臺北高等行政法院判決
107年度訴字第128號107年5月3日辯論終結原 告 謝智仁被 告 臺北市政府地政局代 表 人 李得全（局長）訴訟代理人 陳金同
陳怡如上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國106年12月12日府訴二字第10600201000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告接獲民眾反映資料後，查得原告於菲投網網站刊登菲律賓不動產廣告（網址：http://investph.co/，下稱系爭網頁），被告審認原告未經許可經營不動產經紀業，卻從事不動產經紀業務，涉違反不動產經紀業管理條例規定，乃以民國106年7月28日北市地權字第10632021100號函請原告陳述意見，經原告以106年8月4日函陳述意見（被告收文日8月28日）。嗣被告審認原告未經許可經營不動產經紀業，即從事不動產經紀業務，違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，乃依同條例第32條第1項及臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準等規定，以106年8月30日北市地權字第10632272500號裁處書（下稱原處分）處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並立即禁止經營不動產經紀業。原處分於106年9月1日送達。原告不服，提起訴願，經臺北市政府訴願決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠原告從未從事菲律賓不動產居間仲介業務說明及舉證如下：
⒈系爭網站為原告受菲律賓業界朋友委託製作的投資與地產資
訊平台，原告沒有進行仲介業務之目的或實際行為。系爭網站包含許多投資與地產資訊，有當地各領域業者資訊及業務窗口的聯絡方式，目地為方便興趣人與業主或案源人直接聯絡⒉本網站由原告管理，於網站下方有原告於台菲兩地的聯絡方
式，方便任何人向網站聯繫及分享其資訊，網站僅提供資訊，沒有仲介或代銷任何特定不動產案件。
⒊訴願決定書所提於網站活動資訊刊登AyalaLand台灣說明會
及報名介面，此為該業者來台辦的推廣活動，是AyalaLand自己規劃跟舉辦的說明會，本網站將活動及活動報名路徑公佈於網站，方便興趣向業主直接聯絡參加，原告與仲介及代銷業務無關。
㈡被告單憑原告受委託製作的網路平台有不動產案件及活動等
資訊，並留有原告聯絡方式，即認定原告從事不動產仲介居間業務，以網站資訊與仲介業務直接劃上等號，顯係張冠李戴。被告除建構網站及更新網站資訊外，沒有任何或其他明顯原告從事仲介之樣態或事證。原告於本案從事之工作為網站建置及管理、資訊以平台方式提供綜合性的中文資料。原告於本網站上線後所從事的工作只有兩項：
⒈更新平台最新資訊，包含投資、不動產新聞、相關活動、建商、案件及二手物件資訊等，資訊來源為業者或案源人。
⒉回覆主動聯繫網站者，網站上對應業者的業務及聯絡資訊，
告知直接聯絡，並於網站首頁明確聲明「本平台僅提供資訊，不接受委託及無收費」，原告從未接受委託」無居間報酬，從未從事報告或說明仲介居間相關業務。
㈢並聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告則以：㈠查菲投網網站的建案介紹頁面刊登＆推薦數筆菲律賓不動產
廣告（馬卡蒂紳士企業廣場、史泰爾斯企業廣場及克里斯多公寓等），並於廣告頁面詳細提供剩餘戶數、物件坪數、價格、平面圖及格局等物件銷售資訊，該等廣告行為係屬對不特定多數人就特定不動產公開進行招攬或媒合，已符合內政部90年5月10日台內中地字第9007350號函釋所謂報告訂約機會之要件及94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函釋違法營業之態樣，核屬民法之報告居間，為經營不動產經紀業務行為無誤。復查該網站「關於菲律賓頁面」記載略以：「……2.連接當地銷售團，提供免費諮詢與顧問服務，協助考察規晝與安排。3.連接提供長期從事設計裝潢、工程及物業管理團隊，協助確保屋況與收租」，並留有原告之聯絡方式，原告雖主張該網站設置目的係為方便興趣人與業主或案源人直接連絡，取得當地資訊與業者直接聯絡，原告於網站上線後僅負責更新平台最新資訊（包含投資、不動產新聞、相關活動、建商、案件及二手物件資訊等）及回覆主動聯繫網站者，從未接受委託，無居間報酬，從未從事報告或說明仲介居間相關業務，沒有仲介或代銷任何特定不動產案件，惟依原告之業務介紹內容，顯示不特定多數人可透過原告與菲律賓當地不動產業者取得聯繫，此外，該網站活動資訊登有多項菲律賓不動產說明會相關資訊(Aya1a Land台灣說明會-會後會、菲律賓龍頭開發商AyalaLand台灣說明會等），並設有報名介面，非如同原告所稱該網站僅單純提供不動產相關資訊種種事證顯示原告提供之顧問服務已涉及不動產居間業務，足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務者，而原告並未經被告許可經營不動產經紀業務，違規屬實，被告依規定裁處，自屬有據。
㈡並聲明求為判決：駁回原告之訴。
四、本件事實概要欄所載事實，為二造所不爭執。歸納雙方之陳述，本件爭點厥為：原告是否有為未經主管機關許可即經營不動產仲介業務之行為？茲分述如下：
㈠按「為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產
交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」「經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。」「本條例用辭定義如下︰一不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。……四經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記……。」「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業……」「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第1 條、第2 條、第4 條第
1 款、第4 款、第5 款、第5 條第1 項、第7 條第1 項、第32條定有明文。準此，依不動產經紀業管理條例第1 條所規範之立法宗旨，可知不動產經紀業管理條例係因不動產仲介經紀業影響房地產交易市場之穩定與發展至鉅，與交易當事人權利義務息息相關，為健全管理機制，以人必歸業、業必歸會方式，明定經營不動產仲介業，須以公司或商號之型態執行仲介業務；為健全不動產交易市場，確保服務品質，保障交易者權益，規定經營仲介經紀業應向主管機關申請許可後，方得營業；非經紀業而經營仲介者，依法禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰，以杜絕個人未經申請許可而為之營業及營利之行為，始符合立法意旨。
㈡次按內政部90年8 月31日台（90）內中地字第9083624 號函
（下稱內政部90年8 月31日函釋）：「……經營仲介或代銷業務者，應為本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為。」㈢再按內政部90年5月10日台內中地字第9007350號函略以：「
按不動產經紀業管理條例第4條第4款及第5款規定：『經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。』、『仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。』，又稱『居間』者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。本條例第4條第5款所稱『居間』業務，當包括民法所定之『報告居間』及『媒介居間』。」上開函釋，均係內政部本於主管機關基於職權所為補充性釋示，核與經紀業管理條例之相關規定及意旨無違，自得參酌。
㈣查本件被告接獲民眾反映資料後，查得原告於菲投網網站刊
登菲律賓不動產廣告，被告審認原告未經許可經營不動產經紀業，卻從事不動產經紀業務，涉違反不動產經紀業管理條例規定，乃以民國106年7月28日函請原告陳述意見，經原告以106年8月4日函陳述意見（被告收文日8月28日）。嗣被告審認原告未經許可經營不動產經紀業，即從事不動產經紀業務，違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，乃依同條例第32條第1項及臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準等規定，於106年8月30以原處分處原告10萬元，並立即禁止經營不動產經紀業。此有菲律賓投資與地產資訊網（本院卷第49-68頁）、臺北市政府106年7月28日北市地權字第10632021100號函（本院卷第46-47頁）、北市地權字第10632021100號發文回函（本院卷第48頁）、臺北市政府106年8月30日北市地權字第10632272500號裁處書（本院卷第69-71頁）等資料影本附卷可稽，經核於法並無不合。
㈤原告雖稱：系爭網站為原告受菲律賓業界朋友委託製作的投
資與地產資訊平台，目的為方便興趣人與業主或案源人直接聯絡，網站首頁明確聲明「本平台僅提供資訊，不接受委託及無收費」，原告從未接受委託，無居間報酬，從未從事報告或說明仲介居間相關業務，原告並無進行仲介業務之目的或實際行為云云。
㈥然查：
1.本件卷附系爭網頁影本內容略以：「……2.連接當地專業銷售團，提供免費諮詢與顧問服務，協助考察規畫與安排。3.連接提供長期從事設計裝潢、工程及物業管理團隊，協助確保屋況與收租……。」系爭網頁之建案介紹頁面刊登並推薦數筆菲律賓不動產廣告（馬卡蒂紳士企業廣場、史泰爾斯企業廣場及克里斯多公寓等），並於廣告頁面詳細提供物件坪數、價格、平面圖及格局、地點及地圖等物件銷售資訊；次查系爭網頁留有原告之聯絡方式，且依原告之業務介紹內容，顯示可透過原告與菲律賓當地不動產業者取得聯繫；此外，該網站活動資訊登有多項菲律賓不動產說明會相關資訊（Ayala Land台灣說明會－會後會、菲律賓龍頭開發商AyalaLand台灣說明會等），並設有報名介面，非如原告所稱僅係單純提供不動產相關資訊(參本院卷第49-68頁)。已足堪認定原告係以使不特定多數人知悉之方法，為報告訂約機會之居間，該等廣告既對不特定多數人就特定不動產公開進行招攬或居間，自係從事不動產仲介或代銷業務，而屬經營不動產經紀業務行為。復依前揭內政部90年5月10日台（90）內中地字第9007350號函釋意旨，所謂經營仲介業務，尚非以收取服務報酬為其必要條件，故原告雖尚無獲取報酬，仍不影響結論之認定。
2.從而，原處分機關依前揭規定及裁罰基準，處原告法定最低額10萬元罰鍰並立即禁止經營不動產經紀業，並無不合。㈦綜上，原告所訴，核無足採。從而，原處分並無不法，訴願
決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃 秋 鴻
法 官 畢 乃 俊法 官 陳 金 圍
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 劉 道 文