臺北高等行政法院判決
107年度訴字第934號107年11月1日辯論終結原 告 福泰民營零售市場興建委員會代 表 人 張德宇被 告 桃園市中壢地政事務所代 表 人 劉瑞德（主任）訴訟代理人 呂志強
莊浚右上列當事人間所有權登記事件，原告不服桃園市政府中華民國107年6月27日府法訴字第1070077950號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國106年7月4日向被告就坐落於桃園市○○區○○段1278之12地號土地上之未登記建物（門牌地址：桃園市○○區○○○街○○號，下稱系爭建物）申請時效取得所有權登記，被告認原告即為系爭建物之起造人，與所有權時效取得須以占有他人未登記之不動產規定不符，且原告並非法人，不得為登記權利主體，應改以自然人名義申請登記，而通知原告補正，因原告未完全補正，被告遂以106年8月9日壢登駁字第Y00012號土地登記案件駁回通知書（下稱前次處分），駁回原告申請。原告不服，向桃園市政府提起訴願，案經桃園市政府106年12月6日府法訴字第1060225495號訴願決定撤銷前次處分，由被告於60日內另為適法之處分（下稱前次訴願決定，訴願卷第56頁）。理由略以：被告未就應補正事項一併通知原告，而俟原告提起訴願後，始答辯表示原告尚未其他事項與法規要件不符，仍應予駁回，認前次處分難謂合法妥適等語。原告遂於107年1月10日以原申請書重新申請辦理系爭建物時效取得所有權登記（收件案號：壢登字第154761號，訴願卷第1頁），經被告審查後，認尚有事項應予補正（詳如後述五、本院之判斷㈡1.所述），被告以107年1月31日壢登補字第000109號土地登記案件補正通知書，請原告於接到通知之日起15日內補正（同上卷第18頁）。惟原告僅於107年2月12日補正訴外人周廣利所出具之四鄰證明書及系爭建物事實上處分權人熊瑞雲之現居美國證明書。被告認原告未完全補正，爰依土地登記規則第57條第1項第4款規定，以107年2月27日壢登駁字第Y00014號土地登記案件駁回通知書（即原處分），駁回原告之申請。原告不服，提起訴願後經駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張及聲明：㈠原告提出附證1-10各項證明文件，已充分補正被告所列五項
補正事項，被告即應依上開證明文件及民法第769及770條規定核定「張德宇」為系爭建物之所有人，被告卻駁回原告申請，實屬違法。
㈡時效取得所有權之申請要件必須是他人未登記之不動產，若
有使用執照，第三人早已登記，不符以時效取得所有權之條件，故以時效取得所有權，非必須提供使用執照。又福泰市場為原告原始投資興建，原告為系爭建物之原始所有人，經法院拍賣由第三人熊瑞雲拍得系爭建物一樓所有權，故二樓仍為原告所有。
㈢訴願決定書理由三前段記載，原告所提出之證明文件，得證
明有占有使用系爭建物之客觀事實，惟主觀上以何種意思占有系爭建物，尚難確認等語。然，原告另提出之八件證明文件（臺灣桃園地方法院不動產權利移轉證書、歷年整修房屋明細表、房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書、系爭房屋位置示意圖、系爭房屋對面鄰居周廣利先生證明書、所有人現居美國證明書、建物測量成果圖），足可證明原告以行使所有之意思而為占有之明證。
㈣聲明：⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應依原告107年1
月10日申請，作成准許張德宇為系爭建物所有權人第一次登記之行政處分。
三、被告答辯及聲明：㈠原告所提出之歷年整修房屋明細表、房屋稅籍證明（系爭建
物2樓）、房屋租賃契約書（系爭建物1樓中部地區）等，尚不足證原告係以所有之意思而自主占有。原告為系爭建物起造人，依建造執照記載系爭建物為貳層建物，雖訴外人熊瑞雲經拍賣於76年3月25日取得臺灣桃園地方法院不動產權利移轉證書，惟不動產標示僅記載系爭建物壹層面積86.19平方公尺，故亦不足認定系爭建物2樓所有權人為熊瑞雲，不符合須占有他人未登記不動產之要件。又依房屋稅籍證明記載起課年月為88年7月，距今未達20年，與民法第769條規定不合。占有建物四鄰證明書並無檢附相關資料，佐證證明人周廣利於原告開始占有時及申請登記時，繼續為該占有系爭建物附近之房屋居住者，且於原告占有之始有行為能力，證明人亦無依土地登記規則第40、41條規定程序辦理，故不足以證明原告占有系爭建物達20年。
㈡原告主張系爭建物執行拍賣時已實施建物第一次測量，並檢
附訴外人熊瑞雲於87年7月6日申請之建物測量成果圖，惟該成果圖已明確記載僅供核課自用住宅土地稅率之用。另原告僅檢附建造執照，並於107年2月12日提出之補正函主張系爭建物為未登記之不動產，故並無使用執照等，亦與土地登記規則規定不合。
㈢末查原告檢附建造執照、陳報書、房屋稅籍證明、不動產權
利移轉證書等文件，申請辦理系爭建物時效取得所有權登記。案經審查認本案尚有應予補正事項，遂以107年1月31日壢登補字第109號土地登記案件補正通知書，請原告接到通知之日起15日內補正，惟因原告逾期未照補正事項完全補正，爰依土地登記規則第57條第1項第4款規定，駁回原告登記之申請，並無不合。
㈣聲明：原告之訴駁回。
四、本件如事實概要欄所載之事實，有原告107年1月10日申請書及同年月31日補正通知書、原處分、訴願決定書等件影本，附被告答辯處理專卷（見第1至20頁）可稽，為可確認之事實。爰就被告否准原告107年1月10日申請時效取得系爭建物所有權，是否違誤？判斷如下。
五、本院之判斷：㈠本件適用的法令：
1.土地法第37條第1項規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」第51條規定：「土地總登記，由土地所有權人於登記期限內檢同證明文件聲請之。……」次按民法第769條規定：「以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」。
2.土地登記規則（依土地法第37條第2項規定訂定）第27條第15款規定：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：……十五、依民法第769條、第770條或第772條規定因時效完成之登記。」第56條第2款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：……二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。……」第57條第1項第4款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：二、依法不應登記者。……四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」第78條第1項規定︰「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。……」、第79條第1項規定︰「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。……」、第118條第1項規定︰「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。」。
3.時效取得地上權登記審查要點第1點（下稱審查要點）規定：「占有人申請時效取得地上權登記，應合於民法有關時效取得之規定，並依土地登記規則第118條辦理。」第2點規定：「占有人就土地之全部或一部申請時效取得地上權登記時，應先就占有範圍申請測繪位置圖。」第4點規定：「占有人占有之始，須有意思能力。如為占有之移轉，具有權利能力者得為占有之主體。」第5點規定：「以戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者，如戶籍有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。」第6點規定：「占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力。……」第7點規定：「占有人申請登記時，應填明土地所有權人之現住址及登記簿所載之住址，……」第16點規定：「第1點、第2點、第4點至第7點、第10點及第11點之規定，於申請時效取得所有權登記時，準用之。」。
㈡經核被告以原處分否准原告申請時效取得系爭建物，並無違誤，玆分述如下：
1.原告主張其自69年開始占有系爭建物（本院卷第88頁筆錄）。並於107年1月10日向被告申請系爭建物所有權時效取得登記，經被告通知補正下列事項，並說明補正之相關規定，略以：「1.占有人申請時效取得建物所有權登記，應合於民法有關時效取得之規定，並依土地登記規則第118條辦理。因主張時效完成申請所有權登記時，應提出以行使所有權意思而占有之證明文件及占有建物四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。（民法第769、770、945條、土地法第54條……）2.占有建物四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有建物附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力。證明人除符合土地登記規則第41條第2款、第6款及第10款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第40條規定程序辦理。……審查要點第6點、第16點）
3.占有人申請登記時，應填明建物所有權人之現住址，……
4.申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量，請補正。（土地登記規則第78條）5.申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖，請補正。（土地登記規則第79條）」等情（下稱通知補正事項1.2.3.4.5.），有補正通知書可稽（被告答辯處理專卷第64頁）。
2.按「土地法所稱之權利人，係指民法第6條及第26條規定之自然人及法人而言，非法人之團體，設有代表人或管理人者，依民事訴訟法第40條第3項規定，固有當事人能力，但在實體法上並無權利能力。」最高法院68年台抗字第82號裁定意旨參照。查原告提出前桃園縣中壢市公所65年8月2日桃中市建字第26089號函及委員名冊（本院卷第91、92頁），惟原告既非法人亦非自然人，揆諸前揭裁定意旨，並無權利能力，不得直接為權利主體而取得系爭建物之所有權人，被告自無從准許登記。
3.依前揭規定，以所有之意思占有他人未登記之不動產，得依時效取得之規定登記為所有人。本件原告主張其占有系爭建物，依時效取得所有權，但卻申請辦理以「張德宇」為系爭建物所有權人第一次登記，於法不合。
4.原告所提附證無法完全補正上開被告通知補正之事項，理由如下：原告提出附證一臺灣桃園地方法院不動產權利移轉證書（本院卷第23頁），固足以證明系爭建物一樓於76年3月25日由第三人熊瑞雲向法院標得，屬他人所有未登記之不動產，其面積共計86.19平方公尺，自拍賣迄今逾30年等情，但不足以證明原告有以所有之意思占有的事實，且申請辦理時效取得建物所有權登記，仍屬建物所有權第一次登記，其登記必須符合土地登記規則規定，且合於建築管理規定，否則，無予以登記之必要，又建物登記前應先經測量，而測量應請領使用執照（詳後述），原告所提臺灣桃園地方法院不動產權利移轉證書顯非系爭建物之使用執照，難謂符合規定。原告提出附證二歷年整修房屋明細表（本院卷第24、97至116頁），主張其耗費鉅資647,435元用於修繕該建屋，是第三人熊瑞雲向法院拍得金額73,050元之八、九倍之多，修繕容包括搭建屋頂、裝設隔間、木門、鋁窗、地磚、水電等，查修繕原因可能基於無權占有、無因管理等，未必以行使所有權之意思為之，無從憑以認定原告有行使所有之意思而為占有。原告所提附證三、十房屋稅籍證明書（包含系爭建物
1、2樓，本院卷第25、96頁），查稅籍證明書固記載原告為納稅義務人，惟納稅義務人未必為占有人，是稅籍證明書不足以作為原告以所有意思占有系爭建物之證明。原告所提附證四房屋租賃契約書（本院卷第26頁）僅能證明其與張富雄有債權租賃關係存在，不足以證明原告為系爭建物之占有人且係以行使所有之意思而為占有。原告所提附證五為原告自行繪製之系爭建物位置示意圖（本院卷第30頁），其主張系爭建物西側及北側均為空地，無人居住，南面為出租房屋，目前未出租，故亦無人居住，唯東面有人居住已歷30餘年等情，無任何占有始時之記載及證據，原告稱「東面有人居住已歷30餘年」尚難以證明其以所有之意思占有系爭建物且時效完成。原告所提附證六訴外人周廣利107年2月6日出具之證明書，上載：「茲證明張德宇先生住居於系爭建物，自該住宅整修完成後，歷時二、三十年。」等語，惟周廣利係證明「張德宇」個人居住於系爭建物，並非證明原告以所有之意思占有系爭建物，也沒有說明其如何得以知悉張德宇居住於系爭建物，自不足以作為原告占有系爭建物之證明。原告所提附證七為訴外人熊瑞雲現居美國證明書，惟熊瑞雲目前居住美國與原告占有系爭建物係屬二事，尚難憑熊瑞雲居住美國即認定原告以所有之意思占有系爭建物且時效完成。且原告不具權利能力非得為占有主體，其主張占有而時效取得所有權，自無可取。綜上，原告所提附證未能補正上開被告通知補正之事項。
5.按最高行政法院101年度判字第668號判決闡釋：「本院按：建築改按土地登記包括土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記（土地法第37條第1項），為不動產權利之表徵，具有公示力及公信力。登記之內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全（司法院釋字第600號解釋參照）。辦理土地登記前，應先辦理地籍測量（土地法第38條第1項)，以確定土地之坐落及面積等內容，達登記之正確與真實；基於同理，辦理建築改良物登記，亦應先辦理測量以確定建物坐落地號、位置、形狀、樓層、使用、內部空間配置等事項，俾明各所有權人得行使之合法之權利範圍，故土地登記規則第78條規定：『申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。』又建築改良物，無論合乎建築管理與否，固均為所有權之標的物，然而起造建築改良物，建築法令設有管理規定，其合乎建築管理規定者，基於確保人民之財產權及維護交易安全之必要，始有予以正確真實的登記之必要，其不合建築管理規定者，則無予以登記之必要，亦即合法建物始得為建物所有權第一次登記。上述土地登記規則第79條第1項前段規定：『申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。』及地籍測量實施規則第279條第1項規定：『申請建物第一次測量，應檢附土地登記規則第79條所規定之文件辦理。』第259條規定：『新建之建物得申請建物第一次測量。但有下列情形之一者，不得申請測量：一、依法令應請領使用執照之建物，無使用執照者。二、實施建築管理前建造完成無使用執照之建物，無土地登記規則第79條第3項所規定之文件者。』以證明申請登記建物合於建築管理之規定，其故在此。準此以論，無使用執照或依法得免發使用執照之證件即不合建築管理規定者，依地籍測量實施規則第259條規定，不得申請建物第一次測量，因而不得申請建物所有權第一次登記。……次按，建物所有權第一次登記，乃就建物所有權所為之第一次登記，若未經辦理該項登記，就有關建物權利之取得、設定、喪失、變更及其他相關事項，均無從辦理登記，則關於建物之登記，應最優先辦理者乃建物所有權第一次登記。另取得未經建物第一次所有權登記之建物所有權，其原因不一，或因起造房屋，或因時效取得，或其他原因，惟其均應優先辦理建物所有權第一次登記則一，此觀土地登記規則第4章總登記之規定，關於建物所有權之登記者，僅建物所有權第一次登記一項亦明。又因建物所有權取得原因之不同，於申請為第一次所有權登記時，其『登記原因』固有不同，而其『登記種類』同為建物所有權第一次登記，則無二致，是於土地登記規則之適用，應一體適用該規則有關建物所有權第一次登記之共通規定，僅基於不同之登記原因，有相異之規定時，分別適用相異之規定。至土地登記規則第27條係就何種登記得由單方申請為登記所作規定，乃自登記原因方面進行規範，而非自登記性質方面進行規範，尚不能據此認因時效取得而辦理之建物所有權登記，非屬建物所有權第一次登記，而無土地登記規則第4章第2節有關建物所有權第一次登記規定之適用。」最高行政法院95年度判字第437、1725號判決，均同此見解。
6.雖原告主張其已提出附證八被告於87年7月6日依訴外人熊瑞雲87年6月25日申請作成之建物測量成果圖（本院卷第33頁），無須再申請建物第一次測量云云。經查，該成果圖上明確記載「本成果圖僅供核課自用住宅土地稅率之用」，顯非供辦理系爭建物所有權第一次登記之用；系爭建物於67年2月3日取得建造執照（被告答辯處理專卷第5頁），然迄未領得使用執照，並非合於建築管理規定之合法建物，則原告主張其占有系爭建物合於民法第769、770條時效取得所有權登記請求權之規定，向被告申請時效取得所有權第一次登記，揆諸上揭規定及說明，自應適用土地登記規則有關建物所有權第一次登記之規定。而系爭建物既屬實施建築管理後建造完成之建物，且迄未領得使用執照，業據原告107年2月12日補正狀陳明在卷（被告答辯處理專卷第46頁），依地籍測量實施規則第259條第1項規定，原告不得申請為建物第一次測量，且系爭建物既不符合建物第一次測量之要件，原告逕行申請辦理系爭建物之所有權第一次登記，亦不符合土地登記規則第78條之規定。從而，被告通知原告補正事項4.5.，洵屬有據，原告經通知逾期未補正乃駁回其系爭建物所有權第一次登記之申請，核無不合。
六、綜上所述，原告主張各節，均無可採，本件被告所為原處分，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請撤銷及判決如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 林 惠 瑜
法 官 張 瑜 鳳法 官 林 妙 黛
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
書記官 劉 育 伶