臺灣臺北地方法院刑事判決 八十九年度易字第一一二號
公 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官被 告 庚 ○選任辯護人 林攸彥
陳國雄倪子修右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵續字第一八０號），本院判決如左：
主 文庚○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告庚○明知其姐傅傑所有，坐落於台北市○○區○○段一小段地號上，門牌為台北市○○街○○號四樓之「中正金華園」房屋（該棟建築物共九層），因傅傑遷居美國，實際上由被告居住，而該房屋業於民國（下同）八十六年六月、十一月間，因附近之台北市捷運新店線地下工程施工影響，致地層下陷，屋內已有多處龜裂並致水塔破裂，該棟建築物之居民已向承包捷運工程之九泰營造工程有限公司（下稱九泰公司）爭執，多次要求九泰公司賠償並召開協調會，且在被告住處組織自救會討論賠償事宜及向台北市政府請願等工程損鄰糾紛，被告竟意圖為自己不法之所有，並謀降低自己之損失，於八十七年二月間某日，將前揭房屋委由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）經紀人丁○○仲介買主，且在「標的物現況說明書」中，明白表示該房屋並無損鄰狀況。嗣告訴人己○○、戊○○夫婦欲購買房屋，經現場參觀屋況並與實際出賣人即被告多次會晤，被告明知若誠實告知告訴人該房屋有前揭工程損鄰糾紛，且中正金華園住戶已組織自救會等情事，必定影響告訴人之承買意願，或不願以原議定之價格承買，竟以消極之方式，刻意隱瞞與該筆不動產交易有關之重大訊息，使告訴人陷於錯誤，以相當於該處市價之新台幣（下同）一千二百六十六萬元買受該不動產，並進而辦理移轉登記完成交易，迄八十七年五月間，告訴人始知悉房屋龜裂係捷運施工所致，幾經通知被告解除契約未果，始知受騙；因認被告涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。次按告訴人之告訴係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他之證據以資審認；而事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定犯罪事實所憑之證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人不致有所懷疑，而得確信其為事實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決；苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院五十二年台上字第一三００號、四十年台上字第八六號、七十六年台上字第四九八六號、三十年上字第八一六號判例參照）。再按刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪，係以行為人意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付，為其構成要件，如行為人並無不法所有之意圖，或不具詐欺之故意，或並未施用詐術，即與該罪之構成要件有間；又所謂之詐術，固不以積極之作為為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付者，亦不失為詐欺；然於社會交易上，事實之不告知並非在任何場合均值以刑法非難之，仍應依一般不作為犯之原則，須具有告知義務者，始克相當，而該告知義務僅以因「法義務」所構成者為限，至如倫理、道德、宗教或社會等理由所形成者，則不屬法義務，而無由構成不作為犯；且刑事被告依法不負自證無罪之義務，故在別無積極證據之情形下，自難以被告單純債務不履行之狀態，推定被告自始即有不法所有之意圖而施用詐術。
三、公訴人認被告涉有詐欺取財罪嫌，無非以右揭事實業據告訴人指訴甚詳，且於八十七年三月八日下午四時三十分許，中正金華園住戶在被告之住處召開住戶會議，參以證人丁○○之證述，足認被告明知該房屋有重大損鄰糾紛，且被告主觀上知悉若坦白告知實況，必定影響告訴人之締約意願，竟仍以不作為之方式，故意隱瞞不予告知，堪認消極施用詐術，使告訴人陷於錯誤，進而交付價款，其有不法意圖甚明；此外，並有不動產買賣合約書、九泰公司函附與中正金華園住戶會勘紀錄、存證信函、向台北市政府請院書、八十七年三月八日會議紀錄、會勘建物錄影帶及台北市土木技師工會鑑定書等在卷足參；被告應盡告知義務，竟消極不予告知交易相對人，其不作為該當於施用詐術之行為，亦逾交易上所容認之限度等情，為其論據。
四、訊據被告庚○堅決否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：其於八十五年底確曾粉刷房屋，但出賣前並未粉刷，委託信義房屋賣房子，雖於標的物現況說明書之「是否有損鄰狀況」欄勾選「否」，然對於有無損鄰狀況之認定，係以丁○○之解釋「危害到鄰居，如是否以前有與鄰居有糾紛處得不好」為憑，其雖知房屋與捷運局有糾紛，也參加過住戶會議，但不確定房屋之瑕疵是否確為捷運施工所造成，其主觀上認為房子很好，告訴人有來看過房子三次，也認為房屋沒有問題，管家乙○○○尚主動告知浴室有一明顯裂痕，告訴人並表示搬進來後會再處理，八十七年二月十二日另一買主壬○○想買房子，先付五十萬元，但後來好像知道捷運局拍ＶＣＲ之事，想要回五十萬元訂金，其即至信義房屋將五十萬元訂金還給鄭小姐，並告知丁○○須向買方說清楚，且告訴丁○○九泰公司工程師甲○○之電話，請丁○○詢問王工程師詳情，後來丁○○有去電王工程師，其既已委託信義房屋出售，認為信義房屋應該會告知告訴人前情，丁○○並稱鄭小姐係不能配合搬家時間才不買，又八十六年六月二十日之建物現狀會勘其不在場，一般有屋齡的房子多少有一些裂紋，其並沒有隱瞞事實等語。經查：
㈠告訴人雖指訴：八十六年十一月間，九泰公司至被告住處會勘房屋龜裂情形，並
拍攝錄影帶存證，在錄影帶中，被告向九泰公司人員指出房屋有四十餘處龜裂，惟其數次前往看屋，均無從發現上揭四十餘處龜裂，顯係因被告於八十六年十一月會勘後，至同年二月委託銷售房屋前，將房屋重新粉刷，以掩飾房屋具重大瑕疵之事實等情，並提出會勘錄影帶、中正金華園建物裂縫現況調查對照表為證；然為被告所否認，且證人辛○○證稱：其係八十五年九月二十八日至上開房屋粉刷，至同年十月二日完工，僅去粉刷一次等語，證人乙○○○亦證稱：房子於八十五年底粉刷後，沒有再粉刷過等語（見本院八十九年四月二十一日筆錄），此外並無何證據證明被告確於出賣前粉刷房屋，故告訴人上開指訴，要難採信；縱被告確於出賣前粉刷房屋，然為增加房屋之交易價值，於出售前粉刷或重新裝修，亦屬常情，尚難認被告係積極掩飾房屋之裂紋而有詐欺之犯行。而本件係現屋買賣，告訴人數次親自前往看屋，為其所自承，且證人乙○○○證稱：其有主動告訴戊○○浴室有一明顯裂紋，她說沒關係，搬進來後會再處理等語（見本院八十九年四月二十一日筆錄），此為告訴人所不否認，被告又未粉刷該屋而刻意隱瞞裂縫，已如前述，證人甲○○亦證稱：其於八十六年十一月間至被告房屋會勘裂紋情形，見浴室磁磚有較明顯裂紋，其他部分就像一般房子裝修的裂紋，二公尺以內看不到等語（見本院八十九年五月十九日筆錄），故告訴人雖未查得房屋有右揭四十餘條裂縫，而被告亦未告知該屋裂縫狀況，然不能認被告就告訴人得以見聞之屋況，係利用告訴人之錯誤而施用詐術。
㈡證人丁○○於偵審中證稱：是否有損鄰狀況，其是照字面解釋，係指危害到鄰居
，如是否以前有與鄰居有糾紛處得不好，其於偵查中及審理時所講的意思出入不大等語（見偵查卷第九十三頁、本院八十九年三月十日筆錄），是被告所辯對於有無損鄰狀況之認定，係以丁○○之解釋為憑，應堪採信，尚難認被告此舉係不實陳述而有施用詐術之行為。
㈢證人甲○○於偵審中證稱：八十六年十一月間九泰公司有至金華街十九號開過協
調會，並會勘房屋裂紋情形且拍攝錄影帶，之後庚○打電話告知有信義房屋的人會打電話向其詢問房屋狀況，後來信義房屋的人有打電話來，詢問傅小姐的房子是否因捷運施工有問題，其回答不能僅憑民眾陳情或包商意見，必須請土木技師鑑定等語（見偵查卷第一一六頁背面、本院八十九年五月十九日筆錄），足徵被告所辯已告訴丁○○九泰公司工程師甲○○之電話，請丁○○詢問王工程師詳情等語，應堪採信；加以目前就不動產之買賣，多透過專業經紀人為交易，買賣雙方少有就交易內容直接商談者，被告既已將該房屋可能之問題告知仲介丁○○，且未以積極手段阻止仲介或告訴人發現房屋之瑕疵，其所辯既委託信義房屋出售，認信義房屋應會告知告訴人等語，衡情亦難認有違社會常理，所辯尚非無由，即難謂被告有何詐欺之犯意。至證人丁○○雖證稱：其有打電話給甲○○，但沒聯絡上等語，雖與上開甲○○之證詞相佐；然丁○○對於何時知悉該房屋有捷運糾紛致裂紋產生，先稱：到交屋，經協調才知此事等語（見偵查卷第九十二頁背面），嗣又稱：因騎樓有裂縫，鄭小姐以為有問題，其問被告，被告說該棟大樓有住戶向捷運局要求賠償，甚至揩油，但其本身不願意，她有告知王工程師電話，若有問題可直接問王工程師等語（見偵查卷第九十四頁、第一一七頁背面），足見丁○○之證詞前後不符，乃恐自己知悉甚深，卻未告知告訴人，有涉刑責之虞所致，故其所為證言之可信度，容有疑問，應以證人甲○○所之證詞較為可採。
㈣被告雖不否認售屋時已知房屋與捷運局有損鄰糾紛，住戶並為此召開會議等情；
然該房屋於八十八年三月十日始由九泰公司申請台北市土木技師公會鑑定，同年八月六日完成鑑定而有明確結果，有該鑑定報告一份附卷足憑，而被告與告訴人於八十七年二月十九日簽約，同年四月間交付房屋，為雙方所是認，足見於被告售屋之際，該房屋尚未完成鑑定；而房屋之損害程度、損害與捷運工程之關係如何等工程施工技術問題，事屬專業，非一般人所能判斷，告訴人所提八十六年六月二十日之金華街十九號建物現狀會勘、建物Ａ０９１５監測及相關資料（金華街十九號）等文件，雖於被告售屋前即存在，然僅係就建物現況加以記載，並未就所造成之原因為判斷；又中正金華園住戶固於八十七年三月八日，在被告住處召開住戶會議，並做成：捷運施工造成損鄰事件賠償事宜已有延宕，各住戶之房屋樑柱及牆壁龜裂部分已完成錄影存證，限期一月由九泰公司提出具體處理方法及賠償方式等結論，有金華園住戶開會紀錄一份附卷可參，然此亦僅能證明被告知悉房屋與捷運局有損鄰糾紛而已；至房屋之損害程度、損害與捷運工程之關係如何，如前說明，即非被告等住戶所能判斷，尚難遽認被告於售屋時「明知」該房屋有「重大」損鄰糾紛；參以證人簡璧珠於本院審理時亦證稱：其等剛開始是懷疑，後來找對方來開會，鑑定後確定應是捷運施工造成的地層下陷等語（見本院八十九年二月二十三日筆錄），而該房屋之鑑定既於被告交屋後之八十八年八月六日始有明確結果，已如前述，故被告所辯其售屋時不確定房屋之瑕疵是否確為捷運施工所造成等語，即非無可能，尚難認被告有何詐欺之犯意。
㈤至告訴人指訴：被告於其詢問壬○○為何不買該屋時稱係不能配合搬家時間才不
買，雖為被告所不否認，惟證人丙○○證稱：其曾陪同庚○至信義房屋，信義房屋的人說先前的買主不買是交屋時間沒辦法配合等語（見本院八十九年四月二十一日筆錄），核與證人丁○○證稱：好像有看過丙○○，鄭小姐不買房子有許多原因等語（見本院八十九年五月五日筆錄）大致相符，是縱被告於告訴人詢問壬○○為何不買該屋時稱係不能配合搬家時間等語，仍係以丁○○所述為據，並非其杜撰或為虛偽陳述而有詐欺之行為。
㈥至此所餘者乃：被告未告知該房屋與捷運局有糾紛，住戶並為此召開會議之事實
，該消極之不作為是否可以評價為詐欺取財之詐術？仍須以被告是否負有刑法第十五條不作為犯規定之告知義務，並利用告訴人之錯誤不予告知，始足成立不作為詐欺罪。本案被告售屋予告訴人時，雖房屋與捷運局有糾紛，惟如前所述，被告並未以積極手段阻止仲介或告訴人發現房屋之瑕疵，縱告訴人因錯誤而購買該屋，亦非由於被告之手段所引起，且被告並不確定房屋之瑕疵是否確為捷運施工所造成，亦如前述，自難認其有何詐欺之犯意；參以該房屋經鑑定結果認單純由施工造成損害程度無法評估，安全性在正常使用下應無顧慮，有上開鑑定報告一份可稽，是被告仍得履行買賣契約中出賣人移轉所有權之義務；縱認被告為增加訂約機會，未告知該房屋因捷運工程致有瑕疵，於情理上有所不該，然此要屬民事上物之瑕疵擔保或不完全給付之問題，尚難據此課以被告有法律明定或因法律行為負有防止「告訴人因不知該房屋與捷運局有糾紛仍買受」之義務，更無被告有因自己之行為致有發生一定結果之危險，負防止其發生之義務可言。何況訂約後，雙方尚需依契約而履行權利義務，並非被告立可得財，被告並非就本件交易必要之點未予告知，充其量被告不過得到訂約之利益而已，何來得財之可言；蓋告訴人所繳之款項，均係雙方履行契約之對價，既非被告因訂約所得之財，亦非告訴人因訂約所損失之物。因此，被告未告知上情之出賣行為，無從評價為詐術之施用；而其未告知之不作為亦無從認與施詐行為等價，難認被告有何詐欺取財之犯行。此外，復查無其他積極證據足以證明被告有何詐欺取財之犯行，既不能證明被告犯罪，依首揭說明，自應為被告無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官孫小萍到庭執行職務。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 一 日
臺灣臺北地方法院刑事第七庭
審判長法 官 陳 坤 地
法 官 蔡 世 祺法 官 蕭 清 清右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 劉 麗 英中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十六 日