臺灣臺北地方法院行政訴訟判決 104年度簡字第110號原 告 四通房屋仲介有限公司代 表 人 廖健雄被 告 臺北市政府地政局代 表 人 李得全訴訟代理人 陳怡如
劉淑珍上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國104年3月12日府訴二字第00000000000 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告為不動產經紀業者，受託出租門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○號4樓之建物（下稱系爭建物），前經民眾於103年11月間向被告檢舉，原告在591房屋交易網站刊登之「國館旁全新裝潢附20坪大露臺稀有物件（物件編號：R0000000）」租屋廣告（下稱系爭租屋廣告）有地址不符之情事，案經被告以民國103年11月11日北市地權字第000000000000 號函通知原告於文到15日內以書面陳述意見，嗣經原告於同年月14日提供系爭建物之委託租賃契約書，並回復稱：「原不動產資訊略有錯誤，現登錄新的正確資訊，並在591 網站提出更正啟事」等語。被告審認原告在系爭租屋廣告上刊登之建物地址為「臺北市○○區○○○路○○號」，與受託出租之系爭建物事實上地址不符，違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，而原告係第1次違反該條例規定，乃依同條例第29條第1項第3款及臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準（下稱統一裁罰基準）第2點丙類違規事件9 之規定，以103年11月11日北市地權字第00000000000 號裁處書（下稱原處分）處原告新臺幣（下同）6 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願復經駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張：原告職員因對網路不熟，致將系爭建物門牌號碼鍵入錯誤，此錯誤對原告業務無益，原告並無誤導或欺騙消費者之意圖，實際上也無「臺北市○○區○○○路○○號」之地址，故無影響該戶所有權人權利，原告非惡意刊登不實廣告，發現後也迅速更正。故原告雖確有廣告與事實不符之情，但被告以此裁處罰鍰6 萬元，未先予警告，實屬過重，訴願決定未予糾正，亦有未合等語。並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告則以：本件係經民眾檢舉原告於591 房屋交易網刊登之系爭租屋廣告疑地址與事實不符，經伊於103 年11月11日函請原告提出說明並提供委託租賃契約書影本，嗣由原告提供系爭建物之委託租賃契約書，並回復稱：「原不動產資訊略有錯誤，現登錄新的正確資訊，並在591 網站提出更正啟事」等語。因系爭建物事實上之門牌與廣告刊登住址確有不符，原告復為經許可始得執業之專門行業，基於業務所需，本應具專業知識，並有相當之瞭解與較高之注意義務，卻仍有廣告內容與事實不符之情事，違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定明確。至刊登內容是否確有其址，與不動產經紀業應負之行政法上義務無涉，亦不因是否影響第三人權利而異其結果，而裁處原告罰鍰6 萬元，也係法定最低之罰鍰額度，並無不法等語答辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件事實概要欄所述之事實，有系爭建物不動產委託出租契約書、系爭租屋廣告，被告103年11月11日北市地權字第000000000000 號請原告限期內以書面陳述意見函，原告回復說明及其網路更正廣告（物件編號：R0000000）、原處分、訴願決定書等件附卷可稽，且原告為不動產經紀業者，其對系爭租屋廣告內容所示租屋地址，與其受託出租之系爭建物實際上地址不符，並不爭執，經參酌卷附系爭租屋廣告與系爭建物不動產委託出租契約書、被告查詢之臺北市不動產數位資料庫所示系爭建物與「臺北市○○區○○○路○○號」之登記情形，確實不同，是可認系爭租屋廣告內容就系爭建物確有地址與事實不符之情，應堪信為真實。故本件爭點為：被告依不動產經紀業管理條例第29條第1項第3款及統一裁罰基準規定，裁處原告罰鍰6 萬元，此處罰及其裁量是否適法有據？
五、本院之判斷：
（一）不動產經紀業管理條例第21條第1項、第2項規定：「（第
1 項）經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。（第2 項）前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」又經紀業違反同條例上開規定者，應處新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並經該條例第29條第1項第3款規定明確。再被告所發布之統一裁罰基準為被告本於職權，依其行政目的，將違反不動產經紀業管理條例之行為，依行為類別與行為對不動產交易秩序及不動產交易市場健全發展之影響程度，作不同之糾正處遇或直接按情節處罰之裁量基準性質的行政規則。其中第2 點丙類第9 項違規事件，即「經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並不相符，或未註明經紀業之名稱」，與同點甲類之違規事件雖有不同，以有違規情事者，即直接依同一年度違規行為次數，在不同額度範圍內處以罰鍰，不須如甲類違規事件採「先糾正再處罰」原則（亦即先以書面通知限期改正，殆其未改正才處以罰鍰）。本院斟酌：統一裁罰基準第2 點甲類所列者，乃違反不動產經紀業管理條例第12條、第18條、第20條或第27條之行為，此等或係經紀業未依規定將經紀人到職或異動情形報主管機關備查，或未於營業處所明顯處揭示經紀業之相關許可文件或證書，或未揭示報酬標準與收取方式，或加盟經營者未予標明，或拒絕主管機關檢查業務之行為，僅係針對不動產經紀人之備查監督管理，或其營業外觀形式，或經紀業應配合主管機關檢查業務之管理性要求，該等違法行為對不動產交易者權益或交易秩序影響程度較低，故在統一裁罰基準中，採先糾正再處罰原則；相對於此，第2 點丙類第9 項違規事件所列「經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並不相符，或未註明經紀業之名稱」等，則與不動產交易大眾權益直接相關，對不動產交易秩序影響程度亦高。尤其不動產交易標的金額龐大，對交易人財產權益影響甚鉅，不動產經紀業亦須特別經主管機關許可始得營業（不動產經紀業管理條第5 條參照），而廣告係對不特定之市場上交易相對人所發布，具引誘市場潛在交易相對人，激發其交易動機，促其依廣告內容進行交易之公開表示。廣告內容若與事實不符者，即係在不動產交易市場上發布足以令人作成錯誤交易決定之訊息，不僅易使接觸廣告之不特定潛在交易相對人在接收錯誤資訊下，作成錯誤之締結交易準備，或甚至直接作成錯誤之交易決定判斷。故同條例第21條第2 項規定，本寓含維護交易大眾能信賴不動產經紀業所提供不動產交易資訊正確性之權益，並以此形塑不動產交易經紀之正當市場競爭秩序。故統一裁罰基準第2點丙類第9項違規事件不採同點甲類之「先糾正再處罰」原則，而按同一年度違規行為次數，直接處不同額度範圍之罰鍰等情，本院認此規定出於類同案情不同個案間適用法律裁罰避免恣意之考量，在顧及各不同類之違反不動產經紀業管理條例行為，彼此間應受責難程度與所生影響各有不同，且對於前已有違法紀錄，卻再為相同違法之行為人，有其較高之可責難性，而予公平適當之合理差別待遇，與行政罰法第8 條所定裁處罰鍰應審酌之裁量因素相合，此等裁罰基準性規範，與實質平等原則尚難認有間，非法所不許，應得為被告援用以辦理具體個案違規行為處罰裁量之基本準繩（此基本準繩之上，於個案裁罰具體額度決定時，仍應視個案情節為進一步之合義務裁量，自不殆言）。
（二）行政罰法第7條規定：「（第1項）違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。（第2 項）法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」查原告自承其職員因不諳網路使用，而在591 租屋網路上鍵入系爭建物錯誤之門牌號碼地址，致原告刊登之系爭租屋廣告內容與事實不符，此由原告受僱人過失所違反不動產經紀業管理條例之行為，足以推定原告組織之過失，且本院也查無其他證據足以推翻原告過失之事實。是被告自得就原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，依同條例第29條第1項第3款規定予以裁處行政罰鍰。而原告乃第1 次遭查獲有此等違章行為，依同條例第29條第1項第3款及統一裁罰基準第2點丙類第9項違規事件所列，原得處6 萬元以上15萬元以下罰鍰。原處分裁處6 萬元之罰鍰，已係統一裁罰基準所定裁罰額度範圍內，最低度之罰額。此裁量結果，與原告主觀上僅一時疏誤之過失情節，及其行為錯誤迅即更正而對不動產交易秩序影響輕微之程度，實屬相當，也無明顯不合比例之情；至原告所登不實之不動產交易廣告，縱實際上並無「臺北市○○區○○○路○○號」之建物，但參照前述說明，仍足使不動產經紀業管理條例第21條第2 項所寓含維護交易大眾信賴經紀業提供正確交易資訊之權益，及經紀業之正當市場競爭秩序，受到破壞，此與有無該建物所有權人權利受害，或原告有無違法之意圖或故意無關。原告以其並無違法意圖與故意，且建物地址實際上不存在，未造成他人損害為由，主張應先警告糾正，不應立即裁罰云云，實不足構成本件原處分裁罰有違反合義務裁量之正當依據。相對於此，被告原處分裁罰，不僅於法有據，且無證據顯示有逾越法規授權裁量範圍之裁量逾越，或裁量怠惰，或有何不當聯結、違反比例原則或平等原則之裁量濫用等的裁量瑕疵存在，於法並無不合，應予維持。
六、綜上所述，原告主張並非可採，被告認原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，依同條例第29條第1項第3款及統一裁罰基準規定，以原處分裁處原告罰鍰6 萬元，其認事用法，並無違誤，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
行政訴訟庭 法 官 梁哲瑋
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本），逾期未提出者，勿庸命補正，即得依行政訴訟法第245條第1項規定以裁定駁回。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 蔡凱如