臺北高等行政法院判決
106年度訴字第1774號107年5月17日辯論終結原 告 張金銅
邱連寬邱連川吳秀蘭陳進城呂素霞共 同訴訟代理人 簡長輝 律師被 告 桃園市政府代 表 人 鄭文燦（市長）訴訟代理人 高曜堂
曹家芸曾健瑋上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年10月24日台內訴字第1060071893號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣被告為辦理「桃園市○○區○○○路茄苳橋至茄苳溪橋治理工程」（下稱系爭工程），申請徵收原告等所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○號土地（分割前為同區段687-16地號土地；下稱系爭土地），經內政部民國105年10月27日台內地字第1051309154號函核准徵收，被告據以105年11月7日府地權字第10502744423號公告徵收補償，公告期間自105年11月8日起至105年12月8日止，並以105年11月7日府地權字第10502744423號函（下稱原處分）通知原告。嗣原告認系爭土地以每平方公尺新臺幣（下同）1萬3,000元予以補償偏低，以105年12月7日異議（陳情）書提出異議，被告以105年12月21日府地權字第1050314094號函復原告查處結果。
原告仍不服，於106年1月11日提出復議，經被告依土地徵收條例第22條規定，提請106年4月11日桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）106年第3次會議決議：「本案查估過程並無違誤之處，維持原評定之徵收補償市價，另請查估單位可參考委員建議事項加強簡報說明內容。」被告據以106年5月26日府地權字第1060125495號函通知原告等復議結果。原告猶不服，提起訴願，遭訴願決定駁回，遂提起本件訴訟。
二、本件原告主張：㈠依土地徵收條例第30條第1項及土地徵收補償市價查估辦法
（下稱查估辦法）第2條規定，系爭土地之徵收價格，依法係應指105年3月1日「土地市場正常交易價格」，合先敘明。又依民法第758條規定，土地權利之得喪變更以登記為生效要件，系爭土地原屬687-16地號土地之部分面積，並無獨立之所有權，然被告為達低價取得系爭土地之目的，將原屬同一地號土地內之部分面積，與該地號土地其他面積於土地價格估算時分裂為二，被告竟將687-16地號土地逕為分割，增加系爭地號土地，以每平方公尺1萬3,000元之低價補償，而分割後687-16地號土地其他面積市價為每平方公尺6萬9,300元，補償地價為其18.759%，顯以不成比例之低價強制徵收系爭土地，明顯違反徵收土地應按市價徵收之規定外，亦有行政權恣意濫用之違法，對原告至屬不公。再者，系爭土地徵收價格大幅調降之因素，乃被告於徵收系爭土地前先以行政行為將687-16地號土地部分面積之使用分區由「農業區」逕行變更為「河川區」，若被告於徵收系爭土地時得以此「河川區」因素大幅調降687-16地號土地部分面積之市價，豈非形同認可為行政機關得恣意強行以低價取得人民土地，並得規避土地徵收應以市價徵收之明文規定，此自有違依法行政之原則，並有行政權恣意濫用之違法。
㈡依土地登記謄本記載，系爭土地於105年5月10日始為逕為分
，則系爭土地於105年3月1日之市場正常交易價格自應與分割前之687-16地號土地相同，而不因系爭土地已納入徵收計畫即得割裂為二而為不同估價價格之理！此觀土地徵收條例第30條第1項規定之立法理由：「……如以其土地本身市價補償其地價，將使土地所有權人蒙受過度之損失，基於保障公共設施保留地所有權人之權益，乃規定應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」自明。準此，被告以系爭土地已依水利法規定公告為用地範圍內之因素調整市價為每平方公尺1萬3,000元，此金額除低於系爭土地105年5月10日逕為分割前之公告土地現值為每平方公尺1萬4,004元，違反土地徵收條例第30條第1項之立法精神及理由外，被告就系爭土地補償市價之查估竟係以法定估價基準日105年3月1日後之105年5月10日逕為分割日後為查估基準日，亦於法有違。又依行政法院80年10月9日庭長評事聯席會議決議見解，被告自應按毗鄰非公用設施保留地之平均市價補償系爭土地之地價，即以水務局徵收估價作業承包商威名不動產估價師事務所標準宗地南崁下段687-16地號土地價格每平方公尺6萬9,300元為徵收價格。況且被告既係將系爭土地自原687-16地號土地逕行分割而為徵收，自應以「將整塊不動產在徵收前之市價，減除一部徵收後殘餘土地之市價所得之差額。」之計算方式補償原告之損失。
㈢依學者葉百修所言：「以被徵收土地之公告現值，再加成補
償之方式，作為徵收土地之地價補償基準，在我國已行之有年。惟近年來，因地價高漲，以上開方式之地價補償基準，已不足以保護被徵收人之權益，難符合憲法第15條保障私有財產權之意旨。故專家學者乃紛紛反應主張應採市價補償，使被徵收人得以在同一地段重新獲得性質相同及面積之土地。相關機關鑒於實情，採取多數意見，乃於100年8月9日修正土地徵收條例第30條第1項規定『被徵收之土地，應按照收當期之市價補償其地價，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價』，改採市價補償，以減少徵收阻力；並刪除原第2項加成補償之規定」可知，100年8月9日修正土地徵收條例第30條第1項規定，乃在刪除以公告現值加成補償之地價補償基準，改以市價補償，則市價補償自當高於公告現值加成補償之地價補償基準，始符合上開修法精神。然系爭土地之地價補償基準竟低於估價基準日即105年3月1日之公告現值，自顯有違修法所訂以「市價補償」之地價補償基準。易言之，系爭徵收土地補償價額至少亦不應低於都市計畫法第49條所規定按公告現值加四成之地價補償基準（公告土地現值為每平方公尺1萬4,004元，加四成計算應為每平方公尺1萬9,606元)。又再參學者葉百修所言：「但在調查交易價值時，依（德國）建設法典第95條第2項規定，仍不得斟酌下列諸事項：…
二、徵收之先前效力依同條例第2款規定，由於即將發生之公用徵收所生之價值變更，不問為增值或減值，均不予斟酌。此種由於徵收之先前效力所生之性質變更必須是由於公用徵收即將發生所致，亦即公用徵收之侵害一定可被期待之意。故如在已經確定之建設計畫上某一土地已被規劃為公共目的所需用之土地時所生之土地價值變更即屬之。因在此種情形下，建設計畫是與事後之公用徵收有直接關係，且該建設計劃上之規定與公用徵收產生一個統一之程序，故其因而所生之價值變更（不問增值或減值），均不予斟酌。」依此，被告既係將687-16地號土地逕行分割出系爭土地而為徵收，自應以「將整塊不動產在徵收前之市價，減除一部徵收後殘餘土地之市價所得之差額」之計算方式補償原告之損失。簡言之，系爭土地於105年3月1日之市場正常交易價格自應與分割前687-16地號土地相同，而不因系爭土地已納入徵收計畫即得割裂為二而與687-16地號土地為不同估價價格之理！㈣另系爭土地徵收價格低於土地公告現值，其背離法理至為明
顯：⒈系爭之徵收價格為每平方公尺1萬3,000元，遠低於估價基準日當日土地公告現值為每平方公尺1萬4,004元（被告核定土地估價基準日為105年3月1日）。⒉被告之比準地取樣捨近求遠，且與毗鄰地平均市價差距懸殊。⒊被告故意不取樣687-16地號土地為毗鄰地，並蓄意強降徵收補償市價方式，侵害人民財產權莫此為甚法理難容。⒋又系爭土地位於桃園捷運綠線（G13車站附近地區）整體開發計畫範圍內土地○○○區○○○段全部地號皆位於重劃區內，發展可期。比準地取樣皆不在上述整體開發計畫範圍內土地，且位於永久農業區段其土地價值自然低落，市地開發時程不同故無從評比。
㈤原告主張之比準地採樣舉證：⒈依被告水務局徵收估價作業
承包商威名事務所所出具之估價報告書，標準宗地687-16地號價格為每平方公尺6萬9,300元；⒉內政部不動產交易查詢服務網實價登錄，桃園捷運綠線（G13車站附近地區）整體開發計畫範圍內，從104年1月至105年5月（採計估價基準日前1年）平均價格為每平方公尺5萬4,030元。⒊蘆竹區農會104年8月，距系爭土地60公尺之毗鄰地687-661至690地號土地8筆，土地面積5,669.4平方公尺，買地價格為每平方公尺6萬3,636元。⒋原告自行提出不動產鑑價報告書，中聯不動產估價師聯合事務所（下稱中聯事務所）及正一不動產估價師事務所（正一事務所），分別記載系爭土地單價為每平方公尺6萬0,193元及5萬6,265元。綜上，原處分所為之土地徵收價格未達105年3月1日前1年期○○○區○○○段土地市場正常交易平均價格3成，明顯偏低，違反土地徵收應以市價徵收之法律明文規定。
㈥依學者謝哲勝之見解，本件被告所屬水務局（即需用土地人
）於協議先行程序中，一昧強迫原告接受其提出之購地價格，就原告委請之中聯事務所及正一事務所所出具之105年3月之市場正常交易價格，完全置之不理，拒絕作任何購地價格之調整，此等形式上召開會議，強令原告僅能接受水務局單方提出之購地價格或等待徵收之二擇一選項，未實質與原告協商購地價格之作法，就「補償數額之決定」自不符合「實質協商原則」之正當法律程序之要求等情。並聲明求為判決：⒈訴願決定及原處分關於土地徵收補償價額（含「土地徵收補償價額查復通知」、「土地徵收補償價額復議結果」）均撤銷。⒉被告應作成以每平方公尺6萬9,300元徵收系爭土地之行政處分。⒊訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：㈠系爭687-16地號土地於逕為分割前之使用分區為部分農業區
及部分河川區，歸屬2種不同○○○區○○○區段，其公告土地現值即依其不同使用分區面積比例計算，加總後得其105年公告土地現值為每平方公尺1萬2,198元。105年5月辦理逕為分割後，依平均地權條例施行細則第23條第1項規定及土地分割改算地價原則之規定辦理地價改算作業，屬河川區之系爭土地經地價改算後，105年公告土地現值為每平方公尺6,133元；逕為分割後屬農業區之687-16地號土地經地價改算後，105年公告土地現值為每平方公尺1萬4,004元。系爭土地徵收市價為每平方公尺1萬3,000元，公告土地現值為每平方公尺6,133元，無低於公告土地現值情形，並高於其公告土地現值加4成之每平方公尺8,586元。
㈡依內政部土地徵收補償市價查估作業手冊，需用土地人應於
地籍分割確定後，提供查估單位地籍分割確定之資料，即應以都市計畫樁位確定辦理逕為分割，作為徵收查估標的，先予敘明。系爭土地位於「南崁地區都市計畫」，尚未辦理逕為分割前之使用分區為「農業區、河川區」，水務局先行提供之宗地個別因素清冊即以系爭土地假分割（預為分割）資料為徵收查估標的，被告依此預定徵收之範圍作為本次市價查估標的及條件據以辦理查估作業。另依都市計畫樁測定及管理辦法第41條規定，被告以105年3月4日府都行字第10500471811號公告「南崁地區都市計畫（中正北路茄苳溪橋至南竹路茄苳溪橋）及南崁地區都市計畫（茄苳溪橋至仁德橋）都市計畫」之樁位成果，經公告期滿30日，並以105年4月12日府都行字第1050083604號函囑桃園市蘆竹地政事務所依都市計畫樁測定及管理辦法規定，辦理地籍逕為分割，並得以確立欲徵收土地之地籍資料及徵收面積，水務局於105年6月7日將釐正後之宗地個別因素清冊提供予被告，惟被告不論以系爭土地假分割（預為分割）資料查估，或以系爭土地資料查估，其查估之土地面積、坐落位置、形狀皆為一致，水務局將原先宗地個別因素清冊中假分割（預為分割）土地資料釐正後作為徵收河川區土地之查估標的，嗣始符土地徵收條例第3條第4款規定，且如徵收標的內仍有農業區者，即無法依水利法規定辦理徵收，更罔論以農業區查估其徵收市價。依上所述，不同使用分區土地其地價本應不同，且河川區土地使用限制較農業區土地更大，因此有價格差異，故原告主張被告以逕為分割方式降低徵收補償價額，其主張並不可採。
㈢原告主張水務局委請威名事務所查估之比準地價格為每平方
公尺6萬9,300元，惟查其比準地之使用分區為農業區，與系爭土地為河川區之情形本就不同，不可相提並論。另原告委請中聯事務所及正一事務所係以估價條件：「勘估標的若未辦理逕為分割，均為農業區土地，其價格應為多少」及「勘估標的687-16、687-49地號未辦理逕為分割，均為農業區土地之價格。」進行查估，且上開報告書所蒐集之3個比較案例皆位於「航空城捷運線【綠線】G12、G13、G13a車站及北機廠周邊土地開發計畫」區段徵收規劃範圍內，其區段徵收規劃範圍內買賣實例價格考量受未來區段徵收配回抵價地之期待因素影響下，依土地徵收補償市價查估辦法第7條第1款及第2款規定，受期待或炒作因素影響致無法判斷及量化調整率，被告依規定不予採用區段徵收規劃範圍內買賣實例，應選取不動產交易市場正常價格之案例作推估，故以區段徵收規劃範圍外之農業區買賣實例作為比較標的較屬合理。並考量系爭土地業已於86年4月22日依水利法規定公告之堤防預定線範圍內，使用上受水利法限制而與一般農地有別，因而使用效益較一般農地低，被告應依土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，比較其差異程度而酌予下修比較標的農業區買賣實例之價格，故本件估價條件與估價程序均與原告所列估價報告不同，兩者無法比附援引。
㈣又按土地徵收條例第11條第1項規定可知，協議價購係為徵
收之先行程序，如協議不成，需用土地人始能申請徵收，且協議價購階段係屬需用土地人與被徵收土地所有權人間之契約行為，非被告及地評會審酌範圍，亦與本件徵收補償市價查估作業無涉。另按內政部89年5月19日台內營字第8905888號函及司法院釋字第326號解釋意旨可知，系爭土地係經都市計畫法定程序於已發布實施之南崁地區都市計畫劃設為「河川區」，自非屬都市計畫公共設施用地。且原告所述本件徵收補償應採差額之計算方式，與土地徵收條例、土地徵收補償市價查估辦法等規定並不相符。綜上，本件估價條件與估價程序均符合規定，實屬合法、允當，原告主張顯然與法相違等語，資為抗辯。並聲明求為判決：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
四、本件如事實概要欄所載之事實，有原處分（本院卷第33頁）、訴願決定（本院卷第23頁）、原告105年12月7日異議書（答辯卷第25頁）、原告106年1月11日復議書（答辯卷第63
頁）、被告106年第3次地評會會議紀錄節本（答辯卷第93頁），在卷可稽，堪信為真實。爰就被告以每平方公尺1萬3,000元，徵收系爭土地，是否適法有據？原告請求作成以每平方公尺6萬9,300元徵收系爭土地，有無理由？爰判斷如下。
五、本院之判斷：㈠按土地徵收條例第18條規定：「（第1項）直轄市或縣(市)
主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。（第2項）前項公告之期間為三十日。」第22條規定：「（第1項）土地權利關係人對於第18條第1項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人。（第2項）被徵收土地權利關係人對於徵收補償價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」。
㈡次按土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第
三十條第一項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價。當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」。
㈢內政部依土地徵收條例第30條第4項規定訂定查估辦法第4條
規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條規定：「依第四條第二款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。……」第10條第1項規定：「劃○○○區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格除以土地面積……四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。（二）土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格除以該買賣實例土地面積。」第17條規定：「（第1項）依第十三條估計之土地正常單價或第十四條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。前項估價基準日為每年九月一日者，案例蒐集期間以當年三月二日至九月一日為原則。估價基準日為三月一日者，案例蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。（第2項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：……」第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。……」第21條第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算…三、每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」。
㈣再按「地價區段之劃分及各區段之地價」、「依法復議之徵
收補償價額」、「依法異議之標準地價」及「徵收補償地價加成補償成數」之評議，為地價及標準地價評議委員會之任務，此為依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第1款、第4款、第5款及第6款所規定。又依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等。顯見有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。是徵收土地應補償之地價，依土地法及有關法令之規定，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意於補償地價之數額，而遽指為違法。準此，地價評議委員會對於地價及徵收補償地價加成補償成數之評定，係基於法律授權之專屬性，除其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有恣意濫用或其他違法情事，否則法院即應尊重其判斷。有最高行政法院97年度判字第1108號、91年判字第1396號及104年度判字第419號判決要旨可資參照。是除非地評會之評議過程有違法或不當之情事，否則地評會所作成之評定，法院應予尊重。
㈤經查：
1.系爭土地分割自同段687-16地號（本院卷第44、45頁土地謄本），該687-16地號土地分割前包括農業區及河川區土地，且於102年11月22日公告實施變更為河川區、農業區（答辯卷第168頁乙證10宗地流水號001第6點其他欄），該土地歸屬2種不同○○○區○○○區段，其地價即依不同使用分區面積比例計算地價，依此方式計算105年公告土地現值為每平方公尺1萬2,198元。嗣依被告105年3月4日府都行字第10500471811號公告【公告南崁地區都市計畫（中正北路茄苳溪橋至南竹路茄苳溪橋）及南崁地區都市計畫（茄苳溪橋至仁德橋）都市計畫樁位成果簿（含樁位公告圖、樁位圖及坐標表）】，被告於公告期滿後，以105年4月12日府都行字第1050083604號函，請桃園市蘆竹地政事務所依都市計畫樁位測定及管理辦法規定，辦理地籍逕為分割，有上開二函可憑（答辯卷第177至179頁，乙證11、12）。該687-16地號土地遂於105年5月逕為分割為農業區及河川區土地（即系爭土地），並依平均地權條例施行細則第23條第1項規定：「已規定地價之土地分割時，其分割後各宗土地之原規定地價或前次移轉申報現值、最近一次申報地價及當期公告土地現值之總和，應與該土地分割前之地價數額相等。」及內政部訂頒土地分割改算地價原則之規定辦理地價改算作業，逕為分割後屬河川區之土地，其地價改算後105年公告土地現值為每平方公尺6,133元（本院卷第137頁）；分割後屬農業區之687-16地號土地，其地價改算後105年公告土地現值為每平方公尺1萬4,004元（本院卷第44頁土地謄本）；又系爭土地經徵收係依市價每平方公尺1萬3,000元，計算發放徵收補償費，並非依據公告現值計算發放，本件徵收補償費高於公告土地現值及公告土地現值加計4成之數額，均先予敘明。
2.本件係依市價發放徵收補償，爰應審酌系爭土地市價查估情形如下：⑴被告參照查估辦法第10條第1項規定，斟酌各種因素，將南崁下、南竹段-中正北路茄苳橋至茄苳溪橋治理工程用地範圍劃屬第P001地價區段，此區為都市計畫內之農業區，土地利用現況為農作用，而接近聚落約1,250公尺、接近消費市場約1,180公尺、接近運銷中心約1,360○○○區段○道路規劃及闢建程度為少部分鋪設或闢建，附近有墓地高壓電塔特殊設施，此有卷附地價區段勘查表可稽（訴願卷第141頁以下），業已考量上開區段所述影響地價因素及系爭土地條件情形，將系爭土地劃為P001地價區段，核無不合。⑵經劃分地價區段後，爰於蘆竹區第P001地價區段內選○○○區○○段893-1、894-1地號土地為比準地（查估，蒐集交易日期為104年3月2日至105年3月1日），並於其中選取2件適當實例。被告係於P00○○○區段○○○段-南竹路五段以南、上竹路至國道二號機場支線間農業區）內選○○○區○○段○○○○○號（交易日期為104年7月27日）每平方公尺18,558元之買賣案例為比較標的1；另於蘆竹區第P00○○○區段○○○○段-龍安街三段與埔心溪間農業區）選○○○區○○○段○○○○○號（交易日期104年9月14日）每平方公尺16,191元之買賣案例為比較標的2。本案比準地與上開比較標的進行個別因素調整後，比較標的1價格形成因素之相近程度為較普通，試算價格為11,488元，比較標的權重為45%；比較標的2價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為10,774元，比較標的權重為55%；推估比準地試算價格為11,095元，再依查估辦法第21條第3款規定進位，決定第P001地價區段之比準○○○區○○段893-1、894-1地號地價為每平方公尺11,100元。此有影響地價區域因素分析明細表、買賣實例調查估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表等影本附卷可參（訴願卷第146至180頁），亦合於前揭查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定。⑶被告就系爭土地經個別因素調整（查估辦法第20條第1項規定參照），並說明地價區段劃設情形、估價基準日、買賣實例蒐集期間、比準地選取與查估情形、估計預定徵收土地市價，檢附本案市價查估作業相關書表，提請地評會第105年第4次會議討論，決議評定通過為每平方公尺13,000元（訴願卷第244至246頁），原告不服提出異議，案經地評會106年第3次會議（訴願卷第93至99頁）討論，經原告、原告委任律師、各地評會委員發言及業務單位表示意見，決議維持原評定系爭土地徵收補償市價1萬3,000元，合於土地徵收條例第30條規定。綜上，原處分關於土地徵收補償價額，即無違誤。
㈥雖原告主張系爭687-49地號土地是從687-16地號土地分割出
來，而687-16地號於分割後並未徵收，僅徵收系爭地號土地，屬一整塊土地徵收部分面積之情形，應依據整塊土地面積比例補償，是本件將687-16地號土地逕為分割出系爭土地，並改算系爭土地105年公告土地現值為每平方公尺6,133元，其餘687-16地號土地面積則為為每平方公尺1萬4,004元，乃為求低價徵收系爭土地所為，本件徵收補償價額顯有違誤云云。查687-16地號分割前即包含農業區及河川區，其地價考量該土地歸屬2種不同○○○區○○○區段，依不同使用分區面積比例計算地價，依此方式計算105年公告土地現值為每平方公尺1萬2,198元；且於102年11月22日公告實施變更為河川區、農業區（答辯卷第168頁乙證10宗地流水號001第6點其他欄），105年間定樁分割確定，已如前述；參之被告陳明「逕為分割測量之依據為都市計畫樁位測定及管理辦法第41條規定。系爭687-16地號土地是農業區，其中一小部分（即系爭687-49地號土地）是都市計畫河川區，被告就河川區部分之面積預為核算，直接估算其價值。又因都市計畫分區釐清後，河川治理線才公告，故才將河川區範圍逕為分割。」等語（本院卷第102頁筆錄），亦非無據，原告此部分主張自無可取。
㈦原告又主張其委請威名不動產估價師事務所、中聯不動產估
價師事務所及正一不動產估價師事務所就系爭土地查估，價格分別為每平方公尺6萬9,300元、6萬0,193元及5萬6,265元，被告對於查估結果置之不理云云。惟查：1.威名不動產估價師事務所查估之比準地價格為每平方公尺6萬9,300元，惟查其比準地之使用分區為農業區，與系爭土地為河川區之情形本就不同，不可相提並論；而原告主張本案徵收補償市價查估應以「將整塊不動產在徵收前之市價，減除一部徵收後殘餘土地之市價所得之差額」之計算方式，與土地徵收條例、查估辦法等規定並不相符，於法無據。2.原告委請中聯不動產估價師事務所及正一不動產估價師事務所係以估價條件：「勘估標的若未辦理逕為分割，均為農業區土地，其價格應為多少」及「勘估標的687-16、687-49地號未辦理逕為分割，均為農業區土地之價格。」進行查估，被告辯稱系爭土地業於86年4月22日依水利法規定公告為用地範圍線內，與未受水利法管制之農業區在使用上有所不同，為原告所不否認，故兩者無法比附援引。3.按查估辦法第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。……」查原告上開估價報告書所蒐集之3個比較案例皆位於「航空城捷運線【綠線】G12、G13、G13a車站及北機廠周邊土地開發計畫」區段徵收規劃範圍內，其區段徵收規劃範圍內買賣實例價格考量受未來區段徵收配回抵價地之期待因素影響，依查估辦法第7條規定不予採用，被告遂以不動產交易市場正常價格之案例作推估，選取區段徵收規劃範圍外之農業區買賣實例作為比較標的，應屬合理；再考量系爭土地業已於86年4月22日依水利法規定公告之堤防預定線範圍內，使用上受水利法限制而與一般農地有別，因而使用效益較一般農地低，被告爰依查估辦法第20條規定，比較其差異程度而酌予下修比較標的農業區買賣實例之價格，被告辯稱本案估價條件與估價程序均與原告所列估價報告不同，亦可採信。從而原告主張以其上開其自行查估價格作為補償價格，委不足採。
㈧原告又主張被告「應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補
償該土地部分面積之地價，即依其水務局徵收估價作業，承包商威名不動產估價師事務所，官方版估價報告書相關第31、32、40頁，標準宗地南崁下段687-16地號價格為69,300元/平方公尺（見原證6）為該土地部分面積之徵收價格」云云，並提出行政法院80年10月9日庭長評事聯席會議決議（本院卷第110頁）為證。按行政法院80年10月9日庭長評事聯席會議決議如下：「都市計畫法第四十二條第一項第一款所稱：『河道』，係屬河川區域土地，指位於河川區域內一切公私有土地而言。築有堤防者，包括行水區，堤防用地或維護保留使用地或安全管制地等在內。故行水區應屬該法第四十二條第一項第一款所舉之河道用地之一部分，為都市計畫公共設施用地之一種，其徵收補償有平均地權條例第十條規定之適用。（本院78度判字第2578號，79年度判第706號判決。經濟部水利司75.12.26 (75)經水司發第054號函暨內政部
78.07.29台(78)內營字第709124號函會商結論，亦同。）」綜觀系爭土地分割經過，係於102年11月22日公告實施變更為河川區，系爭土地係經都市計畫法定程序於已發布實施之南崁地區都市計畫劃設為「河川區」，非屬都市計畫公共設施用地，核與行政法院80年10月9日庭長評事聯席會議決議討論情形不同，原告此部分主張亦非可採。
㈨原告再主張徵收補償價格遠低於公告土地現值，及至少應按
按公告現值加4成發放補償云云。經查本件於102年間公告河川區，105年間定樁分割確定，並按市價發放徵收補償費；系爭土地逕為分割及地價改算，屬河川區之系爭土地經地價改算後，105年公告土地現值為每平方公尺6,133元；逕為分割後屬農業區之687-16地號土地經地價改算後，105年公告土地現值為每平方公尺1萬4,004元，已如前述。又系爭土地徵收補償費係按市價每平方公尺1萬3,000元計算，公告土地現值為每平方公尺6,133元，無低於公告土地現值情形，且高於其公告土地現值加4成之每平方公尺8,586元，原告此部分主張，自無可取。
㈩至於原告主張協議價購應採「實質協議原則」乙節，按土地
徵收條例第11條第1項規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。」，故協議價購係為徵收之先行程序，如協議不成，需用土地人始能申請徵收，且協議價購階段係屬需用土地人與被徵收土地所有權人間之契約行為，非屬被告及地評會審酌範圍，亦與本案徵收補償市價查估作業無涉，附此敘明。
綜上所述，原告主張各節，均不足採。被告依地評會之決議
，以原處分通知原告復議結果，就徵收系爭土地以每平方公尺1萬3,000元予以補償，經核於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告猶執前詞，訴請判決如聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經核於判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 林 惠 瑜
法 官 張 瑜 鳳法 官 林 妙 黛
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 劉 育 伶