臺北高等行政法院判決110年度訴字第949號
112年3月9日辯論終結原 告 吳怡欣
陳福文共 同訴訟代理人 何曜任 律師被 告 桃園市政府代 表 人 張善政（市長）訴訟代理人 張明照
楊凱程上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年6月18日台內訴字第1100420602號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件訴訟中，被告之代表人由鄭文燦變更為張善政，並經新任代表人具狀聲明承受訴訟（本院卷1第583至584頁），核無不合，先予敘明。
二、事實概要：被告為辦理「中壢平鎮都市擴大修訂計畫邊界至老街溪斷面44治理工程」（下稱系爭工程），經內政部核准後，以109年3月24日府地權字第10900686621號公告（下稱徵收公告）徵收桃園市中壢區興南段公坡小段254-10地號等19筆土地，並就原告吳怡欣所有之興和段766-1、767-1、768-1地號等3筆土地、原告陳福文所有之同段756-2、756-3地號等2筆土地（下合稱系爭土地）坐落於前開範圍內，核定徵收補償價額分別為每平方公尺新臺幣（下同）23,200元、23,200元、23,200元、23,500元、23,500元（關於原告系爭土地之徵收補償費核定部分，下稱前處分）。原告不服，循序經被告以109年10月12日府地權字第1090258263號函（下稱前復議決定）駁回復議而維持前處分補償費價額、內政部訴願決定（下稱前訴願決定）撤銷被告前復議決定；被告乃依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第7條及第17條規定，重新查計補償價額，並經被告所屬桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）110年第1次會議審議決議後，以110年2月19日府地權字第1100037871號函（下稱原處分，）核定系爭土地之徵收補償價額（依序為766-1地號土地每平方公尺17,000元、767-1地號土地17,000元、768-1地號土地17,000元及756-2地號土地17,300元、756-3地號土地17,300元）；又因前開重為核定價額較前處分之價額低，爰維持前處分之原徵收補償價額。原告仍不服，遞經內政部訴願駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠系爭土地原使用分區為農業區，被告雖以早於98年6月11日，
即有經改制前被告府水河字第09802221292號公告（下稱被告98年6月11日公告）劃入河川治理線內，受有水利法第78條、第78條之1等規定之管制，惟被告所屬都市發展局（下稱都發局）卻遲至107年9月18日始變更使用分區為河川區，致不知情之原告，仍信賴系爭土地未受管制而以一般農業區之價值購入，故被告查估時，除應依查估辦法第20條按變更前之農業區進行查估外，應不得將「受水利法管制」列為地價調整因素，否則實係藉此轉嫁漏未同時函送變更使用分區之責任予原告；被告估價中即不應將系爭土地列入P002-00地價區段（此地價區段屬於受水利法管制而影響地價之區域），方符一般有效之價值判斷原則、誠信及信賴保護原則。
㈡又縱使將系爭土地列入P002-00地價區段，並選取興和段763
、764地號為比準地，被告選擇之比較標的：聖德段1126-4地號、三民段458-1地號、大江段705-1地號等3筆買賣實例（下稱系爭3筆實例），有非臨街者、形狀不規則之情形，且與機場捷運A20及A21站距離甚遠，接近嫌惡設施，條件均遠遜於形狀方正、位居捷運生活圈、鄰近中豐北路及中壢交流道等主要幹道之比準地。被告據此推估比準地地價及系爭土地市價，亦有違一般有效之價值判斷原則。因前述被告選擇之系爭3筆實例皆不宜選為比較標的，依查估辦法第17條第3項規定，即應放寬原案例蒐集期間（108年3月2日至9月1日）至估價基準日108年9月1日之前1年內。
㈢原告委託桃園市不動產估價師協會109年5月20日（109）桃公
會第1090520號函出具之市場交易調查報告（下稱系爭調查報告），其中8筆買賣實例（下稱另8筆買賣實例，編號依本院卷1第113頁所載），交易日期均在前述應予放寬後之案例蒐集期間內。其中編號①五權段1741-1、1743地號，與系爭土地位置不遠，同位於中壢區、臨近中壢交流道，與比準地屬同一生活供需圈；編號②、③大江段506-1及506-2地號，交易日期應為108年9月1日，仍在案例蒐集期間內，有選為比較標的之價值；編號④大江段25-3、37-2地號，二地中間雖有農田水利會用地妨礙合併使用，但交易價格並無「明顯」偏高或偏低，並無查估辦法第7條第5款事由而得為比較標的；編號⑤三座屋段舊社小段72-22地號、編號⑥水尾段水尾小段551-1、551-5、552、554地號，地上固有未登記建物，但查估辦法第13條、第15條及第16條已明定地上建物（包括已、未登記建物）之處理方式，亦當適於作為比較標的；編號⑦五權段1441地號，被告稱該地為袋地交易不具一般正常交易價格，然在如此惡劣之交通條件下，其交易價格仍高於本件徵收補償價額，顯見原處分之價額評定極有問題；編號⑧興和段769-2、769-3、769-6、769-7等地號買賣實例，與比準地興和段766地號僅相距約14公尺，土地條件相同，不應以其為持分交易而不選為比較標的，被告未就另8筆實例列入查估範圍，應有違法。
㈣況依一般有效之價值判斷原則，系爭766-1、767-1、768-1地
號等3筆土地，本即分割自766、767、768地號土地，彼此自然、地理條件完全相同，766、767及768地號土地之價值每平方公尺36,750元，自足作為本件徵收補償地價之參考。又系爭756-2、756-3地號同應以臨接中豐北路之752、751地號地價為準，即以每平方公尺41,745元計算徵收補償價額；否則，被告所查估之系爭土地市價並不合法，確切價額若干，亦當送請鑑定，為此依土地徵收條例第30條規定，請求判決如訴之聲明所示等語。
㈤並聲明：
1.訴願決定及原處分均撤銷。
2.被告應作成核定原告吳怡欣就坐落桃園市○○區○○段766-1、767-1及768-1地號之被徵收土地所應領取徵收補償費，增給新臺幣（下同）5,687,613元（除原處分所核定9,738,200元外）之行政處分。
3.被告應作成核定原告陳福文就坐落桃園市○○區○○段756-2、756-3地號之被徵收土地所應領取徵收補償費，增給10,163,377元（除原處分所核定13,090,675元外）之行政處分。
四、本件被告則以：㈠系爭土地之使用分區原為農業區，於98年6月11日經被告98年
6月11日公告劃入水利法管制區域內，斯時起即應受水利法第78條、第78條之1管制，至於107年9月18日才經都發局變更就使用分區為河川區，屬於都發局內部之處理流程，並不妨礙之前即須依水利法規定列入管制之事實，被告就系爭土地之區段劃分，依查估辦法第20條第5項第2款規定，按「農業區」填寫徵收土地宗地市價估計表（下稱市價估計表），並予以列入情形同為河川治理線內農業區之P002-00地價區段，符合規定。
㈡被告於P002-00地價區段選取興和段763、764地號等2筆土地
為比準地，以108年9月1日為估價基準日，同年3月2日至9月1日之案例蒐集期間有查出41件買賣實例，但其中38件買賣實例因有查估辦法第7條所定情形，方以其餘3件買賣實例即：聖德段1126-4地號、三民段458-1地號、大江段705-1地號土地，作為選擇之比較標的，相關買賣實例蒐集情形亦均有提交地評會審議，均符合規定；被告繼之就所選擇比較標的買賣實例，依查估辦法第13條、第19條、第20條第1項規定，計算土地正常買賣單價、調整區域及個別因素，依序認定各個比較標的案例之權重為55%、20%、25%，進而推算得出比準地地價為每平方公尺17,000元，原處分再據以核定系爭土地之每平方公尺徵收補償價額為：766-1地號17,000元、767-1地號17,000元、768-1地號17,000元及756-2地號17,300元、756-3地號17,300元，惟考量各該徵收補償價額已較前處分原核定之價額低，基於不利益變更禁止之考量，乃維持原徵收補償價額如前處分依序為：23,200元、23,200元、23,200元、23,500元、23,500元者，均與查估辦法相關規定相符，更無違背行政自我拘束原則、誠信原則、信賴保護原則及一般有效之價值判斷等原則之違法。
㈢原告所舉另8筆買賣實例，其中編號②大江段506-1地號、編號
③大江段506-2地號、編號⑦五權段1441地號、⑧興和段769-2、769-3、769-6、769-7地號等4筆買賣實例，均不在系爭案例蒐集期間內；編號①五權段1741-1、1743地號，與比準地距離較遠且非屬同一供需圈，其周邊繁榮程度及區域構成條件與比準地顯不相當，影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，依查估辦法第7條規定，應不予採用；編號④大江段25-3、37-2地號，雖有臨路之合併使用效益，但因中間隔有臺灣桃園農田水利會所有（現國有）之大江段38地號土地，影響合併使用，依查估辦法第7條第5款規定，亦當不予採用；編號⑤三座屋段舊社小段72-22地號及編號⑥水尾段水尾小段554地號，土地上有鐵皮建物及廠房等未登記建物，使用性質與一般農業區之法定用途不符，依查估辦法第7條第12款規定，亦不予採用，原告以被告未採用另8筆買賣實例作為價格查估之比較標的，謂有違法云云，並非事實，原處分均有依法辦理，反而係原告所主張價額之計算依據，明顯違法，其等請求並無理由等語，資為抗辯。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
五、本件如事實概要欄所示事實，除下述所示爭點外，其餘為兩造所不爭執，並有改制前被告98年6月11日府水河字第09802221292號公告及河川圖籍（下稱系爭河川區域公告，原處分可閱卷第312至314頁）、系爭土地地籍圖（放大版，原處分可閱卷第315頁）、經濟部99年12月9日經授水字第09920214680號函（原處分可閱卷第337頁）、經濟部99年12月9日經授水字第09920214681號公告（原處分可閱卷第338頁）、改制前被告100年4月25日府水河字第1000156628號公告（原處分可閱卷第339頁）、被告所屬農業局111年7月29日桃農管字第1110028637號函（原處分可閱卷第333至334頁）、徵收公告（原處分可閱卷第23至26頁）、地價區段劃分圖（原處分可閱卷第137頁）、比準地選取圖（原處分可閱卷第139頁）、買賣實例調查估價表（原處分可閱卷第219至262頁及外放乙證21）、實例統計表及說明（原處分可閱卷第263至269頁）、前處分（原處分可閱卷第37至38頁）、前訴願決定（原處分可閱卷第115至122頁）、地評會110年第1次會議會議紀錄（原處分可閱卷第125至127頁）、原處分（本院卷1第61至62頁、第257至259頁）、訴願決定（本院卷1第65至73頁）影本等件在卷可稽，堪認與事實相符。而兩造既以前詞爭執，則本件所應審究之主要爭點厥為：被告以系爭土地使用分區為河川區（原為農業區），將系爭土地列入P002-00地價區段，是否符合規定？被告於前開地價區段中所為比準地之選取及蒐集、選取相關買賣實例為比較標的後為價格因素之調整等程序，是否均符合規定？被告有無違反行政自我拘束原則、誠信原則、信賴保護原則及一般有效之價值判斷等原則？原告依土地徵收條例第30條規定，請求系爭766-1、767-1、768-1地號應以分割前同屬一地之766、767、768地號地價為準，系爭756-2、756-3地號則應以同樣臨接中豐北路之752、751地號地價為準，請求對被告判決如訴之聲明所示，是否有理？
六、本院之判斷如下：㈠本件應適用之法令及法理：
⒈按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，
應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」土地徵收條例施行細則第29條規定：「被徵收土地補償金額之計算及發給，由土地所在直轄市或縣（市）主管機關為之。」第30條規定：「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」準此，被徵收土地的當期市價，是依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法規定加以確定。⒉依土地徵收條例第30條第4項規定授權訂定之查估辦法第2
條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，……。」第3條規定：「（第1條）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（第2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……二、期待因素影響之交易。」第9條第1項規定：「土地徵收補償市○○○○○○○○○區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。」第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」第13條第1、2款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條第1、2項規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」第20條第1項規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」上開查估辦法係由內政部依授權所訂定具法規命令性質，旨在具體化「徵收當期之市價」時應遵守前揭規定所定之程序，俾保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法之補償，相關機關於辦理土地徵收補償之市價查估時，自應受拘束。
⒊由上開規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查
案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例有查估辦法第7條各款所示情形致價格明顯偏高或偏低者，固然應視有無查估辦法第7、8條規定之特殊情況，就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，惟於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，查估辦法第7條但書亦明定應不予採用作為買賣實例。於調查買賣實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價因素之基礎下，再於預定徵收土地範圍內劃分或修正各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，依查估辦法第19條第1、2項規定，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，以決定比準地地價，並應填載於「比較法調查估價表」；如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，亦得於其他與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地選取比較標的，並進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價，再據以估計徵收土地宗地單位市價而填載「徵收土地宗地市價估計表」後，提交地評會評定。又依查估辦法第19條第1項第1款之規定，買賣實例須依同法第13條估計土地正常單價，並經調整至估價基準日後，始為比較標的之選擇，查估機關於蒐集市○○○○○○段，尚無從預知何筆買賣實例為比較標的，自應就案例蒐集期間之全部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表，交由地評會查核審認，尚不得僅就採為比較標的之買賣實例填寫。
⒋另依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之
地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、不動產估價師、地政、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管人員等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，在堪認已遵守法定秩序、遵守一般有效之價值判斷原則，且亦無基於錯誤之事實、夾雜與事件無關之考慮因素等違法事項之情形下，原則上應予尊重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及市價查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法（最高行政法院106年度判字第225號、109年度上字第467號、109年度判字第431號判決意旨參照）。
㈡系爭土地之使用分區經編定為河川區（原為農業區）前，即
有水利法第78條、第78條之1關於河川區域使用管制規定之適用，被告辦理系爭土地之徵收補償市價查估，乃據以劃入P002-00地價區段而為比準地之選取，並據以列入徵收當期市價查估條件之一，均無違誤：
1.按水利法於31年7月7日制定公布、32年4月1日施行，其中第62條第1款、第8款即有明文：「主管機關為保護水道，得禁止左列各事項：一、在行水區內建造或堆置足以妨礙水流之物。……八、其他有礙水道防衛之行為。」92年2月6日修正水利法第78條仍規定：「河川區域內，禁止下列行為：一、填塞河川水路。二、毀損或變更河防建造物、設備或供防汛、搶險用之土石料及其他物料。三、啟閉、移動或毀壞水閘門或其附屬設施。四、建造工廠或房屋。五、棄置廢土或其他足以妨礙水流之物。六、在指定通路外行駛車輛。七、其他妨礙河川防護之行為。」第78條之1規定：「河川區域內之下列行為應經許可：一、施設、改建、修復或拆除建造物。二、排注廢污水或引取用水。三、採取或堆置土石。四、種植植物。五、挖掘、埋填或變更河川區域內原有形態之使用行為。六、圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜。七、其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為。」第95條並規定：「違反本法或主管機關依本法所發命令規定作為或不作為之義務者，主管機關得強制其履行義務，或停止其依法應享權利之一部或全部，並得處6千元以上3萬元以下罰鍰。」可知有關河川使用行為之管理，向為水利法規範之範圍。又水利法第9條規定：「變更水道或開鑿運河，應經中央主管機關核准。」依水利法第78條之2規定授權訂定之110年2月17日修正前河川管理規則第7條亦規定：「（第1項）河川區域之劃定及變更……，由管理機關測定，報主管機關核轉中央主管機關核定後，由主管機關公告並函送有關鄉（鎮、市、區）公所揭示及公開閱覽；……。（第2項）前項公告劃入河川區域內之公私有土地在未經變更公告劃出前，管理機關應依本法及本辦法相關規定限制其使用。（第3項）河川區域劃定及變更公告時，主管機關應同時函送當地都市或非都市計畫機關配合辦理使用分區變更為河川區。」各該規定並未違反母法授權意旨，自亦得適用。是則，經變更劃定為河川區域時，河川管理規則第7條第2項即揭示須依水利法及河川管理辦法規定限制其使用，且由同條第3項規定於河川區域變更公告同時，主管機關方函送當地都市計畫機關配合辦理使用分區變更，亦可知都市計畫使用分區之變更，僅係相關機關嗣後當配合辦理之程序，一旦經依前述水利法、河川管理規則等規定經公告為河川區域，其內土地即受水利法相關使用管制規定之拘束，實甚為明確，並非尚須經都市計畫後續果有配合使用分區之變更，才須適用水利法之管制規定。
2.準此，本件系爭土地於68年6月2日發布之「高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫案」，雖經劃設為農業區（原處分可閱卷第277至278頁），惟於98年6月11日即經（改制前）被告公告劃定為河川區域，有系爭河川區域公告、河川圖籍、河川圖籍接續一覽表及系爭土地地籍圖等件在卷可資比對（原處分可閱卷第141至146頁、第312至315頁），被告就系爭河川區域公告且有依規定報請經濟部以99年12月9日經授水字第09920214680號函核定、被告100年4月25日府水河字第1000156628號函請鄉鎮市公所辦理公告揭示暨陳列圖籍公開閱覽在案（原處分可閱卷第337至339頁）。被告辯稱系爭土地早於98年6月11日系爭河川區域公告後，即受有水利法第78條、第78條之1等規定之管制，與未受水利法管制土地之使用價值已不相同，即為有據。
3.原告雖主張針對系爭土地所在都市計畫之使用分區編定，於68年6月2日發布之「高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫案」經劃設為農業區，迄107年9月18日發布之「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫（配合老街整治計畫）」（下稱變更計畫），方變更為河川區，被告就此亦不爭執，並有系爭土地之使用分區證明書（原處分可閱卷第147頁）、被告所屬都市發展局針對都市計畫沿革說明之111年1月10日桃都行字第1110000596號函（原處分可閱卷第277至278頁）等件在卷可按；但如前述，此節僅足以說明系爭土地有關都市計畫之使用分區類別編定，係事後多年才配合系爭土地業已存在之前述水利法河川區域內使用管制，予以調整變更，並不得謂在變更計畫辦理使用分區變更為河川區前，系爭土地即可不受水利法之管制；且變更計畫以系爭土地使用分區為河川區，既係配合前述已存在之水利法管制作用而核實標明，原告謂被告係為徵收系爭土地之便宜考量，方變更系爭土地之使用分區云云，亦與事實不符，仍應認系爭土地早於98年6月11日系爭河川區域公告後，雖然原告可循農業區之使用分區為使用，惟相較於一般農業區而言，各該土地利用狀態尚須受限於水利法之管制規定，土地利用內涵暨價值仍有不同。
4.從而，本件兩造既不爭執被告就系爭土地之徵收補償，依查估辦法第4條第3款劃分地價區段時，系爭土地經劃入之P002-00地價區段內其餘土地，同樣屬於河川治理線內，但變更計畫前使用分區為農業區之情形（本院卷1第328頁之筆錄），並有被告提出之地價區段劃分圖供佐（原處分可閱卷第37頁），被告將系爭土地劃入前開地價區段以為市價之查估，即為有據；原告仍主張其對系爭土地不受水利法管制乙事存在信賴基礎，有信賴保護原則之適用云云，實係出於對水利法管制規定，並不受使用分區如何編定之影響，向有其對外拘束力之誤解，尤其河川區域範圍，本有對外公告而可資查詢確認；況被告亦有進一步陳明系爭土地於101年度公告現值之查估程序中，就系爭土地地價區段之劃分，即有部分劃入河川區域土地之情（本院卷1第467頁之書狀說明）；故原告僅憑使用分區未立即變更為河川區乙事，實不足構成其等之信賴基礎，自亦無主張信賴保護之餘地。至於原告另謂原處分就此尚有違反誠信原則或行政自我拘束原則等違法，自亦屬無據。
⒌另以，被告尚陳明就系爭土地所劃入地價區段之比準地，
經採用比較法調查估價時，業有依查估辦法第20條第5項第2款前段規定，將比準地及系爭土地之行政條件項下使用分區列為「農業區」，並未以都市計畫變更為得徵收土地後之使用分區即「河川區」列載，惟在個別因素調整項下6、其他中，另列載「受水利法管制」之調整因素，此既係本於系爭土地受有水利法管制之實際情況辦理，即無違誤；進而，被告就比準地地價之查估，在與所選取比較標的買賣實例相比較時，因比較標的案例並不受水利法管制，故而以差異率調降15%（-15%）作為該地價區段比準地之估價單價等節（原處分可閱卷第271頁、即原處分不可閱卷第9頁《被告已提供原告，本院卷1第328至329頁、第452頁之筆錄》），為有依據，亦核無違誤。
㈢被告就P002-00地價區段比準地之選取，及蒐集案例期間市場
買賣實例、選擇比較標的，再以估價基準日個別調整而決定比準地單價，進而形成系爭土地之單位市價而計算系爭補償費，均有依土地徵收條例及查估辦法規定之程序與標準辦理，並提交被告所屬地評會依法評定，核無違誤：
⒈本件兩造並不爭執關於系爭地徵收補償市價之查估，被告
係依查估辦法第3條規定委託不動產估價師辦理，及估價師就P002-00地價區段，選取桃園市○○區○○段763、764地號土地（土地使用分區列載農業區，方形、單面臨接，比準地選取圖見原處分卷第139頁）作為具代表性土地之比準地，尚符合規定（本院卷1第504頁之筆錄）；而被告就比準地之比較價格查估程序，係依查估辦法第17條第2項規定之估價基準日即108年9月1日，案例蒐集期間即108年3月2日至108年9月1日內，調查案例蒐集期間內之適當實例，被告並陳明就前開半年內之案例蒐集期間清查後，計有41件買賣實例，經依查估辦法第6條規定製作買賣實例調查估價表（外放乙證21、原處分可閱卷第219至262頁），並以其中38件買賣實例因認涉及查估辦法第7條但書規定無法有效掌握及量化調整之不予採用事由（被告就各該不採用理由之列表說明見原處分可閱卷第263至269頁），惟尚有3件足為比較標的，故認本件情形尚無查估辦法第17條第3項規定須放寬至估價基準日前1年內之情形；而經比對被告所選取比較標的確有3件，並有依查估辦法第19條規定填載比較法調查估價表以為評估調整（原處分卷第271頁，即原處分不可閱卷第9頁《被告已提供原告，本院卷1第328至329頁、第452頁之筆錄》），堪認前開半年之案例蒐集期間內即已存在適當實例之問題，並無欠缺適當實例之問題；尤其，本件被告就系爭土地之徵收補償費曾作成前處分，斯時調查買賣實例之案例蒐集期間，係認有查估辦法第17條第3項事由而放寬至估價基準日前1年內，因原告不服提出訴願，經前訴願決定認被告對於是否符合放寬案例蒐集期間之情由，因被告未逐筆填寫買賣實例調查估價表，對於半年期間內所蒐集案例是否均有查估辦法第7條但書規定之不予採用理由，亦有未加究明之疑義，故而撤銷前處分並命被告重為適當處分（原處分可閱卷第37至38頁、第115至122頁），被告依前訴願決定意旨就半年內案例蒐集前間之買賣實例再行逐一審核不予採用理由後，基於前述3件比較標的已足而改依查估辦法第17條第2項定本件案例蒐集期間，亦堪佐證被告對於本件半年內之案例蒐集期間存在適當買賣實例乙節，實有依規定詳實辦理後以為認定，原告仍泛稱本件案例蒐集期間應依查估辦法第17條第3項規定放寬至估價基準日前1年云云，反而與前開規定不符，應不可取。
⒉其次，查估之估價師就比準地所為比較價格之查估，業據
被告陳明係依查估辦法第4條第2款、第6條規定，在前述所示案例蒐集期間內進行市場買賣實例之蒐集調查，調查結果並經估價師列載於買賣實例調查估價表而提交地評會審查（原處分可閱卷第95至96頁、第125至127頁）；而針對比準地比較標的之選擇，估價師係選擇桃園市○○區○○段1126-4、同區三民段458-1、同區大江段705-1地號等3筆土地（分別位於P012-00、P013-00、P014-00地價區段內）為比較標的1至3，有地價區段劃分圖、被告106年12月28日府地價字第1060301535號令公布自000年0月0日生效之「桃園市影響地價區域因素評價基準明細表（土地徵收補償市價查估用）」及「桃園市影響地價個別因素評價基準明細表」、比較標的1至3之比較法調查估價表、買賣實例選取說明分布圖等件附卷可稽（原處分卷第137頁、第195至200頁、第271頁《即原處分不可閱卷第9頁，被告亦已提供原告，本院卷1第328至329頁、第452頁之筆錄》、第264頁），並據被告列表說明案例蒐集期間共計41筆調查買賣實例中之38筆，確有查估辦法第7條但書不予採用之具體事由，而前開蒐集買賣實例是否有不予採用之具體理由，既為前訴願決定撤銷前處分、命被告重為適當處分之重要理由，復如前述，亦可見被告就比較標的1至3之選取所涉及其餘38筆不予採用買賣實例之理由說明，均有提交地評會110年第1次會議審議（原處分可閱卷第125至127頁、第265至269頁），關於被告不予採用之情由，且有各該買賣實例經逐一填載之調查估價表（即外放乙證21）內容可資比對，本件原告僅空言指摘被告尚須就各該買賣實例之確切情形舉證證明，並未能具體指明被告所提出不予採用之理由，究竟有何出於錯誤事實等情，基於被告就不予採用之買賣實例及採為比較標的者，均有依法提交地評會審議，本件復查無地評會審議結果有何錯誤事實、夾雜與事件無關之考慮因素，或未遵守一般有效價值判斷之情形，原則上得予尊重之情形下，實難認被告就買賣實例蒐集、調查及所為3件比較標的之選取，有何違法情由存在。
⒊又上開比較標的1至3之土地交易日期各為108年7月20日、1
08年5月20日、108年4月19日，經估價師就交易日期調整至估價基準日，及為區域因素（因比較標的均選取自其他地價區段，尚須併同考量區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染及其他影響因素等項）及個別因素（包括宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等項）調整後，就比較標的1之交易日期因素調整率0.05%、正常單價每平方公尺18,310元、區域因素調整率4.50%、個別因素調整率7.50%、價格形成因素之相近程度較高，試算價格為20,569元、權重55%；比較標的2之交易日期因素調整率0.16%、正常單價每平方公尺9,984元、區域因素調整率-0.25%、個別因素調整率為15%，價格形成因素之相近程度較低，試算價格為11,471元、權重20%；另比較標的3之交易日期因素調整率0.22%、正常單價每平方公尺12,948元、區域因素調整率10%、個別因素調整率為-7.5%，價格形成因素之相近程度普通，試算價格為13,203元、權重25%，故推估比準地比較價格為單價16,908元（原處分可閱卷第271頁，即原處分不可閱卷第9頁《被告已提供原告，本院卷1第328至329頁、第452頁之筆錄》），並依查估辦法第21條第3款規定進位，估定比準地價格為每平方公尺17,000元，對於比準地價格決定理由均有詳敘，經核且與查估辦法第13條、第17條、第19條及第21條等規定相符，亦無違誤。
⒋原告雖主張前開3件比較標的與比準地有所差異者，謂不得
選為比準地云云，顯然刻意不論比較標的本就難以期待與比準地完全相同，此所以查估辦法第19條定有區域因素、個別因素之調整規定，依前述說明，被告並有據以比較後為區域因素、個別因素之調整（原處分可閱卷第271頁，即原處分不可閱卷第9頁《被告已提供原告，本院卷1第328至329頁、第452頁之筆錄》）；原告又謂各該調整比率如何得出不明云云，則據被告提出其106年12月28日府地價字第1060301535號令公布自000年0月0日生效之「桃園市影響地價區域因素評價基準明細表（土地徵收補償市價查估用）」及「桃園市影響地價個別因素評價基準明細表」、比較標的1至3之比較法調查估價表等件為憑（原處分卷第195至200頁），原告並未具體指明前開調整比率有違反何一評價基準等情事，參酌前述估價結果且有經地評會依法審議無訛，自亦難認被告之調整等有何違反一般有效價值判斷等違法，原告此部分主張，仍不足採。
⒌進而，被告依查估辦法第20條第1項規定，就原告之系爭土
地與比準地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素項目為比較調整，並以系爭土地均屬單面臨接、地勢平坦，使用分區同為農業區，但都受有水利法管制，及系爭土地各自面積、寬度相較於比準地等條件因素，就系爭土地屬原告吳怡欣所有3筆土地以總調整率0％而估算預定徵收土地宗地單價為17,000元，原告陳福文所有2筆土地以總調整率1.25％試算宗地價格為17,213元，依查估辦法第21條第1項第3款規定進位而估算預定徵收土地宗地單價為17,300元，亦有徵收土地宗地市價估計表在卷可參（原處分可閱卷第273頁、原處分不可閱卷第11頁《被告已提供原告，本院卷1第452頁之筆錄》），經核且與規定相符；被告並有將前開依法定程序辦理之查估資料均送交地評會，經以110年1月25日之110年第1次會議（原處分可閱卷第125至127頁）審核評定系爭土地之徵收當期市價單價如前述，再據以核計系爭土地各該補償費在案，本件既查無地評會相關審議有何出於錯誤事實、不完全資訊或有何恣意等違法情形，被告予以憑採，又因此價額經重為核定，乃原告提起行政救濟之結果，被告考量行政救濟中不利益變更禁止原則之適用，認重為核定價額因較前處分之價額低，仍應維持前處分之原徵收補償價額而作成原處分，自亦合法有據。
⒍原告雖再提出自行委請江○仁建築師製作之109年5月20日系
爭土地估價報告書、桃園市不動產估價師公會109年5月20日出具之系爭土地相關買賣實例說明資料各1份（下稱另估價師公會蒐集實例，本院卷1第87至155頁），質疑被告就系爭土地所定補償費過低云云；然查：
⑴針對建築師提出之估價報告書部分，業據被告陳明依不
動產估價師法第14條第2項規定：「未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。」建築師僅得辦理建築物估價業務，系爭土地其上均無建築物，關於系爭土地之估價，更不在前述法定建築師得辦理之估價業務範圍，被告並已針對出具估價報告書之建築師依法裁罰在案，並有相關裁罰資料暨建築師陳述意見緊急函等資料影本等件附卷可稽（原處分可閱卷第163至168頁、第209至212頁），該估價報告書內容因此自亦缺乏可信性，並無足為有利原告之認定。
⑵再針對原告所提出另估價師公會蒐集實例（本院卷1第10
9至155頁）部分，其中編號3、7、8所示交易日期既不在前述本件法定案例蒐集期間內，編號2交易日期雖列載為108年9月1日，備註欄則載明土地登記謄本記載交易日期較晚，被告則陳稱實際交易日期應為108年9月19日（原處分可閱卷第150頁），原告既未能進一步確認此筆交易日期在本件案例蒐集期間內，與原告另提出交易案例等（本院卷1第179頁），已有不符合查估辦法第17條第2項規定，無從採為本件估價得為比較之買賣實例之情。至於編號8所示交易，被告雖又述及尚有涉及持分交易之特殊條件，無法有效掌握及量化調整節，原告乃爭執持分交易應無礙得列入買賣實例調查範圍者，以編號8交易並不在本件案例蒐集期間而無從參採，原告此部分爭執，已無礙前述認定結果，自無再予審究之必要，亦予指明。
⑶再者，查估辦法第7條前段固然規定若買賣實例有所列致
交易價格明顯偏高或偏低之情形，仍應記載於買賣實例調查估價表而為適當之修正，惟同條但書亦明文影響交易價格情況達無法有效掌握及量化調整時，仍可不予採用，可知若影響因素得以造成之差異難以具體量化，由量化為正確之調整既有其困難，本即無從憑為比準地價格調整估計之依據，應屬事實上無法或不宜選取為比較標的之情形。又依查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定，採用比較法調查估價時，無論係於同一地價區段內選取，或無法、不宜在其中選取時得自其他地區選取之情形，原則上均係選擇1至3件比較標的。準此，本件原告所舉另估價師公會蒐集實例編號1所示者，業據被告陳明此例臨近高速公路中壢交流道，與比準地距離較遠而不在同一供需圈，不符合內政部104年3月土地徵收補償市價查估作業手冊關於查估比準地地價中，在地價區段內而於其他地區選取時，得以與比準地屬同一供需圈之相似條件為考量之規則（本院卷1第563至564頁，被告辦理土地徵收補償市價查估買賣實例選取原則第2條亦有相同規定，原處分可閱卷第201頁），前述差異且有無法有效掌握及量化調整之問題，以此買賣交易實例甚為接近高速公路交流道而言，明顯涉及周邊發展條件之差異，被告辯稱此不具備與本件比準地為同一供需圈之相似條件，參酌不動產估價技術規則第2條第11款亦係規定：「十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。
」即非無據。另編號4所示者，業據被告陳明此筆交易有2筆土地合併交易之特殊條件，屬於查估辦法第7條第5款明定影響價格明顯偏高會偏低之情形，而被告復稱此交易所合併使用之2筆土地，又因相隔桃園農田水利會用地而有無法有效掌握及量化調整問題，由另估價師公會蒐集實例在備註欄之列載內容，確亦足佐證。另編號5、6所示者，亦據被告指明其上因存在未登記建物，與本件農業區之法定用途不符，屬於查估辦法第7條第12款明定影響價格明顯偏高會偏低之情形，由另估價師公會蒐集實例之各該土地之地籍、位置示意圖暨現場照片（本院卷1第127至129頁），亦堪認被告前開指陳係符合事實，且相較於本件比準地並無此情而言，被告辯稱此節造成無法有效掌握及量化調整問題，亦非無據，原告仍指摘原處分就此有程序違誤云云，應不足採。⑷況且，縱使原告所舉各該買賣實例有得列入案例蒐集期
間內買賣實例，再為量化調整之可能，惟不動產估價技術規則第25條亦有就差異過大者，可排除不列為比較標的之規定，查估辦法第19條第1項第1款亦明定比較標的乃選擇1至3件即可，而非蒐集之買賣實例全部，相較於本件被告所參採前述比較標的1至3之相關條件而言，原告所舉案例既存在有相當差異之各該特殊條件，業如前述，參酌被告所提出被告辦理土地徵收補償市價查估買賣實例選取原則第2條復有關於「於比準地適當距離內篩買賣實例，且買賣實例須與比準地位於同一供需圈內」之規定（原處分可閱卷第201頁），縱使有量化調整可能而得填載買賣實例調查估價表，亦難以動搖被告仍得採用前述整體條件較接近之3件比較標的而無違法之結果，原告仍主張原處分有違反一般有效價值判斷等違法，亦不可取。至於原告仍就另估價師公會蒐集實例得否為量化調整及調整情形為何等聲請鑑定，謂可憑以另擇適合買賣實例以為市價之決定云云，自亦難認有調查之必要，附予指明。
㈣末以，原告除主張系爭補償費價格有前述違法外，原告吳怡
欣並主張系爭土地中屬於其所有部分，應以108年土地公告現值加計5成即每平方公尺36,750元之單價，核算徵收補償費價額，並謂係本於土地徵收條例第30條於101年1月修正之意旨云云，顯然違反土地徵收條例第30條關於按照徵收當期市價補償地價，查估之市價並應提交地評會評定等明文，實屬無稽；另原告陳福文主張應以同區興和段769-2、769-3地號土地於107年1月成交價格即每坪138,000元，換算為每平方公尺41,745元之單價核算徵收補償費云云，所持買賣實例之交易時間，不僅不在本件案例蒐期間內，所陳毋庸為任何調整而得逕予採用，亦顯然違反土地徵收條例第30條及前述查估辦法等規定，毫無依據，其等據以訴請判決如訴之聲明所示，益見缺乏理由。
七、綜上所述，原告前開各節之主張，均無可採。本件被告對系爭土地補償價額之查估評定，均有遵守查估之法定程序，提交地評會審查之內容，亦無基於錯誤事實或夾雜與事件無關之考慮因素而為審查，被告依據地評會之評定，以原處分而核定系爭土地各該補償費價額，認事用法均無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍依土地徵收條例第30條等規定，訴請判決如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，均無礙本院前開論斷結果，爰不予一一論述，併予指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 蕭忠仁
法 官 林秀圓法 官 林麗真
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。（須按他造人數附繕本）
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 112 年 4 月 6 日 書記官 謝貽婷