臺灣臺北地方法院行政訴訟判決 106年度簡字第273號
107年4 月26日辯論終結原 告 現代物業經紀股份有限公司代 表 人 謝美羽被 告 臺北市政府地政局代 表 人 李得全訴訟代理人 陳金同
陳怡如周映彤上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府
106 年8 月28日府訴二字第10600138400 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、事實概要：原告員工於民國105 年12月19日前之某日，在591房屋交易網站（網址為https://sale.591.com.tw/sale-detail-0000000.html ，下稱系爭網站），刊登標題為「新莊副都心◎遠雄新宿高樓景觀賠售兩房」，內容為出售法定用途為「住家用」之新北市新莊區遠雄新宿B6棟19樓房屋（下稱系爭房屋）售屋廣告（物件編號：S0000000號）（下稱系爭廣告）。嗣被告於106 年2 月23日以原告於系爭網站刊登系爭廣告，載明房屋用途為「住家用」，與系爭房屋使用執照核准之法定用途為「一般事務所」不符，且係105 年第
1 次違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第21條第
2 項規定，依同條例第29條第1 項第3 款、臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準（下稱系爭裁罰基準）第2 點丙類違規事件9 規定，以北市地權字第00000000000 號裁處書（下稱原處分）對原告裁處新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，原處分並於同年3 月1 日對原告為送達。原告不服原處分，於同年月29日提起訴願，經臺北市政府於106 年8 月28日以府訴二字第10600138400 號訴願決定書駁回其訴願，該訴願決定並於同年月30日對原告為送達；原告不服該訴願決定，於同年10月27日向本院提起行政訴訟。
二、原告起訴主張：原告雖有違反管理條例第21條第2 項規定之情事，惟原告於105 年11月10日與訴外人李心亮簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭契約）時，李心亮未提供系爭房屋之使用執照，而當時樣品屋之裝潢為住家格局，遠雄新宿廣告標題亦記載住家建築，原告依李心亮所述系爭房屋為住宅及所提供之資料，無任何懷疑而依照程序進行，並於105 年12月19日製作廣告時同步進行查證，故原告並無違反行政法上義務之故意或過失等語，並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告則以：原告與委託人於105 年11月10日簽立系爭契約時，系爭房屋之使用執照已於同年3 月21日核准，且載明法定用途為「一般事務所」，原告為不動產經紀業者，即應瞭解並遵循管理條例等相關法令，原告於刊登系爭廣告前，亦已製作不動產說明書，該說明書中並附有使用執照，原告自應依使用執照上所載內容刊登廣告，而非依照委託人之說明刊登。又依不動產經紀業廣告處理原則第4 點規定，未容許經紀業與委託人簽立委託契約書後，可不就物件內容等事實先予查證，逕依契約內容刊登廣告，俟事後發現與事實不符再行更正，則原告於系爭廣告刊載建物用途為「住家用」，與事實不符，原處分對原告裁罰核無違誤，原告之訴為無理由，應予駁回等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實（見本院卷第143 至144 頁，並按時間順序調整編號次序）：
㈠、新北市政府工務局於105 年3 月21日核發105 莊使字第121號使用執照（下稱系爭使用執照），系爭使用執照附表並載明系爭房屋使用用途為「G2一般事務所」（見原處分可閱卷第55至64頁）。
㈡、原告於105 年11月10日與李心亮簽立系爭契約，約定李心亮自105 年11月10日起至售出為止，委託原告出售位於新北市新莊區遠雄新宿A7棟5 樓及系爭房屋之預售屋（見原處分可閱卷第19至24頁）。
㈢、原告員工於105 年11月15日製作系爭房屋之不動產說明書，其內附有新北市政府工務局核發之系爭使用執照（見原處分可閱卷第41至54頁）。
㈣、原告員工於105 年12月19日前之某日，在系爭網站刊登系爭廣告，被告於105 年12月19日列印系爭廣告時，系爭廣告之瀏覽人數為202 人，收藏人數為0 人（見原處分可閱卷第8至9 頁）。
㈤、嗣被告於106 年2 月23日以原告於系爭網站刊登系爭廣告，載明房屋用途為「住家用」，與系爭房屋使用執照核准之法定用途為「一般事務所」不符，且係105 年第1 次違反管理條例第21條第2 項規定，依同條例第29條第1 項第3 款、系爭裁罰基準第2 點丙類違規事件9 規定，以原處分對原告裁處6 萬元罰鍰，原處分並於同年3 月1 日對原告為送達。原告不服原處分，於同年月29日提起訴願，經臺北市政府於
106 年8 月28日以府訴二字第10600138400 號訴願決定書駁回其訴願，該訴願決定並於同年月30日對原告為送達；原告不服該訴願決定，於同年10月27日向本院提起行政訴訟（見本院卷第11、33至37、39至49頁、訴願卷不可閱卷第11、
110 、174 頁）。
五、本院之判斷：按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；經紀業違反本條例第21條第2 項規定者，處6 萬元以上30萬元以下罰鍰，管理條例第21條第1 、2 項、第29條第1 項第3 款分別定有明文。原告固不爭執其有刊登廣告不實之情事，惟主張其係依委託人李心亮所述及提供之資料刊登系爭廣告，並無故意或過失等語，則本件主要爭點厥為：㈠、行政罰主觀責任條件之定義；㈡、原告有無違反行政法上義務之故意或過失；㈢、原處分有無違法。茲就上開爭點析述如后：
㈠、行政罰主觀責任條件之定義：按違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰，行政罰法第7 條第1 項規定甚明。再按，行為人對於構成犯罪之事實，明知並有意使其發生者，為故意；行為人對於構成犯罪之事實，預見其發生而其發生並不違背其本意者，以故意論；行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意者，為過失；行為人對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者，以過失論，刑法第13條、第14條分別定有明文。關於行政罰之故意、過失主觀責任條件，行政罰法並無相關定義性規範，亦無類似民法抽象輕過失及具體輕過失之規定（參民法第220 條、第223 條），參以刑罰係以國家刑罰權之行使，處罰人民違反刑法上之禁止或誡命規範，與行政罰係處罰人民過去違反行政法上義務之行為相類似，則就行政罰之故意、過失定義，解釋上自可準用前開刑法第13條、第14條之規定。
㈡、原告有違反行政法上義務之過失：原告雖一再主張其無刊登廣告與事實不符之故意或過失云云。惟查：
⒈原告於105 年11月15日就系爭房屋製作不動產說明書時，該
說明書內已檢附系爭使用執照存根乙節，有不動產說明書1份可參（見原處分卷可閱卷第40至54），雖該不動產說明書內未一併檢附系爭使用執照附表，惟由系爭使用執照基地概要地址欄載明「新北市○○區○○里○ 鄰○○○道○ 段○○號
3 樓等（如附表）」，以及建物概要層棟戶數欄記載「地上27層、地下4 層、1 幢、2 棟、296 戶」等內容，即可知系爭使用執照尚有詳細載明各戶地址及使用用途之附表。原告既係專門負責經營不動產仲介經紀業之公司，且自91年3 月22日起即經臺北市政府核准設立登記，有公司基本資料查詢明細1 份存卷可按（見本院卷第87頁），而系爭使用執照於
105 年3 月21日即經新北市政府工務局核發，亦為兩造所不爭執（見不爭執事實㈠），則原告與李心亮簽立系爭契約時，自應知悉其得請委託人李心亮提供詳細之系爭使用執照附表核對，或向新北市政府工務局查詢確認系爭房屋之使用用途。
⒉況新北市政府工務局就系爭使用執照公告上網日期，向被告
函覆民眾於領得系爭使用執照日後，即可循建管便民服務資訊網之網路系統，查詢系爭使用執照之相關資訊，而系爭使用執照則係於105 年3 月23日領照乙節，有新北市政府工務局107 年4 月12日新北工施字第1070664110號函及所附系爭使用執照存根為憑（見本院卷第123 至138 頁），原告亦不爭執系爭使用執照於105 年3 月23日即得在網路上查詢（見本院卷第142 頁），益徵原告於105 年11月10日與李心亮簽立系爭契約時，即可以網路查知系爭房屋之使用用途，至臻明灼。
⒊參以系爭使用執照附表載明系爭房屋之用途為「G2一般事務
所」，系爭使用執照上復未加註系爭房屋免辦理變更使用執照即可供住宅使用等情，有新北市政府工務局使用執照附表存根在卷可佐（見本院卷第128 、137 頁），顯見系爭房屋專供一般事務所使用，而非供住宅使用甚明。原告與李心亮於105 年11月10日簽立系爭契約後，未向新北市政府工務局函詢系爭房屋得否供住宅使用，亦未請新北市政府工務局提供系爭使用執照附表或自行上網查詢，即逕自於同年12月19日前之某日，在系爭網站刊登系爭房屋用途為「住家用」之系爭廣告，系爭廣告內容顯與事實不符，且按其情節原告係屬應注意，並能注意而不注意，揆諸首開說明，原告自具有違反行政法上義務之過失。原告雖以其係依據李心亮所述及提供之資料而刊登系爭廣告，主張其無故意或過失云云，惟原告為不動產經紀業者，依管理條例第21條第2 項規定，本有確認所刊登之廣告是否與事實相符之義務，尚不得以委託人未提供完足之資料即免除其查證義務，並據以主張其主觀上無違反行政法上義務之故意或過失。
㈢、原處分並無違法：另按，逾越權限或濫用權力之行政處分，以違法論；行政機關依裁量權所為之行政處分，以其作為或不作為逾越權限或濫用權力者為限，行政法院得予撤銷，行政訴訟法第4 條第
2 項、第201 條分別定有明文。是以，行政裁量如無逾越權限或濫用權利之情形，自不構成違法行政處分，至多僅係不適當、不合乎目的性要求之「不當行政處分」。司法機關基於權力分立原則，僅能對行政權為「適法性監督」，不能就「不當行政處分」為「合目的性監督」（見許宗力，行政處分，收錄於：翁岳生編，行政法【上】，頁532 ，臺北：元照，3 版，95年）。查：
⒈被告為處理違反管理條例事件，特訂定系爭裁罰基準（參系
爭裁罰基準第1 點），系爭裁罰基準係被告為協助屬官行使裁量權，而依職權訂定之裁量基準，屬行政程序法第159 條第2 項第2 款之行政規則。而依系爭裁罰基準第2 點丙類第
9 項「經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並不相符，…」之違反管理條例第21條第2 項違規事件，統一裁罰基準為「一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以書面通知限期30日內改正：第一次處6 萬元15萬元以下罰鍰…」。
⒉被告依系爭裁罰基準，本得對原告裁處6 萬元至15萬元罰鍰
，被告審酌原告於網路刊登系爭廣告，記載房屋用途為「住家用」，與系爭使用執照核准之法定用途為「一般事務所」不符，且原告係105 年第1 次違反管理條例第21條第2 項規定，另違規之系爭廣告業已下架，無須限期改正，而對原告裁處上開限度內之最低罰鍰額，對原告自屬有利，且無裁量逾越、裁量濫用之裁量瑕疵，原處分自無違法，揆諸首開說明，本院不得撤銷原處分。
六、綜上所述，原告在系爭網站刊登系爭房屋用途為「住家用」之系爭廣告，與事實不符，且原告具有違反行政法上義務之過失。被告以原告違反管理條例第21條第2 項規定，依管理條例第29條第1 項第3 款、系爭裁罰基準第2 點丙類違規事件9 規定，對原告裁處罰鍰6 萬元，並無裁量瑕疵之違法，訴願決定予以維持，亦無違誤。是原告訴請撤銷原處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、依行政訴訟法第98條第1 項規定，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 7 日
行政訴訟庭 法 官 吳佳樺
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）。
其未載明上訴理由者，應於提出上訴後20日內，向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本），並繳納上訴裁判費新臺幣3,000元；如未按期補提上訴理由書，則逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 7 日
書記官 巫孟儒