臺灣臺北地方法院刑事判決 八十九年度易字第一五О七號
公 訴 人 台灣台北地方法院檢察署檢察官被 告 吳玉然右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十九年度偵字第一一二三一號），本院判決如左：
主 文吳玉然無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告吳玉然明知其所有之台北市○○路○○○巷○號之建築物，除座落於其所有○○○區○○段○○段○○○號土地外，尚佔用祭祀公業劉榮公所有之上開地段六四五地號部分土地，於該建築物出售時，應告知有優先承購權之祭祀公業劉榮公，俾該祭祀公業得以行使優先承購權，而其並未通知該祭祀公業，亦未與該祭祀公業協調解決佔用土地之問題，竟仍於民國八十七年十月間，於葉文章、郭忠政、江鴻飛、郝國棟等人向其購買上開建物及六四四號土地時，向郭忠政及江鴻飛詐稱該建物雖佔用祭祀公業劉榮公之土地，惟交由其處理即可，不會發生問題，使葉文章等人陷於錯誤，而於八十八年七月七日與其簽訂買賣契約書，約定總價金為新臺幣（下同）七百五十萬元，葉文章等並陸續交付六百五十萬元予吳玉然，吳玉然又為取信葉文章等人，再於同月十六日雙方填寫土地登記申請書時，於該申請書上「本案土地建物確無租賃關係優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實出賣人願負一切法律責任」之備註欄內蓋印（偽造文書部分業據檢察官聲請簡易判決處刑），使葉文章等誤以為其業與上開祭祀公業談妥，該祭祀公業已放棄優先購買權，乃與其辦理所有權移轉登記予葉文章。嗣於同月二十五日葉文章接獲祭祀公業劉榮公管理人劉耀仁委託林啟瑩律師發函要求塗銷所有權移轉登記，葉文章等人始發覺有異，乃發存證信函予被告吳玉然，要求依約排除該祭祀公業主張權利事宜，詎吳玉然仍不予回應，葉文章等人遂要求其於同月二十九日交屋並交付尾款，惟於當日江鴻飛到達現場時，竟發現該建築物已遭上開祭祀公業以木條封閉大門，江鴻飛乃要求其儘速解決，被告又再稱毋須擔心將與該祭祀公業協商，惟其至今仍未交屋，且祭祀公業劉榮公亦向臺灣台北地方法院提起訴訟，請求葉文章塗銷所有權移轉登記，葉文章等人始知受騙，因認被告涉犯詐欺罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得推定其犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文；又被害人所述被害情形如無瑕疵可指，而就其他方面調查又與事實相符，其供述始足據為判決之基礎；且告訴人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院三十二年上字第六五七號、五十二年台上字第一三００號判例參照）。次按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，須意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院四十六年台上字第二六０號判例參照）。至於債務人於債之關係成立後，如有未依債之本旨履行民事債務之情形，在一般社會經驗上可能之原因甚多，縱令是出於惡意不為履行，苟無足以證明其在債之關係發生時，自始即具有不法所有意圖之積極證據，亦僅能令負民事債務不履行之責任，依刑事訴訟法第一百五十四條之規定，尚不得據此債信違反之客觀事態，而推定債務人原有詐欺取財或詐欺得利之犯意。
三、公訴人認被告吳玉然涉有詐欺罪嫌，無非以：告訴人葉文章及證人郝國棟、郭忠政於偵查中之陳述，且雙方於訂立買賣契約之時曾言及上開建築物佔用祭祀公業劉榮公土地應否支付租金之問題，亦經代書吳貴齡到庭結證屬實，衡諸常情，告訴人等既已知悉所欲購買之建築物佔用他人土地，當會要求出賣人即被告解決，始與之訂立買賣契約，以免因產權不清而遭受損失；復查，上開土地登記申請書備註欄內被告之印章固係由吳貴齡所蓋，然吳貴齡係於被告面前蓋印之事實，業經被告坦認屬實，被告實難謂其不知情，資為論據。訊據被告吳玉然堅決否認有詐欺犯行，辯稱：事前因不知法律規定祭祀公業可行使優先承買權，才未通知其優先承買，並非自始有意詐騙買方價金，現在房屋已交付買方代表郭忠政，本間係買賣之民事糾紛等語。
四、經查：①被告確係台北市○○路○○○巷○號建物及部分基地即台北市○○區○○段○
○段○○○號土地所有權人，有上述土地及建物所有權狀、台北市建成地政事務所土地複丈成果圖影本附卷可參，是被告自認有出售所有房屋、土地之權利，而與葉文章等人簽定買賣契約，尚難謂係自始有詐欺買方價金之意。況被告於收取價金後，已依約辦妥所有權移轉登記為買方所有，此為告訴人葉文章及與葉文章合資購買土地之證人郝國棟所不爭，且有土地登記簿謄本影本在卷可憑；證人郝國棟並到庭結證稱：該房屋目前已完成交屋等情甚詳（本院八十九年十月十九日審判筆錄參照），更足見被告確有依雙方買賣契約履行賣方義務（辦理所有權移轉登記及交付房屋）之意，並無不欲履約而故意詐欺價金之不法所有意圖。從而不得僅以事後第三人主張行使優先購買權，致引起民事爭訟之客觀事態，推定被告自始具有意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意。告訴人葉文章單以：該等買賣契約事後遭案外之基地所有權人要求行使優先購買權而主張無效，固認被告締約之始即有詐欺之意云云，顯係忽略被告事後果依約定履行賣方義務之客觀事實，而有誤會。
②上開房屋部分坐落○○○區○○段○○段○○○○號土地所有權人祭祀公業劉
榮公雖依土地法第一百零四條第一項後段規定，要求以基地所有權人身分就該房屋之出賣行使優先購買權，而主張被告與葉文章等人所為之買賣契約無效，並提起民事訴訟，致被告與葉文章等人間關於買賣契約之履行未能順利進行。
然葉文章等人與被告簽訂買賣契約之時，已知悉買賣標的之房屋坐落基地部分屬第三人所有等情，為與葉文章共同出資購地之證人郝國棟所自承（本院八十九年十月十九日審判筆錄參照），是葉文章等人立於買方立場，明知上情，竟於未究明法律明定之第三人優先購買權問題是否解決之情形下，仍決定購買上述不動產，此顯係評估過被告履約風險後，所為之決定，自無陷於錯誤可言。
而被告確係台北市○○路○○○巷○號建物及部分基地即台北市○○區○○段○○段○○○號土地所有權人，有上述土地及建物所有權狀、台北市建成地政事務所土地複丈成果圖影本附卷可參，已如前述；葉文章、郝國棟等人基此主觀認識，決意購買被告所有之建物及土地，尚與客觀事實相符，則買方於認識買賣時不動產客觀狀態之情形下，為購買之決意，顯無因被告之行為陷於錯誤之事，是被告之單純出售己有不動產之行為，亦難謂係行使詐術。參以：證人郝國棟自承：其等要買下該土地轉賣給建設公司，因整筆土地要開發，所以不要求對被告解除契約或請求返還價金、損害賠償等情明確，更足見買受人雖已知悉上述房屋之買受遇有第三人行使優先承買權之民事糾紛，仍願意買受，並無陷於錯誤之情事。
③末查，本件不動產買賣事後雖經案外人祭祀公業劉榮公要求行使優先購買權而
興訟，惟縱因如此致影響被告履行出賣人義務之能力，致有給付不能或因而生損害之情形，買受人亦得依法請求損害賠償或請求返還價金，是本件顯係雙方締結買賣契約後，因第三人行使優先承購權所生之民事糾葛；被告既無惡意締約收取價金後，即拒不履約或致買受人無從進行民事求償之情事，所為自與詐欺取財罪之構成要件有間。
五、綜上所述，被告因自認為前述房屋及坐落部分基地之所有人，而出售不動產，買受人葉文章等人亦於明知第三人為部分基地所有權人之情形下，基於該不動產之經濟價值考量，決意買受土地，是雙方單純買賣行為，並無行使詐術，使人陷於錯誤可言；且被告事後確有履約之意願，已如前述，並非自始有詐欺買受人交付價金之不法所有意圖；縱上述買賣契約日後因第三人主張行使優先購買權致影響其效力，亦係買賣雙方因債務不履行所生之民事糾葛，究與被告是否自始有意詐欺無涉。從而被告之單純出售不動產行為，顯與詐欺罪之要件有間，此外，復查無其他積極證據足資證明被告有何詐欺犯行，依照前開說明，應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官侯名皇到庭執行職務中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三 日
臺灣臺北地方法院刑事第八庭
法 官 朱 瑞 娟右正本證明與原本無異如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 葉 金 發中 華 民 國 八十九 年 十一 月 八 日