臺北高等行政法院判決
109年度訴字第947號110年9月16日辯論終結原 告 劉季平被 告 臺北市中山地政事務所代 表 人 曾錫雄（主任）訴訟代理人 楊鐵山上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服臺北市政府中華民國110年3月30日府訴二字第1106080092號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、被告代表人於民國110年7月16日變更為曾錫雄，並具狀聲明承受訴訟（本院卷第135、136頁），應予准許。
二、爭訟概要：
(一)原告前於104年3月23日分別向訴外人遠雄人壽保險事業股份有限公司（下稱遠雄人壽）購買臺北市○○區○○段5小段170地號土地（權利範圍1,988/100,000）及向遠雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄建設）購買2451建號建物（權利範圍全部，建物門牌：臺北市○○區○○街○○號00樓；上開土地及建物，下合稱系爭不動產），經權利人（即原告）會同義務人（即遠雄人壽、遠雄建設，下合稱遠雄公司），於104年4月8日辦竣所有權移轉登記。嗣原告向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）起訴請求遠雄公司減少買賣價金，於106年6月22日成立調解，成立內容為雙方合意解除買賣契約，原告願於106年7月4日以前將系爭不動產所有權塗銷移轉並回復登記，而作成調解筆錄在案（下稱106年6月22日調解筆錄）。嗣遠雄公司檢具106年6月22日調解筆錄為登記原因證明文件，於106年7月27日以收件內湖字第134430號、第134440號土地登記申請書，向被告申請辦理所有權移轉登記，經被告分別於106年8月1日及8月2日以登記原因為「調解移轉」（下稱系爭登記原因）辦竣所有權移轉登記予遠雄公司。其後原告以系爭登記原因有土地法第69條登記錯誤情事，以109年12月24日收件內湖字第163860號土地登記申請書，向被告申請就系爭登記原因更正為「調解塗銷」，被告審認依106年7月22日調解筆錄內容所載，系爭登記原因為「調解移轉」，非屬「調解塗銷」，尚無土地法第69條及土地登記規則第13條所指之登記錯誤情形，乃以109年12月29日中登駁字第000349號駁回通知書（下稱原處分）否准所請。原告不服，提起訴願，遭決定駁回。原告仍不服，提起本件行政訴訟。
三、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨:
1.被告所為系爭登記原因，依土地登記規則第143條第1項及內政部地政司公布之「登記原因標準用語」，應為「調解塗銷」，然遠雄公司在辦理登記過程中隱瞞原告，未遵106年6月22日調解筆錄所示內容，以「調解移轉」為登記原因辦理所有權移轉登記，而被告未查亦以「調解移轉」為原因完成登記。鑑於「調解移轉」登記與「塗銷移轉」登記之法效性不同，依臺中市政府地方稅務局在網路上說明，買方購屋辦妥所有權登記後，因故解除買賣契約，聲請調解，於依調解筆錄「辦竣塗銷登記」回復原狀，核非所有權之移轉，應不課徵契稅，原已繳納之契稅，應退還納稅義務人。本件因被告所為錯誤登記，導致原告申請退還契稅之權益受損，原告申請更正，應予准許。
2.基於物權無因性理論，須依法塗銷始可產生物權行為消滅之效果，故已登記權利有民法第758條規定之消滅原因，須辦理塗銷登記，始發生對世效力。
3.原告嗣後發現遠雄公司於106年7月27日申請登記文件中之登記清冊上原告之簽名筆跡，非原告本人所為，該登記應屬無效。
4.依民事訴訟法第380條第1項、第416條第1項規定，調解成立與確定判決有同一效力，又依土地登記規則第7條規定，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。另依土地登記規則第27條第12款規定，依土地法第69條規定之更正登記得單獨申請之，原告依法申請更正，應予准許。
(二)聲明：1.訴願決定及原處分撤銷。2.被告對於原告109年12月24日之申請，應作成准予被告於106年8月1日及同年8月2日以「調解移轉」為登記原因，將原告原所有系爭不動產登記予遠雄公司所有，應將上開登記原因更正為「調解塗銷」之行政處分。
四、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1.原告申請將系爭不動產之登記原因由「調解移轉」更正為「調解塗銷」，惟依內政部91年12月9日內授中辦地字第0910018430號函釋修正登記原因標準用語，「調解塗銷」係依調解筆錄所為之塗銷登記，僅限於塗銷所有權部，即塗銷後無所有權人之情形始有適用。如屬於解除權行使所為回復原狀，依登記原因及備註欄所示，係指依調解筆錄所為之所有權或他項權利移轉登記，其登記原因應為「調解移轉」，而非「調解塗銷」。再依內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函釋要旨：「申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物，因解除買賣契約申請回復所有權，不論係法院判決、和解，或鄉鎮市調解委員調解，應辦理所有權移轉登記……」可知原告主張實屬對於法令的錯誤解讀。
2.又原告係與遠雄公司成立調解，合意解除買賣契約，將系爭不動產應回復原狀，將系爭不動產所有權應移轉登記為遠雄公司所有，與土地登記規則第143條第1項所定應申請塗銷登記之情形，無一相符。至原告主張債權不能完全受償，權益受損，應另向遠雄公司請求。
(二)聲明：駁回原告之訴。
五、經核本件爭點為：系爭登記原因是否有土地法第69條所規定登記錯誤之情形？
六、本院的判斷：
(一)如爭訟概要欄所載之事實，有系爭不動產之建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本（本院卷第19至25頁）、異動索引表（原處分卷第1、2頁）、被告收件104年內湖字第058740號土地登記申請書（訴願卷第40至45頁）、士林地院106年6月22日調解筆錄（本院卷第15至17頁）、106年7月27日收件內湖字第134430、134440號土地登記申請書（本院卷第27至39頁）、通知原告辦竣調解移轉登記函、公告及送達證書（原處分卷第3至5頁）、109年12月24日收件內湖字第163860號土地登記申請書（訴願卷第69至72頁）、原處分（訴願卷第118至119頁）、訴願決定書（本院卷第115至122頁）可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
(二)應適用之法令及法理說明：
1.土地法第36條第2項規定：「地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。」第37條第1項、第2項規定：「（第1項）土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。（第2項）土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」第72條規定：「土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。」又內政部依土地法第37條第2項授權訂定之土地登記規則第2條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物（下稱建物）之所有權與他項權利之登記。」第7條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」第93條規定：「土地總登記後，土地所有權移轉、分割、合併、增減或消滅時，應為變更登記。」第34條第1項第2款規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：……二、登記原因證明文件。」第35條第3款規定：「有下列情形之一者，得免提出前條第1項第3款之文件：……三、登記原因證明文件為法院權利移轉證書或確定判決之登記。」第143條第1項規定：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。」可知土地登記，乃為整理地籍而將土地及建築改良物之所有權與他項權利予以登記之程序，且土地登記經由公告或提供閱覽之公示方式，使權利人或第三人得予查知，亦寓有確保土地及建築改良物等不動產交易安全之目的。又土地登記事項，依土地登記規則第143條規定，所謂塗銷登記，限於因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅方屬之，且依土地登記規則第7條規定，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記；如屬土地總登記後發生土地權利有移轉時，依土地登記規則第93條之規定，則應為移轉之變更登記，二者並不相同。
2.為使登記原因用語標準化及統一化，以簡化土地登記作業、便利地籍資料電子處理作業之推展，內政部頒定有登記原因標準用語，此係內政部基於中央地政主管機關之職權所訂頒之行政規則，縣市地政機關於辦理土地登記事件時，自應遵循。而依登記原因標準用語，「調解移轉（代碼82）」或「調解塗銷（代碼AD）」均登記於所有權部及他項權利部，屬土地法第36條第2項、第37條及土地登記規則所定與權利內容有關的土地登記事項。又其中「調解移轉」意義為「依調解筆錄所為之所有權或他項權利移轉登記」備註指出「……
2.除法律行為不成立或當然、視為自始無效者外，移轉行為（包括解除權行使所為回復原狀）經調解成立之移轉登記」；另「調解塗銷」意義則為「依調解筆錄所為之塗銷登記」，上開規定乃執行母法之細節性、技術性規定，符合母法之授權意旨，自得予以適用。再參酌內政部91年12月9日內授中辦地字第0910018430號函釋：「……一、按建物所有權第一次登記經法院判決塗銷，原設定之抵押權不受影響。登記機關辦理塗銷建物所有權第一次登記時，仍應保留他項權利部，並於登記完畢後通知抵押權人，為本部76年2月26日台內地字第480747號函所釋示。惟查現行作業系統，他項權利部無法單獨存在，故為因應登記實務之需要，同意貴處所擬意見，僅塗銷所有權部，並以一般註記事項『００』將辦理塗銷所有權之情形，於標示部其他登記事項欄註記。……」意旨可知，當所有權經判決塗銷，所有權部無法存在，他項權利部因無法單獨存在致生登記問題，可見所謂所有權塗銷登記，係指無所有權人的意思。另參酌95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函釋：「……一、查買賣雙方因合意成立土地買賣契約，並由賣方將土地移轉其所有權與買方後，嗣經雙方解除買賣契約，依民法第259條規定及最高法院28年上字第2113號判例，買方自負有將該物權移轉於賣方以回復原狀之義務，其土地產權回復原狀之方法，案經函准法務部94年4月7日法律決字第0940002426號函示，該登記依土地法第72條規定，應屬所有權移轉之變更登記。從而，申請人自應依其所檢附之法院確定判決、或經法院核定之鄉鎮市調解委員會調解、和解筆錄等證明文件，分別以『判決移轉』、『調解移轉』或『和解移轉』為登記原因申辦之，合先敘明。二、有關申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，依本部94年5月9日內授中辦地字第0940044433號函規定，應辦理所有權移轉登記。……」更可見不動產買賣契約經合意解除後，所有權登記回復原狀之方法，應為所有權移轉之變更登記，前開函釋與土地法及土地登記規則暨登記原因標準用語之規範意旨一致，應予援引。
3.次按土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」又土地登記規則第13條規定：「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」依前開規定，利害關係人應得於發現登記事項有錯誤時，向登記機關申請更正，惟如登記機關於辦理登記及事後查對時，均遵循原始登記原因證明文件，並本於上開規定意旨為登記，即難認登記機關所為的登記有何錯誤可言。
(四)經查，原告起訴主張被告以「調解移轉」為系爭登記原因，實為「調解塗銷」之誤，乃以109年12月24日收件內湖字第163860號土地登記申請書（訴願卷第62至72頁），向被告申請就前開爭訟概要欄所述以「調解移轉」為系爭登記原因，更正為「調解塗銷」。原告為106年7月27日以收件內湖字第134430號、第134440號土地登記申請書之移轉所有權義務人，為土地法第69條所稱得申請更正之利害關係人，而其所爭執之「登記原因」係登記於系爭不動產所有權部，有土地及建物第一類謄本可參（本院卷第23至26頁），屬土地法第36、37條及土地登記規則第2條所指與權利內容有關之土地登記事項，惟依遠雄公司申請登記時所檢具之登記原因證明文件，為士林地院原告與遠雄公司間106年度移調字第46號減少價金事件106年6月22日調解筆錄（本院卷第15至17頁、第27至39頁），觀之調解成立之內容為：「一、兩造合意解除附件1、2所示的建物及土地（即系爭不動產）買賣契約，回復原狀，回復方式如下：㈠聲請人（即原告）願於106年7月4日以前，將附件1所示之建物回復移轉登記為相對人遠雄建設所有；願於106年7月4日以前，將附件2所示之土地塗銷移轉登記，返還回復登記為相對人遠雄人壽所有……」，該調解筆錄之用語固為「塗銷移轉」、「返還回復登記」，但觀其內容，原告係與遠雄公司合意解除買賣契約，解除契約所負之回復原狀義務，依民法第259條第1款之規定，僅為返還所有權，故應以所有權「移轉行為」為之。被告依遠雄公司所提前開調解筆錄作為登記原因證明文件，並審查遠雄公司所填具以「調解移轉」為登記原因無誤而予登記，原告以登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符為由，申請更正登記，經被告審認系爭登記原因，應屬土地登記規則第72條所定所有權因移轉行為應辦理移轉變更登記，且非土地登記規則第143條所指因權利消滅而應辦理塗銷登記之情形，復無同規則第7條業經法院判決塗銷確定，故無可適用登記原因為「調解塗銷」，依前開登記原因標準用語及函釋之意旨，尚無土地法第69條及土地登記規則第13條所定，登記事項與登記證明文件即106年6月22日調解筆錄記載內容不符之登記錯誤情事，否准原告所請，自屬有據。
(五)原告雖主張其與遠雄公司於106年6月22日調解筆錄載明係辦理「塗銷移轉登記」，被告竟未依該調解筆錄內容，反以「調解移轉」登記，已有登記錯誤之情事云云。惟查，登記原因應依循不動產權利發生得喪變更在法律上應如何精準定性，以及經統一化及標準化之登記原因標準用語的分類加以決定，如此土地登記才能符合法律定性正確性，並可供第三人及交易對象理解查悉，以達到地籍整理之管制目的及不動產登記公示性之要求，進而保障交易安全，換言之，登記事項之用語不應拘泥於調解筆錄所使用之文字，若因登記機關之登記用語與原因證明文件所使用文字未完全相同，即指為登記錯誤，勢將無法達成土地登記之規範目的。故本件原告主張被告以「調解移轉」為登記原因，與106年6月22日調解筆錄用語不同，應屬登記錯誤云云，洵無足取。原告又主張基於物權無因性理論，須依法塗銷始可產生物權行為消滅之效果，故辦理塗銷登記，始發生對世效力云云，惟原告與遠雄公司間係解除買賣契約，則雙方應各自履行因契約解除所生回復原狀之義務，依民法第259條第1款規定，就原告而言，僅負返還系爭不動產所有權於遠雄公司之義務，遠雄公司亦只得請求原告將系爭不動產所有權移轉登記與遠雄公司以為返還，本不得請求塗銷系爭不動產之移轉登記（參見最高法院78年度台上字第2033號民事裁判意旨），若調解成立，而有買賣之債權行為發生不成立或當然、視為自始無效，則所有權之物權行為之回復原狀，方有為塗銷所有權移轉登記之義務，其登記原因應屬於登記原因標準用語之「調解回復所有權（AQ）」，故原告所稱應辦理系爭不動產「調解塗銷」，使能回復登記云云，係出於對法律之誤解，不足採信。原告另主張其嗣後發現遠雄公司於106年7月27日申請登記文件中之登記清冊上原告之簽名筆跡，非其本人所為，該登記應屬無效云云，惟查，前開申請登記書係由遠雄公司依土地登記規則第69條所為之單獨申請登記，土地登記申請書上登記清冊雖有「申請人劉季平」之記載（見本院卷第91、93頁），但原告本非登記申請人核無簽名之法律意義，不會影響登記效力，原告此部分主張不足為有利之認定。至原告主張因「調解移轉」登記之法效性，影響其申請退還契稅之權益云云，惟查，原告於104年4月8日登記取得系爭不動產之所有權，即屬應課徵契稅之範圍，嗣原告與遠雄公司係合意解除買賣契約，不動產所有權回復原狀之移轉行為，非屬因法律行為不成立或當然、視為自始無效之情形，並無得請求退還已繳稅款，原告本此事實曾訴請退還契稅、房屋稅及地價稅等事件，分經本院107年度訴字第1466號、臺灣臺北地方法院107年度稅簡字第13號行政訴訟判決論明理由而為原告敗訴確定在案，原告再事爭執，尚難憑採，原告聲請調取增值稅繳納證明書一節（本院卷第155頁），核無必要。
七、綜上所述，被告對原告申請就系爭登記原因更正為「調解塗銷」以原處分否准所請，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷原處分及訴願決定，及被告應就系爭登記原因作成准許更正為「調解塗銷」之行政處分，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核對判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 許 麗 華
法 官 林 學 晴法 官 郭 淑 珍
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
書記官 蕭 純 純