臺北高等行政法院判決
107年度訴字第1707號109年12月2日辯論終結原 告 柯秀瑞
林春乾簡麗香陳正春共 同訴訟代理人 徐秀鳳 律師被 告 基隆市政府代 表 人 林右昌（市長）訴訟代理人 張欣怡
傅俊昇廖昭順上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國107年10月31日台內訴字第1072250981號訴願決定（案號：0000000000），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：…二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。原告起訴狀訴之聲明載為：「原訴願決定（行政院台內訴字第1072250981號）及原處分（107年4月3日基府地價貳字第1070214686號、107年2月12日基府工園貳字第0000000000A號、107年2月13日基府工園貳字第0000000000B號、107年2月13日基府工園貳字第0000000000D號、107年2月13日基府工園貳字第0000000000F號函）均撤銷。」（本院卷㈠第11頁），因上開聲明仍有不明瞭及不完足之處，經本院審理時闡明，令原告敘明及補充之，迭經原告變更訴之聲明，最後原告變更訴之聲明為：「㈠訴願決定及原處分（被告107年4月3日基府地價貳字第1070214686號函，下稱原處分1）關於未核准如附表1（本院卷㈠第449頁）所示土地『被告應再核發補償金額欄』所示徵收補償價額暨原處分（107年2月12日基府工園貳字第0000000000A號函，下稱原處分2）關於未核准新臺幣（下同）1,351,420元（救濟金額687,163元、獎勵金額664,257元）均撤銷。㈡被告應作成再核准給付原告柯秀瑞12,088,620元、原告林春乾7,253,172元、原告簡麗香6,044,310元、原告陳正春6,044,310元之徵收補償價額，及原告柯秀瑞687,163元救濟金及664,257元獎勵金之行政處分。」（本院卷㈠第409-410頁筆錄）。經查，原告上開訴之變更，核其變更之訴與原起訴請求之基礎相同，本院亦認屬適當，是揆諸前揭規定，於法並無不合，爰予准許。
貳、實體部分：
一、事實概要：㈠被告為辦理「田寮河畔公園闢建工程（第二工區）」（下稱
公園闢建工程），申請徵收坐落基隆市○○區○○段（下同）224地號等7筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部民國106年11月7日台內地字第1061307240號函核准徵收（下稱系爭徵收）。
㈡原告柯秀瑞所有基隆市○○區○○段○○○○號土地及其上東
明路152號建物（下稱柯秀瑞土地、系爭建物）、原告林春乾所有同段225地號土地（下稱林春乾土地）、原告簡麗香所有同段228地號土地（下稱簡麗香土地）、原告陳正春所有同段232地號土地（下稱陳正春土地，與柯秀瑞土地、林春乾土地、簡麗香土地合稱系爭土地）位於系爭徵收範圍內，被告以106年11月8日基府地用貳字第0000000000B號公告徵收補償，公告期間自106年11月8日起至106年12月8日止（下稱系爭徵收公告）。
㈢原告於106年12月6日提出異議書，就土地徵收補償金部分，
被告以107年2月22日基府地價貳字第1070009916號函復查處情形，原告復於107年2月26提出陳情異議說明書，被告依土地徵收條例第22條規定，提請基隆市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）107年3月23日107年第1次會議決議：「經出席委員一致同意，本案異議土地田寮段224地號等5筆土地維持原評定之徵收市價每平方公尺13萬5,454元。」被告據以原處分1通知原告土地徵收補償部分之復議結果。
㈣另就建築改良物拆遷補償救濟金部分，被告以107年1月3日
基府都使貳字第1060071245號函復原告柯秀瑞，嗣後又以原處分2檢送「建築改良物拆遷補償救濟清冊」（含救濟金及獎勵金）予原告柯秀瑞，就系爭建物核定總金額2, 084,393元。
㈤原告不服被告核定系爭土地徵收補償金及原告柯秀瑞建物救
濟補償金額，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張：㈠被告以系爭徵收公告徵收系爭土地及系爭建物，公告期間自
106年11月8日至106年12月8日止計30日，故本件應按照徵收當期之市價補償其地價，而依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第17條第2項規定，估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。準此，系爭徵收於106年12月8日公告期滿，估價基準日無論採106年9月1日而應搜集106年3月2日至9月1日期間之交易案例，或採翌年3月1日而應搜集106年9月2日至107年3月1日之交易案例，皆不得以105年度之交易價格為準，被告以105年3月至9月間之買賣實例推估系爭土地之土地徵收補償金違法不合。又被告辦理本件徵收補償查估作業，並未委託不動產估價師鑑價簽證，而僅交由基隆市信義地政事務所進行（下稱查估單位），其有無確實調查、所選取之調查實例是否恰當等，並無公證第三方監督核實，顯違反查估辦法第3條第1項之規定。
㈡查系爭土地及系爭建物坐落基隆市○○路，位於基隆市○○
○段，商業活動蓬勃，鄰近的東明路221號1樓店面於102年間之交易金額即高達990萬元，當時土地每平方公尺交易單價就已達46萬餘元（下稱系爭原告主張交易案例），被告未合理選取比較標的，致系爭土地徵收補償金低於市價，有失公平合理。縱依被告主張系爭土地徵收查估基準日為105年9月1日而蒐集105年3月2日至105年9月1日之買賣實例，惟其所採取之比準地○○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭比準地），於前開蒐集期間內並無任何買賣實例，而被告所選取的買賣實例○○○區○○段○○段○○○○○號土地與東明段65地號土地（下稱系爭買賣實例），與系爭比準地條件顯不相當，其價格並無代表性，不適合作為系爭土地徵收補償金之比較標的。被告本應公平並採選與系爭土地使用性質相近之土地作為地價查估之標準，方符土地徵收條例第30條第1項規定之意旨。況內政部頒布土地徵收補償市價查估作業手冊亦記載，民眾提供不在案例蒐集期間之案例時，基於估價原理之應用，查估單位仍宜詳予說明作為查估價格參考之妥適性，而非逕予排除適用。乃被告於系爭徵收時，刻意擷取條件不相當之系爭買賣實例作為系爭土地徵收之標準，且就系爭原告主張交易案例，皆遭被告以非屬法定蒐集期間為由而不採，甚至105年8月完成之信二路1-30號、61-90號交易案例（下稱系爭原告主張105年8月交易案例），也遭被告以需配合地評會評定之行政作業時程而逕予剔除，致所核定之系爭土地徵收補償金明顯過低，誠屬不當，有失公平合理。又未見被告提出買賣實例調查估價表，其是否確實依法辦理查估，系爭買賣實例選取是否合理，殊有疑問。況系爭土地徵收過程則僅簡單記載經出席委員一致同意通過等語，流於形式，其所選取之調查實例是否恰當，有無確實踐行法定程序等，並無公正第三方實質監督核實，原告更無從知悉了解，更屬可議。
㈢按基隆市辦理公共工程拆遷補償救濟自治條例（下稱拆遷補
償自治條例）第3條規定，系爭建物係原告柯秀瑞於98年5月向第三人購入，購入時系爭建物即為鋼筋混凝土造。102年6月26日，被告發布實施之都市計畫「擴大及變更基隆市主要計劃通盤檢討案一第二階段」始將系爭建物劃定為公園用地，準此，系爭建物係於都市計畫發布前即存在之建築物，依拆遷補償自治條例第3條第2項規定應屬合法建築物，被告依合法建築物補償標準70%發給拆遷救濟金，於法有違。另關於兩造間另案土地徵收事件，前經本院107年度訴字698號為原告不利之判決，因該判決有諸多違背法令之處，原告業已依法提起上訴。
㈣爰聲明：⒈訴願決定及原處分1關於未核准如附表1（本院卷
㈠第449頁）所示土地「被告應再核發補償金額欄」所示徵收補償價額暨原處分2關於未核准1,351,420元（救濟金額687,163元、獎勵金額664,257元）均撤銷。⒉被告應作成再核准給付原告柯秀瑞12,088,620元、原告林春乾7,253,172元、原告簡麗香6,044,310元、原告陳正春6,044,310元之徵收補償價額，及原告柯秀瑞687,163元救濟金及664,257元獎勵金之行政處分。⒊訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：㈠需用土地人即被告工務處於105年9月6日函送含系爭土地共9
筆土地宗地個別因素清冊請被告地政處協助辦理系爭徵收補償市價查估，被告地政處即轉請查估單位辦理土地徵收補償市價查估。查估單位地價區段劃分、地價訂定情形說明如下：
⒈依土地徵收條例第30條第1項規定，在都市計畫區內之公
共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。次依查估辦法第22條第1項規定，都市計畫區內公共設施保留地區段地毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算；同條第5項規定，公共設施保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準。土地徵收補償市價查估○○○區○○段○○○○號等9筆公園保留地依地段相連情形劃分為3個公共設施保留地地價區段（公園保留地）：P001-00區段（含原告柯秀瑞、林春乾、簡麗香土地）、P002-00區段（含原告陳正春土地）及P003-00區段;另其毗鄰土地依使用分區不同而分別劃設2個非公共設施保留地地價區段：P004-00區段（田寮河畔公園用地，屬公共設施用地地價區段）、P005-00區段（福虎橋至旺牛橋一帶商業區）。
⒉依查估辦法第18條規定，都市計畫區內之公共設施保留地
毗鄰○○○區段○○於區段內選取具代表性之土地為比準地；同辦法第22條第2項規定其毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價；第3項規定毗鄰為公共設○○○區段○○區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。查估單位於P004-00公共設施用地地價區段內選○○○區○○段○○○○○號土地為比準地，該筆土地形狀為方形，非臨街地，地勢平坦，接近基隆女中、全聯超市、田寮河畔公園等公共及服務設施，於P000-0○○○區○○區段內選○○○區○○段○○○○號土地為比準地（即系爭比準地），該筆土地形狀為方形，單面臨街（面臨15公尺寬道路），地勢平坦，接近基隆女中、全聯超市、田寮河畔公園等公共及服務設施。
⒊依查估辦法第28條規定，需用土地人應於每年9月1日前送
達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。本案查估基準日為105年9月1日，復依第17條規定蒐集105年3月2日至105年9月1日期間（查估基準日之前6個月期間）之買賣實例，排除特殊交易情形案例以避免影響查估結果乖離正常市場行情，選取與比準地土地使用分區相同且距離相近之買賣實例，再依區域因素、個別因素進行修正，據以推估各地價區段之比準地地價；因毗鄰之P004-00公共設施用地地價區段之地價納入計算致平均市價降低，依第22條第3項規定不予納入計算，因此本案公共設施保留地區段地價即以毗鄰之P000-0○○○區○○區段之區段地價每平方公尺13萬1,000元計算，系爭土地宗地市○○○○區段地價為準。
⒋因土地徵收補償價額影響被徵收人財產權益甚鉅，被告基
於審慎評定原則，在徵收補償市價查估案件送交地評會評定前，先由被告地政處辦理初審作業，再由地評會部分具不動產估價師資格之委員組成預審小組進行複審，該查估結果經地評會105年第3次會議評議通過，被告以105年12月23日基府地價貳字第1050256634號函送「徵收土地宗地市價清冊」予需用土地人，作為106年1月至6月之土地徵收補償市價。
⒌另依土地徵收條例第30條第3項規定，各直轄市、縣(市）
主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地評會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。本案因未及於106年1月至6月完成徵收程序，故須辦理市價變動幅度作業，以作為調整106年7月至12月徵收補償地價之計算依據。查估單位依查估辦法第27條規定辦理市價變動幅度計算，經計算系爭土地所屬行政區信義區105年9月2日至106年3月1日之市價變動幅度為103.4%，於106年6月21日提交地評會106年第1次會議評議通過，作為調整106年7月至12月徵收補償地價之計算依據；故系爭徵收補償價額每平方公尺13萬5,454元（每坪約44萬7,782元），係以地評會105年第3次會議評議通過之「徵收補償市價每平方公尺13萬1,000元」，加計地評會106年第1次會議評議通過之「市價變動幅度103.4%」計算而來。
㈡按查估辦法第3條第1項規定，被告在辦理土地徵收補償市價
查估作業時，除了由地政機關自行辦理查估作業之外，亦可將本案查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理；依此，被告在無逾越法定裁量範圍情況下，依行政程序法第10條行使裁量權，將系爭徵收交由查估單位查估，並無違誤。查估單位辦理系爭徵收查估過程皆符合相關法令規定，且被告對於查估結果秉持審慎原則予以進行較高密度之兩階段審查作業，第一階段先由被告地政處辦理初審作業，第二階段再由地評會部分具不動產估價師資格之委員組成預審小組進行複審作業，完成兩階段審查作業後始將徵收補償市價查估案件正式提交地評會評定，查估結果經地評會105年第3次會議評議通過，嗣後原告不服提出復議，復議結果再經地評會107年第1次會議決議維持原評議結果。準此，被告依據法令規定辦理土地徵收補償市價查估作業，且查估案件經由較高密度之兩階段審查作業把關，並再由公正第三方、具專業且獨立行使職權之合議機制委員會－地評會予以監督審查查估作業過程及查估內容，實已克盡遵循法令規範作業，自無原告所稱違法不當之處。
㈢原告所舉之3件實價登錄交易實例，有交易日期距查估作業
期間3年之久，不符土地徵收條例第30條第3項之立法精神，有交易價格有異於市場正常交易價格之虞，屬查估辦法第7條第4款「親友關係人間之交易」類型，有實價登錄申報期限為105年10月21日，已逾查估單位完成查估之期限（105年10月15日），因該實例資料於查估期限屆至前屬尚未確定之階段，故難以運用進行估價。系爭徵收依查估辦法第18條規定於P000-0○○○區○○區段內選○○○區○○段○○○○號土地為比準地，再依第19條規定選擇比較標的推估比準地價格，因P000-0○○○區○○區段內無買賣成交案例，另於鄰近區段尋找法定蒐集期間內之買賣案例，扣除單純車位交易、親友間特殊交易，並排除含有增建或未登記建物交易、距離及區位條件與本案土地條件差異過大之交易案例後，選取適當之買賣實例進行推估比準地地價。考量系爭建物為2層樓之透天厝型態，比準地地上建物為公寓型態，再參酌比較標的與比準地之區位及相關條件接近程度等，選○○○區○○段○○段○○○○○號（交易日期：105年8月1日，建物型態為公寓○○○區○○段○○○號（交易日期：105年6月28日，建物型態為公寓）商業區土地作為比較標的，並無不妥。
㈣系爭建物救濟金及獎勵金之計算，係依拆遷補償自治條例辦
理，依該條例第4條規定，合法建築物以重建價格補償，計算方式係以建築物拆除面積乘以重建單價等於重建價格，另第6條規定，違章建築依合法建築物補償金額為標準、再依建築物建造時間點所規定之折數核發救濟金，所有權人如在限期內自行拆遷者，同時加發前開拆遷救濟金額之一定成數之獎勵金，故查估標的建築物之合法性及建造時間認定影響其救濟金額及獎勵金額之計算。系爭建物現況為2層建築物，原部分建築物領有建物登記簿謄本，主要建材為磚造，層數為1層。被告現場勘查發現系爭建物現況為鋼筋混凝土造，已與原核准構造不符，爰據以認定原合法建築物部分已滅失。另以違章建築辦理查估作業，計算面積、勘定等級，另以系爭建物屬違章建築物，因建造日期不詳，故救濟金以折數70%，獎勵金成數以30%計。經計算系爭建物應領拆遷補償救濟金額，依法並無違誤。至於原告柯秀瑞於98年5月向第三人購入系爭建物係取得該建築改良物之所有權，與系爭建物是否屬合法建物係屬二事。另系爭土地屬44年6月公告發布實施之「港口商埠部分都市計畫」案劃設之都市土地，而於102年6月26日使用分區變更為公園用地，故非屬拆遷補償自治條例第3條第2款及第4款所列之合法建物。故系爭建物非屬合法建物。
㈤買賣實例調查估價表等查估文件係屬政府機關做成意思決定
前之內部準備作業文件，被告依政府資訊公開法第18條第1項第3款規定不予提供。系爭徵收補償過程及價額均依土地徵收條例、同條例施行細則及查估辦法、拆遷補償自治條例等相關規定辦理等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
四、本院之判斷：㈠按「申請徵收土地或土地改良物，應由需用土地人擬具詳細
徵收計畫書，並附具徵收土地圖冊或土地改良物清冊及土地使用計畫圖，送由核准徵收機關核准，並副知該管直轄市或縣（市）主管機關。」土地徵收條例第13條第1項定有明文。被告為辦理公園闢建工程，申請徵收坐落基隆市○○區○○段（下同）224地號等含系爭土地共7筆土地，並一併徵收含系爭建物之土地改良物等，經內政部106年11月7日台內地字第1061307240號函核准徵收即系爭徵收。原告柯秀瑞土地及其上系爭建物、原告林春乾土地、原告簡麗香土地及原告陳正春土地（即系爭土地）位於系爭徵收範圍內，被告以系爭徵收公告徵收補償，公告期間自106年11月8日起至106年12月8日止等情，有土地徵收計畫書、系爭徵收函、系爭徵收公告等件在卷可憑（本院卷㈡第31頁、本院卷㈠第23頁、原處分可閱卷第1-3頁）。
㈡次按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地
，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」、同條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」；又查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」、第10條第1項及第3項規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。」、第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：…三、地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：㈠該買賣實例土地權利價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。㈡該買賣實例土地權利單價＝該買賣實例土地權利價格÷該買賣實例土地持分面積。㈢土地正常買賣單價之估計，以前目土地權利單價為準，並考慮樓層別效用價差調整。」、第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」、第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」、第19條第1、2、3項規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」、第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」、第21條第1項第3、4款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：三、每平方公尺單價逾新臺幣1000元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。四、每平方公尺單價逾新臺幣10萬元者，計算至千位數，未達千位數無條件進位。」、第22條規定：「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價○○○區段○○○○段計算。（第2項）前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，其尾數進位方式依前條規定辦理。（第3項）第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留○○○區段○區段線比例加權平均計算。毗鄰為公共設○○○區段○○區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。（第4項）都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留○○○區段○○區段地價以與該保留地地價區段距離最近之三個同使用性質地價區段為基準，並得參酌區域因素調整估計之區段地價平均計算結果定之。計算結果較高者，應從高計算。（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第一項計算之區段地價為準，宗地跨越二個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，其地價尾數無條件進位至個位數。（第6項）區段徵收範圍內之公共設施保留地區段地價計算方式，以同屬區段徵收範圍內之非公共設施保留地區段地價平均計算為原則。但同一區段徵收範圍內無毗鄰非公共設施保留地者，依第1項規定查估區段地價。」、第27條規定：「（第1項）直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。二、分期計算實例市價單價並排序。三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。（第2項）前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，並得將地價變動情形相近之鄉（鎮、市、區）合併計算；鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」、第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」經查：
⒈系爭徵收依土地徵收條例第30條第1項、查估辦法第22條
第1項、第5項規定○○○區○○段○○○○號等9筆公園保留地依地段相連情形劃分為3個公共設施保留地地價區段（公園保留地）：P001-00區段（含原告柯秀瑞、林春乾、周麗香土地）、P002-00區段（含原告陳正春土地）及P003-00區段;另其毗鄰土地依使用分區不同而分別劃設2個非公共設施保留地地價區段：P004-00區段（田寮河畔公園用地，屬公共設施用地地價區段）、P005-00區段（福虎橋至旺牛橋一帶商業區）。查估單位並依查估辦法第18條、第22條第2項、第3項規定，於P004-00公共設施用地地價區段內選○○○區○○段○○○○○號土地為比準地，於P000-0○○○區○○區段內選○○○區○○段○○○○號土地為比準地（即系爭比準地）。並依查估辦法第28條、第17條規定，以系爭徵收查估基準日為105年9月1日，故蒐集105年3月2日至105年9月1日期間（即查估基準日之前6個月期間）之買賣實例，排除特殊交易情形案例以避免影響查估結果悖離正常市場行情，選取與比準地土地使用分區相同且距離相近之買賣實例，再依區域因素、個別因素進行修正，據以推估各地價區段之比準地地價；因毗鄰之P004-00公共設施用地地價區段之地價納入計算致平均市價降低，依查估辦法第22條第3項規定不予納入計算，因此系爭徵收公共設施保留地區段地價即以毗鄰之系爭○○○區段地價每平方公尺13萬1,000元計算，被徵收土地宗地市價係以該區段地價為準。另於送交地評會評定前，先由被告地政處辦理初審作業，再由地評會部分具不動產估價師資格之委員組成預審小組進行複審，該查估結果經地評會105年第3次會議評議通過，被告以105年12月23日基府地價貳字第1050256634號函送「徵收土地宗地市價清冊」予需用土地人，作為106年1月至6月之土地徵收補償市價。
⒉再依土地徵收條例第30條第3項規定，因系爭徵收未及於1
06年1月至6月完成徵收程序，故辦理市價變動幅度作業，以作為調整106年7月至12月徵收補償地價之計算依據。查估單位依查估辦法第27條規定辦理市價變動幅度計算，經計算被徵收土地所屬行政區信義區105年9月2日至106年3月1日之市價變動幅度為103.4%，提交地評會106年第1次會議評議通過，作為調整106年7月至12月徵收補償地價之計算依據；故系爭土地徵收補償價額每平方公尺13萬5,454元（每坪約44萬7,782元），係以地評會105年第3次會議評議通過之「徵收補償市價每平方公尺13萬1,000元」，加計地評會106年第1次會議評議通過之「市價變動幅度10
3.4%」等情，亦有地評會105年第3次會議紀錄、被告105年12月23日基府地價貳字第1050256634號函、地評會106年第1次會議紀錄在卷可佐（本院卷㈠第273-274頁、第275-277頁、第279-281頁），經核亦與法律規定相符。
㈢再按拆遷補償自治條例第1條規定：「基隆市政府（以下簡
稱本府）為辦理公共工程拆遷建物之查估補償及救濟金、人口家俱搬遷費、自動拆除獎勵金標準，並簡化作業程序，特制定本自治條例。」、第3條規定：「本自治條例所稱之合法建築物係指下列各款：一、依建築法領有使用執照之建築物。二、都市計畫發布前之建築物。三、有建築改良物所有權狀之建築物。四、實施都市計畫以外地區建築物管理辦法發布（民國62年12月24日）以前之建築物，或民國70年2月15日實施區域計畫地區建築物管理辦法前之建築物。」、第4條規定：「合法建築物以重建價格補償，其計算方式如下：
一、建築物拆除面積乘以重建單價等於重建價格。二、建築物拆除面積計算係依房屋各屬外牆或外柱之外緣以內面積計算。三、機械等專業設備委託專業機構專案估價，並將其設備收回依規定拍賣。四、重建單價包括內、外裝修及一般水、電、瓦斯、生等附帶設備在內，不予折舊，亦不考慮因地段所異之增減率。」、第6條規定：「除第3條以外之建築物，依下列規定發給救濟金及獎勵金：一、民國47年2月10日以前之違章建築，按合法建築物補償標準百分之90發給拆遷救濟金，所有權人如在限期內自行拆遷者，同時加發拆遷救濟金額百分之50之自動拆遷獎勵金，逾期未拆由本府代為拆除者，不予發給，其人、物搬離而由本府拆除者，視同自動拆遷。二、民國47年2月11日以後至民國57年12月31日建造之違章建築，按合法建築物補償標準百分之80發給拆遷救濟金，所有權人如在限期內自行拆遷者，同時加發拆遷救濟金額百分之50之自動拆遷獎勵金，逾期未拆由本府代為拆除者，不予發給，其人、物搬離而由本府拆除者，視同自動拆遷。三、民國58年1月1日至民國83年12月31日建造之違章建築，按合法建築物補償標準百分之70發給拆遷救濟金，所有權人如在限期內自行拆遷者，同時加發拆遷救濟金額百分之50之自動拆遷獎勵金，逾期未拆由本府代為拆除者，不予發給，其人、物搬離而由本府拆除者，視同自動拆遷。四、在事業計畫奉核定日前原有之建築改良物，無法提出合法建築物證明文件，且於限期內自行拆遷者，按合法建築物補償標準百分之70發給拆遷救濟金，同時加發拆遷救濟金額百分之30之自動拆遷獎勵金。但在事業計畫奉核定日以後建造之違章建築不發給救濟金。五、建造日期之認定以航照圖、戶籍、稅籍、水電費繳納資料，或當地區公所出具有效證明，作為參考依據。」、第8條規定：「拆遷合法建築物所有權人如在限期內自動拆除者，加發建築物補償標準百分之50獎勵金，逾期未拆由本府代為拆除者，不予發給，其人、物搬離而由本府拆除者，視同自動拆遷。」、第18條規定：「辦理公共工程拆遷建築物等補償費，如附表二所定。」經查：系爭建物現況為鋼筋混凝土造之2層建築物，面積共203.2平方公尺等情，有勘查相片、拆除相片、及拆遷補償救濟清冊等件在卷可證（本院卷㈠第291-292頁、第337-339頁、原處分卷第25頁），另稽之與系爭建物相同門牌號碼之建物登記資料顯示主要建材為磚造、層數1層39.67平方公尺等情，並有建物查詢資料1份附卷可參（下稱建物登記資料，本院卷㈠第289頁），足徵系爭建物與建物登記資料之主要建材、樓層數及面積均大相逕庭，自難據以認定係建物登記資料所示之合法建築物。故被告依違章建築辦理查估作業，依拆遷補償自治條例第6條規定，救濟金以折數70%，獎勵成數以30%計。
經計算系爭建物應領拆遷補償救濟金額，依法亦無違誤。
五、原告固主張系爭徵收於106年12月8日公告期滿，被告以105年3月至9月間之買賣實例推估系爭土地之土地徵收補償金違法不合。被告未合理選取比較標的，系爭原告主張交易案例交易金額較高，系爭原告主張105年8月交易案例遭被告以配合地評會行政作業剔除。系爭比準地於案例蒐集期間內並無買賣實例，被告所選取系爭買賣實例，與系爭比準地條件顯不相當，價格並無代表性。系爭原告主張105年8月交易案例，亦遭被告以需配合地評會評定之行政作業時程而逕予剔除，致所核定之系爭土地徵收補償金明顯過低云云，惟查：
㈠依土地徵收條例第30條規定及查估辦法第28條第1項前段規
定需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。故徵收補償價格評定之判準規範，依土地徵收條例之法制設計，是在內政部核准徵收處分作成前，即應完成（土地徵收條例第12條至同法第13條之1參照），因此相對於「內政部徵收處分之作成時點」，有「補償價格估價基準日」之議題存在。故依查估辦法第28條第1項規定土地徵收補償查估即以「每年9月1日」為估價基準日，案例蒐集期間則為「當年3月1日至9月1日」，以供為次年土地徵收補償查估之依據（最高行政法院106年度判字第413號判決意旨參照）。經查，系爭徵收乃因需用土地人即被告工務處於105年9月6日以基府工用壹字第1050239271號函，檢送基隆市○○區○○段○○○○號等9筆土地（含系爭土地）宗地個別因素清冊函請被告地政處協助辦理土地徵收補償市價查估，被告地政處即轉請查估單位辦理土地徵收補償市價查估，查估基準日為105年9月1日，依查估辦法第17條規定蒐集105年3月2日至105年9月1日期間（即查估基準日之前6個月期間）之買賣實例。查估單位依法辦理地價區段劃分、地價訂定，由地評會部分具不動產估價師資格之委員組成預審小組進行複審，查估結果經地評會105年第3次會議評議通過，嗣計算系爭土地105年9月2日至106年3月1日之市價變動幅度，於106年6月21日提交地評會106年第1次會議評議通過，作為調整106年7月至12月徵收補償地價之計算依據等情，業據被告說明在卷（本院卷㈠第98-101頁），故系爭徵收公告於106年12月8日公告期滿（原處分卷第1頁），依法自應適用上開地評會106年第1次會議評議通過調整系爭土地徵收補償地價。原告主張系爭徵收於106年12月8日公告期滿，被告以105年3月至9月間之買賣實例推估系爭土地之土地徵收補償金於法不合云云，乃誤解法令而未慮及系爭徵收查估基準日為105年9月1日，依法蒐集查估基準日之前6個月期間之買賣實例。㈡次按「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準地
價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」「本會任務為下列事項之評議：一地價區段之劃分及各區段之地價。二土地改良物價額。三市地重劃前後及區段徵收後之地價。四依法異議之標準地價。五土地徵收補償市價及市價變動幅度。六依法復議之徵收補償價額。七其他有關地價及標準地價評議事項。」地價及標準地價評議委員會組織規程（下稱地評會組織規程）第2條、第3條定有明文。故土地徵收之價額，依土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評議。且依行為時地評會組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築師公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地，而在判斷之範圍內，行政法院僅能就行政機關之判斷時，有無遵守法定秩序，是否基於錯誤之事實所為，有無遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查外，其他屬行政機關之專業認定部分，行政法院應予尊重。綜以土地徵收條例第30條第2項、第3項規定被徵收土地之市價，依法應由地價評議委員會評定之。每六個月由地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，足徵有關地價評定乃屬由專家所組成之委員會之專業性判斷。故系爭土地徵收補償地價均依法經正當程序為之，作成程序並無認定事實錯誤之判斷瑕疵或違反相關法定程序之瑕疵，且決議結果屬地評會依法令所為之專業判斷，自應予以尊重。查：
⒈查估單位依查估辦法第18條、第22條第2項、第3項規定，
於P004-00公共設施用地地價區段內選○○○區○○段○○○○○號土地為比準地，於P000-0○○○區○○區段內選取系爭比準地。並依查估辦法第28條、第17條規定蒐集查估基準日之前6個月期間之買賣實例，排除特殊交易情形案例以避免影響查估結果悖離正常市場行情，選取與比準地土地使用分區相同且距離相近之買賣實例，再依區域因素、個別因素進行修正，據以推估各地價區段之比準地地價；因毗鄰之P004-00公共設施用地地價區段之地價納入計算致平均市價降低，依查估辦法第22條第3項規定不予納入計算，因此系爭徵收公共設施保留地區段地價即以毗鄰之系爭比準之區段地價每平方公尺13萬1,000元計算系爭土地徵收補償地價，業據被告說明翔實。
⒉又系爭原告主張交易案例交易日期為102年等情，有原告
提出實價登錄資料1份在卷可佐（本院卷㈠第55頁），距系爭徵收查估作業期間已有3年之久，已未能合理反應徵收當期之市價情形，自不符土地徵收條例第30條第3項規定。系爭原告主張105年8月交易案例其○○○區○○路○○○○○號備註欄註記「本買賣案件係屬二親等間特殊交易，其交易價格可能異於市場正常交易價格。包含未辦保存增建建物」等語，有原告提出實價登錄資料1份在卷可佐（本院卷㈠第67頁），為查估辦法第7條第4款「親友關係人間之交易」類型，依法自不予採用。系爭原告主張105年8月交易案例其○○○區○○路○○○○號部分，固據原告提出實價登錄資料1份（本院卷㈠第65頁），惟依上開實價登錄資料之內容，確實未能證明於系爭土地徵收補償市價提交地評會評定前是否依法為實價登錄之申請。
㈢綜上，系爭土地土地徵收補償市價既已經查估單位依查估辦
法辦理地價區段劃分、地價訂定，並經地評會105年第3次會議評議通過，嗣經地評會106年第1次會議評議通過調整系爭土地徵收補償地價，依法自符合法律規定之正當法律程序，復查無地評會委員有何不具資格或地評會作成程序有何認定事實錯誤之判斷瑕疵或違反相關法定程序之瑕疵，且決議結果屬地評會依法令所為之專業判斷，自應予以尊重。原告該主張自委無足取。
六、又原告主張被告辦理徵收補償查估作業，並未委託不動產估價師鑑價簽證，而僅交由查估單位，違反查估辦法第3條第1項之規定云云。惟按查估辦法第3條第1項規定：「直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，『得』將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。」則被告依法辦理土地徵收補償市價查估作業時，依法既得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，但依該規定之內涵，並非強制被告不得由被告所屬地政機關自行辦理查估作業，被告並無逾越行政程序法第10條規定法定裁量範圍。原告主張，亦無足取。
七、至原告柯秀瑞主張系爭建物係於98年5月購入時系爭建物即為鋼筋混凝土造。系爭建物係於都市計畫發布前即存在之建築物，依拆遷補償自治條例第3條第2項規定應屬合法建築物，被告依合法建築物補償標準70%發給拆遷救濟金，於法有違云云。然查：系爭建物現況為鋼筋混凝土造之2層建築物，面積共203.2平方公尺等情，有勘查相片、拆除相片、及拆遷補償救濟清冊等件在卷可證（本院卷㈠第291-292頁、第337-339頁、原處分卷第25頁），另稽之與系爭建物相同門牌號碼之建物登記資料顯示主要建材為磚造、層數1層、面積為39.67平方公尺等情，並有建物查詢資料1份附卷可參（下稱建物登記資料，本院卷㈠第289頁），足徵系爭建物與建物登記資料之主要建材、樓層數及面積均大相逕庭，自難據以認定係建物登記資料所示之合法建築物。此外，原告既未能舉證證明系爭建物建造時間，自未能證明系爭建物係於都市計畫發布前即存在之建物。故被告依違章建築辦理查估作業，依拆遷補償自治條例第6條規定，救濟金以折數70%，獎勵成數以30%計。經計算系爭建物應領拆遷補償救濟金額，依法亦無違誤。原告柯秀瑞主張，亦無足取。
八、綜上所述，原告主張各節，均不足採，原處分1及原處分2並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分1及原處分2，並請求判命被告作成核准給付原告如聲明所示之金額，為無理由，應予駁回。
九、兩造其餘陳述於判決結果不生影響，無庸一一論列，均併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 林惠瑜
法 官 鄭凱文法 官 黃莉莉
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 109 年 12 月 23 日
書記官 鄭 聚 恩