臺北高等行政法院判決
108年度訴字第129號108年7月18日辯論終結原 告 劉怡昌訴訟代理人 葉大殷 律師
李貞儀 律師洪國勛 律師複 代理人 張天界 律師被 告 臺北市稅捐稽徵處代 表 人 倪永祖（處長）訴訟代理人 鄭淇
馬魏紫沂上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國107年12月12日府訴一字第10720919332號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴後，被告代表人已由蘇鈞堅變更為倪永祖，茲由新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：
1.原告所有台北市○○區○○路○○○巷○○號23樓等9戶房（如附表，下稱「系爭9戶房屋」），坐落基地所興建之1幢3棟地上42層、地下4層共236戶之建築物，領有臺北市政府都市發展局103年12月29日核發之103使字第0335號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上構造等級）用途為集合住宅，原告為起造人之一。被告前審認系爭9戶房屋符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱「評定作業要點」）行為時第15點（自103年7月1日起實施）所定之高級住宅，乃核定系爭9戶房屋為高級住宅，並自103年7月1日起按該等房屋坐落地點之街路等級調整率（160%）加成核計其房屋構造標準單價及評定房屋現值。
2.嗣107年房屋稅開徵，被告依評定作業要點（自106年7月1日起實施）第15點第1項、第3項規定，參考鄰近區域之高級住宅市場行情，審認系爭9戶房屋房地總價均在8,000萬元以上，乃續核定系爭9戶房屋為高級住宅。且系爭9戶房屋之使用執照核發日（103年12月29日）係90年7月1日以後，被告依同要點第2點第2項、第3項、第15點第2項規定，以系爭9戶房屋自106年7月起改按「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月）」，再以120%加價分別核計房屋現值。又原告為起造人之一，系爭9戶房屋其中3戶供自住使用；另外6戶房屋空置不為使用，但屬103年7月1日後取得使用執照，且自臺北市房屋稅徵收自治條例（下稱自治條例）106年7月5日修正施行後2年內未出售者，被告依房屋稅條例第5條第1項第1款前段、自治條例第4條第1項第1款第1目、第3項及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條等規定，核定系爭9戶房屋分別按自住用房屋稅率1.2%（3戶）及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5%（6戶），課徵107年房屋稅計2,828,203元（如本院卷p189）。原告不服，申請復查，經復查駁回。原告不服，提起訴願，經臺北市政府107年12月12日府訴一字第10720919332號決定訴願駁回，原告不服，遂提起行政訴訟。
三、本件原告主張：
1.按量能公平原則、租稅公平原則尚以租稅法定原則為前提，房屋現值評定既為房屋稅之稅基而屬租稅構成要件之一，評定作業要點乃臺北市不動產評價委員會基於房屋稅條例第11條第1項授權，依據同條項第1款至第3款事由所訂定，其目的在於簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，且訂定後僅需公告並送地方議會備查，核其性質，應屬機關內部處理房屋稅課徵業務之一般性規定之行政規則。然評定作業要點第2點「依使用執照核發日或房屋建造完成日」認定適用「房屋構造標準單價表」、第15點「高級住宅」等規定顯係以與房屋稅條例第11條笫1項第1款無相關之事項，作為決定增加房屋構造標準單價之要素，影響稅基之計算，將房屋稅條例或自治條例規定所無之事項增列為稅基而加徵一定比例房屋稅，且未得法律授權而自行認定房屋稅標準生效時點及標準，顯超出房屋稅條例第11條第1項之授權範圍，依中央法規標準法第11條及釋字第597號解釋、第705號解釋意旨，屬對於人民財產權之重大影饗，有違租稅法定主義之情形甚明。
2.最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議固指出，不動產評價委員會就評定作業要點第15點「高級住宅」之定義，不違反法律保留原則及租稅法定原則。惟依行政法院組織法第16條第3項：「最高行政法院之裁判，其所持之法律見解，各庭間見解不一致者，於依第1項規定編為判例之前，應舉行院長、庭長、法官聯席會議，以決議統一法律見解」。可知，庭長法官聯席會議之目的在於統一法律見解，避免裁判歧異，然自該次決議所附庭長所提不同意見可知，縱為最高行政法院各庭間亦未完成一致法律意見，足見系爭房屋評定作業要點是否有違租稅法定主義等，尚有爭議，仍應就個案為個別認定。況該決議文僅泛稱「其中第15點第1項規定…無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義」，其並未詳述該八項標準如何與文義相差甚大之房屋稅條例三款基準相符，尤其忽略稅捐稽徵法第11條之3「法規命令及行政規則，不得增加或減免納稅義務人法定之納稅義務」之明文規定，該決議文實已明顯背離租稅法定主義要求，不應加以援引。另依評定作業要點之立法意旨，可知高級住宅以與建造材料無關之浮動房地市場價格作為認定標準，此係將房屋稅條例規定所無之事項增列為稅基，違反租稅法定主義。
3.評定作業要點第15點第1項以「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級」，「用途為住宅」，「經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者」認定為高級住宅，另依同點第3項：「第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情」。惟除房屋構造等級及用途外，何謂以「市場行情」，或是「相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情」認定價格？該定義並不明確，難以使受規範人民具以明確理解高級住宅之意義，且容易淪為稅捐主管機關的恣意認定。更何況此一認定涉及房屋稅稅基事項，自屬影響人民財產權之重大事項，其法律明確性之要求理應更為提高。評定作業要點第15點第1項之「高級住宅」顯難以使受規範人民具以明確理解，且混雜與房屋稅條例第11條第1項無關之事項，有違法律明確性原則及量能課稅原則。
4.若依評定作業要點第2點第1項、第2項、第15點第2項規定，將產生同一課徵年度之房屋卻適用不同之標準單償表核定房屋評定現值，造成差別課徵房屋稅及稅負不平等之現象。詳言之，以同樣總層數為1樓之第一類房屋為例，依「臺北市35層以下房屋構造標準單價表」者，每坪為「3,580」元，然依「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，每坪提高為「14,450」元，兩者差距約為4倍（計算式：14,450+3,580=4.03）；另以同樣樓層數108-110樓之第一類房屋為例，依「臺北市36層以上房屋構造標準單價表」者，每坪為「14,170」元，然依「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，每坪提高為「50,300」元，兩者差距約為3.5倍（計算式：50,300/14,170=3.55)。由此可知，同樣為103年取得使用執照，卻因取得使用時點落在下半年，而產生多於上半年取得執照者3倍至4倍之房屋現值之不平等效果。進一步言，依系爭評定作業要點第15點第2項，若被認定為高級住宅，且應適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，更需以120%加價核計房屋現值，無異使房屋現值之認定差距更形擴大。縱依系爭評定作業要點第2點第3項規定，有增設106年7月1日至112年6月30日止採6年標準單價折減之緩漲機制，其仍有2倍至3倍房屋現值之不平等差距。詳言之，以同樣總層數為1樓之第一類房屋為例，依「臺北市35層以下房屋構造標準單價表」（附表1號）者，每坪為「3,580」元，然依「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月）」者，106年7月至108年6月每坪提高為「10,110」元，兩者差距約為4倍（計算式：10,110/3,580=
2.82)；另以同樣樓層數108-110樓之第一類房屋為例，依「臺北市36層以上房屋構造標準單價表」者，每坪為「14,170」元，然依「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月）」者，每坪提高為「35,210」元，兩者差距約為2.4倍（計算式：35,210/14,170=3.55)。基此，縱有逐年緩漲機制，惟其產生同一課徵年度之房屋卻適用不同之標準單價表，造成差別課徵房屋稅之現象並未有緩解。
5.既「房屋構造標準單價表/所指指為房屋稅條例第11條第1項笫1款之「按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」，對於已投入興建之房屋，不論其建造完成或取得使用執照係於公告前後，均不應以開始建造後公告調高之標準單價來評定其現值，始為合理，以取得使用執照時點與投入建築成本間，顯然欠缺實質正當關聯性。實則，依建築法第30條、31條、32條之規定，申請建築執照時，即應就「建築物各部之尺寸構造及材料」提出說明，故房屋興建之建築成本原則上於取得建築執照時或申報開工開始興建後，即已確定。若有反映建築成本而調高房屋構造標準單價表之必要，亦應以「建築執照」，而非「使用執照核發日」或「房屋建造完成日」作為區分時點。綜上，以103年7月取得「使用執照核發日」或「房屋建造完成日」作為適用「房屋構造標準單價表」之區分標準，不僅與房屋稅條例第11條第1項第1款之規範意旨不符，且與立法目的欠缺實質正當關聯性，其所生2倍至3倍或3倍至4倍之房屋現值差額，亦有違比例原則之要求，其違法違憲之情形，至為灼然。
6.依建築法第28條之規定，建築物之新建，必先取得「建築執照」，於建築物建造完成後，方得請領「使用執照」。復依建築法第30條、31條、32條之規定，申請建築執照時，即應就「建築物各部之尺寸構造及材料」提出說明。既建築物之構造及材料涉及房屋稅條例第11條第1項第1款「按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」，則受規範人民於規劃投資計畫時必會就當時商業環境及租稅成本納入考量。就本件而言，原告於建造時所信賴者，即為申請建築執照當之房屋構造標準單價表，並依此進行建築或投資計畫且被告遲至103年2月11前皆未就房屋構造標準單價表有修正，就此而論，原告自有信賴基礎、信賴表現，且並無信賴不值得保護之情事，至為明顯。評定作業要點顯回溯至90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，使其適用房屋構造標準單價表及加價核計，使因取得使用執照時點落在103年下半年之人民，產生多於上半年取得使用執照者3倍至4倍之房屋現值之不平等狀況，其嚴重侵害財產權及違反租稅平等原則等情，進步言之，其顯然忽略企業經營者，必須於投入數百億資金前，即以依據當時之商業環境及成本（含未來賦稅）據以評估研擬投資計畫，進而為投資行為，並無從預見房屋稅將因主管機關之行政命令，從不到半年間增加數倍，且須實際繳納數千萬之稅負。再者，其進一步回溯至90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，針對15年前取得使用執照或建造完成之建築物，大幅調漲其房屋單價。姑且不論受規範人民根本無從預見15年後房屋構造單價會如此急遽調漲，如此回溯之舉亦顯未慮及過去時空背景之經濟環境與現時已有落差。評定作業要點違反人民信賴保護之違法情事，實為明確。
縱依房屋稅條例規定，房屋標準價格係每三年重新評定一次，惟重評後之房屋標準價格則適用於次一年度所有新舊房屋，並未授權不動產評價委員會得自行決定適用範圍及生效日期。亦即，於各年度核定房屋評定現值時，應先依房屋構造標準單價表定其價格後，再依房屋之耐用年數及折舊標準折算房屋之標準價格，故不論房屋建築先後，均適用重評後同一標準價格，並不至於發生稅負不公之現象，亦得維持人民對於租稅核定秩序之信賴。故評定作業要點第2點第2項、第15條第2項等規定於未獲房屋稅條例授權之情況下，任意回溯90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，並制定兩套不同之房屋構造標準單價表及地下建築物標準單價表，造成同一年度之房屋之房屋稅及稅負相差數倍之情形，且評定作業要點亦自行認定房屋構造標準單價表之適用時點，違反法律不溯既往原則，亦屬違憲而無效。
7.依房屋稅條例第11條第1項第3款：「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣償格減除地價部分」，其已明文房屋價格決定之衡量事項，必須以房屋買賣價格減除地價，第15點第1項、第2項將土地價值混於高級住宅之計算標準，且規定90年7月1日以後之高級住宅，須按房屋構造標準單價計價並依120%加成核計房屋價額或現值，而90年7月1日以前之高級住宅，則需按「該棟房屋坐落地點之街路等級調整率（路段率）」加成核計，有違房地分離課稅制度，構成重複課稅，亦逾越房屋稅條例第11條第1項授權範圍。被告引用最高行政法院106年度判字第666號判決，顯然忽視憲法平等原則及信賴保護原則之要求。又被告以「內政部不動產交易實價查詢服務網資料」所載之「交易總價」及「建物移轉總面積」，計算每坪房屋交易單價，並據此推算原告所有之每戶房屋總價，違反租稅法定主義及量能課稅原則：
8.並聲明：訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷，訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：
1.系爭9戶房屋依臺北市政府都市發展局103年12月29日核發之103使字第0335號使用執照存根記載，建築物構造種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上構造等級），總層數42層，用途為集合住宅，且原告為起造人之一。復依內政部不動產交易實價查詢服務網資料，雖查無系爭9戶房屋之實際交易價，惟查得同一使用執照之他戶房屋於106年7月至107年6月間有10筆交易案件，交易總價合計為25億872萬元，建物移轉總面積共1,613.9坪，經核算平均每坪交易單價為155.44萬元，以此單價估算系爭9戶房屋每戶房地總價均遠超過8,000萬元，符合房屋現值評定作業要點第15點規定，應認屬為高級住宅。是被告依房屋稅條例第10條、第11條及評定作業要點等規定，自106年7月起按103年7月起適用之房屋構造標準單價（緩漲期間：106年7月至108年6月）折減，取消金屬或玻璃帷幕外牆加價，再以120%加價核計房屋現值，並依房屋稅條例第5條第1項及臺北市房屋稅徵收自治條例第4條規定，核定系爭9戶房屋按自住用房屋稅率1.2%及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5%課徵107年房屋稅，洵屬有據。
2.參釋字第705號解釋可知，租稅法定原則下，租稅構成要件固應以法律明定，惟稅基之計算如屬細節性、技術性質者，自得授權主管機關自行訂定。次按房屋稅條例第5條及第10條規定，房屋稅稅基為房屋現值，而房屋現值之計算具稅捐稽徵業務之細節性、技術性，是同條例第11條乃授權由不動產評價委員會評定房屋標準價格，供主管稽徵機關據以核定房屋現值課徵房屋稅。臺北市不動產評價委員會爰依上開條例之授權，訂定房屋現值評定作業要點及相關事項，核其內容係屬細節性、技術性之行政規定，與立法意旨相符，並未超出房屋稅條例第11條第1項規定之授權範圍。另參最高行政法院106年度判字第666號判決意旨，臺北市政府103年2月11日公告修訂之房屋現值評定作業要點及公告各項房屋構造標準單價表，適用於實施日即103年7月1日之後取得使用執照之房屋，於法即無不合。另評定作業要點第15點規範高級住宅之認定標準，係以每戶房地總價8,000萬元以上者，認定為高級住宅，定義具體明確，並無抽象之情形。是系爭9戶房屋既經臺北市政府都市發展局於103年12月29日核發103使字第0335號使用執照，被告依行為時評定作業要點規定，核定系爭9戶房屋適用新增訂之臺北市36層以上房屋構屬標準單價表，並按高級住宅加價，據以核計房屋現值，當然適法，尚無違反租稅法定主義、明確性原則、平等原則及比例原則。另評定作業要點所增訂之房屋構造標準單價表係自103年7月1日起始做為評定房屋現值課徵房屋稅之依據，並未補徵以前年度房屋稅，核與信賴保護原則無涉。原告主張，核無足採。
3.參最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議，評定作業要點第15點規定，係依據房屋稅條例第11條第1項規定之房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及規範高級住宅之適用範圍，並訂定其標準價格，據以核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義。又評定作業要點第15點規定，係以每戶房地總價在8,000萬元以上為高級住宅之認定標準，按其房屋構造標準單價以固定比例120%加價核計房屋現值，並未將土地價格納入房屋稅基，自無未減除地價及重複課稅之問題。是原告主張，委難採憑。從而，被告核定系爭9戶房屋107年房屋稅共計2,828,203元，並無不合。
4.並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
五、兩造不爭之事實，及兩造爭點：
1.如事實欄所述之事實，業據提出訴願決定（參本院卷p55-67）、復查決定（參本院卷p41-53）、復查明細表（參本院卷p54）、臺北市35層以下房屋構造標準單價表（參本院卷p12
3、131-137）為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真。
2.兩造爭點為：評定作業要點將房屋稅條例規定所無之事項增列為稅基，是否違反租稅法定主義？原處分以該要點第15點加成核計房屋構造標準單價，並據以核定房屋現值，是否適法？原處分以房屋稅自治條例第4條第1項，核定系爭9戶房屋分別按自住用房屋稅率1.2%（3戶）及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5%（6戶），課徵107年房屋稅計2,828,203元，有無違誤？
六、本院判斷：
1.本件應適用之法規範及函釋：①房屋稅條例第2條：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。
二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」第3條：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第4條：「（第1項）房屋稅向房屋所有人徵收之。」第5條【103年6月4日修正公布】：「（第1項）房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。（第2項）前項第1款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。」第6條：「直轄市及縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。」第7條：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。」第9條：「各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之。」第10條：「（第1項）主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。…」第11條：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。（第2項）前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」第24條：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市）政府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」②住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第1條
：「本標準依房屋稅條例（以下簡稱本條例）第5條第2項規定訂定之。」第2條：「個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。」③不動產評價委員會組織規程第1條：「本規程依房屋稅條
例第9條、契稅條例第13條之規定訂定之。」第2條：「直轄市或縣（市）政府均應依照本規程組織不動產評價委員會（以下簡稱本會）。」第4條：「本會開會分常會、臨時會二種，常會每三年一次，其日期由主任委員決定之，臨時會以主任委員、副主任委員認有必要或委員五人聯署，請經主任委員認可時召集之。」第6條【行為時】：「本會議事範圍如下：一、關於未實施都市平均地權地區各種地目等則之土地標準價格評議事項。二、關於房屋標準單價及有關房屋位置所在之段落等級之評議事項。三、關於各類房屋之耐用年數及折舊標準之評議事項。」第6條【106年7月3日修正】：「本會議事範圍如下：一、關於房屋標準單價及有關房屋位置所在之段落等級之評議事項。二、關於各類房屋之耐用年數及折舊標準之評議事項。」第7條【101年8月22日修正，行為時】：「前條有關評定不動產之土地、房屋標準單價及房屋之位置所在段落等級等，應先由直轄市、縣（市）地方稅稽徵機關派員實地調查，作成報告，經本會召集會議評定後，送由直轄市、縣（市）政府公告。」第7條【106年7月3日修正，現行法】：「前條有關評定房屋標準單價及房屋之位置所在段落等級等，應先由直轄市、縣（市）地方稅稽徵機關派員實地調查，作成報告，經本會召集會議評定後，送由直轄市、縣（市）政府公告。」④臺北市房屋稅徵收自治條例第4條【103年11月3日修正】
：「（第1項）本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一住家用房屋：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。（二）持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百分之二點四；持有三戶以上者，每戶均為百分之三點六。（三）公有房屋供住家使用者，除法規另有規定外，一律按百分之一點五計課。二非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，百分之三。供人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，百分之二。三房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。（第2項）房屋之使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，住家用按其現值百分之三點六課徵；非住家非營業用按其現值百分之二點五課徵；營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所使用，按其現值百分之五課徵。（第3項）房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。」第4條【106年07月20日修正】：「（第1項）本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一住家用房屋：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。（二）持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百分之二點四；持有三戶以上者，每戶均為百分之三點六。（三）下列房屋除法規另有規定外，採單一稅率，不納入前目戶數計算：1公有房屋供住家使用者，百分之一點五。2出租供符合本市社會住宅承租資格者使用，且持有主管機關核發之出租人核定函者，百分之一點五。3經勞工主管機關核發證明文件之勞工宿舍者，百分之一點五。4公立學校之學生宿舍，由民間機構與主辦機關簽訂投資契約，投資興建並租與該校學生作宿舍使用，且約定於營運期間屆滿後，移轉該宿舍之所有權予政府者，百分之一點五。5公同共有者，除共有人符合自住者，其潛在應有部分外，百分之二點四。二非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，百分之三。供人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，百分之二。三房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。（第2項）房屋之使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，住家用按其現值百分之三點六課徵；非住家非營業用按其現值百分之二點五課徵；營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所使用，按其現值百分之五課徵。（第3項）房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。但起造人持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅三年內未出售者，按其現值百分之一點五課徵。中華民國103年7月1日以後核發使用執照或建造完成，於本自治條例中華民國106年7月5日修正施行後2年內未出售者，亦同。」第8條：「屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備查。」第14條：「…（第4項）本自治條例中華民國106年7月5日修正條文，自中華民國106年7月1日施行。」⑤臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第1點：「
為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」第2點【106年1月23日修正】：「（第1項）房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。前項使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核計房屋現值。（第2項）適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核計房屋現值者，自106年7月1日至112年6月30日止採6年標準單價折減之緩漲機制，並增列每2年適用之單價表。」第2點【103年2月11日修正】：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」第4點：「（第1項）適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準…。」第5點：「下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量成果圖所載之資料為準外，得派員至現場勘查後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：…（二）百貨公司及大型商場…。」第10點【舊】：「第五點第（一）款至第（四）款之房屋有下列設備者，按所適用之標準單價另予加價如下：（一）中央系統型冷氣機：加價5％。（二）電扶梯：每部加價2％（以裝設之樓層為限）。（三）金屬或玻璃帷幕外牆：面積超過外牆面積10％者，加價10％，但地下室或地下層部分不予加價。（四）游泳池：依下列情形加價5％
1.室內游泳池：屬公共設施，依所有權登記方式按分攤游泳池所有權之各戶全戶面積予以加價；如為設置游泳池之該戶單獨所有，僅就設置之該戶全戶面積予以加價；如游泳池與其設置之該棟房屋為同一所有權人單獨所有者，該棟全棟房屋予以加價。2.屋頂游泳池：比照室內游泳池方式加價。」第10點【106年1月23日修正】：「（第1項）第五點第（一）款至第（四）款之房屋有下列設備者，按所適用之標準單價另予加價如下：（一）中央系統型冷氣機：加價5％。（二）電扶梯：每部加價2％（以裝設之樓層為限）。（三）金屬或玻璃帷幕外牆：面積超過外牆面積10％者，加價10％，但地下室或地下層部分不予加價。
（四）游泳池：依下列情形加價5％1.室內游泳池：屬公共設施，依所有權登記方式按分攤游泳池所有權之各戶全戶面積予以加價；如為設置游泳池之該戶單獨所有，僅就設置之該戶全戶面積予以加價；如游泳池與其設置之該棟房屋為同一所有權人單獨所有者，該棟全棟房屋予以加價。2.屋頂游泳池：比照室內游泳池方式加價。（第2項）適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核計房屋現值者，前項設備自106年7月1日起不再另予加價。」⑥第15點【103年2月11日修正】：「（第1項）房屋為鋼筋
混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8, 000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（一）獨棟建築（二）外觀豪華
（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全（第2項）依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。（第3項）第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。（第4項）第1項認定標準，除已依第14點規定加成課徵之房屋外，自103年7月1日起實施。」第15點【106年1月23日修正】：「（第1項）房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅。（第2項）依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，以120％加價核計房屋現值。（第3項）第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。（第4項）第1項認定標準，已依第14點規定加成課徵之房屋除外。」用途分類表（節錄）┌────────────┬───────────┐│＼用途＼構造＼分類 │鋼骨造 │├────────────┼─────┬─────┤│第三類 │44 │住宅 │└────────────┴─────┴─────┘⑦財政部103年11月5日臺財稅字第10304636460號令：「一
、參照房屋稅條例第6條、第9條至第11條及第24條等規定，房屋稅徵收率及徵收細則均由各直轄市及縣（市）政府自行訂（擬）定之規定，各地方政府評定房屋構造標準單價時，得視地方實際情形自行決定其適用原則。二、廢止本部99年2月26日臺財稅字第09800596590號函。」臺北市政府106年1月23日府財稅字第10630000700號公告：「主旨：公告重行評定臺北市房屋標準價格有關事項，並自106年7月1日起實施。依據：一、房屋稅條例第11條。二、臺北市不動產評價委員會105年12月16日常會決議。公告事項：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要點如下：（一）修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點…（六）臺北市36層以上房屋構造標準單價表…（九）臺北市36層以上房屋構標準單價表（103年7月起適用）…（十二）臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月），如附表8.…。」附表8臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月）（節錄）單位：元/平方公尺：
┌───────────┬───────────┐│構造 │鋼骨造(P) │├───────────┼───────────┤│適用期間 │106年7月至108年6月 │├───────────┼───────────┤│＼單價＼用途＼總層數 │42-44 │├───────────┼───────────┤│ 第三類 │17,810 │└───────────┴───────────┘
2.法規性質之爭議：①納稅者權利保護法第3條「納稅者有依法律納稅之權利與
義務。前項法律，在直轄市、縣（市）政府及鄉（鎮、市）公所，包括自治條例。（下略）」，足見地方政府之自治條例為依法律納稅所稱之法律，應無疑義。查房屋稅條例第6條：「直轄市及縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。」第24條：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市）政府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」②故房屋稅徵收率地方政府應以自治條例為之，而房屋稅徵
收細則雖無須以自治條例為之，但法亦無限制不得以自治條例為之，故臺北市房屋稅徵收自治條例針對房屋稅條例第6條之房屋稅徵收率及房屋稅條例第24條之徵收細則，一併以自治條例方式為之，就徵收細則之內容係採較為嚴謹之地方自治法規為之，更有地方民意機關之審查機制參與，當無疑義。
3.房稅率差異之爭執：①臺北市政府依房屋稅條例第24條規定制定之臺北市房屋稅
徵收自治條例（但其實質內容涉及徵收率部分之授權依據為房屋稅條例第6條）第4條【106年07月20日修正】：
（第1項）本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：
一、住家用房屋：㈠供自住或公益出租人出租使用者，為1.2%。
㈡持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為2.4%；持有三戶以上者，每戶均為3.6%。
㈢下列房屋除法規另有規定外，採單一稅率，不納入前目戶數計算：
1.公有房屋供住家使用者，1.5%。
2.出租供符合本市社會住宅承租資格者使用，且持有主管機關核發之出租人核定函者，1.5%。
3.經勞工主管機關核發證明文件之勞工宿舍者，1.5%。
4.公立學校之學生宿舍，由民間機構與主辦機關簽訂投資契約，投資興建並租與該校學生作宿舍使用，且約定於營運期間屆滿後，移轉該宿舍之所有權予政府者，1.5%。
5.公同共有者，除共有人符合自住者，其潛在應有部分外，2.4%。
二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，3%。供人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，2%。
三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積1/6。
（第2項）房屋之使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，住家用按其現值3.6%課徵；非住家非營業用按其現值2.5%課徵；營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所使用，按其現值5%課徵。
（第3項）房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。但起造人持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅三年內未出售者，按其現值1.5%課徵。中華民國103年7月1日以後核發使用執照或建造完成，於本自治條例中華民國106年7月5日修正施行後2年內未出售者，亦同。
②原告為系爭建築物起造人之一，系爭9戶房屋其中3戶供自
住使用；另外6戶房屋空置不為使用，屬103年7月1日後取得使用執照，且自治條例106年7月5日修正施行後2年內未出售者，被告依房屋稅條例第5條第1項第1款前段、自治條例第4條第1項第1款第1目、第3項及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條等規定，核定系爭9戶房屋分別按自住用房屋稅率1.2%（3戶）及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5%（6戶），課徵107年房屋稅計2,828,203元（細算表，參見本院卷p189），應無疑義。
③而住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為1.2%
，持有臺北市非自住之其他供住家用房屋在2戶以下者，每戶均為2.4%；持有3戶以上者，每戶均為3.6%。是按不同之房屋類型及使用狀況與持有數量為不同之稅率，亦屬合理。另就房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵；但起造人持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅三年內未出售者，按其現值1.5%課徵。中華民國103年7月1日以後核發使用執照或建造完成，於本自治條例中華民國106年7月5日修正施行後2年內未出售者，亦同（參自治條例第4條第3項）。而房屋稅的課稅期間是當年7月1日起至次年6月30日止，並於次年5月份開徵，就自治條例而言，臺北市政府於103年11月3日以府法綜字第10333647300號令公布，追溯自103年7月1日起實施，適用於104年5月份開徵之房屋稅（是指103年7月1日起至104年6月30日之房屋稅），其實質之內容，是否涉及到整個構成要件的完全實現？⑴信賴保護問題的發生最常見的就是規範改變或新設一種
規範，而這些規制內容的對某些人民造成不利的情形；而新的規制效力發生時，社會對此項規制改變，所面對的爭議的事實，可能在規範改變前已經全部完成其構成要件事實，也可能在規範改變的那一刻，引起爭議的事實仍未能完全涵攝於規範的構成要件，其構成要件事實之該當是在規範改變之後。反之，規範改變時，其構成要件事實完全還未發生的情形，通常不至於會引起爭議。在處理全部或部分完成構成要件事實之涵攝，也就是新規範完全溯及或不完全溯及而引起爭議的情形，考量其信賴值得保護的程度有本質的差異，因此也應給予適當的差別對待。
⑵在完全溯及的情形，應依法律禁止溯及既往的原則，原
則上是不允許，因為國家對人民任何的規制效力，尤其是對人民不利的情形，要讓人民得以理解足以預見，而可以因應調整，所以規範改變本質上就應該是面對未來的。而原則上不允許，就意謂著認同有例外得許可的情況，但這裡只能限於非常特別的情形。對於不完全溯及，如果也採相同的標準，則國家將很難有所作為，透過規範的改變，所尋求的變革或更新，不容易及時成就，而因遷就構成要件事實完全實現的時程，致革新制度不能及時落實，而大幅延宕其績效，甚至讓人民無感而全無實益。因此不完全溯及，是在處理新規範實施時，部分完成構成要件事實之涵攝，當時新規範的效力實際上將及於部分在新規範生效前已經存在的事實，這不能說是完全無溯及，這種情形不同於完全溯及，我們的立場是原則上仍應允許，僅於例外情形始有禁止必要。
⑶此一以構成要件事實是否全部完成為分界點，所做的原
則不許可與原則許可的兩種立場，就代表對法安定性和規範改革二者的態度：只在完全溯及既往的情形，偏向安定，若非完全溯及既往，就是要為興革事項給予較大的彈性。臺北市政府於103年11月3日以府法綜字第10333647300號令公布，追溯自103年7月1日起實施，適用於104年5月份開徵之房屋稅（是指103年7月1日起至104年6月30日之房屋稅）者，屬於當時新規範的效力實際上將及於部分在新規範生效前已經存在的事實，這種情形不同於完全溯及，是原則上仍應允許，僅於例外情形始有禁止必要。參憲法第7條規定人民之平等權應予保障；法規範是否符合平等權保障之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇之目的是否合憲，其所採取之分類（住家用房屋、非住家用房屋；公有房屋、私有房屋；供自住、非自住之其他供住家用房屋；或供公益性質而出租使用）與規範目的（給予不同之稅率）之達成之間，存有一定程度之關聯性（參照釋字第682、694號）應無違平等原則。
④故自治條例106年07月20日修正之第4條第3項「房屋空置
不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵（經查：稅率2%至3.6%）。但起造人持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅三年內未出售者，按其現值1.5%課徵。中華民國103年7月1日以後核發使用執照或建造完成，於本自治條例中華民國106年7月5日修正施行後2年內未出售者，亦同。」這是面對房屋空置不為使用者課以較高之稅率，其所採取之分類「房屋空置不為使用住家用（空屋形成資源之浪費）」及「起造人持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅三年內未出售者（該售價，賣不出去者）」與規範目的（給予不同之稅率）之達成之間，存有一定程度之關聯性，自無違平等原則。
⑤關於原告稱「同樣為103年取得使用執照，卻因取得使用
時點落在下半年，而產生多於上半年取得執照者3倍至4倍之房屋現值之不平等效果」，就此所謂之「上半年取得執照者」與「下半年取得執照者」，是以年曆的角度來觀察（當年1月1日起至同年12月31日）而房屋稅的課稅期間是當年7月1日起至次年6月30日止，並於次年5月份開徵，所以房屋稅之斷點就在日曆年之上半年與下半年，這只能說是調漲的幅度大小的問題，而不是上半年與下半年有落差的問題。
4.豪宅稅加成核計之爭議：①房屋稅條例第10條：「（第1項）主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」第11條：
「（第1項）房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。（第2項）前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」因此，臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定：「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府公告之，並送臺北市議會備查。」②故房屋現值核計公式為：房屋標準單價×（１－折舊率×
折舊年數）×地段率×面積。但影響房屋現值核計之因素實在太多，是否僅「房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等」即足以評定，財政部就此頒訂「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則（92年5月19日財政部台財稅字第0920451496號函訂定發布全文15點，、105年10月25日財政部台財稅字第10504017000號函修正全文15點，106年3月3日修正第2點條文、增訂第16點條文107年2月27日修正第8點條文）」以供各縣市參考。而上開「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則」應為行政規則，而臺北市政府也參考訂有「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」，第1點：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」第2點：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。（下略）」，足見，房屋現值核計公式為：房屋標準單價×（１－折舊率×折舊年數）×地段率×面積；是基於房屋稅條例第10、11條之依據而來，其評定事項為房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等，應屬於法有據。
③有疑問者，在於財政部頒訂「簡化評定房屋標準價格及房
屋現值作業之參考原則」有涉及到房屋現值作業之加減項，如該參考原則之第5點：「下列房屋，除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準外，得派員至現場勘查後，依本參考原則增減其房屋標準單價：
（一）第12點規定之獨院式或雙拼式房屋。（二）第13點規定之簡陋房屋經納稅義務人提出申請者。（三）第15點規定專供農業生產用之房屋。」關於加減項部分，就可能涉及納稅者權利保護法第3條第3項：「主管機關所發布之行政規則及解釋函令，僅得解釋法律原意、規範執行法律所必要之技術性、細節性事項，不得增加法律所未明定之納稅義務或減免稅捐。」之適用空間。經查：
⑴行為時臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點，
涉及兩部分，其一「房屋標準價格之評定」其二「房屋現值之核計」，而前者是數據之評定，而後者是事項之核計。就法規而言，房屋稅條例第11條第1項稱「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定」所為評定之內容則為「各種建造材料所建房屋，區分種類及等級（即為房屋構造標準單價表）」、「各類房屋之耐用年數及折舊標準（即為耐用年數及折舊標準表）」、「房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分（房屋街路等級調整率表）」。
⑵則關於豪宅加成核計部分，臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點【103年2月11日公告修正】：
「（第1項）房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。（第2項）依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。（第3項）第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。（第4項）第1項認定標準，除已依第14點規定加成課徵之房屋外，自103年7月1日起實施。」實際計算方式：
（I）先計算一般房屋現值：房屋標準單價×（１－折舊率×折舊年數）×地段率×面積。
（II）再計算豪宅加成核計：一般房屋現值×（１＋地段率）。亦即以房屋標準單價按地段率加成後再乘以（１－折舊率×折舊年數×地段率×面積）亦同。
⑶而第15點【106年1月23日修正】：「（第1項）房屋為
鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅。（第2項）依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，以120%價核計房屋現值。（第3項）第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。（第4項）第1項認定標準，已依第14點規定加成課徵之房屋除外。」就本案而言，系爭房屋就是先算出「一般房屋現值」後，就本案而言，系爭房屋就是先算出「一般房屋現值」後，原則上是再乘以（1+街道調整率）其中之「1」為「一般房屋現值」，而「+街道調整率」按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但106年1月23日修正為若適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，則以120%價核計房屋現值，正是反應房屋構造標準單價表（103年7月起適用）有相當之調幅。
A.如原告所稱，依「臺北市35層【以下】房屋構造標準單價表」者，每坪為「3,580」元，然依同表（103年7月起適用）者，每坪提高為「14,450」元，兩者差距約為4倍，而依「臺北市36層【以上】房屋構造標準單價表」者，每坪為「14,170」元，然依同表（103年7月起適用）者，每坪提高為「50,300」元，兩者差距約為3.5倍（計算式：5 0,300/14,170=3.55)。
是有相當之調幅。
B.所為之「加成核計」之計算基礎為街路等級調整率，並非是「先計算一般房屋現值」所計算之地段率（該部分之地段率，為房屋稅條例第11條第1項所應斟酌之範圍）。而「再計算豪宅加成核計」之地段率（按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率，再次加成核計者），是否屬於房屋稅條例第11條第1項所「房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分（而以房屋街路等級調整率來計算），是問題之核心。依行為時應適用之「第15點」其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，以120%價核計房屋現值。
④就法規而言，房屋稅條例第11條第1項稱「房屋標準價格
，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定」所為評定之內容則為「各種建造材料所建房屋，區分種類及等級（即為房屋構造標準單價表）」、「各類房屋之耐用年數及折舊標準（即為耐用年數及折舊標準表）」、「房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分（房屋街路等級調整率表）」。而「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第2點則稱：房屋現值之核計，以「房屋構造標準單價表」、「折舊率及耐用年數表」及「房屋街路等級調整率評定表」為準據。足以認定，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義。就系爭9戶房屋，查無實際交易價，惟查得同一使用執照之他戶房屋於106年7月至107年6月間有10筆交易案件，交易總價合計為25億872萬元，建物移轉總面積共1,613.9坪，經核算平均每坪交易單價為155.44萬元，以此單價估算系爭9戶房屋每戶房地總價均遠超過8,000萬元，應有上開第15點規定之適用。則高級住宅「加成核計」之計算基礎為街路等級調整率，如因適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」者，以120%價核計房屋現值。所論述之調整基礎仍以「房屋構造標準單價表」、「折舊率及耐用年數表」及「房屋街路等級調整率評定表」為準據。則第15點之規範基礎，並未逾越同點第2點及房屋稅條例第11條第1項之規範意旨，則以120%價核計房屋現值，是執行法律所必要之技術性、細節性事項，並未增加法律所未明定之納稅義務，自無違納稅者權利保護法第3條第3項之規定。
5.至於，臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第2點，房屋現值之核計，以「房屋構造標準單價表」、「折舊率及耐用年數表」及「房屋街路等級調整率評定表」為準據。
「房屋構造標準單價表」之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。前項使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」核計房屋現值。適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」核計房屋現值者，106年7月1日至112年6月30日止採6年標準單價折減之緩漲機制，並增列每2年適用之單價表。原告主張「申請建築執照當時之房屋構造標準單價表（而非使用執照核發日或房屋建造完成日）」，及「回溯至90年7月1日取得使用執照或建造完成之建築物，使其適用房屋構造標準單價表及加價核計」評定作業要點亦自行認定房屋構造標準單價表之適用時點，違反法律不溯既往原則，亦屬違憲而無效云云。本項立法理由已經敘明「為拉近新舊高級住宅稅制之差異，90年7月1日起之舊高級住宅依新標準單價調整，爰增列第二項規定。103年7月起之新標準單價漲幅達原來的2.6倍，為減緩適用該標準單價房屋因一次性大幅調整，產生稅負遽增之衝擊，凡適用103年7月起新標準單價表之房屋，自106年7月1日起，以該標準單價按70%折減，之後每2年遞增10%，採計6年緩漲，以減輕納稅義務人之租稅負擔，爰增列第三項規定」，足以顯示在處理全部或部分完成構成要件事實之涵攝，也就是新規範完全溯及或不完全溯及而引起爭議的情形，考量其信賴值得保護的程度有本質的差異，因此也應給予適當的差別對待。故因應「90年7月1日起之舊高級住宅依新標準單價調整」及「房屋構造標準單價表（103年7月起適用；漲幅達原來的2.6倍）」而給予緩和處理之空間，自屬有據。另就房屋稅是以房屋存在為課稅之基礎，使用執照核發日或房屋建造完成日（相對於申請建築執照之時點），是具體呈現課稅客體之易於操作及認定之時點，計合於課稅之經濟原則，若以申請建築執照之時點為準，則房屋尚處於未完成興建的情況，據以課稅，反而有違量能課稅原則及租稅公平原則，原告所稱自無可憑。
6.承上，系爭9戶房屋其中3戶供自住使用；另外6戶房屋空置不為使用，但屬103年7月1日後取得使用執照，且係自治條例106年7月5日修正施行後2年內未出售者，被告依房屋稅條例第5條第1項第1款前段、自治條例第4條第1項第1款第1目、第3項及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條等規定，核定系爭9戶房屋分別按自住用房屋稅率1.2%（3戶）及起造人持有待銷售之住家用房屋稅率1.5%（6戶），課徵107年房屋稅計2,828,203元（如本院卷p189）應屬有據。綜上所述，原告上開所訴各節，均非可採，原處分（含復查決定）並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請判決如其聲明所示，為無理由，應予駁回。本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 1 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 陳金圍
法 官 畢乃俊法 官 陳心弘
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 108 年 8 月 1 日
書記官 林淑盈