臺北高等行政法院判決111年度訴字第217號111年10月27日辯論終結原 告 林雍奇輔 佐 人 徐振隆被 告 桃園市政府代 表 人 鄭文燦（市長）訴訟代理人 姜至軒 律師
黃少彙林曉彤上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年12月17日台內訴字第1100059313號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。……（第3項）有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。本件原告起訴時聲明原為：「1.訴願決定及原處分均撤銷。2.請求另作成給付補償差額之處分或變更原補償處分，另為補償價額較高之處分，如原告110年1月2日的異議書內容，請求作成准予補償原告因被徵收而損失之租金收益的行政處分。」（本院卷第9頁）。嗣於訴訟進行中變更聲明為：「1.訴願決定及原處分均撤銷。2.請求被告變更原補償處分，另為總補償價額應為新臺幣4,811萬元之處分。」（本院卷第204、362頁）。經核其訴訟標的之請求雖有變更，但請求之基礎不變，本院認其所為訴之變更，洵屬適當，應予准許。
二、爭訟概要：原告所有坐落於桃園市大園區沙崙段沙崙小段207-9地號土地（下稱系爭土地）位屬交通部民用航空局辦理「桃園航空城機場園區特定區區段徵收案」（下稱航空城區段徵收案）内，前經內政部以民國109年6月19日台内地字第1090122545號函（下稱109年6月19日函）核准徵收，被告據以109年10月29日府地航字第10902616391號公告（下稱系爭徵收補償公告）徵收，公告期間自109年11月9日起至109年12月9日止，並以109年10月19日府地航字第1090261428號函（下稱109年10月19日函）檢送地價補償歸戶清冊通知原告領取徵收補償費。原告對系爭土地之徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）33,872元不服，於公告期間內提出異議，經被告以110年1月19日府地航字第1100002254號函（下稱異議查處結果）復原告查處結果維持原徵收補償價額。原告不服，提出復議，經被告提請桃園市地償及標準地價評議委員會（下稱地評會）110年第7次會議復議，決議仍維持原徵收補償價額，由被告以110年9月23日府地航字第1100236521號函（下稱原處分）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，經內政部於110年12月17日以台內訴字第1100059313號訴願決定（下稱訴願決定）駁回後，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
三、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨：
1.被告徵收補償價額明顯偏低，與原告所有系爭土地及其上房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）因被徵收所生財產減損並不相當。原告所有系爭不動產長期出租予超商及電信等4家公司，110年之年租金收入共100萬8千元，被告僅以買賣實例比較法評定系爭房屋為532萬元、系爭土地為287萬9千元，漠視原告每年租金收入損失，違反司法院釋字第400號、第579號、第671號、第709號、第732號等解釋、憲法第15條及最高行政法院109年度大字第1號裁定意旨，也有違信賴、裁量禁止濫用、比例及正當法律程序等原則，亦違反行政程序法第7條、第8條、第9條、第10條、第36條等規定。被告辦理系爭不動產徵收，未先權衡勘估標的即系爭不動產之收益面價值來估算真實價格，直接排除並拒絕以收益實例法評估，然由內政部實價登錄中買賣實例筆數可知，買賣實例筆數是收益實例筆數的百倍甚至千倍以上，故被告答辯所稱「無買賣實例均無或不宜採用」及依據之內政部103年11月14日台內字第10313024544號函關於查估辦法第6條之修正說明，已變相排除收益實例法，逾越母法即土地徵收補償市價查估辦法（下稱土地查估辦法）第6條規定，超越憲法而成為太上法令。
2.被告調整後之系爭土地徵收補償價額33,872元/平方公尺，仍嚴重偏離市價：
⑴被告辦理同屬桃園市大園區沙崙段沙崙小段之大園區沙崙產
業園區整體開發案（下稱沙崙產業園區）土地標售案，其標售底價為51,000元/平方公尺，已於110年10月15日全數溢價標出。參照桃園市大園區影響住宅用地區域因素、個別因素評價基準明細表比價如下：在地目項目，系爭不動產為住宅較優，+58.73％；在近市場、學校和商店項目，系爭不動產較優，+20％、+20％%；在臨路寬項目，系爭不動產較優，+20％；嫌惡設施項目，系爭不動產無，+15％；其他項目，系爭不動產臨中央路，+10％；面積項目：系爭不動產小、劣，-20％。則以沙崙產業園區脫標價推算系爭不動產（買賣實例比較法，非收益實例法）市值概估計算為12,0800元/平方公尺，與被告估算出之系爭不動產徵收價33,500元/平方公尺，有極大差異。
⑵被告曲解土地查估辦法第7條第8款，並無記載於買賣實例或
收益實例調查估價表。所有買賣實例比較法均以已成交的案例來比價推估，與徵收公告日期的市價間難免會有時間上的差異，被告以「買賣案例蒐集期間不符」為由，更屬推託之詞。況系爭土地之徵收公告日期為109年11月9日，沙崙產業園區標售公告日期為110年9月14日，後者標售形成之底價51,000元/平方公尺，在標售前1年必有一定行政作業程序（如委託不動產估價師辦理標售底價之估價定價等），其買賣案例蒐集期間與系爭不動產之徵收公告日期109年11月9日應有重疊之處，而重疊相同之買賣案例卻能推估出系爭不動產徵收價為33,500元/平方公尺，而沙崙產業園區為120,800元/平方公尺，一個是徵收（買進），一個是標售（賣出），一買一賣之間賺了2.6倍，被告卻還說是以市價徵收，顯然有違平等原則及恣意禁止原則。原告請被告提出該園區委託不動產估價師辦理標售底價之估價時所採用之比準地及比價標的，若未能提出，則請求傳該園區承辦之不動產估價師到庭說明。
3.系爭不動產之徵收補償價額應為4,811萬元：依臺灣上市掛牌之7檔REITs即不動產投資信託受益證券（土銀富邦R1、土銀國泰R1、兆豐新光R1、土銀富邦R2、兆豐國泰R2、王道圓滿R1、京城樂富R1）於110年平均淨現金殖利率（收益資本化率）為 2.091％，再依不動產估價技術規則第28條至第30條之直接資本化法計算公式：收益價格=勘估標的未來平均1年期間之客觀淨收益÷收益資本化率。依上計算系爭不動產之收益價格為4,820萬6,600元（未來1年之客觀淨收益100.8萬元÷收益資本化率2.091％=4,820.66萬元），此與依保險業辦理不動產投資管理辦法第2條及第5條，以中華郵政牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率（0.845％）基準利率加五碼1.25％=2.095％，計算出系爭不動產之收益價格4,811萬元（即100.8萬元除以2.095％＝4,811萬元），略有差異，故原告認為系爭不動產應有的市場價值為4,811萬元，始符合補償原告損失必須相當之徵收價額，此4,811萬元已包含被告同意給付之819.9萬元在內。
(二)聲明：
1.訴願決定及原處分均撤銷。
2.請求被告變更原補償處分，另為總補償價額應為4,811萬元之處分。
四、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1.系爭土地之徵收補償市價查估作業，被告均依土地徵收條例、土地查估辦法及相關規定辦理，並無違誤或不當，敘述如下：
⑴地價區段劃設：
系爭土地使用編定為甲種建築用地，辦理查估作業時依土地查估辦法第10條第1項，將系爭土地劃入大園區第P064-01地價區段（坡堵、埔頂、後厝、圳股頭、沙崙、海方厝小段-臺15線二側之甲種建築用地，下稱第P064-01地價區段）。
⑵選取比準地及查估比準地地價：
依土地查估辦法第18條規定，於第P064-01地價區段，選取具代表性之大園區沙崙段坡堵小段57-5地號土地為比準地，又本案估價基準日為108年9月1日，遂依土地查估辦法第17條規定之案例蒐集期間（以108年3月2日至108年9月1日為原則，無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年内，即107年9月2日至108年9月1日）。本案於前開案例蒐集期間内蒐集實例，並依土地查估辦法第6條、第13條規定，填載買賣實例調查估價表，再依土地查估辦法第7條、第19條規定，選取適當之比較標的（大園區五塊厝段大埔小段1532-2地號、蘆竹區坑子口段海湖小段3-164地號），經區域因素及個別因素調整後，考量價格形成因素之相近程度，推估比準地比較價格為33,435元/平方公尺，另考量鄰近地區不乏同類型用地之買賣實例，及收益實例蒐集不易、實例内容可信度較差等原因，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100％權重，再依土地查估辦法第21條規定進位，決定P064-01地價區段内比準地地價為33,500元/平方公尺。
⑶估計宗地市價並提交地評會評定：
依土地查估辦法第20條第1項規定，以比準地為基準，參酌系爭土地與比準地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素差異程度調整，計算結果系爭土地宗地市價為33,500元/平方公尺，並經地評會109年第3次會議評定通過。又因本案徵收公告日為109年11月9日，遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度（101.11％）為調整依據，調整後系爭土地徵收補償地價為33,872元/平方公尺。故系爭土地徵收補償費合計為2,879,120元（計算式：33,872元/平方公尺×85平方公尺=2,879,120元）。
⑷除系爭土地徵收補償費外，另依「桃園市興辦公共工程地上
物拆遷補償自治條例」（下稱桃市地上物補償條例）辦理查估，補償原告所有系爭房屋4,971,405元（含建物拆遷補償費、建物拆遷救濟金、建物其他救濟金），故系爭土地及系爭房屋補償費總額為7,850,525元。又因本案分為優先搬遷區及其他搬遷區，系爭土地上之系爭房屋位屬其他搬遷區，依交通部民用航空局辦理桃園航空城機場園區特定區區段徵收案安置補助救濟獎勵原則及被告110年7月12府地航字第11001669031號公告，倘原告於拆遷期限113年10月31日前申請提前自動拆遷，經審查符合規定，除建物補償費（4,971,405元）、自動拆遷獎勵金（建物補償費50％，即2,455,178元）外，另按所有權人申請自動拆遷之期程不同，於第一階段（111年3月31日前） 再加發自願優先搬遷獎勵金，即建物拆遷補償費或救濟金之20％（依本案建物補償費計算，即994,281元），或第二階段（111年12月31日前）加發自願優先搬遷獎勵金，即建物拆遷補償費或救濟金之15％（即745,710元），另如符合設籍及居住事實者，則再加發給房租補助費、搬遷補助費。
2.原告主張系爭不動產租金收益損失納入査估補償，及以收益實例查估比準地收益價格部分：
⑴依土地徵收條例第30條及第31條第1項，土地及建築改良物之
徵收補償應採分別查估，土地徵收補償市價查估作業，係依土地查估辦法辦理；而建築改良物徵收補償費，係依桃市地上物補償條例辦理查估，故原告主張系爭不動產之租金收益損失納入查估補償，於法無據。
⑵本案辦理土地徵收補償市價查估作業時，有關買賣或收益實
例之調查，係依土地查估辦法第6條及該條修正說明、第14條規定，於案例蒐集期間，蒐集大園區、蘆竹區多筆買賣實例，並採用其中2筆買賣實例為比較標的進行調整，推估比準地之比較價格，尚無買賣實例均無或不宜採用而得採收益實例之情形，是原告主張以收益實例查估比準地收益價格，顯不可採。
3.原告主張以不動產估價技術規則之收益法作為徵收土地計算標準，實有誤解：
政府辦理土地徵收，程序是依土地徵收條例與土地查估辦法辦理，依土地查估辦法第6條、第7條，推估比準地之比較價格係以買賣實例為主，買賣實例均無或不宜採用時，方以收益實例推估，且原告所有系爭房屋與相鄰其他二幢建物連同出租予統一超商，並非單一建物出租，而有合併使用之特殊情形，致收益價格難以有效掌握及量化調整，故本案不採取以收益實例或系爭土地收益價格。又本案為土地徵收補償事件，不及於建物，故原告主張系爭土地應連同其上建物，以上市不動產投資信託之平均現金殖利率辦理查估補償，於法無據。
4.原告主張參酌沙崙產業園區於110年10月15日辦理標售之價格為買賣實例，有以未來買賣價格定徵收時價格之時序錯置與影響交易價格無法有效掌握及量化調整之情形，說明如下：
⑴系爭土地位屬航空城區段徵收案內，公告徵收期間自109年11
月9日起至109年12月9日，故估價基準日為108年9月1日，依土地查估辦法第17條，其買賣案例蒐集期間為108年3月2日至108年9月1日，如案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至107年9月2日至108年9月1日。原告主張以沙崙產業園區於110年10月15日辦理標售價格，作為買賣蒐集案例，不符本案買賣案例蒐集期間之規定，且於辦理查估時亦無從採用未來之交易價格作為買賣實例。
⑵沙崙產業園區係依產業創新條例辦理之整體開發計畫，為公
有土地標售，標售土地使用編定均為丁種建築用地，採先租後買方式，除需於時程內興建廠房並繳付承購價額百分之一予開發管理基金，且承標人身份特定需為經營普通倉儲業或冷凍冷藏倉儲業之商號、法人或政府依法設立之事業機構，故承標價格隱含未來繳付開發管理基金、租用土地、3年內取得使照規劃設計費、興建廠房設施等相關費用，與正常買賣實例不同，屬土地查估辦法第7條第8款規定之情形，因影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，故不予採用。
(二)聲明：原告之訴駁回。
五、爭點：被告作成原處分所憑之地評會110年第7次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額，是否合法有據？
六、本院之判斷：
(一)前提事實：前開爭訟概要欄之事實，有內政部109年6月19日函（原處分卷1第1-2頁）、系爭徵收補償公告（原處分卷1第3-8頁）、被告109年10月19日函及地價補償費歸戶清冊（原處分卷1第9-15頁）、異議查處結果（原處分卷1第19-20頁）、原處分（原處分卷1第23-24頁）、訴願決定（原處分卷1第33-39頁）在卷可稽，堪予認定。
(二)應適用之法令及法理說明：
1.土地徵收條例：⑴第22條第1至3項規定：「（第1項）權利關係人對於第18條第
1項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」
⑵第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之
市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」⑶第31條第1項、第3項規定：「（第1項）建築改良物之補償費
，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。……（第3項）建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。」
2.土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」
3.依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之土地查估辦法：⑴第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、
蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」⑵第6條規定：「（第1項）依第4條第2款調查實例，以蒐集市
場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。（第2項）前項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。（第3項）第1項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」⑶第7條第8款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致
價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……八、公有土地標售、讓售。……」⑷第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響
之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」⑸第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價
區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」⑹第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一
、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……」⑺第14條規定：「以收益實例查估比準地收益價格之方法，依
不動產估價技術規則第三章第二節規定辦理。」⑻第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第
14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」⑼第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段
，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」⑽第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比
較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」⑾第20條第1至3項規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應
以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」⑿第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每
平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」⒀第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每
年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」⒁以上規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之授權，就
有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的，被告辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據，與法律保留原則無違。
4.按人民之財產權應予保障，憲法第15條定有明文。國家因公用或其他公益目的之必要，得依法徵收人民之財產，對被徵收財產之權利人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家應給予合理之補償，且補償與損失必須相當。國家依法徵收土地時，對該土地之所有權人及該土地之其他財產權人均應予以合理補償，惟其補償方式，立法機關有一定之自由形成空間，則為司法院釋字第579號解釋文意旨所闡明。考以土地徵收條例及其第30條第4項授權訂定之土地查估辦法與其第62條授權訂定之該條例施行細則，乃係立法者為確保土地合理利用，保障私人財產及增進公共利益之立法目的而為相關補償方式之程序及實體等特別法規範，是有關土地徵收之法律關係，應依該條例及其施行細則與土地查估辦法而為優先適用，且此等法規範，為立法者依憲法所賦予一定自由形成空間下，充分考慮人民對公益之特別犧牲與財產權之調和而為制定及訂定，已將其影響程度降至最低，主管機關若依循此等法規範而為適法補償處分，自無過度侵害人民財產權之情形，亦無違反行政程序法中關於平等、恣意禁止、比例、誠信、信賴、就當事人有利不利一律注意、合法裁量、正當法律程序等原則之疑慮，自難認有違憲法保障財產權之意旨。
5.依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等。足見，地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院109年度判字第431號判決參照）。依此，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及土地查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，遽指其為違法。
(三)被告作成原處分所憑之地評會110年第7次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額，應屬合法有據：
1.系爭土地辦理市價徵收補償價額之查估形成過程：⑴地價區段之劃設：
①按土地查估辦法第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜
帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」②經查，桃園市大園區坡堵、埔頂、後厝、圳股頭、沙崙、海
方厝小段-臺15線二側等土地為甲種建築用地，而被告所委託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價師依土地查估辦法第10條第1項規定，已斟酌考量當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況等影響地價因素，尤以交通運輸因素中之區段內道路大部分為鋪設或闢建，土地改良因素中之建築基地為整平或填挖基地、開挖水溝、鋪築道路或埋設管道等，特殊設施因素中之本區段外距離約1,950公尺有墓地、土地利用現況因素為商業用、住宅用、工業用或空地等，以含有系爭土地在內之上開範圍土地有地價相近、地段相連、情況相近等情形而劃歸同一第P064-01地價區段，此有地價區段勘查表及地籍圖圖示在卷可稽（原處分卷2第4、8-10頁），核符土地查估辦法第10條第1項規定，自難認有瑕疵可指。⑵比準地地價查估：
①按土地查估辦法第18條前段規定：「比準地應於預定徵收土
地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」此項規定於103年11月14日修正、104年3月1日施行後迄今並未變動，而斯時修正說明係略以：「第1項雖規定得採收益實例，惟僅能於無市場買賣實例之情況下辦理查估。故考量倘該區之買賣實例不宜採用，應得權衡勘估標的之收益面價值估計真實價格。……」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……八、公有土地標售、讓售。……」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」②經查，被告所委託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價
師於第P064-01地價區段內，選取具代表性之沙崙段坡堵小段57-5地號土地為比準地；且本案估價基準日為108年9月1日，因案例蒐集期間除五塊厝段大埔小段1532-2地號土地（交易日期：108年5月16日，下稱比較標的1）之買賣實例外，無適當案例，遂放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內，亦即107年9月2日至108年9月1日，共蒐集144件買賣實例，並填載買賣實例調查估價表後，再選取適當之比較標的即蘆竹區坑子口段海湖小段3-164地號土地（交易日期：107年11月27日，下稱比較標的2）買賣實例作為比較標的，復以本案比準地與前開比較標的1、2進行區域因素及個別因素調整後，比較標的1之區域因素調整百分率為8.75％，個別因素調整百分率為5％，價格形成因素之相近程度較為高，試算價格為32,231元，比較標的權重為55％；比較標的2之區域因素調整百分率為8.75％，個別因素調整百分率為-1％，價格形成因素之相近程度為普通，試算價格為34,907元，比較標的權重為45％，故以上情推估比準地比較價格為每平方公尺33,435元，再決定第P064-01地價區段之比準地之地價為每平方公尺33,500元，並於比準地地價估計表之「決定理由」欄詳予敘明：考量鄰近地區不乏同類型用地之買賣實例，及收益實例蒐集不易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100％之權重等語，此有影響地價區域因素分析明細表（原處分卷2第7頁）、比較法調查估價表（原處分卷2第11頁）、比準地地價估計表（原處分卷2第12頁）、買賣實例調查估價表（原處分卷2第13-14頁）及地籍圖圖示在卷可稽（原處分卷2第8-10頁），核符土地查估辦法第18條前段、第17條、第6條第1項及其修正說明、第13條、第7條、第19條、第21條第1項第3款之規定，均難認有瑕疵可指。
⑶估計宗地市價、市價變動幅度調整及提交地評會評定：
①按土地查估辦法第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價
應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」土地徵收條例第30條第1、2項亦規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」②經查，被告所委託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價
師以前述比準地為基準，參酌系爭土地與比準地之宗地條件（均為方形、單面臨街、地勢平坦等）、道路條件（面前道路寬度均25公尺）、接近條件（各接近學校、市場、公園、廣場、車站、商圈程度等情）、周邊環境條件（停車方便性均尚可）及行政條件（均為甲種建築用地、無禁止建築）等個別因素差異程度調整計算結果，認定系爭土地宗地市價為每平方公尺33,500元，被告其後將前揭有關系爭土地地價區段之劃設、比準地地價查估、估計宗地市價等過程資料，提交地評會109年第3次會議評定通過在案，並依該次會議評定通過之大園區市價變動幅度（101.11％）為依據，調整後系爭土地徵收補償價額為每平方公尺33,872元，此有徵收土地宗地市價估計表（原處分卷2第15頁）、徵收土地宗地市價評議表（原處分卷2第16頁）、地評會109年第3次會議會議紀錄（原處分卷2第17-20頁）、被告109年6月4日府地價字第1090139717號函及檢附桃園市109年土地徵收補償市價變動幅度表（原處分卷2第21-22頁）在卷可憑，也符合土地查估辦法第20條第1項、第30條及土地徵收條例第30條第1、2項之規定，均難認有瑕疵可指。
⑷異議查處及復議結果：
①土地徵收條例第22條第1至3項規定：「（第1項）權利關係人
對於第18條第1項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」②經查，原告對系爭土地徵收補償價額為每平方公尺33,872元
不服，於公告期間內提出異議，經被告以異議查處結果回復原告維持原徵收補償價額，原告仍不服提出復議，嗣經地評會110年第7次會議決議維持原徵收補償價額，此有異議查處結果（原處分卷1第19-20頁）及地評會110年第7次會議紀錄（原處分卷2第1-3頁）在卷可按。準此，足徵地評會依據被告依土地查估辦法辦理並所提前揭有關系爭土地地價區段之劃設、比準地地價查估、估計宗地市價等過程及計算之資料，評定系爭土地徵收補償價額每平方公尺33,872元，難認有基於錯誤之事實、或未遵守一般有效之價值判斷原則、或有夾雜與事件無關之考慮因素在內，則其判斷應予尊重。
2.綜上所述，地評會110年第7次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額，已依土地徵收條例及土地查估辦法相關規定而為，且無基於錯誤之事實、或未遵守一般有效之價值判斷原則、或有夾雜與事件無關之考慮因素在內，是其所為專業認定及判斷，應予尊重，則被告據以作成原處分，自屬合法，並無過度侵害原告財產權之情形，亦無違反行政程序法中關於平等、恣意禁止、比例、誠信、信賴、就原告有利不利一律注意、合法裁量、正當法律程序等原則之疑慮，也難認有違憲法保障原告財產權之意旨。又本院已採取適當方式當庭提示原處分卷2所附各項文書內容予原告閱覽（本院卷第205-206、363-364頁），然原告仍執前主張要旨1.至3.而認：
被告作成之系爭土地徵收補償價額每平方公尺33,872元有未採收益實例辦理查估之相關違法違憲情事、被告未以沙崙產業園區土地標售案推算系爭不動產市價有嚴重偏離市價情形、被告應以不動產估價技術規則相關規定之直接資本化法計算系爭不動產徵收補償價額為4,811萬元云云。惟查，依土地徵收條例第30條、第31條、土地查估辦法及桃市地上物補償條例相關規定可知，主管機關辦理土地及建築改良物之徵收補償，依法係各別進行辦理，而被告就系爭土地辦理市價補償之查估程序係採取買賣實例而不採收益實例之理由，亦詳載於前揭比準地地價估計表中，且被告採取買賣實例之案例蒐集期間及選取具代表性之比準地及比較標的，所為程序及實體進行內容，經核均無違法，已如前述，足認原告所執前揭主張要旨1.至3.所認，核屬其個人不滿意系爭土地徵收補償價額所執歧異見解，均難認可採，且亦無從執之而謂被告作成原處分所憑之地評會110年第7次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額並無遵守法定秩序或一般有效之價值判斷原則、或有基於錯誤事實或夾雜與事件無關之考慮因素而為審查及判斷之情形。又本院認定原處分合法之事證已明，業如前述，是原告聲請傳喚沙崙產業園區承辦之不動產估價師到庭作證，核無必要，併此敘明。
(四)本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，而無一一論述之必要，併予說明。
七、結論：原處分合法，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請如其聲明所示，為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 111 年 12 月 1 日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 鍾啟煌
法 官 吳坤芳法 官 林家賢
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。（須按他造人數附繕本）
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟 代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 111 年 12 月 1 日
書記官 許婉茹