臺北高等行政法院判決
107年度訴字第1535號108年5月23日辯論終結原 告 陳慶蒼訴訟代理人 林世超 律師被 告 宜蘭縣政府代 表 人 林姿妙（縣長）訴訟代理人 鄧貴珍
黃訢瑜上列當事人間地政士法事件，原告不服內政部中華民國107年9月26日台內訴字第1070063914號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠本件原告起訴後，被告之代表人已由陳金德變更為林姿妙，茲由新任代表人具狀聲明承受訴訟，依法核無不合。
㈡按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被
告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：三、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明。」「撤銷訴訟進行中，原處分已執行而無回復原狀可能或已消滅者，於原告有即受確認判決之法律上利益時，行政法院得依聲請，確認該行政處分為違法。」行政訴訟法第111條第1項、第3項第3款、第196條第2項定有明文。原告原聲明請求判決訴願決定及原處分均撤銷，嗣因其遭停止執行業務8個月屆滿執行完畢，故變更聲明為確認原處分違法，揆諸前揭規定，自應准許。
二、事實概要：緣原告具地政士資格，受土地所有權人張文彬與抵押權人王梓羽委託，於民國106年1月3日就宜蘭縣○○鄉○○段606-1、607地號土地（下合稱系爭土地，分稱系爭606-1土地、系爭607土地），辦理共同擔保金額新臺幣800萬元最高限額抵押權之設定（下稱系爭抵押權）。嗣原告又代理商綉慧向張文彬買受同段606地號土地（下稱系爭606土地）及系爭607土地應有部分、代理商志鵬向張文彬買受系爭
606 -1土地及系爭607土地應有部分，並均於106年4月9日分別與張文彬簽訂不動產買賣契約（下合稱系爭買賣契約），商綉慧於106年4月26日辦畢系爭606土地所有權移轉登記、商志鵬於同日辦畢系爭606-1土地所有權移轉登記。商志鵬106年5月3日復將系爭606-1土地及系爭607土地應有部分出賣商君豪。經商君豪及商綉慧於107年1月25日向被告陳情原告於簽立系爭買賣契約時，明知系爭土地已有系爭抵押權之登記，簽約當日卻未調閱系爭土地最新登記謄本，僅附系爭606土地、系爭606-1土地之所有權狀及不動產經紀業幸福地產（下稱幸福地產）105年8月1日所申請之系爭607土地登記謄本（下稱舊土地謄本），經於106年9月26日自行調閱系爭土地登記謄本，始查悉系爭土地已有系爭抵押權登記，且系爭607地號土地經臺灣宜蘭地方法院106年6月8日查封登記，原告未善盡告知義務，致系爭土地移轉後系爭抵押權未塗銷而由商綉慧、商君豪承受，系爭土地被查封及裁定拍賣抵押物，造成商綉慧、商志鵬重大損失等語；並於106年9月30日買賣雙方合意解除系爭買賣契約。經宜蘭縣地政士懲戒委員會（下稱地懲會）107年第1次會議決議請原告補正資料，被告並函請原告補充陳述並提供系爭買賣契約簽立攝錄影像、收據證明及具體書面證明等，證明商綉慧及商志鵬知悉系爭抵押權設定登記及其處理方式，惟原告僅書面說明而無法提供。地懲會再召開107年第2次會議，審認原告執行擬撰系爭買賣契約業務過程中，未就系爭抵押權處理方式記載於系爭買賣契約上，在辦理所有權移轉登記過程亦未提醒商綉慧及商志鵬系爭抵押權存在，且未提供最新之土地登記謄本俾以瞭解系爭土地狀況，致系爭607土地遭查封拍賣，系爭606-1土地亦經裁定拍賣，違反業務上應盡之義務，情節重大，乃依地政士法第26條第1項、第44條第3款規定，決議原告「應予停止執行業務8個月。」。被告並以107年7月3日107年度地懲字第2號懲戒決定書（下稱原處分）懲戒決定：「被付懲戒人陳慶蒼地政士應予停止執行業務8個月。」原告不服，提起訴願，遭決定駁回，原處分並經執行完畢，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告起訴主張：㈠原告臨時接獲通知辦理系爭買賣契約簽約，適逢星期假日晚
上，未能及時調閱系爭土地登記謄本，因而由張文彬提供亦有設定抵押權登記之登記謄本（下稱系爭土地舊謄本）及所有權狀影本做為附件，而系爭土地舊謄本揭露之抵押權設定擔保金額比系爭買賣契約時系爭抵押權設定擔保金額更高，買賣雙方約定系爭抵押權於清償完畢後自行塗銷，並無故意隱匿系爭抵押權設定之情形。商綉慧及商志鵬簽約時並已知悉系爭土地有系爭抵押權設定及其處理方式。
㈡系爭買賣契約簽訂後，商綉慧及商志鵬均自行交付各期買賣
價金，嗣後買賣雙方又於106年9月27日合意解除系爭買賣契約，並於同年月30日申請撤銷報稅，買賣雙方均已協議解除系爭契約，原告並無違反地政士法業務上應盡之義務，情節亦非重大。
㈢商綉慧向臺灣宜蘭地方檢察署（下稱宜蘭地檢署）提出詐欺
等告訴，經宜蘭地檢署以107年度偵字第2532號偵查結果，予以不起訴處分（下稱系爭不起訴處分），原告確無違反地政士法，且未有情節重大情形。商綉慧及商志鵬看過系爭土地，事後並打電話到幸福地產指明要看系爭買賣契約標的，知悉詳細內容，僅因事後因張文彬未依約履行退款事宜，再假裝其完全不知情，遭原告及張文彬、仲介蒙蔽云云，無非逼原告催告張志彬還款，且系爭買賣契約經買賣雙方解約亦未知會原告，即可見商綉慧及商志鵬完全知悉且掌握系爭買賣契約進度，原告僅臨時受委託代辦之工具。
㈣並聲明：⒈確認原處分違法。⒉訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：㈠商君豪及商綉慧陳情以原告未於簽立系爭買賣契約當日提供
系爭土地最新登記謄本，使其於自行調閱最新登記謄本始知系爭土地設有系爭抵押權，嗣遭拍賣致其權益受損。原告於簽立系爭買賣契約當日，確實未提供系爭土地最新登記謄本，僅提供系爭土地舊謄本。而原告於106年1月3日係先將張文彬及黃素華間設定系爭土地之共同擔保金額1,300萬元最高限額抵押權（下稱舊抵押權）辦理塗銷，並同時辦理張文彬與王梓羽間系爭抵押權，原告是否有告知商綉慧及商志鵬舊抵押權已塗銷，且另有設定系爭抵押權，容有疑義。又系爭買賣契約第5條第2項雖有撰擬「乙方如因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔保之未償債務，依下列約定方式處理□乙方應於第三期款前（核准貸款三日內）清償並塗銷抵押權。□甲方承受者，雙方應以書面另為協議並確認承受日期、承受貸款金額…」等語，惟原告在擬撰系爭買賣契約時明知系爭土地有系爭抵押權存在，卻未於系爭買賣契約記載約定系爭抵押權處理方式，影響商綉慧及商志鵬買受系爭土地之權利。
㈡系爭土地舊抵押權塗銷與設定系爭抵押權之代理人均為原告
，原告明知上情，於106年4月9日又代理商綉慧及商志鵬向張文彬買受系爭土地並簽立系爭買賣契約，卻未附最新登記謄本，故商綉慧及商志鵬是否知悉舊抵押權塗銷與系爭抵押權設定尚有疑義，難謂原告已盡地政士應負之義務。
㈢商綉慧向原告提出詐欺等刑事告訴之不起訴處分與原告違反
地政士業務上應盡之義務係屬二事，原告未盡善良管理人之責，執行擬撰系爭買賣契約業務過程中，未就系爭抵押權處理方式記載於系爭買賣契約上，在辦理系爭土地所有權移轉登記過程亦未提醒商綉慧及商志鵬系爭抵押權存在，且未提供系爭土地最新之登記謄本供買方瞭解系爭土地狀況，致系爭土地均遭法院查封拍賣，原告違反業務上應盡之義務，情節重大，被告依法作成原處分，於法有據，洵無違誤。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
五、本院之判斷：㈠適用之法令：
⒈按地政士法第26條：「地政士受託辦理各項業務，不得有
不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」、第43條：「地政士之懲戒處分如下：一、警告。
二、申誡。三、停止執行業務2月以上2年以下。四、除名。」、第44條：「地政士違反本法規定者，依下列規定懲戒之：…三、違反依第27條第3項所定之管理辦法、第26條第1項、第27條第1款、第2款、第5款、第6款或第29條第2項規定者，應予停止執行業務或除名。」。
⒉次按地政士倫理規範第10條：「地政士應依據法令及正當
之程序，盡力維護當事人之合法權益，對受託案件，不得無故延宕，如有延宕應告知當事人理由。」、第11條：「地政士對受託辦理之業務，應將法律上之意見坦誠以告。
」。
⒊再按「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關應設立地政
士懲戒委員會（以下簡稱懲戒委員會），處理地政士懲戒事項；其組織，由直轄市或縣（市）主管機關定之。（第2項）懲戒委員會置委員9人，其中1人為主任委員，由直轄市政府地政處長或縣（市）政府地政局長兼任，其餘委員，由直轄市或縣（市）主管機關就下列人員派兼或聘兼之：一、公會代表2人。二、人民團體業務主管1人。三、地政業務主管3人。四、社會公正人士2人。」、「地政士有第44條各款情事之一時，委託人、利害關係人、各級主管機關、地政事務所或地政士公會得列舉事實，提出證據，報請地政士登記之直轄市或縣（市）主管機關所設懲戒委員會處理。」為地政士法第45條、第46條所明文。另被告為處理該縣地政士懲戒事項，已依上揭第45條規定之授權訂定「宜蘭縣地政士懲戒委員會設置暨處理要點」，其第2點第1項規定：「本懲戒委員會（以下簡稱本會）置委員9人，其中1人為主任委員，由本府地政處處長兼任，其餘委員，就下列人員派兼或聘任：㈠公會代表2人。㈡人民團體業務主管1人。㈢地政業務主管3人。㈣社會公正人士2人。」核與授權母法無違，自得適用於本件。
⒋又行政法院對於不確定法律概念以審查為原則，但對於具
有高度屬人性之評定、高度科技性之判斷、計畫性政策之決定及獨立專家委員會之判斷，則基於尊重其不可替代性、專業性及法律授權之專屬性，承認行政機關就此等事項之決定，有判斷餘地，對其判斷採取較低之審查密度，僅於行政機關之判斷有恣意濫用及其他違法情事時，得予撤銷或變更，其可資審查之情形包括：1.法律之解釋是否正確；2.事實之認定有無錯誤；3.由委員會為決定時，其組織是否合法；4.是否遵守有關之程序規定；5.是否根據與事件無關之考量觀點；6.有無違反一般事理之考量（違反經驗法則或論理法則）或顯然不當之情事（司法院釋字第432號、第462號解釋及釋字第553號解釋理由書第2段參照）。本件上訴人所為是否構成上開地政士法第26條第1項之「有不正當行為或違反業務上應盡之義務」，屬不確定之法律概念，且該不確定法律概念，依地政士法第45條及「桃園市地政士懲戒委員會設置暨作業要點」第2條第1項規定，屬被上訴人所設桃園市地政士懲戒委員會獨立專家委員會之決定，核屬被上訴人之判斷餘地，法院對該判斷應予尊重並採較低密度之審查（最高行政法院105年判字第656號判決要旨參照）。
㈡原告具地政士資格，受土地所有權人張文彬與抵押權人王梓
羽委託，就系爭土地辦理系爭抵押權。嗣原告又代理商綉慧向張文彬買受系爭606土地及系爭607土地應有部分、代理商志鵬向張文彬買受系爭606-1土地及系爭607土地應有部分，並均於106年4月9日分別與張文彬簽訂系爭買賣契約，商志鵬於同日辦畢系爭606-1土地所有權移轉登記，未辦理系爭607土地應有部分之所有權移轉登記。之後商志鵬復將系爭
606 -1土地及系爭607土地應有部分出賣商君豪。原告於買賣雙方簽訂系爭買賣契約時，明知系爭土地已有系爭抵押權之登記，簽約當日未調閱系爭土地最新登記謄本，僅附系爭606土地、系爭606-1土地之所有權狀及系爭土地舊謄本，且系爭607地號土地經臺灣宜蘭地方法院106年6月8日查封登記，系爭606-1土地亦經裁定拍賣等情，有系爭土地不動產買賣契約、土地登記申請書、土地登記謄本、異動索引資料在卷可憑（原處分卷第21-95頁、第96-103頁、本院卷第117-144頁），並有臺灣宜蘭地方法院106年度司拍字第118號民事裁定（原處分卷第175-176頁）在卷可按，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又地政士執行業務，應確認交易不動產之正確性，實務上作法，係採調閱最新之登記簿謄本，以查明其權屬及有無限制登記或他項權利之登記等情形，於簽約時亦多將登記謄本列為附件辦理。買賣之不動產如有抵押權設定時，一般會先確認抵押權人屬性（金融機構、法人或自然人），又實務上多以貸款方式支付部分買賣價款，於過戶前提供經買方與抵押權人訂立之抵押權設定書類，由地政士連件辦理。至於原有抵押權，其所擔保之未償債務，通常於契約中約定由買方貸款撥款待償，嗣清償完畢後由原抵押權人出具同意書，以辦理抵押權塗銷設定等情，並據中華民國地政士工會全國聯合會108年2月13日全地公（9）字第1089012號函覆在卷（本院卷第147-149頁）。故原告既為辦理系爭抵押權設定登記之地政士，明知系爭土地有系爭抵押權之登記，於辦理系爭買賣契約時非但未調閱系爭土地最新登記謄本，且僅檢附系爭607土地舊登記謄本，且觀之系爭買賣契約內容，原告亦未盡其地政士業務上之義務，與買賣雙方就系爭抵押權清償及塗銷方式妥為約定並記載系爭買賣契約，甚至將系爭606-1土地所有權移轉登記與商志鵬，致系爭抵押權由商志鵬承受，並因嗣後商君豪買受系爭606-1土地、系爭607土地而承受系爭抵押權，致系爭607土地遭查封拍賣，系爭606-1土地亦經裁定拍賣。則原告於辦理系爭買賣契約及系爭606-1土地所有權移轉登記時，確違反地政士倫理規範及正當程序，且未盡力維護系爭土地買受人之合法權益，亦未將法律上意見坦誠以告，而有違反地政士業務上應盡之義務，且系爭買賣契約標的金額高達800萬元，自屬情節重大，至為明確。原處分依地政士法第26條第1項、第44條第3款規定，決議原告「應予停止執行業務8個月。」，並未逾越法定裁量範圍，經核於法尚無不合。
㈢原告雖主張臨時接獲通知辦理系爭買賣契約簽約，適逢星期
假日晚上，未能及時調閱系爭土地登記謄本，而系爭土地舊抵押權設定擔保金額比系爭買賣契約時系爭抵押權設定之擔保金額更高，買賣雙方約定系爭抵押權於清償完畢後自行塗銷。商綉慧及商志鵬簽約時並已知悉系爭土地有系爭抵押權設定及其處理方式云云，惟查：
⒈依24小時開放之HINET地政服務隨時可查到最新不動產登
記內容等情，業據被告說明在卷（本院卷第190頁），可知，即便是星期假日晚上，原告仍可及時調閱系爭土地登記謄本。況原告既未有系爭土地最新登記謄本，亦非不得於翌日之上班日調得最新登記謄本後再代買賣雙方擬撰系爭買賣契約。故而證人林依蓓雖證述原告於系爭買賣契約簽立翌日即委託證人申請系爭土地最新登記謄本等語，亦無礙原告於系爭買賣契約簽立時未依地政士執行業務應確認交易不動產之正確性，調閱最新之登記簿謄本義務之違反，故原告辯稱未能及時調閱系爭土地登記謄本云云，委無足取。
⒉原告代理系爭抵押權之設定登記，對系爭抵押權之內容應
知之甚詳，然稽之系爭買賣契約之記載，原告亦未盡其地政士業務上之義務，與買賣雙方就系爭抵押權清償及塗銷方式妥為約定，依法均屬違反地政士之義務。又實務上就原有抵押權，其所擔保之未償債務，通常於契約中約定由買方貸款撥款待償，嗣清償完畢後由原抵押權人出具同意書，以辦理抵押權塗銷設定。於交易案情特殊情形，地政士認有必要，即有攝錄影像之情況等情，並據中華民國地政士工會全國聯合會函覆明確（本院卷第147-149頁）。
原告固主張買賣雙方約定系爭抵押權於清償完畢後自行塗銷云云，然原告非但未將法律上之意見坦誠說明，就系爭買賣契約買賣雙方如何清償系爭抵押權所擔保之債權及系爭抵押權塗銷方式，復未載明於系爭買賣契約上，縱系爭買賣契約雙方就系爭抵押權之清償及塗銷有自行約定之事實，然此交易案情特殊情形亦未見原告以攝錄影像舉證以實其說（見本院卷第356頁筆錄），其主張自難信為真實。
⒊況且，不論商綉慧及商志鵬是否知悉系爭抵押權存在，或
系爭土地舊謄本所記載之擔保金額與系爭抵押權所擔保金額差距為何，原告均未依據法令及正當之程序告知法律上之意見、辦理系爭買賣契約、系爭抵押權塗銷及系爭土地所有權移轉登記，該等消極之不作為，均屬未盡力維護當事人之合法權益，而違反地政士法及地政士倫理規範至為明確。因此證人張文彬及吳仲銘之證述內容，均不能為有利於原告之認定。
⒋此外，原告就商綉慧及商志鵬簽立系爭買賣契約時有何知
悉系爭抵押權處理方式乙節，並未舉證以實其說（見本院卷第356頁筆錄），故原告上開主張，並無可採。
㈣至原告主張系爭買賣契約簽訂後，商綉慧及商志鵬均自行交
付各期買賣價金，完全知悉且掌握系爭買賣契約進度，嗣後買賣雙方復合意解除系爭買賣契約，並申請撤銷報稅，系爭買賣契約解約亦未知會原告，原告並無違反地政士法業務上應盡之義務，情節亦非重大云云。然查，原告未依據地政士倫理規範及正當之程序辦理系爭買賣契約、系爭抵押權塗銷及系爭土地所有權移轉登記，該等消極之不作為乃屬未盡力維護當事人之合法權益，而違反地政士法及地政士倫理規範乙節，前已述及。故系爭買賣契約當事人是否於簽訂後自行交付各期買賣價金，嗣後合意解除系爭買賣契約，與原告違反地政士法及地政士倫理規範之違規行為係屬二事，原告上開抗辯亦無可採。
㈤又原告主張商綉慧向宜蘭地檢署提出詐欺等告訴，經宜蘭地
檢署為系爭不起訴處分等節，然刑法第339條之構成要件，乃意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付；或以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之。此外，刑法第342條背信罪之構成要件，乃為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益。均與原告所違反地政士法及地政士倫理規範之構成要件迥然相異，縱系爭不起訴處分以並無證據認定原告於系爭買賣契約締約及履約過程有詐欺或背信行為之理由，亦與原告未依據法令及正當之程序辦理系爭買賣契約、系爭抵押權塗銷及系爭土地所有權移轉登記之消極不作為無涉。故原告上開主張，亦無足憑採。
六、綜上，原告主張各節，均無可採，原處分認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請確認違法，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，均無礙本院前開論斷結果，爰不予一一論述，併予指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 13 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 林惠瑜
法 官 張瑜鳳法 官 黃莉莉
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 108 年 6 月 13 日
書記官 陳清容