臺北高等行政法院判決
106年度訴字第1218號107年12月27日辯論終結原 告 吳月珠
洪美欣施錫勳賴雲茹林淳綢被 告 新北市政府工務局代 表 人 朱惕之訴訟代理人 吳豐名
謝宜珍周慶宏上列當事人間建築法事件，原告不服新北市政府中華民國106年7月3日新北府訴決字第1060668876號(案號：0000000000)訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件原告吳月珠、洪美欣、賴雲茹、林淳綢經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第386條所列各款情形，爰併準用民事訴訟法第385條第1項前段規定，依被告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、事實概要：緣坐落於新北市○○區○○○路○○○號建築物，領有88使字第829號使用執照，使用分區為「商業區」，層棟戶數為「地上11層」，屬總樓層6層以上之供公眾使用建築物，依建物登記資料所載，地下1層、1層之公用空間（府中段4790建號，下稱系爭建築物）為10共有人所共有，原告為其中之共有人。經被告稽查，系爭建築物有「地下1層、1樓室內梯打除將該處樓地板封閉」、「地下1層、1樓防火區劃牆壁破壞（機械停車牆壁拆除）」、「1樓外牆變更(打除)」、「地下1層擋土牆變更(打除)」等擅自變更使用狀況，前經被告以民國104年8月6日新北工使字第1041460463號函通知原告等人限期於104年9月10日前以書面向被告陳述意見或回復原狀或補辦手續在案。嗣經被告於105年9月29日及106年1月24日派員至現場勘查，查得系爭建築物仍有前開擅自變更使用之違規狀態，爰以原告違反建築法第77條第1項規定，依同法第91條第1項第2款規定，以106年2月17日新北工使字第1060296617號函併附同文號處分書（下稱原處分），共同裁處全體所有權人新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限於106年5月20日前改善或補辦手續完竣。原告不服，提起訴願，經決定駁回後，提起本件行政訴訟。
三、原告起訴主張略以：系爭建築違法情狀，皆非原告及其他受處分之住戶所致。九樓住戶邱芬蘭及其夫謝信得未依核定用途使用一樓以經營麵食店，且於地下一樓組建隔間，已遭系爭建築之大福地社區管理委員會於105年8月25日及同年11月2日檢舉之；再者，縱系爭建築一樓牆面遭拆除確非二樓住戶柯本生擅自變更使用所致，惟原告已向柯本生提起返還不當得利之訴，業經台灣台北地方法院簡易庭106年度北簡字第5050號案件繫屬中，按柯本生於民事補充答辯狀所附之新北地方檢察署101年度偵續第717號訊問筆錄，其購買系爭建築一樓時，前屋主劉碧貞已將該樓層出租予便利商店，且柯本生並不知該店面有違建築法規定情事，亦不知該店面有部分並非個人所有而為共有，足見系爭建築物一樓牆面拆除係前屋主劉碧貞所致。依據行為責任優於狀態責任之法理，被告自應依建築法第73條第2項及第91條第1項第1款論處邱芬蘭及謝信得及前屋主劉碧貞之行為責任。系爭建築之違規情事已歷時多年，且亦非現行住戶所為，而住屋易主乃屬常情，殊難期待系爭建築之住戶皆對系爭建築之違規情事有所認識。被告未審酌原告及其他受處分之住戶主觀上有無故意、過失即逕予開罰，原處分實有不當，應予撤銷等語。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
四、被告答辯略以：系爭建物共用部分現為1樓門廳及地下1樓防空避難室，係供全體所有權人使用，被告前多次發函請系爭建物全體所有權人恢復原狀或補辦手續，惟均置之不理、拒不改善，是建築物所有權人未維護建築物合法使用與其構造及設備安全屬實，被告依法裁處建築物全體所有權人（即包含原告共10人），並命改善，於法無違等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、本院之判斷：
(一)按建築法第77條第1項、第91條第1項第2款規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」「有下列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」可知建築物所有權人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，如有違反，處建築物所有權人罰鍰，並限期改善或補辦手續。又建築物所有權人就「建築物合法使用與其構造及設備安全」狀態的維持，所負為「狀態責任」，屬「結果責任」；且如第三人繼受該「建築物」之所有權或使用權時，亦同時繼受存在於該物「未維護建築物合法使用與其構造及設備安全」違法狀態之責任（最高行政法院105年度判字第1號判決意旨參照)。
(二)另按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」公寓大廈管理條例第3條第2款及第11條定有明文。是公寓大廈之區分所有權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有關係。換言之，於分別共有且未訂有分管契約之情形，各個共有人其應有部分，為對於共有物所有權之成數，抽象的存在於共有物之全部，在分割之前，無從具體辨明何者為何共有人所有及管理，則各共有人對共有土地全部均負有管理義務。
(三)經查，原告等為系爭建築物之部分共有人，此有土地建物查詢資料附卷可憑（見訴願卷第34-49頁)；且系爭建築物有未依建築物使用類組及變更使用辦法第8條申請變更使用執照，而有「地下1層、1樓室內梯打除將該處樓地板封閉」、「地下1層、1樓防火區劃牆壁破壞（機械停車牆壁拆除）」、「1樓外牆變更(打除)」、「地下1層擋土牆變更(打除)」等擅自變更使用之事實，有被告勘查紀錄表、現場照片、使用執照存根、使用執照圖（見訴願卷第76-83頁、本院卷第152-154頁)，復為原告吳月珠所自承(見本院卷第160頁，107年10月26日準備程序筆錄)，該事實應可認定。又建築法第77條第1項、第91條第1項第2款之「狀態責任」，既以建築物所有權人就「建築物合法使用與其構造及設備安全」狀態維持為其義務，應不以具有故意、過失為前提，原告辯稱其對於違規狀態無故意、過失，本件違法狀態為買受房屋前即存在，非原告所應負責云云，應無足取。原處分以原告為系爭建物之共同所有人，且系爭建物有上述擅自變更使用狀態之事實，據以裁處系爭建物全體所有權人6萬元罰鍰，並命限期改善或補辦手續，於法並無不合。
(四)原告主張被告所陳之違法情狀，前經社區管理委員會陳明係9樓住戶邱芬蘭及其夫婿謝信得於1樓經營麵店所致，另系爭建築物1樓牆面拆除，肇因於前任2樓屋主柯本生所致等語。
惟按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」為建築法第73條第2項所規定，如違反並有同法第91條第1項第1款之處罰，該規定為違規行為人之「行為責任」，乃因自身行為（包含作為與不作為）肇致危險者，負有排除危險之義務；與前述因違反建築法第77條第1項規定，依同法第91條第1項第2款為處罰之「狀態責任」，二者不同。
(五)經查，原告主張邱芬蘭、謝信得於1樓經營麵店所為等語。惟被告已陳明，該邱芬蘭、謝信得所涉為另案，為同棟大樓之另一建號部分，其2樓、1樓及地下室違反建築法之案件，該案所涉違反建築法案件與本件不同等語（見本院卷第42頁答辯狀、第136頁之107年8月24日準備程序筆錄)，並經被告另以106年2月17日新北工使字第1060297472號函裁處在案（見訴願卷第72-75頁)，故該案之違規情節與本件不同，與本件為相異二案，原告之主張應是相混淆所致。原告吳月珠亦陳稱對於邱芬蘭、謝信得究有無為本件拆除、變更使用行為，伊沒有看到行為人是誰，伊房屋買來的時候就是這樣等語（見本院卷第160頁，107年10月26日準備程序筆錄)，故無法認為邱芬蘭、謝信得或其他人為本件之違規行為人。再查，柯本生雖涉有拆除系爭建物地下逃生梯、承重牆、隔間牆等設施，前經臺灣新北地方檢察署檢察官偵查，惟檢察官偵查結果認為，查無柯本生有更改大樓公共區域空間行為之實據，並予柯本生不起訴處分，此有臺灣新北地方檢察署檢察官100年度偵字第16232號、101年度偵字第1491號不起訴處分書附卷可參（見訴願卷第15-19頁)，原告吳月珠亦陳稱對於柯本生究有無為本件之拆除行為，伊並不清楚，僅是猜測是柯本生所為等語（見本院卷第138頁之107年8月24日準備程序筆錄、本院卷第161頁之107年10月26日準備程序筆錄)，故亦無柯本生為本件違規行為人之實據。從而，本件未發現違規行為之行為人或違規情狀之使用人，被告以原告等為系爭建物之所有權人，而為處罰對象，應無違誤。原告等人既為系爭建築物之所有權人，自有維護其合法使用之義務，自不能以渠非擅自變更使用之違規行為人，或違規行為另有他人，執為免罰之論據。
五、綜上所述，原告主張各節，尚無足採。原處分並無不法，訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 10 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 陳金圍
法 官 許麗華法 官 吳俊螢
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 108 年 1 月 10 日
書記官 王月伶