臺北高等行政法院判決高等行政訴訟庭第五庭112年度訴字第155號112年10月5日辯論終結原 告 吳振芳訴訟代理人 洪鏡 律師被 告 財政部國有財產署代 表 人 曾國基（署長）訴訟代理人 郭曉蓉
送達代收人 楊淑葦複 代理 人 吳嘉榮 律師上列當事人間有關土地事務事件，原告不服財政部中華民國111年11月3日台財法字第11113935890號（案號：第11100681號）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴關於公法部分駁回。
原告其餘之訴移送臺灣宜蘭地方法院民事庭。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。查原告訴之聲明原為：「一、訴願決定及原處分均撤銷。1.先土地還我。2.如果不能還的話，請賠償我錢〈儘速提出金額〉。二、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第9頁）。嗣原告於民國（下同）112年5月10日本院準備程序中變更聲明為：「訴願決定及原處分均撤銷。」（見本院卷第109頁）。再於112年7月12日本院準備程序中變更聲明為：「一、原處分（即民國110年6月11日台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築物改良物公告、110年7月15日台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築物開標紀錄）及該部分訴願決定均撤銷。二、被告應塗銷宜蘭縣礁溪鄉開蘭一段1159地號土地民國110年10月5日權利範圍二分之一之所有權（所有權人：吳辛助、登記次序0003）移轉登記，並回復原土地共有人吳土圳權利範圍二分之一之所有權登記。三、訴訟費用由被告負擔。」。核其變更訴之聲明之內容尚在本件固有之審理範圍，無礙兩造前就本件實體爭點已為之攻擊防禦方法及證據資料之實效性，是基於程序經濟，本院認原告所為訴之變更，洵屬適當，應予准許。
乙、實體方面：
壹、事實概要：宜蘭縣礁溪鄉開蘭一段1159地號（下稱系爭土地）土地持分1/2，登記所有權人為吳土圳（歿），經宜蘭縣政府以該地已逾15年列管期間仍未辦理繼承登記，以102年8月28日府地籍字第1020137718號函，移請被告所屬北區分署宜蘭辦事處（下稱宜蘭辦事處）辦理標售；受該辦事處委託辦理逾期未辦繼承登記土地或建築改良物標售案之台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司），將系爭土地於「110年度第501批號逾期未辦繼承登記土地或建築改良物」標案（下稱第501批標案）編列第7標號，於110年6月11日以110年度台金宜繼字第501號「台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築物改良物公告」公告標售（下稱系爭標售公告），嗣於110年7月15日標脫，並作成台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築物開標紀錄，後金服公司再依土地法第73條之1規定，俟決標後10日內無優先購買權人主張優先承買，以110年8月17日110年度台金宜繼字第501號函，請宜蘭辦事處開具繳款書供系爭土地得標人繳納尾款，經得標人繳清價款並辦竣所有權移轉登記。
嗣原告於111年6月6日（宜蘭辦事處收文日）向宜蘭辦事處提出陳情狀，經宜蘭辦事處以111年6月20日台財產北宜二字第11107032570號函（下稱111年6月20日函）函覆在案。原告不服，提起訴願，業經財政部111年11月3日台財法字第11113935890號（案號：第11100681號）訴願決定不受理，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟，求為撤銷上開標售公告及開標紀錄。
貳、本件原告主張：
一、本件並非純屬私權爭議：
（一）原告主張撤銷原處分，並非訴請確認其優先購買權存在，而係主張被告所為系爭標售公告及110年7月15日「台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築物開標紀錄」（下稱系爭開標紀錄）之開標結果均屬違法之行政處分，與確認優先購買權存在無涉，故與司法院釋字第773號解釋不同，自無比附援引之餘地。
（二）另就法院拍賣性質所採之折衷說，認為拍賣為公法上之處分，同時亦具有民法買賣之性質與效果。申言之，就拍賣程序而言，拍賣係執行機關基於職權所為之公法上處分行為，但就拍賣之實體效力而言，則與民法之買賣同。因此拍賣之程序，應適用程序法之規定，拍賣之實體效力，則適用實體法之規定。故於標售程序中之瑕疵，屬執行機關基於職權所為之公法上處分行為。
（三）再參酌地籍清理條例第11之主管機關代售行為「有於主管機關未能釐清土地權利內容及權屬，且該土地符合地清條例第11條第1項所定情形之下，立法者始賦予主管機關得行使代為標售私有土地之公權力；倘主管機關係得依法釐清土地權利內容及權屬，土地登記名義人並無不明之情形，主管機關即無權依地清條例第11條規定代為標售私有土地」（本院108年度訴字第1304號判決、最高行政法院110年度上字第69號判決參照），可知主管機關代為標售私有土地之行為為行使公權力之行為。
（四）被告辯稱地籍清理條例第11條第1項雖以標售公告發生確認標售土地屬地籍釐清未能釐清權屬土地之法律效果，但土地法地第73條之1第1、2項規定則以地政機關列冊代管15年期間仍逾期仍未聲請登記，發生公開標售之法律效果，其規範構成要件及法律效果，完全不同，自無從比附援引適用云云，然查地籍清理條例之目的，係將未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處理，而土地法第73條之1之立法意旨是為督促繼承人儘速辦理繼承登記，以使地籍資料與實際相合，二者立法目的皆有釐正地籍資料外，促進土地利用，並非不得援引。且地籍清理條例代為標售土地標的，為神明會等權屬不明土地，土地法第73條之1代為標售之標的係屬有繼承人所有之土地，舉輕以明重，對人民規制性權利義務更加為劇，若認土地法第73條之1無規制之性質，豈非輕重失衡。
（五）故此，原告本件既非主張確認優先購買權存在、亦非主張被告與第三人吳辛助間因被告標售行為所成立之系爭土地之買賣契約無效，而係主張原處分於標售程序中未符合作業要點公告之程序瑕疵，對原告直接發生系爭土地權利移轉之法律拘束力，是原處分依公法行使公權力所為針對具體事件直接發生法律效果之單方法律行為，縱發生者為私法之法律效果，自仍屬行政處分，並非純屬私權爭議甚明。
二、系爭標售公告及系爭開標紀錄具有規制之性質，係屬行政處分：
（一）依本院105年度訴字第1551號判決、最高行政法院108年度判字第386號判決見解，標售公告係確認土地具有「未能釐清權利內容及權屬」性質之土地，此物之性質的認定，說明了主管機關將可依據地籍清理條例第11條第1項所規定取得「代為標售」私有土地之公權力，亦即說明了將產生該法律拘束力，應認係具有規制之性質，乃屬行政處分。查被告以系爭標售公告（乙證2號，本院卷第49頁）將代售第501批標案（含標號第7號之系爭土地）等土地，並就其代為標售土地之面積、土地使用情形、標售底價、受理投標期間、開標時間、地點、得參與投標之對象及相關權利人得於標售前依土地法第73條之1第2項、逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要第21點之規定，予以公告周知，是參前揭實務見解，系爭標售公告就系爭土地之相關權利人而言，因已有對外直接發生確認系爭土地屬被告代為標售110年度第501批（標號第7號之系爭土地）等土地之法律效果，即被告已有以系爭標售公告確認系爭土地屬土地法第73條之1第2項於所規定得代為標售之土地性質，是被告取得「代為標售」系爭土地之公權力，是該公告具有規制之性質，屬行政處分。
（二）系爭開標紀錄（詳乙證6號，本院卷第65頁至67頁）第七、開標結果記載略以「……（4）第7標號：宜蘭縣礁溪鄉開蘭一段1159地號，由投標人吳辛助、以1,150,000元得標」，並經主持人宣佈，是系爭開標紀錄除公告開標結果外，被告實質審認各投標人之資格、有無納足保證金、投標有效性、為已達底價之最高標價等，並於上開要件審認通過後，對就系爭土地之權利人，已強制由土地所有權轉換為變價後權利價金之規制效果，是系爭開標紀錄之開標結果若標售程序一切合法妥當，則原告即失去土地持分，僅取得申領權利價金資格，故屬行政處分。
（三）至被告辯稱原告就系爭標售公告及系爭開標紀錄並未依法提起訴願云云，然查，由原告訴願書之訴願請求「……就宜蘭縣礁溪鄉開蘭一段第地號土地之應撤銷標售。」（詳財政部訴願案卷第17頁）及訴願內容係主張本件標售公告未送達訴願人而有程序不合法之情形（詳財政部訴願案卷第19頁、21頁），而主張撤銷本件標售。由此可知，原告訴願時主張撤銷之處分實為「代標售公告及開標紀錄之開標結果」。且原告訴願之原處分機關為「財政部國有財產署北區分署宜蘭辦處」（詳財政部訴願案卷，第17頁），財政部僅是訴願管轄機關，是原告並非以財政部111年10月5日台財產法字第11113934400號函為提起訴願之處分甚明。
三、被告未踐行合法標售程序，系爭標售公告及系爭開標紀錄之開標結果皆屬違法行政處分：
（一）依逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點（下稱標售作業要點）第21點規定，執行機關需將標售公告刊登報紙、揭示於機關門首、及檢送相關單位，而非擇一方式公告及擇一單位檢送，故執行機關須完成所有公告方式，方符合標售公告程序甚明。次依國有非公用不動產標售作業程序（下稱標售作業程序）第4點第2項規定，標售機關需將標售公告刊登報紙、並於標售機關網站公告而非擇一方式公告，方符合標售公告程序甚明。查被告僅將系爭標售公告檢送予宜蘭縣各鄉鎮市公所並轉發至村里辦公室，且卷內並未見系爭標售公告有刊登於標售機關所在地通行報紙之證據，是被告未將標售公告刊登於標售機關通行所在地（即宜蘭辦事處）之通行報紙3日，顯違背法定標售公告之程序甚明。
（二）再依標售作業要點第21點第2項規定，於有門牌資料之時，標售公告即須張貼於門牌處所，系爭土地上尚有房屋存在（原證1），金服公司即應類推適用該規定在該屋張貼公告，惟均未為之，系爭土地拍賣過程中既有可明確繼承人可收受送達之地址或明確房屋可張貼公告，金服公司於標售過程中自應送達，至少亦應類推適用本項規定，於系爭土地上房屋張貼標售公告，均未依法作為，故本件標售過程未合法通知原告，自不合法。
（三）另就標售公告刊載新聞紙方式，宜蘭縣雖無要點及相關法規明文，然佐以桃園市市有非公用不動產出售作業要點「前項公告應在本府及標售不動產所在地區公所公告欄揭示，並在當地通行報紙公告二日，首日應詳載全文，次日可摘要刊載。」、南投縣縣有房地出售作業要點「前項公告除應在本府公告欄及標售房地所在地揭示外，並刊登本縣通行報紙公告二天，首日應詳載全文，次日摘要刊載。」、雲林縣縣有非公用房地出售作業要點「前項公告除應在本府公佈欄、標售房地所在地揭示及刊登於政府採購公報外，並在通行報紙公告二天，但應於首日詳載全文，次日摘要刊載，並得在開標前五日，再摘要刊載。」、嘉義縣縣有房地出售作業要點「前項公告除應在執行出售機關門首及標售房地所在地揭示外，並由執行出售機關在當地通行報紙公告三天，但應於第一日詳載全文，以後各日摘要刊載。」、屏東縣縣有房地出售作業要點「前項公告除應在執行出售機關門首及標售房地所在地揭示外，並由執行出售機關在當地通行新聞紙公告二日，但應於首日詳載全文，次日摘要刊載，其標價達一定金額者，得在開標前五日，再摘要刊載。」澎湖縣縣有房地出售作業要點「前項公告除應在執行出售機關門首及標售房地所在地揭示外，並由執行出售機關在當地通行報紙公告三天，但應於首日詳載全文，次日摘要刊載。」、連江縣縣有房地出售作業要點「前項公告除應在本府門首及標售房地所在地揭示外，並由本府在當地通行報紙公告二天，但應於首日詳載全文，次日摘要刊載。」，可見至少須於刊載首日將標售內容全文公告於報紙，且另依刊登報紙之目的係為使繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，然若公告內容僅記載摘要，實難以使一般民眾得知其標售內容為何，遑論行使相關權利。查系爭標售公告，被告雖有將該公告有於110年6月11日、12日、15日刊登於太平洋日報三日，然卻未於公告首日將標售資訊全文刊載於報紙，是被告顯違背法定標售公告之程序甚明。
（四）綜上，被告未於報紙公告皆僅以摘要方式刊載、未公告張貼於系爭土地上所座落房屋，皆顯不符合法定方式。
四、被告應塗銷系爭土地110年10月5日權利範圍1/2之所有權（所有權人：吳辛助、登記次序0003）移轉登記，並回復原土地共有人吳土圳權利範圍1/2之所有權登記：
（一）如前所述，系爭標售公告及系爭開標紀錄之開標結果均係違法，訴願決定就原處分部分未予糾正，亦有未合，是原告訴請撤銷該部分之原處分及訴願決定，為有理由。故被告依該等違法之公告進行標售及開標後，將系爭土地權利範圍1/2之所有權移轉登記予第三人吳辛助，原告主張依據行政訴訟法第196條第1項回復原狀之規定，請求被告於原處分撤銷後，應塗銷系爭土地110年10月5日權利範圍1/2之所有權移轉登記，並回復吳土圳權利範圍1/2之所有權登記。
（二）被告稱系爭土地已經移轉給第三人，若原告請求回復，必須連同第三人一起訴訟才有辦法回復，被告現在已經沒有塗銷之權利云云，然參酌臺中高等行政法院108年度訴字第119號判決意旨，縱被告業將系爭土地移轉予第三人吳辛助，由原告依行政訴訟法第196條第1項規定，對被告提起本件訴訟，自屬有據，原告無須連同對第三人一起起訴。次參酌本院109年度訴更一字第38號判決意旨，如本院准予撤銷標售公告、開標紀錄（即原處分）後，註銷第三人系爭土地移轉證明書，則相關權利移轉登記，將因產權移轉證明書業經失效致登記之「原因關係」不存在，登記機關亦應將原移轉登記予以塗銷，實無需將第三人吳辛助列為被告。
（三）依標售作業要點16點及系爭標售公告投標須知14點規定：「標售不動產，於得標人或優先購買權人繳清應繳價款後十五日內，由標售機關發給標售證明予得標人或優先購買權人。得標人或優先購買權人身分如經地政機關審核無法取得不動產政部國有財產署北區分署解除買賣契約，無息退還已繳之價款，並撤銷原發給之標售證明書，標售標的物由標售機構另行處理。」（本院卷第56至57頁），被告有發給標售證明予第三人吳辛助，使其向地政機關辦理登記，是依前開實務見解，原告如獲勝訴判決，被告應依本件判決結果撤銷標售公告、開標紀錄（即原處分）後，註銷第三人系爭土地移轉證明書，登記機關應將移轉登記予以塗銷，並無被告所稱其無法回復之情，第三人僅是利害關係人，並無另行起訴之必要，即被告得通知第三人註銷系爭土地移轉證明書，並囑託登記機關應將原移轉登記予以塗銷。
五、原告係於民事案主張被告於本件標售予第三人前，因有上開標售程序瑕疵，故系爭土地並不符標售條件：
（一）宜蘭地政事務所於87年8月1日將系爭土地報為列管登記，102年8月28日移由宜蘭辦事處辦理標售時，應確認已合標售條件始能辦理，詎未先檢核宜蘭地政事務所依土地法第73條之1之各項通知是否均已完備，包含未檢核宜蘭地政事務所均可經由簡易查詢，即可得悉系爭土地均屬繳稅正常有人使用，繼承人原告持績20餘年來均按時繳納地價稅，且持續有使用土地情形，致未能使系爭土地之標售合法無違，故不符合標售條件。
（二）且金服公司於張貼標售公告過程中，僅須由系爭土地並未欠繳地價稅或稍事調查土地使用情形，即可知悉吳土圳繼承人之地址及土地上仍有建物使用之情，然金服公司僅以公告為之，致全部程序均未合法通知到原告，致原告所有之土地莫名遭被告所屬之宜蘭辦事處移由金服公司標售並標脫，而無從主張權利，亦無從優先承買。
（三）況且，被告於辦理逾期未登記繼承財產標售時，在有繼承人且無拋棄繼承情形下，應依民法第759條之規定，先將系爭土地移轉登記至原告等吳土圳繼承人名下再行處分標售，且金服公司未依標售作業要點第21點第2項規定，將公告張貼於系爭土地上所座落房屋。
六、並聲明：
（一）原處分（即110年6月11日台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築物改良物公告、110年7月15日台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築物開標紀錄）及該部分訴願決定均撤銷。
（二）被告應塗銷宜蘭縣礁溪鄉開蘭一段1159地號土地110年10月5日權利範圍二分之一之所有權（所有權人：吳辛助、登記次序0003）移轉登記，並回復原土地共有人吳土圳權利範圍二分之一之所有權登記。
（三）訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、關於原告就系爭土地應有部分主張優先承買權，性質上屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判之部分：
按未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍，對財政部國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售，依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件，性質上屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判（參照司法院釋字第773號解釋參照），姑不問宜蘭辦事處111年6月20日函性質上屬觀念通知，不得據為訴願之對象。況且，系爭土地應有部分係已故吳土圳之遺產，因逾期未辦理繼承登記，經宜蘭縣政府自87年8月1日起核定列冊管理期滿後，移請宜蘭辦事處辦理標售，性質上屬私法上之標賣行為，故原告依土地法第73條之1第3項前段規定主張被告未通知其行使優先購買權，仍屬私法關係所生之爭議，是訴願決定認定原告應循民事訴訟程序解決，而不得藉訴願程序請求救濟，應不予受理云云，毫無任何違背法令之處。
二、宜蘭辦事處111年6月20日函性質上為觀念通知：原告就系爭土地應有部分之拍賣結果，雖向宜蘭辦事處提出陳情，惟宜蘭辦事處111年6月20日函僅係就系爭土地應有部分之公開標售程序及過程為告知，其間並未發生權利義務關係，亦未影響原告權利之行使，性質上為觀念通知，尚無任何法律上效果可言，自不得據為訴願之對象，至為明顯（最高行政法院88年度裁字第542號裁定參照）。
三、關於原告變更請求撤銷原處分及訴願決定部分：
（一）姑不問系爭土地應有部分之系爭標售公告及系爭開標紀錄，性質上分別屬要約之引誘及承諾之表示，而不具公權力之規制性，乃屬私權關係（容後詳陳），並非行政訴訟標的法律關係。退步言之，即令系爭標售公告及系爭開標紀錄具有規制性，而為行政處分行為，但原告就系爭標售公告及系爭開標記錄並未依法提起訴願，此觀訴願決定以：「至本部以110年10月5日台財產法字第11113934400號函，請訴願人（按即原告）補正不服之函文，訴願人於同年月11日陳述書，主張不服本部111年10月5日函」之內容至明。乃原告完全未察及此，就其主張具有規制性之行政處分即系爭標售公告及系爭開標紀錄未依法提起訴願前，即遽變更請求撤銷該等處分及訴願決定，難謂適法有據。
（二）原告援引本院105年度訴字第1551號判決意旨雖持有「該公告就系爭土地之相關權利人而言，因已有對外直接發生確認系爭土地乃屬被告代為標售104年度第6批地籍釐清未能釐清權屬土地之法律效果，亦即被告已有以該公告確認系爭土地屬地籍清理條例第3條及第11條所規定代為標售之性質，……說明了主管機關將可依據地籍清理條例第11條第1項所規定取得『代為標售』私有土地之公權力，亦即說明了將產生該法律拘束力，應認係具有規制之性質，乃屬行政處分」之法律見解。惟地籍清理條例第11條第1項與土地法地第73條之1第1、2項規定之旨趣，大相徑庭，前者雖以標售公告發生確認標售土地屬地籍釐清未能釐清權屬土地之法律效果，但後者則以地政機關列冊代管15年期間仍逾期仍未聲請登記，發生公開標售之法律效果，其規範構成要件及法律效果，完全不同，自無從比附援引適用。是以，被告委由金服公司以系爭標售公告第7標號公開標售系爭土地應有部分，仍屬民法上買賣關係，其標售公告充其量僅為要約之引誘，屬觀念通知之性質，而不具確認逾期未辦理繼承登記之法律效果，不具公權力之規制性，非屬行政處分行為，觀最高法院99年度台上字第683號判決要旨至明。
（三）何況，訴外人金服公司受任處理標售系爭土地應有部分，經以110年6月10日110年度台金宜繼字第501號函檢送110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物之標售公告及投標須知，通知宜蘭縣各鄉所轉發至村里辦公室張貼標售公告及投標須知（乙證4號）後，旋即於110月11日、12日及15日在太平洋日報刊載系爭標售公告之標售日期、地點及取得標售公告之方式（乙證12號），足見被告已確實踐行標售作業要點第21點規定程序，要無疑義。
四、關於原告請求塗銷系爭土地應有部分移轉登記，並回復土地共有人吳土圳權利範圍1/2所有權登記部分：
系爭土地應有部分經公開標售後，業於110年10月5日以「買賣」為原因移轉登記予善意第三人即訴外人吳辛助，已無回復之可能，其塗銷所有權移轉登記涉及訴外人吳辛助之權益，自不符行政訴訟法第196條第1項規定回復要件，原告請求塗銷及回復登記，毫無理由。
五、並聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：如事實概要欄所述之事實，業據提出宜蘭縣政府102年8月28日府地籍字第1020137718號函及逾期未辦繼承登記土地或建物列冊管理單（見本院卷第43至47頁）、系爭標售公告（見本院卷第49至52頁）、第501批標案投標須知（見本院卷第53至57頁）、金服公司110年6月10日110年度台金宜繼字第501號函（見本院卷第59頁）、金服公司110年7月79日110年度台金宜繼字第501號函（見本院卷第61至62頁）、系爭開標紀錄（見本院卷第65至67頁）、金服公司110年8月17日110年度台金宜繼字第501號函（見本院卷第69頁）、原告於111年6月6日陳情狀（見本院卷第75至77頁）、宜蘭辦事處111年6月20日函（見本院卷第35至36頁）、系爭土地土地建物查詢資料（見本院卷第71頁）、訴願決定（見本院卷第13至17頁）等本院卷所附證物為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：
一、本院就本件有無審判權？本件究係因公法或私權所生之爭議？系爭標售公告及系爭開標紀錄有無行政處分之法律性質？
二、系爭土地是否已符合土地法第73條之1第1項、第2項前段規定之拍賣條件？
伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一）地籍清理條例第11條規定：「第十七條至第二十六條、第三十二條及第三十三條規定之土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前二項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」
（二）（89年1月26日修正公布之）土地法第73條之1規定：「（第1項）土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。（第2項）前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。（第3項）依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。（第4項）標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。（第5項）第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。」
（三）（111年6月22日修正公布之）土地法第73條之1規定：「（第1項）土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。（第2項）前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。（第3項）依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。（第4項）標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。（第5項）第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。」
（四）司法院釋字第773號解釋：「未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍，對財政部國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售，依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件，性質上屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判。」
（五）以下作業要點、作業程序核乃執行母法（土地法第73條之1）之技術性、細節性行政規定，與立法意旨相符，且未逾越母法之限度，行政機關予以適用，自無違誤：
1、標售作業要點第1點規定：【一、為執行土地法第七十三條之一（以下簡稱本條）第二項至第五項規定之標售等作業，特訂定本要點。】
2、（109年11月16日修正發布，109年11月27日生效之）標售作業要點第5點規定：【五、執行機關辦理標售時，應於標售公告一併明示下列事項：（一）繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。其願優先購買者，應於決標後十日內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向執行機關提出申請；未於規定期限內申請者，視為放棄優先購買權。（二）設有他項權利者，於標售清冊備註欄加註「由得標人繼受該他項權利之所有負擔」。
（三）權屬同一之土地及建物，列冊管理期間不同，僅就已移送標售之土地或建物辦理標售作業時，應加註說明。前項標售公告期間為三十日，並應抄送原列冊管理之直轄市、縣（市）地政機關、土地或建物所在之轄區登記機關（以下簡稱登記機關）及登記有案之他項權利人。第一項第一款保證金按其主張優先購買範圍占列標土地總面積比例並乘以投標保證金；相關證明文件應包括身分證明、使用不動產之權利證明及使用範圍圖。】
3、（109年11月16日修正發布，109年11月27日生效之）標售作業要點第21點規定：【二十一、第五點之標售公告及第十九點之徵詢異議公告，執行機關除刊登報紙及揭示於機關門首外，並應檢送下列單位代為張貼：（一）土地或建物所在地登記機關。（二）土地或建物所在地鄉（鎮、市、區）公所及村（里）辦公處。（三）土地或建物登記謄本所載被繼承人住所地鄉（鎮、市、區）公所。但無從查明或住所地為國外者，不在此限。建物登記謄本載有門牌資料者，執行機關應一併提供門牌資料及標售公告，送請建物所在地之村（里）辦公處，協助張貼標售公告於門牌處所。】
4、標售作業程序第1點規定：【一、財政部國有財產署（以下簡稱本署）為依照國有財產法第五十三條、第五十四條及同法施行細則有關規定標售國有非公用不動產，特依同法施行細則第七十四條之規定，訂定本作業程序。】
5、標售作業程序第4點規定：【四、標售公告（視為要約之引誘，但對出價最高之投標人，除別有保留外，應視為要約），以實貼於標售機關公告（布）欄者為準，其內容應載明下列事項：（一）法令依據。（二）不動產標示及面積。（三）都市計畫使用分區或非都市土地使用分區及使用地類別。（四）標售底價及投標保證金（以下簡稱保證金）金額。（五）開標日期及地點。（六）價款繳納期限及繳付方法：除另有規定外，得標人應於開標之次日起五十日內一次繳清全部價款。（七）點交期間：標售機關於得標人繳清全部價款後，應於十五日內辦理點交。但得標人自費鑑界者，不在此限。（八）點交方式：1.以書面點交為原則，並於點交紀錄「其他事項」欄記載「書面點交完竣」。按現狀標售或視為空地標售者，應於標售公告備註欄敘明現狀，並註明「以書面方式按現狀點交，地上物概由得標人自理。」2.標售不動產為原管理機關看管者，由原管理機關辦理點交事宜，並應於標售公告註明。（九）領取投標須知、投標單、投標專用標封之時間、地點。
（十）備註欄註明其他有關事項：1.標售建物：基地不屬國有者，應載明基地權屬。2.標售基地：建物不屬國有者，應載明建物權屬。3.有關優先購買權之規定。4.其他事項。前項公告應在標售機關所在地通行報紙摘要刊載三天，並於標售機關網站公告。】
（六）第501批標案投標須知第14點：「十四、標售不動產，於得標人或優先購買權人繳清應繳價款後十五日內，由標售機關發給標售證明予得標人或優先購買權人。得標人或優先購買權人身分如經地政機關審核無法取得不動產政部國有財產署北區分署解除買賣契約，無息退還已繳之價款，並撤銷原發給之標售證明書，標售標的物由標售機構另行處理。」
二、公法部分：
（一）本院就本件公法部分有審判權，系爭標售公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」中關於「標售之決定」部分，具有行政處分之法律性質：
１、按「有管轄權之機關不因將其權限之一部委任或委託其他機關辦理，而發生喪失管轄權之效果；縱其未將委任或委託之權限收回，仍得自行受理人民之申請案並為准駁之決定」（最高行政法院96年判字第1916號判決參照），系爭土地土地持分1/2，登記所有權人為吳土圳（歿），被告雖委託台灣金融資產服務股份有限公司辦理系爭標售，但系爭標售公告中「依據：土地法第73條之1第2項」關於「標售之決定」部分，具有行政處分之法律性質，仍屬被告之行政處分。
２、被告雖主張地籍清理條例第11條第1項與土地法第73條之1第2項規定之旨趣，大相徑庭，前者雖以標售公告發生確認標售土地屬地籍釐清未能釐清權屬土地之法律效果，但後者則以地政機關列冊代管15年期間仍逾期仍未聲請登記，發生公開標售之法律效果，其規範構成要件及法律效果，完全不同，自無從比附援引適用。被告委由金服公司以系爭標售公告第7標號公開標售系爭土地應有部分，仍屬民法上買賣關係，其標售公告充其量僅為要約之引誘，屬觀念通知之性質，而不具確認逾期未辦理繼承登記之法律效果，不具公權力之規制性，非屬行政處分行為，觀最高法院99年度台上字第683號判決要旨至明。即令系爭標售公告及系爭開標紀錄具有規制性，而為行政處分行為，但原告未補正不服之內容，未合法提起訴願，其起訴不合法云云。
３、惟依（89年1月26日修正公布之）土地法第73條之1規定：「（第1項）土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。（第2項）前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。……」，可知該條規定公開標售之標的乃是「權屬明確的土地」，與地籍清理條例規定清理標的為「權屬不明土地」，二者法律規範內容固不相同，但前揭「權屬明確的土地」，仍須符合１「自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記」、２「該管直轄市或縣市地政機關已公告繼承人於三個月內聲請登記」、３「地政機關已予以列冊管理」、４「並無不可歸責於聲請人事由期間可予扣除」、５「列冊管理期間須滿十五年」、６「須列冊管理滿十五年仍未聲請登記」等要件，立法者始賦予代為標售私有土地之公權力。是系爭標售公告系爭土地之面積、土地使用情形、標售底價、受理投標期間、開標時間、地點、得參與投標之對象及優先購買權之內容，予以公告周知，則該公告對於得參與投標之不特定對象，固為要約之引誘，屬觀念通知性質。然於此同時，該公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分，就系爭土地之相關權利人而言，因已有對外直接發生「確認系爭土地乃屬符合前揭土地法第73條之1第1項、第2項前段標售要件之土地（含系爭土地）」之法律效果，亦即被告已有以該公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分，確認系爭土地屬於土地法第73條之1所規定可得標售之土地性質。申言之，上開公告記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分，係確認系爭土地符合「前揭標售6項條件」，此種條件之認定，說明了被告將可依據土地法第73條之1第1項、第2項前段所規定取得「代為標售」私有土地之公權力，亦即說明了將產生該法律拘束力，應認係具有規制之性質，屬行政處分。
４、從而，原告不服系爭公告，提起訴願，遭訴願決定不受理後，依法提起本件撤銷訴訟，併提起給付訴訟（即請求被告應塗銷宜蘭縣礁溪鄉開蘭一段1159地號土地110年10月5日權利範圍二分之一之所有權移轉登記，並回復原土地共有人吳土圳權利範圍二分之一之所有權登記）救濟，經核於法尚無不合。訴願決定逕以標售系爭土地之行為，概屬私法關係，遽認原告提起訴願為不合法而為訴願決定不受理，尚嫌率斷。且原告於訴願之不服理由已載明「……就宜蘭縣礁溪鄉開蘭一段第地號土地之應撤銷標售。」（詳財政部訴願案卷第17頁）及訴願內容係主張本件標售公告未送達訴願人而有程序不合法之情形（詳財政部訴願案卷第19頁、21頁），而主張撤銷本件標售。可知，原告訴願時主張撤銷之處分為「代標售公告及開標紀錄之開標結果」。且訴願之不服理由亦載明：【(一)宜蘭辦事處應准予訴願人就系爭土地之標售有優先承買程序，如無法補正，應撤銷系爭土地標售案，……。(三)地政機關可否將系爭土地移請國有財產署公開標售，仍應審酌繼承人「未申報繼承登記有無正當理由」，惟標售機關自始至終均未通知繼承人，如何得知繼承人未辦繼承登記有無正當事由，系爭土地在有繼承人情形下，標售機關未通知繼承人，其適法性自有疑慮。(四)地政機關移送時須盡力去查核繼承人地址，本件地政機關如已依規定查核，國產署宜蘭辦事處接獲案件時，即有吳土圳繼承人地址可為書面通知，然訴願人均未接獲通知，本件不應進入標售階段。……】等語，可知原告除爭執就系爭土地之標售有優先承買權外，並主張系爭土地不符合可標售之條件，難謂未經合法訴願程序，原告提起本件撤銷訴訟部分，既經合法訴願程序，應由本院為實體審理，合先敘明。
（二）系爭土地已符合土地法第73條之1第1項、第2項前段規定之拍賣條件：
原告雖主張被告僅將系爭標售公告檢送予宜蘭縣各鄉鎮市公所並轉發至村里辦公室，卷內並未見系爭標售公告有刊登於標售機關所在地通行報紙之證據；另刊登報紙之目的係為使繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，然若公告內容僅記載摘要，實難以使一般民眾得知其標售內容為何，遑論行使相關權利。是就標售公告刊載新聞紙方式，宜蘭縣雖無要點及相關法規明文，然應類推適用桃園市市有非公用不動產出售作業要點「前項公告應在本府及標售不動產所在地區公所公告欄揭示，並在當地通行報紙公告二日，首日應詳載全文，次日可摘要刊載。」之規定（相同規定見南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、澎湖縣、連江縣），系爭標售公告，被告雖有將該公告有於110年6月11日、12日、15日刊登於太平洋日報三日，然卻未於公告首日將標售資訊全文刊載於報紙，違背標售作業要點第21點。又標售作業要點第21點第2項規定，於有門牌資料之時，標售公告即須張貼於門牌處所，系爭土地上尚有房屋存在（見本院卷第257-259頁之原證1），金服公司即應類推適用該規定在該屋張貼公告，系爭土地拍賣過程中既有明確繼承人可收受送達之地址或明確房屋可張貼公告，金服公司於標售過程中自應送達，至少亦應類推適用本項規定，於系爭土地上房屋張貼標售公告，均未依法作為，故本件標售過程未合法通知原告，自不合法云云。
（三）惟查：
１、就土地法第73條之1第2項前段所規範之標售「內容」，應區分為「標售之決定」，及「標售之執行」。標售之決定所生效力，將使財政部國有財產署取得土地法第73條之1第1項、第2項前段代為標售私有土地之公權力，屬公法關係；另標售之執行，參標售作業要點第5點所載標售公告應明示之事項，及我國實務對於標售行為所採私權行為說之見解，屬私法關係。又對於「標售之決定」、「標售之執行」之「公告方式」，亦應各自分別歸屬其公法、私法關係，先予說明。
２、原告主張系爭土地不符合土地法第73條之1第1、2項前段規定之拍賣條件，其主張「標售機關自始至終均未通知繼承人」之部分，有涉及「系爭土地是否已符合土地法第73條之1第1、2項前段規定」（詳後），及原告所主張系爭標售公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分「未刊登報紙」、「未於公告首日將標售資訊全文刊載於報紙」、「未張貼於門牌處所」，依前開所述，屬對於「標售之決定」的「公告方式」所為之爭執，亦涉及公法爭議。至於系爭土地是否符合：１「自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記」、２「該管直轄市或縣市地政機關已公告繼承人應於三個月內聲請登記」、３「地政機關已予以列冊管理」、４「並無不可歸責於聲請人事由期間可予扣除」、５「列冊管理期間已滿十五年」、６「已列冊管理滿十五年仍未聲請登記」等要件，原告並未加以爭執。
３、按「在撤銷訴訟中，行政法院係基於事後審查之地位，判斷系爭行政處分是否於作成時即屬違法，使其溯及既往地失效，故原則上應以「行政處分作成時」之事實或法律狀態，作為行政處分違法與否之判斷基準時點」（最高行政法院111年度上字第570號判決參照），111年6月22日修正公布之土地法第73條之1第1項固規定「列冊管理前應以『書面通知繼承人』」，同條第2項規定「由地政機關『書面通知繼承人』及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售」，但本件110年6月11日系爭標售公告作成時處分時之（89年1月26日修正公布之）土地法第73條之1並無此規定，而撤銷訴訟中，原處分是否違法，應依「原處分作成時之法律」即89年1月26日修正公布之土地法第73條之1為判斷。又所謂多階段行政處分，指行政機關作成行政處分，須其他機關參與並提供協力，否則構成要件即屬不備，無法發生執行力與拘束力。本件被告系爭標售公告有關公法效力部分，有涉及「地政機關已公告繼承人於三個月內聲請登記」、「地政機關已予以列冊管理」者，並非被告之作為，而係地政機關之作為，此部分應可認定為多階段行政處分，被告系爭標售公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分，乃為最後階段之處分，且系爭標售公告才對外發生效力，自不必以地政機關為被告。是系爭標售公告作成前，縱地政機關或被告未以書面通知繼承人，系爭土地亦已符合土地法第73條之1第1項、第2項前段規定之拍賣條件，被告系爭標售公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分，並無違誤，原告主張，尚不足採。
４、至原告主張系爭標售公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分「未刊登報紙」、「未於公告首日將標售資訊全文刊載於報紙」、「未張貼於門牌處所」，依前開所述，係屬對於「標售之決定」的「公告方式」提出爭執，屬公法關係。經查，訴外人金服公司受任處理標售系爭土地應有部分，業於110年6月10日以110年度台金宜繼字第501號函，檢送110年度第501批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物之標售公告及投標須知，通知宜蘭縣各鄉所轉發至村里辦公室張貼標售公告及投標須知（見本院卷第59頁之乙證4號），並於110月11日、10月12日及10月15日在太平洋日報刊載系爭標售公告之標售日期、地點及取得標售公告之方式（見本院卷第177-182頁之乙證12號），並未違反標售作業要點第21點規定程序。且標售作業要點第21點並未規定「在當地通行報紙刊登時，首日應詳載全文」，被告未於首日報紙詳載全文，自未違反標售作業要點第21點規定，尚無「類推適用」桃園市、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、澎湖縣、連江縣標售要點之必要。再者，標售作業要點第21點規定「第五點之標售公告及第十九點之徵詢異議公告，執行機關除刊登報紙及揭示於機關門首外，並應檢送下列單位代為張貼：（一）土地或建物所在地登記機關……建物登記謄本載有門牌資料者，執行機關應一併提供門牌資料及標售公告，送請建物所在地之村（里）辦公處，協助張貼標售公告於門牌處所。」，乃指「標售物為建物，且該建物登記謄本載有門牌資料者」，本件標售物為系爭土地之「應有部分」，並非建物，並無須張貼標售公告於系爭土地上之門牌處所，系爭標售公告中記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分，亦未違反標售作業要點第21點規定。
５、依前述可知，89年1月26日修正公布之土地法第73條之1第2項前段「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。」關於「標售之決定」（包含該部分公告方式），係規範公法法律關係，另有關「標售之執行」（包含該部分公告方式）則屬私法關係。又該項後段「繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。」，所規範「於標售後喪失其『占有之權利』」，係指民法第943條第1項「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。」所定之占有權利；又「土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。」之法文，參諸民法第425條「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」之不動產租賃物所有權移轉不破租賃五年期限規定，為規範逾期未聲請繼承登記之土地或建物，經地政機關移請國有財產署公開標售前，已成立於該筆土地或建物之租賃契約，於標售後之存續期限。爰上述民法規定可知，89年1月26日修正公布之土地法第73條之1第2項後段係針對占有權利、租賃契約等民事私法關係所為之規範。
（四）綜上，系爭標售公告有關公法（即記載「依據：土地法第73條之1第2項」部分，係指該項前段關於標售之決定部分，另關於標售之執行及該項後段部分，則係指民事私法關係），並無違誤，訴願決定理由雖有未洽，結論並無不同，並無撤銷之必要，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
三、原告其餘之訴部分：
（一）按「公法上之爭議，除法律別有規定外，得依本法提起行政訴訟。」行政訴訟法第2條定有明文。又我國關於行政訴訟與民事訴訟之審判，依現行法律之規定，係採二元訴訟制度，分由不同性質之法院審理。關於因公法關係所生之爭議，由行政法院審判，因私法關係所生之爭執，則由普通法院審判（司法院釋字第448號解釋意旨參照）。準此可知，依行政訴訟程序審理之訴訟標的為公法關係之爭議，至於私法關係所生之爭執，則由普通法院依民事訴訟程序審理。當事人如就行政法院無審判權之私法爭議事件，誤向行政法院提起行政訴訟時，依行政法院組織法第47條準用法院組織法第7條之3第1項前段規定：「法院認其無審判權者，應依職權以裁定將訴訟移送至有審判權之管轄法院。」（原行政訴訟法第12條之2關於無受理訴訟權限之移送管轄規定，因配合法院組織法增訂第7條之2、第7條之3規定，業已於110年12月8日修正刪除），行政法院應依職權裁定移送至有審判權之管轄法院。我國關於行政訴訟與民事訴訟之審判，依現行法律之規定，係採二元訴訟制度，分由不同性質之法院審理。關於公法關係所生之爭議，由行政法院審判，因私法關係所生之爭執，則由普通法院審判。是行政法院審判權對象乃公法性質之爭議，個案爭議如屬私法性質，則應循民事訴訟程序請求救濟，始為適法。次按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，復為民事訴訟法第10條第2項所明定。是因私權爭執，屬不動產涉訟而誤提起行政訴訟者，行政法院應依職權移送有受理權限之民事法院管轄。又「未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍，對財政部國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售，依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件，性質上屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判。」，業經司法院釋字第773號解釋闡述在案。
（二）本件原告之訴除系爭標售公告中「依據：土地法第73條之1第2項」前段部分，關於「標售之決定」（包含該部分之公告方式）具有行政處分之法律性質外，因我國實務對於標售採私權行為說，關於「標售之執行」（包含該部分之公告方式）、開標紀錄，與占有權利、租賃契約、優先購買權等爭議，以及被告應否塗銷系爭土地二分之一之所有權移轉登記，並回復原土地共有人吳土圳權利範圍二分之一之所有權登記，性質上均屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判，又系爭土地位在宜蘭縣礁溪鄉，依首揭規定，自屬臺灣宜蘭地方法院管轄。本應依職權裁定將本件訴訟上開所示私法關係部分，移送至有受理訴訟權限之臺灣宜蘭地方法院民事庭審理，今以更慎重之判決程序移送之。
四、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告有關公法部分之訴為無理由，原告其餘之訴移送臺灣宜蘭地方法院民事庭，依行政訴訟法第98條第1項前段、行政法院組織法第47條、法院組織法第7條之3第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 2 日
審判長法 官 陳心弘
法 官 林妙黛法 官 畢乃俊
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 112 年 11 月 2 日
書記官 李依穎