臺北高等行政法院判決
109年度訴字第159號109年10月8日辯論終結原 告 陳逢斌訴訟代理人 楊金順律師複 代理 人 巫家佑律師被 告 桃園市桃園地政事務所代 表 人 游貞蓮（主任）訴訟代理人 游燕琪
鄭寶琳謝坤達上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服桃園市政府中華民國109 年1月9日府法訴字第1080273972號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：訴外人黃國彰為訴外人臺灣民俗村有限公司（已由經濟部中部辦公室以民國96年1月15日經授中字第0953489
909 號函廢止登記，下稱民俗村公司）之清算人，於108年6月20日代表該公司將公司所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（面積為2541.04 平方公尺，下稱系爭土地）出售予訴外人鍾文欽，買賣雙方當事人並於108 年7月8日向被告桃園市桃園地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記，經被告審查後，於108年7月10日准予登記（下稱系爭登記）在案。嗣原告陳逢斌主張民俗村公司尚在清算程序中，該公司清算人黃國彰未經全體股東之同意，亦未經法院許可，擅自代表公司處分系爭土地乃屬無效行為，遂於108年8月28日向桃園市龜山地政事務所請求塗銷系爭登記，經該地政事務所移由被告重新審認系爭登記案件無誤後，以108 年9月9日桃地所登字第1080011915號函否准所請（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，復經桃園市政府以109 年1月9日府法訴字第1080273972號訴願決定書駁回其訴願。原告仍不服，乃提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：㈠清算中公司未經法院許可無權利處分名下不動產：
⒈揆諸公司法第25條、第26條、第84條及最高法院101 年台
上字第280 號民事判決意旨，清算中公司雖於清算範圍內即為了結現務、收取債權、清償債務、分派賸餘財產之範圍內，法人格並未解散；然其得暫時經營業務之範圍僅限於為了結公司解散時未了結之現務及方便清算終結。又暫時經營業務限於既有業務之經營，不得從事新業務。
⒉查民俗村公司自99年選任黃國彰為清算人並行清算程序至
今已逾10年，迄今仍未完成清算程序，民俗村公司對外並無債務，亦無債權，且係以經營兒童遊樂場、運動場、文物陳列為其主要經營事業，其中並未包含交易不動產，且民俗村公司所餘之財產僅系爭土地而已，又無不能分派移轉登記於各股東之情形，黃國彰逕自出售系爭土地之行為，顯非為方便清算終結，已逾越清算人之職務範圍，違反公司法所定清算中公司例外具有法人格之規範。民俗村公司現正清算中，其未經法院許可備查（民法第42條第1 項），並無處分其不動產之權利，所為之買賣行為自屬無效。然被告未察及此，率爾准予辦理系爭登記，實有違誤。⒊又公司讓與主要財產時，應依公司法第108 條準用第52條
規定取得全體股東同意，倘違反規定，其讓與行為無效（最高法院101年台上字第280號判決意旨）。本件系爭土地佔民俗村公司總資產近二分之一，倘清算人黃國彰欲出售該筆公司主要資產，除依法應得監理人同意外，亦應徵得全體股東之同意。然清算人黃國彰辦理系爭登記時所出具之資料，並無監理人同意書及全體股東過半數同意書，是其讓與行為自屬無效，被告疏未審究前開清算中公司得以處分財產之實質要件及文件，逕予辦理系爭登記，瑕疵實屬明顯重大，又未依法撤銷更正，處分顯有瑕疵，應予撤銷。
㈡原處分及訴願決定未審酌民俗村公司未經法院許可備查即出售所有之不動產，應予以撤銷：
⒈按不動產物權之公示方式係「登記」，除民法第759條所
列非法律行為事由，不待登記即可取得不動產物權外，其他欲依法律行為使不動產物權發生變動者，須辦理登記。基於物權之獨立性與無因性，有時依公示方法所表現之物權與真實物權狀態不一致，危害交易安全，對於信賴此項公示方法所表示之物權狀態，而為交易行為之人，法律應承認其具有與真實物權狀態相同之法律效果，謂之公信原則。登記為不動產物權之公示方法，依登記所表彰之物權應推定有權利存在，為求登記物權狀況之真實性，登記機關對於不動產物權登記之申請，應為嚴格之實質審查。
⒉經查，民俗村公司出售土地之行為，非屬清算中公司為了
結現務、收取債權、清償債務、分派賸餘財產之範圍內，不具有法人格，欠缺權利能力，業如前述。揆諸土地法第69條、土地登記規則第144 條第1項第2款及內政部101年9月25日內授中辦地字第1016039187號函，清算中公司分派賸餘財產予股東仍須經法院備查始符合要件，依舉輕明重之法理，本件民俗村公司將財產處分移轉他人，更須經法院備查許可後始得為之。然民俗村公司所為，依法屬法院監督範疇，卻未報請法院備查許可，請求登記之資料顯有欠缺，被告疏未就此部分確認，逕予移轉登記，又未依前開規定逕予撤銷登記，原處分顯有瑕疵，原告訴請撤銷自屬於法有據，灼然甚明。
㈢聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應依原告108年8 月28日之申請，塗銷108年7月8日桃山登跨字第19180號土地所有權移轉登記。
三、被告答辯及聲明：㈠本件訴外人黃國彰檢具買賣契約書、土地所有權狀、公司變
更登記表、臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）清算人之備查函及清算人印鑑證明等資料申請辦理系爭登記，並於登記申請書備註欄切結「本案確依有關法令規定完成處分程序，如有不實願負法令責任」字句並蓋章，被告據以辦理，符合土地登記規則第42條第2 項及申請土地登記應附文件法令補充規定第33點第1 項之規定，本案買賣登記應附文件不須檢附股東會議決議，原告主張不符合規定。
㈡次查，依桃園地院清算人之備查函及該院108 年度司司字第
73號民事裁定，黃國彰係於99年11月4 日就任民俗村公司之清算人，而該公司之清算完結期限經法院予以展延至108 年11月4日，是黃國彰代表民俗村公司於108年7月8日向被告申請辦理系爭登記，依法應可認係有權代表公司申請不動產登記，且被告亦無庸審查該項登記是否屬清算人之職務，土地登申請書上備註欄內復記明確依有關法令規定完成處分程序等語，並蓋有民俗村公司及清算人之印章，核與上開規定相符，是被告准予辦理系爭登記，洵屬有據。更何況，依公司法第90條及第113 條規定，有限公司於解散清算時非清償公司債務後，不得將公司財產分派於各股東，違反者，依民法第71條規定，應屬無效。原告已經最高法院104 年度台上第
425 號民事判決股權不存在確定，實無法得知民俗村公司出售土地是否未經全體股東決議之情事。
㈢復依最高行政法院106年度判字第320號判決意旨，土地登記
機關僅能就申請登記事項是否符合土地登記法令為形式審查，自無權就登記原因事實之私權爭議為實質審查，故本件原告之主張，本質上為涉及登記原因事實之民事實體法律關係爭議，被告當無審查義務，原告應循民事司法程序解決私權糾紛。
㈣又土地登記規則第144 條第1項第2款所謂「純屬登記機關之
疏失而錯誤之登記」，係指登記錯誤係出於登記機關明顯易見之疏失而言，茍登記錯誤非屬明顯易見，而須經調查事實或涉及法令疑義解釋始足認定者，自不在此得為塗銷登記之列（最高行政法院101年度判字第341號判決意旨參照）。原告主張既非被告審查範圍，實難謂被告有何顯易見之疏失而為錯誤登記，且原告亦無出具法院就系爭土地判決塗銷所有權移轉登記之確定證明資料，原處分洵屬適法。
㈤聲明：駁回原告之訴。
四、本院之判斷：㈠如事實概要欄所載之事實，為兩造所不爭執，並有108年7月
8日桃山登跨字第19180號土地登記申請書及所附土地所有權買賣移轉契約書、桃園地院民事庭100年3月25日桃院永民唐100年度司司字第63號函（就黃國彰於99年11月4日就任為民俗村公司清算人之事項准予備查）、同地院108 年度司司字第73號民事裁定（民俗村公司清算完結期限准予展延至108年11月4 日）、民俗村公司變更登記表、黃國彰國民身分證、印鑑證明（原處分卷第1 頁至第10頁）、原告108年8月28日請求書及所附民俗村公司商工登記公示資料（原處分卷第11頁至第14頁）、桃園市龜山地政事務所108年8月30日山地登字第1080007198號移文單（原處分卷第15頁）、原處分（原處分卷第17頁）及訴願決定書（本院卷第35頁至第49頁）在卷可稽，此部分之事實可以認定。茲兩造爭點所在，乃被告辦理系爭登記，應否或是否有權實質審查實體私權事項？然首應探究者，厥為原告訴請塗銷系爭登記，是否為適格之當事人？㈡關於原告是否適格一節：
⒈按人民依行政訴訟法第5 條規定提起課予義務訴訟，係以
依其所主張之事實，法令上有賦予請求主管機關作成行政處分或特定內容行政處分之公法上請求權，經向主管機關申請遭駁回為要件。而人民是否具有公法上權利之認定，參照司法院釋字第469 號解釋係採保護規範理論，乃指法律明確規定特定人得享有權利；或對符合法定條件而可得特定之人，授予向行政主體或國家機關為一定作為之請求權者；或是如法律雖係為公共利益或一般國民福祉而設之規定，但就法律之整體結構、適用對象、所欲產生之規範效果及社會發展因素等綜合判斷，可得知亦有保障特定人之意旨等情形，為其判斷標準。次按「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」土地法第69條定有明文。該法固明文規範「更正」登記之要件及程序，而並未就「塗銷」登記之內容為實質規定，然本於土地法第37條第2 項授權訂定之土地登記規則，其第144條第1項第2 款明訂：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：…。純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。」同就錯誤登記導致登記內容與實體關係不一致之情，為補正性規定，塗銷既係將既有錯誤登記內容予以消除，其自帶有使其內容與實體法律關係取得一致之「更正」用意，兩者功能存有交疊之處，故土地法第69條更正登記之範疇，解釋上應可包括土地登記規則第144 條第1項第2款所訂之塗銷登記。
是於登記完畢後發見登記錯誤，而土地登記機關未依職權報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准辦理塗銷時，因該登記而受有損害之利害關係人，自得請求登記機關予以塗銷（類似見解，參見最高行政法院100 年判字第1417號判決意旨）。惟所謂利害關係人，參諸前揭司法院釋字第
469 號解釋意旨，當係指法律上之利害關係而言，若僅有事實上、經濟上或情感上利害關係，自不與焉。
⒉本件原告固主張其與民俗村公司全體股東間前曾簽訂清算
協議書，其有權於民俗村公司將名下土地移轉由黃國彰承受後，取得其中910.87坪土地，因民俗村公司違反移轉土地所有權，致損及其權益，乃依土地法第69條、土地登記規則第144 條第1項第2款規定請求被告塗銷系爭登記等語（本院卷第116、118、119 頁）。惟依原告所提「協議書」所載：「立協議書人黃萬儔、黃國章（按：應為「黃國彰之誤」，下同）…、陳逢斌…，於民國八十九年六月十六日在桃園市…開會討論決議，有關桃園縣龜山鄉牛角坡樟腦寮小段，地段1之1、67、54、50之1、233、10、12、
49、53、228 以上10筆土地共同持分之股權分配如下：㈠以上登記於臺灣民俗村名下之土地由黃萬儔與黃國章承受，其中分割910.87坪土地過戶於與陳逢斌名下。…。㈢…，陳逢斌、…退出臺灣民俗村股東名份，補貼黃萬儔新台幣陸拾萬元整。」等情（本院卷第133 頁），可見該協議書內容乃係約定原告退股，而黃萬儔、黃國彰負有移轉登記一定面積土地予原告之義務。然姑不問該協議書所載應過戶給原告之910.87坪土地，應由上開10筆土地中之何筆土地分割而出，已有不明；且查牛角坡段樟腦寮小段1- 2地號（分割自同段1-1地號）、67-1地號（分割自同段67地號。67-1於公告徵收後又分割出67-4地號）、1-3、1-4（均分割自同段1-1 地號）、67-5（分割自同段67地號）、67-6（分割自同段67-2地號，67-2地號則分割自67地號）等地號土地，均經政府辦理區段徵收而發給抵價地，系爭土地即屬於領回之抵價地等情，此有改制前桃園縣政府103年3月20日府地區字第1030063300號函及包含系爭土地在內之各筆土地之土地登記第二類謄本附卷可查（本院卷第165頁至第180頁），而土地經區段徵收後，原土地所有權人之所有權歸於消滅，倘原土地所有權人不願意領取現金補償而請求發給抵價地者，其係以徵收後可供建築之土地折價抵付補償，故該取得之抵價地，其性質為原始取得（土地徵收條例第39條第1項、第40條第3項規定參照），是原協議書約定之效力自不及於系爭土地，至原告得否對民俗村公司或黃國彰為其他民事上請求，乃屬另事。原告請求向桃園地院函詢民俗村公司是否曾就處分系爭土地一事，向該院聲請許可備查部分（本院卷第129、130頁），自無必要，附此敘明。
㈢另按「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非
經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：登記申請書。登記原因證明文件。已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。申請人身分證明。其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」「（第1 項）申請人為法人者，應提出法人登記證明文件及其代表人之資格證明。其為義務人時，應另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。（第2 項）前項應提出之文件，於申請人為公司法人者，為法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。」土地登記規則第7 條、第34條第1 項及第42條第1項、第2項分別訂有明文。又內政部訂頒之申請土地登記應附文件法令補充規定第33點第1 項亦明訂：「解散、撤銷或廢止登記之公司，進入清算程序後，申請不動產登記，應檢附清算人經法院准予備查或裁定之證明文件為代表人資格證明，而代表人印鑑證明得以戶政機關核發者代替。至其申請登記事項，是否屬清算人之職務，非地政機關審查範圍。」本件民俗村公司為清算中公司，於申請辦理系爭登記時，業已依上開規定檢具公司變更登記表、法院備查函文、民事裁定、清算人黃國彰之印鑑證明等文件，並於土地登記申請書備註欄內記載：「本案確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任」等語（原處分卷第1 頁），被告據此認定系爭土地所有權移轉登記之申請於法核無不符而准予登記，自屬有據。又按土地登記涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關以裁判為之，而不是由地政機關以行政處分定之，此乃權力分立的本質。
上開申請土地登記應附文件法令補充規定第33點第1 項所稱「至其申請登記事項，是否屬清算人之職務，非地政機關審查範圍」，無非係在重申上旨，是原告陳稱系爭土地移轉讓與行為，違反公司法第108 條準用第52條規定，且也逾越清算人之職務範圍，復未經法院備查或監理人同意，應屬無效等語，無非執其私權紛爭之實體理由，而主張原處分具有明顯重大之瑕疵而違法等語，顯有誤會，自無足採。
㈣綜上所述，原告主張均無足採，從而被告以原告所執請求塗
銷系爭登記之事由乃屬私權爭執，其所為登記並無不法為由，未予塗銷系爭登記，認事用法均無違誤，訴願決定予以維持，並無不合。原告訴請本院判命如其聲明所示事項，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述，於判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 蕭 忠 仁
法 官 蘇 嫊 娟法 官 李 明 益
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
書記官 劉 育 伶