臺北高等行政法院判決111年度訴字第715號112年9月13日辯論終結原 告 林澤裕即被選定人
林瑞鳳被 告 桃園市政府代 表 人 張善政（市長）訴訟代理人 姜至軒 律師
林曉彤許珮芸上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年4月26日台內訴字第1110010163號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
被告就原告所有如附表所示之土地徵收補償價，應依本判決之見解作成決定。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：被告代表人原為鄭文燦 ，於訴訟進行中變更為張善政，茲由其具狀聲明承受訴訟（本院卷1第519頁），核無不合，應予准許。
二、事實概要：
原告共有坐落於桃園市大園區（下同）竹圍段崁下小段46-
10、46-82及46-127地號等3筆一般農業區農牧用地（下稱系爭3筆農牧用地）及46-72、46-114地號等2筆一般農業區甲種建築用地（下稱系爭2筆甲種建築用地，上5筆土地下合稱系爭土地，並如附表所示）位屬被告辦理「桃園航空城附近地區（第一期）特定區區段徵收案」範圍內，前經內政部以民國109年6月19日台內地字第1090263261號函(下稱109年6月19日函)核准徵收，被告以109年10月29日府地航字第10902616393號公告徵收（公告期間自109年11月9日起至109年12月9日止，(下稱109年10月29日函)，另以109年10月19日府地航字第1090261424號函(下稱109年10月19日函)檢送地價補償費歸戶清冊通知原告領取徵收補償費(依照桃園市地價及標準地價評議委員會【下稱地評會】109年3月6日109年第4次會議審議)。原告對系爭土地之徵收補償價格不服，提出異議，經被告以110年4月27日府地航字第1100093875號函復原告查處結果。原告再提出復議，經被告依土地徵收條例第22條第3項規定提請地評會110年11月12日110年第12次會議審議，會議決議：竹圍段崁下小段46-82地號土地由原徵收補償價格每平方公尺新臺幣（下同）13,100元調整為13,500元，其餘4筆土地維持原徵收補償價格，並經被告據以111年1月10日府地航字第1110005057號函（下稱原處分）復原告復議結果。原告不服，提起訴願未獲變更，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠被告於劃分地價區段時，僅專注系爭土地距離1,000公尺、85
0公尺有遠雄自貿港變電站，850公尺、860公尺有大園區第14公墓等特殊設施；卻不思：第14公墓早已遷葬完成，並規劃為市地重劃範圍、系爭土地與機捷坑口站及桃園客運坑口站、桃園機場、水岸自行車道近在咫尺等節，被告刻意忽略對原告有利部分，執意以近公墓為由，壓低系爭土地徵收補償，違反行政程序法第36條、土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第22條第3項之規定。
㈡被告於第P137-00地價區段內選取同屬農牧用地且具代表性之
竹圍段崁下小段46-33地號土地為比準地，並選取蘆竹區中興段832地號、新庄子段1657-1地號為比較標的；於第P137-01地價區段內選取同屬甲種建築用地且具代表性之竹圍段崁下小段41-3地號為比準地，並選取中壢區山下段1623地號、月眉段299-1地號為比較標的。但調閱內政部查詢網，竹圍段崁下小段46-33地號比準地分別於102年2月、102年5月、109年4月買賣，每坪成交價分別為6.2萬元、8萬元、7.1萬元，而被告僅核定附表所示農牧用地每坪約4.3萬元；竹圍段崁下小段41-3地號比準地，該查詢網顯示，於108年12月以每坪12萬元成交，被告核定附表所示甲種建築用地僅10萬元。然所選取之比較標的蘆竹區中興段832地號土地顯示於108年1月7日、108年2月23日、109年4月17日成交價每坪分別以
3.3萬元、4.8萬元、4.8萬元成交;新庄子段1657-1地號土地於108年5月21日，每坪成交價5萬元；中壢區山下段1623地號土地於108年2月28日，每坪成交價10.6萬元；中壢區月眉段299-1地號土地於107年11月27日，每坪成交價12.5萬元；上揭交易卻均遭被告認屬「期待因素影響」之非常規交易而予以剔除，並不合理；被告亦未依查估辦法第7條規定，就徵收範圍內土地買賣價格明顯偏高或偏低者，先做適當修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表，今內政部不動產交易實價查詢服務網及桃園航空城土地（房地）交易透明化平台均已提供交易資料查詢，顯然已無“影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整”之情事，卻仍遭認係“受期待因素影響之交易”，全部排除不予參考，明顯違背法令規定。㈢地坪會109年評定通過之大園區市價變動幅度為101%，與市場
交易行情不符，且與航空城查詢網平均單價5萬變為7萬之落差過大，令原告無法信服。而本案之公告期間係109年11月9日起至109年12月9日止，所謂徵收當期之市價，應係109年12月24日實際交易價格。再者，蘆竹區中興段832地號、新庄子段等4筆土地之交通便利性，無法與系爭土地距桃園國際機場890公尺、桃園機場捷運坑口站及桃園綠線捷運G32站380公尺相提並論，被告以該等土地之成交價推估系爭土地市場交易價格，顯與市場交易行情差距過大；是以，本件應以111年1月倍數調漲之公告現值分享以前年度認列，並按市場交易償格調高被徵收土地之補償價額。
㈣被告108年11月4日府地價字第1080274298號令，訂頒「桃園
航空城區段徵收區影響地價個別因素評價基準明細表(土地徵收補償市價查估用）」；然被告提供之買賣實例調查估價表填寫日期卻為108年9月5日，顯該個別因素評價基準明細表訂頒之前，查估機關已辦理完買賣實例、比準地、徵收土地宗地市價之查估作業，明顯違反查估程序及行政程序。且該調查估價表未經承辦員、課長、主任、不動產估價師核章，難以證明已依查估辦法第4條規定，提交地評會據以評定市價。
㈤本區段徵收案公告期間為109年11月9日至109年12月9日、108
年9月1日為估價基準日（政府101年實施實價登錄，土地交易已建檔完善，查估基準日應定為109年9月1日），被告選取107年9月2日至108年9月1日間之正常買賣實例，航空城內之土地交易皆認受期待因素影響不採用；竟選取徴收範圍外交通條件不相當之交易土地，作為推估原告查估基準日之市價，再依地評會評定大園109年土地徵收補償市價變動幅度1
01.11%調整，作為徵收土地之補償市價；復由內政部查詢網查調108年9月至109年10月成交總計187筆，每坪平均價為9.59萬元、同期間航空城查詢網則有164筆交易，每坪平均單價為7.08萬元，被告卻以非本案案例蒐集期間內為由不予採用。然查估辦法最近修定日期為103年11月14日，條文中規定之估價基準日、案例蒐集期間等，因相關交易資訊平台已建置，條文應作適時修正，現已無“無法選取”或“不宜選取”之情事，充其量只能依個別因素調整，實無於其他地區選取比較標的之必要。109年土地徵收補償市價大園變動幅度為1
01.11%，公告現值46-10、46-72、46-82地號土地已從110年之6,900元、16,000元、6,900元，調整為33,483元、23,082元、36,337元，調漲數倍之多，但徵收補償農地每坪僅4.3萬餘元，而財團卻以23.5萬餘元得標。被告應思平均地權條例第46條法意表示，公告現值係反應土地正常市場交易價格，買賣時的重要參考依據，也就是最接近市價的參考指標，斟酌被徵收戶土地被剝奪之無奈、公共設施均由被徵收戶負擔之不公，當思不與民爭利、還利於民以平民怨。此外，原告有甲種建地，價值理論上比公墓高，但現在公墓公告現值卻比原告所有系爭土地高一倍；就原告系爭土地公告現值在107年至110年並未調整，其他土地卻有調整。
㈥由被告111年4月21日府經招字的1110099376號公告，可知同
年6月24日標售原告土地坐落之第四種產業專區H基地，每平方公尺標售單價即高達6.2萬元，而補償原告的徵收補償價額每平方公尺卻僅1.3萬元，落差之大難令原告信服。再者，選定人之一林澤山102年11月17日即以每坪7.7萬元出售竹圍段崁下小段46-96地號土地，109年10月23日再以8.9萬元成交；另崁下小段46-17地號鄰居於103年5月14日以8.3萬元出售，109年9月10日復以8.9萬元成交；再以該服務網查調108年9月至109年10月成交價總計187筆每坪均價為9.59萬元；航空城查詢網揭露109年9月、10月5筆區段位置屬竹圍段崁下小段31至60地號成交價分別為9.28萬、7.09萬、8.87萬、11.6萬、8.88萬，經計算其成交均價每坪為9.1萬元、每平方公尺為27,525元；調內政部查詢網竹圍段崁下小段甲種建築用地109年4月至10月成交5筆，成交價分別為18.1萬、1
7.8萬、20.3萬、16.5萬、20.2萬，經計算其成交均價每坪為18.58萬元、每平方公尺為56,200元；是以，原告二次被徵收，不僅無提高配地比優惠，僅能領回配地比41％，臨雙捷運土地亦被遠遠低估，乃提起本件訴訟，請求就附表所示3筆農牧用地徵收補償價額調整每平方公尺為27,525元，就附表所示2筆甲種建築用地調整每平方公尺為56,200元，以符實際市場交易行情等語。並聲明：1.訴願決定、原處分均撤銷。⒉原告所有如附表所示農牧用地，徵收補償價應由每平方公尺約1.3萬調增為2.7萬元；如附表所示甲種建築用地，徵收補償價應由每平方公尺約3.1萬元調增為5.6萬元。
四、被告則以：㈠本件估價基準日為108年9月1日，依查估辦法第17條規定，案
例蒐集期間為108年3月2日至同年9月1日，無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內（即107年9月2日至108年9月1日），原告所提實價登錄資料非屬本件案例蒐集期間，乃不予採用。又有關比較標的之選擇，係依查估辦法第19條規定於估價基準日調整後之土地正常單價中選擇，並進行個別因素調整，以推估比準地試算價格，故原告等主張採109年4月至10月之交易案例均價27,525元/平方公尺、56,200元/平方公尺作為系爭土地徵收補償市價，依法無據。㈡公告土地現值查估係依平均地權條例與地價調查估計規則之
規定辦理，因公告土地現值為區段地價，即同一地價區段內各宗土地之公告土地現值均相同，且公告土地現值自101年1月4日土地徵收條例修正公布並於同年9月1日施行後，土地徵收已採市價補償，故依平均地權條例第46條所訂公告土地現值，目前主要作用僅為課稅依據，已不再作為現行徵收補償之依據，因徵收補償市價與公告土地現值之法令依據、估價方法、條件及目的皆有所不同，原告主張將111年1月倍數調漲之公告現值作為補償依據一節，於法不合。另有關111年本徵收範圍內土地之公告土地現值大幅調整一節，係於110年10月29日公告實施「擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫(第一階段)案」都市計畫，公告後該徵收範圍內之土地已從非都市土地變更為都市土地，因土地使用管制變更致調整幅度較為明顯。
㈢附表所示農牧用地部分：
⒈被告辦理查估作業時，將崁下、崁腳小段-南崁溪與舊南崁溪
間之農牧用地劃為P137-00地價區段，該區段內部分土地有修築農路、灌溉、排水等農地改良，土地利用現況為農作用、區段外有變電所、墓地等特殊設施，土地現況為農作用、空地，區域外有遠雄自貿港變電站、大園區第14公墓等特殊設施；乃將附表所示3筆農牧用地，依其使用管制性質及土地利用現況等影響地價因素，劃入P137-00地價區段。再於該地價區段內選取具代表性之竹圍段崁下小段46-33地號為比準地，並選取適當之比較標的蘆竹區中興段832地號土地(比較標的1，交易日期：108年2月23日) ，及新庄子段1657-1地號土地(比較標的2，交易日期：108年5月21日)為買賣實例，經區域因素及個別因素調整(比較標的1：區域因素調整百分率-5%、個別因素調整合計-2%，比較標的2：區域因素調整百分率-15%、個別因素調整合計-1%)，推估比準地試算價格，並按其價格形成因素之相近程度予以不同權重，其中與比較標的1價格形成因素之相近程度高(比較標的權重為55%)，試算價格為13,545元；比較標的2價格形成因素之相近程度較低(比較標的權重45%)，試算價格為12,774元，計算出比準地比較價格為13,198元/平方公尺，又考量鄰近地區買賣實例可信度較高，而收益實例蒐集不易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100%權重後，依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P137-00地價區段內比準地地價為13,200元/平方公尺。
⒉復依查估辦法第20條第1項至第2項規定，以比準地為基準，
參酌系爭土地與比準地之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素差異程度，分別依桃園航空城區段徵收區影響農業用地或住宅用地個別因素評價基準明細表調整附表所示3筆農牧用地為13,000元/平方公尺、13,100元/平方公尺、13,000元/平方公尺，經地評會109年第4次會議評定通過，因本案徵收公告日為109年11月9日，遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度(101.11%）為依據，調整後46-10、46-82、46-127地號等3筆土地宗地市價13,145元/平方公尺、13,246元/平方公尺、13,145元/平方公尺。嗣原告提出復議，經地評會110年第12次會議決議系爭土地中竹圍段崁下小段46-82地號土地宗地市價調整為13,500元/平方公尺，經市價變動幅度調整後為13,650元/平方公尺。⒊內政部訂頒之影響地價區域因素分析明細表(農業用地)皆詳
細列舉影響農業用地地價區域因素評價基準主要項目及細項，其中於交通運輸項目之調整，分為接近聚落程度、接近運銷中心程度、接近消費市場程度等3項，分別係指地價區段與鄰近聚落、鄰近運銷中心、消費市場(農產品銷售之區域空間)間之距離遠近，於特殊設施項目之調整，分為殯葬設施之有無及接近程度等3項；故被告依上開規定，調查影響地價之因素並記載於本案P137-00地價區段勘查表，而於進行區域因素調整時將大園區14公墓列為調整項目，未將機捷坑口站及桃園客運坑口站、桃園機場、水岸自行車道之影響列入調整，並無違誤。㈣附表所示甲種建築用地部分：⒈被告復將崁下、崁腳小段-南崁溪與舊南崁溪間之甲種建築用
地劃入P137-01地價區，該區段內有整平或填挖基地、開挖水溝、鋪築道路等建築基地改良，土地利用現況為住宅用或空地，區域外有遠雄自貿港變電站、大園區第14公墓等特殊設施；被告乃將附表所示2筆甲種建築用地，依其使用管制性質及土地利用現況等影響地價因素，劃入P137-01地價區段。再於該地價區段內選取具代表性之竹圍段崁下小段41-3地號為比準地，並選取適當之比較標的中壢區山下段1623地號土地(比較標的1，交易日期：108年2月28日)，及中壢區月眉段299-1地號土地(比較標的2，交易日期：107年11月27日)買賣實例，經區域因素及個別因素調整(比較標的1：區域因素調整百分率-8.75%、個別因素調整合計4%，比較標的
2：區域因素調整百分率-16.25%、個別因素調整合計5%)，推估比準地試算價格，並按其價格形成因素之相近程度予以不同權重後，其中與比較標的1價格形成因素之相近程度高(比較標的權重為55%)，試算價格為30,525元；比較標的2價格形成因素之相近程度較低(比較標的權重45%)，試算價格為33,573元，計算出比準地比較價格為31,897元/平方公尺，又考量鄰近地區買賣實例可信度較高，而收益實例蒐集不易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100%權重後，依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P137-01地價區段內比準地地價為31,900元/平方公尺。
⒉承上所述，附表所示2筆甲種建築用地經依查估辦法第20條調
整後均為31,600元/平方公尺，經地評會109年第4次會議評定通過，因本案徵收公告日為109年11月9日，遂以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度(101.11%）為依據，調整後46-72、46-114地號等2筆土地宗地市價均為31,951元/平方公尺。
㈤地價及標準地價評議委員會組織規程(下稱地評會組織規程)
係依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定訂定，而系爭地評會109年第4次會議及110年第12次會議聘請之地價及標準地價評議委員計16位，委員中有不動產估價師、地政、法律、工程、都市計畫專家學者等，均符合地評會組織規程第4條第1項之規定。
㈥原告認為不應該把109年11月公告徵收的航空城範圍內之買賣
全列為期待因素交易及依查估辦法第7條提到如果買賣或收益實例有下列情形致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當的修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表一節；被告於辦理本件比準地比較價格查估作業時，不動產估價師考量本案為區段徵收整體開發地區，所蒐集買賣案例部分有買賣實例屬查估辦法第7條第1項第2款規定情形，因受預期開發效益影響，屬期待因素影響之交易，因該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，故依規定不予採用，並於買賣實例調查估價表之「備註欄」記載不予採用情形係受預期開發效益，有期待因素影響交易之情形，並於地評會109年第4次會議中向委員說明。
㈦系爭土地經依內政部107年11月6日土地徵收審議小組第171次
會議決議，同意本案未經農地重劃或曾經農地重劃土地之抵價地比例分別為41%及46%，符合土地徵收條例第39條第2項之規定等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、上開事實概要欄所述之事實經過，關於原告共有系爭土地位屬被告辦理「桃園航空城附近地區（第一期）特定區區段徵收案」範圍內，前經內政部109年6月19日函核准徵收，爾後，被告以109年10月29日函公告徵收，另以109年10月19日函檢送地價補償費歸戶清冊通知原告領取徵收補償費。歷經原告對系爭土地之徵收補償價格不服，提出異議、復議，經被告地評會110年11月12日110年第12次會議審議後，被告以上開會議審議內容，據以原處分復原告復議結果等情，為兩造所不爭執，並有內政部109年6月19日核准徵收函（原處分卷1第1-2頁）、被告109年10月29日函徵收公告（原處分卷1第3-7頁）、被告109年10月19日函/檢附原告徵收補償歸戶清冊（原處分卷1第8-19頁）、原告109年11月23日及110年4月14日異議書（原處分卷1第20-35頁）、被告110年4月27日異議查處結果函（原處分卷1第36-38頁）、原告110年5月12日異議書（原處分卷1第40頁）、地評會109年第4次會議記錄、110年第12次會議決議（原處分卷2第29－31頁、第1-3頁）、原處分即被告111年1月10日復議結果函（原處分卷1第49-50頁）、訴願決定書（原處分卷1第113-122頁）附卷可稽，洵堪認定。經核兩造之陳述，本件爭點厥為：被告作成原處分所憑之地評會110年第12次會議決議維持系爭土地之原徵收補償價額，是否合於查估辦法規定？
六、本院得判斷之心證㈠應適用之法令及法理說明：
⒈憲法第15條規定，人民之財產權應予保障，故國家因公用或其
他公益目的之必要，雖得依法徵收人民之財產，但應給予合理之補償。此項補償乃因財產之徵收，對被徵收財產之所有權人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家自應予以補償，以填補其財產權被剝奪或其權能受限制之損失。故補償不僅需相當，更應儘速發給，方符憲法保障人民財產權之意旨（司法院大法官釋字第400號、第425號、第516號以及第652號解釋參照）。另101年1月4日修正前土地徵收條例第30規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。（第2項）前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣(市) 主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之」現行法土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」依照101年1月4日修正理由可知：「一、現行徵收土地，以公告土地現值加成補償方式各方指教意見甚多，目前無論相關機關、專家學者，或民間反應，均不乏主張採市價補償，使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地，較為公平合理，亦可排除徵收（或區段徵收）之阻力，故於第1項規定以市價補償其地價，並刪除原第2項。另都市計畫區內土地經劃定為公共設施保留地，其土地利用即受限制，如以其土地本身市價補償其地價，將使土地所有權人蒙受過度之損失，基於保障公共設施保留地所有權人之權益，乃規定應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。二、參考國外體例，徵收土地補償地價多以土地徵收當期之土地市價為補償基準，因此市價由主管機關查價後送請地價評議委員會評議決定，爰增訂第2項。三、參考日本土地收用法第71條規定之作法及精神，除按照土地徵收申請時鄰近類似土地之市價為基準補償其地價外，考量需用土地人申請徵收至中央主管機關核准徵收時（一般約需半年以上），鄰近類似土地市價如有變動，為求公平合理，並有效推動徵收作業，爰增列第3項，由地價調查單位將調查之地價變動幅度提交地價評議會定期評定作為徵收補償地價調整之依據。四、有關市價查估等查估技術性及細節性規範，為符法律授權明確性，爰第4項明定由中央主管機關定之。」對被徵收財產之所有權人而言，其土地徵收，係為公共利益所受之特別犧牲，國家自應予以補償，而由上開土地徵收條例第30條修法理由可知，徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，自較合乎公平正義，換言之，如何正確評估徵收當期之市價，免得與實際情況之市價顯有差異，使土地所有權人蒙受過度之損失，自為徵收補償之重要議題。
⒉又按土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30
條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」第31條之1規定：「（第1項）依本條例第30條規定辦理徵收補償市價查估作業，需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市）主管機關。（第2項）需用土地人為前項之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」據此，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定，應依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法所示程序、方法及應遵行事項，由地評會具體評定之。
⒊查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本
條例）第30條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。
」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款、第3款及第8款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：…。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。……。八、公有土地標售、讓售。…。」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定：
「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」⒋查估辦法第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正
常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。
都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21條規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。……。」第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」等規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的，被告辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據，與法律保留原則無違。又查估辦法在實際執行作業上，仍有相關之書表格式與各類型之基準表，亦有於執行及表格一致俾益查核之實益；就此內政部將查估辦法之相關內容落實於書表，而研訂查估作業手冊就查估辦法所應執行之圖例書表更具體清晰之規範各項查估程序及其內容，應為查估辦法之補充，自無違立法意旨，本院自得援用。
⒌辦理市價徵收補償價額之查估形成過程
⑴基本市價查估辦法之程序
依照查估辦法第4條可知，土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。
五、選取比準地及查估比準地地價。
六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。⑵劃分地價區段
依上開查估辦法第10條第1項規定可知，劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。換言之，劃分地價區段，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，然就「地價」差異等其他因子，均須全部綜合考量，始得劃為同一地價區段。因此，查估機關如果並未將地價差異等因子全體考量，自屬違法。
⑶買賣實例之記載
依上開查估辦法之規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格「修正或調整」，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。是以，依查估辦法辦理之程序，查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無從預知何筆買賣實例為比較標的。從而，倘查估機關調查買賣實例，如果未就案例蒐集期間之全部買賣實例依上開規定填載買賣實例調查估價表，自屬違法。依照查估辦法第7條規定，主管機關有義務於此先說明何為「價格明顯偏高或偏低者」，次之，有無適當「修正、調整」，繼之，於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。換言之，倘若查估機關僅於買賣實例調查估價表抽象記載有查估辦法第7條但書規定，故不予採用等語，卻未交代原本掌握的買賣實例價格為何不依照查估辦法第7條本文之規定記載，此自容易使得後續地評會對於案例蒐集期間之買賣實例，並無資料可供查核審認，無從得知何以價格價格明顯偏高或偏低無法修正、調整，自非合於土地徵收條例第30條希望以「市價」(或者所謂趨近市價)補償之初衷。
⑷選取比準地、比較標的❶再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代
表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，而將之填載於「比較法調查估價表」（如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的，進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價）。之後再以查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」，提交地評會評定。
❷從而，依照查估辦法第19條可知，選取比較標的，係先限縮
在「同一地價區段」選取1至3件比較標的，而在同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於「其他地區」選取比較標的。換言之，本以同一地價區段選取為優先，此本符合土地徵收條例第30條要求以市價補償之原則，倘若因無法選擇，理論上也應以最鄰近地區為主，次之，才是更遠的地區。反面言之，查估機關，對此選擇之方式也應有充分說明，尤其實務上就比較標的之作法多非先以同一地價區段為主，而是直接以「各」相鄰地區選擇比較標的，如此，除與查估辦法第19條第1項、第2項不符外，更因此容易與真實社會之市價有所脫鉤，而與土地徵收條例第30條目的不合。㈡被告作成原處分所憑之地評會110年第12次會議決議認定之系爭土地之徵收補償價額，應屬違法：
⒈關於地價區段之劃設：
按查估辦法第10條第1項規定，劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。經查：
⑴關於P137-00地價區段，被告固然辦理查估作業時，將桃園市
大園區崁下、崁腳小段-南崁溪與舊南崁溪間之農牧用地劃為P137-00地價區段，該區段內部分土地有修築農路、灌溉、排水等農地改良，土地利用現況為農作用、區段外有變電所、墓地等特殊設施，土地利用現況為農作用、空地，區域外有遠雄自貿港變電站、大園區第14公墓等特殊設施，此有影響地價區域因素分析明細表、地價區段勘查表及地籍圖圖示在卷可稽（原處分卷2第4-7、11-13頁）。
⑵此外，關於P137-01地價區段，被告辦理查估作業時，將桃園
市大園區崁下、崁腳小段-南崁溪與舊南崁溪間之甲種建築用地劃入P137-01地價區，該區段內有整平或填挖基地、開挖水溝、鋪築道路等建築基地改良，土地利用現況為住宅用或空地，區域外有遠雄自貿港變電站、大園區第14公墓等特殊設施，此同有影響地價區域因素分析明細表、地價區段勘查表及地籍圖圖示在卷可稽（原處分卷2第8-13頁）。
⑶然而，觀諸上開兩地價區段之地價區段勘查表，並未記載「地
價之差異」何在？對此本院疑問(本院卷二第234頁)，被告於112年7月5日綜合辯論意旨(三)狀中，回應渠等於108年8月27日桃園航空城區段徵收案補償市價查估第一次工作會議有討論：關於航空城範圍內之地價區段，請地價科就目前檢討成果研議交通用地與水利用地區段劃設方式，以使兩種用地價格與航空城範圍內之農牧用地相較，有合理價格層次，另有關坐落於機場園區與附近地區交界區段，請地價科以及估價師加強考量該地區價格層次，如無特殊原因，應避免價格差異過大等語(本院卷二第264頁)。然此應屬原則性之會議結論，被告終究並未針對本院上開疑問予以回應，因而對於確認地價區段之劃設，自非無疑。
⑷再者，101年1月4日修正前之土地徵收條例第30條第1項可知，
被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。固然，現行法已經修正改為應以市價補償之，揆諸前述修法理由可以了解，此係為讓被徵收者受到更為公平、合理之對待，然而，終究公告土地現值乃一個客觀標準數值，縱使經過修法並非主要參考因素，也非毫無參考價值，對此，被告也自承：被告在劃分地價區段仍有參考公告現值等語(本院卷二第344頁)，並提出108年公告現值圖及徵收地價區段圖可參(本院卷二第183頁)。但對此參考因素前後期別之變化，被告又陳稱：並未將系爭土地徵收補償市價與土地公告現值、公告地價歷年公告現值比較表提供給地評會參考，因為公告現值也是他們評的等語(本院卷二第345頁)。故而，如以被告於言詞辯論程序時提供之比較表(本院卷二第191頁)觀之，108年前後幾年系爭土地多未變動或者變動幅度不大(除竹圍段崁下小段46-114地號外，111年起才大幅調整)，因而，此等公告現值長期並未變動有無屬於應斟酌地價之事項？是否須因應此等未變動之關係調整推估市價，自本應屬於審酌事項。據此，原告主張公告現值係反應土地正常市場交易價格，買賣時的重要參考依據，也就是最接近市價的參考指標，但我們的土地公告現值卻比旁邊公墓還低，且107年至110年都未調整等語，尚非無據。
⒉關於買賣實例之記載
原告依照查估辦法第7條規定，查估機關有義務於此先說明何為「價格明顯偏高或偏低者」，以及有無適當「修正、調整」，最後，於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。然而，本案被告於言詞辯論時答辯：這些在買賣實例調查估價表裡面有記載，然因本案區段徵收範圍內之買賣實例均有期待因素影響之交易，另因為民眾主觀預期因素導致買賣交易價格漲幅不一，因此後續比較標的均不予採用等語(本院卷二第382-385頁、第388-389頁綜合辯論意旨(五)狀)，且依照被告提供之買賣實例調查估價表，針對農牧用地、甲種建築用地各蒐集144件、194件買賣實例(原處分卷二第79-222頁、第223-418頁)亦堪認定。
然被告除了並未回覆本院究竟有無依照查估辦法第7條本文、但書規定操作外，觀諸上開買賣實例調查估價表，固然記載本案估價基準日為108年9月1日，因案例蒐集期間無適當案例，遂放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內，亦即107年9月2日至108年9月1日等情，但對於遇到「預期因素」之案例，僅在備註欄記載略以：開發地區內之實例，受預期因素影響，無法判斷量化調整，依查估辦法第7條規定暫不採用等語(與P137-00地價區段有關者，以原處分卷二第134頁為例；與P137-01地價區段有關者，以原處分卷二第266頁、第355頁、第357頁為例，實則上開二地價區段之買賣實例調查估價表，凡備註欄記載依查估辦法第7條規定暫不採用，多未記載何為「價格明顯偏高或偏低者」，以及有無適當「修正、調整」)。從而，案例蒐集期間之買賣實例之價格如明顯偏高或偏低，且有查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況時，應先就實例作價格修正，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計實例土地之正常單價，例外於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例，而非謂買賣實例有查估辦法第7條規定之特殊情況時，即依同條但書規定不予採用，且不須填寫買賣實例調查估價表。準此，被告未就系爭土地附近交易依照查估辦法依序填載買賣實例調查估價表，其查估程序即有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性。
⒊關於比較標的之選取⑴依照查估辦法第19條可知，以同一地價區段選取為優先，故而
，選取比較標的，係先限縮在「同一地價區段」選取1至3件比較標的，而在同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於「其他地區」選取比較標的。經查，關於本案比較標的選取方式：
❶被告所委託辦理土地徵收補償市價查估之不動產估價師於第P1
37-00地價區段地價區段內，選取具代表性之竹圍段崁下段46-33號土地為比準地；至於第P137-01地價區段地價區段內，選取具代表性之竹圍段崁下段41-3號土地為比準地。
❷又本案估價基準日為108年9月1日，因案例蒐集期間無適當案
例，遂放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內，亦即107年9月2日至108年9月1日，各蒐集144件、194件買賣實例，並填載買賣實例調查估價表後，再選取適當之比較標的，但未尋得相關比較標的。
❸關於P137-00地價區段，係選取比較標的1：位於第P301-00地
價區段內之桃園市蘆竹區中興段832地號土地（交易日期：108年2月23日）；比較標的2.位於第P303-00地價區段內之桃園市新庄子段地1657-1地號土地（交易日期：108年5月21日），並於比準地地價估計表之「決定理由」欄詳予敘明：考量鄰近地區買賣實例可信度較高，而收益實例蒐集不易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100％之權重等語。
❹關於P137-01地價區段，其比較標的1則是第P416-00地價區段
內之桃園市中壢區山下段1623地號土地（交易日期：108年2月28日）；比較標的2則為第P419-00地價區段內之桃園市中壢區月眉段299-1地號土地（交易日期：107年11月27日）。
並於比準地地價估計表之「決定理由」欄詳予敘明：考量鄰近地區買賣實例可信度較高，而收益實例蒐集不易、實例內容可信度較差，故僅採取比較法一種方法評估價格，並給予100％之權重等語。
❺以上卷證，除經被告自承107年9月2日至108年9月1日各蒐集買
賣實例均已經無法客觀，導致影響交易價格，且無法有效掌握以及量化調整，均不採用，並於地評會109年第4次會議由不動產估價師向委員以簡報說明等語在卷(本院卷二第382-385頁、第388-390頁綜合辯論意旨(五)狀)外，並有地評會109年第4次會議簡報(本院卷二第55頁以下)、P301-00、P303-00地價區段買賣實例調查估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表（原處分卷2第14-17頁）、P416-00、P419-00地價區段買賣實例調查估價表、比較法調查估價表、比準地地價估計表（原處分卷2第18-21頁）在卷可稽。
⑵然而，依照上述卷證，P137-00地價區段以及P137-01地價區段
所選取的比較標的，顯然均非同一地價區段，而是鄰近的「各」地價區段，被告亦已自承本案所蒐集144件、194件買賣實例，全未採用，均如前述。但上開二地價區段之買賣實例調查估價表之記載，既未依循查估辦法為之，該記載程序即有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性，本屬違法；被告又因前述違法之調查，既未提供給地評會審議，因該「資訊揭露之不足」，地評會對於案例蒐集期間之買賣實例，是否果如查估機關所認應不予採用或不宜選取作為比較標的，並無資料可供查核審認，地評會在此事實基礎下，並非僅憑不動產估價師於會議中向委員說明均不予採用同區段內之買賣實例，地評會即可於後續決議中作成評定結果決議關於事實欄之補償價格，則有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，自屬違法；且被告亦未敘明何以同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，並未先於「其他地區」選取比較標的，而逕予就鄰近的各地價區段分別選取三個比較標的，故自與查估辦法第19條規定不符。
㈢是以，觀諸地評會109年第4次會議記錄、110年第12次會議決
議（原處分卷2第29－31頁、第1-3頁），均未對於上述探討劃分地價區段、調查買賣實例，甚而包含比較標的之選取何以未依照查估辦法之程序為之。換言之，倘查估機關關於劃分地價區段是否斟酌地價之差異，仍有疑義，且對於調查買賣實例，被告僅抽象記載有查估辦法第7條但書規定，故不予採用，並未正確依照上開辦法第7條本文要求先就價格明顯偏高或偏低修正、調整，揆諸前述探討，此自容易使得後續地評會對於案例蒐集期間之買賣實例，並無資料可供查核審認，無從得知何以價格明顯偏高或偏低無法修正、調整；另關於比較標的之選取，更未依照查估辦法第19條規定以同一地價區段選取為優先，且對於其他區段之選取更未表述理由，自均屬違法。
㈣綜上所述，地評會109年第4次會議記錄以及地評會110年第12
次會議決議所認定之系爭土地之徵收補償價額(竹圍段崁下小段46-82地號土地由原徵收補償價格每平方公尺13,100元調整為13,500元，其餘4筆土地維持原徵收補償價格)，並未依土地徵收條例及查估辦法相關規定而為，原處分及復議結果既有上開違法情事，訴願決定未予糾正，同有違誤，原告訴請撤銷，為有理由。又因系爭土地之徵收補償地價，尚待被告依法定程序完成查估後方能確定，故本件事證尚未明確，原告提起本件課予義務訴訟，未達全部有理由之程度，本院尚無從自為判決逕命被告為特定內容之行政處分，爰依行政訴訟法第200條第4款規定，判命被告應依本判決之法律見解另為適法之處分，並駁回原告其餘部分之聲明。㈤本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經
本院斟酌後，均與判決結果不生影響，而無一一論述之必要，併予說明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 18 日
審判長法 官 楊得君
法 官 彭康凡法 官 周泰德
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 112 年 10 月 18 日
書記官 徐偉倫