臺北高等行政法院判決
110年度訴字第1202號111年11月3日辯論終結原 告 財團法人台灣省私立台北仁濟院代 表 人 林明成訴訟代理人 楊國華律師被 告 新北市政府代 表 人 侯友宜（市長）訴訟代理人 歐彥熙
梁恒瑜梁維真上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年8月23日台內訴字第1100420757號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」行政訴訟法第111條第1項定有明文。查原告於民國（下同）110年10月13日（本院收文日）起訴時，訴之聲明原為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。二、被告應就徵收補償費另為適法之處分。三、訴訟費用由被告負擔」，原告於111年4月13日準備程序期日變更訴之聲明為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。
二、被告應按每平方公尺17,300元作成徵收補償之行政處分。三、訴訟費用由被告負擔。」，復於111年11月3日言詞辯論變更訴之聲明為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。二、被告應對於新北市○○區水仙段470、481、482-1地號土地權利範圍百分之百，按每平方公尺17,300元作成徵收補償之行政處分。三、訴訟費用由被告負擔。」核其變更訴之聲明之內容尚在本件固有之審理範圍，無礙兩造前就本件實體爭點已為之攻擊防禦方法及證據資料之實效性，是基於程序經濟，本院認原告所為訴之變更，洵屬適當，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、事實概要：被告為辦理「淡水河北側沿河平面道路工程（非都市計畫區）」，申請徵收新北市淡水區（下同）海天段252地號內等63筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部以109年11月10日台內地字第1090266149號函核准徵收，被告據以109年11月16日新北府地徵字第10921954775號公告徵收補償（公告期間自109年11月17日起109年12月16日止）。原告所有水仙段470、481、482-1地號土地（下稱系爭土地），屬特定農業區農牧用地，位於上開徵收範圍內，徵收補償價額為每平方公尺新臺幣（下同）16,200元。原告不服土地徵收補償價額於109年12月23日提出異議，經被告以110年1月29日新北府地價字第1100197269號函復原告查處結果，仍維持系爭土地之原徵收補償價額。原告不服上開查處結果，於110年2月23日提出復議，被告乃依土地徵收條例第22條規定，提交新北市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）110年4月1日110年第2次會議復議，決議維持系爭土地原評定徵收補償價額。被告遂以110年4月21日新北府地價字第1100754294號函（下稱原處分）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，業經決定駁回，遂提其本件行政訴訟。
貳、本件原告主張：
一、被告以徵收當期市價每平方公尺16,200元計算徵收地價補償費，有違行政程序法第8條規定：
（一）按土地徵收條例第11條第4、5項、土地徵收條例第30條第1項前段及土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第2條第1款規定，無論是協議價購或徵收補償，均應以「市場正常交易價格」之市價計算之。依被告109年7月8日新北府工新字第1095198061號函檢送之109年6月24日召開「淡水河北側沿河平面道路工程」用地取得協議價購會議紀錄，被告一再向土地所有權人表示「本案臨巷道之農牧用地平均價位約每平方公尺1萬5,000元～1萬7,500元，經本府綜合評估後，該價位區間尚屬合理。」、「並於評估完成後會同本府地政局、地政事務所及具估價專業之外聘委員就本案市價查估成果進行審查，爰所查市價應尚屬合理」、「本案臨巷道之農牧用地平均價位經本府綜合評估後核定約每平方公尺1萬5,000元～1萬7,500元，爰應尚屬合理」、「並於評估完成後會同本府地政局、地政事務所及具估價專業之外聘委員就本案市價查估成果進行審查，爰應尚屬合理。」致原告信賴被告提出之協議價購單價業經被告內部新建工程處會同地政局、地政事務所及具估價專業之外聘委員就本案市價查估成果進行審查，經被告綜合評估後核定約每平方公尺1萬5,000元～1萬7,500元，所查市價應屬合理。
（二）原告雖囿於財團法人法第45條規定，不及通知全體董事及主管機關，無法於109年7月21日前同意價購，但信賴協議價購市價每平方公尺17,300元既經被告內部新建工程處會同地政局、地政事務所及具估價專業之外聘委員就本案市價查估成果進行審查，認為合理，自應與嗣後徵收補償市價相同。嗣被告卻欲去除此項信賴基礎，以徵收當期市價每平方公尺16,200元計算徵收地價補償費，而致原告所獲取之補償受有每平方公尺1,100元、共2,192,575元之損害，有違行政程序法第8條規定，行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。
二、本件徵收補償程序違法：被告於109年11月16日以新北府地徵字第10921954775號公告徵收補償，公告期間自109年11月17日至109年12月16日，依土地徵收條例施行細則第30條第1項規定，徵收土地之當期市價應以109年12月16日次日起算第15日即109年12月31日，經地價評議委員會評定之當期市價。惟原訴願決定書或原處分均未提及「109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」，更遑論當期市價有無低於或高於徵收公告之市價，本件徵收補償程序既有違法。
三、被告將比較標的2實際交易單價每平方公尺21,797元調整至估價基準日單價為每平方公尺15,016元，其查估程序應有違誤：
（一）被告決定本案比準地(竹園段38-B地號土地)地價每平方公尺17,000元，系爭土地(水仙段470、481、482-1地號土地3筆)宗地市價分別為每平方公尺16,200元、16,200元、16,200元，其查估過程係以：
1、查估單位於第P003-00地價區段(特定農業區農牧用地)內選取竹圍段38-B地號土地作為該地價區段比準地。
2、選取3件買賣實例作為比較標的：即同屬農牧用地位於第P006-00地價區段內坪頂段183地號土地(交易日期:108年4月26日，調整至估價基準日單價為每平方公尺11,386元，下稱比較標的1)；位於第P003-00地價區段內竹圍段3-2地號土地(交易日期:108年6月28日，調整至估價基準日單價為每平方公尺15,016元，下稱比較標的2)；位於第P003-00地價區段內水仙段119地號土地(交易日期:108年5月17日，調整至估價基準日單價為每平方公尺14,694元，下稱比較標的3)。
3、再以本案比準地與上開3件比較標的進行區域因素及個別因素調整後，比較標的1之區域因素調整百分率35.25%，個別因素調整百分率為16.50%，價格形成因素之相近程度為普通，試算價格為17,940元，比較標的權重為20%;比較標的2之區域因素調整百分率0.00%，個別因素調整百分率
14.00%，價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為17,118元，比較標的權重為40%；比較標的3之區域因素調整百分率0.00%，個別因素調整百分率11.00%，價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為16,310元，比較標的權重為40%。
4、據上，推估比準地比較價格為每平方公尺16,959元，再依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P003-00地價區段之比準地(竹園段38-B地號土地)之地價為每平方公尺17,000元。
5、再以系爭土地經與比準地比較後，並作宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素差異調整，計算個別因素調整率後，求得系爭土地總調整率為-4.75%，宗地試算價格為每平方公尺16,196元，並依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，系爭土地宗地市價分別為每平方公尺16,200元、16,200元、16,200元。
（二）比價標的2交易總價180萬元，不應包含被查封之應有部分1/3：
1、「按不動產實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第113條準用第51條第2、3項規定甚明。準此，不動產實施查封後，第三人違背查封效力，就查封物取得所有權或其他物權登記，有礙執行效果者，對於債權人不生效力，第三人不得以其所有權或其他物權對抗債權人。是執行法院自得不待塗銷第三人之所有權或其他物權登記（回復債務人所有之原狀），即續行拍賣程序。」（最高法院99年度台抗字第340號民事裁定意旨參照）。
2、淡水區水仙段02730-000建號之建物登記謄本記載：「登記原因：未登記建物查封」、「其他登記事項：（限制登記事項）107年11月21日淡地登字第186750號，依臺灣士林地方法院民事執行處107年10月2日士院彩107司執如字第48386號函辦理未登記建物查封登記，債權人：吳裕映，債務人：蘇祥硯，限制範圍：1/3，107年11月22日登記」，足以證明上開比較標的2（即竹圍段3-2地號土地）增建鐵皮造建物其中應有部分1/3已於107年11月22日被查封登記。嗣後買方於108年6月28日交易時不可能甘冒違背查封效力，對於債權人不生效力，而買受該被查封之應有部分1/3，故該買賣交易總價為180萬元不應含該被查封之應有部分1/3。
（三）被告提出之卷三可閱覽證物第13頁買賣實例調查估價表以研判此案例應含地上建物之價值，以增建部分面積為79.46平方公尺、營造施工單價7,500元/平方公尺、建物成本價格為595,950元（即7,500元×79.46平方公尺=595,950元），查估單位以該增建建物之全部價格595,950元，從交易總價180萬元中扣除，並非合理。
（四）是以，被告將比較標的2（即竹圍段3-2地號土地）實際交易單價每平方公尺21,797元調整至估價基準日單價為每平方公尺15,016元（即1,800,000元-595,950元+36,000元＝1,240,050元；1,240,050元÷82.58平方公尺＝15,016元），據以推估比準地比較價格為每平方公尺16,959元，再依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定比準地之地價為每平方公尺17,000元，並估計系爭土地宗地市價各16,200元，其查估程序均有違誤。
四、縱如查估單位所推斷比較標的2買賣實例之總價180萬元應含地上增建建物之價值，亦僅能扣減剩餘未被查封之三分之二之價值397,300元(即595,950元×2/3＝397,300元)，是查估方法估計如下：
（一）以查估單位認定之單價調整修正（即被告提出之卷三可閱覽證物第13頁（竹圍段3-2地號）買賣實例調查估價表），比較標的2（即竹圍段3-2地號土地）實際交易單價每平方公尺21,797元調整至估價基準日單價為每平方公尺17,422元（即1,800,000元-397,300元+36,000元＝1,438,700元；1,438,700元÷82.58平方公尺＝17,422元）。
（二）以查估單位認定比較標的2之區域因素調整百分率0.00%，個別因素調整百分率14.00%，價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為19,861元（即17,422元×（1+14.00％）＝19,861元）。
（三）以查估單位認定之比較標的權重，推估比準地比較價格：比較標的1試算價格為17,940元，比較標的權重為20%;比較標的2試算價格為19,861元，比較標的權重為40%；比較標的3試算價格為16,310元，比較標的權重為40%，推估比準地比較價格為每平方公尺17,858元（即17,940×0.2+19,861×0.4+16,310×0.4＝18,056元）。又依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P003-00地價區段之比準地（竹園段38-B地號土地）之地價為每平方公尺18,100元。
（四）再以查估單位認定之個別因素調整率，以系爭土地經與比準地比較後，並作宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素差異調整，計算個別因素調整率後，求得系爭土地總調整率為-4.75%，宗地試算價格為每平方公尺17,240元，並依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，系爭土地宗地市價分別為每平方公尺17,300元、17,300元、17,300元，正與協議價購市價每平方公尺17,300元相同。
五、並聲明：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）被告應對於新北市○○區水仙段470、481、482-1地號土地權利範圍百分之百，按每平方公尺17,300元作成徵收補償之行政處分。
（三）訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、原告指陳本案徵收補償費低於協議價購價格一節：本案協議價購價格係由需用土地人本權責自行訂定，經雙方合意即可，如協議不成再辦理徵收程序取得用地，協議價購價格與徵收補償市價兩者法律關係及應踐行程序並不相同，訴願人稱徵收補償價格低於協議價購價格，即謂原處分違法，自屬無據。
二、有關土地徵收條例第30條所謂「徵收當期之市價」，說明如下：
（一）土地徵收條例第30條所稱「徵收當期之市價」已於同條例施行細則第30條第1項定義為「指徵收公告期滿次日起算第15日『經地價評議委員會評定』之『當期』市價」，含有於徵收計畫報核、公告發價前即已完成查估、評定補償市價之意。另土地徵收條例第30條第3項訂有以6個月土地市價變動幅度調整徵收補償地價之規定，參考土地徵收條例第30條修正理由三說明「……，考量需用土地人申請徵收至中央主管機關核准徵收時（一般約需半年以上），鄰近類似土地市價如有變動，為求公平合理，並有效推動徵收作業，爰增列第三項，由地價調查單位將調查之地價變動幅度提交地價評議委員會定期評定作為徵收補償地價調整之依據。」故內政部考量徵收作業期程及不動產市場變動價格特性，設計若徵收補償價格經查估作業後提交地價評議委員會評定，跨期(超過6個月)則以上述所提市價變動幅度調整，俾使徵收補償市價查估、評定結果具有公平性。
（二）不動產價格需有成交才會有價，即不動產價格需由過去的成交案例來反應及估算。因此不動產估價需確認其估價期日，一般估價係以委託當日作為估價期日，至於採取未來特定期日作為估價於實務上對將來價格變化難以預測。是以，為確認不動產估價期日以進行估算，故內政部明確規範上下半年徵收補償市價之估價基準日，以作為查估比準地地價案例蒐集期間之基準。內政部則以土地徵收條例第30條授權、同條例施行細則第30條第1項定義，基於土地徵收中央主管機關之職權，為具體化被徵收土地「當期市價」，依前開授權規定，就有關查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等查估技術性及細節性事項，訂定查估辦法第17條第2項、第30條：「前項估價基準日為每年九月一日者，案例蒐集期間以當年三月二日至九月一日為原則。估價基準日為三月一日者，案例蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。」、「依第二十七條計算土地市價變動幅度結果應於每年六月底前送交地價評議委員會評定，於七月前提供需用土地人，作為七月至十二月間調整徵收補償地價之依據。」。爰本案估價基準日為109年3月1日，係供作為109年當年度計算徵收補償價額之基準。
三、原告指陳比較標的1、2、3交易單價修正疑義一節：
（一）比較標的1、2、3實價登錄交易總價分為1,988萬、180萬、595萬元，交易面積分為1,746、82.58、413.03平方公尺，故交易單價應分為每平方公尺11,386、21,797、14,406元，先予陳明。按查估辦法第7條規定，買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。比較標的2、3因包含有併同交易地上建物或所有權持分交易之情形，故進行適當之量化修正，修正後比較標的2、3交易單價分為每平方公尺15,016、14,694元，復針對3個比較標的進行區域因素及個別因素調整求得比準地價格，並提經109年8月24日本市地價及標準地價評議委員會109年第6次會議評議通過，查定過程均依規定辦理。
(二)原告所提本案比價標的2（竹圍段3-2地號）交易單價修正疑義一節，茲說明如下：
1、查估單位大有國際不動產估價師聯合事務所於買賣案例蒐集期間（案例蒐集期間放寬至估價基準日前一年內：108年3月2日至109年3月1日）蒐集鄰近之適當農牧用地案例行情約落在每平方公尺2,200至1萬5,000元（含本案比較標的2申報交易單價為每平方公尺2萬1,797元，量化修正後為1萬5,016元），因案例間個別條件差異大，或特殊交易情況並無法依查估辦法第7條規定進行量化修正，復因成交單價行情落差過大，爰為掌握該區域合理市場價格，前述查估單位遂擴大蒐集自實價登錄制度實施以來101年9月1日至109年3月1日同屬本次徵收範圍之水仙、竹圍、海天段等交易案例，並扣除特殊交易情形之案件，成交價格大致落在每平方公尺3,000至1萬5,800元區間（含本案比較標的2申報交易單價為每平方公尺2萬1,797元，量化修正後為1萬5,016元），再予陳明。
2、本案比較標的2實價登錄申報交易單價為每平方公尺2萬1,797元，考量竹圍3-2地號係緊鄰前述「百慶華廈」社區，現況上多作為停車使用，復考量本案例出售予同社區所有權人王○○，比較標的雖屬非都市土地使用分區編定為特定農業區農牧用地，惟交易情形已包含部分非屬以農業使用效益為目的之交易，加以成交價格已有高於鄰近區域如前述所調查自實價登錄實施以來申報價格之情形，遂依其專業判斷本案交易價格已隱含增建建物做停車空間使用之效益，爰依查估辦法第7條、第8條規定適當量化予以修正，此查估過程及買賣實例調查表填載之合理性，亦經新北市109年第6次、110年第2次地價評議委員會審議通過在案，查估過程應屬允當。
3、末分析竹圍段3-2地號未進行調整前交易單價為2萬1,797元/平方公尺，與竹圍段3-2地號歷次移轉價格、淡水區內其他農牧用地之交易價格相較皆有明顯偏高之情形，查估單位遂依查估辦法第7條規定適當量化予以修正，本屬合法適當之作業方式。又本案於買賣案例蒐集期內已採用對原告最有利之案例，且所採案例量化修正後均已符合區域市場行情，復有關對於買賣實例的調查、認定及選用，實涉及土地估價之專業知識，具有高度專業性，原則應尊重不動產估價師及地價評議委員會之判斷。
4、依強制執行法第51條第2項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」，可知債務人就查封之不動產所為之移轉，依強制執行法第51條第2項規定祇對債權人不生效力而已，並非絕對無效，且在法院撤銷查封前，僅係不得依土地登記規則第一百二十九條規定為移轉登記，自非不得與他人為締結處分該不動產之債權契約行為。故原告自行推論未登記建物(水仙段2730建號)「應有部分1/3已於107年11月22日被查封登記，嗣後買方於108年6月28日交易時不可能甘冒違背查封效力，而買受該被查封之應有部分1/3，故該買賣總價為180萬元不應含該被查封之應有部分1/3。」一節，實不可採。
四、並聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：如事實概要欄所述之事實，業據提出被告110年4月21日新北府地價字第1100754294號函（見本院卷第65至68頁）、內政部110年8月23日台內訴字第1100420757號訴願決定書（見本院卷第23至33頁）、被告109年7月8日新北府工新字第1095198061號函檢送被告109年6月24日召開之淡水河北側沿河平面道路工程用地取得協議價購會議紀錄（見本院卷第35至53頁）、被告109年11月16日新北府地徵字第10921954772號函（見本院卷第57至63頁）、110年4月1日新北市地價及標準地價評議委員會110年第2次會議紀錄節本（見原處分可閱覽卷一第14至21頁）、淡水區水仙段2730建物測量成果圖及系統查詢畫面（見原處分可閱覽卷三第1至2頁）、淡水區水仙段1898、1897建號地籍資料及異動索引（見原處分可閱覽卷三第3至7頁）、本案比準地比較法調查估價表（見原處分可閱覽卷三第15頁）、比價標的2買賣實例調查估價表（見原處分可閱覽卷三第13頁）等本院卷、原處分卷所附證物為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：
一、協議價購價格（每平方公尺17,300元）於本件原處分徵收補償市價（每平方公尺16,200元），有無行政程序法第8條信賴保護原則之適用？
二、原處分未提及「109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」，徵收補償程序是否違反土地徵收條例第30條及土地徵收條例施行細則第30條之規定？
三、本案查估單位就比準地比較價格之查估，於比較標的2將原交易單價每平方公尺21,797元調整為15,016元，查估程序有無違誤？
伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一）土地徵收條例第11條第4、5項：「第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。」、「前項所稱市價，指市場正常交易價格。」
（二）土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
（三）土地徵收條例施行細則30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」
（四）土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」
（五）土地徵收補償市價查估辦法第17條第2項後段及第3項：「估價基準日為三月一日者，案例蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」
（六）土地徵收補償市價查估辦法第18條前段：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。」
（七）土地徵收補償市價查估辦法第19條第1項：「比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。」
（八）土地徵收補償市價查估辦法第20條本文：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。」
二、協議價購價格（每平方公尺17,300元）於本件原處分徵收補償市價（每平方公尺16,200元），並無信賴保護原則之適用：
（一）被告為辦理「淡水河北側沿河平面道路工程（非都市計畫區）」，經內政部核准徵收系爭土地，徵收補償價額為每平方公尺16,200元，本院經核尚無不合。
（二）原告雖主張協議價購或徵收補償，均應以「市場正常交易價格」之市價計算之，原告已信賴被告提出之協議價購單價每平方公尺1萬5,000元～1萬7,500元，自應與嗣後徵收補償市價相同，被告卻以每平方公尺16,200元計算徵收地價補償費，有違行政程序法第8條之誠實信用，未保護人民正當合理之信賴云云。
（三）惟「需用土地人依土地徵收條例第11條規定，於申請徵收土地前，應依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；徵收土地應按照徵收當期之『市價』補償其地價為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第3項、第5項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然。」（最高行政法院109年度判字第629號判決意旨參照），是協議價購價格與徵收補償市價兩者法律關係及應踐行程序並不相同，徵收補償價格縱低於協議價購價格，亦難謂違法，原告就協議價購價格並無信賴保護可言，原告主張就協議價購價格（每平方公尺17,300元）有信賴保護原則之適用云云，尚無足採。
三、原處分未提及「109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」，徵收補償程序並未違反土地徵收條例第30條及土地徵收條例施行細則第30條之規定：
（一）原告雖主張徵收土地之當期市價應以109年12月16日次日起算第15日即109年12月31日，經地價評議委員會評定之當期市價。惟原訴願決定書或原處分均未提及「109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」，徵收補償程序即有違法云云。
（二）惟按土地徵收條例第30條所稱之「徵收當期之市價」，依同條例施行細則第30條第1項之定義「指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價」（本件即109年12月31日之當期市價），但系爭徵收屬當年（109年）具急迫性或重大公共建設推動，需用土地人（即被告，由所屬新建工程處辦理）於109年（當年）3月1日前，已將所徵收土地範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，送達直轄市（被告）主管機關（即被告所屬地政局），作為109年（當年）土地徵收補償查估之依據【若非急迫者，應於109年9月1日前送達，作為次年（110年）土地徵收補償查估之依據（見查估辦法第28條）】。系爭土地徵收補償款應於109年12月23日至25日發放（見徵收公告，訴願卷第117頁），屬當年（109年）具急迫性或重大公共建設推動，即應以109年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間以108年（前一年）9月2日至109年（當年）3月1日為原則，期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內（查估辦法第17條第2項後段及第3項參照），是原處分雖未提及「109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」字樣，但已載明109年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間以108年9月2日至109年3月1日（見本院卷第65頁，原證4），且所估價者為系爭徵收公告土地範圍內各宗地之地價（見原處分可閱覽卷二、三），並提交地價評議委員會評定，作為本件109年12月31日當期市價之徵收補償費，訴願決定書及原處分自已就「系爭土地109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」敘明其理由，難認本件徵收補償程序違法，原告主張尚不足採。
四、本案查估單位就比準地比較價格之查估，於比較標的2將原交易單價每平方公尺21,797元調整為15,016元，查估程序並無違誤：
（一）原告雖主張比價標的2交易總價180萬元，不應包含被查封之應有部分1/3，縱如查估單位所推斷比較標的2買賣實例之總價180萬元應含地上增建建物之價值，亦僅能扣減剩餘未被查封之三分之二之價值397,300元(即595,950元×2/3)，加上個別因素調整百分率14.00%，以查估單位認定之比較標的權重，決定第P003-00地價區段之比準地（竹園段38-B地號土地）之地價為每平方公尺18,100元。再以系爭土地總調整率為-4.75%，宗地試算價格為每平方公尺17,240元，並依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，系爭土地宗地市價分別為每平方公尺17,300元、17,300元、17,300元，正與協議價購市價每平方公尺17,300元相同云云。
（二）惟查比較標的1、2、3實價登錄交易總價分為1,988萬、180萬、595萬元，交易面積分為1,746、82.58、413.03平方公尺，故交易單價應分為每平方公尺11,386、21,797、14,406元。其中比較標的2交易日期為108年6月28日，乃出賣方將竹圍段3-2號土地出售予同屬同社區（「百慶華廈」社區，建物門牌為中正東路二段88巷37之21號5樓、建號為水仙段1897建號）所有權人之王○○（見原處分可閱覽卷三-證物2）。於交易當時該土地上有一未登記建物（即水仙段2730建號）坐落其上，主要用途為停車空間，該未登記建物係屬中正東路二段88巷37之22號1樓建物（水仙段1898建號）後側之增建部分，而臺灣士林地方法院民事執行處於107年11月6日查封中正東路二段88巷37之22號1樓建物（水仙段1898建號）時，將該未登記建物一併辦理「未登記建物查封」（107年11月22日登記），且前述水仙段1898建號之建物所有權人為蘇○○、蘇○與蘇○○等3人，同為本次比較標的2交易之賣方。不動產估價師考量該筆交易買方為毗鄰社區房屋所有權人，竹圍3-2地號係緊鄰前述「百慶華廈」社區，現況上多作為停車使用，本案例出售予同社區所有權人王○○，交易標的竹圍段3-2地號土地及地上未登記建物對其具使用效益，惟竹圍段3-2地號係非都市土地使用分區編定用地別為特定農業區農業用地，現況利用卻為地上搭有鐵皮建物供做停車空間使用，非屬符合法定用途交易之情形，且竹圍段3-2地號自101年實價登錄以來歷次移轉實價登錄情形（見原處分可閱覽卷四-證物3），成交行情大至介於每平方公尺7,000元至11,000元間，比較標2未進行調整前交易單價為2萬1,797元/平方公尺，與竹圍段3-2地號歷次移轉價格、淡水區內其他農牧用地之交易價格相較，皆明顯偏高，可知本案交易價格已隱含增建建物（全部）做停車空間使用之效益，查估單位大有國際不動產估價師聯合事務所爰依查估辦法第7條規定，針對此節進行量化修正（比較標的2申報交易單價為每平方公尺2萬1,797元，量化修正後為1萬5,016元），經新北市109年第6次、110年第2次地價評議委員會審議通過在案。
（三）按「債務人就查封之不動產所為之移轉，依強制執行法第51條第2項規定祇對債權人不生效力而已，並非絕對無效，且在法院撤銷查封前，僅係不得依土地登記規則第一百二十九條規定為移轉登記，自非不得與他人為締結處分該不動產之債權契約行為。」、「債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效。……」（最高法院88年度台上字第1646號、最高法院72年度台上字第2642號民事判決參照），可知前揭未登記建物(水仙段2730建號，為鐵皮建物供做停車空間使用）)之「應有部分1/3雖已於107年11月22日被查封登記，但仍極可能全部出賣予同社區所有權人王○○，其交易價格自包括前揭未登記建物(水仙段2730建號）已查封之「應有部分1/3」。是竹圍段3-2地號「土地價格」，自應扣除該未登記建物之全部(即595,950元)。原告主張「該未登記建物之應有部分1/3已於107年11月22日被查封登記，嗣後買方於108年6月28日交易時不可能甘冒違背查封效力，而買受該被查封之應有部分1/3，故該買賣總價為180萬元不應含該被查封之應有部分1/3。縱比較標的2總價180萬元包含地上增建建物之價值，亦僅能扣減剩餘未被查封之三分之二之價值397,300元(即595,950元×2/3)」云云，尚不足採。
五、綜上，本案經查估單位將海天段、水仙段、竹圍段之中正東路2段48巷以南、中正東路2段以西、淡水河以東範圍內之特定農業區農牧土地劃為第P003-00地價區段，土地利用現況為農作用，接近聚落190公尺、接近運銷中心3,870公尺、接近消費市場（竹圍市場）1,090公尺、區段內道路大部分鋪設或闢建完成，有耕地整理、土壤改良、修築農路、排水等農地改良，區段外400公尺有瓦斯槽或儲油槽（全國加油站淡水站），區段外500公尺有墓地（馬偕段74地號等墓地），系爭土地為上開區段範圍內之特定農業區農牧用地，將系爭土地劃為第P003-00特定農業區農牧用地地價區段，符合查估辦法第10條規定，並於第P003-00地價區段（特定農業區農牧用地）內選取竹圍段38-B地號土地（以分割前土地條件為評估基準，該筆土地，形狀為方形、單面臨街、地勢平坦、面前臨農路3公尺寬主要道路，坐落位置及條件適中），作為第P003-00地價區段之比準地。於查估案例蒐集期間內（108年9月2日至109年3月1日）計有8筆買賣成交案例，均為無法有效掌握及量化調整交易價格之買賣實例，且分屬查估辦法第7條應不予採用情形，故依查估辦法第17條第3項規定，放寬以估價基準日109年3月1日前一年內（108年3月2日至109年3月1日）為案例蒐集期間，並依查估辦法第19條第2項規定，於土地使用效益性質相同之農牧用地蒐集買賣實例，蒐集期間計14筆交易，均經查估單位逐筆填寫買賣實例調查估價表，除以上8筆不予採用之買賣實例外，另有6筆買賣案例，被告爰選取其中同屬農牧用地位於第P006-00地價區段內坪頂段183地號土地（交易日期：108年4月26日，調整至估價基準日單價為每平方公尺11,386元，即比較標的1）、位於第P003-00地價區段內竹圍段3-2地號土地（交易日期：108年6月28日，調整至估價基準日單價為每平方公尺15,016元，即比較標的2）、位於第P003-00地價區段內水仙段119地號土地（交易日期：108年5月17日，調整至估價基準日單價為每平方公尺14,694元，即比較標的3）等3件買賣實例作為比較標的。本案比準地與上開比較標的進行區域因素及個別因素調整後，比較標的1區域因素調整百分率35.25％，個別因素調整百分率為16.50％，價格形成因素之相近程度為普通，試算價格為17,940元，比較標的權重為20％；比較標的2區域因素調整百分率0.00％，個別因素調整百分率14.00％，價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為17,118元，比較標的權重為40％；比較標的3區域因素調整百分率0.00％，個別因素調整百分率11.00％，價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為16,310元，比較標的權重為40％。推估比準地比較價格為每平方公尺16,959元，再依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P003-00地價區段之比準地竹圍段38-B地號土地之地價為每平方公尺17,000元。而系爭土地經與比準地比較後，並作宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素差異調整，計算個別因素調整率後，求得系爭土地總調整率為-4.75％，宗地試算價格為每平方公尺16,193元，並依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，系爭土地宗地市價分別為每平方公尺16,200元、16,200元、16,200元，並提經地評會110年第2次會議評定通過，自無不合。
六、從而，原處分並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，並請求作成按每平方公尺17,300元作成徵收補償之行政處分，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 陳心弘
法 官 林妙黛法 官 畢乃俊
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
書記官 李依穎