臺北高等行政法院判決高等行政訴訟庭第五庭111年度訴字第1126號112年11月16日辯論終結原 告 張家銘
林國仁黃金豐黃振綱施小萍
共同送達代收人 張家銘被 告 桃園市政府代 表 人 張善政（市長）訴訟代理人 姜至軒 律師
林曉彤許珮芸上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年7月26日台內訴字第1110031938號（案號：1110600069）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、本件被告代表人原為鄭文燦，訴訟進行中變更為張善政，茲據被告新任代表人具狀聲明承受訴訟（見本院卷第89頁），核無不合，應予准許。
貳、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。查原告訴之聲明原為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。二、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第15頁）。嗣原告於民國（下同）112年3月24日本院準備程序中變更聲明為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。二、被告對於原告民國109年10月29日之徵收補償額異議，應另為適法之處分。三、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第137至138頁）；再於112年7月3日以行政訴訟訴之變更暨準備（二）狀變更聲明為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。二、被告應就○○區○○段尖山小段4-10、4-40、4-161等三筆地號土地，徵收補償價額應調整為59,400元/㎡。三、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第243至244頁）。核其變更訴之聲明之內容尚在本件固有之審理範圍，無礙兩造前就本件實體爭點已為之攻擊防禦方法及證據資料之實效性，是基於程序經濟，本院認原告所為訴之變更，洵屬適當，應予准許。
參、原告林國仁、黃金豐、施小萍受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第385條第1項前段之規定，由被告聲請而對上開未到庭之原告等為一造辯論判決。
乙、實體方面：
壹、事實概要：緣原告共有坐落於○○市○○區○○段（下同）尖山小段4-10、4-
40、4-52、4-161地號等4筆土地（下稱系爭土地）位屬被告辦理「桃園航空城附近地區（第一期）特定區區段徵收案」（下稱系爭區段徵收案）內，前經內政部以109年6月19日台內地字第1090263261號函核准徵收，經被告以109年10月29日府地航字第10902616393號公告徵收（公告期間自109年11月9日起至109年12月9日止），並以109年10月19日府地航字第1090261416號函檢送土地所有權人地價補償歸戶清冊在案。原告對系爭土地徵收補償價額不服，於109年12月15日向被告提出異議，經被告依土地徵收條例第22條第2項規定，以110年1月4日府地航字第1090328886號函復原告查處結果。原告不服於110年1月20日提出復議，經被告依同條例第22條第3項規定提請桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）110年7月23日110年第6次會議，經會議決議：「經全體出席委員討論後同意，本案4-10、4-40及4-161地號等3筆土地以各宗土地之宗地條件估算，並授權業務單位協助檢視調整後價格，修正通過。（經檢視本案○○區○○段尖山小段4-10、4-40及4-161地號等3筆土地由原徵收補償價額33,500元/㎡分別調整為35,100、34,200及34,200元/㎡；同段4-52地號土地維持原徵收補償價額23,900元/㎡）。」被告據以110年9月7日府地航字第1100221069號函（下稱被告110年9月7日函）復原告復議結果。原告不服，提起訴願，經內政部審認查估單位所選取之比準地為都市土地，卻選取非都市土地為比較標的。惟二者土地在法規適用及使用管制條件差異甚大，價格形成因素亦迥然不同。查估單位選取非都市土地作為本件比較標的，即與查估辦法第18條、第19條規定未符，所推估之比準地地價即有疑義，間接亦影響系爭土地宗地市價之估計，以111年1月21日台內訴字第1100420886號訴願決定（下稱內政部111年1月21日訴願決定）撤銷被告110年9月7日函，於2個月內由被告另為適法之處分。嗣被告依上開訴願決定重新辦理查估作業，並於111年3月21日提經地評會111年第4次會議審議，會議決議：「經全體出席委員討論後同意，本案維持原徵收補償價額，照案通過。」被告據以111年5月2日府地航字第1110108924號函（下稱原處分）復原告復議結果。原告不服，提起訴願，業經內政部中華民國111年7月26日台內訴字第1110031938號（案號：1110600069）訴願決定（下稱訴願決定）駁回，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
貳、本件原告主張：
一、依不動產估價技術規則第14條、地價基準地選定及查估要點第12條規定，估價方法有比較法、收益法、成本法三種，關於不動產之估價，應兼採二種以上估價方法推算勘估基準地之地價，惟查被告就系爭土地所涉第P103-01、P102-00地價區段，僅於各區段內選取比較標的，用以推斷系爭土地之徵收補償價額（乙證19），亦即被告僅採取「比較法」作為系爭土地唯一之估價方法，並未兼採收益法、成本法或其他適當之估價方法，原處分及訴願決定顯然違反上開規定，自屬違法。
二、被告未能舉證其確實有就其第P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例填寫買賣實例調查估價表，本案查估程序違反土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第7條、第8條、第19條第2項規定：
（一）訴願決定固稱本案之估價基準日為108年9月1日，因被告所提供之資料尚無法確認案例蒐集期間108年3月2日至108年9月1日是否有適當買賣實例，遂依查估辦法第17條規定放寬案例蒐集期間至估價基準日前一年（即107年9月2日至108年9月1日），共蒐集18件買賣實例，並依查估辦法第6、13條規定填載買賣實例調查估價表後，再依查估辦法第7、19條規定選取買賣實例作為比較標的（乙證14）。然被告並未提出前述18件買賣實例、買賣實例調查估價表、比較地調查估價表、比準地地價估計表等相關證據，僅空言泛稱有進行價格修正，難認被告確實有依查估辦法等相關規定就前述18件買賣實例進行價格修正，遑論被告有將修正結果依法記載於買賣實例調查估價表。
（二）依最高行政法院108年度判字第539號判決、最高行政法院108年度判字第83號判決意旨，系爭土地所涉第P103-01、P102-00地價區段內，如確實有買賣實例存在，而無不宜選取之事由，倘若被告未選取作為比較標的，查估程序即有瑕疵，若被告未就案例蒐集期間之18則買賣實例全部填寫買賣實例調查估價表，僅有就比較標的之買賣實例填寫，則係提供錯誤或不完全之資訊，原處分自屬違法。是故，被告既未能舉證其確實有就其所蒐集之18件買賣實例均有填寫買賣實例調查估價表，未能提出買賣實例調查估價表為證，被告自應承擔舉證責任之不利益。
三、內政部111年1月21日訴願決定指出查估單位選取屬非都市土地之甲種建築用地買賣實例作為比較標的，然系爭土地為都市計畫內顯然二者差異甚大，所推估之比準地地價即有疑義。而被告檢附P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表（乙證25-1），其中土地買賣單價編號1：46,154元/㎡、實例編號4：70,064元/㎡、實例編號6：48,693元/㎡、實例編號8：72,919元/㎡、實例編號9：42,162元/㎡、實例編號
14：71,868元/㎡、實例編號16：64,267元/㎡、實例編號17：68,917元/㎡等7筆，土地買賣單價均落在4萬多～7萬多區間，況且系爭土地之商圈活絡程度皆優於上述七筆實例。然被告卻以較低的實例編號7：31,877元/㎡、實例編號12：31,770元/㎡等2筆作為比較標的（乙證17-1），顯然有判斷瑕疵之違法。
四、依查估辦法第18條、第19條，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。然被告卻選取比準地為○○段湳仔小段159-19地號之土地，其比準地與系爭土地差異過大，更無考量整體區域等因素，自然嚴重脫離被告於108年7月公告協議價購之價格。綜合上述幾點，從被告檢附P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表（乙證25-1）得知，108年7月公告協議價購44,000元/㎡，○○市○○○區間內；再者，原告提出徵收補償價額應調整為59,400元/㎡，也屬合情合理。被告應著實降低因強制徵收所造成不必要的紛爭，降低社會成本、減少司法資源的浪費，進而加速各項重大建設的時程，落實人民財產權之保障，實現土地公平正義，以符合各界期待。
五、並聲明：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）被告應就○○區○○段尖山小段4-10、4-40、4-161等三筆地號土地，徵收補償價額應調整為59,400元/㎡。
（三）訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、系爭土地之徵收補償市價查估作業均依土地徵收條例、查估辦法及相關規定辦理，並無違誤：
（一）地價區段之劃設：
1、辦理查估作業時，被告依查估辦法第9條、第10條第1項及第11條規定，將尖山、湳子小段-大園國小東側、機場捷運線西側、中山南路北側與中正東路南側間之農業區建地劃為第P103-01地價區段，該區段內有整平或填挖基地、開挖水溝、鋪築道路等建築基地改良，區段外有國小、市場、公園等公共建設及變電所、墓地等特殊設施。另將尖山、湳子小段-中正東路南側之農業區劃為第P102-00地價區段，區段內有修築農路、灌溉及排水等土地改良，區段外有變電所及墓地等特殊設施。
2、查系爭4-10、4-40、4-161地號等3筆土地使用編定為農業區建地目土地，依規定將其劃入第P103-01地價區段。又查○○段尖山小段52地號土地使用分區為農業區，故將其劃入第P102-00地價區段。（乙證16-1）
（二）選取比準地及查估比準地地價：
1、本案估價基準日為108年9月l日，依查估辦法第17條規定案例蒐集期間（以108年3月2日至108年9月1日為原則，無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內（即107年9月2日至108年9月1日），蒐集買賣實例，並依查估辦法第6條、第13條之規定填載買賣實例調查估價表後，依查估辦法第18條規定於地價區段內選取具代表性之比準地，再依查估辦法第7條、第19條規定，選取適當之比較標的，經區域因素及個別因素調整後，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度予以不同權重，決定比準地地價，茲臚列系爭地價區段內比準地地價形成過程如下：
(1)P103-01地價區段（乙證17-1）：於第P103-01地價區段內選取具代表性之○○區○○段湳子小段159-19地號為比準地，並依規定蒐集實例，選取適當之○○區○○段湳子小段306-2地號（交易日期：108年7月3日，下稱比較標的1）（農業區建地目）及同小段425-1地號（交易日期：107年10月20日，下稱比較標的2）（農業區建地目），比準地經與比較標的1、2進行區域因素及個別因素調整後，比較標的1區域因素調整百分率1.25%，個別因素調整百分率合計1%，試算價格為31,877元/㎡，價格形成因素之相近度為較高，賦予權重為55%；比較標的2區域因素調整百分率1.25%，個別因素調整百分率合計-4%，試算價格為31,770元/㎡，價格形成因素之相近程度為普通，賦予權重為45%。推估比準地比較價格為每平方公尺31,829元/㎡，再依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P103-01地價區段內比準地地價為31,900元/㎡。
(2)第P102-00地價區段（乙證18-1）：於第P102-00地價區段內選取具代表性之○○區○○段湳子小段110-12地號為比準地，並依規定蒐集實例，選取適當之蘆竹區新庄子段1657-1地號（交易日期：108年5月21日，下稱比較標的3）（農業區）及○○區○○段湳子小段71地號（交易日期：108年6月18日，下稱比較標的4）（農業區），比準地經與比較標的3、4進行區域因素及個別因素調整後，比較標的3區域因素調整百分率10%，個別因素調整百分率合計5%，試算價格為17,532元/㎡，價格形成因素之相近度為較低，賦予權重為30%；比較標的4區域因素調整百分率2.5%，個別因素調整百分率合計1%，試算價格為15,349元/㎡，價格形成因素之相近程度為較高，賦予權重為70%。推估比準地比較價格為每平方公尺16,005元/㎡，再依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P102-00地價區段內比準地地價為16,100元/㎡。
（三）估計宗地市價：
1、依查估辦法第20條第1、2項規定，參酌系爭土地與比準地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境及行政條件等個別因素差異程度，並依桃園航空城區段徵收區影響住宅（農業）用地個別因素評價基準明細表（乙證19）調整，計算結果本案○○區○○段尖山小段4-10、40-40、4-161地號等3筆土地宗地市價分別為35,100、34,200及34,200元/㎡（乙證20），與原宗地市價相同；另同小段4-52地號土地為16,100元/㎡（乙證21），與原宗地市價23,900元/㎡（乙證22）相較，不利於原告等，又參照最高行政法院105年8月第1次庭長法官聯席會議決議重為處分時，不得為較原行政處分不利於處分相對人之裁量（乙證23），故建議維持原宗地市價23,900元/㎡，並提交地評會111年第4次會議審議通過。
2、又因本案徵收公告日為109年11月9日，遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度（101.11%）為依據（乙證24-1），調整後○○段尖山小段4-10、4-40、4-161、4-52地號等4筆土地徵收補償價額分別為35,490、34,580、34,580及24,166元/㎡。
（四）原告主張原處分及訴願決定顯然違反不動產估價技術規則第14條規定、地價基準地選定及查估要點第12條規定一節，按土地徵收條例第1條第2項、第3項、第30條規定，有關土地徵收，均需依土地徵收條例及其授權訂定之法規命令辦理，僅有未有規定時，始適用其他法令規範，因本案為辦理土地徵收補償市價查估作業，故應優先以土地徵收條例授權訂定之查估辦法規定辦理市價查估作業，被告機關辦理土地徵收補償市價查估作業均依查估辦法相關規定，故原告主張依不動產估價技術規則、地價基準地選定及查估要點等其他法令規定之估價方法一節，依法無據。
（五）另有關原告主張被告未能舉證其確實有就其第P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例填寫買賣實例調查估價表一節，因本案均依查估辦法第6條規定蒐集並調查市場買賣實例，並填寫買賣實例調查估價表，此有P103-01、P102-00買賣實例調查估價表供參酌（乙證25，隱匿個資後為乙證25-1）。
二、至有關本院所詢本案查估理由，依查估辦法第31條規定有關土地徵收補償市價查估作業所需各項書、表格式，授權中央主管機關定之，故內政部104年1月30日以台內地字第10413006723號令修正發布各項書表格式，本案均依前開規定填載相關書表，並無違誤。
三、並聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：如事實概要欄所述之事實，業據提出內政部109年6月19日台內地字第1090263261號函（見原處分可閱卷第1頁）、被告109年10月29日府地航字第10902616393號公告（見原處分可閱卷第3至7頁）、被告109年10月19日府地航字第1090261416號函檢送土地所有權人地價補償歸戶清冊（見原處分可閱卷第8至28頁）、被告110年1月4日府地航字第1090328886號函（見原處分可閱卷第36至38頁）、地評會110年7月23日110年第6次會議節本（見本院卷第147至150頁）、被告110年9月7日函（見原處分可閱卷第44至45頁）、內政部111年1月21日訴願決定（見原處分可閱卷第57至64頁）、地評會111年3月21日111年第4次會議節本（見本院卷第151至153頁）、原處分（見原處分可閱卷第65至66頁）、訴願決定（見原處分可閱卷第75至85頁）、P103-01、P102-00地價區段勘查表、區段圖（見本院卷第155至164頁）、P103-01比準地地價估計表（見本院卷第165至168頁）、P102-00比準地地價估計表（見本院卷第169至175頁）、桃園市109年土地徵收補償市價變動幅度表（見本院卷第174頁）、P103-01、P102-00買賣實例調查估價表（見本院卷第201至225頁）等本院卷、原處分可閱卷所附證物為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：
一、被告僅採取「比較法」作為系爭土地唯一之估價方法，未兼採收益法、成本法或其他適當之估價方法，有無違誤？
二、被告選取比準地為○○段湳仔小段159-19地號之土地，其比準地是否與系爭土地差異過大？是否未考量整體區域等因素？
三、P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表（乙證25-1），其中7筆，土地買賣單價均落在4萬多～7萬多區間，被告卻以較低的實例編號7、實例編號12等2筆作為比較標的（乙證17-1），有無違法？
四、108年7月公告協議價購44,000元/㎡，是否實屬市場行情？
五、被告作成原處分所憑之地評會111年第4次會決議維持系爭土地之原徵收補償價額，是否合於查估辦法規定？
伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一）土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
（二）以下細則、辦法為核乃執行母法（土地徵收條例第30條第4項）之技術性、細節性行政規定，與立法意旨相符，且未逾越母法之限度，行政機關予以適用，自無違誤：
１、土地徵收條例施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第三十條第一項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」
２、土地徵收補償市價查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」
３、土地徵收補償市價查估辦法第6條規定：「（第1項）依第四條第二款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。（第2項）前項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。（第3項）第一項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」
４、土地徵收補償市價查估辦法第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」
５、土地徵收補償市價查估辦法第10條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段號。（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。（第5項）同一公共設施保留地分次徵收時，得視為同一公共設施保留地劃設地價區段。」
６、土地徵收補償市價查估辦法第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」
７、土地徵收補償市價查估辦法第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。三、地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地權利價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。（二）該買賣實例土地權利單價＝該買賣實例土地權利價格÷該買賣實例土地持分面積。（三）土地正常買賣單價之估計，以前目土地權利單價為準，並考慮樓層別效用價差調整。四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。（二）土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買賣實例土地面積。」
８、土地徵收補償市價查估辦法第17條規定：「（第1項）依第十三條估計之土地正常單價或第十四條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年九月一日者，案例蒐集期間以當年三月二日至九月一日為原則。估價基準日為三月一日者，案例蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」
９、土地徵收補償市價查估辦法第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」
10、土地徵收補償市價查估辦法第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第一項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」
11、土地徵收補償市價查估辦法第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前二項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第一項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。（第5項）前項宗地個別因素資料之行政條件，依下列方式填寫：一、非都市土地、都市計畫範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地：依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫。二、都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫；確無法追溯變更前之使用管制條件者，需用土地人應於清冊相關欄位或報送公文中註明。」
12、土地徵收補償市價查估辦法第21條規定：「（第1項）比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：一、每平方公尺單價在新臺幣一百元以下者，計算至個位數，未達個位數無條件進位。二、每平方公尺單價逾新臺幣一百元至一千元者，計算至十位數，未達十位數無條件進位。三、每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。四、每平方公尺單價逾新臺幣十萬元者，計算至千位數，未達千位數無條件進位。（第2項）依第二十七條土地市價變動幅度調整之宗地市價單價尾數無條件進位至個位數。」
二、被告僅採取「比較法」作為系爭土地唯一之估價方法，未兼採收益法、成本法或其他適當之估價方法，並無違誤：
（一）原告雖主張依不動產估價技術規則第14條、地價基準地選定及查估要點第12條規定，估價方法有比較法、收益法、成本法三種，關於不動產之估價，應兼採二種以上估價方法推算勘估基準地之地價，惟查被告就系爭土地所涉第P103-01、P102-00地價區段，僅於各區段內選取比較標的，用以推斷系爭土地之徵收補償價額（乙證19），亦即被告僅採取「比較法」作為系爭土地唯一之估價方法，並未兼採收益法、成本法或其他適當之估價方法，原處分及訴願決定顯然違反上開規定，自屬云云違法。
（二）惟不動產估價技術規則第28條規定：「（第1項）收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。（第2項）依前項方法所求得之價格為收益價格。」、第48條規定：「（第1項）成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。（第2項）依前項方法所求得之價格為成本價格。……」，固有收益法、成本法之規定，惟按【查估辦法第3條之規定，辦理土地徵收補償市價查估，係由直轄市或縣（市）主管機關依查估辦法規定辦理，直轄市或縣（市）主管機關固得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，惟該受託查估之不動產估價師仍應依查估辦法辦理，而非當然適用不動產估價技術規則之規定，此觀之查估辦法第14條及第15條明文規定以：「以收益實例查估比準地收益價格之方法，依不動產估價技術規則第3章第2節規定辦理。」「買賣或收益實例之土地上有建物者，其建物成本價格之估計，依不動產估價技術規則第3章第3節規定辦理。」益明，是以不動產估價技術規則第14條：「不動產估價師應兼採2種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取2種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」之規定，不在適用之列，自不待言。而按查估辦法第6條第1項於103年11月14日修正前為「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例，調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」修正後之規定已不限於無市場買賣實例，始得蒐集市場收益實例，然仍明文規定以「蒐集市場買賣實例為主」，且規定以「得」蒐集市場收益實例，而非定為「應」蒐集市場收益實例；又查估辦法第6條第1項後段規定「調查實例應填寫買賣實例調查估價表『或』收益法調查估價表」，顯然係因土地徵收個案調查實例之狀況不同，而應為不同調查估價表之記載，惟規範上並未要求查估機關同時填寫買賣實例調查估價表「及」收益實例之調查估價表。故調查實例，仍以蒐集市場買賣實例為主，倘蒐集期間之市場買賣實例數量不足以供評定徵收補償地價時，則得蒐集市場收益實例以佐之，並未強制兼採「比較法」及「收益法」2種估價方法。……上訴意旨援引本無適用餘地之不動產估價技術規則第14條規定，指摘原判決對該規定之不適用未置一詞，有判決不備理由之違法云云，顯無可採。】（最高行政法院110年度上字第243號判決參照），可知依查估辦法估價時，不動產估價技術規則第14條之規定，不在適用之列，並未強制兼採「比較法」及「收益法」2種以上估價方法。本件案例蒐集期間中，P103-01地價區段買賣資訊計18筆，P102-00地價區段買賣實例10筆，其既均有買賣實例，且無不能量化情形，故被告採用比較法為估價方式，且於各地價區段買賣實例中，各選取2筆為比較標的，並敘明其他不採之理由，尚無違誤，原告主張，尚不足採。
三、被告選取比準地為○○段湳仔小段159-19地號之土地，其比準地並未與系爭土地差異過大，已考量整體區域等因素；P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表，其中7筆，土地買賣單價均落在4萬多～7萬多區間，被告以較低的實例編號7、實例編號12等2筆作為比較標的（乙證17-1），並無違法：
（一）地價區段部分：
１、尖山、湳子小段-大園國小東側、機場捷運線西側、中山南路北側與中正東路南側間之農業區建地劃為P103-01地價區段（表3地價區段勘查表，見本院卷第155頁）。
２、尖山、湳子小段-中正東路南側之農業區劃為P102-00地價區段（表3地價區段勘查表，見本院卷第159頁）。
３、本案系爭土地○○段尖山小段4-10、4-40、4-161地號土地劃入第P103-01地價區段、○○段尖山小段52地號土地使用分區為農業區，劃入第P102-00地價區段（見本院卷第163、164頁）。
（二）比準地及比價標的：
１、P103-01地價區段（乙證17-1）：
(1)被告選取比準地○○區○○段湳子小段159-19地號（見本院卷第165頁），因在第P103-01地價區段內同屬農業區（建地），並就土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施環境污染與系爭土地（4-1
0、4-40、4-161地號）相接近者為選取，該比準地之選取，係委任具國家專業考試及格之不動產估價師，本於估價師專業知識，並依查估辦法第19條規定查估及決定比準地地價後，經提交地評會審議後評定通過，原告主張比準地選擇時與系爭土地差異過大，未考量整體區域等因素云云，尚不足採。
(2)再以「買賣實例蒐集及分析一覽表-實例蒐集期間：107年9月2日～108年9月1日」及「表1-2買賣實例調查估價表」選取比價標的【本案估價基準日為108年9月1日，因案例蒐集期間108年3月2日至108年9月1日無適當買賣實例，遂依查估辦法第17條規定放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內（即107年9月2日至108年9月1日），共蒐集18件買賣實例】：
a.買賣實例編號7(○○區○○段湳子小段396-2地號，見本院卷第167、261頁)。
b.買賣實例編號12（同小段425-1地號，見本院卷第16
8、263頁）。【上開比價標的之地價區段號均為P307-1，比準地、比
價標的照片見本院卷第267頁。】
(3)原告雖主張被告檢附P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表（乙證25-1），其中7筆，土地買賣單價均落在4萬多～7萬多區間，且系爭土地之商圈活絡程度皆優於上述七筆實例。然被告卻以較低的「實例編號7：31,877元/㎡」、「實例編號12：31,770元/㎡」等2筆作為比較標的（乙證17-1），顯然有判斷瑕疵之違法云云。
(4)惟查被告依查估辦法第17條規定，選擇與比準地相近之比較標的（○○段湳子小段396-2地號、同小段425-1地號），而其他買賣實例不採用或不選用之原因如下（見本院卷第175-192頁），本院經核尚無不合：
a.實例編號1、2等2筆：有查估辦法第7條第2款期待因素影響之交易，故不予採用。
b.實例編號3、4、5、6、8、9、10、16等8筆：地上建物為共照透天，建築基地之使用強度係為合併檢討，無法單就本買賣實例之交易拆分出合理地價，故不予選用。
c.實例編號11、13：有查估辦法第7條第4款為親友關係人間之交易，故不予採用。
d.實例編號14、17：買賣實例道路條件、區域環境與比準地差異較大，故不予選用。
e.實例編號15、18：買賣實例地上建物做加油站使用、地上建物及土地皆為持分移轉交易等原因，故不予選用。
(5)被告依「表4比較法調查估價表」（見本院卷第165頁）將比準地159-19地號經過比較法的調查估價，與買賣實例編號7、12的共同比較，分別算出所佔比例，推出比準地之比較價格。
(6)又按「表5-1影響地價區域因素分析明細表（普通住宅用地）」（見本院卷第157頁），調整幅度不大為1.25％。
(7)嗣參「表14比準地地價估計表」(見本院卷第166頁)，比準地的部分估價結果權重比例配比為100％，金額從31,829元變成31,900元。
２、P102-00地價區段（乙證18-1）：
(1)被告選取比準地○○區○○段湳子小段110-12地號（見本院卷第169頁），因在第P102-00地價區段內同屬農業區，並就土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施環境污染與系爭土地（52地號）相接近者為選取，該比準地之選取，係委任具國家專業考試及格之不動產估價師，本於估價師專業知識，並依查估辦法第19條規定查估及決定比準地地價後，經提交地評會審議後評定通過，尚無不合。
(2)再以「表1-1買賣實例調查估價表」選取比價標的：
a.買賣實例編號3（蘆竹區新庄子段1657-1地號，地價區段號P303-00，見本院卷第160、171頁)。
b.買賣實例編號9（○○區○○段湳子小段71地號，地價區段號P307-00，見本院卷第161、172頁）【上開比準地、比價標的照片見本院卷第265頁。】
(3)被告並依「表4比較法調查估價表」（見本院卷第169頁）將比準地110-12地號經過比較法的調查估價，與買賣實例編號3、9的共同比較，分別算出所佔比例，推出比準地之比較價格。
(4)又按「表5-1影響地價區域因素分析明細表」（見本院卷第162頁），為影響區段分析的結果及調整幅度。
(5)嗣參「表14比準地地價估計表」(見本院卷第170頁)，比準地的部分估價結果雖為16,100元，但原核准為23,900元，基於救濟期間不得為更不利益之處分，故仍以23,900元為標準。
四、108年7月公告協議價購44,000元/㎡，非屬市場行情；被告作成原處分所憑之地評會111年第4次會決議維持系爭土地之原徵收補償價額，合於查估辦法規定：
（一）按「依土地徵收條例第11條規定，需用土地人於申請徵收土地前，應依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；徵收土地應按照徵收當期之『市價』補償其地價為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第3項、第5項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然。」（最高行政法院109年度判字第629號判決、109年度判字第431號判決及107年度判字第728號判決意旨參照），蓋協議價購價格係由需用土地人本權責自行訂定，經雙方合意即可，需用土地人為求節省行政程序成本及快速達成行政目的，可能以較高價格為協議，如協議不成再辦理徵收程序取得用地，協議價購價格與徵收補償市價相較，兩者法律關係及應踐行程序並不相同，是108年7月公告協議價購44,000元/㎡，自非屬市場行情，原告主張「系爭土地之徵收補償價額低於協議價購金額，被告違反查估辦法第20條規定」云云，尚不足採。
（二）本件查估單位依查估辦法第20條規定，以比準地為基準，參酌土地之宗地條件等個別因素差異程度調整，計算個別因素調整率後，推估宗地徵收補償價格，並提經地評會審議決議，並經被告以111年5月2日府地航字第1110108924號函通知原告復議結果：「經全體出席委員討論後同意，本案維持原徵收補償價額，照案通過。即系爭4-10、4-40、4-161地號土地等3筆土地徵收補償價額分別為每平方公尺35,490元、34,580元及34,580元；系爭4-52地號土地徵收補償價額每平方公尺24,166元」，尚無違誤，原告主張，尚不足採。
五、綜上，原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷，並請求被告應就○○區○○段尖山小段4-10、4-40、4-161等三筆地號土地，作成徵收補償價額為59,400元/㎡之處分，為無理由，應予駁回。至原告申請調解部分，因原告等已依土地徵收條例申請發給抵價地（見乙證29），被告已無法再以讓步方式處理，已無調解成立之可能，亦予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第218條、第104條、第98條第1項前段，民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 7 日
審判長法 官 陳心弘
法 官 林妙黛法 官 畢乃俊
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 112 年 12 月 7 日
書記官 李依穎