，對如此大面積之遊憩用地規劃，僅適用非都市土地使用管制規則第9條第1項第3款、第7款規定估價，卻未注意同一規則之上開規定，復僅仰賴委託人有提供之資料及調閱系爭土地電子登記謄本，竟未進一步查詢曾否辦理土地使用分區變更等以明具體使用管制內容，實有疏失，要不得謂其所調閱之系爭土地電子登記謄本未登載變更編定情事，即可認其已善盡注意義務，尤其非都市土地使用管制規則第30條所規定應登載事項，亦係該規定92年3月26日修正發布後方有其適用，地政機關就先前資料未必能完足登載無誤。是系爭懲戒委員會會議審認原告未依不動產估價技術規則第11條第1款規定辦理，違反不動產估價師法第19條第2項規定之判斷，並無恣意濫用或違法之情事，其專業認定自應受法院之尊重，被告據以作成原處分，要無不合，原告主張有違法情由，並不足採。
3.原告就系爭估價報告2有未依不動產估價技術規則第5條、第16條第2項第12款規定製作之情形，理由如下：
關於系爭估價報告2就現金流量分析過程中所使用現金流量相關數據，悉由委託人提供一節，原告並不爭執，系爭懲戒委員會會議審認結果，以：「本案估價報告中現金流量分析過程，所採用營業利潤率、營收/資產比及營收/淨值比等現金流量相關數據悉由委託人所提供，估價報告亦未說明該收入與成本預估之合理性，此易影響估價結果之客觀性及公正性」，就此並指明應適用不動產估價技術規則第5條規定，再綜合前述系爭估價報告1之違章情節，作成決議認原告違反不動產估價師法第19條第2項規定，應予申誡1次處分，而如前述，系爭懲戒委員會會議所作成原告違反不動產估價師法第19條第2項規定之判斷，並無組織或程序不合法問題，觀之系爭估價報告2中第20頁第5行以下（原處分卷一第79頁）之記載內容，僅見原告說明係參考委託人提供之資料為推估，與同頁第1行所述土地開發分析法於估價作業中，應以市場調查為基準之說明，確實有別，內容亦未見進一步分析所使用收入與成本預估之合理性依據，即據以計算，從而被告質疑原告所為調查、分析等估價工作未盡符合不動產估價技術規則第5條規定，並非無據，且依不動產估價技術規則第16條第2項第12款規定：「估價報告書應載明事項如下：
……十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由」，系爭估價報告2縱認參考委託人提供資料分析為適當，亦應指明理由，原處分所指系爭估價報告2未說明預估合理性已違反不動產估價師法第19條第2項，亦有所憑。是以，此部分亦乏事證可認系爭懲戒委員會會議決議有恣意濫用或違法之情事，本院自應尊重其專業認定。則被告據以作成原處分，核於法無違，原告前開主張，不足採信。
4.系爭估價報告1、系爭估價報告2為原告分別簽名辦理，難認為同一估價報告之修正草稿，原告自應分別負責：
(1)按不動產估價師法第19條第2項規定之立法理由為：「不動產估價師受委託辦理業務，應交付委託人不動產估價報告書，並應親自簽證，俾便估價成果發生錯誤等情事而致委託人權益受損時，得以追究其責任。為資統一，特規定不動產估價報告書之製作，應依中央主管機關之規定。」足見，不動產估價師受託辦理估價，應在所製作之估價報告書上簽名後交付委託人，目的在估價成果發生錯誤等情事而致委託人權益受損時，得以追究其責任，不動產估價技術規則第16條第1項所規定：「不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。」符合母法授權規定之意旨，得予適用。
(2)準此，本件系爭估價報告1、系爭估價報告2為原告所分別簽名出具，有卷附原告在各該報告不動產估價師簽名欄之署名可證（原處分卷一第8頁、第64頁），系爭估價報告1所載價格日期、勘察日期均為103年3月25日，系爭估價報告2之價格日期、勘察日期則為103年10月30日（原處分卷一第1頁、第57頁），再參諸製作在後之系爭估價報告2亦未見述及係就其他估價報告加以修正之意旨，有系爭估價報告1、系爭估價報告2影本各1份可資比對（見原處分卷一第1至56頁、第57至103頁），原告顯係基於不同日期作為估價標準而分別製作各該估價報告，其謂系爭估價報告2與系爭估價報告1乃同1份估價報告，不應評價為不同違章行為云云，顯非事實。甚且，原告先後提出系爭2份估價報告時，雖均基於委託人所請，但其亦知悉乃金管會對系爭估價報告1內容有所質疑，委託人方請求其提出系爭估價報告2（原處分卷一第129頁之系爭懲戒委員會會議紀錄），則原告當知系爭估價報告1、系爭估價報告2並非單純委託人作為內部參考之用，而有經委託人分別對外出示，其仍以不同基準日期、不同案號、個別署名出具之形式製作，益徵原告乃分別出具系爭2份估價報告，而非內部修改工作底稿之問題。至於系爭2份估價報告序言三末段關於僅提供委託人參考之文字（原處分卷一第5頁、第61頁），乃原告針對估價資料、內容之可信實性所為聲明，與此部分所述系爭2份估價報告乃分別署名出具、應分別負責之認定無涉，亦予指明。
5.綜上所述，原告就系爭估價報告1、系爭估價報告2既分別有前述未依不動產估價技術規則辦理之情形，各該違章行為之構成要件及法律效果，已為上開不動產估價師法所明定，原告經不動產估價師國家考試及格，為此方面之專業人員，實難諉為不知，原告就系爭估價報告1、系爭估價報告2應注意、能注意卻未注意而為前開違章行為，堪認有過失，被告據以依不動產估價師法第36條第2款規定作成原處分，於法無違。
六、從而，原告所訴各節，均非可採，原處分並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 曹瑞卿
法 官 蕭惠芳法 官 林麗真
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 李淑貞