臺北高等行政法院判決
109年度訴字第388號109年10月29日辯論終結原 告 黃玉如被 告 金門縣政府代 表 人 楊鎮浯訴訟代理人 楊雅惠上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國109年2月25日台內訴字第1090006234號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告以其查得原告以個人名義於民國108年10月5日於臉書（FACEBOOK）「金門不動產交流土地．房屋．租．
售社團」社群網站刊登「出售金湖料羅電梯公寓」之不動產出售廣告（下稱系爭廣告），並留有原告之聯絡電話，涉有未經許可經營不動產仲介業務情事，經函請原告於同年11月12日以書面陳述意見後，審認原告雖具有不動產經紀營業員資格，惟未任職於不動產經紀業即從事不動產經紀業業務，違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第5條第1項、第7條第1項規定，乃依同條例第32條第1項規定，以108年12月10日府地價字第1080098455號裁處書（下稱原處分），處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰並禁止營業。原告不服，提起訴願復經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張及聲明㈠主張要旨：伊係為幫助朋友而於社群網站刊登房屋出售訊息
，若第三方有購屋需求，由伊朋友與欲承買者自行接觸洽談，伊並未居間協調媒介，且非持續刊登，足證無實際經營不動產仲介業務之營利行為。伊非法律專業工作者，不知法律及函釋規定，屬過失行為，況伊從未被詢問求售訊息，更無接觸、媒合、議價等情事，法律上尚有未遂之不罰，被告未審酌犯意及伊接獲通知後立即撤下網路訊息，執意處以重罰，顯有裁量不當之違法。
㈡聲明：撤銷訴願決定及原處分。
三、被告答辯及聲明㈠答辯要旨：被告前曾發現原告於107年5月及108年3月間以個
人名義於社群網站刊登不動產出售廣告，並留有連絡方式，經告知原告相關規定後，由原告自行下架，是原告顯然知曉刊登售屋廣告之行為並非適法，卻再於108年10月在該網站刊登售屋廣告，因買賣交易訊息需藉由原告獲得，其居間以達成售屋之目的至為明確。管理條例所稱仲介，非以收取服務報酬為必要條件，至於經營業務，乃指社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為，故原告主張無營利行為，且無持續情形存在，應予免責，並不足採。再者，原告自99年起即具有不動產經紀營業員資格，屆期換證，至今仍具資格，屬專業人員，相關事項既經被告於其前次行為時已告知，卻仍再犯，即難以不知法令或過失為由辯解。被告考量原告已自承錯誤且表示爾後將不再違反相關規定，態度尚屬良好，處以法定最輕裁罰，應無逾越或裁量過當。
㈡聲明：駁回原告之訴。
四、如事實概要欄所載之事實，有網路廣告查核紀錄表（原處分卷第1至5頁）、原告陳述意見書（原處分卷第11頁）、原處分書（原處分卷第13至16頁）及訴願決定書（原處分卷第31至34頁）等附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、經核本件爭點為：被告審認原告未任職於不動產經紀業，卻以個人名義刊登系爭廣告，從事不動產經紀業業務，違反管理條例第32條第1項規定，以原處分處以罰鍰10萬元並禁止營業，有無違誤？本院判斷如下：
㈠按管理條例第1條規定：「為管理不動產經紀業（以下簡稱
經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」第4條規定：「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。……四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。……」第5條第1項前段規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；……」第7條第1項規定：
「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延1次，其期限以3個月為限。」第32條第1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」次按行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」㈡不動產經紀業影響房地產交易市場之穩定與發展至鉅，與交
易當事人權利義務息息相關，為健全管理機制，管理條例乃明定經營不動產經紀業，須向主管機關申請許可，辦妥公司或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後，方得營業；對於非經紀業而經營仲介業務者，依法禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰，以杜絕個人未經申請許可而為之營業行為。又該條例第4條第5款所定「居間」業務，係指居於兩造簽約當事人之間，報告訂約機會，或斡旋其間以促成契約之締結，未如民法第565條規定，以他方給付報酬為要件；衡諸管理條例之立法意旨，既係為維護不動產交易秩序及交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，而以人必歸業、業必歸會之方式，對不動產經紀業予以管制，應認居間行為不問有償與否，均屬管理條例規範之範疇，始足以達成對不動產經紀業全面且有效管理之目的。另所謂「營業」，只須依客觀事證，可認為具有反覆實施之意圖，即足當之，縱僅被查獲一次或次數甚少，仍不影響其為營業行為之認定。
㈢經查：
⒈原告領有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會
於104年7月22日核發之不動產經紀營業員證書，於108年1月28日換證，有效期限至112年7月22日；其前曾以個人名義，於107年5月25日在臉書「金門不動產交流土地．房屋．租．
售社團」社群網站刊登「出售夏興1樓公寓，NT＄5,980,000，含傢俱，3房2廳2衛」之廣告，另於108年3月18日在同一臉書社群網站刊登「金湖漁村1樓公寓，NT＄7,200,000，金湖一樓挑高公寓，可看海」之廣告，並均留有其個人行動電話號碼作為聯絡方式，經被告勸導後自行下架等情，有內政部不動產服務業管理作業系統查詢網頁資料、網路廣告查核紀錄表及臉書網頁內容附原處分卷第43、1、3頁可稽。惟原告於108年10月5日，再於同一臉書社群網站刊登「出售金湖料羅電梯公寓，NT＄3,980,000，2樓2房公寓，位於柚村國小旁」，並留有同前述2則廣告所載行動電話號碼作為聯絡方法之系爭廣告，經被告審認原告涉有未經許可經營不動產仲介業務之情事，於108年11月1日府地價字第1080087330號函請原告陳述意見，經原告於同年月12日提出陳述意見書，以係因朋友詢問是否有人需要購屋，故代為發布相關求售訊息，確係疏失，惟非仲介不動產交易亦無牟利行為等情，另有臉書網頁內容、被告108年11月1日府地價字第1080087330號函、原告所具陳述意見書附原處分卷第2、9、11頁足憑。
⒉原告在臉書社群網站上刊登之系爭廣告，可使瀏覽該廣告之
不特定多數人知悉特定不動產出售之訊息，有意購買者可藉由廣告中記載之行動電話號碼與原告聯絡，再由原告向求售不動產之人報告訂約之機會，故屬對不動產之仲介行為；參諸原告前曾於107年5月25日及108年3月18日在同一臉書社群網站刊登不動產售屋廣告，並留存相同之行動電話號碼作為聯絡方式，堪認其係基於反覆實施之意圖，經營不動產仲介業務。惟原告具有不動產經紀營業員資格，對於管理條例禁止未辦公司或商業登記及加入所在地同業公會之個人經營不動產經紀業，自當知悉；且其先前2度以個人名義刊登不動產售屋廣告，係經被告勸導後自行下架，對於所為已構成違法經營不動產仲介業務一事，更難諉為不知，詎仍於108年10月5日，再於相同之臉書社群網站刊登系爭廣告，自係故意違反管理條例第5條第1項及第7條第1項所定行政法上義務，至其有無因此獲取報酬，並不影響其係經營不動產經紀業之認定。從而，被告審認原告為專業人員，且先前刊登之售屋廣告經勸導後下架，難認有不知相關規定或疏失之情事，卻仍再犯，考量原告已於陳述書中自承錯誤且表示爾後不再違反相關規定，以原處分依管理條例第32條第1項規定，裁處最低額之罰鍰10萬元，並禁止營業，核其認事用法，均無違誤。原告主張：伊係為幫助朋友而刊登系爭廣告，有購屋需求者乃直接與伊朋友洽談，伊未居間協調媒介，且伊僅刊登3次售屋廣告，並無經營不動產仲介業務之營利行為云云，與其各次刊登之售屋廣告，均係記載其個人而非有意售屋者之電話號碼，及其係藉由此一反覆實施之相同方法，招攬閱覽廣告之不特定多數人與其聯絡購屋事宜，而從事報告訂約機會之不動產仲介業務，不問是否收取報酬，均已該當經營不動產經紀業要件之事實及法律上應有評價，均不相符，委無可採。原告另主張：伊不知法律及函釋規定，屬過失行為，且從未被詢問求售訊息，亦未接觸、媒合、議價，為不應處罰之未遂行為，被告未審酌伊接獲通知後立即撤下系爭廣告，執意處以重罰，有裁量不當之違法云云，則與原告非但具有不動產經紀業之證照，先前更經被告告知於社群網站刊登售屋廣告係屬違法，卻仍在相同網站刊登系爭廣告，乃明知且有意違反管理條例第5條第1項及第7條第1項規定，被告所裁處罰鍰已為法定最低額度，並無原告所指不當裁處重罰之情形者，有所出入，亦不足取。
六、綜上所述，被告以原告未任職於不動產經紀業，卻以個人名義刊登系爭廣告，從事不動產經紀業業務，違反管理條例第32條第1項規定，以原處分處以罰鍰10萬元並禁止營業，並無違誤，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官 程 怡 怡
法 官 李 君 豪法 官 鍾 啟 煒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
書記官 李 建 德