臺北高等行政法院判決110年度訴字第1026號111年3月31日辯論終結原 告 呂孫福訴訟代理人 施嘉鎮 律師複 代理 人 林佳臻 律師被 告 新北市政府代 表 人 侯友宜（市長）訴訟代理人 歐彥熙
梁恒瑜梁維真上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年7月28日台內訴字第1100030722號（案號：1100590052）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。查本件原告於起訴時聲明為：「1.訴願決定及原處分均撤銷。2.被告應作成給付原告新臺幣（下同）953萬8,418元之行政處分。」（見本院卷第9頁），嗣於民國110年12月28日（本院收文日）以行政變更聲明暨準備狀，變更訴之聲明為：「1.訴願決定及原處分均撤銷。2.被告應依原告異議之申請，就新北市淡水區海天段252-1地號土地（下稱系爭土地）以每平方公尺1萬7,100元作成徵收補償處分。」（見本院卷第143頁）。上開訴之變更雖為被告所不同意（見本院卷第179頁），惟經核原告訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變，並無礙於訴訟終結及被告防禦，本院認原告變更其聲明尚屬適當，合於法律規定，自應准許。
二、事實概要：緣被告為辦理「淡水河北側沿河平面道路工程（非都市計畫區）」（下稱系爭工程），申請徵收新北市淡水區（下同）海天段252地號等63筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部以109年11月10日台內地字第1090266149號函核准徵收，被告據以109年11月16日新北府地徵字第10921954775號公告徵收補償（公告期間自109年11月17日起至109年12月16日止）。原告所有系爭土地（面積為544.28平方公尺，屬特定農業區農牧用地）位於上開徵收範圍內，不服土地徵收補償價額，提出異議，經被告110年1月28日新北府地價字第1100195724號函復原告查處結果，仍維持系爭土地之原徵收補償價額。原告不服，提出復議，被告乃依土地徵收條例第22條規定，於110年4月1日召開新北市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）110年第2次會議進行復議，決議維持原評定價格。被告遂以110年4月21日新北府地價字第1100751267號函(下稱原處分)通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，遭決定駁回後，遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張略以：㈠被告並未舉證證明系爭工程為109年急迫性或重大公共建設之
需，是其市價查估買賣實例調查，依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第17條第2項規定，應以109年9月1日為估價基準日，經依查估辦法第27條之規定計算市價變動幅度後，於110年辦理徵收，被告以109年3月1日為估價基準日辦理徵收，並非合理。
㈡系爭土地之徵收補償市價查估程序，有以下疑點：
1.自被告所提出之補償市價查估報告書（下稱查估報告）中，可看出查估單位所蒐集之案例皆非臨近地區之行情。其中竹圍段3-2地號土地（下稱比較標的2）經查估單位推測含地上建物，比較標的2及水仙段119地號土地（下稱比較標的3）復皆為交易持分之案例（參查估報告表1-1），與系爭土地之情形相差甚遠，其案例之引用實非適當。
2.查估報告表6「徵收土地估價估計表」中宗地條件之差異率調整部分：
⑴倘調整基礎為「宗地條件」欄之數值：因土地寬、深度應該
盡量規則一致，長度應係越大越好。惟該表中僅8公尺之系爭土地寬度一欄差異率記載「-0.75%」，68公尺之系爭土地深度一欄差異率卻為「-2.25%」，實與常理不符。宗地條件中「臨街情形」一欄，系爭土地與比準地皆為單面臨街。二地條件既屬相同，則於臨街情形一欄差異率記載「-2.50%」，即非合理。
⑵倘調整基礎為備註欄「分割前土地條件」之數值：比準地面
積為970.69平方公尺，與系爭土地面積2683.65平方公尺相差甚大，惟於面積一欄差異率卻僅記載「2.50%」，其調整比例實非無疑。另土地寬、深度應係越大越好，該表中分割前僅10公尺之系爭土地寬度一欄差異率記載「-0.75%」，268公尺之系爭土地深度一欄差異率卻為「-2.25%」，實與常理不符。
㈢自原告委由元大不動產估價師事務所就系爭土地價值進行估
價之評估結果為953萬8,418元，亦可證系爭土地市價非僅被告公告徵收824萬1,482元。被告所公告之徵收補償金額，遠低於協議價購金額，違反誠信與公平原則。被告以低於市價之價格辦理徵收，與土地徵收條例第30條第1項應按市價補償地價之規定不符。為此，提起本件訴訟，並聲明求為判決：1.訴願決定及原處分均撤銷。2.被告應依原告異議之申請，就系爭土地以每平方公尺1萬7,100元作成徵收補償處分。
四、被告答辯略以：㈠地價查定情形：
⒈地價區段劃設：系爭土地位於系爭工程用地內，非都市土地
使用分區編定為特定農業區農牧用地，依查估辦法第10條第1項、第20條第5項規定，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，並依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫宗地個別因素資料。本案查估單位大有國際不動產估價師聯合事務所爰按前開規定，將系爭土地劃屬淡水區P001-00地價區段(特定農業區農牧用地)。
⒉地價訂定：本案估價基準日為109年3月1日，查估單位於買賣
案例蒐集期間（案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內：108年3月2日至109年3月1日）內選取買賣案例，依查估辦法第17、18、19條規定，查估比準地地價及被徵收土地宗地市價如下：⑴選取海天段516-B地號（分割後現為海天段516-1地號）土地為比準地，因於本地價區段內查無適當之比較標的，故查估單位於鄰近地區另選取淡水區坪頂段、竹圍段及水仙段等3件案例為比較標的，復按查估辦法第7、8條規定，經考量比較標的2及比較標的3所有權人於本次交易後仍非取得完整持分，故已量化調整案例價格，比較標的2有坐落地上建物，故扣除地上建物價值後作為推估比準地價格之案例。經調整修正區域因素及個別因素後，求得P001-00地價區段之比準地地價為每平方公尺1萬5,500元。⑵按需地機關所查填之宗地個別因素清冊，以比準地之地價為基準調整估計後，本案宗地即系爭土地條件(寬度、深度、臨街情形)與比準地相比稍劣，其土地徵收宗地市價查估結果為每平方公尺1萬5,100元（查估辦法第20條第1項規定），並提經109年8月24日地評會109年第6次會議評議通過，實無違誤。
㈡本案徵收補償市價係按查估辦法進行查估；協議價購係需用
土地人依土地徵收條例第11條第1項規定，於土地徵收前先行與所有權人達成協議，以取得用地之必要作業程序，至協議價購之價額，按內政部101年2月2日台內地字第1010085864號、101年7月10日台內地字第1010216828號函，係由需用土地人本權責自行訂定，其兩者適用查估法規、案例蒐集期間均有不同，致本案徵收補償市價與協議價購二者價格有差異。
㈢本案經需地機關(被告所屬新建工程處)以109年2月18日新北
新地字第1095176210號函請辦理土地徵收補償市價審查作業，該函說明：「一、旨揭工程為本府推動之重大建設，完工後可改善消防救災動線與效率，解決該區域道路瓶頸壅塞問題，健全交通路網，有重大急迫先行開闢之必要。二、因旨案於109年1月15日始通過第二階段環境影響評估，故於109年始得確定本案推動可行，……。」，故本案依查估辦法第28條第1項規定，以109年3月1日為估價基準日並無疑義。另按查估辦法第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。
」前開規定係針對估價基準日為9月1日之土地徵收案，未於次年6月底前徵收完成，始計算土地市價變動幅度，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。本案估價基準日為109年3月1日，並於當年11月公告徵收作業，依規定無須計算土地市價變動幅度，原告所陳實屬誤解。
㈣原告主張本案查估書表宗地條件差異率調整疑義一節：
按內政部「土地徵收補償市價查估作業手冊」（下稱查估作業手冊）第54頁：「…對於面積、臨街情形、形狀、寬深度等因素得斟酌分割前該筆土地及所有權等整體狀況酌予調整差異率，……」為避免因分割後土地面積、臨街情形、形狀、寬深度等因素影響土地合理使用價值，故以其分割前土地個別條件進行後續推算。系爭土地按分割前條件分為寬度10公尺、深度268公尺、臨街情形為單面臨街，比準地則為寬度30公尺、深度32公尺、臨街情形為二面臨街以上，以「新北市淡水區、八里區農業用地影響地價個別因素評價基準明細表」填載差異率，分為-0.75%、-2.25%及-2.5%，並無違誤。又本案差異率皆按前開基準明細表填載，內政部針對是項規範之目的係考量各項設施對估價標的價格之最大影響情形因地制宜，復按查估辦法第19條第3項規定：「……區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」爰估價師查估時所為之量化修正，係符合內政部訂頒之影響地價個別因素評價基準表各項目最大影響之範圍，且前述影響地價個別因素評價基準表訂定之合理性，以及所陳各項欄位填載之修正率，亦經新北市109年第6次、110年第2次地評會審議通過在案，原則應予尊重。
㈤本案徵收補償市價係按查估辦法進行查估，元大不動產估價
師事務所出具之報告書則以不動產技術規則進行查估，復查其採用之案例價格日期分為109年12月、109年10月、109年12月，皆非屬查估辦法規定之案例蒐集期間內。因元大不動產估價師事務所出具之報告書其估價方法、採用案例蒐集期間皆與查估辦法未符，故原告主張實無理由。為此，求為判決：駁回原告之訴。
五、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘為兩造所不爭執，並有被告109年11月16日新北府地徵字第10921954775號公告徵收補償（可閱原處分卷第1至4頁）、原告109年12月3日異議書（可閱原處分卷第5頁）、被告110年1月28日新北府地價字第1100195724號函（可閱原處分卷第6至8頁）、原告110年2月26日異議書（可閱原處分卷第10頁）、地評會110年第2次會議紀錄（可閱原處分卷第11至20頁）、原處分（可閱原處分卷第21至24頁）、訴願決定（本院卷第13至21頁）等影本在卷可稽，自堪認為真正。是本件爭執事項厥為：原處分是否於法有據？有無未依查估辦法相關程序辦理？原處分所指系爭土地之市價是否符合徵收當期之市價？
六、本院之判斷：㈠本件應適用之法規及法理：
⒈土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按
照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」又按土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」第31條之1規定：「（第1項）依本條例第30條規定辦理徵收補償市價查估作業，需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市）主管機關。（第2項）需用土地人為前項之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。 」據此，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定，應依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法所示程序、方法及應遵行事項，由地評會具體評定之。
⒉查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本
條例）第30條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款、第3款及第8款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：…。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。……。八、公有土地標售、讓售。…。」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。
估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21條規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。……。」第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」等規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的，被告辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據，與法律保留原則無違。又查估辦法在實際執行作業上，仍有相關之書表格式與各類型之基準表，亦有於執行及表格一致俾益查核之實益；就此內政部將查估辦法之相關內容落實於書表，而研訂查估作業手冊就查估辦法所應執行之圖例書表更具體清晰之規範各項查估程序及其內容，應為查估辦法之補充，自無違立法意旨，本院自得援用。
⒊依上開市價查估辦法之規定可知，辦理土地徵收補償市價查
估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無市價查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，而將之填載於「比較法調查估價表」（如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的，進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價）。之後再以市價查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」，提交地評會評定。
⒋又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地
價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、不動產估價師、地政、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管人員等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及市價查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法（最高行政法院109年度上字第467號、109年度判字第431號判決意旨參照）。
㈡查系爭土地市價徵收補償價格之形成，係依土地徵收條例及
查估辦法規定之程序與標準，被告依地評會之評定及復議決議作成原處分，係於法有據：
⒈關於劃分地價區段：
被告辦理系爭土地徵收補償市價，係有踐行查估辦法第4條所規定之程序，此為原告於本院審理時所不爭執（本院卷第177至179頁之筆錄）。又系爭土地位於系爭工程用地內，非都市土地使用分區編定為特定農業區農牧用地。則查估單位將依道路界線、土地使用分區及地目種類，將中正東路2段48巷以北、中正東路2段以西、淡水河以東範圍內劃為第P001-00地價區段，此區之土地使用管制屬非都市計畫內特定農業區農牧用地；交通運輸為：接近（大隱豐盈海社區）聚落395公尺內（稍優）、運銷中心（淡水區農會）2,230公尺（劣）、接近消費市場(博愛市場)1,995公尺（稍劣）、區段內道路大部分鋪設及興建完成（稍優）；自然條件為：日照充分（優）、傾斜度未滿5度（優）、保(排)水普通完善（普通）、地勢極平坦堅硬、完整（優）、風勢平靜（優）、土質極適宜耕種（優）；土地改良（農地改良）為：有耕地整理、土壤改良、修築農路、排水（普通）；公共建設為：供電充足（優）、供水充足（優）；特殊設施為：本區段外(距140公尺)有高壓電塔（稍劣）、墓地(距1,310公尺)（稍優）；無環境污染（優）；土地利用現況為農作用等情，有第P001-00地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（本院卷第122至123頁）在卷可稽，查估單位據此將地段相連、情況相同或相近之系爭土地劃為同一地價區段，核與查估辦法第9條及第10條規定相合。
⒉關於選取比準地及查估比準地地價：
⑴按查估辦法第18條、第19條規定，比準地應於預定徵收土地
範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，其比較價格之查估，應於選取比較標的後，考量價格形成因素之相近程度進行調整。則本案估價基準日為109年3月1日，依查估辦法第17條規定，比較標的案例蒐集期間以108年9月2日至109年3月1日為原則，因於前開案例蒐集期間無買賣案例，依同條第3項規定，得放寬至估價基準日前1年內，即108年3月2日至109年3月1日；又依同辦法第19條第2項規定，地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。
⑵本件查估單位於比較標的之蒐集過程中，選取海天段516-B地
號土地(分割後現為海天段516-1地號)為比準地，因於本地價區段內查無適當之比較標的，乃於鄰近地區另選取P006-00地價區段內之淡水區坪頂段183地號土地(土地使用分區為山坡地保育區農牧用地，交易日期為108年4月26日，下稱比較標的1)、P003-00地價區段內之比較標的2(土地使用分區為特定農業區農牧用地，交易日期為108年6月28日)及比較標的3水仙段119地號土地(土地使用分區為特定農業區農牧用地，交易日期為108年5月17日)等3件買賣實例，作為比較標的。上開比較標的之土地正常單價，經調整至估價基準日單價分別為每平方公尺11,386元(比較標的1)、15,016元(比較標的2)、14,694元（比較標的3）；再將本案比準地(海天段516-B地號土地)與比較標的1、比較標的2、比較標的3進行區域因素（蓋因比較標的係於其他地區選取，故要併同考量區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染及其他影響因素等項）及個別因素（包括宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等項）調整後，比較標的1之區域因素調整百分率為32.75%、個別因素調整百分率為8.25%，價格形成因素之相近程度較低(43.5%)，試算價格為16,362元，比較標的權重為30%；比較標的2之區域因素調整百分率為-2.5%、個別因素調整百分率為5.75%，價格形成因素之相近程度為普通(13.25%)，試算價格為15,482元，比較標的權重為32%；比較標的3之區域因素調整百分率為-2.5%、個別因素調整百分率為2.75%，價格形成因素之相近程度為較高(12.25%)，試算價格為14,721元，比較標的權重為38%，推估比準地比較價格為15,457元，以比較價格100%權重，決定比準地地價為每平方公尺15,500元，有影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、比較法調查估價表及比準地地價估計表附卷可憑（見本院卷第123至125頁），核屬有據，亦與查估辦法第13條、第17條、第19條及第21條規定相符，經核於法尚無違誤。
⒊關於估計系爭土地市價：
經被告以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，總調整率為-3.00%，估計宗地市價每平方公尺15,100元，並提經地評會109年第6次會議評定通過，而為系爭土地之徵收補償價格，地評會110年第2次會議復議時亦認宗地條件（寬度、深度、臨街情形）與比準地相比稍劣等情，有徵收土地宗地市價估計表（本院卷第126頁）、地評會109年第6次會議紀錄（不可閱覽原處分卷第3頁）及110年第2次會議紀錄（可閱覽原處分卷第15頁）在卷可查，尚屬有據，亦符合查估辦法第20條第1項至第3項規定。
㈢雖原告主張：被告未舉證證明系爭工程為109年急迫性或重大
公共建設之需，以109年3月1日為估價基準日辦理徵收，並非合理云云。惟查，本案經需地機關（即被告新建工程處）以109年2月18日新北新地字第1095176210號函請被告地政局協助辦理本案109年度土地徵收補償市價審查作業，該函說明：「一、旨揭工程為本府推動之重大建設，完工後可改善消防救災動線與效率，解決該區域道路瓶頸壅塞問題，健全交通路網，有重大急迫先行開闢之必要。二、因旨案於109年1月15日始通過第二階段環境影響評估，故於109年始得確定本案推動可行，……。」（見本院卷第161頁）。故查估單位依查估辦法第28條第1項規定，以109年3月1日為估價基準日，經核於法無違。
㈣原告另稱：查估單位所蒐集之案例皆非鄰近地區之行情，比
較標的2含地上建物，比較標的2及比較標的3皆為交易持分之案例，與系爭土地之情形相差甚遠，其案例引用實非適當云云。經查，本案P001-00比準地所在區段內於案例蒐集期間（108年9月2日至109年3月1日）無適當成交案例（多為親友之間、受債權債務影響、向政府機關承購案件…等不宜採用案例），故擴大交易日期至價格日期前1年內（108年3月2日至109年3月1日），因仍無成交案例，再擴大選取至同一供需圈內鄰近地區，因於108年9月2日至109年3月1日蒐集期間仍無適當成交案例，故選擇交易日期至價格日期前1年內之比較標的2（交易日期108年6月28日）、比較標的3（交易日期108年5月17日）作為成交案例。查估單位並考量比較標的2、比較標的3均屬於交易持分土地，於交易後土地非屬同一所有權人，未達最有效經濟使用，故於買賣實例總價格予以修正2%。另比較標的2之買價格應含地上建物，故依據建物測量成果圖，將坐落比較標的2之建物面積範圍、建物結構、使用狀態及整建情形、耐用年數等，計算建物折舊後單價為7,500/㎡，成本價格為59萬5,950元，並從總價中扣除，此有買賣實例調查估價表在卷可稽（見本院卷第120至121頁），經核係合於查估辦法第7條及第8條規定。是以，原告上開主張，難謂有據，實無足採。
㈤原告尚陳稱：就徵收土地估價估計表中宗地條件之差異率調
整，僅8公尺之系爭土地寬度一欄差異率記載「-0.75%」，68公尺之系爭土地深度一欄差異率卻為「-2.25%」，且系爭土地與比準地皆為單面臨街，既屬相同，則於臨街情形一欄差異率記載「-2.50%」，均與常理不符；依「分割前土地條件」之數值：比準地面積為970.69平方公尺，與系爭土地面積2683.65平方公尺相差甚大，惟於面積一欄差異率卻僅記載「2.50%」，其調整比例實非無疑云云。按查估作業手冊「七、徵收土地宗地市價估計表……需用土地人於宗地市價評定後更正或更新宗地個別因素資料者，查估單位就變動宗地之市價應以本表重新估計。……(四)個別因素調整：……3.對於面積、臨街情形、形狀、寬深度因素得斟酌分割前該筆土地及所有權等整體狀況酌予調整差異率，並應將分割前宗地條件於徵收土地宗地市價估計表備註欄說明。……。」（見本院卷第165頁）。查系爭土地按「分割前」條件分為寬度10公尺、深度268公尺、臨街情形為單面臨街，比準地則為寬度30公尺、深度32公尺、臨街情形為二面臨街以上，則依「新北市淡水區、八里區農業用地影響地價個別因素評價基準明細表」所列之價格修正率（百分比），以填載「徵收土地宗地市價估計表」有關系爭土地之「寬度」、「深度」、「臨路情形」及「面積」的差異率，分為「-0.75%」、「-2.25%」、「-2.5%」及「2.5%」（見本院卷第167至169頁），經核並無違誤。是以，原告以分割後之宗地條件而為上開主張，顯係誤解，並無足取。
㈥至原告以被告所公告之徵收補償金額，遠低於協議價購金額
，違反誠信與公平原則；其自行委託元大不動產估價師事務所就系爭土地價值進行估價之評估結果為9,538,418元，以此證明系爭土地市價非僅被告公告徵收之8,241,482元，被告以低於市價之價格辦理徵收，顯與土地徵收條例第30條第1項規定不符云云。然按「依土地徵收條例第11條規定，需用土地人於申請徵收土地前，應先依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；徵收土地應按照徵收當期之『市價』補償其地價為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第3項、第5項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然。」(最高行政法院109年度判字第629號判決、109年度判字第431號判決及107年度判字第728號判決意旨參照)。依此，本案協議價購價格係由需用土地人本於權責自行訂定，經雙方合意即可，如協議不成再辦理徵收程序取得用地，協議價購價格與徵收補償市價相較，兩者法律關係及應踐行程序並不相同，原告稱徵收補償價格低於協議價購價格，即謂原處分有違誠信與公平原則之違法，自屬無據。而需用土地人所提出與原告進行協議價購之土地價格，本質上當然與土地徵收依上開查估程序所確定之徵收當期市價不同，已如前述，則原告為證明被告所公告之徵收補償金額與市價不符，而聲請本院命被告提出其決定系爭土地協議價購金額之估價報告書，本院認並無命被告提出予以調查之必要。此外，觀諸原告自行委託元大不動產估價師事務所就系爭土地所為之不動產估價報告（本院卷第23至50頁），其上係記載：「本估價書報告書內容遵循內政部訂定之不動產估價師法、不動產估價技術規則相關規定及國內外之不動產估價理論。」價格日期與勘查日期均為110年5月14日，所選取之土地買賣實例比較標的，價格日期分別為109年10月及同年12月等情。而本案徵收補償市價係按查估辦法進行查估，案例蒐集期間則為108年3月2日至109年3月1日，無論係估價所依據之法規抑或選取比較標的之買賣期間均有不同，尚難以該不動產估價報告之評估結果而認定本件有徵收價格偏低情事。是以，原告此部分主張，並無從為對其有利之認定。
七、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，被告依據地評會所評定及復議決議之系爭土地徵收補償市價而作成原處分，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請判決如其聲明所示，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 21 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 陳心弘
法 官 郭銘禮法 官 林淑婷
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。（須按他造人數附繕本）
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟 代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 111 年 4 月 21 日
書記官 羅以佳