臺北高等行政法院判決
107年度訴字第374號108年12月12日辯論終結原 告 徐振春
陳楊愛玉被 告 桃園市政府代 表 人 鄭文燦（市長）訴訟代理人 黃勃舜
楊恩銘羅盛騏上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國107年1月24日台內訴字第1060088361號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111條第1、2項分別定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為「①請求判決如原告所請求。②請求依法聘請不動產估價師鑑價，以釐清爭議。③訴訟費由被告負擔。」，嗣於本院訴訟程序進行中，原告以民國107年9月3日補充理由書㈡變更訴之聲明為「①請求判決如原告所請之應補償徵收價差額=被徵收地之市價新臺幣（下同）12,806,400元-已提存之徵收價金4,956,400元=應補償之徵收差額7,850,000元。②請求判決被告應支付原告，自原徵收補償金提存之日起，至清償應補償之徵收價金差額之日止，以年息5%計算之法定利息之延遲利息。③訴訟費用由被告負擔。」（本院卷第156頁至第166頁），復於107年10月9日準備程序期間變更訴之聲明為「①訴願決定及原處分關於徵收補償價額部分均撤銷。②請求判命被告應給付徵收補償金差額7,850,000元予原告，並自原徵收補償金提存額之日止，按年息百分之5計算之利息。③訴訟費用由被告負擔。」（本院卷第193頁）。核原告上開訴之變更，與原訴請求之基礎事實相同，且被告亦無異議，而為本案之言詞辯論（本院卷第314頁至第317頁），且無礙於被告之防禦與訴訟之終結，本院認為適當，核無不合，自應准許。
二、事實概要：緣經濟部水利署為辦理「塔寮坑溪龜山防洪工程」（第四期），申請徵收桃園市○○區○○○段坑底小段21地號內等3筆土地，經內政部以105年10月5日台內地字第1051308376號函核准徵收在案。原告所有桃園市○○區○○○段坑底小段21-17、23-38、23-39地號土地（以下合稱為被徵收地）位於上開徵收範圍內，經被告以105年11月14日府地權字第10502787981號公告徵收（公告期間自105年11月15日起至105年12月15日止），並以105年11月14日府地權字第10502787983號函通知原告領取徵收補償費。原告對系爭土地徵收補償價額不服，於105年12月23日提出異議，經被告以106年1月24日府地權字第1060017123號函復查處情形。原告復於106年2月10日提出復議，被告乃依土地徵收條例第22條規定，提經桃園市地價及標準地價評議委員會（以下簡稱為地評會）106年7月3日第5次會議復議，決議24-17地號土地評定市價為每平方公尺8,200元、21-38地號土地為每平方公尺8,100元、21-39地號土地為每平方公尺7,900元。被告遂以106年8月8日府地權字第1060187443號函（以下稱為原處分）通知原告復議結果。原告不服原處分，提起訴願，經決定駁回後，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠被告勘查地價區段勘查表中各項區域因素所得資料與實際數據有極為明顯差異：
⒈按土地徵收補償市價查估作業手冊（以下稱為作業手冊）
第24頁㈡之8「填寫接近條件、周邊環境條件注意事項⑶」，量測標準建議以各細項是否因通達該地點而影響地價，再行決定採路線距離或直線距離量測。例如學校、市場因需通達而受影響，故採路線距離量測為宜；嫌惡設施如焚化爐來自空氣污染等之影響，則可採直線距離量測。惟無論採路線或直線量測距離，每一案各個細項之量測標準須一致。查原告以內政部國土測繪中心國土測繪圖資服務雲（以下稱為國土雲）測量區域因素之接近聚落程度、接近運銷中心程度、接近消費市場程度、以及特殊設施殯葬公墓之有無與接近程度等，比起被告以Google導航量測，不僅精密度較佳，上下誤差只有5公尺左右，鑑別度也佳。
⒉關於接近聚落程度：被告以Google導航步行方式測量，因
忽視東萬壽路中央有分隔島，開車並無法直接跨越，故應加上迴轉增加之部分距離，從而被告以路線距離量測接近聚落程度結果之差異率調整，應與原告以直線距離量測結果之差異率調整相同。
⒊關於接近運銷中心程度：被告選擇從被徵收地距離運銷中
心之最遠離點出發，與最接近點足足相差82公尺，被告顯有出發點選擇之錯誤。若以被徵收地中心點至被徵收地邊緣之龍校街28巷口，以國土雲測量，則可得距離為48公尺。再者，被告未考量東萬壽路中央有分隔島，開車並無法直接跨越，所以被告勘查之距離仍應加上迴轉之一半距離。從而被告以路線距離量測結果之差異率調整，應與原告以直線距離量測結果之差異率調整相同。
⒋關於接近消費市場程度：按作業手冊第29頁之8「接近消
費市場程度」略以：「…接近消費市場（農產品銷售之區域空間）之距離（公尺數）填寫。」。然被告選擇桃園市龜山區台一線252號（即萬壽路一段252號）為消費市場標的點，不僅偏離社區核心位置，也無菜市場，不符合作業手冊定義之消費市場（農產品銷售之區域空間）。原告以龍興街市場入口為消費市場標的點量測，則無論以國土雲路徑規劃測量，或以路線距離測量（含迴轉之一半距離），被徵收地地價區段位置將較比較標的地價區段為優。
⒌關於殯葬設施之有無與接近程度：按作業手冊第24頁「8.
填寫接近條件、周邊環境條件注意事項⑶」略以，「…嫌惡設施如焚化爐來自空氣污染等之影嚮，則可採直線距離…」，尤以殯葬設施之接近程度，並非以通達為目的，而是看到與感覺到之觀感問題，與人車如何可通達之路線距離較不相關，而係與直接感受之直線距離關聯較大。再按殯葬管理條例施行細則第5條規定以「…所定之距離，指水平距離」，高雄市公立殯葬設施收費標準第5條第3項「火化爐設置地點直線距離…」可知，殯葬設施之有無及接近程度，應以直線距離評估。
㈡比較標的P81與P82地價區段之地勢高低落差大，是以被告地價區段勘查表所載勘查內容顯有違誤：
⒈被告地價區段勘查表中之自然條件（地勢）載明被徵收地
為緩傾斜地，比較標的P81地價區段為緩傾斜地，比較標的P82地價區段則為平坦地。
⒉然查，經原告以Google地圖量測，被徵收地地價區段海拔
高低落差僅1公尺，從而地勢應為平坦；比較標的P82地價區段經以Google地圖量測，其高低落差達4公尺，再經以國土雲系統圖對比後知，P82地價區段北面部分土地現況標示為河道，又經原告現場勘查發現，落入河道部分與未被河川侵触部分間無堤防，形成高低差達8公尺以上之斷崖；比較標的P81地價區段經以國土雲檢視，並經原告現場勘查，內有高低落差達21公尺之嚴重斜坡，從而被告就P81地價區段勘查表所載勘查內容之傾斜度角度小及落差小，為緩傾斜地，顯與事實嚴重不符。被徵收地地價區段之地勢顯較比較標的地價區段為佳。
㈢地價區段勘查表中自然條件項下各項記載（保排水之良否、土質、土地改良與農地改良）顯然有誤：
⒈經原告實地勘查知，比較標的P81地價區段並非原有之梯
田，係以開挖萬壽路之工程棄土等填土，並達8公尺以上，現場是雜木林之土地，並且除小部分土地（約占總面積5%）上有種菜外，毫無土質改良，更無排水保水設施；比較標的P82地價區段亦非原有之梯田，經以鄰近磚廠或開挖東萬壽路之工程棄土整地後成雜草叢生地，完全無土質改良痕跡，更無排水保水設施，土質改良前不適合農用。
被徵收地則排水保水功能完善，畦、溝分明排水佳。
⒉被告地價區段勘查表中自然條件之土質項下，載明被徵收
地與比較標的P81與P82地價區段土質皆為普通，然經被告現場實地勘查，P81與P82地價區段土質均欠佳。又原告以Google衛星地圖逐年查看，已超過15年以上，P81與P82地價區段皆未曾農地農用耕作，除P8○○○區段○○○○路，與總面積中約5%有耕地整理外，P81地價區段其餘土地及P82地價區段土地皆無農地改良設施。被徵收地則土壤肥沃且土質優良，現況為種植蔬菜水果，並有耕地整理、水土保持、土壤改良、修築農路、灌溉、排水等。被告地價區段勘查表中自然條件項目下各項記載顯然有誤。
㈣被告就比較標的P81與P82地價區段之面積認定顯有錯誤，且違反一致性原則：
⒈查被告選取用作比價面積之比較標的P8○○○區段○○○
○段坑底小段32地號等6筆土地，然該地價區段中間夾雜一筆帶狀之河川水利地分隔，並非完整之區塊，難以合併使用。且以國土雲檢視後可知，除塔寮坑段坑底小段32地號外其餘5筆土地均位於陡坡上，尤其佔比較標的P81地價區段總面積38.33%之塔寮坑段坑底小段242地號土地，大部分位均於高低點落差達21公尺以上之陡坡上，其價值均遠遠不如32地號土地。從而縱使該5筆土地得與32地號土地合併面積及比價，仍應就地勢、傾斜度等各項目重新比價估價。
⒉次查，經以國土雲之面積計算工具測繪可知，比較標的P8
○○○區段○○○道部分面積，佔總面積比率為14.84%，故有將近15%面積是位於毫無使用價值的河道上，並且有高低落差達8公尺以上之斷崖，從而比價估價上不能視若無睹。又土地之價值可分為使用價值、收益價值、處分價值三類，而比較標的P8○○○區段○○○道部分為無使用價值、無收益價值應扣除，從而P82地價區段之比價單價應為19,096元/㎡。
⒊被告選定比較標的後，本不得隨意變更或增減比較標的之
內容，然被告在比價過程中，一再誤導比較標的P81地價區段即是塔寮坑段坑底小段32地號，惟實則除比價總面積項目外，其他各比價項目從未以塔寮坑段坑底小段32地號等6筆土地為比價標的，被告顯有違反一致性原則之違誤。
㈤被徵收地應以徵收分割前之宗地（塔寮坑段坑底小段21地號
及21-17地號）總面積1,748平方公尺為比價面積，而非以徵收分割後之宗地（塔寮坑段坑底小段21-17地號）面積417平方公尺為比價面積：
⒈按作業手冊第7、8頁「㈠比準地選取時機及原則」規定略
以：「…估價單位倘選取以預為分割資料所填載宗地個別因素清冊之土地作為比準地，應確認變動情形是否影響宗地市價估計結果」。查被告違法漠視上開作業手冊規定，以徵收分割後之比價宗地面積417平方公尺為比價面積，導致影響宗地市價估計結果，違反憲法，傷害人民財產權。
⒉次按土地徵收補償市價查估辦法（以下稱為查估辦法）第
22條，經劃為公共設施保留地者，其補償市價計算應考量原使用性質，並使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地。並按鈞院93年訴字第766號判決略以：「故徵收補償之給予，…須足以彌補私有財產權人遭受合法侵害前之財產狀況，…始符憲法保障人民財產權之真諦。」。查被告以最不利於被徵收人之比價宗地面積417平方公尺比價，因徵收分割後，殘留未徵收部分面積也變小，勢必造成徵收部分與未徵收部分面積都變小，以致價值都變低，使原告無法在同一地段買回性質相同及面積之土地，被告顯有違反上開辦法之違法。
⒊再按不動產估價技術規則第2條第2款，以分割後面積條件
查估，乃屬限定價格之估價（以違反經濟合理性之不動產分割為前提）。查比較標的P81與P82地價區段係以市價（市場正常交易價格）查估，然被徵收地卻以徵收分割後之宗地面積查估價格，從而即係以限定價格估價被徵收地。除非另行調整，否則限定價格標的與正常價格標的間之比價並無意義。
⒋復按作業手冊第22頁⑵「鄉鎮市區○段○段名稱、地號、
…」及「1宗地條件之7面積(㎡)」：「i.原則應依土地登記地籍資料填寫。」。查本案估價基準日（104年9月1日），並無塔寮坑段坑底小段21-17地號，此有桃園市地籍異動索引可稽，從而被徵收地應以徵收分割前之宗地總面積1,748平方公尺為比價面積。
㈥被徵收地3筆土地形狀為長方形或近似長方形，絕非被告資料所指為不規則形：
查依國土雲登載之地籍圖資料可知，被徵收地3筆土地形狀為塔寮坑段坑底小段21-17地號為長方形，23-38地號為長方形，23-39地號為長方形或近似長方形。被徵收地3筆土地合併圖亦顯示為長方形或近似長方形，絕非被告資料登載所指被徵收地為不規則形。
㈦被徵收地並非受水利法嚴格限制使用之土地，從而地價應與一般正常條件之土地無差異：
⒈查被告製作之徵收土地宗地市價估計表「5行政條件22使
用分區或編定用地」可知，被徵收地塔寮坑段坑底小段21-17地號為農牧用地、23-38地號為農牧用地、23-39地號為交通用地，從而被徵收地等3筆土地，屬正常之山坡地保育區農牧用地、交通用地，並非作業手冊所言之依水利法規定之水道治理計畫線或堤防預定線內、尋常洪水位行水區域等預定徵收土地或依其他法律得徵收之土地。
⒉次查經濟部100年10月14日經授水字第10020212260號公告
將被徵收地劃入河川區域之範圍，然該公告剝奪人民於100年10月14日公告前之權益，從而係嚴重錯誤違法違憲。
⒊復按查估辦法第20條、土地徵收條例施行細則第16條及申
請土地徵收注意事項第1點㈡、第8點㈠，需用土地人即經濟部第十河川局必須先有徵收計書書，方能報送主管機關即經濟部核轉內政部核定，從而報送時（即上開經濟部公告前）系爭土地仍為一般正常條件之土地，自不受報送後之上開公告之拘束。被告於106年5月2日製作宗地個別因素清冊時，依查估辦法第20條規定之「依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫」，從而本應以農牧用地、交通用地填寫比價，然被告卻稱被徵收地用途受限，因此市價再折減15%，明顯違法、錯誤不當。
㈧被徵收地為兩面臨街地，被告認定被徵收地為非臨街地顯有違誤：
⒈按作業手冊第7、8頁之㈠「比準地選取時機及原則」略以
：「…估價單位倘撰取以預為分割資料所填載宗地個別因素清冊之土地作為比準地，應確認變動情形是否影響宗地市價估計結果。」⒉查徵收分割前宗地為兩面臨街地，然被告以預為分割資料
所填載宗地個別因素清冊之土地作為比準地，指被徵收地為非臨街地，再以之為減價徵收理由，不僅違法漠視上開作業手冊規定之應確認變動情形是否影響宗地市價估計結果，也顯已違反憲法保障人民財產權之規定。
㈨被告將高速鐵路列為嫌惡設施於法無據：
被告比較法調查估價表中個別因素調整之「20嫌惡設施」將高速鐵路列為嫌惡設施，從而被徵收地因靠近高速鐵路而較比較標的在周遭環境條件項為劣。然依據內政部土地不動產說明書格式範例，就應標示之嫌惡設施內容並無鐵路或高速鐵路項目，從而被告應不得主張將高速鐵路列為嫌惡設施等情。並聲明求為判決：①訴願決定及原處分關於徵收補償價額部分均撤銷。②請求判命被告應給付徵收補償金差額新台幣7,850,000元予原告，並自原徵收補償金提存額之日止，按年息百分之5計算之利息。③訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：㈠本案應以路線距離計算接近聚落程度、接近運銷中心程度、接近消費市場程度，以及殯葬設施之有無及接近程度：
⒈按作業手冊）第24頁㈡之8「填寫接近條件、周邊環境條
件注意事項」略以：「⑶儘量填寫同一比較基準（設施）且量測標準（路線距離或直線距離）需一致…量測標準建議以各細項是否因通達該地點而影響地價，決定採路線距離或直線距離，例如學校、市場需通達，採路線距離為宜；嫌惡設施如焚化爐來自空氣污染等之影響，則可採直線距離。…」。查本案爰比照前開作業手冊規定，於查填地價區域因素勘查表時，如屬影響生活消費機能之條件（如聚落、接近運銷中心、接近消費市場），以人車可通達路線距離計算應較能客觀評價，故被告非如原告全部以直線距離量測方式查填。
⒉關於接近聚落程度：按作業手冊第29頁之6「接近聚落之
程度」：「以本地價區段中心點接近聚落程度，按優劣等級劃分方式填寫。」；第48頁㈥1.「有關「接近程度」，係以掌握區段間設施之相對距離關係為重點，以利對影響地價之差異程度進行適當修正。」。被告量測P8○○○區段與聚落(龍壽國小生活圈）間之距離係採步行路線，按上開作業手冊規定，「接近程度」係以掌握區段間設施之「相對」距離關係為重點，且作業手冊並無規範尚需考量因車行動線而增加之距離，故本項量測結果並無違誤之處。
⒊關於接近運銷中心程度、接近消費市場程度：按作業手冊
第29頁之7「接近運銷中心程度」：「以本地價區段中心點接近農品運銷中心程度，按優劣等級劃分方式填寫。」；第29頁之8「接近消費市場程度」：「以本地價區段中心點接近消費市場（農產品銷售之區域空間）之距離（公尺數）填寫。」，原告稱接近運銷中心程度應自龍校街28巷口量測；接近消費市場程度應自龍興街口量測云云與上開規定不符，自不足採認。
⒋關於殯葬設施之有無及接近程度：按作業手冊第24頁之⑶
：「儘量填寫同一比較基準（設施）且量測標準（路線距離或直線距離）需一致…嫌惡設施如焚化爐來自空氣污染等之影響，則可採直線距離。」，本案有關接近程度距離之量測均按上開規定採路線距離量測，又本案之嫌惡設施為公墓，其對農業用地之價值減損因素應不在於空氣傳播，故原告指稱應採直線距離測量不足採認。原告指稱作業手冊舉例以嫌惡設施之焚化爐可採直線距離，可推理嫌惡設施皆應採直線距離量測，應屬過度解釋。
㈡被告依查估辦法及作業手冊勘查本案各地價區段並無違誤之
處，原告以Google地圖量測海拔高低，不僅與現地環境不完全相符，且超出理論精度範圍：
⒈按查估辦法第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地
貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準」。故依上開辦法，本案中P82地價區段界線係以地籍線為準。另本區段內面積85%以上之地勢均屬傾斜角度及落差小之平坦地形，是以本案在P82地價區段勘查表中地勢及傾斜度查填並無違誤。
⒉次按照作業手冊第23頁之⑷：「12地勢：以該宗地地勢高
亢（自主要出入道路需以梯坡上行通達者）、平坦或低漥（自主要出入道路需以梯坡下行通達者）來衡量」。P82地價區段係以東萬壽路出入，出入並無梯坡上下通達之情形，故以平坦查填亦並無違誤之處。
⒊另查原告係以Google地圖量測高度之高低落差方式提出其
主張，然Google地圖係以Aster GDEM version2網格建置地形資訊，其原始檔案為理論精度為1 arc/second之30公尺之網格資料，再內插計算產生等高線圖，圖資顯示之高低起伏與現地環境不完全符合。原告所稱高低落差1公尺或4公尺，皆已超過理論精度之範圍，被告認為並無參考價值。
㈢被告依查估辦法及作業手冊規定辦理查估作業，依勘查當時所見填載被徵收地及比較標的之自然條件：
查本案估價基準日為104年9月1日，被告辦理查估作業時，均按查估辦法及作業手冊規定，參考電腦圖籍資料，並至現場勘查拍照，以勘查當時之現場所見情形，判斷填載區段勘查表細項內容。至於原告稱土地經填土整地之情事已逾多年，被告地價人員於現場勘查並無顯見原告所指填土整地情形，自電腦圖籍亦無從查證原告主張之情形是否為事實，故本地價區段勘查表填載已善盡調查之責，並無違誤之處。
㈣關於原告稱比較標的P81地價區段應評估地勢及傾斜度以及
242地號土地落差達21公尺，P82地價區段有將近15%位於毫無使用價值的河道上乙節：
⒈查本案係依據地評會106年4月11日第3次會議之決議，採
原告當時主張納入塔寮坑段坑底小段32地號等7筆土地之買賣實例為比較標的，重新辦理查估作業。查該筆交易係由4筆登記案組成，為同一買方向不同賣方於同一日購買，並由同一地政士代理申報為4筆實價登錄資料，且各筆之交易單價皆相同，爰審認其為同一筆交易案例。又查該實價登錄6筆土地，除同段242地號因隔有一條道路用地外，餘4筆土地皆已合併至32地號，足證本買賣案係以合併使用為前提之買賣，無原告主張其價值遠不如32地號之情事。
⒉次查被告重新查估時，係依據地評會之建議，將該筆交易
中，含有1筆丙種建築用地（塔寮坑段坑底小段33地號）之土地價值扣除，拆分後求得剩下6筆農牧用地之交易單價作為買賣實例查估。因前開買賣實例為包含同段242地號土地之交易，其土地交易價格係買賣雙方綜合考量而形成，而其綜合考量之情形包含自然條件，自無價值不如32地號土地之情事。原告前於本市地評會主張應採用本交易案例，被告乃重新選取本案例查估，卻又於起訴狀主張本府查估之選取案例及拆分價格為錯誤，似有前後矛盾之情形。
⒊復查原告稱土地之價值可分為使用價值、收益價值及處分
價值，並認塔寮坑段坑底小段251地號土地需依據P8○○○區段○○○道與否之比例進行調整推估調整後的單價，惟單筆土地交易價格形成包含眾多因素，始形成買賣雙方合意之市場成交價格，而自然條件亦為形成價格條件之一，若依原告之主張扣除無使用價值及收益價值之土地重新計算，將扭曲買賣價格，爰本府認為無拆解前開買賣實例價格之必要，原告主張無理，不足採認。
㈤關於原告稱被徵收地應以徵收分割前之宗地總面積1,748平方公尺為比價面積乙節：
⒈按土地徵收補償查估作業手冊第22頁之⑵「鄉鎮市區○段
○段名稱、地號、土地所有權人或管理人姓名」及1.「宗地條件之7面積（㎡）」略以：「…ii土地標示及面積得以經地政事務所預為分割資料填寫，需用土地人應於地籍分割確定後，將變動資料提供查估單位檢視是否影響宗地市價估計成果。…」。
⒉查經濟部105年8月12日經內授水字第10520346070號核准
徵收函及內政部105年10月5日台內地字第1051308376號核准徵收函所示，其徵收總面積為0.0607公頃，被告審閱上該等函及需地機關經濟部水利署第十河川局填載之宗地個別因素清冊內容，並無違反前開查填規定。
㈥原告稱被告以最不利於原告之宗地面積（417平方公尺）比
價，且限定價格與市場正常交易價格間之比價並無意義乙節：
⒈查原告雖稱被告以分割後之宗地面積比價，導致未徵收部
分與徵收部分價值均變低，然原告並未證明系爭被徵收地之價值因逕為分割而降低。
⒉次查限定價格係以違反經濟合理性之不動產分割為前提，
其適用情況為假設不動產分割後，將失去分割前之功能，例如分割前符合最小建築面積，而分割後面積未達最小建築面積而失去可建築之效益，即為違反經濟合理性之不動產分割，其分割後價格則為限定價格。查被徵收地屬河川區域（塔寮坑溪排水堤防預定線內），按水利法第78條第4款規定：「河川區域內，禁止下列行為：四、建造工廠或房屋。」，故被徵收土地於分割前之劃入河川區域部分，即受管制而失去興建農舍之效益，逕為分割並無構成違反經濟合理性之不動產分割，故原告主張並不合理。
⒊復查被徵收地為堤防預定線內之農地，造成價值減損之原
因乃經濟部100年10月14日經授水字第10020212260號公告劃入河川區域即已造成，受高強度之水利法管制使用，並非肇因於以分割前後狀態查估，從而被告查估之徵收補償費，若欲於當地買回相同面積之受河川管制農地，亦未屬不可能。
㈦關於原告稱被徵收地3筆土地形狀為長方形或近似長方形，絕非被告資料所指為不規則形乙節：
被告認為宗地形狀之條件方正與否，係指該土地形狀大致方正而因此利用性良好，並未因土地形狀致使使用上產生諸多限制而使土地價值減損之謂。系爭被徵收地3筆土地形狀為不規則形，為需地機關填載宗地個別因素清冊之權責，被告地價人員作業時如未發現顯而易見之錯誤時，亦予以尊重並採用其內容。
㈧關於原告稱被徵收地並非受水利法限制之土地乙節：
按查估辦法第20條第5項第1款，本案為都市計畫外山坡地保育區農牧用地，且按經濟部105年8月12日經授水字第10520346070號核准徵收函所示，徵收當時已劃入河川區範圍內（經濟部100年10月14日經授水字第10020212260號公告），故徵收計畫報送時點為105年8月，係爭土地已受水利法管制自無爭議。又原告雖稱係爭被徵收地係山坡地保育區農牧用地、交通用地，然被徵收地受水利法限制之事實明確，並非原告主張為一般正常條件之土地。被告依徵收計畫報送時之土地使用管制規定查估市價並無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判決：①駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。
五、本件原告所有坐落「塔寮坑溪龜山防洪工程」徵收範圍內之被徵收地，經公告徵收後，因原告不服徵收價額，經被告異議查處、復議等程序而以原處分評定被徵收地價額，惟原告仍不服，遂於訴願駁回後提起本件行政訴訟之情，乃為兩造所不爭執，並有被告函覆異議查處結果之106年1月24日府地權字第1060017123號函、原處分（本院卷第60頁至第64頁）、訴願決定書（本院卷第14頁至第21頁）等附卷可稽，應可採為裁判基礎。原告主張被告就比準地與比較標的之勘查及認定與實際情形不符；被徵收地應以徵收分割前之宗地總面積，而非徵收分割後之宗地面積比價；被徵收地非受水利法限制使用之土地；且將高速鐵路列為嫌惡設施於法無據等情，認被徵收地之市價查估有誤而請求判命撤銷訴願決定及原處分，被告並應給付徵收補償金差額785萬元。被告則否認原告主張，並以上開情詞置辯，故本件應予審究者，乃被告就系爭被徵收地市價之查估，是否有事實認定與評價基準之違誤？原告主張原處分就被徵收地之市價查估錯誤而請求撤銷，被告且應給付徵收補償之差額，是否有理由？
六、本院之判斷：㈠關於被徵收土地補償地價決定之實體原則與應遵循之相關程序簡要說明：
⒈依土地徵收條例第30條第1項規定，被徵收之土地應按照
徵收當期市價補償其地價。至於市價的決定方式，依同條第2項、第4項規定，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之，並授權中央主管機關即內政部訂定查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法。內政部依土地徵收條例第30條第4項授權，訂定有市價查估辦法，依該辦法第4條規定，土地徵收補償市價查估辦理程序，包括：①蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料：②調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素；③劃分或修正地價區段，並繪○○○區段圖；④估計實例土地正常單價；⑤選取比準地及查估比準地地價；⑥估計預定徵收土地宗地單位市價；⑦徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。至於前述程序各階段之辦理方式，則規定於同辦法第5條至第21條，要言之：【調查買賣或收益實例】，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表（同辦法第6條第1項）。【調查影響地價之區域因素】，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素（同辦法第9條第1項）。【劃分地價區段】，應斟酌地價之差異及前述影響地價之區域因素等，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段（同辦法第10條第1項）。【地價區段之界線】，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準（同辦法第11條）。【比準地之選取】，應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取（同辦法第18條）。【比準地之比較價格查估方法】，應於同一地價區段內選擇一至三件比較標的，於地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的，估計時再進行區域因素及個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。而所謂區域因素及個別因素調整，是分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整（同辦法第19條）。【預定徵收土地宗地市價之估計】，則以選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之（同辦法第20條第1項）。
⒉綜合前開規定可知，徵收土地要按照徵收當期市價補償其
地價。而徵收當期市價的查估，則需要經過：斟酌地價差異、當地「影響地價因素」而劃分或修正地價區段，次由地價區段選取具代表性之比準地，再由同一地價區段選取，或無法、不宜選取時改由其他地價區段選取比較標的，以調查比較標的之買賣或收益實例所估計之正常單價，再進行區域因素及個別因素調整，來推估比準地之試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，之後則以此估定之比準地地價為基準，參酌預定徵收之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收宗地單位市價，再提交地價評議委員會評定等程序，方得決定預定徵收宗地應補償之地價。
⒊內政部104年3月修正公布之查估作業手冊，是內政部為利
市價查估實務作業之執行，而將徵收補償市價查估作業之注意事項，與各查估執行單位按內政部依市價查估辦法第30條規定所發布各項書表格式之填寫說明，一併整理為作業手冊，提供各直轄市、縣（市）政府、不動產估價師、徵收需用土地人作業參考（查估作業手冊第壹章「背景說明」參照）。是故，其性質上屬土地徵收條例中央主管之上級機關對下級機關，依其主管土地徵收條例授權訂定之市價查估辦法的權限，為統一執行土地徵收條例所需市價查估作業而訂頒之行政規則。其中查估作業手冊第80頁第捌章「問與答」第13題關於「都市計畫內非屬公共設施保留地之依法得徵收土地市價查估方式。例：預定徵收土地為河川區，都市計畫變更前使用分區為住宅區，於區域因素及個別因素推估之邏輯性如何？」，作業手冊提供之答覆稱：「於『地價區段勘查表』、『影響地價區域因素分析明細表』、『比準地地價估計表』、『徵收土地宗地市價估計表』皆依宗地個別因素清冊所填之變更前土地使用分區(住宅區)填載，於區域因素及個別因素分析時皆以住宅用地推估之，所查估之市價較能接近預定徵收土地都市計畫變更前之市價，既能保障被徵收土地所有權人權益並能減少抗爭。」等語，與土地徵收條例第30條所定「按徵收當期市價補償地價」原則，以及市價查估辦法前開說明所定地價區段劃定、比準地擇取與價格估定、宗地價格估定相關規定之意旨並未違背，當得為執行市價查估作業之行政機關所援用。
㈡行政法院就地評會對被徵收土地補償價格評定之審查標準及其界限：
按依查估辦法所示程序、方法對被徵收土地之「當期市價」進行查估後，乃由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之，土地徵收條例第30條第2項定有明文。職是，關於「地價區段之劃分及各區段之地價」「土地徵收補償市價及市價變動幅度」等評議，均屬地評會之任務。再依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之所示，其成員包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程及都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，人員比例分配以及任期並有明定。之所以必須如此嚴謹之組織及多元之代表性，且採任期制俾使該組織成員以時俱進，在於有關「當期市價」此等不確定法律概念之解釋或涵攝，即使透過前揭查估辦法所示技術性程序及方法予以協助，仍然欠缺明確性。蓋此除涉及不動產價格之專業評價及估測外，並有各方理念與價值之折衝妥協，不同之法律適用者所為之評價及考量，難期一致，同一土地所謂之「當期市價」，因法律適用者不同，而有多數「合理」之價格，乃為事實上所可能，亦皆為法之所許。因此，土地徵收價格「當期市價」之評定經由該等組織之委員會作成，在其成員具有類似鑑定事實之專業能力，且能反應不同之社會多元理念，按照法定程序獨立行使職權，各自依其專業根據不同觀點就「當期市價」形成具體化結果，法院承認享有判斷餘地。
除其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有恣意濫用或其他違法情事，否則法院即應尊重其判斷。（最高行政法院104年度判字第419號判決要旨參照）。
㈢本件被徵收地經地評會復審程序評定之地價，應無違誤：
⒈經查，被告係以塔寮坑段坑底小段高速鐵路南側龍校街西
側間山坡地保育區農牧用地劃為P080-00（以下稱為P080）地價區段，有包括被徵收地在內之徵收地籍圖卷內可稽（答辯狀附件卷，第96頁）。被告次於該地價區段內選取塔寮坑段坑底小段21-17地號土地為比準地，依據估價基準日104年9月1日、買賣案例蒐集期間104年3月2日至9月1日，選取P081-00（以下簡稱為P081）地價區段內32地號土地（交易日期為104年4月9日，以下稱為比較標的1）、及P082-00（以下稱為P082○○○區段○○○○段○○○○號土地（交易日期為104年3月10日，以下稱為比較標的2）作為買賣實例之比較標的，亦有前開地籍圖、地價區段勘查表（答辯狀附件卷，第86頁至第88頁）可參。再經估計比較標的1、2土地，估計土地正常單價後，並依價格日期調整比較標的之估價基準日單價，嗣與比準地進行個別因素調整以決定該比準地地價；最後再依比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計而計算各被徵收地之宗地市價等情，則有買賣實例調查估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表、宗地個別因素清冊等（答辯狀附件卷，第90頁至第95頁），與桃園市地評會106年7月3日106年第5次會議會議紀錄（答辯狀附件卷第73頁至第75頁）卷內為憑，核與查估辦法第10條、第11條、第18條、第19條、第20條第1項所規定之程序及辦理方式相符。
⒉原告主張被告對比準地與比較標的之勘查及認定與事實不
符，包括：區域因素部分①交通運輸（接近聚落程度、接近運銷中心程度、接近消費市場程度）、②自然條件（地勢、土質）、③特殊設施（墓地）；個別因素部分之宗地條件（形狀、臨街情形）等項目。綜觀原告於上述各因素所為主張，乃在爭執接近聚落、運銷中心與消費市場程度、比準地地勢與土質等因素，應採有利於被徵收人認定；至與比較標的相關之地勢、土質、與特殊設施（墓地）距離等，則應採較不利認定。惟查，被告進行地價查估作業，就前開各項因素，乃依據電腦圖籍資料，參照現場勘查而填載地價區段勘查表之細項內容，此對照被告所提出之距離量測列表、勘查現況照片（答辯狀附件卷，第107頁至第122頁）與地價區段勘查表內容，應可認屬實；而被告依勘查結果所載，經核與作業手冊暨查估辦法之相關規定復無牴觸。原告雖以內政部國土測繪中心所建置之網站國土測繪雲精度優於被告所採取之Google導航量測、並以Google地圖量測顯示比準地地勢應屬平坦而非緩傾斜地等，佐證伊上開主張，然作業手冊上就測量精度既無具體規範，原告以「若採較精密測量，則將獲較有利認定」之主張，尚不能據以認定被告之查估作業有何違法。
⒊原告復主張被徵收地應以徵收分割前之宗地總面積，而非
徵收分割後之宗地面積比價；另比較標的P081共有6筆土地，但除塔寮坑段坑底小段32地號外，其餘5筆均位於陡坡，不應合併計算面積。
⑴按比準地之選取時機及原則，作業手冊第7頁、第8頁五
載有「部分以預為分割資料作業者，分割確定後，需用土地人應提供地籍分割確定之資料，估價單為倘選取以預為分割資料所填載宗地個別因素清冊之土地作為比準地，應確認變動情形是否影響宗地市價估計結果。」，第22頁3⑵i、ii「（宗地條件之7面積）原則應依土地登記地籍資料填寫。」、「土地標示及面積得以經地政事務所預為分割資料填寫，需用土地人應於地籍分割確定後，將變動資料提供查估單為檢視是否影響宗地市價估計結果。」等規範；參照內政部核准徵收本件系爭被徵收地之105年10月5日台內地字第1051308376號函（被告答辯狀附件卷，第10頁、第11頁），就被徵收地已經載明「○○○區○○○段坑底小段21地號內等3筆土地，合計面積0.0607公頃…」，且從前揭作業手冊規範內容，可知被徵收土地之標示及面積，本得以預為分割資料填寫，則被告依據徵收宗地之面積作為比價面積，並無違誤。原告另主張被告以分割後面積作為比價面積，已屬不動產估價技術規則第2條所定義之限定價格，違反查估辦法第2條第1款市場正常交易價格之規定云云。
然按限定價格係指「具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者…」，而系爭被徵收地早經經濟部100年10月14日經授水字第10020212260號公告位於塔寮坑溪排水堤防預定線內，有該公告影本（本院卷第183頁至第185頁）及該地段21 -17地號土地登記簿謄本（本院卷第95頁）土地標示部其他登記事項可考，依水利法第78條規定，所有權人即原告對該土地之使用權能本已受限，則該土地之是否具有市場性，即值斟酌，該土地經公告徵收後所為之逕為分割，亦難認屬不動產估價技術規則所稱之「違反經濟合理性之不動產分割」，並使該逕為分割後土地之價格成為限定價格。
⑵次查，以塔寮坑段坑底小段32地號等7筆土地作為比較
標的，本即為原告在復議程序中所為主張，此有原告在106年4月11日被告地評會106年第3次會議中之發言可憑（被告答辯狀附件卷，第54頁）。被告則依原告主張重新辦理查估作業，再依據前開土地之交易情形（有4筆登記案，為同一買主向不同賣方於同日購買，並由同一地政士代理申報實價登錄），扣除其中1筆丙種建築用地（塔寮坑段坑底小段33地號）後計算交易單價作為比較標的，既無違原告初始主張，且合於查估辦法第7條第5款、作業手冊第4頁㈣等規定。
⒋原告又主張被徵收地非受水利法限制使用之土地，被告折
價徵收並非合理云云。查系爭被徵收地早於100年10月14日即公告劃入河川區域，業如前述，原告主張該土地非受水利法限制使用，已與事實不符。第按「前項宗地個別因素資料之行政條件，依下列方式填寫：一、非都市土地、都市計劃範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地：依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫。…」查估辦法第20條第5項第1款定有明文；而「…其他：如有其他特殊事項請註明於本欄。例如：依水利法規定之水道治理計畫線或堤防預定線內、尋常洪水位行水區域等預定徵收土地或依其他法律得徵收土地，其現行『行政條件』細項使用管制條件與其所載分區或編定用地內容不同者，應於本欄加註說明…」作業手冊第26頁10亦有規範，原告此部分主張亦難憑採。
⒌原告另主張查估作業將高速鐵路列為嫌惡設施於法無據云
云。按「嫌惡設施：如電業設施（變電所或高壓鐵路）、氣體燃料設施（瓦斯槽或儲油槽）、殯葬設施（墓地、殯儀館、火葬場、納骨塔等）、廢棄物處理設施（污水處理廠、垃圾場或掩埋場、焚化爐等）、環境污染（水污染、噪音污染、廢棄污染、廢棄物污染等）等，視實際情形填載。作業手冊第23頁、第24頁7⑴有清楚說明。復按快速道路、高速公路、鐵路及大眾捷運系統等陸上運輸系統，依噪音管制法第14條之規定，乃須管制其噪音，行政院環境保護署且依該條第2項授權，訂有路上運輸系統噪音管制標準；再依該標準第2條第3款之定義：「鐵路：指以軌道或軌道上空架設電線，供動力車輛行駛極其有關之設施；其最高時速200公里以上者為高速鐵路，低於200公里者為一般鐵路。」，高速鐵路因可能造成噪音污染而屬嫌惡設施，應非無據，原告援引內政部土地不動產說明書格式範例，以該範例之其他重要事項並未列舉鐵路或高速鐵路為嫌惡設施，因此認為被告將高速鐵路列為嫌惡設施於法無據，當有未洽。
七、綜上所述，原告指摘被告查估作業之勘查及認定、被徵收地之宗地面積、是否受水利法限制使用、與周邊之高速鐵路是否為嫌惡設施等情，本院經核尚難認有何恣意濫用或其他違法情事，原處分依地評會之評定而為系爭土地徵收補償價格之核定，應予尊重，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告自行設算系爭土地應徵收補償價格，求以廢棄原處分及訴願決定未滿足其訴求部分，並請求被告應作成核給該未滿足部分之補償金額，如其聲明所示，乃無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 2 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 蕭忠仁
法 官 羅月君法 官 吳坤芳
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 109 年 1 月 2 日
書記官 林俞文