臺北高等行政法院判決110年度訴字第555號111年1月13日辯論終結原 告 朱清雲被 告 桃園市政府代 表 人 鄭文燦（市長）訴訟代理人 儲益昌上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年3月19日台內訴字第1100420339號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按「(第1項)訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111條第1項及第2項分別定有明文。本件原告朱清雲起訴時訴之聲明為：「訴願決定書及原處分均撤銷。」（本院卷第10頁）；嗣於本院民國110年11月17日準備程序時變更訴之聲明為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。二、被告應就原告所有坐落桃園市中壢區聖德段426地號土地作成按每平方公尺新臺幣110,540元之標準計算徵收補償費之行政處分，並再核定補償原告每平方公尺74,840元計算之價差金額。三、被告應就原告所有坐落桃園市中壢區聖德段426之3地號土地作成按每平方公尺新臺幣110,540元之標準計算徵收補償費之行政處分，並再核定補償原告每平方公尺75,240元計算之價差金額。」（本院卷第91、92頁）。經核上開訴之變更符合原告起訴之目的，且訴訟資料共通，不甚礙被告桃園市政府之防禦與訴訟之終結，本院認原告所為訴之變更，尚屬適當；又被告亦無異議而為本案之言詞辯論，揆諸上開規定，視為同意原告訴之變更，是原告所為訴之變更，於法並無不合，此合先敘明。
二、事實概要：㈠被告為辦理「機場捷運A20站地區區段徵收開發案」（下稱系
爭開發案），向內政部申請徵收桃園市中壢區（下稱中壢區）聖德段7地號等281筆土地及興和段92地號等420筆土地，共計701筆土地，並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物，經該部以107年6月25日內授中辦地字第1071304156號函核准區段徵收，被告據以107年6月28日府地區字第10701564061號公告徵收補償(公告期間自107年7月10日起至107年8月9日止)，並以同日府地區字第10701564062號函通知各土地、土地改良物所有權人及各他項權利人。原告與訴外人朱清城所有坐落中壢區聖德段（下同）426、426之3、426之4、428地號土地位於開發範圍內，其等對地價補償價額不服，於107年7月24日（被告收文日）提出異議書，被告分別以107年9月14日府地區字第1070233909號函、107年9月19日府地區字第1070240302號函復略以：426、426之
3、428地號土地查估市價尚屬合理，462之4地號土地於107年7月2日始辦理移轉取得，未納入上開核准之區段徵收計畫範圍內等語。原告、朱清城不服426、426之3地號土地（下稱系爭土地）查處結果，提出復議，經桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱桃園市地評會）108年1月22日108年第3次會議決議維持原徵收補償價格（即426地號土地為每平方公尺新臺幣【下同】35,700元、426之3地號土地為每平方公尺35,300元），並由被告以108 年3月6日府地區字第1080050986號函（下稱108年3月6日函）回覆復議結果。原告、朱清城不服，提起訴願，經內政部以108年9月23日台內訴字第1080059034號訴願決定書：「原處分撤銷，於二個月內由原處分機關另為適法之處分。」（下稱第1次訴願決定）。
㈡嗣被告提請桃園市地評會108年11月12日108年第8次會議決議
，維持系爭土地原徵收補償價額，並由被告以108年12月4日府地區字第1080307386號函（下稱108年12月4日函）通知原告、朱清城。原告、朱清城不服，提起訴願，經內政部以109年4月28日台內訴字第1090420181號訴願決定書：「原處分撤銷，於二個月內由原處分機關另為適法之處分。」（下稱第2次訴願決定）。
㈢其後，被告提請桃園市地評會109年6月1日109年第6次會議決
議，維持系爭土地原徵收補償價額，並由被告以109年6月29日府地區字第1090154070號函（下稱109年6月29日函）通知原告、朱清城。原告、朱清城不服，提起訴願，經內政部以109年8月21日台內訴字第1090043159號訴願決定書：「原處分撤銷，於二個月內由原處分機關另為適法之處分。」（下稱第3次訴願決定）。
㈣被告復提請桃園市地評會109年11月17日109年第10次會議決
議，維持系爭土地原徵收補償價額，並由被告以109 年12月28日府地區字第1090336220號函（下稱原處分）通知原告、朱清城。原告、朱清城不服原處分，提起訴願，經內政部以110年3月19日台內訴字第1100420339號訴願決定書駁回（下稱第4次訴願決定），原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
三、原告起訴主張及聲明：㈠原告當初是向財政部國有財產署(下稱國產署)購買系爭土地
，非向私人購買，而依國產署之計價方式，系爭土地每平方公尺為11萬多元，系爭土地之徵收補償標準費太低，中華民國只有一個政府，怎麼可以標準不同？原告會向國產署購買系爭土地，係因土地有無臨路，價格差很多，原告雖然知道系爭土地會被徵收，但如果不買系爭土地，原告所有428地號土地會因為沒有臨路而被賤價徵收。
㈡聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應就原告所有坐落桃園市中壢區聖德段426地號土地作
成按每平方公尺110,540元之標準計算徵收補償費之行政處分，並再核定補償原告每平方公尺74,840元計算之價差金額。
⒊被告應就原告所有坐落桃園市中壢區聖德段426之3地號土
地作成按每平方公尺110,540元之標準計算徵收補償費之行政處分，並再核定補償原告每平方公尺75,240元計算之價差金額。
四、被告答辯及聲明：㈠系爭土地之使用分區為農業區，被告依土地徵收補償市價查
估辦法(下稱市價查估辦法)第10條第1項規定，將系爭土地劃屬中壢區第P002-00地價區段（區段範圍：中壢區聖德段農業區土地【新生路2段西側區段】【非建地目】，北至桃園大圳，東至新生路2段道路中心線，西至新生路2段第一宗土地地籍線，南至聖德段924地號地籍線)，復依同辦法第18條規定，於該地價區段內選取743地號土地作為比準地。本案估價基準日為107年3月1日，依同辦法第17條第3項規定，實例蒐集期間為106年3月2日至107年3月1日，並選擇2件適當買賣實例，再依同辦法第19條規定，查估第P002-00地價區段比準地地價為每平方公尺34,000元；另按同辦法第20條第1項、第2項規定，估計426地號土地徵收市價為每平方公尺35,700元、426-3地號土地為每平方公尺35,300元。上開徵收補償市價於桃園市地評會107年第4次會議審議通過在案，是上開徵收土地市價查估作業於法有據，並無違誤。
㈡原告主張其向國產署承購系爭土地之讓售價格為每平方公尺1
10,540元，與前開徵收市價落差甚鉅，惟被告認為該國產署交易實例不應參採，理由如下：
⒈有關不動產價格之類型，依不動產估價技術規則第2條規定
，包括正常價格、限定價格及特定價格等。原告向國產署購買系爭土地之價格（每平方公尺110,540元），係經國產署國有財產估價委員會105年12月27日第570次委員會議決議，參諸其估價調查表所載，乃認系爭土地之土地使用分區為農業區，土地使用現況為磚造一、二層房屋（門牌：○○路0段00000號），而訪查案例係以○○段000地號住宅區土地為基礎，並就道路條件等個別因素進行修正，且土地位置略圖亦劃設以上開建物坐落系爭土地為併用範圍，足見其查估過程係租用國產署土地建屋為申購前提，交易對象限定為申購人（即原告）而查估之限定價格，非屬一般自由市場交易機制下所形成之正常價格。而被告辦理徵收市價查估作業，係以徵收計畫報送時之土地使用分區(農業區非建地)之條件，依市價查估辦法第2條規定評估其正常交易價格，復依同辦法第7條規定，買賣實例如為合併使用之交易，致價格有明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
⒉另原告於109年2月18日至內政部陳稱土地部分亦在非屬市
場正常交易之下承購國有地等語，可見原告完全明白該讓售價格非屬市場正常交易價格；另本案於102年8月經內政部核定區段徵收範圍後，被告接續辦理地上物查估等區段徵收前置作業，區內土地所有權人應已充分知悉本案即將辦理區段徵收之訊息，而原告於106年2月向國產署購買系爭土地，使其所有之428地號土地之臨路條件從非臨街地調整為臨新生路2段，進而酌予調升該土地徵收市價；且原告於107年7月19日向被告申請配回抵價地，是原告向國產署承購系爭土地之行為，應隱含預期可領回區段徵收開發後之抵價地之期待因素，屬市價查估辦法第7條第2款規定之情形，非經有效掌握及量化調整，應不予採用。
⒊另本案案例蒐集期間已依市價查估辦法第17條第3項規定放
寬為106年3月2日至107年3月1日，國產署讓售予原告之成交日期為106年2月22日，已逾上開規定之案例蒐集期間，被告並於109年9月28日函請內政部釋示在案，市價查估辦法第17條第2項、第3項已就估價基準日及案例蒐集期間予以明確規範，應無適用上之疑義，基於適法性，亦無法採用上開交易實例。
㈢被告依內政部第3次訴願決定意旨，將該國產署讓售實例試算分析，並經桃園市地評會審議通過，分析內容略述如次：
⒈被告依市價查估辦法第7條第2款規定，就期待因素進行量
化調整，透過蒐集本開發區範圍內、外農業區土地正常平均交易單價，並進行價格日期與區域因素修正後，分別為每平方公尺49,000元（區內)、19,500元（區外)，差異率達60%，經綜合評估分析後進行系爭買賣實例價格修正，期待因素影響價值為406萬1,018元。
⒉被告再依市價查估辦法第7條第5款規定，就合併效益進行
量化調整，考量系爭土地與428地號（農業區建地目）土地有合併使用效益，經評估3筆土地合併使用下之土地單價為每平方公尺70,800元；另評估無合併使用之條件下，
426、426-3及428 地號各宗土地價格，分別為每平方公尺35,700元、35,300元及62,900元，核算合併增值總效益為319萬2,290元，再依合併使用前各宗土地價值比率計算出系爭土地對於合併增值效益之貢獻價值為66萬7,168元。
⒊系爭買賣實例總價格676萬8,364元，扣除前開期待因素影
響價值與合併增值效益之貢獻價值2項條件後，量化修正得出系爭買賣實例之正常買賣單價為每平方公尺33,320元，並試行納入P002-00地價區段之買賣實例，經依規定調整及配賦權重後，推估比準地之比較價格為每平方公尺33,577元，經依市價查估辦法第19條、第21條規定計算後，比準地地價為每平方公尺33,600元，低於原比準地地價每平方公尺34,000元；經參採納入買賣實例試算系爭土地市價分別為每平方公尺35,300元及34,900元，亦低於原評定市價每平方公尺35,700元及35,300元，顯不利於原告。
又經檢視該案例，倘依市價查估辦法第7條規定針對期待因素與合併效益量化調整下修後，其總調整幅度高達69.86％，亦可證此實例之價格形成之相近程度過低，不適合採用為買賣實例。
㈣聲明：原告之訴駁回。
五、本院之判斷：㈠如事實概要欄所載之事實，為兩造所不爭執，並有內政部107
年6月25日內授中辦地字第1071304156號函、被告107年6月28日府地區字第10701564061號公告、同日府地區字第10701564062號函（原處分卷第11頁至第26頁）、原告107年7月24日（被告收文日）異議書（原處分卷第27頁）、被告107年9月14日府地區字第1070233909號函、107年9月19日府地區字第1070240302號函（訴願卷第73頁至第76頁）、復議申請書（原處分卷第31、32頁）、桃園市地評會108年1月22日108年第3次會議紀錄（原處分卷第34頁至第36頁）、被告108年3月6日函及所附資料（原處分卷第48頁至第50頁）、第1次訴願決定（原處分卷第80頁至第87頁）、桃園市地評會108年11月12日108年第8次會議紀錄（原處分卷第91頁至第94頁）、被告108年12月4日函（原處分卷第95、96頁）、第2次訴願決定（原處分卷第113頁至第120頁）、桃園市地評會109年6月1日109年第6 次會議紀錄（原處分卷第122 頁至第126頁）、被告109年6月29日函（原處分卷第127、128頁）、第3次訴願決定（原處分卷第152頁至第159頁）、桃園市地評會109年11月17日109年第10次會議紀錄（原處分卷第168頁至第171頁）、原處分（原處分卷第185、186頁）及第4次訴願決定(本院卷第15頁至第31頁)在卷可稽，此部分之事實，可以認定。茲兩造爭議所在，乃原告主張系爭土地之徵收補償費應依其向國產署購得系爭土地時之價格計算等語，是否有理？㈡土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按
照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項、第31條之1第1項、第2項本文分別規定：「本條例第三十條第一項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」「（第1項）依本條例第三十條規定辦理徵收補償市價查估作業，需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市）主管機關。（第2項）需用土地人為前項之通知，應於每年九月一日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。…。」據此可知，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定，應依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之市價查估辦法所示程序、方法及應遵行事項，由地評會具體評定之。
㈢市價查估辦法第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指
市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項：「依第四條第二款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款、第5款及第8款：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：…。二、期待因素影響之交易。…。五、畸零地或有合併使用之交易。…。八、公有土地標售、讓售。…。」第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」第17條：「（第1項）依第十三條估計之土地正常單價…應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年九月一日者，案例蒐集期間以當年三月二日至九月一日為原則。估價基準日為三月一日者，案例蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。…。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條第1項至第4項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前二項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第一項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：…。三、每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」第28條第1項：「需用土地人依第二十條第四項所為之通知，應於每年九月一日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年三月一日前送達。」第29條：「依第二十一條計算之宗地市價應於依第二十條第四項所為通知之次年二月底前提供需用土地人，作為通知之次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條第一項但書規定者，應於當年七月底前提供需用土地人，作為當年七月至十二月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」第31條：「本辦法所需書、表格式，由中央主管機關定之。」等規定，係中央主管機關內政部依土地徵收條例第30條第4項規定之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，具法規命令性質，辦理土地徵收地價補償時，應遵守市價查估辦法所定程序查估市價，以保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法補償。
㈣依上開市價查估辦法之規定可知，辦理土地徵收補償市價查
估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無市價查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，而將之填載於「比較法調查估價表」（如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的，進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價）。之後再以市價查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」，提交地評會評定。又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、不動產估價師、地政、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管人員等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及市價查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法（最高行政法院109年度上字第467號、109年度判字第431號判決意旨參照）。
㈤本件系爭土地市價徵收補償價格之形成，符合土地徵收條例
及市價查估辦法規定之程序與標準，分述如下：⒈關於地價區段之劃分：本件查估單位(鼎盛不動產估價師事
務所)就系爭開發案工程範圍，依道路界線、土地使用分區及地目種類，共區分10個地價區段，其中，北至桃園大圳，東至新生路2段道路中心線，西至新生路2段第一宗土地地籍線，南至聖德段924地號地籍線範圍之中壢區聖德段農業區土地（新生路2段西側區段）（非建地目），經劃為第P002-00地價區段，此區之土地使用管制屬都市計畫內農業區；交通運輸為：接近（新生路319巷）聚落1,000公尺內(優)、運銷中心（中壢青果批發市場）介於2,000公尺至3,000公尺之間(普通)、接近消費市場(興和里)1,000公尺內(優)、區段內道路全部鋪設及興建完成(優)；自然條件為：保(排)水非常完善(稍優)、地勢極完整平坦(優)、風速不強(普通)、土壤及土質普通(普通)；土地改良為：有耕地整理、土壤改良、修築農路、灌溉、排水，大部分土地有改良(稍優)；公共建設為：電力資源充足(優)、用水及設施尚可(普通)；特殊設施為：本區段外(距400公尺)有高壓電塔、殯儀館(距830公尺)、中壢工業區之污水處理廠(距2,020公尺)；環境污染為：本區段外有中壢工業區之廢氣污染(距2,020公尺)；土地利用現況為住宅用、工業用、農作用、空地及其他用等情，有系爭開發案土地徵收補償市價查估作業簡報（訴願卷第202至221頁，下稱市價查估作業簡報）、第P002-00地價區段勘查表（訴願卷第228頁）在卷可稽，查估單位據此將地段相連、情況相同或相近之系爭土地劃為同一地價區段，核與市價查估辦法第9條及第10條規定，並無不合。
⒉關於選取比準地及查估比準地地價：
⑴依前揭市價查估辦法第18條、第19條規定，比準地應於
預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取；其比較價格之查估，應就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的，並將比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。
⑵本件查估單位以聖德段743地號土地之使用分區為農業區
、形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面前道路為20公尺寬之主要道路(新生路2段)、距超市1,740公尺、距車站站牌80公尺、距(中壢)殯儀館675 公尺等情，認屬第P002-00地價區段具代表性之土地，而選擇作為該地價區段之比準地，有市價查估作業簡報（訴願卷第205頁）、比較法調查估價表（訴願卷第230頁）附卷可考，尚屬有據，與市價查估辦法第18條規定，亦無不合。
⑶再者，本案估價基準日為107 年3月1日，依市價查估辦
法第17條規定，比較標的案例蒐集期間以106年9月2日至107年3月1日為原則，如於此期間內無適當實例時，則案例蒐集期間得放寬至估價基準日前1年內，即106年3月2日至107年3月1日；又依同辦法第19條第2項規定，地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。本件查估單位於比較標的之蒐集過程中，勘估標的同一供需圈內，土地使用編定仍以都市計畫農業區居多，且近一年農業區土地交易量縮，而面臨主次要道路與內側道路之價格亦有差異，乃選取「位於主次要道路旁，與勘估標的使用分區相同，且與勘估標的屬同一供需圈之類似地區」之第P901-00地價區段（中壢區大江段農業區土地【新生路3 段兩側區段】，非建地目）內之大江段509地號土地(土地使用分區為農業區，交易日期為106年5月19日，下稱比較標的1)、第P902-00地價區段（中壢區中原段農業區土地【永福路南側區段】，非建地目）內之中原段59之5地號土地(土地使用分區為農業區，交易日期為106年5月16日，下稱比較標的2)等買賣實例，作為比較標的。上開比較標的之土地正常單價，經調整至估價基準日單價分別為每平方公尺29,078元(比較標的1)、27,189元(比較標的2)；再將本案比準地(聖德段743地號土地)與比較標的1、比較標的2進行區域因素及個別因素（包括宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件及其他【深度、寬度比例】）調整後，比較標的1之區域因素調整百分率為26.75％、個別因素調整百分率為-10.00％(面積-2.50％、寬度-1.25％、深度-2.50％、接近市場之程度1.25％、其他【深度、寬度比例】- 5.00％)，價格形成因素之相近程度較高(4
0.15％)，試算價格為33,171元，比較標的權重為60％；比較標的2 之區域因素調整百分率為
29.25％、個別因素調整百分率為0％（宗地形狀不規則形
5.00％、次要道路1.25％、面前道路寬度2.50％、接近市場之程度-3.75％、其他【深度、寬度比例】- 5.00％），價格形成因素之相近程度為普通(47.75％)，試算價格為35,142元，比較標的權重為40％，推估比準地比較價格為33,960元(【33,171×60％】＋【35,142×40％】)，依市價查估辦法第21條第1項第3款規定，將比準地比較價格之未達百位數部分無條件進位，而為每平方公尺34,000元等情，有市價查估作業簡報（訴願卷第208頁）、比較標的1、比較標的2之買賣實例調查估價表（訴願卷第224、225頁）、第P901-00 地價區段、第P902-00地價區段之地價區段勘查表（訴願卷第226、227頁）、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）（訴願卷第229頁）、比較法調查估價表（訴願卷第230頁）附卷可憑，核屬有據，亦與市價查估辦法第13條、第17條、第19條及第21條規定相符。⑷關於估計系爭土地市價：經被告以比準地為基準，參酌
宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，426地號土地總調整率為5.00％(宗地寬度1.25％、宗地深度-1.25％、其他【深度、寬度比例】 5.00％)、426之3地號土地總調整率為3.75％(宗地深度-1.25％、其他【深度、寬度比例】 5.00％)，據此估計426、426之3地號土地之市價為每平方公尺35,700元(34,000×【1＋5.00％】)、35,300元（34,000×【1＋
3.75％】＝35,275，未達百位數部分無條件進位後為35,300），並提經桃園市地評會107年5月14日107年第4次會議全體委員無異議評定通過，而為系爭土地之徵收補償價格等情，有徵收土地宗地市價估計表-區段標號：P002-00（訴願卷第239頁）、桃園市地評會107年第4次會議紀錄節本（原處分卷第280 頁至第
282 頁）在卷可查，尚屬有據，亦符合市價查估辦法第20條第1項至第3項規定。㈥原告固主張本件徵收補償價格太低，應依其向國產署購得系爭土地之標準定之等語。然查：
⒈原告所稱其係按每平方公尺110,540元向國產署購得系爭土
地，總價款6,768,364元之事實，固據其提出國產署北區辦事處租用不動產繳款通知書(本院卷第97頁)為證，惟系爭土地之讓售，乃係經國產署國有財產估價委員會105年12月27日第570次委員會議通過，並在原告繳款後，由國產署於106年2月22日核發出售國有土地產權移轉證明書等情，有該次會議紀錄(本院卷第79頁至第88頁)及產權移轉證明書（訴願卷第105頁）在卷可考，是該次土地買賣(讓售)交易日期，乃係在本件案例蒐集期間（即106年3月2日至107年3月1日）之前，依法不得納入參採。
⒉再者，原告向國產署購買系爭土地前，即為系爭土地之承
租人，該系爭土地申購案(「租用地申購案」)核屬國有財產法第49條第1項所定讓售特定對象(直接使用人)之交易；且原告自承其想購買系爭土地是因為有臨馬路跟沒有臨馬路，價格差很多，其所有之428地號土地沒有臨馬路等語(本院卷第72頁)，而系爭土地與428地號相鄰接，原告購得系爭土地後得以合併使用，國產署亦以合併使用辦理估價等情，有地籍圖(本院卷第159頁)、國有土地估價調查表（不可閱原處分卷第283頁，該資料固經被告列入不可閱卷，惟此業經本院當庭提示供原告表示意見，原告陳稱：這個我知道，我完全贊同國產署的估價等語，見本院卷第94頁）在卷足憑，而該估價方式核與107年3月20日修正前國有財產估價作業程序第10點第1款第4目規定（「國有土地如屬應與鄰接土地合併使用者，應以合併範圍之土地整體使用效益，查估國有土地價格。」）所揭示之估價原則相符，參諸不動產估價技術規則第2條第1款、第2款所訂：「正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。」「限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：…㈡
以不動產合併為目的。」則國產署就系爭土地之查估價格，難謂係屬於市場正常交易價格，與土地徵收條例第30條第1項、市價查估辦法第2條第1款所稱「市價」不符。
⒊更何況，經被告將原告向國產署購買系爭土地納入買賣實
例予以試算，並未較有利於原告，其試算流程如下（訴願卷第180頁以下）：
⑴考量因素：原告購買系爭土地，使其原有428地號土地之
臨路條件從未臨路變成面臨新生路2段之臨路條件，提升其徵收市價，因此隱含期待增加其徵收地價及區段徵收範圍內人為哄抬之影響交易價格因素，而國產署讓售價格係依國有財產估價作業程序規定，以行政條件不同之428地號(農業區建地目)及系爭土地合併後整體使用效益查估國有土地價格，故應依市價查估辦法第7條規定，就實例價格形成因素，扣除期待因素與人為哄抬及合併使用之交易等因素，進行修正調整。
⑵其次，蒐集周邊徵收範圍內、外農業區土地之買賣實例
，並進行價格日期與區域因素調整，其正常平均交易單價分別為每平方公尺49,000元、19,500元（訴願卷第183頁），故得出預期因素影響(區內、外)地價差異之調整率約為60％(1－【1.95/4.9】≒60％)。據此，原告向國產署購得系爭土地之價格6,768,364元，須扣除4,061,018元(6,768,364×60％)。
⑶又系爭土地與428地號土地在無合併使用之條件下(428地
號土地於合併使用前，其宗地個別條件為袋地)，各宗土地單價分別為每平方公尺35,700元(426)、35,300元(426之3)及62,900元(428地號土地。其估算流程為：將比準地【P002-01地價區段之聖德段43地號土地《農業區、建地目》，價格為每平方公尺78,600元】與428地號土地進行個別因素調整，個別因素包括宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件及其他【深度、寬度比例】，其總調整率為-20.00％【面積1.25％、寬度2.50％、非臨街地-5％、道路條件為無-5％、面前道路寬度為無-10.00％、接近學校之程度-1.25％、嫌惡設施-
2.50％】。據此求得78,600×【1－20％】＝62,880，未達百位數部分無條件進位而為62,900，參見訴願卷第184頁)；再就系爭土地與428地號土地合併使用下，評估其土地單價為每平方公尺70,800元（其估算流程為：將比準地【聖德段43地號】與合併使用條件下之428地號及系爭土地，進行個別因素調整，其總調整率為-10.00％【面積1.25％、寬度2.50％、接近學校之程度-1.25％、嫌惡設施-2.50％、容積率-10.00％】。
據此求得78,600×【1－10％】＝70,740，未達百位數部分無條件進位而為70,800，參見訴願卷第184頁)，據此得出合併增值效益總額為3,192,290元(系爭土地總面積19
2.30平方公尺×每平方公尺70,800元＝13,614,840元；合併前系爭土地、428地號土地等3宗土地，依各自面積及每平方公尺單價相乘所計得之總價，其加總後為10,422,550元，故合併增值效益為13,614,840元－10,422,550元＝3,192,290元，參見訴願卷第181頁，該頁簡報將「10,422,550」誤載為「10,442,550」)，依合併使用前各宗土地價值比率計算，426、426之3地號土地合併增值效益之貢獻價格約為667,168元。
⑷從而，原告向國產署購得系爭土地之價格6,768,364元，
經扣除預期因素及人為哄抬價格4,061,018元、合併效益價值667,168元後，其正常買賣價格為2,040,178元，經除以其總面積（61.23平方公尺）後，其正常買賣單價為每平方公尺33,320元。⑸原告向國產署購得系爭土地之交易，經納入P002-00地價
區段之買賣實例(調整至估價基準日價格為每平方公尺32,920元)，並進行區域因素及個別因素（包括宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件及其他【深度、寬度比例】）調整後，系爭土地之區域因素調整百分率為0.00％、個別因素調整百分率為-5.00％(寬度-1.25％、深度1.25％、其他【深度、寬度比例】- 5.00％)，價格形成因素之相近程度較低(15％)，試算價格為31,274元，比較標的權重為15％(比較標的1、比較標的2權重則分別為50％、35％)，據此求得比準地比較價格為每平方公尺33,577元（訴願卷第184 頁），未達百位數部分無條件進位而為每平方公尺33,600元，低於原核定比準地市價每平方公尺34,000元。
⑹如上所述，本件經被告以比準地為基準，參酌宗地條件
、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，426地號土地總調整率為5.00％、426之3地號土地總調整率為3.75％，據此估計426地號土地之市價為每平方公尺35,300元(33,600×【1＋5.00％】＝35,280，未達百位數部分無條件進位而為35,300)；426之3地號土地之市價為每平方公尺34,900元(33,600×【1＋3.75％】＝34,860，未達百位數部分無條件進位而為34,900)，均較原評定市價每平方公尺35,700元(426地號)、35,300元(426之3地號)為低。
㈦綜上所述，原告主張，並無可採。本件桃園市地評會對系爭
土地徵收補償價額之評定，已遵守辦理查估之法定程序，並未基於錯誤之事實或夾雜與事件無關之考慮因素而為審查，其所為之專業判斷，本院應予尊重，而被告依地評會之評定，核定系爭土地徵收補償價額，認事用法均無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請本院為如其聲明所示之判決，為無理由，應予駁回。又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 蕭忠仁
法 官 黃翊哲法 官 李明益
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟 代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
書記官 陳德銘